Eindrapport Strategie_werklocaties_Aalsmeer v2 def.pdf

Eindrapportage Eindrapportage

STRATEGIE WERKLOCATIES AALSMEER

1

Eindrapportage

STRATEGIE WERKLOCATIES AALSMEER Auteurs Maarten Kruger, Bart van Rijkom en Wouter Maat (Bureau BUITEN) in samenwerking met het team Economische Zaken Gemeente Aalsmeer 2 Maart 2021

4

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

5

Eindrapportage

Voorwoord

“Aalsmeer biedt met haar ruim 31.000 inwoners een aangename omgeving van water en bloemen midden in de drukke randstad. Economisch gezien heeft Aalsmeer ook veel te bieden. In onze mooie gemeente hebben we één van de hoogste onder­ nemingsdichtheden van het land. Aalsmeer is goed in logistiek, scheepsbouw, kennis en innovatie, bloementeelt en toerisme. Om dit goed te stimuleren en faciliteren is er in december 2019 de agenda Economie en Recreatie en Toerisme vastgesteld. Eén van de vier speerpunten in deze agenda is het versterken van het lokale en regionale vestigingsklimaat voor bedrijven. Aalsmeer kent drie bedrijventerreinen: Hornmeer, Green Park Aalsmeer en (het terrein van) Royal FloraHolland. Daarnaast kent Aalsmeer meerdere glastuinbouw­gebieden, zoals de (voormalig) glastuinbouwgebieden Schinkelpolder, Bovenlanden-Oost­ einderweg, Tussen de Linten, Aalsmeer-Oost en Glastuinbouwgebied Kudelstaart. Deze zijn, door de veranderingen in de markt, deels aangemerkt als toekomst­ bestendig en deels aangemerkt als maatwerk- of transformatiegebied. De ‘Strategie werklocaties Aalsmeer’ is ontwikkeld om het aanbod van deze werk­­ locaties zowel kwalitatief als kwantitatief goed aan te laten sluiten op de wensen en eisen van (toekomstige) gebruikers.

Hierdoor kunnen gevestigde bedrijven blijven doorgroeien en uitbreiden en blijft Aalsmeer aantrekkelijk als vestigingslocatie voor overige bedrijven. Het is een toekomst gerichte strategie met een bijpassend ambitieus uitvoeringsprogramma. Tijdens het schrijven van deze strategie zijn wij volop in gesprek geweest met Nieuw Ondernemend Aalsmeer, ondernemers uit verschillende sectoren, stakeholders, raadsleden en beleidsmedewerkers. Dit heeft geresulteerd in een strategie met visie naar de toekomst van Aalsmeer. Ik ben erg trots op het resultaat en wil ook iedereen die hieraan heeft meegewerkt van harte bedanken voor hun bijdrage. Een toekomst­ bestendig Aalsmeer maken we met elkaar.”

Robert van Rijn, Wethouder Economische Zaken Strategie Werklocaties Aalsmeer

6

Eindrapportage

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

7

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Coronacrisis Proces Leeswijzer

11 13 15 15 15

2 2.1

Trends en ontwikkelingen Aanleiding

19 21

3

Kwantitatieve analyse en raming werklocatiemarkt Werkgelegenheidsraming Aalsmeer Vraagraming Aalsmeerse bedrijventerreinen tot aan 2040 Aanbodinventarisatie Vraag-aanbod confrontatie & conclusie Vraag vanuit de regionale werklocatiemarkt Conclusie

27

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

29 33 34 36 37 38

4 4.1 4.2

Analyse per locatie Formele werklocaties (bedrijventerreinen) Informele werklocaties (gemengd / glastuinbouw)

39 41 48

5 5.1 5.2

Strategie werklocaties Aalsmeer Hoofdlijn Strategie werklocaties Aalsmeer Uitvoering van de Strategie Werklocaties

61 63 70

Bijlage 1 Beleidsanalyse 75 Bijlage 2 Ontwikkelruimte RFH-Oost 79 & Structuurvisie GPA Bijlage 3 Welvaart en Leefomgeving 81 Scenario’s Aalsmeer Bijlage 4 Locatievoorkeuren en Terreinquotiënten 83 Bijlage 5 Regionale vraag bedrijventerreinen 85 Bijlage 6 LIB Contouren en werklocaties 92 AM-regio

7

Eindrapportage

Managementsamenvatting Aanleiding en scope Strategie Werklocaties Aalsmeer De Aalsmeerse en regionale werklocatiemarkt is dynamisch, het aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is beperkt. Ook verandert de markt kwalitatief. Dit is aanleiding voor de gemeente Aalsmeer om een Strategie Werklocaties op te stellen. De strategie richt zich zowel op de formele werklocaties in Aalsmeer (Green Park, Hornmeer en het private terrein Royal FloraHolland), als op informele werklocaties, te weten de (voormalig) glastuinbouwgebieden Schinkelpolder, Bovenlanden Oosteinderweg, Tussen de Linten, Aalsmeer-Oost en Glastuinbouwgebied Kudelstaart. Winkelgebieden vallen buiten de scope. In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar: • Behoefteraming werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties. • Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid. • Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel en niet passende werkfuncties.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Behoefteraming: nu nog voldoende ruimte, richting 2030 en 2040 krapte De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto ha uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis – waar in de raming rekening mee is gehouden – zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 ha. Tabel 0.1

Aalsmeerse uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen 2020-2040 (in netto ha) Verwacht totaal ruimtegebruik 2040

Reeds uitgegeven voorraad

Uitbreidingsvraag 2020-2040

Uitbreidingsvraag per jaar 2020-2040

Plusvariant

173

139

34

1,6

Basisvariant

154

139

15

0,7

Corona; Basis- 150 raming CPB

139

11

0,5

8

Eindrapportage

Er is in Aalsmeer nog 44 netto ha uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 ha (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn).

Echter, op ca. 10 ha planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 ha is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha.

Tabel 0.2

Tabel 0.4

Voorraad bedrijventerreinen Aalsmeer, peildatum 1-11-2020 (in netto ha)

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, uitgaande van terstond uitgeefbaar aanbod (D=C – A – B), per 1-11-2020 (in netto ha)

Hard planaanbod t/m 2040 (netto)

Bedrijventerrein

Netto (ha)

Segment

Green Park

68

Sierteelt-gerelateerd & regionaal logistiek

30

Hornmeer

24

Lokaal gemengd

0

Sierteelt

14

Royal FloraHolland 80 Totaal

172

44

Tabel 0.3

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, 1-11-2020 (in netto ha)

A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Terstond vraag vraag lokaal uitgeefbare 2020-2040 planvoorraad

D. Vraag-aanbod confrontatie 2040

Plusvariant

+34

+6

+31

-9

Basisvariant

+15

+6

+31

+10

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+31

+14

Conclusie: er is nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer, maar de markt wordt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap.

A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Planvoorraad D. Vraag-aanbod vraag vraag lokaal excl. opties/ confrontatie 2020-2040 reserveringen GPA 2040

Plusvariant

+34

+6

+44

+4

Basisvariant

+15

+6

+44

+23

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+44

+27

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

Kwaliteit werklocaties en informele locaties De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identi­ teit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

Strategie Werklocaties Aalsmeer – strategische lijnen 1

Vraag op Green Park blijven accommoderen, en Green Square ontwikkelen ten dienste van de economische kracht van Aalsmeer • De inzet is om de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten). • De strategie is om de ontwikkeling van het gebied ‘Green Square’ op Green Park – waar in de Structuurvisie ruimte voorzien is voor een mix van functies – ten dienste te stellen van de economische functie en versterking van het gebied. De ontwikkeling van de Green Square kan de identiteit van Green Park Aalsmeer versterken als innovatief (kennis)gebied voor (inter)nationale koplopers in logistiek, handel en sierteelt. Functies die los staan van het economisch profiel van Green Park zijn vanuit werklocatieperspectief niet wenselijk.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

