Nota van beantwoording en Staat van Wijzigingen (anoniem).pdf
Tekst van het document
Nota van Beantwoording Zienswijzen & Staat van Wijzigingen Ontvangen zienswijzen en beantwoording van zienswijzen op
Oosteinderweg 2020 (Ontwerp) Aalsmeer, januari 2021
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 1
Wijze van beantwoording
De Nota van Beantwoording wordt gehanteerd voor de beantwoording van zienswijzen op onder andere ontwerpbestemmingsplannen. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Oosteinderweg 2020’ heeft van 15 november t/m 27 december 2019 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn er 31 zienswijzen ingediend, 2 zienswijzen zijn buiten de termijn ontvangen. Alle reacties zijn hierna samengevat weergegeven. Dit betekent niet, dat die onderdelen van de reacties die niet expliciet genoemd worden niet bij deze beoordeling zijn betrokken. De reacties zijn in zijn geheel beoordeeld. De ontvangen zienswijzen worden puntsgewijs behandeld. Links staat naast de nummering een beknopte opsomming van de aangevoerde punten en in de kolom daarnaast vindt per punt de beantwoording plaats. In de rechterkolom wordt aangegeven of de reactie leidt tot aanpassing van het voorstel met indien van toepassing een korte toelichting daarop. De (ambtshalve) aanpassingen zijn aansluitend verzameld in de Staat van Wijzigingen.
Samenvatting ingediende reacties per indiener
Beantwoording reacties per punt
1.
Zienswijze 1(ontvangen 15 november 2019) en
en
Zienswijze 2 (ontvangen 20 december 2019)
Beide zienswijze zijn samengevoegd tot bezwaaronderdelen en argumenten met gelijke strekking en als zodanig behandeld.
2.
D19-300427 en D19-336213
a.
Indiener stelt dat op de inspraakreactie is nooit inhoudelijk een reactie is ontvangen, maar slechts ontvangstbevestiging na telefoongesprek. Verzocht wordt om een schriftelijke reactie op dit bezwaar.
De Nota van Inspraak is verzonden naar het huisadres van de appellant. De vervolgcorrespondentie zullen we versturen naar de bedrijfsvestiging.
b.
Indiener stelt dat het achterste gedeelte van het perceel van Oosteinderweg 125A bestemd is als ‘Recreatie’ en gedeeltelijk als ‘Natuur’, terwijl dit al 40 jaar een jachthaven is. Indien
Deze bezwaargrond is gedeeltelijk een herhaling van de eerder ingediende inspraakreactie (nr. 39a). Wij verwijzen dan ook
planaanpassing
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 2
uitgegaan zou worden van de feitelijke situatie zal er meer dan enkel luchtfoto’s geraadpleegd moeten worden. Deze geven slechts een momentopname weer.
naar de beantwoording daarvan, waar nodig aangevuld: De gronden achter Oosteinderweg 125a, voor zover deze zijn gelegen in een strook van circa 90 meter van de Ringvaart, hebben in het geldende plan de bestemming ‘Agrarische doeleinden’. De achterste 30 meter is hierbij aangeduid als zone voor natuurontwikkeling. De agrarische bestemming voorziet in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor het realiseren van recreatiekavels. Dit geldt niet voor gronden met de medebestemming ‘zone voor natuurontwikkeling’. Op basis van een inventarisatie door middel van luchtfoto’s is het gebruik als recreatiekavels het feitelijke gebruik. Deze jaarlijks geactualiseerde luchtfoto’s onderschrijven dit gebruik voor een langer periode dan enkel een momentopname. Het gebruik als recreatiekavels vindt blijkens de zienswijze plaats als onderdeel van de exploitatie van de jachthaven. Het gebruik manifesteert zich als een ligplaats inclusief een stukje recreatiegrond (tuintje), zo blijkt uit de website van het jachthavenbedrijf. Op basis van deze geraadpleegde informatie hebben wij in het ter inzage gelegde ontwerp voor die gronden die niet voor natuurontwikkeling in aanmerking komen een passende bestemming, zijnde ‘Agrarisch – Tuinbouw’ met een functieaanduiding ‘recreatie’, gekozen. Hierbinnen zijn deze recreatiekavels toegestaan.
Gebruik als jachthaven (dat wil zeggen, alle gebruiksmogelijkheden binnen ‘Recreatie-Jachthaven’) is niet vergund en vooralsnog niet gewenst. Binnen deze bestemming zijn ruime mogelijkheden voor jachthavenexploitatie waaronder reparatie- en herstelwerkzaamheden van vaartuigen en stalling. Hiervoor ontbreekt nu een uitvoerbaar initiatief. Om deze reden is een bestemming ‘Recreatie –
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 3
Jachthaven’ niet gepast. c.
Indiener stelt dat de agrarische bestemming welke in het ontwerp aan het perceel is gegeven niet meer realiseerbaar is. Het perceel ligt ingesloten tussen water en de jachthaven en heeft geen ontsluiting. Weliswaar is recreatief dagverblijf hierbinnen mogelijk, maar dit is te beperkend omdat een overnachting op een boot niet is toegestaan.
In beginsel is een agrarisch gebruik op het onderhavige perceel realiseerbaar. Het type teelt op de Bovenlanden richt zich juist op verspreid liggende akkers voor de trekheestercultuur. Dergelijke akkers hebben doorgaans geen eigen ontsluiting omdat dit juist via het water plaatsvindt. Dergelijk akkers maken ook deel uit van de karakteristieke landschappelijke identiteit. Wel is het zo dat het bedrijfseconomisch gunstiger wordt de akkers in clusters te gebruiken, al is in dit geval niet aangetoond dat aangrenzende kwekerijen een dergelijk perceel niet bij hun bedrijfsvoering kunnen betrekken.
Nee
Binnen de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ zijn ter plaatse van de aanduiding ‘recreatie’ tevens recreatiekavels voor dagrecreatie toegestaan. Op deze recreatiekavels is overnachten niet toegestaan. In de bestemming ‘Water’, voor zover grenzend aan deze bestemde recreatiekavels, mag het water binnen het recreatieseizoen gebruikt worden als aanlegplaats voor pleziervaartuigen. Op deze pleziervaartuigen mag wel overnacht worden. Wij zien in dit argument geen reden aan te nemen dat de gekozen bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ met aanduiding ‘recreatie’ onvoldoende aansluit op het doelmatige gebruik. d.
Indiener stelt dat een gebruik als natuur niet realiseerbaar is. Het is onduidelijk waaruit blijkt waarin de natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarden zijn gelegen en wat met dit gebruik wordt beoogd. Het weren van de aanleg van boten draagt niet bij aan het behouden van de natuur. Dit gebruik schaadt de bescherming van het groen niet.
Het kopeinde van het perceel grenst/maakt deel uit van de provinciaal aangewezen natuurverbinding ANV1. Deze natuurverbinding beoogt de ‘stepping stones’ binnen het NNNgebied ‘Westeinderplassen, Oosteinderpoel, Schinkelbos’ ruimtelijk te verbinden. De Wezenlijke kenmerken en Waarden (WKW) van deze natuurverbinding en het NNN-gebied staat
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 4
beschreven in de plantoelichting paragraaf 5.1.3 en 7.8.2 en bijbehorende bijlage. Langs deze natuurverbindingen zijn projecten voorzien die bijdragen aan de algemene natuur- en landschapskwaliteit. In het programma ‘De Groene As’ liggen kansen uitwisseling van planten en dieren tussen natuurgebieden te bevorderen maar ook het borgen van een realisatie van een groen aanzicht vanaf de Ringvaart. Deze uitgangspunten vinden ook haar weg in de door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie Bovenlanden Oosteinderweg (zie Ringvaartzone). De gemeente wenst de koppen van de aan de Ringvaart grenzende percelen beschikbaar te houden voor de realisatie van de doelen uit de structuurvisie. Dit is overigens onder het geldende bestemmingsplan al in gang gezet met de aanduidingszone voor natuurontwikkeling. Het bestemmen van deze natuurontwikkeling en tegengaan van storende functies en bebouwing is passend, zeker gezien de kansen die de structuurvisie in de hier achterliggende zone (Groene Zone) biedt. Legaal aanwezig beperkt dagrecreatief gebruik, waaronder het aanleggen van pleziervaartuigen wordt gerespecteerd en wordt niet als significant storend gezien (zie onder e). d.
