Ontwerpbestemmingsplan (toelichting, regels + bijlagen)_Optimized.pdf

Een belangrijk middel voor het realiseren van deze waterdoelen is het via integrale gebiedsontwikkeling proactief zoeken naar kansrijke combinaties met veiligheid, economie, recreatie, landbouw, milieu, landschap, cultuur en natuur. Het Waterplan heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie op basis van de Wro. Beleidsregels Keur 2017 De Keur van hoogheemraadschap van Rijnland is op 1 september 2017 in werking getreden. De keur is een verordening waarin Rijnland regels stelt die nodig zijn om

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 28

binnen het beheergebied waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. Het belangrijkste onderdeel van de keur is hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk heeft Rijnland vastgelegd op welke wijze handelingen die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem worden gereguleerd. Het gaat hierbij om regulering via een zorgplicht, algemene regel, vergunningplicht of een absoluut verbod. Dit houdt in dat handelingen in het watersysteem in eerste instantie via de zorgplicht gereguleerd worden. Bij handelingen waarop de zorgplicht van toepassing is, zijn er geen of nagenoeg geen nadelige effecten op het functioneren van het watersysteem te verwachten. De zorgplicht is dit vangnet. Op basis van deze zorgplicht krijgt eenieder de verplichting om bij het uitvoeren van handelingen voldoende zorg voor het functioneren van het watersysteem in acht te nemen. In de keur is aangegeven welke randvoorwaarden hierbij in acht moeten worden genomen. Gemeentelijk rioleringsplan Aalsmeer (GRP) 2015-2020 De gemeente stelt zich tot doel om tot een doelmatige invulling van de zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater te komen. Aan de rioleringszorg liggen vijf hoofddoelen ten grondslag.

Dit zijn: duurzame bescherming volksgezondheid, voorkomen van wateroverlast, duurzame bescherming van natuur en milieu, voorkomen van hinder en toekomstgerichte (afval)waterketen en grondwatersysteem. De belangrijkste wettelijke verplichtingen en bevoegdheden van gemeenten op het gebied van de afvalwaterketen en de grondwaterzorgplicht kunnen als volgt worden samengevat: <0000> gemeenten zijn verplicht een (verbreed) GRP op te stellen. Dit plan vormt het kader voor de invulling van de zorgplichten op het gebied van afvalwater, hemelwater en grondwater; <0000> de gemeente heeft de bevoegdheid voor het heffen van een belasting ter bekostiging van de genoemde zorgplichten; <0000> de gemeente heeft de mogelijkheid om bij verordening regels te stellen met betrekking tot het lozen van afvloeiend hemelwater en grondwater; <0000> bestuursorganen (in het bijzonder gemeenten en waterschappen) moeten bij opstellen en uitvoeren van beleid met betrekking tot afvalwater rekening houden met een in de wet vastgestelde voorkeursvolgorde. Relevantie plangebied Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Het plangebied maakt onderdeel uit van het hoofdwaterstelsel (de boezem) van Rijnland.

Dit is een stelsel van aaneengesloten wateren waarin één peil wordt gehandhaafd, die het (overtollig) boezemwater via de Ringvaart van de Haarlemmermeer afgevoerd naar het Noordzeekanaal. Het gebied ligt in een peilvlak met een zomerpeil van NAP -0,60 en een winterpeil van NAP -0,64. Het water in de boezem van Aalsmeer is onderdeel van het waterlichaam dat is opgenomen in de Kaderrichtlijn Water. De percelen maken onderdeel uit van de Bovenlanden, stroken waarin het bovenveen bewaard is gebleven. De watergangen vormen de natuurlijke scheiding tussen deze percelen aan de Uiterweg. Voor het realiseren van de voorgenomen planontwikkeling behoeft nauwelijks water te worden gedempt. Evenmin zal nieuw water worden gegraven. Het verharde oppervlak zal nagenoeg gelijk blijven. Het bebouwde oppervlak zal toenemen van circa 3.200 m2 naar 3.500 m2. De beoogde bebouwde oppervlakte blijft ruimschoots binnen de bouwmogelijkheden van het voorheen geldende bestemmingsplan blijft en neemt bovendien nog geen 10% toe ten opzichte van de bestaande situatie. Voldaan wordt aan de bepalingen van de Keur. Het aspect water staat de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 29

6.2 Geluid Wet geluidhinder De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag voor spoor- en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen in de Wet geluidhinder en voor vliegverkeerlawaai in de Wet luchtvaart en het bijbehorende Luchthavenindelingbesluit. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, op grond van een goed woon- en leefklimaat. In de Wet geluidhinder zijn voorkeursgrenswaarden vastgesteld. Als daar niet aan voldaan kan worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te stellen. De gemeenteraad van Aalsmeer heeft de "Deelnota Hogere Waarden" vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn: 1. het heersende geluidsniveau; 2. het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau; 3. cumulatie en compensatie. Industrie algemeen Voor de kleinere bedrijfsterreinen waarvoor zonering niet verplicht is geven de Handreiking Industrielawaai en Vergunningverlening (VROM 1998) en de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', richtlijnen over de wijze waarop met het aspect geluid in bestemmingsplannen moet worden omgegaan.

De Handreiking geeft onder meer, ter voorkoming van geluidshinder bij geluidsgevoelige bestemmingen, streefwaarden. Voor de grote industrieterreinen, spoor- en verkeerswegen is in de Wet geluidhinder (Wgh) een wettelijk kader ontwikkeld voor geluidzonering gekoppeld aan een systeem van grenswaarden. Wegverkeer Tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan moet inzicht worden gegeven in de geluidsbelasting op nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die gesitueerd worden binnen de zone van een weg. In geval sprake is van aanleg van een nieuwe weg zal ook de geluidsbelasting veroorzaakt door verkeer op de nieuwe weg op de bestaande geluidgevoelige bestemmingen in beeld moeten worden gebracht. Luchtverkeer Bij de ingebruikname van de vijfde baan van Schiphol (Polderbaan) op 20 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit (Lib) in werking getreden. Hiermee zijn nieuwe beperkingen gesteld aan het ruimtegebruik rond de luchthaven. Naast het luchthavengebied is een beperkingengebied aangegeven. In het beperkingengebied zijn een aantal deelgebieden onderscheiden, waarvoor verschillende regels gelden. Het gaat om o.a. een geluidssloopzone en een beperkingen geluidszone. Deze bepalingen moeten in de bestemmingsplannen worden verwerkt. Relevantie plangebied Het bestemmingsplan maakt geen geluidsbronnen of nieuwe geluidgevoelige objecten mogelijk.