9

2 Verder kijken: accommoderen lokale vraag als Green Park is ontwikkeld Om de vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn te kunnen accommoderen in Aalsmeer, kiest de gemeente drie strategische lijnen: 1 Accommodeer bedrijven die aansluiten op identiteit en profiel van de Aalsmeerse werklocaties en die van strategisch belang zijn voor de lokale economie. Dat zijn o.a. - (Inter)nationaal georiënteerde (sierteelt)bedrijven die een belangrijk onderdeel vormen voor de sierteeltwaardeketen. - (Inter)nationaal georiënteerde bedrijven die bijdragen aan innovatie, verduurzaming, en versterking van Greenport Aalsmeer. - Middelgrote regionale en (inter)nationale bedrijven in logistiek en handel (nabijheid Schiphol en snelweg van belang). - Lokaal georiënteerde bedrijven, die een voorkeur hebben voor vestiging in Aalsmeer zelf en die van belang zijn voor het functioneren van de lokale economie en samenleving. - (Maak)bedrijven die als toeleverancier of dienstverlener het leisureprofiel van Aalsmeer kunnen versterken, zoals jachtbouw. - Bedrijven die de economie van Aalsmeer helpen diversifiëren en innoveren en die ruimtelijk gezien op een bedrijventerrein passen. Voor zeer grootschalige bedrijven of bedrijven in een hoge milieucategorie zijn in Aalsmeer geen geschikte locaties te vinden.

2 Regionale afstemming: wat past wel in Aalsmeer, en wat past beter elders? - Het is van belang om regionaal afstemming te zoeken over het werklocatiebeleid, vanuit het doel om als regio een gezamenlijk een complementair aanbod van werklocaties te bieden dat aansluit op het regionaal economisch profiel. De inzet is om de kwalitatieve positionering en identiteit van de Aalsmeerse werklocaties te delen. 3 Beter benutten beschikbare ruimte - Binnen Aalsmeer zijn er twee mogelijkheden voor het beter benutten van de beschikbare ruimte: leegstaande bedrijfsruimte, en de on(der)benutte ruimte op de Schinkelpolder (zie volgende pagina)

10

3

Schinkelpolder: duidelijk toekomstperspectief schetsen, en economische potentie van het gebied benutten Schinkelpolder geldt als toekomstbestendig glastuinbouwgebied, maar functioneert in praktijk grotendeels als bedrijventerrein. Dat vraagt om een gedragen toekomst­ perspectief: wat is een geschikte invulling van het gebied op de (middel)lange termijn? De huidige identiteit van het gebied – groen, ruim opgezet, nog ruimte beschikbaar, goed verbonden voor autoverkeer – kan hierbij als vertrekpunt dienen. Voor de lange termijn is de Schinkelpolder mogelijk interessant als zoekgebied voor bedrijfsfuncties of andere invullingen, mits passend binnen randvoorwaarden op het gebied van bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

4 Kwaliteitsimpuls nodig op Hornmeer Hornmeer voldoet aan het huidige, kleinschalige en gemengde segment bedrijven­ terreinen in Aalsmeer, maar de ruimtelijke kwaliteit is op enkele plaatsen matig. Om Hornmeer toekomstbestendig te houden, is een revitaliseringsslag op het terrein gewenst. Dit vergt betrokkenheid van ondernemers en verbetering van de organisatiegraad op het terrein.

Eindrapportage

6 Overige formele en informele werklocaties Royal FloraHolland heeft een belangrijke rol in de Aalsmeerse economie, als internationale hotspot voor veiling, groothandel, logistiek en zakelijke diensten in de sierteeltsector. De rol van de gemeente is hier beperkt, en is primair gericht op samenwerking met de organisatie Royal FloraHolland en afstemming over de ontwikkeling van het gebied RFH-Oost. Voor de informele werklocaties Bovenlanden-Oosteinderweg, Tussen de Linten en Aalsmeer Oost geldt dat hier – in meer of mindere mate – kleinschalige zittende bedrijvigheid past, maar groei of vestiging van grootschalige bedrijvigheid niet. Het glastuinbouwgebied Kudelstaart ten zuiden van de Mijnsherenweg lijkt toekomstbestendig als sierteeltlocatie, terwijl dit voor glastuinbouwgebied Bachlaan/Cactuslaan nog de vraag is.

Tot slot Aan de strategie werklocaties is een (separaat) Uitvoeringsprogramma verbonden. Hierin staan verschillende acties en projecten opgenomen om stappen te zetten in de uitvoering van de strategie.

5

Planvoorraad kantoren in stand houden, maar niet direct op de markt brengen en behoefte post-corona goed onderzoeken De harde planvoorraad aan kantoren (ca. 5.000m² in deelgebied 6) kan de komende jaren – in regionale afstemming - tot ontwikkeling worden gebracht. De zachte planvoorraad voor kantoren op Green Park (ca. 15.000m² – 20.000m² zachte planvoorraad in deelgebied 4) zal vooralsnog in stand gehouden worden, maar op korte termijn ligt realisatie niet voor de hand.¹ Het is nog uiterst ongewis wat ‘corona’ gaat doen met de regionale kantorenmarkt in de MRA. Bovendien zijn de regionale tekorten op de kantorenmarkt kwalitatief gezien vooral binnen de segmenten ‘multimodale knooppunten’ (nabij treinstations), innovatiedistricten en (mogelijk) internationale topmilieus, en dit zijn niet de segmenten waarbinnen Green Park Aalsmeer zich bevindt. ¹ Zacht planaanbod houdt in: de ontwikkeling is nog niet planologisch verankerd, noch in regionaal verband afgestemd binnen het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka). Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

INLEIDING

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

11

12

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

13

Eindrapportage

1

Inleiding

De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

1.1

AANLEIDING

In december 2019 is de nieuwe Economische Agenda Aalsmeer vastgesteld. Hierin beschrijft de gemeente Aalsmeer de speerpunten en doelstellingen van het nieuwe economische beleid. Aan deze nieuwe agenda is een Uitvoeringsprogramma 2020-2022 verbonden. Zo kan de gemeente Aalsmeer concrete stappen zetten om haar economische beleidsdoelen te behalen. Een van de acties in het Uitvoeringsprogramma 2020-2022, is het opstellen van een strategie voor de werklocaties van Aalsmeer. De aanleiding hiervoor bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

14

Eindrapportage

De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld. In het bijzonder moet de strategie bijdragen aan de volgende drie ambities uit de economische agenda (verkort weergegeven): • Het aanbod van werklocaties kwantitatief en kwalitatief aan te laten sluiten op de markt; • Prettig woon- en leefklimaat met voldoende en divers aanbod van woningen, retail, horeca, cultuur; • Het verbeteren van de multimodale bereikbaarheid, met aandacht voor het logistieke profiel. Probleem- en vraagstelling

Het gaat bij de strategie voor werklocaties zowel om de formele werklocaties als de informele werklocaties. De formele werklocaties zijn de bedrijventerreinen Green Park Aalsmeer en Hornmeer, plus het terrein van Royal FloraHolland (ook al is dit terrein privaat). De informele werklocaties binnen de scope van de studie zijn de gemengde glastuinbouw- en lint gebieden. Dit zijn Aalsmeer Oost, Tussen de Linten, Bovenlanden Oosteinderweg, Schinkelpolder en de glastuinbouwgebieden Kudelstaart; Bachlaan/Cactuslaan en het zuidelijk deelgebied. De detailhandelslo­ caties vallen buiten de scope van de Strategie Werklocaties. De Detailhandelsnota (2017) van Aalsmeer vormt het actuele beleid voor retail(gebieden). Figuur 1.1 geeft een overzicht van de werklocaties die binnen de scope van deze studie vallen.

Verkort gesteld komen er in deze rapportage een aantal zaken aan de orde. Die worden hieronder beschreven: • Kwantitatieve beschouwing werklocaties: een kwantitatieve behoefteraming voor werklocaties in Aalsmeer tot 2040, een vraag-aanbodconfrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties in Aalsmeer en omgeving. • Kwaliteit werklocaties: een analyse van de toekomstbestendigheid van de Aalsmeerse werklocaties, een strategie over functiemenging en transformatie (algemeen en op Green Park Aalsmeer), inzicht in de herstructureringsopgave en een strategie over de relatie met bereikbaarheid. • Werkgelegenheid buiten formele bedrijventerreinen: geeft inzicht in de economische betekenis van de werkgelegenheid buiten de formele werklocaties, met daarin advies over de te voeren strategie t.a.v. welke werkfuncties hier passen en welke niet, en hoe om te gaan met economische activiteiten die niet passen.