Indiener stelt dat het perceel op Oosteinderweg 123 juist wel bestemd is als ‘Recreatie – Jachthaven’, terwijl dit tot voor kort een agrarische bestemming had. Om de locatie heen zijn verschillende locaties waar de jachthaven tot aan de Ringvaart bestemd is. Hetzelfde geldt voor het perceel aan de Oosteinderweg 287 dat ook een wijziging van de bestemming ‘Agrarisch’ naar ‘Jachthaven’ heeft gekregen.
Een vergelijking met het naastgelegen perceel nr. 123. Dit perceel heeft in tegenstelling tot nr. 125A in het geldende bestemmingsplan een bestemming ‘Jachthaven’ (tot aan de zone voor natuurontwikkeling). Dat geldt ook voor de andere gevallen waarbij de jachthavenbestemming zit uitstrekt tot aan de Ringvaart.
Nee
De locatie Oosteinderweg 287 heeft in het Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 5
ontwerpbestemmingsplan een bestemming ‘Recreatie’ met functieaanduiding ‘gemengd’ gekregen. Dit naar aanleiding van de recentelijk verleende afwijkingsbesluiten (zie ook plantoelichting paragraaf 2.3.1). Daarnaast maakt deze locatie geen deel uit van de natuurverbinding langs de Ringvaart. Deze gevallen zijn niet vergelijkbaar in die zin dat dit precedenten zijn voor uw perceel. e.
Indiener verzoekt voor de percelen een bestemming ‘Recreatie – Jachthaven’. Een bouwvlak is niet nodig en daardoor gaat het om een ruimtelijke wijziging van beperkte omvang.
Het voorafgaande onder a t/m c in ogenschouw nemende is uit archiefonderzoek het volgende gebleken. Op 21 augustus 2007 heeft u met vrijstelling van de geldende bestemmingsplanregels een vergunning verkregen voor het realiseren van een steiger en meerpalen voor aanlegplaatsen. Uit de bijbehorende stukken bleek in de bestaande situatie reeds sprake van recreatiekavels tot aan de Ringvaart. Ook de nieuwe situatie gaat hier gedeeltelijk van uit. Van de vergunning is weliswaar nooit gebruik gemaakt. Omdat de feitelijk aanwezige situatie deel uit maakt van de door de gemeente gewaarmerkte stukken bij vergunning, beschouwen wij de situatie als legaal aanwezig. Uit de aanvraag, de vergunning en de website van het jachthavenbedrijf blijkt daarnaast dat de aanlegplaatsen en recreatiekavels bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de jachthaven. Aangezien de bestemming ‘Recreatie –Jachthaven’ tevens de bedrijfsmatige verhuur van recreatiekavels en aanlegplaatsen voor pleziervaartuigen mogelijk maakt, is om die reden deze bestemming gepast.
Ja
Nu alleen voor recreatiekavels en aanlegplaatsen voor pleziervaartuigen vergunning is verleend zullen de overige jachthavenactiviteiten op dit perceel (in het ontwerp bestemd als ‘Agrarisch – Tuinbouw’), alsmede bedrijfsgebouwen worden Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 6
uitgesloten door binnen de functieaanduiding ‘recreatie’ uitsluitend recreatiekavels toe te staan. Deze activiteiten zijn beleidsmatig ook niet verder gewenst in de zone zo dicht aan de Ringvaart. De aanlegplaatsen voor pleziervaartuigen zijn binnen ‘Water’ toegestaan. Het kopperceel behoudt daarentegen haar bestemming ‘Natuur’ als primaire bestemming. Aanvullend zal door middel van een functieaanduiding ‘recreatie’ de aanwezige recreatiekavels worden mogelijk gemaakt. Nieuwe bouwmogelijkheden worden hier vanzelfsprekend niet mogelijk gemaakt. 3.
Zienswijze 3 (ontvangen 27 november 2019) D19-311705
a.
Indiener verzoekt de gemeente Oosteinderweg 315, kadastraal bekend G5430) opnieuw te bestemmen als een woonfunctie, gecombineerd met werken, zoals in het vigerende bestemmingsplan het geval is. Nu heeft het perceel slechts een kantoorfunctie gekregen.
De strekking van de bezwaargrond komt overeen met de eerder ingediende inspraakreactie (nr. 21 onder a). Er zijn geen nieuwe argumenten naar voren gebracht. Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording hiervan:
Ja
Het pand heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Woondoeleinden – gestapeld’. Hierbinnen is wonen en een zelfstandig kantoor toegestaan. Het geldende bestemmingsplan is in overeenstemming gebracht met de regels van het Luchthavenindelingsbesluit (art. 39 lid 4 van het bestemmingsplan). Binnen LIB-zone 4 worden alleen woningen toegestaan die op het moment van ter inzagelegging van dat ontwerpplan (oktober 2006) aanwezig waren. Van de aanwezigheid van woningen in dit pand was destijds geen sprake. Ook op dit moment is er geen bewoning aanwezig. Wij concluderen dan ook dat het realiseren van woningen in dit Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 7
pand in strijd is met het bestemmingsplan. Het zondermeer bestemmen van het pand ten behoeve van (ook) de woonfunctie zoals deze was opgenomen in het geldende bestemmingsplan, is op basis van huidige wet- en regelgeving niet toegestaan. Concreet doelen wij daarmee op het Luchthavenindelingbesluit. Op dit moment het LIB art. 2.2.1c, 2.2.1d en de overgangsregeling van gevallen als benoemd in art. 2.2.1e. Een onbegrensde woonfunctie voldoet niet aan een van deze gevallen. Geluidgevoelige gebouwen zijn zondermeer toegestaan wanneer sprake is van bestaand gebruik. We constateren dat van bewoning op dit moment geen sprake is. Uw verzoek om het pand mede te bestemmen ten behoeve van de woonfunctie, moeten wij dan ook beschouwen als ware het een nieuwe situatie. Voor dit gebied hebben wij de structuurvisie Bovenlanden vastgesteld. Hierin zijn verschillende zones opgenomen met verschillende ontwikkelingsmogelijkheden. De Oosteinderweg beschouwen wij als een zogenaamd ‘vitaal lint’ waarbij het accent ligt op de woonfunctie. In dat opzicht is de woonfunctie beleidsmatig gezien verdedigbaar. Wat het eerdergenoemde Luchthavenindelingbesluit betreft valt de locatie zowel binnen zone 4 als zone 5. Binnen zone 4 valt het toestaan van maximaal 25 woningen per bouwplan binnen de beslissingsbevoegdheid van ons college.
In zone 5 zijn wij verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan rekenschap te geven van het feit dat binnen een door de luchtvaart beperkt gebied woningen worden gerealiseerd (zie hiervoor paragraaf 6.2.2 en 6.3.2 van de plantoelichting). Gelet op de lage bebouwingsdichtheid in het gebied, het beperkt aantal appartementen en daarmee het beperkt aantal bewoners dat zich in het pand zal bevinden, de bereikbaarheid Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 8
via de Oosteinderweg, het feit dat bluswater ruimschoots aanwezig is, maakt dat wij de woonfunctie op deze locatie wat dit aspect betreft in beginsel aanvaardbaar vinden. Los hiervan merken wij nog wel het volgende op. De locatie ligt in geluidsbelast gebied. Niet alleen is sprake van vliegtuiglawaai, de locatie bevindt zich ook binnen de ‘Geluidzone – Industrie 50 dB(A)’. Het gebruik van een nietgeluidgevoelig gebouw (kantoor) ten behoeve van een geluidgevoelige functie (wonen) kan worden toegestaan indien de geluidsbelasting op de gevels niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde. In combinatie met het luchtvaartlawaai kan hier sprake zijn van cumulatie van geluid waarbij in dat geval beoordeeld zal moeten worden of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ook isolatie van gevels speelt dan bijvoorbeeld een rol. Op dit moment ontbreekt een concreet initiatief voor de transformatie naar woningbouw en kunnen wij bij het ontbreken van relevante onderzoeken het pand niet direct positief bestemmen ten behoeve van de woonfunctie. Wel bieden wij u deze mogelijkheid door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Woningbouw is daarmee onder voorwaarden planologisch mogelijk.
