55. Raadsmededeling 97-2025 Leegstand centra

Raadsmededeling openbaar Nummer Datum B&W datum Beh. Ambtenaar Portefeuillehouder Onderwerp

: : : : : :

97-2025 29 juli 2025 E.E. Koenders in cocreatie met H. Wennekes T.M.M. Kok Leegstand centra (UP4H)

Aanleiding: Tijdens uw vergadering van 25 februari 2025 is u een raadsmededeling toegezegd over de stappen die in de kernen zijn gezet om leegstand terug te dringen. Deze raadsmededeling voorziet daarin. Inhoud mededeling: In het college-uitvoeringspogramma is onder ‘4H Leegstandsbeheer kernwinkelgebied’ vastgesteld dat in het kader van de Centrumvisie Dinxperlo actief gewerkt wordt aan leegstandsbeheer, waarbij specifiek gekeken wordt naar panden met een detailhandelsbestemming (of functieaanduiding) buiten het kernwinkelgebied, om leegstand in het centrum zelf te voorkomen. In Aalten is daar al eerder door middel van de gebiedsgerichte aanpak van aanloopgebieden aandacht voor geweest en zou aan de hand van de eventuele herijking van het centrumplan worden bepaald welke mogelijkheden er zijn voor leegstandsbeheer. Ook gaven we daarbij aan dat we het niet noodzakelijk achtten om op het gebied van leegstandsbeheer specifiek beleid op te stellen. Voor beide centra geldt dat op grond van het omgevingsplan binnen het kernwinkelgebied diverse functies mogelijk zijn: naast detailhandel en horeca zijn dat ambachtelijke bedrijven (cat. 1 en 2 bedrijvenlijst), cultuur & ontspanning, dienstverlening, hotel- en pensionaccommodaties alsmede B&B, kantoor, maatschappelijke voorzieningen. Dit geeft dus aan dat de zo gewenste functiemix planologisch gezien al gefaciliteerd is.

Wonen is (waar dat niet van oudsher al in de plint was toegestaan) uitsluitend op de verdieping toegestaan. Dit om te voorkomen dat er een veelheid aan ‘blinde gevels’ ontstaat in het kernwinkelgebied. In de aanloopstraten, die niet binnen het kernwinkelgebied vallen, hebben we juist goede transformaties naar wonen gezien in de afgelopen jaren. KSO 2023 Om een goed beeld te krijgen van de ontwikkeling van leegstaand winkelvastgoed nemen we iedere vier jaar deel aan het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (KSO). Over de resultaten van het KSO 2023 voor centrum/kern Aalten berichtten wij u in raadsmededeling 191-2024 (bijlage). De leegstand in het centrum van Aalten bedroeg in 2023 2.000 m² (ter vergelijking: in 2019 was dit 2.300, in 2015 zelfs 3.300). Voor de kern Aalten blijkt overigens een aanzienlijker daling in leegstand (deze was 6.700 m² in 2015), waaruit we kunnen opmaken dat met name leegstand detailhandel buiten het centrumgebied is heringevuld cq getransformeerd. In het centrum van Dinxperlo bedroeg de leegstand in 2023 400 m² (ter vergelijking: in 2019 was dit 600, in 2015 zelfs 1.300). Uit het factsheet voor de kern Dinxperlo blijkt dat er in 2015 een leegstand was van 1.600 m². Dit betekent dat ook buiten het centrumgebied enige leegstand is heringevuld cq getransformeerd. Voor de volledigheid voegen wij deze factsheets ook als bijlage toe.

Pagina 1 van 4

Werkwijze en resultaat Centrum Dinxperlo In het kader van de uitvoering van de centrumvisie Dinxperlo zijn, om een compact kernwinkelgebied (en daarmee voorkoming van leegstand daarbinnen) te bevorderen, middels het verzamelplan ‘Kern Dinxperlo, herziening 2023’, onder andere 11 detailhandelsbestemmingen en/of functieaanduidingen detailhandel buiten het (huidige) kernwinkelgebied in overeenstemming gebracht met gewenst of al gerealiseerd gebruik, voornamelijk wonen. Uw raad heeft dit bestemmingsplan op 25 april 2023 vastgesteld. De betreffende locaties zijn actief door ons benaderd. Er resteert nog een aantal locaties waarbij we op verzoek van de eigenaar/initiatiefnemer in de toekomst zullen meewerken aan wijziging van de bestemming. Daarnaast is de inzet van dorpsmanager H. Wennekes in Dinxperlo gedurende de afgelopen 4,5 jaar o.a. gericht geweest op bemiddeling voor de invulling van leegstand. Afgezien van een pand aan de Kerkstraat (vml bakker V.d. Dobbelsteen) was er tot voor kort geen hardnekkige dan wel langdurige leegstand in het kernwinkelgebied. Helaas zijn er onverwacht en binnen enkele maanden drie grotere winkelpanden in de Hogestraat leeggekomen (o.a. vml. Ter Stal en Poolse supermarkt). Uit gesprekken met enkele landelijke winkelformules blijkt (nog) geen interesse voor vestiging in Dinxperlo.

Met pandeigenaren lopen de gesprekken voor opdeling in kleinere units en mogelijke verkoop aan lokale partijen. Centrum Aalten Bij het onderzoek naar de noodzaak voor herijking van het centrumplan Aalten in 2024 is geconstateerd dat het centrumplan en de gebiedsopgaven geleid hebben tot vermindering van leegstand. Hierover hebben we u via raadsmededeling 191-2024 geïnformeerd. We besloten om begin 2025 in het centrum van Aalten in gesprek te gaan met o.a. pandeigenaren, ontwikkelaars en makelaars onder begeleiding van H. Wennekes, om te bezien wat er nodig is om tot een kwalitatieve herinvulling van een aantal locaties te komen. Bevindingen van H. Wennekes: • Veranderingen in het retaillandschap zijn soms onvoorspelbaar en gaan ook bijzonder snel. Nieuwe technieken, verschuivende klantverwachtingen en -gedrag en ook faillissementen hebben zichtbare invloed op het straatbeeld. We merken in andere kernen dat winkelketens en -formules elkaars nabijheid opzoeken. Een partij als Ter Stal verstevigt haar positie in Ulft; in de directe nabijheid van o.a. supermarkten, Schuurman Schoenen, Blokker, Hema zien zij hun toekomst beter geborgd; dit ten koste van de kernen Aalten en Dinxperlo. • Een enkele eigenaar/ontwikkelaar van panden in het centrum Aalten waar sprake is van hardnekkige leegstand, is van mening dat er te beperkte mogelijkheden voor herontwikkeling zijn.

Gewezen wordt daarbij met name naar parkeernormen en de toegestane bouwhoogte. Het moeten creëren van plaatsgebonden parkeerruimte drukt op de rentabiliteit van ontwikkelingen. • Gezien de stijging van bouwkosten (personeel & materiaal) en strengere voorschriften zijn de mogelijkheden om rendabel te ontwikkelen recent nog beperkter geworden. Men wacht hierdoor langer af, zoekt naar cofinanciering en collegiale samenwerking om de risico’s te beperken. De wil om aan de slag te gaan is er nog steeds maar het tempo van handelen neemt af. • In Aalten is de leeftijd van een aantal gezichtsbepalende ondernemers rond de 60 jaar, zonder bedrijfsopvolging in zicht. Dit betreft vooral winkels met een bovenlokaal klantenbestand. Nieuwkomers en groeiers zien we vooral binnen de horeca. Een aantal winkeliers heeft wel opvolging maar bevindt zich qua locatie niet op de meest wenselijke of geschikte locatie. • Bekendheid en regelmatig contact met vastgoedeigenaren resulteert in onderling vertrouwen en slagkracht bij knelpunten. Nieuwe ondernemers met kansrijke initiatieven komen eerder aan tafel bij de beslisser en er worden maatwerkoplossingen gevonden.