Recreatiewoningen genieten geen bescherming op grond van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan in dat verband nog worden opgemerkt dat de bouwvlakken waarbinnnen recreatiewoningen mogelijk worden gemaakt op zo'n 75 m van de Uiterweg zijn gelegen. Het aspect geluid staat gelet op voorgaande uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 30

6.3 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de hoofdlijnen voor regelgeving van de luchtkwaliteitseisen vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm). Artikel 5.16 Wm geeft weer onder welke voorwaarden de bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (zoals wijzigingen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in principe geen belemmering: <0000> er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; <0000> een project leidt per saldo niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit; <0000> een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; <0000> een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen. Vanaf 1 augustus 2009 is het NSL in werking getreden. In het NSL zijn alle maatregelen opgenomen die de luchtkwaliteit moeten verbeteren en tevens zijn ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren. Overheden zijn gehouden de in het NSL opgenomen maatregelen uit te voeren en kunnen het NSL gebruiken als onderbouwing bij plannen voor de NSL-projecten. Met het NSL laat de Nederlandse overheid zien hoe zij aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit gaat voldoen.

Grenswaarden Voor de beoordeling van de situatie in de omgeving van het plan zijn met name de volgende grenswaarden uit de Wet milieubeheer relevant: <0000> de jaargemiddelde concentraties voor stikstofdioxide (NO2) moeten vanaf 2015 voldoen aan de grenswaarde van 40 µg/m3; <0000> voor fijn stof (PM10) geldt vanaf 2011 een grenswaarde van 40 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie; <0000> de 24-uurgemiddelde waarde voor PM10 mag niet vaker dan 35 keer per jaar overschreden worden (39 keer als rekening wordt gehouden met de zogenoemde zeezoutaftrek); <0000> voor PM2,5, deeltjes nog kleiner dan PM10, zijn ook grenswaarden vastgesteld. Deze zijn niet strenger dan de huidige norm voor daggemiddelde concentraties van PM10. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) Met het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school of kinderopvang - in de nabijheid van provinciale wegen (binnen 50 meter) en rijkswegen (binnen 300 meter) beperkt. Dat geldt voor nieuwe situaties en bestaande situaties die worden uitgebreid, waarbij sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden voor NO2 of PM10. Binnen dit bestemmingsplan bevinden zich geen gevoelige bestemmingen.

Besluit en Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) In het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is vastgelegd wanneer een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project is NIBM als het niet meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdraagt; concreet betekent dit een bijdrage van maximaal 1,2 µg/m3. Met name NO2 en PM10 zorgen in Nederland nog voor overschrijdingen van grenswaarden, vandaar dat deze grens is gekozen. In de Regeling NIBM is een aantal categorieën met maximale groottes aangewezen die NIBM zijn, waaronder woningbouw, kantoren en bepaalde inrichtingen. Als een project binnen de grenzen van deze Regeling valt, is verdere toetsing aan de grenswaarden niet nodig.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 31

Relevantie plangebied Een woningbouwproject wordt in de Regeling NIBM als niet in betekenende mate aangemerkt, indien het maximaal 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg betreft. In het projectgebied worden maximaal 90 (recreatie)woningen met bijbehorende voorzieningen voorzien. Dit aantal valt ruimschoots onder de in de Regeling NIBM vastgestelde aantallen. Ook leidt de realisatie van het initiatief niet tot een dusdanige verkeersaantrekkende werking, dat de beoogde ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt. Het project kan dan ook als niet in betekenende mate beschouwd worden Verder zal binnen het plangebied niet, of slechts in zeer beperkte mate aan schepen worden gewerkt, hetgeen een verbetering betekent ten opzichte van de voorheen bestaande situatie (jachthaven). Het aspect luchtkwaliteit staat niet aan de uitvoerbaarheid van het initiatief in de weg.

6.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de risico's die derden lopen als gevolg van bepaalde activiteiten. In Aalsmeer gaat het met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en door buisleidingen. Besluit externe veiligheid inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen in de omgeving van het bedrijf. Het gaat daarbij onder meer om bedrijven die vallen onder het BRZO (Besluit Risico's Zware Ongevallen), LPG-tankstations en opslagplaatsen met gevaarlijke stoffen. Belangrijke begrippen in het kader van externe veiligheid zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is in het Bevi gedefinieerd als het "risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is".

Het groepsrisico is gedefinieerd als de "cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is". Verder zijn kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van belang. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld scholen, kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m2 en woningen met een dichtheid van meer dan twee woningen per hectare. Beperkt kwetsbare objecten zijn onder meer sporthallen, zwembaden en woningen met een dichtheid van maximaal twee woningen per hectare. Het Bevi bevat eisen voor het plaatsgebonden risico en regels voor het groepsrisico. Voor het plaatsgebonden risico geldt onder meer een grenswaarde van 10-6 per jaar voor kwetsbare objecten in nieuwe situaties. Voor het groepsrisico geldt dat de gemeenteraad verantwoording moet afleggen over de wijze waarop het groepsrisico is meegewogen in de besluitvorming. Besluit externe veiligheid transportroutes Op 1 april 2015 is de Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen inwerking getreden. Deze wet vervangt de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Het doel van Basisnet is om gevaarlijke stoffen te kunnen vervoeren tussen de belangrijkste industriële plaatsen in Nederland en in het buitenland en de risico's voor omwonenden langs de routes binnen de wettelijke grenzen te houden. Het systeem Basisnet heeft

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 32

betrekking op het vervoer van gevaarlijke stoffen over grote vaarwegen, spoorwegen en autowegen. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) Het Besluit externe veiligheid buisleidingen regelt de taken en verantwoordelijkheden van leidingexploitanten en gemeenten. De belangrijkste eisen aan bestemmingsplannen zijn: ruimtelijke reservering voor plaatsgebonden risico, verantwoording van het groepsrisico en een ruimtelijke reservering voor zogenoemde belemmeringenstroken met een aanlegvergunningenstelsel. Relevantie beschrijving plangebied Voor dit bestemmingsplan is toetsing aan het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi, 2004), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt, 2015) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb, 2010) van belang. Op grond van de regels voor externe veiligheid moeten afstanden in acht worden genomen tussen risicovolle activiteiten en (beperkt) kwetsbare objecten. In de regelgeving wordt uitgegaan van een risicobenadering - en niet van het volledig uitsluiten van het risico - waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Relevantie plangebied Volgens de provinciale risicokaart is het plangebied niet gelegen binnen het invloedsgebied van een risicobron.

Ook de landelijk raadpleegbare risicokaart (www.risicokaart.nl) wijst niet op mogelijke belemmeringen voor het onderhavige bestemmingsplan in dat verband. Het aspect externe veiligheid is dan ook geen belemmering voor het bestemmingsplan en de daarin opgenomen planontwikkeling.

6.5 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van soorten en leefgebieden. De wet is een implementatie van Europeesrechtelijke en internationale verplichtingen (Habitatrichtlijn, Vogelrichtlijn, Verdrag van Bern en Verdrag van Bonn). De wet kent een beschermingsregime voor soorten van de Vogelrichtlijn, voor soorten van de Habitatrichtlijn en voor andere soorten. Het komt er onder andere op neer dat soorten niet opzettelijk gedood, gevangen of verstoord mogen worden. Ook het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen is verboden. Gedeputeerde Staten kunnen in sommige gevallen ontheffing verlenen van de verbodsbepalingen. Vrijwel alle vogels zijn beschermd ingevolge de Vogelrichtlijn. Habitatrichtlijnsoorten zijn bijvoorbeeld alle vleermuissoorten. Onder andere soorten vallen onder andere de ringslang en de grote modderkruiper. De gemeente Aalsmeer adviseert om de gedragscodes van Stadswerk te gebruiken. Er is een code voor bestendig beheer en onderhoud en een code voor ruimtelijke ingrepen. Relevantie plangebied Ten behoeve van het initiatief heeft het onderzoeksbureau IDDS op 9 november 2015 onderzoek gedaan naar de flora en fauna in het plangebied. Bij het veldonderzoek zijn geen beschermde plant- en diersoorten aangetroffen.