De voorwaarden hebben betrekking op de akoestische situatie, het aantal wooneenheden, het rekenschap geven zoals bedoeld in het LIB, het parkeren en kostenverhaal. Wij willen u er wel op wijzen dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2022 mogelijk gevolgen kan hebben voor de uitvoerbaarheid van een dergelijke wijzigingsbevoegdheid. Deze zienswijze geeft ons daarmee aanleiding het Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 9
bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, in die zin dat wij de bestemming ‘Kantoor’ voor het perceel Oosteinderweg 315 voorzien van een wijzigingsbevoegdheid naar ‘Wonengestapeld’. 4.
Zienswijze 4 (ontvangen op 6 december 2019) D19-321303
a.
Indiener is het er niet mee eens dat de bestemming op het perceel achter de Oosteinderweg 90, kadastraal bekend als B6962, wordt gewijzigd van een agrarische naar een natuurbestemming. Indiener is hier nooit eerder van op de hoogte gebracht.
Het in niet gebruikelijk dat elke eigenaar/gebruiker van gronden persoonlijk op de hoogte wordt gebracht van eventuele wijzigingen. Dit gebeurt in algemene zin door middel van publicatie van het voorontwerp of ontwerpbestemmingsplan.
b.
Indiener is betrokken geweest bij de totstandkoming van de ‘Visie Bovenlanden Oosteinderweg’. Zij zijn enthousiast in het voornemen het deelgebied aan de Hogedijk te ontsluiten voor kleinschalige watersport en recreatie en hebben interesse het onderhavige perceel als zodanig in gebruik te nemen. Een wijziging naar de bestemming ‘Natuur’ beperkt deze mogelijkheid. een Enige alternatief zou een recreatieve bestemming zijn.
Wij zijn blij te horen dat u tevreden bent met het perspectief dat de structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ biedt en danken u voor uw bijdrage in dit proces. Indien u uitvoering wenst te geven aan de mogelijkheden die de visie biedt dient u hiervoor een concreet initiatief uit te werken. Dit bestemmingsplan zal op deze potentiele initiatieven niet vooruit kunnen lopen. Op termijn zal er een bestemmingswijziging nodig zijn voor deze initiatieven. Een bestemming ‘Natuur’ brengt echter wel beperkingen met zich mee. Zie verder onder d.
Nee
c.
Indiener stelt dat een bestemmingswijziging naar ‘Natuur’ planschade tot gevolg heeft.
Indien een planologisch besluit in uw ogen negatieve financiële gevolgen heeft voor de waarde van uw perceel kunt u vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is een planschadeverzoek indienen. Hiervoor biedt de Wet ruimtelijke ordening in artikel 6.1 een separate procedure.
Nee
d.
Indiener stelt dat de bestemming ‘Natuur’ daarom niet gewenst is. Een alternatief zal kunnen zijn om nu al vooruit te lopen
Zoals onder b. verwoordt ontbreekt op dit moment een voldoende concreet initiatief om aan het perceel nu een
Ja
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 10
door aan het perceel met een recreatieve bestemming toe te kennen.
5.
bestemming ‘Recreatie‘ te geven. Wij zien ook dat een natuurbestemming niet overeenkomstig het door u gewenste gebruik is en u mogelijk onnodig beperkt in de toekomstige realisatie van eventuele initiatieven. Echter, de geldende bestemming van het perceel is ‘Natuurontwikkeling’. Hierbinnen is open teelt én natuurontwikkeling toegestaan. Deze bestemming maakt duidelijk dat aan het perceel een potentiele landschappelijke/natuurwaarde is toegekend ter vervolmaking van de provinciaal aangewezen natuurverbindingen. De nieuwe bestemming zal de ontwikkeling van deze natuurverbinding niet mogen frustreren. Zodoende hebben we het bestemmingsplan gewijzigd t.o.v. het ontwerp en aan het perceel de bestemming ‘AgrarischTuinbouw’ gegeven. Binnen deze bestemming worden dezelfde mogelijkheden geboden als binnen de nu nog geldende bestemming ‘Natuurontwikkeling’, namelijk de uitoefening van een tuinbouwbedrijf (zonder bebouwing) én de ontwikkeling van de natuurverbindingen.
Zienswijze 5 (ontvangen 06 december 2019) D19-321309 en D20-008370
a.
Indiener wijst nogmaals op een fout in paragraaf 5.2.5. van de plantoelichting. Op Oosteinderweg 335 is geen verloskundige gevestigd maar een autoverkoop.
Deze bezwaargrond is een herhaling van de eerder ingediende inspraakreactie (nr. 47a). Destijds is de aanpassing abusievelijk niet verwerkt. Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan:
Ja
Dank voor de correctie. Controle heeft uitgewezen dat hier geen verloskundige meer staat ingeschreven in de Kamer van Koophandel. Dit zal worden hersteld in de plantoelichting. b.
Indiener wijst op een niet verwerkte verleende vergunning op
Deze bezwaargrond is een herhaling van de eerder ingediende
Ja
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 11
de verbeelding onder kadastrale nummers G5964 en G849.
inspraakreactie (nr. 47b). Destijds is de aanpassing abusievelijk niet verwerkt. Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan: De omgevingsvergunning is op 27 september 2018 verleend. Deze zal in het bestemmingsplan verwerkt worden.
c.
Indiener stelt dat de woonbestemming achter de woningen aan de Oosteinderweg 331 en 333 is teruggebracht ten opzichte van bestemmingsplan Oosteinderweg e.o. 2005. Het verzoek is de woonbestemming ook op dit gedeelte terug te brengen. Uit navraag blijkt het feitelijke gebruik van deze gronden en opstallen nog steeds ten behoeve van de seringenkwekerij te zijn.
Het woonperceel in het geldende bestemmingsplan is inderdaad dieper dan in het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage lag. Op een groot deel van dit achter de woningen gelegen perceel staat een kas. Voor deze kweekkas/werkruimte is in 1987 een vergunning verleend. Wij constateren dat het agrarische gebruik van de aanwezige kas door de woonbestemming in bestemmingsplan ‘Oosteinderweg 2005’ onder het overgangsrecht is komen te vallen. Op de woonbestemming is immers geen agrarisch gebruik toegestaan. Het feitelijke gebruik is echter nog steeds ten behoeve van de seringenkwekerij. Dit zal de komende jaren nog het geval zijn totdat de bedrijfsactiviteiten worden beëindigd. Wij zullen de woonbestemming (bijbehorend erf) zoals in het geldende bestemmingsplan respecteren. Een ruimer woonkavel voor de twee aanwezige lintwoningen na beëindigen van de kwekerij is in lijn met het beleidsuitgangspunt het woonlint van de Oosteinderweg te versterken, mits de oppervlakte van bij de woning behorende bouwwerken voldoet aan het maximaal toegestane. Het aanwezige agrarische gebruik zal binnen de bestemming ‘Wonen – Lintbebouwing’ als specifiek gebruik worden bestemd zolang de aanwezige kwekerij in bedrijf is.
Ja
d.
Indiener is huurder van een akker met kadastraal nummer G2030. Aangegeven wordt dat verschillende cultuurakkers zijn bestemd als ‘Natuur’. Verzocht wordt deze akker weer te
Voor de beantwoording verwijzen wij naar zienswijze 9 onder a. Het kadastrale perceel G2030 zal bestemd worden als
Ja
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 12
bestemmen ten behoeve van de trekheesterteelt.
‘Agrarisch – Tuinbouw’.
e.
Indiener stelt dat reageren op verwijzingen naar de Visie Bovenlanden lastig is aangezien deze nog niet klaar is.
Het opstellen van de structuurvisie en deze bestemmingsplanactualisatie zijn parallelle processen. U heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een zienswijze op deze visie ingediend, welke in dat kader beantwoord zal worden. De gemeenteraad heeft op 3 december jl. de structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ vastgesteld. Paragraaf 6.4.2 van de plantoelichting is aangepast en geeft inzicht in de hoofdlijnen van de vastgestelde visie.
Ja
f.
Indiener is van mening dat bestemmingsplan Oosteinderweg een optie moet bieden de bestemming behorende bij trekheesterkwekerijen te wijzigingen in andere bestemmingen zodat bijvoorbeeld diverse woonvormen mogelijk worden gemaakt. Op eigen terrein gaat het om kadastrale percelen G5964, G849 en G836.