Pagina 2 van 4

Aanbevelingen van H. Wennekes: • Omarm bestaande ondernemers die groeipotentieel vertonen om de volgende stap te maken in de bedrijfsvoering en naar nieuwe locaties te verhuizen. De verlaten locaties, vaak iets oudere panden, vormen dan weer de broedplaatsen voor nieuwkomers. • Betrek winkeliers en hun sociale netwerken bij vraagstukken zoals de behoefte van klanten (wat missen we in het dorp?), latente ondernemers ambities en financiering. Verrassende initiatieven kunnen ontstaan wanneer bestaande ondernemers over hun vak kunnen praten en zich openstellen voor nieuwkomers. • Ga/blijf in gesprek met winkeliers en projectontwikkelaars om te bezien waar er bereidheid is om extra stappen te zetten en oplossingen voor de langere termijn gevonden kunnen worden. • • •

T.a.v. centrum Aalten: Onderzoek de mogelijkheden en voordelen van een parkeerfonds. In plaats van vast te houden aan realisatie van parkeerplaatsen ter plaatse storten initiatiefnemers dan in een fonds waardoor er middelen ontstaan om elders centrale parkeerfaciliteiten te realiseren. Onderzoek mogelijkheden voor maatwerk inzake toevoeging van extra bouwlagen en/of het toevoegen van wonen aan de achterzijde bij splitsing van een pand in de diepte, daar waar aan de achterzijde een eigen ingang te realiseren is. Ga met betrokken ambtenaren, ontwikkelaars/pandeigenaren in een open sfeer in gesprek om te brainstormen over bovengenoemde punten. Wanneer de markt gevraagd wordt om mee te denken over oplossingen en door hen te vragen wat zij als knelpunten zien, kunnen onverwachte oplossingen en samenwerkingen ontstaan. Eigenaarschap, verdieping en breder perspectief ontstaan wanneer verschillende professionals en stakeholders zich er op willen richten. Zij zien betere kansen om samen te werken krijgen hierdoor mogelijkheden om bij te dragen aan de kwaliteit van de eigen woonomgeving.

Conclusies college van B&W: • De cijfers uit het KSO tonen een afname in leegstand door de jaren heen. Enige mate van (frictie)leegstand is normaal in een winkelgebied, klein of groot. Dit neemt niet weg dat op dit moment in Aalten sprake van enige hardnekkige leegstand (panden die al geruime tijd leeg staan) en in Dinxperlo recent enkele grotere panden leeg zijn komen te staan. • Trends/ontwikkeling in retail hebben ook invloed op lokale kernen, zie bijv. de terugtrekkende beweging van een keten als Ter Stal (verdwenen uit zowel Dinxperlo als Aalten). Een brede functiemix is wenselijk om de centra levendig te houden. Binnen de bestemmingen in de kernwinkelgebieden is dit al mogelijk. Diverse voorzieningen zijn inmiddels gerealiseerd (denk aan gezondheidscentrum in Dinxperlo; bibliotheek in Aalten en de aankoop door Aaltense Musea van het naastgelegen pand in Aalten) en dragen daarmee bij aan bundeling van o.a. culturele-, maatschappelijke – en zorgvoorzieningen in de centra. • Grotere panden sluiten in lokale centra veelal niet aan bij wensen en financiële mogelijkheden van lokale ondernemers of nieuwe functies.

In het onderzoek naar de noodzaak tot herijking van het centrumplan Aalten was dit al geconstateerd en vandaaruit geopteerd voor de benadering van vastgoedeigenaren en makelaars, om te bezien of kwalitatieve herontwikkeling, waaronder splitsing van winkelplinten, een optie is. Dit is al mogelijk o.g.v. het omgevingsplan. • Uit de inventarisatie van H. Wennekes blijkt dat door een enkele ontwikkelaar voor de kern Aalten de oplossing wordt gezien in flexibeler bouwmogelijkheden (m.b.t. hoogte, parkeernormen en wonen op begane grond). • Vastgoedpartijen zijn aan zet om te herontwikkelen. De gemeente kan hierbij faciliteren en beleidsmatig adviseren. Herontwikkeling behelst veelal maatwerk. Wij willen vanuit een meewerkende houding (blijven) kijken naar mogelijkheden en oplossingen, zeker daar waar huidige knelpunten kunnen worden opgelost. De intaketafel woningbouw, waarin plannen worden getoetst aan het uitnodigingskader woningbouw, biedt daarvoor al de eerste aanzet; men krijgt snel een eerste oordeel en advies over een plan. Is geen sprake van woningbouw, dan kan ook altijd een vooroverleg met betrokken ambtenaren worden gepland. Bij dergelijke trajecten zullen wij ook altijd mogelijke kansen voor subsidie, bijvoorbeeld in het kader van Steengoed Benutten, onderzoeken.

• Voor verbouwing van een bestaand pand gelden vanzelfsprekend andere uitgangspunten dan voor totale nieuwbouw. Wij achten het echter niet wenselijk op voorhand het

Pagina 3 van 4

•

•

•

•

•

•

•

uitgangspunt van het handhaven van de bestaande gelijkmatige hoogte van bebouwing in het centrum van Aalten los te laten. Deze is nl. zeer bepalend voor het huidige aanzicht en beeldbepalende (en deels beschermde) dorpsgezicht van de kern Aalten. Bij een totale nieuwbouw, zeker daar waar een knelpunt wordt opgelost en liefst meerdere locaties worden betrokken, staan wij echter altijd open voor maatwerktrajecten. Wij vinden het ook niet wenselijk om het uitgangspunt van het uitsluiten van wonen in de plint, zeker waar dit de straatzijde in het kernwinkelgebied betreft, los te laten. Dit neemt niet weg dat wij bij een goed plan, waar een knelpunt kan worden opgelost, willen bezien of splitsing van voor- en achterperceel incidenteel kan worden toegepast, mits goed woonklimaat geborgd kan worden. In het kader van het onderzoek naar de mogelijke herijking van het centrumplan Aalten hadden wij al besloten een nieuw parkeeronderzoek voor het centrum van Aalten uit te voeren. I.v.m. de huidige parkeerdruk op De Hoven, door de bouwactiviteit aan de Hogestraat (vml. Brezan), hebben wij besloten het parkeeronderzoek op te schuiven naar 2026. Tevens gaan wij bezien of het parkeerbeleid aangepast en/of een voorstel voor een op te richten Parkeerfonds kan worden uitgewerkt.

Daarbij zullen tevens kaders worden geformuleerd voor welk soort locaties en ontwikkelingen dit fonds van toepassing is. Zodra dit aan de orde is, informeren wij u nader. Hoewel wij al goed benaderbaar zijn wanneer het gaat om bespreking van initiatieven/plannen gaan wij onderzoeken of een brainstormtafel met een aantal projectontwikkelaars, makelaars en pandeigenaren kan bijdragen aan oplossing van knelpunten en/of een bijdrage kan leveren aan een integrale aanpak. Ook nemen wij de aanbeveling over om regelmatig in overleg te gaan/blijven met vastgoedpartijen en bestaande ondernemers. Voor een deel was daarvan al sprake, voor een ander deel zullen wij dit intensiveren. Er is ook gevraagd naar ondersteuning van ondernemers, naar voorbeeld van de € 1 actie elders. Wij hebben in het verleden gemerkt (n.a.v. pilot verplaatsingskostensubsidie) dat het geven van individuele steun aan ondernemers zeer riskant is met het oog op ongelijkheid. De betreffende actie in andere gemeenten levert enerzijds veel reuring op, anderzijds is het de vraag hoeveel van de initiatieven beklijven aangezien na een jaar volledige huur moet worden betaald. De gemeente Oost Gelre bijv. draagt gedurende het actiejaar voor 4 panden ca. € 40.000 bij in de huurkosten.

Daarboven komen nog aanzienlijke (externe) organisatiekosten (denk aan uitschrijven wedstrijd, info-avond, selectieprocedure, opstellen overeenkomsten, nazorg). Gezien deze overheadkosten is een minimale deelname van 4 panden aan te bevelen. Op dit moment zien wij geen ruimte voor een voor dergelijke actie met de benodigde financiële injectie van gemeentezijde. Uiteraard blijven wij de ontwikkelingen elders met interesse volgen. Met inachtneming van bovenstaande zijn wij van mening dat er in de afgelopen jaren goede stappen zijn gezet om de kernwinkelgebieden compacter te maken, leegstand daarbuiten te bestrijden en mee te werken aan (maatwerk) trajecten voor herontwikkelingen. Na afronding van het parkeeronderzoek onderzoeken wij de noodzaak tot aanpassing van het parkeerbeleid en wij onderzoeken de mogelijke instelling van een Parkeerfonds. Op dit moment achten wij het niet nodig om aanvullend leegstandsbeleid op te stellen. Vorenstaande wordt voornamelijk vanuit reguliere capaciteit binnen de organisatie opgepakt. Daarbovenop willen wij een voorstel doen ten behoeve van de begroting 2026, om extra middelen voor een versnellingsaanpak te genereren. Een voorstel daartoe, zowel wat betreft vorm als financiering, willen we in de afweging voor nieuw beleid in het kader van de behandeling van de begroting 2026 maken.