Op grond van gewijzigde wetgeving is dit onderzoek geactualiseerd (zie bijlage 3, IDDS 28 mei 2020. Uit het onderzoek blijkt dat het aspect ecologie de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg staat. Ten aanzien van het aspect stikstof geldt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen Natura 2000 gebieden met stikstofgevoelige habitats aanwezig zijn. De afstand tussen het plangebied en het meest dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Botshol is

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 33

dermate groot (>10 km) dat negatieve effecten in dit Natura 2000-gebied vrijwel uitgesloten kunnen worden. Ter onderbouwing hiervan is een quick scan verricht (zie bijlage 4, stikstofonderzoek Marinapark Aalsmeer, IDDS, 20 mei 2020).Uit het onderzoek blijkt dat er geen beschermde natuurgebieden worden getroffen door deze ontwikkeling. De rekentool geeft op basis van de opgestelde input, geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van het planvoornemen treedt er dus geen stikstofdepositie op in Natura 2000-gebied. De berekeningen voor de aanlegfase zijn opgenomen in bijlage 5, die voor de gebruiksfase in bijlage 6. De Wet natuurbescherming staat de uitvoering van het initiatief niet in de weg.

6.6 Archeologie Wet op de archeologische monumentenzorg In de Wet op de archeologische monumentenzorg is het doel van het in 1992 gesloten Verdrag van Valletta (Malta) verwerkt, te weten: bescherming van het archeologische erfgoed als bron van het Europese gemeenschappelijke geheugen en als middel voor geschiedkundige en wetenschappelijke studie. Om dat doel te bereiken moet de wetgever het archeologisch erfgoed betrekken bij de ruimtelijke ordening. Tevens dient de financiering van het archeologisch onderzoek en het behoud in de bodem te worden geregeld. Kern van de wet is dat gemeenten verantwoordelijk worden voor de archeologische monumentenzorg binnen de gemeentegrenzen. Verder wordt het verrichten van opgravingen aan de markt overgelaten. Door de wet heeft de gemeente een nieuwe wettelijke taak gekregen: bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient de gemeente rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit houdt in dat de gemeente bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan moet onderzoeken of de grond een archeologische waarde of verwachting bezit. In het bestemmingsplan kunnen archeologische voorschriften worden opgenomen wanneer de gemeente de grond bestemd heeft als archeologisch waardevol of onderzoeksgebied.

De aanvrager van een omgevingsvergunning en een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten moet zelf de kosten dragen voor het voldoen aan de archeologische voorschriften, uitgaande van het principe 'De verstoorder betaalt'. De aanvrager heeft recht op nadeelcompensatie van de gemeente wanneer de kosten onredelijk hoog zijn. Het principe dat de veroorzaker betaalt geldt uitsluitend wanneer de wet uitdrukkelijk bepaalt dat er een archeologisch voorschrift aan de vergunning kan worden verbonden. De volgende archeologische voorschriften worden in de wet genoemd: Het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in situ behouden blijven; De verplichting tot het doen van opgravingen; Het werk laten begeleiden door een deskundige. De provincie of het rijk kunnen in plaats van de gemeente bevoegd zijn om beslissingen te nemen over terreinen met archeologische resten. Het gaat daarbij om vergunningen voor ontgrondingen en om vergunningen inzake beschermde archeologische monumenten die voorkomen op de monumentenlijst van het rijk. Aan deze vergunningen kunnen dezelfde archeologische voorschriften worden verbonden. Het rijk is ook het bevoegd gezag bij toevalsvondsten, waarvan sprake is wanneer er bij werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen.

Vondsten met archeologische waarde dienen te worden aangegeven bij het provinciaal depot voor archeologie van de provincie Noord-Holland. Relevantie plangebied

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 34

Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in een gebied dat op de Archeologische Verwachtingskaart (2010) is aangegeven als ‘waardevol’ en van ‘hoge waarde’. Dit betekent dat de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische waarden in de bodem hoog is.

Uitsnede Archeologische Beleidsadvieskaart Aalsmeer Binnen het plangebied is archeologisch vooronderzoek vereist bij plannen die een bodemverstoring teweeg brengen met een oppervlakte van 50 vierkante meter of meer (groen gekleurde deel) en een diepte van 40 cm of meer. De noordzijde van het perceel (blauw gekleurde gedeelte) is aangeduid als van ‘middelhoge waarde’; hier geldt dat archeologisch vooronderzoek vereist is bij plannen die een bodemverstoring teweeg brengen met een oppervlakte van 500 vierkante meter of meer en een diepte van 40 cm of meer. Omdat bij onderhavig plangebied bodemverstoring met een oppervlakte van meer dan 50 m² zal optreden in het gebied met een hoge archeologische waarde, is inventariserend archeologisch vooronderzoek vereist. Het doel van het onderzoek is het vaststellen of er sprake is van archeologische vondsten en of de ontwikkelingen nadelige gevolgen hebben voor de bescherming en het behoud van dit archeologisch erfgoed. Ten behoeve van het initiatief is in opdracht van Jachthaven de Aardbei het ‘Archeologisch Bureauonderzoek en Inventariserend Veldonderzoek, verkennende fase Jachthaven De Aardbei, Aalsmeer' uitgevoerd door Archeologisch bureau IDDS. Dit onderzoek, met projectnummer 46460815, is bijgevoegd in bijlage 7 van deze toelichting.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 35

Tijdens het booronderzoek is geconstateerd dat het plangebied ligt in een diep verstoord veengebied. Door intensieve graafwerkzaamheden in het verleden is de bodem diep omgezet en is de natuurlijke top van het veen volledig verstoord. De aanleg van de jachthaven heeft waarschijnlijk de bovengrond van het plangebied, waarin alle archeologische waarden werden verwacht, volledig verstoord. Het plangebied heeft nu dus nog slechts een zeer lage archeologische verwachting, zeker voor intacte archeologische waarden. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt daarom geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren. Het rapport is op 2 maart 2016 getoetst door de regio-archeoloog en akkoord bevonden. Het uitgevoerde archeologisch onderzoek is erop gericht om de kans op het onverwacht aantreffen dan wel het ongezien vernietigen van archeologische waarden bij bouwwerkzaamheden in het plangebied te verkleinen. Aangezien het onderzoek is uitgevoerd door middel van een steekproef kan echter, op basis van de onderzoeksresultaten, de aan- of afwezigheid van eventuele archeologische waarden niet gegarandeerd worden. Indien bij de projectrealisering alsnog archeologische waarden worden aangetroffen, dienen deze op grond van de Erfgoedwet te worden gemeld. Het aspect archeologie staat de uitvoerbaarheid van het initiatief niet in de weg.