Dit bestemmingsplan voorziet niet in mogelijkheden de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ te wijzigen (zogenaamde wijzigingsbevoegdheid) omdat voor eventuele wijzigingen de uitvoerbaarheid niet kan worden aangetoond. Indien u uitvoering wenst te geven aan de mogelijkheden die de visie biedt dient u hiervoor een concreet initiatief uit te werken. Dit bestemmingsplan zal op deze potentiele initiatieven niet vooruit kunnen lopen. Op termijn zal er een bestemmingswijziging nodig zijn voor deze initiatieven. Wij merken op dat gemeente met de structuurvisie een ontwikkelingsperspectief schets, maar geen grondposities heeft. De gemeente neemt geen initiatief tot uitwerking van de visie, maar zal hier faciliterend optreden.
Nee
6.
Zienswijze 6 (ontvangen 10 december 2019)
Deze bezwaargrond is een herhaling van de eerder ingediende inspraakreactie (nr. 38a). Wij verwijzen dan ook naar de
‘Nee’
D19-324927 a.
Indiener verzoekt de gemeente om ten behoeve van de woningen Oosteinderweg 268 en Oosteinderweg 268B en woonstudio’s op Oosteinderweg 270 A t/m E het bouwvlak
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 13
alsnog te vergroten, zodat deze bebouwing volledig binnen het bouwvlak gelegen is. Indiener draagt hier een zevental nieuwe argumenten voor aan, zie verder.
beantwoording daarvan:
b.
Indiener stelt dat legalisatie van de woning onder a. gewenst is omdat de bouwwerken niet meer worden gezien als bedrijfsruimten en zijn gelegen in het woonlint.
In het geval dat de ruimten niet meer in gebruik zijn als bedrijfsruimte betekent niet dat hier dan automatisch bewoning moet plaatsvinden. De gebouwen buiten het bouwvlak zijn bij het hoofdgebouw behorende bouwwerken en kunnen op grond van het bestemmingsplan bijvoorbeeld ook in gebruik genomen worden als ruimte voor aan-huis-verbondenberoep/bedrijf.
Nee
c.
Indiener stelt dat legalisatie van de woning onder a. gewenst is op basis van het gelijkheidsbeginsel. Op Oosteinderweg 261 het bouwvlak vergroot en er is vergunning verleend dit pand te verbouwen tot 6 appartementen, waarvan er 3 achter het lint zijn gelegen.
In de uitspraak van de rechtbank op de LOD is geoordeeld dat de situatie op Oosteinderweg 261 geen geval betreft op basis waarvan u een beroep op het gelijkheidsbeginsel kunt doen.
Nee
d.
Indiener stelt dat legalisatie van de woning onder a. gewenst is omdat het LIB zich niet meer verzet tegen legalisatie van
In de last onder dwangsom (LOD) en de uitspraak van de rechtbank op uw beroep is aan de orde geweest of de ruimere mogelijkheden van het LIB (per 1 januari 2018) zich tegen de
Nee
De adressen Oosteinderweg 268B en D en Oosteinderweg 270A t/m E zijn niet vergund als woonruimte. Deze ruimten zijn in 1971 vergund als bedrijfsruimte en kunnen op grond van het geldende bestemmingsplan in gebruik worden genomen als bij de woningen (nr. 268 en 270) behorende bouwwerken. In het voorontwerp valt binnen de bestemming ‘Wonen’ het gebruik van bijgebouwen voor bewoning onder zogenaamd strijdig gebruik. Het is dus niet mogelijk om ook deze ruimten te verhuren als woonruimte. Het is ook niet wenselijk dit gebruik te legaliseren. Wij verwijzen hiervoor naar de last onder dwangsom (Z-2013/004746) en geweigerde aanvraag omgevingsvergunning voor het tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten (HZ_WABO-2019-2306).
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 14
woningen.
bewoning de onderhavige ruimten verzet. Het LIB doet niets af aan het besluit en het standpunt dat de gemeente niet wenst mee te werken aan legalisatie van de bewoning. Wij verwijzen dan ook naar de motivering hieromtrent in het legalisatieonderzoek in de LOD. Er doen zich nu geen omstandigheden voor op grond waarvan wij daarover anders zouden moeten oordelen.
e.
Indiener stelt dat de woningen die als 23 jaar bestaan slechts gedeeltelijk buiten het bouwvlak vallen. Het bouwvlak 5 meter vergroten lost dit probleem op.
Het dieper maken van het bouwvlak is in strijd met het gemeentelijk lintenbeleid en schept een ongewenst precedent. Om de kenmerkende kwaliteiten van de lintstructuren te behouden mag de bouwdiepte van een hoofdgebouw (woning) niet meer dan 15 meter bedragen. Daarnaast lost enkel een dieper bouwvlak de illegale situatie niet op. Het aantal woningen binnen het bouwvlak mag immers niet toenemen.
Nee
f.
Indiener verwijst naar de collegebrief van 9 november 2019 aan de gemeenteraad waarin zij transformatiemogelijkheden achter het lint van de Oosteinderweg voorrang wenst te geven aan woningbouw. Indiener ziet voor haar panden een transformatie naar jongeren/arbeidsmigranten mogelijk.
Deze brief heeft betrekking op het onderzoek naar alternatieve woonvormen en starterswoningen. Uw locatie valt binnen het transformatiegebied ‘achter het lint van de Oosteinderweg’. Voor dit gebied (globaal tussen de Hoge Dijk en de Ringvaart) heeft de gemeenteraad op 3 december jl. de structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ vastgesteld. Het LIB blijkt hier ook leidend, daarom geven we in beginsel voorrang aan andere transformatiemogelijkheden dan woningbouw (of functiewijzigingen naar wonen) omdat dit als toevoeging van een geluidsgevoelige functie niet gewenst is in een dergelijk beperkt gebied.
Nee
g.
Indiener stelt dat het college en de gemeenteraad het creëren van woonruimte voor kleine huishoudens breed steunt.
Dat neemt niet weg dat de locatie waar woonruimten worden gecreëerd een goed woon- en leefklimaat moet garanderen en passend moet zijn binnen de ruimtelijke context van haar omgeving. Dat is hier niet het geval.
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 15
h.
Indiener stelt dat de gemeenteraad in de Nota van uitgangspunten van 13 december 2018 vindt dat wonen achter het lint bespreekbaar moet worden.
7.
Liander Infra N.V. (ontvangen 11 december 2019)
Hiervoor geldt hetzelfde als onder g.
Nee
Deze bezwaargrond is een herhaling van de eerder ingediende inspraakreactie (nr. 35a). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan:
Nee
D19-325937 a.
Liander is eigenaar van twee 50kV kabelverbindingen in het plangebied. Zij wensen dat een dergelijke leiding planologisch wordt veiliggesteld. Daarnaast dient de leiding gevrijwaard te blijven van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en activiteiten die van negatieve invloed kunnen zijn op de functionaliteit van de kabelverbinding. De specifieke verbinding ligt in gronden met de bestemming ‘Water’ en ‘Natuur’. Binnen ‘Water’ zijn nutsvoorzieningen niet toegestaan. Daarnaast is het leidingtracé niet voorzien van een dubbelbestemming waarbij gebruiksbeperkingen kunnen worden gesteld aan de grond. Verzocht wordt de gronden, niet in eigendom van Liander Infra N.V., waarin de twee verbindingen liggen, een dubbelbestemming te geven.