De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: Raadsmededeling 191-2024 Factsheets KSO 2023 centrum en kern Dinxperlo

Pagina 4 van 4

Raadsmededeling openbaar Nummer Datum B&W datum Beh. Ambtenaar Portefeuillehouder Onderwerp

: : : : : :

191-2024 10 december 2024 10 december 2024 E.E. Koenders T.M.M. Kok Onderzoek herijking Centrumplan Aalten

Aanleiding: In het uitvoeringsprogramma 2022-2026 is onder actiepunt 4G opgenomen de mogelijke herijking van het centrumplan Aalten indien de noodzaak/wenselijkheid wordt aangetoond. Via deze raadsmededeling informeren wij u over het onderzoek dat wij hebben verricht, onze conclusies en vervolgstappen.

Inhoud mededeling: Wij hebben aan dhr. H. Wennekes, als extern kwartiermaker, opdracht gegeven om gedurende de eerste helft van 2024 onder stakeholders op te halen wat er speelt, wat er goed gaat, welke knelpunten er zijn, waar de urgentie ligt en aan welke mogelijke oplossingen wordt gedacht. Daarnaast is binnen diverse gemeentelijke vakdisciplines input vergaard en is het Koopstromenonderzoek (KSO) 2023 als bron gehanteerd. Het resultaat met daaraan verbonden conclusies en een advies voor het vervolg is de rapportage “Onderzoek herijking Centrumplan Aalten 2024” weergegeven. Wij hebben besloten de conclusies en adviezen uit voornoemde rapportage, die wij u hierbij ter kennisname aanbieden, over te nemen. Kort samengevat: 1. Er is geen noodzaak voor een algehele herziening van het Centrumplan Aalten De basis is goed; de inspanningen vanuit het Centrumplan en nadien de gebiedsgerichte aanpak hebben hun vruchten afgeworpen. Dit zien we terug in de resultaten van het Koopstromenonderzoek 2023, de input vanuit stakeholders en de afname in de totale leegstand. Aandacht voor mogelijke herontwikkelingen/locaties blijft noodzakelijk maar past binnen de huidige beleidsuitgangspunten en kan op pand/locatieniveau worden opgepakt.

Het is niet wenselijk tot een verdere verkleining van het huidige kernwinkelgebied te komen, maar de aandacht te richten op kwalitatieve (her)ontwikkeling van leegstaande (winkel)panden en te blijven focussen op functiemix. We organiseren met de inzet van H. Wennekes de benadering van pandeigenaren, makelaars en potentieel ondernemers om eventuele splitsing van grotere vloeroppervlaktes te bevorderen en ondernemerschap aan te jagen. 2. Een eventuele herijking van het parkeeronderzoek en toevoeging van groen is wenselijk Er is breed draagvlak voor het tegengaan van hittestress door/en het verder vergroenen, indien mogelijk gekoppeld met waterinfiltratie, van het centrum. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en de verblijfskwaliteit. De huidige inrichting (bestrating) blijft vooralsnog een gegeven, waardoor er beperkingen zijn ten opzichte van ondergrondse aanpassingen. Wel heeft een eerste studie aangetoond dat er mogelijkheden tot vergroening anders dan door bomen zijn. Daarnaast is het wenselijk om de verhouding tussen lang- en kort parkeren opnieuw te bezien en indien nodig voorstellen voor aanpassing van het parkeerregime

Pagina 1 van 2

in het centrum te doen. Hier liggen koppelkansen, waardoor we dit volgordelijk willen doen: eerst het parkeeronderzoek, daarna een groeninrichtingsplan. 3. Er is blijvende aandacht nodig voor toekomstbestendig ondernemerschap Hoewel hier hoofdzakelijk een verantwoordelijkheid ligt voor ondernemers zelf, gaan/blijven we in gesprek met SAP en NOVA om te bezien op welke wijze aandacht besteed kan worden aan toekomstig ondernemerschap, versterking van de onderlinge samenwerking en onderhoud van de Hoge Nood app. Wij hebben de onderzoeksrapportage in concept besproken met vertegenwoordigers namens SAP en NOVA. De besturen van SAP en NOVA hebben laten weten zich te kunnen vinden in de onderzoekersrapportage en de conclusies en de voorgestelde maatregelen te onderschrijven. De kosten voor een parkeeronderzoek en groeninrichtingsplan zijn geraamd op resp. € 15.000 en € 35.000; totaal incidenteel € 50.000. Dit bedrag is in het kader van nieuw beleid in de begroting 2025 opgenomen. De eenmalige inzet van dhr. Wennekes om in samenwerking met NOVA/SAP de pandeigenaren, makelaars en potentieel ondernemers te benaderen is beperkt en wordt uit bestaande middelen gefinancierd. De uitvoering van het parkeeronderzoek en groenrichtingsplan worden in 2025 ter hand genomen. Pas na uitvoering daarvan kunnen voorstellen voor de daadwerkelijke uitvoering worden gedaan, en kosten worden geraamd.

Voor de uitvoeringsplannen en beheer- en onderhoudskosten zal te zijner tijd een nieuw begrotingsvoorstel aan uw raad worden gedaan. De benadering van pandeigenaren, makelaars en potentieel ondernemers wordt in het 1e kwartaal van 2025 opgepakt.

De volgende stukken zijn voor u bijgevoegd: 1. Onderzoek herijking Centrumplan Aalten 2024 2. Terugblik centrumplan en plan van aanpak 3. Eindrapportage H. Wennekes 4. Factsheet KSO 2023 Kern Aalten 5. Factsheet KSO 2023 Centrum Aalten 6. Adviesdocument vergroening centrum

Pagina 2 van 2

Onderzoek herijking Centrumplan Aalten 2024 4 december 2024

Inleiding In het uitvoeringsprogramma 2022-2026 is onder actiepunt 4G opgenomen de mogelijke herijking van het centrumplan Aalten indien de noodzaak/wenselijkheid wordt aangetoond. Het college van B&W heeft besloten gedurende de eerste helft van 2024 op te halen wat er speelt, wat er goed gaat, welke knelpunten er zijn, waar de urgentie ligt en aan welke mogelijke oplossingen wordt gedacht. Deze rapportage vormt een weergave van de verzamelde input om te komen tot vaststelling van de noodzaak/wenselijkheid van herijking van het centrumplan Aalten en een advies voor het vervolg.

Uit collegebesluit inzake werkwijze: Het centrumplan Aalten dateert uit 2009. In de periode 2017/2020 en volgende jaren is het project Vitaal Centrum Aalten middels een gebiedsgerichte aanpak uitgevoerd. De St. Aalten Promotie heeft veel werk verricht m.b.t. het organiseren en uitvoeren van activiteiten en evenementen voor het centrum. Daarnaast heeft de voorzitter van SAP gedurende de periode van de gebiedsgerichte aanpak een opdracht als 'centrumcontact' uitgevoerd en fungeert in praktijk nog altijd als zodanig, zij het onbezoldigd. Veel gaat goed, maar er zijn ook zorgen, bijvoorbeeld over leegstand. We willen niet afwachten en achteroverleunen, maar onderzoeken welke wensen en mogelijkheden er voor de toekomst zijn. Door dit actief op te gaan halen vanuit ondernemers, gebruikers en andere belanghebbenden, kunnen we in de tweede helft van 2024 samen bepalen welke vervolgstappen al dan niet nodig zijn.

KSO 2023 Eind 2023 is een Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (KSO) uitgevoerd. Het KSO geeft informatie over consumentengedrag in de detailhandel. Onderzocht zijn de binding (aandeel bestedingen in eigen gemeente/kern), afvloeiing (aandeel daarbuiten, ook online) en toevloeiing (bezoekers, zowel verblijfstoeristen als dagbezoek). Het onderzoek spitste zich toe op drie sectoren: dagelijks (levensmiddelen/persoonlijke verzorging), recreatief (mode & luxe/vrije tijd) en doelgericht (in en om het huis). Algemene conclusie van het onderzoek luidt dat ondanks dat het winkelaanbod onder druk staat de leegstand daalde, in Oost-Nederland sneller dan gemiddeld in Nederland. Transformatie- en concentratiebeleid hebben dus een duidelijk effect gehad. Enkele conclusies uit het onderzoek: • Investeringen in verblijven, vergroenen en goede functiemix zijn succesvol. • Gemak, efficiëncy en doelgericht winkelen of horecabezoek blijft belangrijk. Dit staat soms wel op gespannen voet met transitie van winkelgebieden en hangt samen met mobiliteit en duurzaamheid. Het gaat niet langer uitsluitend over detailhandel. Centrum Aalten: afname leegstand Het totaal aantal verkooppunten (vkp) is in centrum Aalten ten opzichte van 2019 licht gedaald (107 vs 114), het aantal m² is daarentegen nagenoeg gelijk gebleven.