Figuur 1.1: Overzicht werklocaties Aalsmeer binnen de scope van de studie*

* Gebiedsafbakening o.b.v. landelijk register Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS)

Strategie Werklocaties Aalsmeer

15

Eindrapportage

1.2

CORONACRISIS

De Strategie Werklocaties is opgesteld ten tijde van de coronacrisis. Dat de impact van de crisis op de wereld-, landelijke en Aalsmeerse economie groot zal zijn, wordt steeds duidelijker. In de strategie wordt hier op verschillende manieren rekening mee gehouden. In dit document komt de impact van de coronacrisis dan ook expliciet aan de orde: in de analyse van de huidige economie, en bij de strategie voor de werklocaties. Het effect van de crisis zal groot zijn en dit vergroot de uitdaging waar we voor staan. Parallel aan de Strategie Werklocaties heeft de gemeente Aalsmeer daarom een quick scan naar de effecten van de coronacrisis op de lokale economie uitgevoerd, die in 2020 opgeleverd is.

1.3

PROCES

Voor de Strategie Werklocaties van de gemeente Aalsmeer zijn gesprekken gevoerd met verschillende ambtelijke disciplines van de gemeente Aalsmeer. Daarnaast zijn diepte-interviews gehouden met lokale en regionale vastgoedpartijen en is met ondernemers gesproken van de verschillende Aalsmeerse werklocaties tijdens (telefonische) interviews en focusgroepen. In het bijzonder is regelmatig afgestemd met Ondernemend Aalsmeer, Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en met Royal FloraHolland. Ook de gemeenteraad van Aalsmeer is in verschillende stadia bij het project betrokken geweest. De Strategie Werklocaties wordt in januari 2021 ter inzage gelegd.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

1.4

LEESWIJZER

In dit document wordt eerst ingegaan op de trends en ontwikkelingen op werklocaties in Aalsmeer en de regio (hoofdstuk 2). De trends worden meegenomen in de ramingen van de werkgelegenheid (hoofdstuk 3). Hoofdstuk 3 gaat in op het kwantitatieve deel van het onderzoek. De vraag (uitbreidingsbehoefte) naar bedrijventerreinen is berekend en er wordt een overzicht gegeven van het resterende (plan)aanbod van formele bedrijventerreinen in Aalsmeer. Vervolgens zijn vraag en aanbod tegen elkaar afgezet in de vraag/ aanbod-confrontatie. Aan het eind van hoofdstuk 3 worden conclusies getrokken over de vraag of er een uitbreidingsbehoefte is van de bedrijventerreinen van Aalsmeer. Daarbij is ook de regionale marktsituatie van de AM-Regio en de MRA betrokken. Hoofdstuk 4 bevat een economische analyse per werklocatie (zowel formeel als informeel), waarbij is ingegaan op de economische kracht van de werklocaties. Hoofdstuk 5 beschrijft tot slot de strategie voor de werklocaties van Aalsmeer.

16

Eindrapportage

Definitie formele en informele werklocaties We hanteren dezelfde definitie als in Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoren, o.b.v. de Monitor Plabeka 2018-2019) over wat een formele en een informele werklocatie is. Meer informatie over Plabeka is opgenomen in bijlage 1. Peildatum In dit stuk gaan we uit van 01-11-2020 als peildatum, om ook de effecten van corona mee te kunnen nemen. Daardoor kunnen de cijfers in het stuk iets afwijken van het beeld uit de monitor Plabeka 2019-2020, dat uitgaat van 01-01-2020 als peildatum. Bedrijventerreinen Een terrein (van minimaal 1 ha omvang) dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en nietcommerciële dienstverlening en industrie. Onder de omschrijving vallen daarmee tevens (delen van) werklocaties die gedeeltelijk bestemd zijn en geschikt zijn voor kantoren. De volgende terreinen vallen er niet onder: terreinen voor grondstof­ fenwinning, olie en gaswinning, waterwinning, agrarische doeleinden zonder verwerkende industrie en logistiek en afvalstort. Het gaat in Aalsmeer om drie terreinen: Green Park Aalsmeer, Hornmeer en Royal FloraHolland.

Kantorenlocaties De Plabeka-definitie van formele kantorenlocaties luidt: een perceel of een groepering van aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Voor kantoren bestemde percelen, waarop nog niet gebouwd is, tellen ook mee. Kantoorruimte wordt gemeten in m² bruto vloeroppervlakte (bvo). De bestaande plus de te realiseren kantoorvloeroppervlakte op de aldus afgebakende locatie moet ten minste 2.000 m² bvo zijn om als formele locatie te gelden. In Aalsmeer zijn wel solitaire kantoorpanden te vinden op bedrijventerreinen en informele locaties, maar geen ‘formele kantoorlocaties’ die voldoen aan de Plabekadefinitie.

Informele werklocaties Alle locaties die géén bedrijventerrein of kantoorlocatie zijn, maar waar wél gewerkt wordt, noemen we informele werklocaties. Het kan dus gaan om banen in winkelgebieden en verspreide detailhandel, solitaire kantoor- en bedrijfspanden, werken aan huis, agrarische gebieden en meer . In deze strategie krijgen daarbinnen de glastuinbouwgebieden extra aandacht. Detailniveau en scope onderzoek ten aanzien van de informele werklocaties en (voormalige) glastuinbouwlocaties In de strategie werklocaties geven we ook aandacht aan enkele gebieden die niet als formele werklocaties gelden, waaronder aan een aantal (voormalige) glastuinbouwgebieden in Aalsmeer. We maken zoveel mogelijk gebruik van onderzoeken die reeds gedaan zijn door de Greenport Aalsmeer en/of van gemeentelijke onderzoeken en gebiedsvisies. We hanteren daarbij een ‘economische blik’ en gaan in het kader van de Strategie Werklocaties gaan we voor de informele werklocaties specifiek in op: • De economische meerwaarde van de gebieden; • De economische ontwikkelmogelijkheden van de gebieden; • Strategische lijnen om met de huidige economische activiteiten in de gebieden om te gaan (bv. gericht op behouden, uitbreiden, transformeren) en sturingsmogelijkheden/instrumenten.

Luchthavenindelingbesluit (LIB) gebieden Aalsmeer Vanwege de ligging van Aalsmeer nabij luchthaven Schiphol gelden er in delen van de gemeente ruimtelijke beperkingen volgens het Luchthavenindelings­ besluit (LIB). Ook de Aalsmeerse formele en informele werklocaties vallen in zogeheten ‘LIB-gebied’ (met name LIB-zone 4 en 5), met uitzondering van de Schinkelpolder, delen van Aalsmeer Oost en delen van de noordkant van glastuinbouwgebied Kudelstaart (Bachlaan/Cactuslaan). Geluidsgevoelige functies – waaronder wonen – zijn binnen LIB-gebied op grote schaal niet te realiseren”. De LIB-contouren op werklocaties van Aalsmeer staan weergegeven in de kaarten op de volgende pagina.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

Figuur 1.2: LIB-Contouren over de Aalsmeerse werklocaties.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

17

18

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

19

20

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

21

Eindrapportage

2

Trends en ontwikkelingen De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

2.1

AANLEIDING

Corona leidt tot recessie; effecten worden ook in Aalsmeerse economie en werklocatiemarkt gevoeld. In 2020 hebben we een nieuw fenomeen gezien: sectoren in de economie die van de ene op de andere dag tot stilstand komen. De coronacrisis leidt tot een zware economische schok, en inmiddels is een recessie onvermijdelijk. Dit geeft ook het CPB aan in enkele scenariostudies (maart 2020, juni 2020) naar de corona-effecten op de economie en blijkt ook uit de economische ontwikkeling in de eerste helft van 2020 (zie ook CPB, november 2020). De duur en diepte van de recessie is nog ongewis en hangt sterk af van hoe lang de contactmaatregelen voortduren. De economische schok die corona teweegbrengt, zal ook in grote sectoren in Aalsmeer sterk gevoeld worden. Denk aan de luchtvaartbranche en aanverwante dienstverlening, de sierteeltsector, de logistiek, horeca, recreatie en de evenemen­ tenbranche. Sommige bedrijven zullen, gezien de grote onzekerheid en het soms bijna volledige inkomensverlies, grote investeringen on hold zetten of annuleren.