6.7 Bodem Wettelijk- en Beleidskader Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik benadeeld. Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico optreden, is in Aalsmeer bereikt. Het 2e spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het 3e en laatste spoor is het ruimtelijke spoor (Wro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfunctie (b.v. wonen) alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Bij bestaand bodemgebruik worden natuurlijk momenten aangegrepen om de bodemkwaliteit zo nodig te verbeteren. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast.

In gebieden met intensief bodemgebruik is het niet altijd mogelijk om de juiste bodemkwaliteit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te bereiken. Het Besluit bodemkwaliteit (Bkk) biedt dan de mogelijkheid om op projectniveau af te wijken van de generieke normen, mits op gebiedsniveau de kwaliteit niet verminderd en dit beleid door lokaal bestuur wordt vastgesteld. De 3 sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en resp. omgevingsplannen. Provinciale milieuverordening De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. In de praktijk betekent dit dat alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 36

toepassingsgebied voorkomende grondsoort. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. Relevantie plangebied Ter vaststelling van de bodemkwaliteit op de ontwikkelingslocatie is op 30 november 2015 door het onderzoeksbureau IDDS een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (projectnummer 1508H485/DBI/rap1). Het is onderzoek is bijgevoegd in bijlage 8 van deze toelichting. Uit het onderzoek is gebleken dat de locatie verdacht is ten aanzien van een aantal typen bodemverontreinigingen. Aangezien de in de grond aangetroffen matige tot sterke gehalten zware metalen de interventiewaarden overschrijden, is nader bodemonderzoek noodzakelijk naar de aard, mate, omvang en oorzaken van de verhoogde gehalten. Nader onderzoek is momenteel echter moeilijk uitvoerbaar, aangezien de (nog) aanwezige bedrijfsgebouwen en andere oppervlakteverhardingen een dergelijk onderzoek bemoeilijken. Daarom wordt dit nader onderzoek als voorwaarde op te nemen voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Het onderzoek zal worden uitgevoerd na sloop van de (bovengrondse) opstallen. In het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is de ontwikkelaar in staat evt. saneringskosten voor zijn rekening te nemen.

6.8 Verkeer en parkeren

Verkeer Ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten door twee in- en uitritten op de Uiterweg. De Uiterweg eindigt aan de westkant op de Ringvaart. Aan de oostzijde maakt de weg verbinding met het doprscentrum van Aalsmeer en takt daar aan op de Van Cleeffkade/ Stationsweg. Ontsluiting voor langzaam verkeer Het plangebied wordt voor langzaam verkeer ontsloten door de Uiterweg. Met het oog hierop is de weg voorzien van een trottoir/loopstrook die varieert van 1,35 meter tot 2,00 meter, evenals een gemarkeerde fietsstrook aan weerszijden van de weg. Voor voetgangers en fietsers bestaat (in het zomerseizoen) de mogelijkheid om per voetveer naar de overzijde te worden gezet. Het overige verkeer moet ergens op de weg omkeren en via het dorpscentrum het gebied weer verlaten. Verkeersintensiteit De Uiterweg heeft een verhardingsbreedte van gemiddeld 5,50 meter, met uitzondering van smalle weggedeeltes ter hoogte van bruggen. Binnen de huidige vormgeving van de Uiterweg kunnen twee personenauto’s elkaar passeren, waarbij de eerder genoemde fietssuggestiestroken worden gebruikt om uit te wijken. De verkeersintensiteit op een gemiddelde werkdag bedraagt 3.856 motorvoertuigen per etmaal.

De verdeling van de verkeersintensiteiten over de uren van het etmaal is passend bij de mix van functies (wonen, werken en recreatie) die door de Uiterweg worden ontsloten. Het aandeel middelzwaar en zwaar verkeer is 1,7% en 0,9%. Om de verkeersbelasting van het zware verkeer, en het draaien daarvan op de Uiterweg, te verminderen is in 2010 een inrijdverbod voor vrachtwagens ingesteld voor voertuigen met een lengte van 20 meter of meer. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt als voorwaarde dat eventueel zwaar verkeer dient te (kunnen) keren op eigen terrein. Voor de Uiterweg geldt een maximumsnelheid van 50km per uur. De gereden snelheid op de Uiterweg is acceptabel. De gemiddelde snelheid ligt rond de 30km per uur. Uitgaande van een 30km weg ligt de bovengrens van de wegcapaciteit ongeveer op 6.000 motorvoertuigen per dag. Dit houdt in dat er voldoende restcapaciteit is voor

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 37

een toename van het verkeer, ook rekening houdende met de autonome verkeersgroei van 2 procent. De bestaande verkeersgeneratie is berekend voor een jachthavenbedrijf met circa 100 ligplaatsen. Een jachthavenbedrijf met een dergelijke omvang correspondeert met een aantal van 27 motorvoertuigenbewegingen (mvt) per etmaal. Het bijbehorende havenkantoor en de botenloods, voor de winterstalling van circa 150 boten, genereerde respectievelijk 8 en 2 mvt per etmaal. De gezamenlijke verkeersgeneratie komt daarmee op 37 mvt per etmaal. 31 Recreatie- eilandjes aan de achterzijde van het terrein werden voornamelijk bezocht door dagjesmensen die daar niet bleven slapen en dus dagelijks heen en weer reden. Voor de verkeersbewegingen zijn die vergelijkbaar met recreatiewoningen, dus 31 x 2,3 = 71,3 verkeersbewegingen per etmaal. Daarmee komt het aantal verkeersbewegingen op basis van de bestaande planologische situatie op circa 100 m.v.t. per etmaal. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 90 recreatiewoningen met bijbehorende voorzieningen. Voor een recreatiewoning geldt een aantal van 2,3 motorvoertuigenbewegingen per etmaal (CROW publicatie 317 kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). In de nieuwe situatie is daarmee sprake van zo'n 207 motorvoertuigenbewegingen per etmaal. Dit komt neer op een toename van circa 100 bewegingen per etmaal.

Gelet op de restcapaciteit van Uiterweg, zoals hierboven beschreven kan een dergelijke toename zonder problemen worden afgewikkeld via de Uiterweg. Parkeren Voor het bestemmingsplan geldt als uitgangspunt dat parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein. Volgens de gemeentelijke parkeernota, zoals vastgesteld door de raad van Aalsmeer op 22 september 2016, geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per recreatiewoning. Deze norm sluit echter niet goed aan bij de parkeerbehoefte van de recreatiewoningen die worden gebouwd als 'bootsuites', met een capaciteit van maximaal twee personen. Deze verblijfsaccommodaties genereren een parkeerbehoefte die vergelijkbaar is met die van kamerverhuur (0,8 parkeerplaatsen per kamer). De totale parkeerbehoefte van de planontwikkeling is derhalve als volgt berekend: 52 'bootsuites' x 0,8 = 42 26 'bootappartementen x 1,5 = 39 12 'lodges' x 1,5 = 18 De omvang van het plangebied en de voorgenomen inrichting van de recreatiegronden laten zien dat het maximaal aantal benodigde parkeerplaatsen (99) goed inpasbaar is. Ter borging van de parkeervoorzieningen is een zogenaamde voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.