Dit komt hoofdzakelijk door een stijging van het aantal m² in de sector dagelijks (3.300 vs 2.500) versus een daling in de sector doelgericht

1

((1.900 vs 2.600). De leegstand bedraagt in 2023 2.000 m² (ter vergelijking: in 2019 was dit 2.300, in 2015 zelfs 3.300). Uit het factsheet voor de kern Aalten blijkt overigens een aanzienlijker daling in leegstand, waaruit we kunnen opmaken dat met name leegstand detailhandel buiten het centrumgebied is heringevuld cq getransformeerd. De omzet in detailhandel en horeca bedroeg in het centrum in 2023 € 36,7 mln (vs. € 102 in de kern Aalten); de werkgelegenheid in detailhandel en horeca maakte in 2022 36% uit van de totale werkgelegenheid in het centrum (vs. 13% in de kern Aalten). De herkomst van de omzet is in alle categorieën gestegen en hiermee ook de koopkrachtbinding. Opmerkingen respondenten Naast de vaste enquêtevragen werd respondenten gevraagd welke tips/aanbevelingen men aan de gemeente zou willen meegeven. Door ca.

227 respondenten zijn ten aanzien van het centrum/kernwinkelgebied van Aalten de volgende opmerkingen gemaakt: • Meer winkels/diverser aanbod (40x); toevoegen Lidl (8x) • Autoluw/vrij centrum (38x) • Invulling leegstand/lagere huur/herbestemming (35x) • Meer groen/sfeer (20x) • Betere (auto)bereikbaarheid en parkeren (15x) • Betere bereikbaarheid/veiligheid minder-validen (stoepjes/obstakels) (14x) • Betere fietsenstalling (13x) • Compacter maken (10x) • Opknappen verpauperde panden (6x) • Openbaar/invaliden toilet (5x) Overige opmerkingen, telkens één of enkele malen gemaakt: meer promotie, nu al erg breed aanbod/het is prima zoals het is, behoud historische waarde/aantrekkelijkheid, beter OV, schoner/beter onderhoud, goedkopere prijzen, meer bankjes/rustplekken, nakomen geluidsnormen, meer prullenbakken, meer service. Input belanghebbenden Ten behoeve van het ophalen van input van eigenaren, gebruikers en andere belanghebben in het centrum is dhr. H. Wennekes gedurende 2024 voor 1 dag per week aangetrokken. Uitgangspunt van de inventarisatie was concentratie op het centrum/kernwinkelgebied; dus niet de aanloopgebieden Hogestraat, Dijkstraat, Kattenberg. Deze drie gebieden zijn namelijk als gebiedsopgave opgepakt en eventuele ontwikkelingen worden gemonitord/opgevolgd zodra zich hier kansen voordoen.

Gestart is met gesprekken met SAP en NOVA, waarmee in dit traject nauw wordt opgetrokken. Daarnaast is gesproken met o.a. pandeigenaren en gebruikers, een vertegenwoordiging van de warenmarkt, KHN, enkele makelaars, etc. Geïnventariseerd is o.a. hoe men aankijkt tegen het centrum wat betreft aantrekkelijkheid van het verblijfsgebied, afbakening van het kernwinkelgebied, mogelijkheden voor herinvulling en functiemix, en rol van de ondernemers. Ook zijn door middel van een enquête onder een groep centrumondernemers hun reacties op de in het KSO gemaakte opmerkingen (zie hierboven) gepeild. In augustus 2024 heeft dhr. Wennekes zijn rapportage van bevindingen opgeleverd. De belangrijkste conclusies/aanbevelingen hierin zijn: • • •

Er is brede waardering voor de aantrekkelijkheid van het verblijfsgebied en de mate van reuring en gezelligheid. Diverse aanwezige waarden, zoals de Oude Helenakerk, de gängeskes en de Markt en evenementen dragen hieraan bij. Men ziet kansen voor verdere vergroening vanuit het besef dat klanten/gasten zich niet graag begeven in een heet centrum. Ondanks dat de totale leegstand is afgenomen, is er zorg om leegstand van met name grotere panden in het kernwinkelgebied, vergrijzing van het ondernemersbestand en gebrek aan starters in kwalitatief goed aanbod. Kansen zijn er voor verkleining van winkelvloeroppervlaktes ten behoeve van kleiner hoogstaand aanbod en/of voor starters om hiermee het “Verhaal van Aalten” te versterken. Dit verhaal heeft betrekking op het

2

• • • • •

onderscheidend vermogen van de kern Aalten, waarbij meer kans wordt gezien in toevoeging van kleinere winkels met goed kwalitatief aanbod versus grote ketens. Er is breed draagvlak voor het kort parkeren d.m.v. de blauwe zone. Men ervaart echter ook een tekort aan lang-parkeerplaatsen. Daarnaast behoeft het parkeren van fietsen aandacht. De ‘Hoge Nood app’ werkt op zich prima, echter deze wordt niet goed up-to-date gehouden. Hier ligt een gezamenlijke verantwoordelijkheid. De warenmarkt functioneert goed; centrumondernemers zien liever toch meer verbinding. Eerdere proeven hebben echter uitgewezen dat een verplaatsing naar de Markt geen optie is. Er is geen reden gezien om dit te heroverwegen. Samenwerking/verbinding tussen ondernemers is op sommige terreinen goed maar communicatie tussen ondernemers onderling behoeft blijvende aandacht. Het ondernemerschap zelf vergt continue doorontwikkeling en aandacht voor toekomstbestendig ondernemerschap.

Inventarisatie gemeente intern Er heeft ook een ambtelijke sessie en individuele gesprekken plaatsgevonden met diverse (beleids)disciplines. Hierin is positief benoemd de aantrekkelijkheid van het huidige verblijfsgebied waaronder de Markt, de wijze waarop de gängeskes toeristisch worden gepromoot, de herontwikkelingen die inmiddels zijn gerealiseerd (AH/De Hoven, Hogestraat/ omgeving Aldi/bibliotheek); herinrichting toegangswegen en het gebied rond de Slinge; de verbinding tussen warenmarkt en centrum; de vele oude en nieuwe evenementen; de toeristische promotie. Een aantal herontwikkelingslocaties komt nog niet of onvoldoende van de grond (bijv. Kattenberg) maar daarbij houden we vinger aan de pols. Een totale herinrichting van het centrum is gezien het feit dat de herinrichting dateert uit 2012-2015 nu niet aan de orde. Dit brengt enerzijds beperkingen met zich mee (huidige inrichting en ondergrondse infrastructuur is een gegeven), anderzijds is er veel draagvlak om bovengronds in ieder geval slimme combinaties te zoeken. Enkele aandachtspunten die in een eventueel nieuw plan/project aan de orde zouden moeten komen: • Vastgoed/leegstand: vraag is of we het kernwinkelgebied verder compact maken moeten maken of nog meer moeten inzetten op functiemenging. We zien dat bijv.

de Hogestraat, die in de centrumvisie is aangemerkt als aanloopstraat, verandert van kleur als gevolg van ontwikkelingen in de markt. • De gemeente heeft geen invloed op het soort winkels dat zich vestigt, behoudens supermarkten. In een distributieplanologisch onderzoek is aangetoond dat er geen ruimte is voor méér supermarkten. Ten aanzien van een aantal ‘verpauperde’ panden staat ons slechts het instrument excessenregeling ter beschikking. Wij zijn in gesprek voor wat betreft een aantal locaties. • Tegengaan hittestress door meer vergroening, eventueel gecombineerd met waterinfiltratie. • Toegankelijkheid: ruimte voor fietser, wandelaar & minder valide; toegankelijkheid winkels; lang parkeren; (openbare) toiletvoorziening. • Toerisme/citymarketing: verbinden toeristische trekpleisters (project ‘verbinden toeristische trekpleisters’ is inmiddels gestart); toegankelijker en herkenbaarder gängeskes; samenwerking toerisme, citymarketing (SAP) en gemeentemarketing bevorderen en waar mogelijk elkaar versterken. • Ondernemerskracht; ondernemers ook meer in eigen verantwoordelijkheid zetten. • Mobiliteit: het parkeeronderzoek zou herzien moeten worden, mede naar aanleiding van uitkomsten onderzoek naar snelle fietsverbinding. Hier kunnen mogelijk slimme combinaties met vergroening worden gemaakt.