22

Eindrapportage

Figuur 2.1: Belangrijkste trends en ontwikkelingen werklocaties

Dit kan zeker ook van invloed zijn op de markt voor bedrijventerreinen; met deze mogelijke effecten houden we in deze analyse en de raming (hoofdstuk 3) ook rekening.

In dit rapport houden we zoveel mogelijk rekening met de effecten van de coronacrisis, zowel in kwantitatieve zin (effecten op verwachte werkgelegenheidsontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen) en in kwalitatieve zin.

Specifiek in de kantorenmarkt kan het thuiswerken – zeker als dit langer aanhoudt – leiden tot een andere manier van werken in het ‘post-corona tijdperk’, waarbij (deels) thuiswerken de norm wordt. Dit kan de vraag naar nieuwe kantoorruimte ook structureel onder druk zetten. In dit stadium is het nog te vroeg om hier definitieve uitspraken over te doen.

Bereikbaarheid blijft belangrijke vestigingsvoorwaarde

Hoewel de actualiteiten deze dagen volledig in het teken staan van de coronacrisis, spelen er nog veel meer trends en ontwikkelingen die eveneens van invloed zijn op de werklocatiemarkt. We lopen de belangrijkste ontwikkelingen langs en schetsen daarbij ook de betekenis voor Aalsmeerse werklocaties.

De behoefte aan mobiliteit neemt nog steeds toe. Ondernemers willen een goed (en multimodaal; met auto, OV en fiets) bereikbare vestigingslocatie. Dat is aantrekkelijk voor zowel goederenvervoer, als voor de bereikbaarheid van de vestigingslocatie voor (potentieel nieuw) personeel. Waar Aalsmeer over het algemeen goed bereikbaar is met de auto, is de OVbereikbaarheid, de toegankelijkheid en bereikbaarheid van werklocaties per fiets op sommige plekken een aandachtspunt. We kijken in de analyse per locatie hoe het met de multimodale bereikbaarheid van de Aalsmeerse werklocaties gesteld is.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

23

Eindrapportage

Behoefte informele milieus en functiemenging In stedelijke gebieden door het hele land zien we dat functiemenging – combineren van functies als wonen, werken, retail, voorzieningen, recreaties binnen 1 gebied – toeneemt. De voorkeur van steeds meer kantoorgebruikers verschuift van vestiging op formele bedrijventerreinen en kantoorlocaties naar informele werklocaties. Dat komt onder andere doordat een steeds groter deel van de werkgelegenheid bestaat uit ZZP’ers en kleine bedrijven. Deze zijn vaker geneigd zich op informele locaties – bv. thuis of op ZZP-werkplekken – te vestigen dan grotere bedrijven. In de moderne kenniseconomie neemt de behoefte aan ontmoeting en interactie toe, net als aan een flexibiliteit in bedrijfsvoering en -huisvesting. Flexibele locaties gericht op interactie, zoals bedrijfsverzamelconcepten in stadscentra of in woonwijken, koffiezaken en werkplekken aan huis, groeien hierdoor in populariteit. Op bedrijventerreinen en kantoorlocaties vertaalt zich dit in een vraag naar meer functiemenging, bijvoorbeeld door ontmoetingsplekken en extra voorzieningen (zoals horeca, kinderopvang, fitness etc.). In Aalsmeer is deze trend op een aantal plaatsen zichtbaar. Zo zien we dat veel van de werkgelegenheid juist niet op de formele bedrijventerreinen is gevestigd, maar daarbuiten, op allerlei gemengde gebieden (‘informele werklocaties’).

Denk hierbij aan Aalsmeer centrum, aan de (voormalige) glastuinbouwgebieden als Tussen de Linten, Schinkelpolder en Bovenlanden-Oosteinderweg. In de analyse per locatie (hoofdstuk 4) gaan we hier per informele locatie nader op in. Ook is er op Green Park Aalsmeer een ontwikkeling van gemengd functieaanbod voorzien (‘Green Square’), hierover later ook meer (hoofdstuk 4).

Schaalverkleining én schaalvergroting onder bedrijven Mede onder invloed van de trends op het gebied van ICT en robotisering is er een tweeledige ontwikkeling zichtbaar op de markt voor bedrijfshuisvesting. Enerzijds is er sprake van schaalverkleining. De gemiddelde bedrijfsgrootte (in werkzame personen) neemt af en werklocaties moeten geschikt zijn voor kleinere bedrijven. Er is behoefte aan bedrijfsverzamelcomplexen en ondernemerscentra voor starters Strategie Werklocaties Aalsmeer

en ZZP’ers – en werklocaties die interactie tussen grote en kleine bedrijven mogelijk maken. Anderzijds is er schaalvergroting gaande. Bedrijven opereren steeds meer internationaal, zowel in afzetmarkten die zij bedienen als in partijen waarmee zij samenwerken. In specifieke sectoren nemen bedrijven juist toe in grootte. Voorbeelden zijn: • de logistiek (distributiecentra nemen toe in aantal en omvang, door de groei van e-commerce) en een goed functionerend logistiek netwerk is van steeds groter belang; • de industrie (bedrijven bedienen markten over de hele wereld, waardoor de pro­ ductieomvang toeneemt); • sierteeltsector (met zowel zeer grote internationale telers en verhandelaars als ook kleinere, lokaal gebonden telers). Grootschalige bedrijventerreinen zijn voor dergelijke bedrijven geschikt, waarbij ook deze gebruikers hogere eisen stellen aan de omgevings-kwaliteit en functiemenging in vergelijking tot het verleden. In Aalsmeer zien we dat op Green Park vestigingen van (middel)grote logistieke en sierteelt gerelateerde bedrijven. Royal FloraHolland is hét voorbeeld van schaalvergroting in de sierteeltsector als internationale groot­ schalige draaischijf voor de handel in bloemen en planten.

Duurzaamheidsopgave vergt inzet en biedt economische kansen Aalsmeer wil in 2040 onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Om deze ambitie bereiken is het nodig energie te besparen (38% in 2040) en het resterende deel met duurzame energiebronnen in te vullen (62% in 2040). Deze opgave betreft alle sectoren: wonen, werken en verkeer. De transitie naar een circulaire economie en duurzame energieopwekking heeft tal van ruimtelijk-economische consequenties, die ook de kwalitatieve ruimtebehoefte van bedrijven beïnvloeden.

24

• Bedrijventerreinen hebben potentie als locaties voor decentrale energieopwekking, bijvoorbeeld in de vorm van zonnepanelen op panden, zonneweiden op braakliggende terreinen of door duurzame (rest)warmte van bedrijven te benutten in nabijgelegen woonwijken. In Aalsmeer is dit ook een belangrijke opgave, waarbij de nabijheid van de woonwijk Nieuw-Oosteinde / Aalsmeer Oost tot Green Park Aalsmeer, Hornmeer en Royal FloraHolland kansen biedt voor uitwisseling en hergebruik van warmte en energie. Uiteraard biedt de energietransitie ook kansen voor bedrijven. Ondernemers investeren steeds vaker in zonnepanelen, om op de lange termijn kosten te besparen. Daarnaast is er in de toekomst extra ruimte nodig voor energie-infrastructuur (waterstofstations, opslag van energie, e.d.). • Verduurzaming van bereikbaarheid en mobiliteit komt op bedrijventerreinen tot uiting door collectieve of individuele laadinfrastructuur, deelsystemen voor mobiliteitstoepassingen, meer behoefte aan wandel- en fietspaden en een goede OV-bereikbaarheid. We onderzoeken ook of er voldoende aanbod van deze voor­ zieningen op de Aalsmeerse bedrijventerreinen is. • Meer aandacht voor de interactie tussen bedrijven op het vlak van de uitwisse­ ling van grondstoffen, materialen en energie.