Vanuit het belang van externe veiligheid is er soms aanleiding kabels en leidingen in een bestemmingsplan op te nemen en met een dubbelbestemming te beschermen. Doorgaans, en ook in dit geval, is dit echter niet aan de orde. In die gevallen is bestemmen van het tracé in een bestemmingsplan niet doelmatig en ook niet in het belang van de leidingeigenaar, omdat het uitvoeren van werken aan de leidingen dan omgevingsvergunningplichtig wordt en voor het verleggen van leidingen zelfs een planologische procedure noodzakelijk is. De belangen van de eigenaar zijn voldoende gewaarborgd door het doorgaans op de betreffende gronden gevestigde zakelijke recht. Gelet op het dichte netwerk van kabels en leidingen in de grond dient uiterste terughoudendheid te worden betracht bij het bestemmen van tracés van kabels en leidingen. Conform de standaardbestemmingen, vormgegeven in SVBP2012, worden kabeltracés niet bestemd binnen de gemeente Aalsmeer. Binnen de bestemming ‘Water’ en ‘Natuur’ zijn de aanwezige leidingen toegestaan. Daarnaast is het niet aannemelijk dat binnen deze bestemmingen ontwikkelingen plaatsvinden die de functionaliteit van de leidingen kunnen schaden. Het perceel
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 16
waarin de leidingen zijn gelegen zijn eigendom van Stichting Landschap Noord-Holland en maken deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. Een wettelijk verplichte KLICmelding bij grondwerkzaamheden voorkomt ook dat er eventuele schade aan de leiding wordt veroorzaakt. 8.
Zienswijze 8 (ontvangen 11 december 2019) D19-327048
a.
Indiener is huurder van een akker (kadastraal nummer G4846) van Stichting De Bovenlanden. Verzocht wordt de bestemming ‘Natuur’ om te zetten in een bestemming ten behoeve van de akker.
9.
Zienswijze 9 (ontvangen 17 december 2019)
Stichting De Bovenlanden heeft een soortgelijke zienswijze ingediend, onder andere betrekking tot het kadastrale perceel G4846. Wij verwijzen naar de beantwoording van zienswijze 10 onder a. De bestemming van het perceel zal gewijzigd worden naar ‘Agrarisch – Tuinbouw’.
Ja
Wij delen uw argumenten om de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ naar ‘Tuin’ te wijzigen voor de resterende gronden van de kadastrale percelen G6820 en G6821. Voor het resterende deel zullen geen bouwrechten voor bijbehorende bouwwerken gelden. De mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken liggen in de zone direct langs de woonarken zodat het geheel aan bebouwing een ruimtelijk ensemble blijft. Tevens zal de bestemming ‘Tuin tot de nieuwe waterlijn lopen. Dit betekent dat de aangrenzende bestemming ‘Water’ iets wordt verbreed.
Ja
D19-332556 a.
Indiener verzoekt de gemeente om kadastrale percelen 6820 en 6821 (behorend bij Oosteinderweg 319 ws 1 en ws 2) te bestemmen als ‘Tuin’. Het is niet meer aannemelijk dat de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ doelmatig is. In algemeenheid hebben de gronden bij woonarken een bestemming ‘Tuin’ en is het omzetten van agrarisch naar tuin is een gewenste ontwikkeling die geen extra druk op de omgeving tot gevolg heeft. Deze in andere gevallen gebruikte argumenten zin hier ook van toepassing.
10.
Stichting De Bovenlanden (ontvangen 17 december 2019) D19-332645
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 17
a.
Stichting De Bovenlanden bezit 10 percelen met kadastrale nummers G4846, 4561, 2030, 6062, 5261, 5131, 4887, 5246, 1216 en 4276. Deze percelen hebben de bestemming ‘Natuur’ in het ontwerpbestemmingsplan Oosteinderweg 2020. Verzocht wordt op deze percelen de bestemming ‘Agrarisch’ te behouden.
De gronden welke in eigendom zijn bij de Stichting De Bovenlanden hebben in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Natuur’ gekregen. Dit in lijn met de doelstelling van de stichting, namelijk het bevorderen en in stand houden van een ecologische verbindingszone langs de zuidzijde van de Ringvaart. Dit hoeft niet te betekenen dat alle gronden als ‘Natuur’ bestemd hoeft te worden. Ook met het beschermen en ontwikkelen van cultuurakkers, of clusters daarvan, kunnen de kenmerkende natuurwetenschappelijke, cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het gebied behouden blijven. Daar waar de gronden nu nog gebruikt worden ten behoeve van teelt, zal de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ worden. Binnen deze bestemming is open teelt, maar ook de ontwikkeling van natuur en landschap zijn toegestaan. Dit zal ook gelden voor de door u aangegeven kadastrale percelen.
Ja
Een bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ met daarin meerder mogelijkheden voor gebruik, in dit geval uitoefening van een tuinbouwbedrijf èn ontwikkeling en beheer van natuur en landschap, maakt het mogelijk het gebruik te wijzigen zonder dat daarvoor een ruimtelijke procedure nodig is. Het is verlaten van het agrarisch gebruik ten behoeve van natuur- en landschapsinrichting is mogelijk omdat dit gebruik geen externe werking heeft. Dit betekent dat een dergelijk gebruik geen negatieve invloed heeft op haar omgeving (zolang dit niet behoort tot Natura2000-gebied, wat hier niet het geval is). 11.
Zienswijze 11 (ontvangen 20 december 2019) D19-336432 en D20-153382
a.
Indiener stelt dat op bestemmingsplan Oosteinderweg 2005 geen bouwvlak staat aangegeven op het perceel behorende bij
Voor de woning is op 1 juli 1993 vergunning verleend voor de meest recente uitbreiding. Op basis daarvan hebben wij in het ontwerpbestemmingsplan ter plaatse van deze woning een
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 18
b.
Oosteinderweg 313a terwijl hier wel een woning staat. In het ontwerpbestemmingsplan is dit herstelt en is ter plaatse van nr. 313a een bouwvlak toegevoegd.
bouwvlak opgenomen.
Nu beide adressen een bouwvlak hebben gekregen verzoekt de indiener de gemeente om de maximale goot- en nokhoogtes bij de bouwvlakken op percelen Oosteinderweg 313 en 313A aan te passen naar 6 meter respectievelijk 11 meter, in lijn met de omliggende gebouwen (Oosteinderweg 305 t/m 318). In het ontwerp is dat voor nr. 313 nu een goot- en nokhoogte van 4,5 resp. 9 meter, voor 313a is dat slechts 3 resp. 4,5 meter. Hierdoor wordt wat betreft de goot- en nokhoogten weer aansluiting gezocht bij het geldende bestemmingsplan uit 2005 en is er stedenbouwkundig meer harmonie met de naastgelegen voormalige school en schoolmeesterswoning.
Een vergelijk met de bouwhoogte van het karakteristieke schoolgebouw en schoolmeesterswoning (1925) gaat in die geval mank. Juist de afwijkende uitstraling, bouwhoogten en functie ten opzichte van de belendende woonbebouwing maakt dat het ensemble zich in positieve zin onderscheid. De gevraagde goot- en nokhoogten zijn ook niet in overeenstemming met de uitgangspunten van het lintenbeleid, zeker niet op een afwijkende kavel waarbij de woningen schuin achter elkaar liggen.
Ja
De goot- en bouwhoogte in het ontwerp zijn vastgesteld op basis van de bestaande situatie. Voor de woning nr. 313a is geen concrete aanvraag bekend op basis waarvan er een andere goot- en bouwhoogte zou moeten worden vastgelegd. De situatie en de ligging van deze woning is ook afwijkend ten opzichte van een gebruikelijke lintwoning. Indien herbouw van deze woning gewenst is, zullen we beoordelen welke hoogte hier aanvaardbaar zijn. Op 14 september 2020 heeft u een omgevingsvergunning gekregen voor het vervangen van de woning op nr. 313. Deze vergunning voorziet in een woning met goot- en bouwhoogte van 3,16 resp. 8,43 meter welke iets buiten het bouwvlak is gesitueerd. Wij zullen deze vergunning overnemen in dit bestemmingsplan door een aangepast bouwvlak. De goot- en nokhoogte hoeven hiervoor niet te worden aangepast.
12.
Zienswijze 12 (ontvangen 19 december 2019)
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 19
D19-336441 en D19-336596 a.
Indiener stelt dat onterecht de mogelijkheid is geboden de schuur achter het pand aan de Oosteinderweg 208 te bewonen en geeft aan dat het niet wenselijk is om de schuur te gebruiken als woning.
Deze zienswijze heeft dezelfde strekking als uw inspraak (in de Nota van Inspraak als nr. 36 onder a en 37). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan.