Relatie Omgevingsvisie De gemeente is gestart met het proces om te komen tot een omgevingsvisie. Het “Onderzoek herijking Centrumplan Aalten 2024” wordt als bouwsteen in het proces om te komen tot een omgevingsvisie meegenomen en is hiermee de beleidslijn voor de nabije toekomst. Het is zeer wel mogelijk dat in het kader van de Omgevingsvisie voor de langere termijn aanvullende of zelfs andere keuzes worden gemaakt.

3

Pilot Kansen voor vergroening in het centrum Gedurende de eerste helft van 2024 heeft een student zich in het kader van haar afstudeeropdracht (Land- en watermanagement) voor de gemeente beziggehouden met kansen voor vergroening. Daarbij is als pilotgebied het centrum van Aalten onderzocht. Gezien de signalen die al opgehaald zijn bij zowel ondernemers, evenementorganisaties en inwonenden (via KSO) lijkt er veel draagvlak voor meer groen in het centrum te zijn. Argumenten hiervoor zijn: • Verminderen hittestress, bijgevolg het verbeteren van leefbaarheid/bevorderen gezondheid. • verbeteren biodiversiteit. • creëren aantrekkelijker centrum/huiskamer -> verlengen verblijfsduur (en dus meer bestedingen). • waardering voor de wijze waarop al meer/ander groen is toegepast in centrum en bijv. Admiraal de Ruyterstraat. Tijdens een bijeenkomst met een aantal centrumondernemers en vertegenwoordigers namens SAP zijn 7 mogelijkheden voor vergroening besproken: bomen, groene gevels/geveltuintjes, vaste planten/groenvoorzieningen, groene daken, waterdoorlatende verharding, droogtebestendige beplanting, groene boomspiegels. Conclusie tijdens de bijeenkomst was dat meest kansrijke opties zijn groene boomspiegels, al dan niet gecombineerd met groenvoorzieningen, en gevelgroen en tuintjes. Nadien is in klein comité (gemeente, SAP, dhr.

Lageschaar) ter plaatse de daadwerkelijke mogelijkheid tot toepassing besproken. Hier kwam uit dat boomspiegels/groenvoorzieningen op een aantal locaties een optie kan zijn, maar op andere locaties ook weer niet vanwege de verkeersveiligheid. Geveltuintjes en eventueel nog meer gevelbegroeiing werd zeer kansrijk ingeschat. Ook de mogelijkheid van toevoeging van nog een aantal pergola’s (als bij de Hema) werd geopperd. Dit zou in een maatwerkplan uitgewerkt kunnen worden. Naar aanleiding van vorenstaande kunnen we de volgende conclusies trekken: •

De basis is goed. Onze gezamenlijke inspanningen van de afgelopen 15 jaar hebben hun vruchten afgeworpen. Dit zien we terug in de resultaten van het KSO, de input vanuit ondernemers, eigenaren en gebruikers en de afname in de totale leegstand. Hoewel er altijd ruimte voor verbetering is kunnen we met de uitgangspunten vanuit het centrumplan en de gebiedsopgaven vooruit en biedt dit ruimte voor een locatiegerichte aanpak.

•

Er is geen grootschalige herinrichting aan de orde danwel noodzaak daartoe. Dit brengt enkele beperkingen met zich mee ten aanzien van wel gewenste aanpassingen wat betreft vergroening en klimaatadaptatie. Zo is er geen mogelijkheid om op grote schaal nieuwe bomen toe te voegen. Ten aanzien van waterdoorlatende verharding wordt geadviseerd dit bij toekomstige reconstructie(s) waar nodig en mogelijk uitgangspunt te laten zijn.

•

Er is breed draagvlak voor het tegengaan van hittestress door het verder vergroenen van het centrum. Er is al een (afstudeer)onderzoek met aanbevelingen gedaan. Aanbevolen wordt een concreet inrichtingsplan te laten opstellen voor geveltuintjes (gecombineerd met afkoppeling regenwater) en aanvullend gevelgroen, vergroening boomspiegels (indien mogelijk gecombineerd met groter groenvlak met zitmeubilair), toepassing aanvullende pergola’s.

•

Het is vooralsnog niet wenselijk om het kernwinkelgebied verder in te perken. Wel is blijvend aandacht nodig voor de kwalitatieve (her)ontwikkeling van leegstaande (winkel)panden. In sommige gevallen zal splitsing van een groot vloeroppervlak in kleinere eenheden uitkomst kunnen bieden. Daarnaast moeten we blijven focussen op functiemix vanuit het besef dat naast detailhandel ook andere functies bijdragen aan het genereren van meer traffic in het centrum. Het omgevingsplan biedt hiervoor voldoende aanknopingspunten. Voor het herbestemmen van detailhandel buiten het huidige kernwinkelgebied is woningbouw nog altijd een optie. Pandeigenaren met plannen hiertoe kunnen altijd in overleg met de gemeente treden over de mogelijkheden. De aanpak van een aantal ‘verpauperde’ locaties heeft onze aandacht, echter staan ons weinig instrumenten ter beschikking.

4

•

Het is wenselijk om een actualisatie van het parkeeronderzoek uit 2019 uit te voeren. Voorgesteld wordt dit onderzoek in 2025 te verrichten en aan de hand van de uitkomsten voorstellen te doen voor aanpassingen in het parkeerregime voor het centrum van Aalten. Er is een link met de snelle fietsverbinding Lichtenvoorde-Aalten-Bocholt die door het centrum van Aalten zal lopen (inzake knelpunt parkeren langs de route). Mogelijk kan hier ook een combinatie met vergroening en het oplossen van enkele knelpunten wat betreft ruimte (voor voetganger, fietser, minder validen) in de inrichting worden gevonden. Ook het fietsparkeren dient hierin meegenomen te worden. Het is daarom zaak deze onderzoeken volgordelijk te doen; eerst het parkeeronderzoek, daarna het groen-inrichtingsplan (zie derde bullit).

•

Het blijft noodzakelijk om toekomstbestendig ondernemerschap te stimuleren. Dit is een verantwoordelijkheid van ondernemers zelf, en kan incidenteel door de gemeente ondersteund worden door advies of een financiële bijdrage (bijv. zoals we eerder deden bij de Leergang Toekomstbestendig Retailmanagement van de HAN).

•

De samenwerking tussen ondernemers onderling behoeft blijvende aandacht. Mogelijk kan een verdere (organisatorische) doorontwikkeling van SAP en NOVA hieraan bijdragen.

Advies: Voorgesteld wordt om geen integrale herziening van het centrumplan Aalten na te streven maar een aantal deelprojecten in te stellen: 1. actualisatie Parkeeronderzoek, vervolgens plan van aanpak uitvoering; 2. inrichtingsplan vergroening centrum, vervolgens plan van aanpak uitvoering; 3. in nauw overleg met SAP en NOVA gaan/blijven om te bezien op welke wijze aandacht besteed kan worden aan toekomstbestendig ondernemerschap, versterking van de onderlinge samenwerking en onderhoud van de Hoge Nood app; 4. een eenmalige benadering, zowel individuele gesprekken als een aantal bijeenkomsten, van pandeigenaren, makelaars en potentieel ondernemers onder begeleiding van dhr. Wennekes, in samenspraak met NOVA en SAP. Financiën Voor een parkeeronderzoek is ca. € 15.000 benodigd, voor een groeninrichtingsplan ca. € 30.00040.000. Totaal incidenteel € 50.000. Dit bedrag is in het kader van nieuw beleid in de begroting 2025 opgenomen. Voor de uitvoeringsplannen en beheer- en onderhoudskosten zal te zijner tijd opnieuw budget moeten worden aangevraagd/vrijgemaakt. De inzet van dhr. Wennekes t.b.v. de gesprekken met pandeigenaren, makelaars en potentieel ondernemers kan uit bestaand budget voor economische ontwikkeling worden bekostigd.