Dit vraagt om nieuwe logistieke systemen en netwerken en ruimte voor opslag van grondstoffen en retours­ tromen, die werklocaties kunnen bieden. De beschikbaarheid van kavels voor dergelijke materiaalbanken en recyclingbedrijven (in hogere milieucategorieën) neemt daardoor in belang toe. In Aalsmeer vindt er momenteel op Green Park Aalsmeer en op het Royal FloraHolland-terrein een kansenscan voor circulaire economie plaats, waarin extra aandacht uitgaat naar de bundeling van reststro­ men en de daarbij gebruikte vervoersmodaliteiten.

Eindrapportage

Klimaatverandering vraagt om slimmere inrichting van gebieden Ondanks circulaire initiatieven, energiebesparing en het opwekken van hernieuw­ bare energie op bedrijventerreinen zal klimaatverandering niet zomaar een halt toe geroepen worden. Extreem weer (droogte, hitte, flinke regenval) komt in de toekomst naar verwachting vaker voor. Door het vaak versteende karakter van bedrijventerreinen en grote bitumen daken van bedrijfshallen zijn de effecten van klimaatverandering op bedrijventerreinen groot in de vorm van wateroverlast, verzakking en hittestress. Dit vraagt om oplossingen voor waterberging, infiltratiemogelijkheden en tegengaan van hittestress, zoals meer en divers groen op het terrein. Binnen Aalsmeer geldt dat op het nog in ontwikkeling zijnde Green Park Aalsmeer in het ontwerp al veel rekening gehouden is met klimaatadaptatie; mogelijk ligt hier voor de Hornmeer wel nog een opgave. We gaan hier in de analyse per locatie nader op in.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

25

Eindrapportage

Digitalisering en automatisering stellen nieuwe eisen aan de omgeving

Conclusie: trends ‘Next economy’ van invloed op marktvraag werklocaties

• Met toenemende automatisering groeit ook het belang van voldoende technisch / digitaal geschoold personeel en continue bijscholing. Dat geldt zeker ook in Aalsmeer (sierteelt, groot- en detailhandel). • Digitale bereikbaarheid (snel internet) geldt als belangrijke vestigingsplaatsfactor voor bedrijven. Door voortschrijdende technologische ontwikkeling, zoals de voortschrijdende automatisering, digitalisering, de opkomst van Artificial Intelligence (AI), Virtual Reality (VR) zal dat in de toekomst steeds meer het geval zijn. De opgave voor de komende jaren is om bedrijventerreinen én bedrijven hierbuiten te voorzien van glasvezel. De provincie Noord-Holland ondersteunde in de afgelopen jaren de aanleg van glasvezel vanuit de programma’s ‘HIRB’ (voor bedrijventerreinen) en ‘Garantstelling breedband buitengebied’, maar de aanvraagtermijnen zijn onlangs verlopen (status augustus 2020). • De opkomst van e-commerce vraagt om ruimte voor grootschalige logistieke centra en voor kleinschalige (elektrische) stadsdistributie. De logistiek groeit in Aalsmeer, maar het is daarbij van belang dat ook de weginfrastructuur van Aalsmeer deze groei in de toekomst aan kan. Ook moet de schaal van logistieke functies passen bij Aalsmeer. De gemeente is biedt geen plaats voor XXL logistieke functies (>10 ha). Dit soort functies landen in de regio.

De hiervoor beschreven trends en ontwikkelingen zijn bepalend voor de ontwikkeling van werklocaties in algemene zin en zijn ook van invloed op de werklocatiemarkt van Aalsmeer en de regio. Toekomstbestendige bedrijventerreinen hebben een hoge organisatiegraad van de ondernemers, zijn excellent multimodaal en digitaal bereikbaar, zijn slim (circulair, klimaatadaptief en duurzaam) ingericht en kennen een aantrekkelijk en gevarieerd functieaanbod op het terrein of in de nabije omgeving. Het worden steeds meer plekken van uitwisseling van kennis, waar ondernemers kunnen ondernemen, innoveren en het bedrijf tot groei kunnen laten komen. In de gebiedsanalyse in hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de mate waarin de werklocaties in Aalsmeer voldoen aan de eisen van de ‘Next Economy’, en/of voor wat hiervoor nog nodig is.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

26

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

KWANTITATIEVE ANALYSE EN RAMING WERKLOCATIEMARKT

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

27

28

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

29

Eindrapportage

3

Kwantitatieve analyse en raming werklocatiemarkt

In dit hoofdstuk komt de kwantitatieve analyse van de werklocatiemarkt aan bod. Het hoofdstuk start met de werkgelegenheidsraming voor Aalsmeer en daaruit volgende de vraagraming voor bedrijventerreinen. Vervolgens brengen we het aanbod in beeld, waarna de dit afzetten tegen de vraag (vraag-aanbod confrontatie). Tot slot kijken we naar de regionale marktvraag en trekken we enkele conclusies. 3.1

WERKGELEGENHEIDSRAMING AALSMEER

3.1.1 Historische ontwikkeling werkgelegenheid Groei banen in Aalsmeer minder sterk dan gemiddeld in AM-regio In 2019 telt Aalsmeer ongeveer 13.320 fulltime banen. Aalsmeer vertegenwoordigt daarmee 5,5% van de totale werkgelegenheid van deelregio AmstellandMeerlanden. Tussen 2008 en 2019 nam de werkgelegenheid in Aalsmeer (exclusief landbouw) met 1.698 banen af, oftewel met -1,1%/jaar. Deze trend was echter sterk gekleurd door het vertrek van mediabedrijven Endemol (310 banen) en Je Entertainment (536 banen).² Zonder deze bedrijven nam de werkgelegenheid met 852 banen af, oftewel met -0,6%/jaar (zie figuur 3.1).

² Voor de raming van de toekomstige werkgelegenheidsontwikkeling (waar de prognose van de ruimtevraag op wordt gebaseerd) hebben we voor het vertrek van deze twee individuele partijen gecorrigeerd. Strategie Werklocaties Aalsmeer

30

Daarmee nam het aantal banen in Aalsmeer nog steeds relatief sterk af ten opzichte van de banengroei in de AM-regio (+0,5%/jaar) en de MRA (Metropoolregio Amsterdam) als geheel (+0,7%/jaar). Wel groeit de werkgelegenheid sinds 2014 ook weer in Aalsmeer, en volgt deze vanaf dat moment grofweg het groeitempo van de AM-regio. De actuele cijfers over 2020 zijn nog niet bekend, maar de verwachting is dat de werkgelegenheid in het huidige en komende jaar zal dalen als gevolg van de coronacrisis (zie paragraaf 3.2) Figuur 3.1: Werkgelegenheidsontwikkeling in Aalsmeer, AM-regio, en de MRA, geïndexeerd (2009-2018).

Eindrapportage

Sectorale samenstelling en ontwikkeling: groothandel grootste sector; onderwijs, ICT en zorg als snelste groeiers De groothandel is de grootste sector in Aalsmeer met 3.932 banen, gevolgd door de zakelijke dienstverlening (2.967 banen) en industrie (1.169 banen). Ten opzichte van de sectorale verdeling van de werkgelegenheid in de AM-regio (AmstellandMeerlanden) kent Aalsmeer relatief veel banen in de sector Groothandel (+18%-punt). Daarentegen kent Aalsmeer ten opzichte van de AM-regio weinig banen in vervoer en opslag (-18%-punt). Dit lage aandeel valt te verklaren doordat de sector binnen de AM-regio grotendeels (op de logistieke terreinen) in de gemeente Haarlemmermeer is gevestigd. In de sectoren ICT(+4,7%/jaar), onderwijs (+3,3%/jaar) en zorg (+3,0%/jaar) kwamen er sinds 2008 relatief de meeste banen bij (zie figuur 3.1).