Ja
De schuur mag als bijgebouw slechts gebruikt worden ten dienste van de woonfunctie. De schuur behoort bij de bovenwoning boven de horecagelegenheid. De schuur hoort buiten het bouwvlak te liggen. Het bouwvlak ligt dan slechts rondom het hoofdgebouw. Dit wordt aangepast in de planverbeelding. Het gebruik van bijgebouwen voor bewoning valt onder zogenaamd strijdig gebruik. Het is dus niet mogelijk om ook deze ruimten te verhuren als woonruimte. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is het bouwvlak voor het hoofdgebouw te groot weergegeven. Dit zal in het ontwerp worden aangepast. Abusievelijk is het bouwvlak in het ontwerp niet aangepast. Wij zullen dit in het vast te stellen bestemmingsplan aanpassen.
13.
Zienswijze 13 (ontvangen 20 december 2019) D19-336442 en D20-000366
a.
Indiener is eigenaar van percelen die zich ontwikkelen tot recreatief steunpunt. Hiervoor heeft zij de afgelopen jaren een aantal vergunningen voor verbouwingen en functiewijzigingen gekregen. Indiener ziet dat de nieuwe bestemming ‘Recreatie’ bij deze ontwikkeling aansluit. Een deel van kadastraal perceel G5268 heeft echter de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ gekregen. Het verzoek is om voor dit gedeelte van perceel G5268 de bestemming om te zetten in de bestemming
In het verlengde van de beantwoording van uw inspraakreactie onder 33 c. nemen wij met betrekking tot het perceeldeel G5268 hetzelfde standpunt in. Ons college heeft op 13 juli 2013 een quickscan vastgesteld op basis waarvan verdere planontwikkeling vorm gegeven kan worden. Het onderhavige gedeelte van het perceel is hierin onvoldoende concreet gemaakt. Verdere ontwikkeling van het recreatieve steunpunt zullen worden bezien binnen het kader van de structuurvisie
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 20
‘Recreatie’. Dit gedeelte biedt namelijk geen mogelijkheden voor agrarisch gebruik.
‘Bovenlanden Oosteinderweg’. Op 20 maart 2020 heeft u een omgevingsvergunning gekregen voor het beplaten van de kas op het perceeldeel. Deze vergunning heeft geen betrekking op het wijzigen van het gebruik. Van een concrete invulling van het panden was nog geen sprake. Wij zien voor het beoogde gebruik graag een concrete uitwerking tegemoet waarbij de impact op de omgeving inzichtelijk wordt gemaakt en de samenhang als recreatiesteunpunt kan worden beoordeeld. Daarnaast is onvoldoende onderbouwd dat een agrarisch gebruik op het onderhavige perceeldeel nu niet realiseerbaar zou zijn. Het is niet aangetoond dat bijvoorbeeld aangrenzende kwekerijen een dergelijk perceel niet bij hun bedrijfsvoering kunnen betrekken. Het perceel zal voor nu de agrarische bestemming houden.
14.
Zienswijze 14 (ontvangen 22 december 2019)
Bekende appellant (reactie nummer 20), nieuwe onderwerpen
D19-336597 en D19-340958 a.
Indiener is van mening dat artikel 3.1 lid a. ‘AgrarischTuinbouw’ aangepast moet worden. Ook niet hoofdzakelijk grondgebonden agrarische bedrijfsvoering moet mogelijk zijn.
Het hoofdzakelijk grondgebonden karakter van de agrarische bedrijfsvoering duidt volgens de begripsbepaling op een bedrijfsvoering die hoofdzakelijk niet in gebouwen plaatsvindt. Binnen de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ zijn tuinbouwbedrijven toegestaan. Een tuinbouwbedrijf is volgens de begripsbepaling ‘een bedrijf, dat gericht is op het voortbrengen van producten doormiddel van het telen van gewassen, door gebruik te maken kassen en/of van open (onbebouwde) grond. Er zit dus een discrepantie in de regeling. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling teelt in kassen uit te sluiten. De passage ‘hoofdzakelijk’ en de
Ja
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 21
bouwmogelijkheden binnen de bestemming doet blijken dat de regeling niet zo zwart-wit gelezen dient te worden. Om onduidelijk weg te nemen zal de passage ‘met een in hoofdzaak grondgebonden agrarische bedrijfsvoering’ geschrapt worden. b.
Indiener is van mening dat artikel 3.1 lid c. ‘AgrarischTuinbouw’ aangevuld moet worden met de voorwaarde dat natuurontwikkeling niet leidt tot beperkingen voor de agrarische bedrijfsvoering op het gebied van Europese en nationale natuurwetgeving.
De beoogde natuurontwikkeling in dit gebied maakt geen deel uit van een Natura2000-gebied. Zodoende heeft een eventuele stikstofdepositie geen invloed op de realisatie van de natuur ter plaatse. Omgekeerd heeft de natuurbestemming geen beperkende invloed op uw bedrijfsvoering. Nadat de natuurontwikkeling is opgenomen als begrensd natuurgebied zoals aangeduid in het Provinciaal Natuurbeheerplan zal een ‘kwalitatieve verplichting’ worden gevestigd, vastgelegd in een notariële akte met een vermelding in het Kadaster. Hiermee wordt terugkeer naar of vestiging van een andere bestemming voorkomen. Er worden geen eisen gesteld aan de omgeving; het vestigen van de kwalitatieve verplichting, c.q. de nabijheid van een natuurbestemming levert geen gevaar voor beperkingen voor de kweker op.
Nee
Kwekers worden eerder beperkt door het verder aanscherpen van de regelgeving betreffende het gebruik van ‘gewasbeschermingsmiddelen’. Dit staat los van welke bestemmingen er in de nabijheid liggen. c.
Indiener stelt dat gronden met de bestemming ‘AgrarischTuinbouw’ aangewend moeten kunnen worden voor watercompensatie.
Artikel 3.1 onder o. maakt waterberging, bijvoorbeeld voor watercompensatie, mogelijk. Hiervoor is echter wel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van (graaf)werkzaamheden nodig (zie art. 3.5).
Nee
d.
Indiener stelt dat op gronden met de bestemming ‘Agrarisch-
Het opwekken van duurzame energie, mits dit ten dienste van
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 22
e.
Tuinbouw’ duurzame energie opwek mogelijk moet worden gemaakt.
de agrarische bedrijfsvoering staat (dus energie levert aan het agrarisch bedrijf) past binnen de bestemming. Hierbij zijn de bouwregels van toepassing. Het opwekken van duurzame als hoofdfunctie is niet passend binnen dit plan. Dergelijke voorzieningen hebben een wezenlijke impact op het landschap. De structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ schets voor bepaalde zones wel kaders voor de ontwikkeling van kleinschalige zonneweides. Deze kaders zijn niet in generieke regels in dit bestemmingsplan te vatten zolang hier geen concrete uitwerking aan ten grondslag ligt.
Indiener ziet graag dat het ophogen van agrarische kavels met baggerspecie uit het Bovenlandengebied ten behoeve van het onderhoud vereenvoudigd kan worden. Dit kan bijvoorbeeld door een algemene regel voor transport van baggerspecie binnen het gebied zodat niet steeds nieuwe dure onderzoeken gedaan hoeven te worden.
Het opbrengen van bagger voor de seringenteelt is geen ophogen, maar onderhoud. Het maaiveld daalt en wordt weer teruggebracht op peil. Hiervoor is dus geen omgevingsvergunning nodig. Bovendien is de vergunning voor ophogen niet gericht op chemische kwaliteit. Voor de bescherming van de gebruiksfunctie landbouw verwijst het bestemmingsplantoelichting naar het Besluit bodemkwaliteit, dat is ingevuld in de Nota Bodembeheer (2019). Daarin staat vermeld wat wel of niet kan.
Nee
Overigens is het de bedoeling dat de kwekers de toegepaste bagger gebruiken die afkomstig van gemeentelijke (waterbodem) percelen die al door de gemeente zijn onderzocht. De kwekers maken dan geen onderzoekskosten. Wanneer zij bagger uit andere percelen, bijvoorbeeld uit de kopsloten van de Ringvaart, willen toepassen geldt de onderzoeksplicht wél. Uit gemeentelijke onderzoek blijkt dat niet alle onderzochte bagger geschikt is om toe te passen. f.