6.9 Bedrijven en milieuzonering Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Daarnaast bepaalt de feitelijke (planologische) situatie eveneens in hoeverre bedrijven in de bestaande situatie reeds beperkt worden in hun bedrijfsvoering. De VNG-brochure wordt gebruikt als hulpmiddel (niet als blauwdruk) bij het opstellen van bestemmingsplannen met nieuwe milieugevoelige functies of nieuwe

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 38

milieubelastende functies. Er bestaat geen plicht om de brochure te hanteren, wel is het een algemeen aanvaarde methode in Nederland gebleken. In de brochure zijn aan de verschillende bedrijfsactiviteiten, milieucategorieën en richtafstanden toegekend voor de aspecten gevaar, stof, geur en geluid. De afstanden zijn gebaseerd op een rustige woonwijk. Als er sprake is van een gemengd gebied mag er een afstandstrap minder worden gehanteerd. Relevantie plangebied Het plangebied wordt aan weerszijden begrensd door bedrijfsgronden. Ten westen bevindt zich jachthaven Piet Huis, gelegen aan de Uiterweg 134. Dit bedrijf is volgens de VNG-handreiking aan te merken als milieucategorie 3.1 (SBI 2008: 932). Voor bedrijven in deze milieucategorie geldt een richtafstand van 50 meter, welke vanwege de ligging in gemengd gebied met één stap mag worden verkleind tot 30 meter. De bepalende factor bij deze richtafstand is het aspect geluid. Het bestemmingsplan houdt deze afstand, voor wat betreft de situering van de nieuw te bouwen recreatieverblijven, in acht. Ten oosten, aan de Uiterweg 104 bevindt zich Eshuis Marine BV. Dit bedrijf is primair gericht op de (winter)stalling van sport- en recreatievaartuigen alsmede de verkoop van watersportartikelen en scheepsbenodigdheden. Dit bedrijf is volgens de VNG-handreiking aan te merken als milieucategorie 2 (SBI 2008: 52109).

Voor bedrijven in deze milieucategorie geldt een richtafstand van 30 meter, welke vanwege de ligging in gemengd gebied met één stap mag worden verkleind tot 10 meter. De bepalende factor bij deze richtafstand is het aspect geluid. De nieuw te bouwen recreatiewoningen zijn voorzien op een afstand van circa 20 meter, hetgeen ruimschoots voldoende is. Ten zuiden van het plangebied, aan de Uiterweg 127, bevindt zich het bedrijf P.K. Harting Holding BV dat op deze locatie - middels een werkmaatschappij - voorziet in de (winter)stalling van sport- en recreatievaartuigen. Dit bedrijf is volgens de VNG-handreiking aan te merken als milieucategorie 2 (SBI 2008: 52109). Voor bedrijven in deze milieucategorie geldt een richtafstand van 30 meter, welke vanwege de ligging in gemengd gebied met één stap mag worden verkleind tot 10 meter. Het bestemmingsplan houdt deze afstand, voor wat betreft de situering van de nieuw te bouwen recreatieverblijven, in acht. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

6.10 Vormvrije m.e.r-beoordeling Op 1 april 2017 is het Besluit m.e.r. aangepast. Het besluit is aangepast omdat de Europese rechter heeft geoordeeld dat de drempelwaarden voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten onvoldoende recht deden aan de vraag of er sprake is van "aanzienlijke gevolgen voor het milieu". Het gewijzigde besluit is op 7 juli 2017 in werking getreden en de drempelwaarden zijn nu indicatief. Dat betekent dat als een project (ruim) onder de drempelwaarden blijft er toch een toetsing moet worden gedaan. Het bevoegd gezag moet zich er van vergewissen dat er daadwerkelijk geen aanzienlijke gevolgen voor het milieu zijn. Bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met een oppervlakte van 100 hectare of meer of als de ontwikkeling een aaneengesloten gebied en 2000 woningen of meer omvat is er een beoordelingsplicht. De drempelwaarden in het Besluit m.e.r. (kolom 2-'gevallen' in de D-lijst) zijn gebaseerd op algemene kenmerken van een activiteit en een globale aanname dat bij gevallen onder de drempelwaarde geen belangrijke nadelige milieugevolgen zullen optreden. Dat hoeft echter niet altijd het geval te zijn: in bepaalde gevallen kan een activiteit met een kleinere omvang wel degelijk belangrijke nadelige milieugevolgen hebben.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 39

De consequentie van de nieuwe regeling is dat in elk besluit of plan, dat betrekking heeft op activiteiten, die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Er zal een toets moeten worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Het bevoegd gezag moet zich er van vergewissen dat er daadwerkelijk geen aanzienlijke gevolgen voor het milieu zijn en hierover een separaat besluit nemen. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: <0000> belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; <0000> belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een plan-MER. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst. Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Toetsing Ten behoeve van het initiatief is door initiatiefnemer een aanmeldnotitie m.e.r. aangeleverd (zie bijlage 9, aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling Marinapark Aalsmeer, IDDS 19 mei 2020).

Uit het onderzoek dat in het kader van dit bestemmingsplan is uitgevoerd is gebleken dat de planontwikkeling niet tot significante nadelige effecten zal leiden. Omvangrijke negatieve milieueffecten zijn hierdoor uitgesloten, waardoor het opstellen van een plan-m.e.r. niet nodig is. Het college heeft hiertoe op PM een besluit genomen. Het aspect m.e.r.-beoordeling vormt hiermee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 40

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 41

HOOFDSTUK 7 UITVOERBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid Grondexploitatie De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd. Voorliggend initiatief betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 sub b van het Besluit ruimtelijke ordening waarvoor in principe een exploitatieplan dient te worden opgesteld. De gemeente heeft met de aanvrager, ten behoeve van onderhavige grondexploitatie, een anterieure overeenkomst gesloten waarin de kosten voor de grondexploitatie worden verhaald op aanvrager. De met de ontwikkelaar afgesloten anterieure overeenkomst voorziet in een kostenverevening overeenkomstig de Structuurvisie. Het is niet nodig een tijdvak of fasering of regels danwel een uitwerking van regels publiekrechtelijk op te leggen. Hiermee is het verhaal van kosten anderszins verzekerd en het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