Bron: LISA, bewerking Bureau BUITEN

Strategie Werklocaties Aalsmeer

31

Eindrapportage

Figuur 3.2 Sectorale ontwikkeling werkgelegenheid in Aalsmeer, 2008-2019

Werkgelegenheid op werklocaties en informele / gemengde locaties In figuur 3.3 is de werkgelegenheid per werklocatie in 2019 weergegeven. De belangrijkste werklocatie in termen van werkgelegenheid is het terrein van Royal FloraHolland, gevolgd door Green Park. Ook in de gebieden Bovenlanden Oosteinderweg en Schinkelpolder (nu gemengde gebieden c.q. glastuinbouwlocaties) en op bedrijventerrein Hornmeer is veel werkgelegenheid gevestigd. Figuur 3.3: Werkgelegenheid per gebied

Toelichting bovenstaande figuur: • Horizontale as: regionale specialisatie (verschil Aalsmeer-AM-regio in aandeel sector in totale werkgelegenheid, in procentpunten, 2019) • Verticale as: totale groei 2008-2019 in % • Grootte v/d bol: omvang werkgelegenheid in 2019.

³ Actualisatie vraagraming MRA, Bureau BUITEN in opdracht van het MRA Bureau, 2019. Strategie Werklocaties Aalsmeer

32

Eindrapportage

3.1.2 Raming werkgelegenheid Aalsmeer 2020-2040

2

Sectorale werkgelegenheidsprognoses Aalsmeer o.b.v. MRA-raming Voor de AM-regio wordt in de vraagraming MRA tot 2040 een werkgelegenheids­ groei geraamd van 0,9%-punt per jaar.³ In bijlage 3 staan de voor de AM-regio geraamde jaarlijkse banengroeicijfers per sector voor de periode tot 2040 ⁴. Deze deelregionale groeicijfers gelden als uitgangspositie voor de jaarlijkse groeicijfers voor Aalsmeer.

3

De volgende trends en ontwikkelingen geven aanleiding om de sectorale groeicijfers voor Aalsmeer op een aantal punten aan te passen ten opzichte van de AM-regio: • Groothandel en vervoer groeit in Aalsmeer minder sterk dan in de regio, en heeft in de deelregio een sterke voorkeur voor Haarlemmermeer. • Ook de financiële- en zakelijke dienstverlening neemt in Aalsmeer af (t.o.v. AM regio) en heeft in de deelregio een voorkeur voor Amstelveen. • Openbaar bestuur daalde in Aalsmeer relatief sterk door de ambtelijke fusie met Amstelveen, vermoedelijk zal het openbaar bestuur daardoor niet groeien. • Ten slotte neemt ook het aantal banen in de horeca en detailhandel af t.o.v. de AM-regio.

Werkgelegenheidsprognose Aalsmeer: 3 varianten We vertalen de MRA-werkgelegenheidsraming naar de lokale context van Aalsmeer, waarbij we rekening houden met de hierboven genoemde trends (zie ook bijlage 3). Dit resulteert in drie varianten van de werkgelegenheidsprognose in Aalsmeer: 1 In de (pré-corona) basisvariant groeit de werkgelegenheid in Aalsmeer tussen 2019 en 2040 met 707 banen (oftewel +0,2%/jaar).

In de (pré-corona) plusvariant komt de totale banengroei uit op 2.283 (oftewel +0,7%/jaar). De werkgelegenheidsgroei in de plusvariant ramen we daarmee iets lager dan het hoge scenario voor de AM-regio; dit komt (mede) doordat de groei in Aalsmeer in de afgelopen 10 jaar onder het regionaal gemiddelde lag. 'Corona; basisvariant’: variant 1, met voor 2021 en 2022 de corona-effecten meegerekend (zie onder). Dit resulteert in een afname van de werkgelegenheid⁵ als in de CPB-basisraming (-6,8% in 2020, gevolgd door +3,3% in 2021), gevolgd door de reguliere ontwikkeling in de basisvariant vanaf 2022. In de ‘Corona; basisraming’, groeit de werkgelegenheid in Aalsmeer tussen 2019 en 2040 met 138 banen (+0,05%/jaar). Coronacrisis-scenario’s voor Aalsmeer Ook in Amstelland-Meerlanden (AM-regio) zal de coronacrisis leiden tot een daling van de werkgelegenheid; de eerste effecten hiervan zijn inmiddels zicht­ baar. In de raming voor Aalsmeer gaan we uit van de basisraming van het CPB (16 juni 2020) voor het effect van de coronacrisis op de economie. Deze raming hebben we sector- en Aalsmeer-specifiek gemaakt voor de jaren 2021 en 2022. Vanaf 2023 gaan we weer uit van de reguliere basisvariant.

Nog meer dan bij reguliere ramingen geldt hier dat de toekomst ongewis is; pas in de loop van 2021 of nog later zal echt duidelijk worden hoe groot de economische impact van corona op de Aalsmeerse economie (geweest)

⁴ Aansluitend op de raming van scenario hoog voor Amstelland-Meerlanden in het MRA-rapport o.b.v. WLO-scenario’s (Actualisatie Vraagraming Plabeka). ⁵ Voor de volledigheid dient gemeld te worden dat het CPB uitgaat van aantal gewerkte uren, niet op het aantal banen. Door werktijdverkorting, schuiven van personeel, etc. hoeft daling van gewerkte uren niet te leiden tot een even hoge werkgelegenheidsdaling. Hiervoor is in de Coronascenario’s voor de AM-regio niet gecorrigeerd. Strategie Werklocaties Aalsmeer

33

Eindrapportage

Overzicht drie scenari o’s en raming

3.2

VRAAGRAMING AALSMEERSE BEDRIJVENTERREINEN TOT AAN 2040

Figuur 3.4 toont de werkgelegenheidsprognose van de vier scenario’s. Ook de historische werkgelegenheidsontwikkeling is weergegeven. Uitgaand van de basisraming van het CPB en zonder een ‘inhaaleffect’ – dat mogelijk wél optreedt – zou Aalsmeer pas in 2040 in de buurt komen van het pre-corona werkgelegenheidsniveau. Veel is nog onzeker, de bovenste en onderste stippellijnen zijn te zien als ‘uitersten’ of bandbreedten waarbinnen feitelijke ontwikkeling naar verwachting plaatsvindt. In 2019 telt Aalsmeer 13.800 fulltime banen, de prognose voor 2040 komt ergens uit tussen de 16.070 (plusvariant pre-corona) en de 13.900 (basisraming corona). De voornaamste groeisector qua werkgelegenheid is de groothandel en logistiek.

Op basis van de werkgelegenheidsscenario’s (zie 3.1), de locatievoorkeuren per sector en het ruimtegebruik per baan (terreinquotiënten) is de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in Aalsmeer bepaald (zie voor locatievoorkeuren en terreinquotiënten bijlage 4). Tabel 3.1 toont het totale verwachte ruimtegebruik op bedrijventerreinen (in netto ha) in 2040 en de uitbreidingsvraag (verschil tussen de ruimtebehoefte in 2040 en de uitgegeven voorraad in 2020). Tot 2040 neemt de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen toe met minimaal 11 ha (coronabasisraming) en maximaal 34 ha (plusvariant).

Figuur 3.4: Ontwikkeling banen Aalsmeer (2008-2019) en prognose 2020-2040

Tabel 3.1

Aalsmeerse ruimtebehoefte bedrijventerreinen in 2040 en ontwikkeling 2020-2040 (in netto ha Verwachte totale ruimtegebruik 2040

Reeds uitgegeven voorraad

Uitbreidingsvraag 2020-2040

Uitbreidingsvraag per jaar 2020-2040

Plusvariant

173

139

34

1,6

Basisvariant

154

139

15

0,7

Corona; Basis- 150 raming CPB

139

11

0,5

Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat een raming op een lokaal schaalniveau leidt tot relatief hoge onzekerheidsmarges. Immers kan één individuele uitgifte (of ‘toevalstreffer’) het beeld relatief sterk beïnvloeden; op regionale schaal (met een grotere marktomvang) is dit minder het geval en worden de onzekerheidsmarges kleiner. Voor goed werklocatiebeleid dient óók regionaal geraamd en afgestemd te worden. Strategie Werklocaties Aalsmeer

34

3.3

Eindrapportage

AANBODINVENTARISATIE

3.3.1 Voorraad & planaanbod bedrijventerreinen De totale voorraad bedrijventerreinen in Aalsmeer is 172 netto ha. Daarvan is momenteel (peildatum: 01-11-2020) nog in totaal 44 netto ha uitgeefbaar aan bedrijven (planaanbod). Hiervan is 30 ha planaanbod op Green Park Aalsmeer (GPA) gevestigd en 14 ha op het Royal Flora Holland (RFH) terrein. Figuur 3.5 laat het planaanbod schematisch zien; uitgangspunten daarbij zijn: • Voor GPA is het eigendom versnipperd. Van de 30 ha is 18 ha per 1 november 2020 in eigendom van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling (GPAG) en is er nog eens 3 ha versnipperd particulier grondbezit dat nog te verwerven is door GPAG (nu niet terstond uitgeefbaar). De overige 9 ha zijn zelfrealisatoren, dit zijn terstond uitgeefbare gronden. • Van de 18 ha gronden die nu in bezit zijn van GPAG is 8 ha terstond uitgeefbaar. Op de overige 10 ha liggen opties of reserveringen, dit is inclusief 8,2 ha aan opties die voorzien zijn voor het ‘Green Square’. • De 14 ha op RFH is ten oosten van het huidige RFH-terrein gelokaliseerd; dit gebied staat in de structuurvisie Green Park Aalsmeer ook als ‘deelgebied 8’ van Green Park bekend.⁶ In deze analyse wijzen we deze planvoorraad – in lijn met de Plabeka monitor - toe aan de locatie RFH. Er zijn in Aalsmeer geen zachte plan­ nen voor bedrijventerreinen.

• In het totaal van 40 ha planaanbod in figuur 3.5 is de 12 netto ha grond op GPA waar al een koopovereenkomst voor geldt per 1 november 2020 niet meege­ rekend. Deze 12 ha is echter nog niet definitief uitgegeven en kan (deels) weer terugkomen als het planaanbod (terstond uitgeefbaar) indien de uitgiften niet doorgaan.

Tabel 3.2

Voorraad bedrijventerreinen Aalsmeer Bedrijventerrein

Netto (ha)*

Segment

Hard planaanbod t/m 2040 (netto)

Green Park

68

Sierteelt-gerelateerd & regionaal logistiek

30

Hornmeer

24

Lokaal gemengd

0

Royal FloraHolland

80

Sierteelt

14

Totaal

172

44

*O.b.v. Monitor Plabeka, 2020

⁶ In de Plabeka monitor (2020) staat dat er op het terrein van Royal Flora Holland (RFH) nog 21 ha hard planaanbod is, op ‘RFH-Oost’. Per 1 juli 2020 gaat het echter om ca. 14 ha netto op ‘RFH-Oost’, wat binnen de contouren van Green Park (deelgebied 8) ligt. De overige ca. 7 ha is reeds uitgegeven aan Waterdrinker en FloriWorld (zie de kaart in bijlage 2 voor verduidelijking). Strategie Werklocaties Aalsmeer

35

Eindrapportage

Figuur 3.5: Planaanbod bedrijventerreinen Aalsmeer verduidelijkt

3.3.2 Leegstand Er stond op 01-04-2020 in totaal ca. 57.000m² aan bedrijfsvastgoed leeg in Aalsmeer, verspreid over 32 verschillende bedrijfspanden. Op de formele werklocaties stond 21.000m² leeg, op de informele werklocaties 36.000m². Het gaat hier om bedrijventerreinen (bedrijfshallen) en kantoren, verspreid over de formele en informele werklocaties die binnen de scope vallen van deze studie. De cijfers zijn afkomstig van Funda In Business. Afgezet tegen de totale voorraad bedrijventerreinen (Floor Space Index van 0,7) staat ca. 6% van de voorraad leeg. Dat is betrekkelijk weinig en zit iets boven het niveau van frictieleegstand. Uit de schouw blijkt dat er enkele incourante leegstaande panden zijn op Hornmeer en Tussen de Linten. Tabel 3.3 Bron: Funda in Business (01-04-2020), bewerking Bureau BUITEN

Leegstand op werklocaties Aalsmeer

Peildatum: 01-11-2020, aantallen in netto hectare, afgerond op hele getallen

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Werklocatie

Leegstand (m²)

Aantal objecten

Gemiddelde grootte object (m²)

Green Park

14.500

7

2.071

Hornmeer

6.564

6

1.094

Royal FloraHolland geen data

geen data

geen data

Tussen de Linten

1.203

9

134

BovenlandenOosteinderweg

2.550

3

850

Schinkelpolder

26.902

5

5.380

Kudelstaart GTC

5.000

1

5.000

Aalsmeer Oost

409

1

409

Totaal

57.128

32

1.785

36

3.4

Eindrapportage

VRAAG-AANBOD CONFRONTATIE & CONCLUSIE

Hiervan uitgaande is er in het hoge (plus) scenario per saldo in 2040 nog slechts 4 ha planaanbod over, door de uitgifte van 40 ha. In het basisscenario en coronascenario is er nog 23 respectievelijk 27 ha planvoorraad over in 2040.

3.4.1 Vraag-aanbod confrontatie Aalsmeer Confrontatie o.b.v. totale planaanbod excl. koopovereenkomsten In tabel 3.4a staat de vraag-aanbod confrontatie voor de bedrijventerreinen van Aalsmeer weergegeven. De drie scenario’s voor de uitbreidingsvraag worden afgezet tegen de resterende planvoorraad voor bedrijventerreinen in Aalsmeer. We rekenen in tabel 3.4a in kolom C het totale planaanbod van 44 ha netto ha mee, inclusief niet-terstond uitgeefbare gronden (3 ha versnipperd grondgebied) en inclusief gronden van GPAG waar op dit moment opties/reserveringen voor bestaan (10 ha). In de vraag-aanbod confrontatie is rekening gehouden met een totale vervangings­ vraag van 6 ha. De vervangingsvraag is afkomstig vanuit de gebieden Tussen de Linten en Bovenlanden-Oosteinderweg. De raming van de vervangingsvraag is tot stand gekomen op basis van een interne inventarisatie door de gemeente Aalsmeer van mogelijke uitplaatsende bedrijven (na gesprekken met deze bedrijven) in Tussen de Linten en Bovenlanden Oosteinderweg.

Confrontatie o.b.v. terstond uitgeefbaar planaanbod, excl. koopovereenkomsten en opties/reserveringen Wanneer we echter enkel uitgaan van terstond uitgeefbaar aanbod van 31 ha (14 ha op RFH-Oost plus 9 ha van zelfrealisatoren op Green Park plus 8 ha van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV) ontstaat een ander beeld. We rekenen dan exclusief de 10 ha aan uitstaande opties en reserveringen op Green Park Aalsmeer en exclusief het versnipperd particulier grondbezit van 3 ha dat nu niet in bezit is van GPAG. Tabel 3.4b laat zien dat in dat geval de marktsituatie tot aan 2040 een stuk krapper wordt (het saldo van vraag en aanbod ligt in 2040 tussen de -9 en +14 ha).