Indiener is van mening dat (agrarische) bedrijven goed bereikbaar moeten blijven voor vrachtauto’s. Parkeren op de openbare weg moet alleen mogelijk zijn voor bewoners,
Het gebruik van de openbare weg zoals het parkeerregime wordt niet via het bestemmingsplan geregeld. Het juridisch
Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 23
bezoekers en medewerkers voor in het gebied aanwezige bedrijven en woningen. 15.
regels van het parkeren gaat via verkeersbesluiten.
Zienswijze 15 (ontvangen 20 december 2019) D19-337448
a.
Indiener is teler en verzoekt kadastrale percelen G5131, 6062, 4561, 5261, 1216 en 5246 met bestemming ‘Natuur’ om te zetten in een bestemming waar de percelen als teelt akker gebruikt kunnen worden.
Stichting De Bovenlanden heeft een soortgelijke zienswijze ingediend, onder andere betrekking tot de door u vermelden percelen. Wij verwijzen naar de beantwoording van zienswijze 10 onder a. De bestemming van de percelen zal gewijzigd worden naar ‘Agrarisch – Tuinbouw’.
Ja
b.
Indiener is niet op de hoogte gesteld van veranderingen in het ontwerpbestemmingsplan.
Het in niet gebruikelijk dat elke eigenaar/gebruiker van gronden persoonlijk op de hoogte wordt gebracht van eventuele wijzigingen. Dit gebeurt in algemene zin door middel van publicatie van het voorontwerp of ontwerpbestemmingsplan.
Nee
16.
Zienswijze 16 (ontvangen 23 december 2019)
Het ontwerpbestemmingsplan voorziet nog niet in een planologisch kader voor de uitbreiding van het bedrijf. Bij het opstellen van deze brief zat het ontwerpbestemmingsplan al in procedure. Wel is in het ontwerp het bouwrecht uit het geldende bestemmingsplan gerespecteerd. Daarnaast was de uitvoerbaarheid van de uitbreiding qua milieuaspecten nog onvoldoende aangetoond.
Nee
D19-337484 a.
Indiener stelt dat de verbeelding behorende bij het ontwerpbestemmingsplan niet overeenkomt met hetgeen in de brief ‘eindadvies conceptaanvraag’ van 8 november 2019 is aangegeven.
Op 2 september 2020 heeft u voor de uitbreiding van het bedrijf een definitieve aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Deze vergunningaanvraag zal separaat van dit Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 24
bestemmingsplan worden afgehandeld. b.
Indiener is van mening dat het niet aannemelijk en onnodig is dat wanneer het bestemmingsplan is vastgesteld de plannen middels een speciale procedure alsnog worden gerealiseerd, zoals van ambtelijke wegen is voorgesteld.
17.
Zienswijze 17 (ontvangen 20 december 2019)
Een vastgesteld conserverend bestemmingsplan als deze is momentweergave van de feitelijke aanwezige planologische situatie. Ontwikkelingen die zich daarna aandienen of zich eerder aandienden maar nog niet voldoende concreet kunnen daarna alsnog worden vergund als deze passend zijn binnen het geldend beleid en uitvoerbaar zijn. Het is zeker niet zo dat van een vastgesteld bestemmingsplan nooit wordt afgeweken. De ruimtelijke ordening laat zich niet altijd voorspellen. Daarnaast zijn dergelijke procedures onder de nieuwe Omgevingswet een stuk korter als onder de huidige Wro/Wabo. Wel hebben wij in de toelichting kort aandacht gegeven aan de potentiele toekomstige ontwikkeling in paragraaf 2.3.2.
Nee
Deze zienswijze heeft dezelfde strekking als uw inspraak (in de Nota van Inspraak als nr. 42 onder a). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan. Wij benadrukken dat we op basis van het door u geleverde afschrift van de bouwvergunning d.d. 20 oktober 1977 (waarbij geen bouwtekeningen of plaatsbepaling van de kennel zat) zelf het vergunningenarchief hebben geraadpleegd. Uit de archieftekening blijkt de hondenkennel achter op het perceel te liggen. Uit de luchtfoto’s blijkt dat de kennel nog aanwezig is. Dit is anders dan wij aanvankelijk veronderstelden.
Ja
D19-337540 a.
Indiener stelt dat de hondenkennel aan de Oosteinderweg 66 nooit is gesloopt, maar dat dit de gebouwen ter plaatse van de bedrijfsruimte/dierenverzorging waren.
In het verlengde daarvan kunnen we concluderen dat het gebruik als dierenopvang verder strekt dan enkel de direct Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 25
achter het woonhuis gelegen gebouwen die nu in het ontwerp overeenkomstig zijn bestemd. Wij zullen de functie ‘dierenopvang’ en de aanwezige hondenkennel van 160m2 opnemen in het vast te stellen plan. Wel constateren wij dat een feitelijk gebruik als dierenopvanglocatie momenteel niet aan de orde is. Indien u een dergelijke exploitatie weer wenst te starten dient de inrichting te voldoen aan het Activiteitenbesluit. Hierbij dient rekening gehouden te worden met bijvoorbeeld de geluiduitstoot op naastgelegen woningen.
b.
Indiener verzoekt de gemeente om medewerking te verlenen aan het project zoals beschreven in bijgevoegd projectplan. Indiener wenst in het achterliggende gebied van Oosteinderweg 66 verschillende voorzieningen voor verblijfsrecreatie, zorgwoningen en logies, natuureducatie en imkerij ter realiseren en het terrein natuurvriendelijk in te richten. Een ruimtelijke onderbouwing zal op een later moment volgen.
Deze zienswijze heeft dezelfde strekking als uw inspraak (in de Nota van Inspraak als nr. 42 onder b). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan.
Nee
Wij hebben kennisgenomen van het projectplan. In uw zienswijze heeft u dit aangevuld met een globale verkavelingstekening. Dit projectplan en de verkavelingstekening geeft nog onvoldoende vertrouwen dat dit, zonder deskundige inbreng, leidt tot een concreet toetsbaar initiatief. Voor de desbetreffende locatie beschrijft u enkele interessante ontwikkelmogelijkheden, echter de functionele en ruimtelijke samenhang ontbreekt. Net als ieder ander plan dient rekening gehouden te worden met de verschillende (veelal beperkende) omgevingsfactoren. Wij verwijzen hierbij tevens naar onze brief van 5 december 2017 (Z-2014/050620). Dit bestemmingsplan is conserverend van aard. Op 3 december 2020 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ vastgesteld. Wij wensen hierin de verschillende herontwikkelingen integraal te bezien. U initiatief zal hieraan getoetst kunnen worden zodra het initiatief verder is uitgewerkt en de impact op de omgeving bekend is. Nu een gedegen ruimtelijke onderbouwing
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 26
ontbreekt is het plan onvoldoende concreet om te bestemmen in dit bestemmingsplan. 18.
Zienswijze 18 (ontvangen 27 december 2019) D19-338093 en D19-339792
a.
Indiener geeft inzicht in haar eigendommen en een perceel wat zij wenst te verwerven. Daarnaast wordt een beknopt inzicht gegeven in de uitbreidingsplannen voor Hotel Chariot die beleidsmatig passend zouden zijn. Van daar uit zijn er de volgende vijf wijzigingen gewenst.
Dank voor deze uiteenzetting.
b.
Indiener verzoekt de gemeente om de bestemming ‘Wonen’ op de percelen 5690 en 5691 te wijzigen in de bestemming ‘Horeca’ met functieaanduiding ‘horeca van categorie 5’. Dit is namelijk sinds circa 1920 legaal gebruik en kan dus niet als uitbreiding van bedrijfsactiviteiten worden gezien.
Gesteld wordt dat het gebruik van de betreffende perceeldelen als horeca legaal aanwezig is. Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘ Oosteinderweg 2005’ kan dat niet direct geconcludeerd worden. Hier hebben de gronden namelijk de bestemming ‘Wonen’. Horecagebruik is hiermee in strijd.