Planschade 'Planschade', is de schade die iemand lijdt doordat hij of zij in een planologisch nadeliger situatie is gekomen als gevolg tussen de nieuwe (onvoorziene) planologische situatie en de bestaande/ oude situatie. De kans op planschade wordt in het onderhavige geval gering geacht. De 'oude' jachthavenbestemming wordt omgezet naar een bestemming recreatie, die nagenoeg dezelfde bouwmogelijkheden kent. Ten behoeve van het aspect planschade is bovendien een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten, die evt. planschadekosten voor zijn/ haar rekening neemt. Het aspect planschade staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid In een beginstadium van de planvorming is overleg gevoerd met de provincie NoordHolland. Provincie Noord-Holland.Op 31 oktober 2017 hebben Gedeputeerde Staten een eerste reactie gegeven op het voorontwerpbestemmingsplan. Daarin hebben zij geadviseerd om te onderzoeken hoe de uitgangspunten van de gemeentelijke Structuurvisie Uiterweg beter in het ontwerp voor de Uiterweg 116a kunnen worden verwerkt. Daarnaast werd de aanbeveling gedaan om een meer uitgebreid beeldkwaliteitsplan te laten maken dat specifiek gericht is op deze ontwikkeling. Alvorens het plan voor te leggen aan de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) zal meer informatie en beeldmateriaal beschikbaar moeten komen. Uitkomsten overleg met de ARO Met in achtneming van het advies en de aanbevelingen van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland is het ontwikkelingsplan voor de Uiterweg 116a op 7 maart 2018 met een nadere onderbouwing en voorzien van een meer uitgebreid beeldkwaliteitsplan voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO). Bij brief van 24 april 2018 hebben Gedeputeerde Staten verzocht om in het ontwerpbestemmingsplan in te gaan op het advies van de ARO. De conclusies van de ARO kunnen, samengevat, als volgt worden weergegeven.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 42

De ARO kan zich op stuctuurniveau goed vinden in de hoofdlijnen van het plan. de nieuwe ontwikkeling is goed ingebed in de verkavelingsstructuur en het slotenpatroon van het gebied en borduurt daarmee voort op de historische ontwikkeling. Op inrichtingsniveau heeft de ARO enkele adviezen gegeven welke als volgt in de planvorming zijn verwerkt. <0000> In de eerste plaats is het beeldkwaliteitsplan uitgebreid met een zorgvuldig groenplan. Daarmee is de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied beter zichtbaar gemaakt. Bovendien is daardoor de samenhang van de beeldkwaliteit van de bebouwing en de inpassing daarvan in een groene omgeving versterkt weergegeven, waarbij de ruimtelijke kwaliteit van het plan als geheel en ook in zijn relatie met de omgeving is verantwoord. <0000> Met het toevoegen van een hoofdstuk "Groenplan" is in het beeldkwaliteitsplan de positionering van de huisjes in de groene inrichting in beeld gebracht. De informele en landschappelijke inpassing in de achterste kavels wordt daarmee duidelijk gemaakt. Het aangevulde beeldkwaliteitsplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd (bijlage 2). De onderdelen die naleving in het ontwerp vereisen, c.q. verdienen, zijn in de ontwikkelingsovereenkomst met de initiatiefnemer opgenomen met verwijzing naar het beeldkwaliteitsplan dat aan de overeenkomst is gehecht.

<0000> De suggestie van de ARO om een deel van de woningen alleen per boot bereikbaar te maken is geeffectueerd op de achterste kavels, welke niet per auto, maar behalve per boot nog wel via kleine bruggetjes te voet bereikbaar zijn. <0000> Tot slot is op aanbeveling van de ARO door middel van verspringende gevels in de rijwoningen een lossere gevelstructuur gecreëerd, wat een meer ruimtelijke sfeer geeft in het meest dicht bebouwde plandeel. 7.2.1 Bro-partners In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp van het bestemmingsplan vervolgens toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 29 oktober 2019. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 4 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. Gedeputeerde Staten van Noord-Holland 2. Hoogheemraadschap Rijnland. Van beide instanties is geen reactie ontvangen, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat zij kunnen instemmen met de planvorming. 7.2.2 Inspraak Op 5 september 2016 heeft op de ontwikkelingslocatie een inloopavond plaatsgevonden waarbij omwonenden zijn geïnformeerd over de voorgenomen plannen.

De informatiebijeenkomst betrof een initiatief van de betrokken grondeigenaren, zonder inbreng en betrokkenheid van de gemeente. Vervolgens heeft heeft het voorontwerp van dit bestemmingsplan met ingang van 20 september 2019 voor een periode van zes weken ter visie gelegen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening.Tijdens deze periode werd op 2 oktober 2019 een informatiebijeenkomst gehouden, waarop de initiatiefnemer en de gemeente waren vertrgenwoordigd om het voorontwerpbestemmingsplan en de op grond daarvan

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 43

mogelijke functies toe te lichten en vragen te beantwoorden. Door de initiatiefnemer is een verslag van deze avond gemaakt dat als bijlage 10 aan deze toelichting is gehecht. Tijdens deze termijn zijn 6 inspraakreacties op het voorontwerp ontvangen. Voor de beantwoording van deze reacties wordt verwezen naar Nota van Inspraak in bijlage 11 van deze toelichting. 7.2.3 Zienswijzen Met ingang van [p.m.] heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter visie gelegen voor het indienen van zienswijzen, als bedoeld in artikel 3.8, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening. Tijdens deze termijn zijn [p.m.] zienswijzen ingediend.

Uiterweg 116A - Marinapark

pagina 44

Marinapark Aalsmeer realisatie van een nautisch recreatiepark

Onderbouwing regionale behoefte inzake Ladder duurzame verstedelijking

jachthaven De Aardbei | Uiterweg 116A | d.d. 21 september 2016

inleiding en aanleiding Aanleiding voor herontwikkeling Jachthaven De Aardbei Jachthaven De Aardbei heeft in zijn huidige vorm een lastige toekomstpotentie. De markt voor sec watersport is teruglopend (zie ook mededelingen Hiswa). Huurinkomsten lopen dus terug en er zijn significante investeringen nodig om achterstallig onderhoud weg te werken en toekomstbestendig te gaan worden. Deze investeringen kunnen niet gedaan worden binnen het huidige bedrijfsprofiel en de exploitatie van haven en landjesverhuur. Met andere woorden: het is nodig! Om er voor te zorgen dat de bedrijfsvoering niet stopgezet hoeft te worden is er gekeken naar een andere insteek van de exploitatie van het terrein. Hierbij wordt ingezet op herontwikkeling van de jachthaven naar kwalitatieve verblijfsrecreatie waardoor een nautisch recreatiepark ontstaat: Marinapark Aalsmeer. Met deze transformatie wordt een hoogwaardige recreatieve invulling gegeven aan dit deel van de Uiterweg en ontstaat een vliegwiel voor de verdere ontwikkeling van de recreatie in Aalsmeer (speerpunt gemeente Aalsmeer). Als eigenaar van een substantieel deel van het gebied aan de Uiterweg is het op deze manier mogelijk bestaansrecht te blijven behouden, een kwaliteitsimpuls te genereren en illegaliteit tegen te gaan. Alternatieven zijn er voor de jachthaven niet.

Toekomstvisie en doelstelling Marinapark Aalsmeer De rendabele exploitatie van een kwalitatief en hoogwaardig nautisch recreatiepark met een gezonde, continue en toekomstgerichte exploitatie, toegespitst op verblijfsrecreatie in bijzondere objecten geschikt voor een brede doelgroep. Hiermee ontstaat een meerwaarde voor Aalsmeer en wordt een bijdrage geleverd aan het nog meer op de kaart zetten van de toeristische sector in de gemeente.

2

aanpak en randvoorwaarden Aanpak transformatie Op basis van de door de gemeente Aalsmeer vastgestelde structuurvisie voor de Uiterweg is een plan gemaakt voor transformatie van de jachthaven. Bij dit plan is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor transformatie in ruimtelijke, financiële en organisatorische zin. In overleg met de gemeente Aalsmeer is een stedenbouwkundige studie opgesteld en zijn de financiële uitgangspunten vastgesteld. Het plan voldoet aan de eisen gesteld in de Structuurvisie. Sinds begin 2015 is er overleg met de gemeente Aalsmeer om de volgende stappen te zetten richting het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling. Parrallel daaraan is richting gegeven aan de opzet van de exploitatie van het recreatiepark. De huidige eigenaren blijven als beheerder en exploitant aanwezig. Hogenboom Vakantieparken is als verhuurorganisatie betrokken bij het project. Randvoorwaarden Om het project kansrijk te maken zijn er door de samenwerkende partijen een aantal randvoorwaarden samengesteld, welke in de uitwerking meegenomen dienen te worden: - structuurvisie Uiterweg, waarin het project tot ‘Topstrategie’ kan worden gerekend - haalbare exploitatie op basis van een minimaal aantal recreatieve eenheden, samenwerking verhuurorganisatie en verkoopscenario (uitgangspunt van de initiatiefnemers).

Haalbaarheid De gemeente Aalsmeer wenst regionale toetsing aangaande nut en noodzaak. De provincie Noord-Holland speelt in principe een marginale rol, doordat de nadruk van de provincie ligt op het voeren van regie in landelijk gebied en initiatieven aan de markt over laat. De locatie aan de Uiterweg betreft een binnenstedelijke (her)ontwikkeling. De provincie geeft aan dat er niet voor leegstand gebouwd moet worden en er voorkomen moet worden dat er overaanbod ontstaat. Er wordt gericht op vraaggestuurde ontwikkelingen, waarbij in overleg met de regio plannen geïnitieerd moeten worden. De randvoorwaarde om een haalbaar project te realiseren is hiervoor benoemd, Jachthaven De Aardbei realiseert niet voor leegstand en met het uitgewerkte concept wordt invulling gegeven aan het initiatief waardoor een gezonde en duurzame exploitatie ontstaat. Mede door de gekozen opzet is dit initiatief kansrijk en ziet De Aardbei meer dan voldoende afzetmogelijkheden om te investeren en een geslaagde invulling te geven voor deze plek in Aalsmeer!

3

ruimtelijke invulling Plangebied Het plangebied betreft het eigendom van Jachthaven Aardbei B.V. Het terrein is gelegen achter Uiterweg 116 en begrenst door de Aardbeisloot in het oosten, de ringvaart in het noorden en jachthaven Huis in het westen. Het totale plangebied meet circa 2,5 hectare. Het overgrote deel ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Behoud bestaande ruimtelijke opzet De bestaande structuur in het plangebied, het slagenlandschap haaks op de Uiterweg, blijft bestaan. De huidige grenzen tussen water en land blijven, op enkele kleine aanvullingen na, behouden. De vaarverbindingen richting de Ringvaart en de Aardbeisloot blijven in de toekomstige situatie bestaan. Op basis van deze huidige structuren is de ruimtelijke invulling bepaald. Deze is in twee delen op te knippen: h e t j a c h t h a v e n t e r re i n a a n d e Uiterweg met veel verharding, bebouwing en infrastructuur en de eilandjes waar het groen overheerst. In de toekomstige situatie komt deze verdeling terug. De voorzijde gaat meer bebouwing en infrastructuur omvatten dan de eilandjes. De bebouwing aan de Uiterweg-zijde krijgt ook een meer aanwezig uiterlijk, terwijl verblijven op de eilandjes complementair wordt aan de natuurlijke invulling van dit deel. Het initiatief is, kijkend naar het rapport “Handreiking verblijfsrecreatie Noord-Holland” alleen binnenstedelijk mogelijk.

Daarin is namelijk opgenomen dat er geen recreatieve terreinen in open gebied mogen komen en er ingezet moet worden op binnenstedelijk gebied. Realisatie van het recreatiepark op een andere locatie binnen Aalsmeer is enkel mogelijk indien bestaande opstallen worden geamoveerd. Kijkend naar het ruimtebeslag en de benodigde positie in het landschap aan het water is de voorliggende locatie het beste haalbaar. 4

Uitstraling Marinapark Aalsmeer krijgt als recreatiepark een nautische en natuurlijke uitstraling. Dit komt met name door de hoeveelheid water in het park, maar de bebouwing krijgt ook een link met het water. Zo zullen veel natuurlijke materialen als hout, baksteen en dakpannen gebruikt gaan worden. Daarnaast worden de recreatieverblijven met het gezicht naar het water ontworpen; buitenruimten zijn gelegen aan het water of hebben uitzicht op de waterlopen. De openbare ruimte zorgt voor zichtlijnen over of langs het water, er worden watercontactpunten gerealiseerd en er zijn aanlegplaatsen voor boten. In samenspraak met de gemeente Aalsmeer wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het park wordt onder architectuur ontworpen waarbij onder meer wordt gekeken naar onderscheidenheid, uitstraling en duurzaamheid. De beleveniswaarde van de recreant komt hierbij centraal te staan. Recreatieve verblijfsfuncties Er worden een drietal soorten accommodaties in het plan opgenomen: - vrijstaande lodges; verblijven van 1 laag variërend in oppervlakte van circa 45 tot 60 m2, gelegen op kavels en geschikt voor maximaal 4 personen - bootappartementen; tweelaagse woningen van circa 70 m2 per stuk voor maximaal 4 personen - bootsuites; suites van circa 45 m2 per stuk, geschikt voor maximaal 2 personen.

In het stedenbouwkundige plan zijn de volgende aantallen opgenomen: - 12 kavels met lodges - 26 bootappartementen Totaal 90 eenheden - 52 bootsuites Met de recreatieve verblijfsfunctie in de vorm de nieuwe producten ‘bootsuites’ en ‘bootappartementen’ zijn er meer dan voldoende kansen om een geslaagd project te ontwikkelen. De recreatieve markt is namelijk volop in ontwikkeling en vraagt om vernieuwende concepten. De concepten zorgen van twee kanten voor een haalbaar project. Enerzijds aan de zijde van de exploitatie: door een product te maken waar de klant van nu om vraagt is de verhuurbaarheid goed. Anderzijds, doordat er veel aandacht aan de exploitatie en fase van gebruik en verhuur wordt geschonken (onder meer door samenwerking met Hogenboom Vakantieparken), is het project erg interessant voor de particuliere belegger die op een basisniveau wil instappen in recreatief vastgoed. Een nadere toelichting hierop wordt in het vervolg van deze onderbouwing gegeven. Het ruimtebeslag en het aantal van 90 eenheden zorgt ervoor dat er een optimale exploitatie verkregen kan worden met een goed en duurzaam toekomstperspectief. Infrastructuur De opzet van de infrastructuur is passend bij de opbouw van de ruimtelijke invulling. De meeste infrastructuur zal aan de voorzijde van het park plaatsvinden. Hier worden de parkeerplaatsen gereserveerd voor bezoekers van het recreatiepark.

Er wordt een aparte inen uitrit gemaakt aan de Uiterweg. De infrastructuur op de eilandjes zal passend bij de omgeving zijn en een ingetogen karakter hebben. De bruggen naar de eilandjes toe worden vervangen door nieuwe houten bruggen. Dit deel is niet toegankelijk voor auto’s. Met de gemeente Aalsmeer is afgesproken dat er een parkeernorm aangehouden wordt van 1,5 parkeerplaats per vier-persoons verblijf en 0,8 parkeerplaats per twee-persoons verblijf. Aan deze norm wordt ruim voldaan, er zijn circa 120 parkeerplaatsen in het plan opgenomen. 5

Stedenbouwkundig plan let op: deze tekening geeft een mogelijkheid weer hoe de toekomstige situatie eruit kan gaan zien!

Aan de ringvaart worden de koppen ingevuld met een groene zone om een eenduidig beeld te krijgen

De bootappartementen staan haaks op de Uiterweg in de lengterichting van het water Aan de Aardbeisloot komen geen aanlegplaatsen voor boten.

De bootsuites zijn in hetzelfde bouwvlak geplaatst als de huidige bebouwing in de jachthaven

de entree van het gebied wordt ingericht als ontvangstzone en gebied om te parkeren

6

Impressies let op: deze impressie geeft een mogelijkheid weer hoe de toekomstige situatie eruit kan gaan zien!

7

Recreatieve functie Het park krijgt een recreatieve functie als bestemming. Door de invulling van de eenheden met aparte slaapkamer(s) en een keuken, de variatie in oppervlakte en de mogelijkheden voor verschillende groepsgroottes, zijn de accommodaties op het terrein geen bungalow, geen hotel en ook geen appartementencomplex te noemen. Het comfort van een hotel en de praktische invulling van een appartement of vakantiewoning zorgt voor een positionering tussen allen in. Hierdoor ontstaan feitelijk nieuwe types accommodaties. Door toevoeging van onder meer eigen parkeerplaatsen, de juiste, eigentijdse afwerking en hoogstaande service ontstaat een kwalitatief geheel. Dit zorgt voor een onderscheidende waarde voor de klant. Een waarde waar de klanten van nu om vragen. Geen superluxe topsegment, maar een verblijf dat past in het huidige beeld van recreanten: een accommodatie waar men z’n eigen tijd in kan delen en zichzelf kan zijn, maar wel aangevuld met de ‘extra’s’ van een hotel. Hierbij staat een juiste prijs-kwaliteit verhouding centraal. Deze opzet zorgt voor vernieuwing, onderscheidenheid en een juiste toevoeging van het aanbod. Dit is nodig om aan de veranderende vraag te blijven voldoen. Daarnaast vraagt de groeiende stroom van toeristen om meer accommodaties. Het bestaande aanbod zal straks niet meer geheel toereikend zijn in Aalsmeer, zowel in aantal als in typologie.

Behoefte en identiteit product Uit het rapport “De Nederlandse markt voor recreatiewoningen” (2014) blijkt dat meer dan de helft van de geïnteresseerden in recreatief onroerend goed in de prijscategorie tot € 125.000,– zoeken. Dat is vergelijkbaar met de prijscategorie waar de accommodaties van Marinapark Aalsmeer in zullen vallen. Daarnaast zoekt de doelgroep met een vrijkomend vermogen naar een beleggingsproduct. Deze doelgroep neemt de komende jaren alleen maar toe. Het concept is door de goede verhuurbaarheid een goede belegging. Daarnaast zijn elementen als de nabijheid van dagelijkse (winkel)voorzieningen, horeca en water(recreatie) van doorslaggevend belang bij de aankoop van recreatief onroerend. Dat maakt het perspectief om in te stappen voor deze regio erg goed. Bovenstaande zorgt voor een succesvol project op zowel de korte als de lange termijn. Doordat het product voldoet aan de veranderende vraag van de recreant nu en op termijn is de verhuurbaarheid goed. Daarnaast zorgt de toekomstgerichte opzet van een vereniging van eigenaren, beheerder en landelijke verhuurorganisatie in de vorm van Hogenboom Vakantieparken voor een solide basis. Hierdoor stapt een kleine belegger eerder in. Doordat aan de voorkant bovengenoemde zaken zijn afgedicht is het risicoprofiel beheersbaar en blijft de verhuurbaarheid goed.

Kijkend naar de recreanten die richting Aalsmeer komen zijn dit mensen die conform de leefstijlen-atlas als ‘gezellig lime’ en ‘rustig groen’ te typeren zijn. Samengevat wil deze doelgroep even lekker weg om te ontspannen. Het concept van Marinapark Aalsmeer sluit hier uitstekend bij aan; van alle gemakken voorzien, comfortabel en de rust van een eigen accommodatie met eigen keuken/pantry en buitenruimte als balkon of tuin. Concluderend kan gesteld worden dat de ontwikkeling van Marinapark Aalsmeer met onder meer bootsuites en bootappartementen zorgt voor een interessant product voor zowel koper als huurder en een meerwaarde gaat betekenen voor Aalsmeer en omgeving.

8

trends en ontwikkelingen in de recreatiemarkt Trends kopend publiek Kijkend naar het publiek dat als koper c.q. belegger in het vakantiepark zou willen stappen, is te concluderen dat het bezitten van een recreatieve opstal in populariteit toeneemt. Door de huidige rentestanden bij banken en de onzekerheid op de financiële markten is een recreatieobject de laatste jaren een stabiele belegging gebleken voor particuliere beleggers. Een recreatiewoning wordt ook steeds meer gezien als beleggingsproduct. Deze trend zal zich doorzetten. Mits het uiteraard goede verhuurmogelijkheden biedt, wat weer afhankelijk is van het type accommodatie, de authenticiteit, de exploitatieopzet en de ligging. Met andere woorden, het bezit wordt niet meer gezien als ‘tweede woning’ maar als rendementsproduct. Recreatieve ontwikkelingen worden ook als dusdanig bekeken door kopers. Hiermee is het realiseren van een product dat goed verhuurbaar is, op de juiste plek voor een goede prijs van essentieel belang. Als gezegd heeft Marinapark Aalsmeer op de recreant en de investeerder in recreatief onroerend goed een aantrekkende werking. De ligging aan de plassen, de nabijheid van Amsterdam, het voorzieningenniveau en het omliggende rustige en unieke landschap zijn factoren die zorgen voor een prettig klimaat voor bezoekers. (Bron: De Nederlandse markt voor recreatiewoningen, 2014)