Bijlagen • • • • •

Terugblik Centrumplan Aalten 2009 en Plan van Aanpak Vitaal Centrum Aalten 2017 Rapportage van bevindingen H. Wennekes Factsheet KSO 2023 Kern Aalten Factsheet KSO 2023 Centrum Aalten Adviesdocument vergroening centrum

5

BIJLAGE 2: Terugblik Centrumplan Aalten 2009 en Plan van Aanpak Vitaal Centrum Aalten 2017 Teruglik: Centrumplan Aalten In 2009 is het centrumplan ‘De verborgen schoonheid ontsloten’ ontwikkeld. De thema’s en maatregelen in dit plan hebben betrekking op krachtig smoelwerk, bereikbaarheid & parkeren, wonen, winkelen & werken, beeldkwaliteit. Met Krachtig Smoelwerk werd beoogd het krachtig vermarkten van Aaltense cultuurhistorische waarden en hierdoor economische voordelen voor het centrum van Aalten. Dit is dan ook uitgangspunt geweenst voor de toeristische vermarkting en productontwikkeling. Daarnaast is vanuit erfgoedbeleid veel aandacht geweest voor de beleving van bewonersgeschiedenis (o.a. hoornindustrie, textielindustrie, oorlog en bevrijding). Op verzoek van de ondernemers in het centrum is per 2014 reclamebelasting ingesteld. De opbrengst hiervan vloeit terug in een ondernemersfonds dat wordt beheerd door de Stichting Aalten Promotie (SAP), dat zich inzet voor citymarketing en nieuwe activiteiten/evenementen in het centrum van Aalten. SAP maakt zich ook sterk voor (tijdelijke) herinvulling van leegstaand vastgoed en bewustwording bij ondernemers om veranderprocessen op gang te brengen. Verplaatsing van de warenmarkt is niet haalbaar gebleken. Evenmin zijn alle parels aan het gängeskessnoer tot ontwikkeling gekomen.

Een deel van de plannen die waren voorzien is inmiddels echter ook achterhaald. Bereikbaarheid en parkeren had tot doel een bereikbaar, toegankelijk en veilig centrum voor gebruikers die er moeten zijn, en gebruikers worden in hun parkeerbehoefte gefaciliteerd. De centrumring is aangepast met een verwijzingssysteem naar de parkeerplaatsen Hoge Blik, Lage Blik en De Hoven. De inrichting van de openbare ruimte heeft in de periode 2012-2015 een complete make-over ondergaan. De markt, het kernwinkelgebied en de parkeerplaatsen zijn hierin meegenomen. Er is een onderscheid tussen kort- en langparkeren gerealiseerd. Er is een proef uitgevoerd met betrekking tot het gedeeltelijk autovrij maken van het centrum. Dit kon echter op weinig draagvlak rekenen en heeft niet tot een vervolg geleid. Bij de herinrichting is ‘auto te gast’ wel uitgangspunt geweest. Voor het thema wonen, werken & winkelen werd als visie geformuleerd woningbouw in het centrum, kantoren aan de rand van het kernwinkelgebied gegroepeerd en een voor de consument compact en herkenbaar kernwinkelgebied met concentratie van detailhandel. Dit heeft opgeleverd dat in de woonvisie nadrukkelijk rekening is gehouden met toevoeging van woningen in het centrum. Een aantal locaties is inmiddels dan ook omgevormd naar wonen.

Er zijn proeven omtrent verplaatsing van de warenmarkt uitgevoerd, waarna definitief voor een gedeelte van Hoge Blik is gekozen waardoor wel de verbinding naar (winkels aan) de Haartestraat is gelegd. Wat afbakening van het winkelgebied betreft is in het centrumplan uitgegaan van ‘de kroon’ met uitlopers. Dit heeft een vertaling gekregen in het bestemmingsplan voor de kern Aalten 2012. Aan de nieuwe onderverdeling kernwinkelgebied/aanloopstraten (uitlopers) is geen consequentie verbonden in de zin van het definitief reduceren van winkeloppervlak. Inzake beeldkwaliteit moest herinrichting leiden tot versterking van het historisch karakter en de Markt als hart van het dorp. Daarnaast versterking van entree en verblijfsklimaat door investering in groen. In deze visie is voorzien door de nieuwe bestrating, straatmeubilair en toepassing van nieuwe elementen op de Markt en hanging baskets en gevelgroen in de jaren na vaststelling van het centrumplan. Een aantal pandeigenaren heeft op eigen initiatief gevelaanpassingen gerealiseerd. Separaat is ook het Groene Slingeplan tot uitvoer gekomen. Terugblik: Plan van Aanpak Vitaal Centrum Aalten In 2017 is, o.a.

naar aanleiding van het (regionale) project Kernenfoto’s, een Uitvoeringsagenda opgesteld met als doel opnieuw een impuls te geven aan vitale centra en wel om in Aalten te komen tot een compact, aantrekkelijk en uitnodigend kernwinkelgebied. Daarvoor is ingezet op het versterken van de beeldkwaliteit entrees en herkenbare routes naar het centrum; transformatie en herbestemming voormalige winkelstraten via drie gebiedsopgaven; versterking samenwerkingen in kernwinkelgebied en organisatie centrumontwikkelingen. Concreet zijn drie gebiedsopgaven – Kattenberg, Dijkstraat en Hogestraat – geformuleerd, is een centrumcontact ingesteld, is een aanpak

1

opgesteld voor de toegangswegen en er is een subsidieregeling voor haalbaarheidsonderzoeken ingesteld. De gebiedsopgaven/acties zijn in de genoemde projectperiode opgesteld/geformuleerd; de uitvoering liep/loopt door tot in het heden. Gebiedsopgave Kattenberg: er is een toekomstbeeld met alle belanghebbenden opgesteld waarna een aantal kleine herbestemmingen is uitgevoerd; een aantal speelt nog. Herinrichting verlengde Lichtenvoordestraatweg (incl. parkeerplaats) vindt plaats in 2024. Uitvoering van het plan Voskuil/Chinees is afhankelijk van individueel eigenaren; tot op heden heeft dit niet tot resultaat geleid. Dit deelgebied heeft binnen de gemeente nog altijd prioriteit; zodra zich hier kansen voordoen spelen wij daarop in. Gebiedsopgave Dijkstraat: hier is eveneens met belanghebbenden een toekomstvisie opgesteld. Doel is een combinatie van wonen met bedrijfjes/kantoren; geen nieuwe detailhandel. Van een aantal panden is de detailhandelsbestemming al verdwenen. Met de herinrichting van de openbare ruimte heeft dit gebied een flinke ruimtelijke impuls gekregen. Gebiedsopgave Hogestraat: er was een gebiedsvisie in planning echter gaandeweg speelden al veel ontwikkelingen waarmee veel detailhandelsbestemmingen zijn wegbestemd. De bibliotheek is verhuisd naar Lage Blik en heeft hier een leegstaand winkelpand een herinvulling gegeven.

De AH heeft de vrijkomende ruimte verbouwd tot (openbare) parkeergarage, winkelruimte en bovenwoningen. Hiermee is een kwalitatieve impuls gegeven aan zowel Hogestraat/De Hoven als Kerkstraat/Lage Blik en is een reductie van totaal 2.400 m² wvo gerealiseerd. De sloop/herontwikkeling van de vml. Brezan is in mei 2024 van start gegaan. Centrumcontact: deze rol is door de voorzitter van SAP ingevuld om nog meer dan voorheen te kunnen bemiddelen tussen pandeigenaren en potentiële gebruikers en bij te dragen aan het versterken van ondernemerskracht. Gedurende de periode van het uitvoeringsplan is hierover nauw contact geweest met de gemeente en regelmatig gerapporteerd. Er hebben diverse ontwikkelingen als uitvloeisel hiervan plaatsgevonden. Subsidieregeling voor haalbaarheidsonderzoeken: hiervan is voor een drietal locaties gebruik gemaakt, met resultaat: omvorming detailhandel naar wonen. Daarnaast heeft een aantal verkennende gesprekken plaatsgevonden vooralsnog zonder vervolg. Toegangswegen Noord-Zuidas: de Bocholtsetraatweg/Plein Zuid en Dijkstraat zijn heringericht incl. rotondes. Ook zijn de rotondes Ringweg en Hamelandroute aangepakt. De herinrichting van de Lichtenvoordsestraatweg wordt in 2024 uitgevoerd.

Door de succesvolle initiatieven met prairiebeplanting vanwege klimaatadaptatie zijn/worden nu ook meerdere groenlocaties in het centrum/kernwinkelgebied op deze wijze herplant, wat tevens bijdraagt aan een verbeterde uitstraling van het gebied.

2

BIJLAGE 3: Eindrapportage

H. Wennekes 23-10-2024

Centrum Aalten, nut/noodzaak herijking centrumplan Opdracht en uitgangspunten In het kader van een mogelijke herijking van het Centrumplan Aalten, ophalen wat wensen en behoeften zijn vanuit ondernemers, gebruikers en andere belanghebbenden binnen het centrum van Aalten. Van daaruit een advies formuleren aan het college van B&W. •

• •

• •

•

Tijdens de herijking ligt de focus op het centrum en daarbinnen het kernwinkelgebied. Daarmee vallen aanloopstraten zoals Hogestraat, Dijkstraat en Kattenberg buiten het focusgebied. Tijdens het onderzoek binnen het kernwinkelgebied is op aanraden van een aantal centrum (kern) ondernemers toch met enkele ondernemers in de aanloopgebieden gesproken. Er dient nauw te worden opgetrokken met NOVA en SAP. Tevens dient gesproken te worden met een vertegenwoordiging van o.a. de warenmarkt, Koninklijke Horeca Nederland, Stichting Achterhoek Toerisme, Het Onderduikmuseum, enkele makelaars en medewerkers van de gemeente Aalten (openbaar gebied en beheer). Van de leegstand van winkelpanden dient een actueel overzicht te komen. Er is behoefte aan een beter inzicht in zaken als de aantrekkelijkheid van het verblijfsgebied, hoe kunnen we minder betrokken gebruikers van het centrum in beweging krijgen en hoe kijken ondernemers aan tegen de in het koopstroomonderzoek gemelde aanbevelingen van het winkelend publiek? Bepalen of de huidige afbakening van het kern winkelgebied nog logisch en wenselijk is.

Werkwijze Ten behoeve van het ophalen van input van eigenaren, gebruikers (ondernemer, cultuur, welzijn) en andere belanghebbenden in het centrum zijn de gesprekken in januari 2024 gestart. Als eerste is met Jan ter Haar de aanpak afgestemd en afgesproken dat met Stichting Aalten Promotie en bestuur van de NOVA binnen dit traject wordt opgetrokken. Bijna alle zelfstandig winkeliers zijn bezocht in de eerste 4 maanden van dit jaar. Vervolgens zijn de horeca-ondernemers gesproken. De vastgoedeigenaren, projectontwikkelaars (beperkte groep) en makelaars zijn in de maand juni gesproken. Met het Onderduikmuseum, de warenmarkt, lokaal bestuur KHN en medewerker STAT zijn eveneens gesprekken geweest. Ambtelijk zijn vooral de contacten met Ellis Koenders, Heleen te winkel, Annette van Straten en Ivo van der Hoogte verhelderend en nuttig geweest. Ook vanuit de gemeentelijke directie en bestuur zijn bruikbare aanbevelingen gekomen en is er warme interesse getoond. Naast de persoonlijke interviews is er een enquête uitgezet onder een groep van 30 centrumondernemers (bijlage). Uiteraard zijn concrete en actuele vragen over samenwerking, bedrijfsvestiging, overname mogelijkheden, besproken en op de juiste plekken neergelegd.

1

Uitkomsten per thema Aantrekkelijk verblijfsgebied Als bijzondere locaties worden genoemd de Oude Helenakerk, de Gāngeskes, het karrenspoor in het wegdek, de markt en de oude begraafplaats. Het microreliëf in het centrum wordt samen met enkele historische panden en de groene omgeving als aantrekkelijk beoordeeld. Horeca is goed vertegenwoordigd en de door onder andere de SAP georganiseerde evenementen brengen (soms te) veel roering en gezelligheid in het dorp. Museum en enkele speciaalzaken hebben een aantrekkingskracht die de regio overstijgt. Zorgen zijn er over de langdurige leegstand, vergrijzing van een aantal ondernemers en gebrek aan (kwaliteit) starters. Er wordt een gemis ervaren aan specifieke winkels en functies: hotel, hoogwaardige schoenenzaak, gespecialiseerde huishoudelijke artikelenwinkel, een speelgoedzaak, vers groentenzaak, visspeciaalzaak, poelier, goede chinees en pizzeria. Enkele geïnterviewden spreken uit dat zij de grotere ketens (Scapino, Action, Kruidvat) nog meer in het centrum willen zien. Daarentegen zijn er ook ondernemers die kansen zien voor bijzondere (blurring) winkels. Creatieve dienstverleners zoals architecten en (web/interieur) ontwerpers zijn welkom in het centrum. Dienstverleners als een advocaat, verzekeraar of financieel adviseur zouden bij een gecombineerde huisvesting de aantrekkelijkheid kunnen verhogen.

Bij de afbakening van het kernwinkelgebied enige tijd geleden, voelt een aantal ondernemers zich niet betrokken. Een tiental zaken die vooral betrekking hebben op individuele ondernemingen, zoals de huisvesting, verkeerssituatie of het gebruik van de openbare ruimte en groen, zijn besproken met onder andere de betrokken ambtenaren en vastgoed eigenaren. Deze worden niet meegenomen in dit verslag. Alhoewel Aalten soms in negatieve zin vergeleken wordt met kernen als Winterswijk, Doesburg, Dinxperlo en Lichtenvoorde wordt de verblijfskwaliteit als ruim voldoende beoordeeld. Meer beweging Op twee terreinen is het woord beweging meervoudig gevallen: Leegstand en verbinding/ toenadering. Leegstand Voor sommigen is het onbegrijpelijk dat winkelpanden lang leeg staan en zij wijzen dan naar andere kernen waar met name de grotere winkels wel aanwezig zijn in het centrum. Opmerkingen als “dat kan een gemeente toch wel even oplossen”, “als de huur lager was geweest, was het pand al lang verhuurd” en “een centrum als Aalten biedt toch voldoende kansen” zijn gehoord tijdens de gesprekken. De realiteit is dat juist de ketens en grotere retailers kerncijfers hanteren bij hun keuze voor vertrek of vestiging in kernen. In sommige gevallen ontstaat er juist wel ruimte omdat een enthousiaste franchisenemer met een goed plan opstaat.

In het kernwinkelgebied is er met name leegstand in de wat grotere panden. Tijdens de gesprekken is meermaals aangegeven dat zich startende/jonge ondernemers hebben gemeld. De beschikbare panden hebben voor hen vaak niet de juiste verhouding tussen aangeboden vloeroppervlakte en hoogte van de huur. In samenwerking met SAP is een eerste bijeenkomst georganiseerd voor starters. Insteek daarbij was het verzamelen van initiatieven, eerste toetsing en vervolgens vastgoedeigenaren zien te motiveren dat zij winkelruimtes willen opdelen zodat 2

meerdere ondernemers in 1 pand terecht kunnen. De opkomst van geïnteresseerde aspirantondernemers was te gering om richting pandeigenaar /verhuurder te gaan. Een tweede bijeenkomst die wordt omlijst met meer publiciteit, wordt eventueel op een later moment gepland. Verbinding Verbinding moet er zijn tussen winkeliers onderling, horeca en winkeliers, winkels en warenmarkt, verenigingen/stichtingen, gemeente, vastgoed. Het beeld dat partijen elkaar verwijten dat ze te weinig samenwerken of geen begrip voor elkaar hebben, lijkt universeel: dat is te zien in bijna iedere kern. Feit is dat enkele groepen ondernemers elkaar met regelmaat treft en bijzondere (koop) momenten in Aalten organiseert. Bezoekers en klanten komen uit de gemeente maar zeker ook uit de regio en van verder weg (eigen onderzoek). De georganiseerde evenementen in het centrum trekken aandacht èn publiek. Niet alle centrumondernemers profiteren van deze aanloop en sommigen ervaren hinder. Een oplossing voor een meer positieve perceptie over de samenwerking en verbinding loopt langs de communicatieve lijn: leg zaken uit en geef inzicht in bijvoorbeeld de financiën. Daarbij zou een verbindende schakel, in de vorm van een onafhankelijk persoon die met alle partijen regelmatige contacten onderhoudt, van nut kunnen zijn. Warenmarkt Bij de centrumondernemers wordt te weinig synergie met de warenmarkt ervaren.

Zij zien meer mogelijkheden als er voor de locatie, tijdstip, duur en aanbod andere keuzes gemaakt kunnen worden. Een aantal keer is aangegeven dat de voormalige locatie op de Markt voor de beleving van het centrum beter is. Al hebben eerdere proeven het tegendeel bewezen en heeft uitbreiding van de terrassen de voorkeur. Ook vinden sommigen dat er best een markt kan zijn die de hele dag staat. Zeker als er een focus op streekproducten (voedsel) is. De markt zelf ziet tijdens het zomerseizoen te weinig Duitse campinggasten verschijnen. Een tweetalige flyer die op de campings wordt verdeeld, is in ontwikkeling. Huidige omvang en aantal kramen is volgens marktmeester voldoende. Kernwinkelgebied en aanloopstraten Hoewel de kracht van een kernwinkelgebied in zijn algemeenheid (en met name in grotere steden) mede bepaald wordt door de kwaliteit van het aanloopgebied, is de situatie in Aalten anders. Landelijk gezien zijn de aanloopstraten ook de broedplaatsen voor startende ondernemers. Zij kunnen op termijn ook weer doorgroeien naar vestiging in het kernwinkelgebied. In het Aaltense kernwinkelgebied liggen kansen omdat pandeigenaren aangeven bereid te zijn om leegstaande panden op te delen (herinrichten). Hier zijn er voor zowel starters als bestaande ondernemers die behoefte hebben aan minder vloeroppervlak, mogelijkheden zich te vestigen in het kernwinkelgebied.

Een verdere inkrimping van het kernwinkelgebied is niet aan te bevelen. De oplossing ligt erin om enerzijds de contacten met vastgoedeigenaren goed te onderhouden en daarnaast de mogelijkheden van ondernemen in het centrum op de juiste plekken voor het voetlicht te brengen.

3

Aanbevelingen zijn verder ook gedaan om vooral te denken aan toegankelijke en aantrekkelijke woningen, parkeren en groen. Tevens is de irritatie over leegstaande woon- en winkelpanden genoemd. Een meerderheid van de ondervraagden geeft aan blij te zijn met de mogelijkheden in de winkelstraten met blauwe schijf te parkeren. In sommige gevallen wordt overlast ervaren. De mogelijkheden voor lang parkeren worden als te beperkt gezien, vooral die op loopafstand. SAP en NOVA Men is aan de ene kant zeer positief over het functioneren van de SAP. Aan de andere kant zijn er aanbevelingen gedaan waardoor zaken nog beter tot zijn recht kunnen komen. Zo komen vanuit bijna alle horecaondernemers en een aantal winkeliers positieve geluiden: SAP verricht fantastisch werk bij de organisatie van evenementen. SAP brengt ondernemers bij elkaar en zorgt ervoor dat Aalten goed op de kaart staat. Een quote: “Dankzij de georganiseerde evenementen zit ons terras helemaal vol en de bezoekersaantallen in winkels nemen toe”. Drie zaken binnen het functioneren zijn als aanbeveling door centrumondernemers meegegeven: Met name het ontbreken van transparantie rondom de financiering, financiële situatie en planning van activiteiten wordt gezien als aandachtspunt. Nut en noodzaak worden niet gezien door sommige centrumgebruikers.

Daarbij helpt het niet dat soms het onderscheid tussen NOVA en SAP niet wordt gezien. Men zou graag meer betrokken worden bij het plannen en uitvoeren van evenementen. Daar kan meer begrip en draagvlak ontstaan. Ook in Aalten geldt dat niet iedereen evenveel profijt heeft van grote evenementen binnen het centrum. Vastgoed Bij navraag blijken enkele eigenaren van het leegstaande vastgoed meer dan bereid aanpassingen te doen aan de indeling en het interieur. Bij langer lopende huurovereenkomsten willen zij ook investeren in aanpassingen en uitstraling. Leegstand In het koopstromen onderzoek 2023 (zie eerder) worden de afnemende leegstand en het aantal beschikbare locaties beschreven. De onderstaande leegstand, in kernwinkelgebied en enkele aanloopstraten, wordt als hardnekkig ervaren. Locatie Markt 20 Landstraat 19 Dijkstraat 4 Landstraat 5 Landstraat 6 Hogestraat 5 Bredevoortsestraatweg 3 Bredevoortsestraatweg 11 4

Bekend onder Shoeby Fashion De Graafschap Van den Dobbelsteen

M2 280

Actie / stavaza Mogelijkheden voor POP-UP winkel zijn besproken en mogelijk <100 Mogelijk start klein ICT bedrijf 440 Verkocht. Bestemming onbekend

Geling V.h. Intertoys

699 315

Meneer Kees

145

Wordt verbouwd Staat te koop Te huur Te huur

V.h. Blokker

434

Initiatief horeca aangemeld

SWOT-analyse Sterk Mooi centrum Infrastructuur op orde Historische panden Fijne horeca Aantal bijzondere/speciaalzaken aanwezig Grootwinkelbedrijf aanwezig Museum Sterke lokale initiatieven Parkeren voor de deur Grote en moderne supermarkten Groen Kans Duitse achterland Uitbreiding Onderduik museum Sterk horecagebied (Achterhoek food) City of taste Verzelfstandiging SAP Verblijfsfunctie rond De Slinge Arrangementen museum/horeca/ winkels Brede functie Oude Helena kerk Ruimte voor nieuwe centrumondernemers Komst Landalpark Invulling watertoren (sport /adventure)

Zwak Logische verbinding horecabedrijven onderling en museum met horeca Betrokkenheid bij activiteiten in centrum Brede onderlinge verbinding Geen city marketing Solitair gevestigde speciaalzaken/winkels in het aanloopgebied Te weinig mogelijkheden voor lang parkeren Dode gevels fitnessruimte Aanblik en invulling De Carrousel Toegankelijkheid voor minder validen Openbaar toilet Fietsenstalling (vooral bij evenementen) Bedreiging Leegstand winkel- en horecapanden Vergrijzing bij aantal winkeliers Onduidelijk situatie NOVA/SAP Te weinig getoond ondernemerschap Geen geschikte ruimte voor starters Vertrek Ter Stal Verdwijnen van feestverlichting/vlaggen

Conclusies en aanbevelingen Het centrum van Aalten wordt, volgens het meest recente koopstromenonderzoek, met een rapportcijfer 7,5 gehonoreerd waarbij de benchmark 7,7 is. Uit dit onderzoek blijkt ook een positieve omzetontwikkeling van de bestaande winkels uit. De leegstand van panden in het kernwinkelgebied en in de aanloopstraten bepaalt voor een gedeelte het straatbeeld en heeft invloed op het sentiment onder de vaste centrumgebruikers. De leegstand lijkt voor een gedeelte op te lossen door verplaatsing van enkele in de aanloopstraten gevestigde ondernemingen. Bij de invulling van de grotere panden liggen mogelijkheden om door opsplitsing of herinrichting ze meer toegankelijk te maken voor specifieke doelgroepen. De infrastructuur is zo goed als op orde. De supermarkten zijn modern en klaar voor de toekomst. De door het dorp georganiseerde festiviteiten trekken een groeiend aantal bezoekers. Aan de andere kant staan de sinterklaasintocht en de plaatsing van feestverlichting onder druk.

5

De horeca en enkele bijzondere retailers zijn trekkers en stralen toekomstbestendigheid uit. Hier zou een aanzuigende werking vanuit kunnen gaan (voor nieuwe initiatieven). Een aantal ondernemers heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt of zoekt naar opvolging. De samenwerking is op sommige vlakken sterk maar is geen breed gedragen goed. In Aalten zijn de bekende landelijke trends binnen de retail zichtbaar. Het is ook een dorp waar de lokale parels aantonen dat er potentie is om gezond te gaan ondernemen. Vooral voor winkels die zich onderscheiden in bijvoorbeeld assortiment en service: Het is voor de hand liggend om uitsluitend de focus te leggen op de invulling met grotere winkels (ketens) van de leegstaande winkelpanden. Maar juist nu is er kans om na te denken over het verhaal van Aalten. Waar staan we voor en waar willen we naar toe. Een dorp dat weet waarom klanten en gasten komen, men hen ook weet te boeien en binden. Door het juiste verhaal te gaan vertellen, ontstaat verbondenheid, zijn keuzes te onderbouwen en worden passende nieuwe initiatieven aangetrokken. Aandacht-en speerpunten Speerpunten Het verhaal van Aalten Leegstand grotere panden

Aantrekken nieuwe ondernemers Sub Toekomstbestendig ondernemerschap Potentieel Markt (plein) Vergroening