Tabel 3.4a

Tabel 3.4b

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, per 1-11-2020, (D = C – A – B) (in netto ha)

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, enkel uitgaande van terstond uitgeefbaar aanbod, per 1-11-2020, (D = C – A – B) (in netto ha) A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Planvoorraad D. Vraag-aanbod vraag vraag lokaal excl. opties/ confrontatie 2020-2040 reserveringen GPA 2040

A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Planvoorraad D. Vraag-aanbod vraag vraag lokaal excl. opties/ confrontatie 2020-2040 reserveringen GPA 2040

Plusvariant

+34

+6

+44

4

Plusvariant

+34

+6

+31

-9

Basisvariant

+15

+6

+44

+23

Basisvariant

+15

+6

+31

+10

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+44

+27

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+31

+14

Strategie Werklocaties Aalsmeer

37

Eindrapportage

3.5

VRAAG VANUIT DE REGIONALE WERKLOCATIEMARKT

De MRA en de AM-regio verwachten – in onderzoeken gedaan vóór de coronacrisis – tot 2040 een tekort aan bedrijventerreinen. De MRA gaat zowel in het zogeheten 0-scenario (-36 ha) als in het hoge scenario (-205 ha) uit van een tekort in het regio­ nale gemengde segment (Actualisatie Vraagraming MRA, 2019). De transformatie van bedrijventerreinen in- en rondom Amsterdam (zoals in de strategie Haven-Stad⁷ ) leidt daarbij tot een substantiële regionale vervangingsvraag. Zo is de veronderstelling uit de eerder genoemde MRA-raming uit 2019 dat 32% van de ‘uitplaatsers’ vanuit Amsterdam naar de AM-regio gaat. Dit zorgt voor een vraag van ca. 50 á 75 ha. Deze vraag is afkomstig van autonome groei en vervangingsvraag en kan eventueel landen op de Aalsmeerse bedrijventerreinen, maar ook op het nieuwe Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ) of andere terreinen in de regio, zoals Schiphol Trade Park, De Liede of De President.

De MRA-kantorenmarkt is zowel in het lage als in het hoge scenario krap, maar op deelregionaal niveau treedt er alleen krapte op in Amsterdam. Wanneer echter ook de overloop van bedrijven uit Amsterdam naar de rest van de MRA wordt meegerekend, kan er wél ook krapte in de AM-regio ontstaan. Ook uit het AM-onderzoek blijkt dat er de regionale kantorenmarkt op termijn mogelijk te weinig ruimte is; kwalitatief gezien is er met name behoefte aan multimodale knooppunten nabij treinstations, innovatiedistricten en (mogelijk) internationale topmilieus. We merken hierbij op dat de genoemde ramingen van de regio voor de coronacrisis zijn opgesteld en nog geen rekening gehouden hebben met de eventuele effecten van de crisis. In bijlage 5 zijn de conclusies en relevante tabellen uit beide onder­ zoeken opgenomen. Figuur 3.6: Overloop bedrijventerreinen Amsterdam

Onderzoek van de AM-regio uit 2018 gaat tot aan 2030 uit van een bescheiden positief saldo op de regionale bedrijventerreinenmarkt van 8,3 ha, waarbij er binnen enkele segmenten wel tekorten ontstaan. Het gaat onder meer om de segmenten ‘logistiek overig’ (tekort van ca. 32 ha) en ‘gemengde regionale bedrijventerreinen’ (tekort van 100 ha). Binnen het segment van Green Park Aalsmeer – in het betref­ fende onderzoek als ‘thematisch-Greenportgerelateerd aangeduid – wordt geen tekort verwacht, en binnen het segment van Hornmeer (gemend lokaal) evenmin. Tegelijkertijd merken we op dat de Green Park Aalsmeer óók een sterke logistieke functie heeft, en dat Hornmeer óók regionaal georiënteerd gemengde bedrijvigheid huisvest.

(Bron: MRA, 2019) ⁷ Zie voor meer informatie www.amsterdam.nl/projecten/haven-stad Strategie Werklocaties Aalsmeer

38

3.6

Eindrapportage

CONCLUSIE

We trekken uit de lokale en regionale marktsituatie de conclusie dat er nog geen tekort is aan bedrijventerreinen in Aalsmeer, maar dat de situatie richting 2030 hoogstwaarschijnlijk wel krap wordt. Verschillende onzekere factoren zullen deze conclusie beïnvloeden. Aan de vraagzijde zijn dit: • Het algehele effect van de coronacrisis op werkgelegenheid en (daarmee) de ruimtebehoefte, en evt. kwalitatieve verschuivingen in de ruimtebehoefte; • Mate waarin overloop vanuit Amsterdam in Aalsmeer landt; • De daadwerkelijke omvang van de vervangingsvraag, zowel lokaal als regionaal (overloop vanuit Amsterdam); • Onzekerheid die inherent is aan het uitvoeren van lokale vraagramingen in werklocatiemarkten die primair regionaal functioneren.

Aan de aanbodzijde zijn dit: • Het aandeel van de planvoorraad met opties en reserveringen op Green Park Aalsmeer verschillen in mate van concreetheid, en vinden mogelijk niet allen doorgang. Momenteel zijn er op Green Park al diverse reserveringen, waarvan er enkele on hold staan. Sommige reserveringen zullen daarentegen wel plaatsvinden. Ondanks dat deel mogelijk al is vergeven is er vooralsnog met de gehele planvoorraad gerekend. • In het bijzonder moet rekening worden gehouden met de omvang van ‘Green Square’ dat uiteindelijk zal worden benut voor leisure/horeca-achtige concepten (en dus van de vraag afgaat). De plannen voor het Green Square variëren in potentiële omvang, maar anno augustus 2020 is het beeld dat het Green Square minimaal 8 tot maximaal 13 ha omvang zal hebben. • De ontwikkeling van de leegstand van bedrijfspanden in Aalsmeer. Er was per 01-04-2020 in totaal 57.128m² leegstaand bedrijfsvastgoed (Funda In Business). Wanneer de kavels meegerekend worden (FSI van 0,6) gaat het hier in totaal om ca. 9 ha bedrijventerreinenkavels. De ontwikkeling van de leegstand is belangrijk om te blijven monitoren, zeker ten tijde van de coronacrisis. Kortom, er lijkt op het eerste oog nog voldoende aanbod in de eerste jaren, maar richting 2030 wordt de situatie mogelijk wel krap.

Bovendien is een groot deel van het totale planaanbod op dit moment niet vrij beschikbaar is, maar is gereserveerd (deels voor het ‘Green Square’ en deels voor andere concepten), en dat de situatie in de regionale markt voor logistiek en gemengd ook krap is.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

ANALYSE PER LOCATIE

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

39

40

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

41

Eindrapportage

4

In dit hoofdstuk gaan we in op de analyse van de werklocaties van Aalsmeer. Onderwerpen die per werklocatie aan bod komen zijn de economische kracht, de ruimtelijke kwaliteit en actuele ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied. De analyse is tot stand gekomen op basis van desk research, een schouw langs alle locaties, interne gesprekken binnen de gemeente Aalsmeer, en interviews met ondernemers.

Analyse per locatie 4.1

FORMELE WERKLOCATIES (BEDRIJVENTERREINEN)

4.1.1

green pArk

economisch functioneren geBied Green Park is een economisch gezien goed functionerend en modern bedrijven­ terrein. Er werken in totaal 1.381 personen op het bedrijventerrein en de werk­ gelegenheid groeit. Dat komt onder andere doordat er nog kavels uitgegeven worden. De werkgelegenheid zal dus in de toekomst nog verder groeien, naarmate de uitgifte vordert. Er is momenteel nog 44 ha planaanbod in Aalsmeer, waarvan 14 ha op Royal FloraHolland ‘Oost’ (deelgebied 8 in structuurvisie Green Park; zie bijlage 2) en 30 ha op GPA (zie §3.3.1).

Strategie Werklocaties Aalsmeer

42

Het bedrijventerrein werd tot de crisis van 2008 thematisch gezien als Greenport/ sierteelt-gerelateerd (AM-Werklocaties), maar mede in de context van tegenvallende uitgifte in de crisis is dit segment losgelaten. Er zijn nu evengoed veel sierteeltgerelateerde bedrijven gevestigd, maar ook tal van bedrijven in andere sectoren. Zo is er onder andere veel logistieke (vervoer en opslag en groot- en detailhandel) bedrijvigheid gevestigd. Er zijn op Green Park met name bedrijven met een groot­ schalig regionaal karakter gevestigd. De werklocatie is in trek door de uitstekende auto-bereikbaarheid en de ligging in de MRA en dichtbij Schiphol. Figuur 4.1: Sectorale ontwikkeling van de werkgelegenheid (2015-2019)