Ja
Bij de zienswijze zijn geen documenten gevoegd waaruit zou blijken dat het horecagebruik al sinds 1920 plaatsvindt. Uit ons archiefonderzoek blijkt voor het bouwwerk dat gelegen is op het betreffende perceeldeel in 1951 vergunning is verleend als rijwielberging behorend bij het schoolgebouw (het hotel was destijds een school). Pas in 1998 is voor het hoofdgebouw vergunning verleend voor het gebruik als logiesgebouw. Deze vergunning had betrekking op de percelen 5690 en 5691. Gelijktijdig is het bijbehorend bouwwerk gewijzigd naar opslag/parkeerruimte ten behoeve van het hoofdgebouw. Nergens uit blijkt echter dat het bijbehorende bouwwerk als verblijfruimte voor het hotel in gebruik is of kan worden genomen. Wij zullen het bestemmingsplan aanpassen en voor het betreffende perceeldeel de horecabestemming opnemen. Wij merken hierbij op dat perceel 5690 niet direct tot aan de Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 27
zijgevel van de achterliggende woning ligt, zoals de indiener schetst. Het feitelijke hotelbedrijf dient echter binnen het bouwvlak plaats te hebben. Het betreffende perceeldeel is bijbehorend erf met de mogelijkheid het bijbehorende bouwwerk in stand te houden. c.
d.
Indiener verzoekt de gemeente om de bestemming ‘Wonen’ op de percelen 4467 en 6758 te wijzigen in de bestemming ‘Horeca’ met functieaanduiding ‘horeca van categorie 5’. Omdat wonen binnen ‘Horeca’ is toegestaan, maar is uitgezonderd binnen de specifieke functieaanduiding wordt verzocht voor het gedeelte waar de bebouwing staat de functieaanduiding ‘horeca van categorie 5’ achterwege te laten zodat ook het woongebruik past. Indiener laat weten dat Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en het gemeentebestuur naar elkaar wijzen met betrekking tot het mogelijk maken van de gewenste bestemmingswijziging. Indiener verwijst naar een rapport waaruit de toelaatbaarheid van de functiewijziging blijkt. Daarnaast heeft de indiener tekeningen van zijn uitbreidingsplannen bijgevoegd.
Deze zienswijze heeft dezelfde strekking als uw inspraak (in de Nota van Inspraak als nr. 15 onder b). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan.
Indiener verzoekt de gemeente om de achterzijde van perceel 4798 (Oosteinderweg 244, aan de overzijde van het hotel) met geldende bestemming ‘Bedrijfsdoeleinden’ te wijzigen in de bestemming ‘Horeca’ met functieaanduiding ‘horeca van categorie 5’ of naar een vergelijkbare bestemming ten behoeve van het gebruik als logies. Indiener is met de eigenaar in
Alhoewel eenieder zienswijzen kan indienen op een bestemmingsplan of onderdelen daarvan, moet bij de behandeling daarvan wel in acht worden genomen welk belang de indiener heeft en of anderen in hun belang worden geschaad. De indiener is geen eigenaar of huurder van de gronden achter Oosteinderweg 244. Evenmin is aangetoond
Nee
Op 3 december 2020 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie ‘Bovenlanden Oosteinderweg’ vastgesteld. Deze visie geeft aan welke ontwikkel- en transformatiemogelijkheden er passend zijn binnen verschillende zones en binnen welke randvoorwaarden deze kunnen plaatsvinden. De visie geldt als toetsingskader voor toekomstige ontwikkelingen zodra deze zich concreet aandienen. Dit bestemmingsplan loopt hierop nog niet vooruit. Daarnaast is van een concreet en uitvoerbaar plan nog geen sprake. Wij, en de Rijksdienst Monumentenzorg, kunnen op basis van de geleverde informatie geen uitspraak doen in hoeverre de uitbreidingsplannen het rijksmonument verstoren en/of wijzigen. Wij verwijzen eveneens naar de beantwoording van uw zienswijze onder g. en h. Een bestemmingswijziging is op dit moment nog niet aan de orde. Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 28
e.
onderhandeling over de aankoop van het perceel. De motivering van het vooroverleg omgevingsvergunning van 24 oktober 2019, waarin een dergelijk plan negatief werd beoordeeld, is naar mening van indiener onvoldoende. Indiener voegt tevens destijds ingediende tekeningen toe die dit verzoek voor verbouwen van schuren ten behoeve van logiesruimte verduidelijken.
dat de indiener in onderhandeling is, dat koop onder de gestelde voorwaarden rond is, of dat de zienswijze mede namens de eigenaar van dit perceel is ingediend. Hier is dus niet aannemelijk dat de bestemmingswijziging kan worden verwezenlijkt.
Indiener verzoekt de gemeente om perceel 5586 met bestemming ‘Agrarisch-Tuinbouw’ met functieaanduiding ‘parkeerterrein’ te wijzigen in de bestemming ‘Gemengd-1’. Met deze bestemming kan de loods gebruikt worden als sporthal en
Deze zienswijze heeft dezelfde strekking als uw inspraak (in de Nota van Inspraak als nr. 15 onder d). Wij verwijzen dan ook naar de beantwoording daarvan.
Daarnaast is het conceptplan waarvoor de bestemmingswijziging nodig is in een eerder stadium afgewezen. Indiener trekt de redenen hiervan in twijfel, zonder dit verder met een onderbouwing of onderzoeken aan te tonen. Wij verwijzen verder naar de motivering uit de beantwoording van het vooroverleg. Aanvullend willen we benadrukken dat vooralsnog niet uit de tekeningen of toelichting is op te maken wat de aanvrager onder logies in dit kader verstaat. Beleid met betrekking tot logiesgebouwen is geregeld in de Kadernota huisvesting arbeidsmigranten. Logies omvat hierin het aanbieden van nachtverblijf variërend van 1 nacht tot maximaal 4 maanden waarbij men elders het hoofdverblijf heeft. Logies, niet zijnde huisvesting in woningen, is alleen gewenst op bedrijventerreinen (Stommeer en Hornmeer), niet binnen woonwijken of woonlinten zoals de Oosteinderweg. Er blijkt u de stukken geen beoogde samenhang met de hotelfunctie aan de overzijde op basis waarvan anders geoordeeld kan worden. Daarom kan, zoals in het antwoord in het vooroverleg is opgemerkt, ook niet beoordeeld worden in hoeverre het initiatief past binnen de beperkingen van het Luchthavenindelingbesluit. Het bestemmingsplan zal dan ook niet worden aangepast. Nee
Nota van Beantwoording, Oosteinderweg 2020, januari 2021 Z-2017/052407 D21-011560
Pagina 29
tevens als opslaglocatie en parkeerterrein. Opgemerkt wordt dat een sporthal een bedrijf is dat gelezen artikel 4 (bestemming ‘Bedrijf’) valt onder de Staat van Bedrijfsactiviteiten categorie 2. Indien de bestemming niet gewijzigd kan worden naar ‘Gemengd – 1’ verzoekt de indiener aan het perceel een functieaanduiding ‘opslag’ toe te kennen om zo het resterende deel van de loods te kunnen gebruiken voor opslag en bedrijfsmatige doeleinden.
De bestemming ‘Gemengd -1’ bevat een specifieke functiemenging die is voorbehouden aan het pand Oosteinderweg 247 waar deze functies (o.a. een indoor sportvoorziening) aanwezig zijn. Dat een sporthal volgens het bestemmingsplan als bedrijf kan worden aangemerkt, is onjuist. Ten eerste heeft een sporthal geen bestemming ‘Bedrijf’, ten tweede vallen bedrijfsmatige sportdoeleinden niet onder het begrip ‘bedrijf’. Zodoende kan men dus de Staat van Bedrijfsactiviteiten niet gebruiken als zijnde toegestane functies. Een functieaanduiding ‘opslag’ binnen de bestemming ‘Agrarisch – Tuinbouw’ is toebedeeld aan legaal aanwezige, en zodanig in het geldende bestemmingplan bestemde, opslagfuncties. Nieuwe opslag-, of bedrijfsfuncties moeten passen binnen de kaders van de structuurvisie. Nieuwe opslagfuncties zijn op basis hiervan niet gewenst in dit gebied. Los van dat de impact van de overige functiewijzigingen op de leefomgeving moeten worden onderbouwd worden er ook randvoorwaarden gesteld met betrekking tot de ruimtelijke inpassing. Hiervoor ontbreekt een concreet voorstel. Op 18 juli 2017 heeft u onder voorwaarden een omgevingsvergunning verkregen voor het in gebruik nemen van deze loods voor het parkeren van in totaal 32 parkeerplaatsen ten behoeve van Hotel Chariot. Deze vergunning door middel van een functieaanduiding ‘parkeren’ worden opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan.