Bijlage 8 Taxatierapport Inbrengwaarden Polderzoom fase II_kl

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

c. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting.

8.2.

Voorgaand planologisch regime: Bestemmingsplan Stommeerkade Oost Het voorgaande planologisch regime bestond uit ‘Bestemmingsplan Stommeerkade Oost’. Hierna worden de kenmerken kort weergegeven: Bestemmingsplan Naam Status Datum Gemeente Enkelbestemming Dubbelbestemming Aanduiding

Bestemmingsplan Stommeerkade Oost Vastgesteld 9 september 2010 Aalsmeer Woongebied – uit te werken Bedrijventerrein – uit te werken Water Groen - 1 Leiding - Water Functieaanduiding - bedrijfswoning Gebiedsaanduiding – Geluidszone – Industrie Schiphol

Het figuur hieronder toont de verbeelding van het bestemmingsplan ter plaatse van het getaxeerde. 76

Verbeelding bestemmingsplan Stommeerkade Oost, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De getaxeerde gronden hebben met name de bestemmingen ‘Woongebied – uit te werken’ en ‘Bedrijventerrein – uit te werken’. Woongebied – Uit te werken

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

77

De voor 'Woongebied - Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor een woongebied met bijbehorende voorzieningen. Het college van Burgemeester en Wethouders werkt het plan uit overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende regels: a. maximaal 75% van de gronden mag bebouwd worden met: 1. hoofdgebouwen; 2. bijgebouwen en overkappingen bij het hoofdgebouw; 3. aan- en uitbouwen van het hoofdgebouw; 4. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 5. gebouwde parkeervoorzieningen met bijbehorende in- en uitritten; b. binnen de bestemming zijn minimaal 175 en maximaal 263 woningen toegestaan; c. van het totaal aantal te realiseren woningen dient 30% te worden gerealiseerd in de sociale sector; d. voor gebouwen geldt een maximum goot- en bouwhoogte zoals aangeduid; e. hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen van hoofdgebouwen dienen op minimaal 10 meter van de rijweg van op de toekomstige weg tussen de Burgemeester Kasteleinweg en de Aalsmeerderweg te worden gerealiseerd; f. ten minste 6% van de gronden dient te worden ingericht als groen voor recreatieve en/of ecologische doeleinden; g. ten minste 5% van de gronden dient te worden ingericht als water; h. er dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij geldt: 1.

per grondgebonden woning wordt tenminste 1,6 parkeerplaats gerealiseerd waarbij per woning ten minste 1 en ten hoogste 2 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein; 2. per gestapelde woning wordt tenminste 1,5 parkeerplaats (inclusief bezoekersparkeren) gerealiseerd; i. voor bedrijfsuitoefening ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf tot en met categorie 1' geldt dat: 1. de bedrijfsgebouwen een oppervlakte hebben van maximaal 180 m² per bedrijfswoning; 2. de bedrijfsgebouwen op minimaal 10 meter van de bedrijfswoning worden gerealiseerd; 3. de ontsluiting van de bedrijfsgebouwen op de ten noorden van de bestemming gelegen verkeersweg dient te geschieden, op zodanige wijze dat het bestemmingsverkeer niet via de woonstraten hoeft te rijden; j. binnen de bestemming is maximaal 2.500 m² kinderopvang toegestaan, met dien verstande dat: 1.

kinderopvang niet is toegestaan binnen: ▪ 100 meter van de rijweg van de toekomstige weg tussen de Burgemeester Kasteleinweg en de Aalsmeerderweg, tenzij zeker is gesteld dat er geen gevaarlijke stoffen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, over de rijweg van de toekomstige weg tussen de Burgemeester Kasteleinweg en de Aalsmeerderweg worden vervoerd; ▪ 100 meter van de als 'Verkeer - 1 - Uit te werken' bestemde rijweg van de toekomstige weg en rotonde, tenzij zeker is gesteld dat er geen gevaarlijke stoffen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, over deze rijweg worden vervoerd; ▪ 100 meter van het figuur 'hartlijn leiding – gas'; 2. binnen de bestemmingen 'Bedrijventerrein - Uit te werken - 1', 'Bedrijventerrein - Uit te werken - 2' en 'Woongebied - Uit te werken' gezamenlijk niet meer dan 2.500 m² kinderopvang is toegestaan;

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

k. de geluidsbelasting op de gevels van woningen mag: 1. maximaal 61 dB bedragen wegens wegverkeer op de Burgemeester Kasteleinweg; 2. maximaal 58 dB bedragen wegens wegverkeer op de toekomstige weg tussen de Burgemeester Kasteleinweg en de Aalsmeerderweg; 3. maximaal 54 dB bedragen wegens wegverkeer op de Stommeerkade; 4. maximaal 53 dB bedragen wegens wegverkeer op de Oosteinderweg. l. de geluidsbelasting op de gevels van woningen mag maximaal 52 dB bedragen wegens het industrieterrein Schiphol. m. de gecumuleerde geluidsbelasting op de gevels van woningen mag maximaal 66 dB bedragen. Indien en zolang de uitwerking als bedoeld in 17.2 nog niet onherroepelijk is, mogen op de in lid 17.1bedoelde gronden geen bouwwerken worden gebouwd.

78

Bedrijventerrein – Uit te werken De voor 'Bedrijf - Uit te werken - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de bedrijfsuitoefening overeenkomstig de categorieën 1 en 2 van soorten bedrijfsactiviteiten, zoals vermeld in de bij deze regels behorende Bijlage 1, Staat van Bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van het bedrijfsmatig aanbieden van langparkeren; b. bedrijventerreinen ten behoeve van de bedrijfsuitvoering; c. kinderopvang. Burgemeester en Wethouders werken lid 13.1 uit in één of meerdere uitwerkingsplannen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, sub b van de Wet ruimtelijke ordening, met inachtneming van de volgende regels: a. maximaal 50% van de gronden binnen de bestemming mag bebouwd worden; b. ten minste 25% van de gronden dient te worden ingericht als groen voor recreatieve en/of ecologische doeleinden; c. ten minste 14% van de gronden dient te worden ingericht als water; d. in afwijking van het bepaalde in lid 13.1 is het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die voorkomen in milieucategorie 3.1 of 3.2 toegestaan indien de bedrijfsactiviteiten in vergelijking met bedrijfsactiviteiten die wel vallen onder categorie 1 of 2 een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaken; e. het minimum oppervlak van bedrijfskavels bedraagt 1.000 m², tenzij om economische redenen een kleiner oppervlak gewenst is; f. voor gebouwen geldt een maximum bouwhoogte zoals aangeduid; 1.

in de parkeerbehoefte van de te realiseren bedrijven dient te worden voorzien op eigen terrein; g. de ontsluiting van het bedrijventerrein voor gemotoriseerd verkeer dient rechtstreeks op de ten noorden van de bestemming gelegen verkeersweg te geschieden of althans zodanig dat het bestemmingsverkeer niet via de woonstraten van de naastgelegen woonbuurt hoeft te rijden; h. de ontsluiting van het bedrijventerrein voor langzaam verkeer dient tevens rechtstreeks op het Bielzenpad te geschieden; i. kinderopvang is uitsluitend toegestaan indien zeker is gesteld dat er geen gevaarlijke stoffen, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, over de rijweg van de toekomstige weg tussen de Burgemeester Kasteleinweg en de Aalsmeerderweg worden vervoerd; j. binnen de bestemming is maximaal 2.500 m² kinderopvang toegestaan, met dien verstande dat binnen de bestemmingen 'Bedrijventerrein - Uit te werken - 1', 'Bedrijventerrein - Uit te werken - 2' en 'Woongebied - Uit te werken' gezamenlijk niet meer dan 2.500 m² kinderopvang is toegestaan; k. binnen de in lid 13.1 genoemde gronden is het volgende specifieke gebruik uitgesloten: 1. detailhandel, horeca, zelfstandige kantoren en bedrijfswoningen;

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

2. risicovolle inrichtingen, zoals vermeld in artikel 2.2, lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen; 3. geluidshinderlijke inrichtingen, zoals vermeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen en vergunningenbesluit milieubeheer en artikel 41 van de Wet geluidhinder; 4. sierteeltgerelateerde bedrijven. Indien en zolang de uitwerking als bedoeld in 13.2 nog niet onherroepelijk is, mogen op de in lid 13.1bedoelde gronden geen bouwwerken worden gebouwd. Het bestemmingsplan Stommeerkade Oost voorziet daarmee niet in een directe bouwtitel op de gronden. Er dient eerst een uitwerkingsplan opgesteld en vastgesteld te worden teneinde het voorgenomen bouwplan met woningen publiekrechtelijk mogelijk te maken. Overgangsrecht Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

8.3. 79

Voorgaand planologisch regime: bestemmingsplan Stommeer Noord 1964 Gelet op de overgangsrechtelijke bepalingen in het bestemmingsplan Bestemmingsplan Stommeerkade Oost wordt hierna ingegaan op het bestemmingsplan Stommeer Noord 1964. Bestemmingsplan Naam Status Datum Gemeente Enkelbestemming Dubbelbestemming Aanduiding

Stommeer Noord 1964 Onherroepelijk 3 februari 1965 (vastgesteld) Aalsmeer Agrarische Doeleinden IV PWN Leiding

Het figuur hierna toont een uitsnede uit de plankaart van het bestemmingsplan Stommeer Noord 1964 ter plaatse van de getaxeerde percelen.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Plankaart bestemmingsplan Stommeer Noord 1964

80

Hierna wordt het renvooi van het bestemmingsplan getoond.

Renvooi bestemmingsplan Stommeer Noord 1964

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

De gronden hebben de bestemming “agrarische doeleinden V”. Op de gronden bestemd voor “agrarische doeleinden V” mogen uitsluitend kassen, ketelhuizen, tuinbouwschuren e.d. met een groothoogte van ten hoogste 4,5 m en een nokhoogte van ten hoogste 7,5 meter boven het aansluitend terrein worden opgericht.

8.4.

Voorgaand planologisch regime: bestemmingsplan Noordvork Het voorgaande planologisch regime wordt mede gevormd door het bestemmingsplan ‘Noordvork’. Hierna worden de kenmerken kort weergegeven: Bestemmingsplan Naam Status Datum Gemeente Enkelbestemming Dubbelbestemming Aanduiding

Noordvork Vastgesteld 22 januari 2009 Aalsmeer Verkeer Functieaanduiding weg

Het figuur hieronder toont de verbeelding van het bestemmingsplan ter plaatse van het getaxeerde.

81

Verbeelding bestemmingsplan, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Het bestemmingsplan Noordvork voorziet in de realisatie van de ontsluitingsweg die door het plangebied loopt.

8.5.

Exploitatieplan Polderzoom fase 2 Ter plaatse geldt het exploitatieplan Polderzoom fase 2. Dit exploitatieplan is vastgesteld op 2 mei 2019 en heeft een onherroepelijke status.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Naar oordeel van taxateurs zijn in het exploitatieplan geen bijzondere zaken opgenomen die van invloed zijn op de waarde van de getaxeerde onroerende zaken.

8.6.

Wet voorkeursrecht gemeenten Er is geen vermelding op de kadastrale uittreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen.

82

8.7.

Monumentale status Het kadaster vermeldt geen monumentale status. Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen. Gezien de aard van het object wordt ervan uitgegaan dat het niet aan de orde is.

8.8.

Beschermd Stadsgezicht Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten blijkt dat de locatie niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijks beschermd stads- of dorpsgezicht (volgens de Erfgoedwet).

8.9.

Stikstof Taxateurs hebben kennis genomen van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de PAS van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603) en de consequenties die deze uitspraak heeft voor diverse bouwprojecten in Nederland. Genoemde uitspraak heeft mogelijk gevolgen voor de ontwikkelingen van de onderhavige locatie. Hierbij moet men denken aan: • • •

Vertraging (extra rentekosten) doordat er op korte termijn geen vergunning is; Vertraging doordat meerdere projecten komen stil te liggen, waarna er na reparatie van de PAS-problematiek meer ook andere projecten in uitvoering worden gebracht; Onzekerheid (extra risico, mogelijkheid dat sommige projecten als gevolg van nieuwe regels niet door kunnen gaan);

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

• • • •

Onzekerheid omdat kan worden aangenomen dat de nieuwe regels ook door belanghebbenden aan de rechter zullen worden voorgelegd (er is dus nog geen beproefde oplossing); Extra kosten voor te nemen maatregelen; Extra kosten voor onderzoek / besluitvorming; Extra kosten/stijging bouwkosten indien de reparatie lang op zich laat wachten waardoor de komende tijd (residuele) waarde verder afneemt (aantal verleende omgevingsvergunningen is reeds gedaald) en er na de reparatie een bouwspurt ontstaat waardoor de bouwprijzen mogelijk onder druk komen te staan.

Een koper zal deze factoren per heden in zijn prijsvorming meenemen. Navolgende figuur toont de Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving van de getaxeerde locatie. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er geen (stikstof gevoelig) Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving (invloedsfeer) van de locatie zijn gelegen.

83 Stikstof gevoelige gebieden, bron: https://rug.maps.arcgis.com.

Met behulp van de Aerius-calculatie dient de aanvrager aan te tonen dat de stikstofdepositie tijdens de bouw- en gebruiksfase op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden gelijk of kleiner is dan nul. Het gaat daarbij in elk geval om aanvragen voor een omgevingsvergunning voor woningbouwprojecten, evenementen, de vestiging van nieuwe bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen en de aanleg van infrastructuur. Voor de bouw van gasloze woningen wordt gekeken naar de bouwfase (verkeer en materieel) en de gebruiksfase (verkeer). De woningen zelf zijn gasloos en stoten daardoor in de gebruiksfase geen stikstof uit. Door nieuwer materieel te gebruiken (in AERIUS calculator stageklasses die corresponderen met materieel van recentere bouwjaren, die ook minder brandstof gebruiken) is de in de AERIUS berekening opgenomen stikstofdepositie lager en kan worden voldaan aan het vereiste van 0,00 mol/hectare/jaar. Daarnaast vinden innovaties in de bouwwereld plaats: • •

8.10.

Artikel in Bouwwereld: Reductie stikstofuitstoot dankzij filterunit8 Artikel Cobouw: Mourik komt ook met stikstofoplossing: katalysator voor rijdend materieel9

Paraplubestemmingsplan Parkeernormen In het paraplubestemmingsplan Parkeernormen, vastgesteld op 28 september 2017 en inmiddels onherroepelijk, is aangegeven dat een omgevingsvergunning voor het bouwen, verbouwen, uitbreiden

8 https://www.bouwwereld.nl/producten/reductie-stikstofuitstoot-dankzij-filterunit/

9 https://www.cobouw.nl/bouwbreed/nieuws/2020/03/mourik-komt-ook-met-stikstofoplossing-filter-voor-rijdend-materieel-

101282572 Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

en/of functiewijziging van een gebouw of perceel slechts wordt verleend, wanneer wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid conform het thans geldend beleid 'Nota Parkeernormen Aalsmeer'. Gemeente Aalsmeer heeft een ‘Nota parkeernormen Aalsmeer 2016’, vastgesteld in raad van 22 september 2016. De gemeente baseert hun parkeernormen op de landelijke richtlijnen van het CROW, Kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte.

Bron: Nota Parkeernormen Aalsmeer.

Uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de gestelde parkeernormen.

8.11.

Woonagenda Aalsmeer In de Woonagenda Aalsmeer 2020 zijn de volgende verhoudingen opgenomen: • 25% sociaal / goedkoop • 30% middelduur • 45% duur / vrije sector

84

In de woonagenda van de gemeente Aalsmeer zijn de volgende grenzen opgenomen.

Bron: Woonagenda Aalsmeer.

De tabel hierna toont de actuele prijzen uit de Woonagenda in Aalsmeer.

CPI (2015 = 100) Prijsstijging Koopwoningen Sociaal/goedkoop Middelduur Middelduur laag Middelduur hoog Duur Huurwoningen Sociaal/goedkoop* Middelduur Duur

Prijspeil 2019 (woonagenda) 104,05 n.v.t.

Indexering 1-1-2020 106,16 2,11%

Indexering 1-1-2021 107,62 1,46 %

Indexering 1-1-2022 110,32 2,7%

Indexering 1-1-2023 4,3%

< €200.000 €200.000 - €363.000 €200.000 - €290.000 €290.000 - €363.000 > €363.000

< €204.000 €204.000 - €371.000 €204.000 - €296.000 €296.000 - €371.000 > €371.000

< €207.000 €207.000 - €376.000 €207.000 – €300.000 €300.000 - €376.000 > €376.000

< €213.000 €213.000 - €386.000 €213.000 – €308.000 €308.000 - €386.000 > €386.000

< €222.000 €222.000 - €403.000 €222.000 - €321.000 €321.000 - €403.000 > €403.000

< €720 p/m €720 - €900 p/m > €900 p/m

< €737 p/m €737 - €919 p/m > €919 p/m

< €752 p/m €752 - €932 p/m > €932 p/m

< €763 p/m €763 - €957 p/m > €957 p/m

< €808 p/m €808 - €998 p/m > €998 p/m

Prijzen woonagenda, bron: Gemeente Aalsmeer.

Prijzen gelden voor geheel 2023.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

In het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn deze prijsgrenzen echter niet juridisch verankerd. Derhalve gaan taxateurs ervanuit dat deze prijsgrenzen niet van toepassing zijn.

8.12.

Doelgroepenverordening Aalsmeer In de Doelgroepenverordening van de gemeente Aalsmeer is opgenomen dat voor sociale en middeldure woningen een instandhoudingstermijn geldt van minimaal 20 jaar.

Bron: Woonagenda

Voorts geldt dat voor alle nieuw opgeleverde woningen een zelfbewoningplicht van minimaal 5 jaar verplicht is.

8.13.

85

Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 Aalsmeer De gemeente Aalsmeer hanteert de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020. Hierin is opgenomen dat locaties een bijdrage doen aan bovenwijkse voorzieningen. De bovenwijkse investeringen worden geïnventariseerd en begroot. In een rekenmodel worden de kosten evenredig toegerekend naar de te verwachten grondexploitaties. De voeding is gebaseerd op een vaste bijdrage per vierkante meter (m²) uitgegeven bouwgrond. In de Nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen Aalsmeer 2020 zijn de volgende kosten opgenomen:

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bron: Nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen Aalsmeer 2020.

Op basis van de Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen 2020 Aalsmeer bedraagt de bijdrage voor de locatie Polderzoom fase II € 14,21 per m².

8.14.

Verleende vergunningen Stommeerkade 61 A Aalsmeer Voor de locatie Stommeerkade 61 A Aalsmeer zijn in het verleden diverse vergunningen verleend. Achtereenvolgens komen de verschillende vergunningen aan bod. 1988 In 1988 is door de gemeente een vergunning verleend voor de realisatie van een drietal bedrijfsruimten. Hierna wordt de tekening getoond.

86

Tekening bouw drietal bedrijfsruimten, bron: gemeente Aalsmeer

1991 In 1991 is besloten om aan Leon Terlouw Tuinbouwtechnieken BV op grond van artikel 19 WRO vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan “Stommeer-Noord 1964”. Het ging om een vergunning tot uitbreiding van het bedrijfsgebouw.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Tekst vergunning 1991, bron: gemeente Aalsmeer

Hierna wordt een foto van de gereedmelding van de bouw getoond.

87 Gereedmelding, bron: gemeente Aalsmeer

2006 In 2006 is een aanvraag gedaan voor het oprichten van een overdekte opslagruimte op de locatie Stommeerkade 61A.

Aanvraag overdekte opslagruimte locatie Stommeerkade 61A, bron: gemeente Aalsmeer

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

8.15.

Gasleiding Nabij het plangebied loopt een gasleiding. De beheerder is Gasunie Grid Services. Het figuur hierna toont de ligging van de gasleiding.

Gasleiding, bron: www.risicokaart.nl

88

In het kader van de KLIC melding bij het Kadaster hebben wij ook informatie van Gasunie ontvangen over de ligging van de gasleiding. Het betreft een buisleiding met gevaarlijke inhoud.

Bron: Gasunie Transport Service

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

9.

SWOT-analyse Bij een SWOT-analyse worden de belangrijkste sterke en zwakke punten van het getaxeerde vastgoed in een markt benoemd, samen met de belangrijkste kansen en bedreigingen. Sterkte / kansen • • •

Veel vraag naar nieuwbouwwoningen Ligging nabij steden als Amstelveen, Amsterdam en Utrecht en luchthaven Schiphol De woningen worden nieuw gebouwd, zijn gasloos en voldoen aan het geldende Bouwbesluit (BENG)

Zwakte / bedreigingen • • • • • • •

Geluidsoverlast vanwege nabijheid luchthaven Schiphol Ligging naast een woonwagenstandplaats Uitzicht op bedrijfsgebouwen Stijgende hypotheekrente Daling van de verkoopprijzen Komst van een economische recessie Geopolitieke spanningen (Rusland / Oekraïne)

89

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

10.

Macro-economische ontwikkelingen

10.1.

Raming maart 2023 (CEP 2023) De koopkracht blijft dit jaar in doorsnee ongeveer gelijk, en stijgt volgend jaar met 2,0%. Tegelijkertijd neemt de armoede volgend jaar juist toe. Dit blijkt uit de raming van het Centraal Planbureau, het Centraal Economisch Plan 2023 (CEP) die op 9 maart is gepubliceerd. De energieprijzen zijn de afgelopen maanden sterk gedaald, maar daar staat tegenover dat de inflatie is verbreed naar andere goederen en diensten. De lonen zijn inmiddels wel duidelijk in beweging gekomen. Dit jaar blijft de koopkracht – mede door het steunbeleid – in doorsnee gelijk. Volgend jaar herstelt de koopkracht, maar over de periode 2021-2024 is per saldo nog wel sprake van een daling. De armoede stijgt in 2024 naar 5,8% van de bevolking, doordat conform de huidige beleidsuitgangspunten een aantal tijdelijke inkomensmaatregelen voor de laagste inkomens volgend jaar eindigen. De Nederlandse economie groeit in 2023 en 2024 met respectievelijk 1,6% en 1,4%, ondanks de inflatie, zwakkere wereldhandel en dalende huizenprijzen. De arbeidsmarkt blijft krap, de werkloosheid loopt slechts licht op tot 4,1% in 2024.

90

Het EMU-tekort verslechtert dit jaar sterk tot 3,0% bbp, vooral door de extra inkomenssteun om de hogere energieprijzen te compenseren. In 2024 bedraagt het tekort 2,6% bbp. Voor beide jaren is overigens verondersteld dat het de overheid, onder meer door de krapte op de arbeidsmarkt, niet lukt alle begrote middelen te besteden. Voor de middellange termijn gaat het CPB ervan uit dat de overheid dat wel lukt. Samen met de gestaag oplopende rentelasten zorgt dat voor verder verslechterende overheidsfinanciën, zo laat een verkenning tot 2031 zien. Na deze kabinetsperiode wordt het tekort groter dan 3% bbp. De EMU-schuld, in 2023 en 2024 stabiel rond de 50% bbp, zet een stijgend pad in tot 60% bbp in 2031. We zien herstel van koopkracht nu de inflatie daalt en de loongroei aantrekt. Maar door het wegvallen van tijdelijke overheidssteun stijgt komend jaar het aantal mensen onder de armoedegrens juist weer. Daarnaast zien we ook het overheidstekort de komende jaren verder oplopen.

Bron: CPB

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

11.

Marktsituatie en referenties glastuinbouw

11.1.

Landelijke ontwikkeling In 2020 werden glastuinbouwondernemers getroffen door de Corona crisis. Deze crisis leek aanvankelijk grote gevolgen te hebben voor de glastuinbouwsector. Desondanks werd 2020 alsnog een financieel goed jaar voor de ondernemers. Mede vanwege de goede rendementen bleven verplichte verkoper vrijwel uit en namen veel tuinders ook het besluit om te gaan investeren. Mede vanwege de zeer lage rentestanden en zelfs negatieve rentes op spaarrekeningen is er een redelijke vraag ontstaan naar glastuinbouwbedrijven en zeker ook naar grond voor uitbreiding van bedrijven. De gestegen vraag in combinatie met een relatief beperkt aanbod van glastuinbouwbedrijven en percelen tuinland maakt dat er vanaf eind 2020/begin 2021 sprake is geweest van een prijsstijging van tuinland en van glastuinbouwbedrijven. De grondprijs voor tuinland steeg medio 2021 naar een niveau wat vanaf de grote glastuinbouwcrisis (2009-2015) niet meer gezien is. En ook bij de verkoop van bestaande bedrijven was een duidelijk hogere prijs voor de ondergrond en voor de opstanden waarneembaar dan in de periode 2015-2019. Voor vrijwel de meeste teelten was 2021 een goed tot uitstekend jaar te noemen. Veel bedrijven sloten ook 2021 af met een stevig positief resultaat. Sinds de zomer van 2021 zijn de gasprijzen bijzonder sterk gestegen. De gasprijzen stegen tot exorbitante hoogtes.

De gasprijzen zijn zo hoog geworden dat hiervoor niet meer rendabel valt te telen in de kassen in Nederland. Echter, een grote groep tuinders had voor die periode langjarige gascontracten afgesloten waardoor zij nog niet te lijden hebben onder de sterk gestegen gasprijzen. Vooral kleinere ondernemers op oudere bedrijven en pachters van oudere bedrijven beschikten niet over dergelijke contracten waardoor begin 2022 een kleine leegstand is te zien in glastuinbouwbedrijven.

91

Op de lange termijn kunnen deze sterk gestegen gasprijzen grote gevolgen hebben voor de glastuinbouwsector. De lange termijn verwachtingen zijn hierdoor onzeker te noemen.

11.2.

Gronden ten behoeve van glastuinbouw Omdat er vele fiscale gevolgen zijn bij de onderverdeling van een koopsom bij de transactie van een glastuinbouwbedrijf en/of een perceel tuinland is het een goed gebruik dat er in de akte van levering een onderverdeling van de koopsom is terug te vinden. Hierbij wordt vaak een onderverdeling aangehouden met een koopsom voor: •

de gebonden agrarische ondergrond.

Reguliere glastuinbouwgebieden Bandbreedte • de bedrijfswoning met directe ondergrond. Glastuinbouwgebied Min Max •Westland de opstanden en installaties op het35betreffende 65 perceel grond danwel bedrijf. Oostland 30 50 In Vierpolders-Tinte de regio Aalsmeer / Amstelveen worden grondprijzen gerealiseerd in de volgende ruime 30 50 bandbreedte: Ridderkerk 15 35 Rijnsburg 20 40 Reguliere glastuinbouwgebieden Bandbreedte Steenbergen 20 40 Glastuinbouwgebied Min Max Roelofarendsveen 15 25 Westland (Kudelstaart - De Kwakel) 35 65 Aalsmeer 20 40 Oostland / Amstelveen (nabij veiling) Aalsmeer 30 50 Vierpolders-Tinte(Alton) 30 50 Heerhugowaard 12 27 Bron: eigen materiaal. Ridderkerk 15 35 Andijk - Wervershoof 30 Rijnsburg 20 40 Almere 13 23 Steenbergen 20 40 Harmelen 15 30 Paraaf taxateurs Roelofarendsveen 15 102630/DEF/1.0 25 Made 20 35 Aalsmeer (Kudelstaart 20 40 Los gelegen bedrijven - De Kwakel) 12 22 Aalsmeer / Amstelveen (nabij veiling) 30 50 Heerhugowaard (Alton) 12 27

Deze bandbreedte van grondprijzen schommelt van jaar tot jaar waarbij de verschillen tussen de gebieden ongeveer hetzelfde blijven.

11.3.

Referenties onbebouwde percelen glastuinbouwgrond Meerlandenweg 28 Aalsmeer Op 1 juli 2020 werden gronden ten behoeve van de nieuwbouw van een handelskwekerij geleverd. De verkoper was firma W.H. Bax en zonen en de koper Diton Vastgoed B.V. De koopsom voor de gronden bedroeg € 550.000,-. Het ging om een oppervlakte van 11.425 m². De koopsom komt overeen met € 43,76 per m². Op grond van het bestemmingsplan Legmeerpolder hebben de gronden de enkelbestemming Agrarisch – Glastuinbouw.

11.4.

Referenties glastuinbouw Meerlandenweg 14 Amstelveen Op 1 september 2020 werd het glastuinbouw (bouwjaar 1995) aan de Meerlandenweg 14 in Amstelveen geleverd. De verkoper was Van Weerdenburg en de koper was BW New Orchids B.V. De koopsom bedroeg € 1.696.000,-. In de leveringsakte is onderscheid gemaakt tussen de ondergrond (31.673 m²) van € 1.108.600,- (€ 35,- per m²), een bouwkavel voor een woning van € 80.000,-, bedrijfsgebouwen (1.582 m²) van € 196.800,- (€ 124,40 per m²), € 25.000,- voor de verwarmihngsinstallatie, € 14.000,- voor de watervoorziening, € 54.000,- voor het teeltsysteem, € 18.500,- voor erfverharding en € 199.100,- aan glasopstanden (20.101 m²). De waarde van de glasopstanden komt overeen met € 9,90 per m². Op grond van het vigerende bestemmingsplan Legmeerpolder hebben de gronden de enkelbestemming Agrarisch – Glastuinbouw.

92

Bron: Luchtfoto 25 augustus 2019

Legmeerdijk (nabij) 244-b Amstelveen Op 22 december 2022 werd een perceel grond aan de Legmeerdijk (nabij) 244-b te Amstelveen en kadastraal bekend gemeente Amstelveen sectie O nummer 10844 geleverd. Het perceel heeft een oppervlakte van 6.964 m². De koopsom bedraagt € 125.000,- en komt overeen met € 17,94,- per m².

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Bron: www.kadastralekaart.com

Op grond van het vigerende bestemmingsplan Legmeerpolder hebben de gronden de enkelbestemming Agrarisch – Glastuinbouw. Achterweg 200 De Kwakel Op 16 januari 2023 werd een perceel grond met daarop glasopstanden, bedrijfsruimten, klimaatregeling, verwarming, watertechnische installaties plaatselijk bekend Achterweg 200 in De Kwakel en kadastraal bekend gemeente Uithoorn, sectie A, perceelnummer 2309 met een oppervlakte van 31.995 m². De verkoper was De Groot / Van Klaren en de koper was Duijninvest B.V. De koopsom bedroeg € 1.175.000,- en is als volgt opgebouwd: • Cultuurgrond: € 961.000,• Niet-cultuurgrond: € 64.000,• (Glas)opstanden en installaties: € 140.000,• Roerende zaken: € 10.000,93 De koopsom voor cultuurgrond bedraagt € 30,- per m². Hierna wordt de locatie getoond.

Bron: www.kadastralekaart.com

Op grond van het vigerende bestemmingsplan Landelijk gebied – Glastuinbouwgebied hebben de gronden de enkelbestemming Agrarisch – Glastuinbouw 1. Hoofdweg 145 8 Kudelstaart Op 29 december 2022 werden gronden met daarop glasopstanden, bedrijfsruimte en watertechnische voorzieningen en een containerveld geleverd. Het object is plaatselijk bekend Hoofdweg nabij 149 (ook bekend als Hoofdweg 145 8 De Kwakel) en kadastraal bekend gemeente Uithoorn, sectie A, perceelnummers 1809 (19.365 m²) en 2169 (23.100 m²). De gronden hebben een gezamenlijk oppervlakte van 42.465 m².

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

De koopsom bedraagt € 1.091.000,- kosten koper en is als volgt opgebouwd: • Cultuurgrond: € 966.000,• Niet-cultuurgrond: € 55.000,• Opstallen: € 70.000,De koopsom voor de gronden komt overeen met € 24,- per m².

Bron: www.kadastralekaart.com

Bron: Cyclomedia

Op grond van het vigerende bestemmingsplan Landelijk gebied – Glastuinbouwgebied hebben de gronden de enkelbestemming Agrarisch – Glastuinbouw 1.

11.5. 94

Conclusie Bij de transacties van bestaande glastuinbouwbedrijven varieert de grondwaarde onder de glastuinbouwbedrijven overwegend in een bandbreedte tussen de € 20 en € 50 p/m². Dit komt ook overeen met de transacties van onbebouwd tuinland. De koopsommen per m² glasopstand is afhankelijk van de functionele veroudering van de glasopstanden en laat een gevarieerd beeld zien. Wij schatten de waarde van de ondergrond op € 30,- per m².

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

12.

Marktsituatie en referenties bedrijfsruimtemarkt

12.1.

Landelijk Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. De bloei van het Nederlandse bedrijfsleven van de laatste jaren heeft gezorgd voor een grote vraag naar verschillende soorten bedrijfsruimten. Tegelijkertijd nam het aanbod van beschikbare bedrijfsruimten fors af en is er nauwelijks grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Veel bedrijven zien hun uitbreidingsof verhuisplannen niet doorgaan als gevolg van het tekort aan bouwgrond. Dat alles heeft geleid tot een flinke opwaartse druk op huur- en koopprijzen, maar zet ook een rem op de potentiële economische groei in verschillende regio’s. De krapte op de markt zal voorlopig aanhouden. Ook omdat de nieuwbouw geremd wordt door hoge kosten van bouwmaterialen en een tekort aan medewerkers in de bouw. De oorlog in Oekraïne, stijgende prijzen en de haperende wereldhandel remmen echter de economische ontwikkeling. Dit raakt ook de vooruitzichten van gebruikers en de eigenaren van bedrijfsgebouwen.

95

Terugval in kleinere opnames, stijging van grotere deals Door verschillende grootschalige transacties werd er vorig jaar flink meer bedrijfsruimte verhuurd en verkocht. Gebaseerd op het voortschrijdend jaartotaal in het eerste kwartaal van 2022 lag de opname van bedrijfsruimten in de vrije markt 14% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder. De jaaropname kwam uit op 6,77 miljoen m². In de categorie boven 25.000 m² werd 766.000 m² (+117%) meer opgenomen dan in 2021 en in de categorie tussen 10.000 m² en 25.000 m² bedroeg het verschil 340.000 m² (+31%). Maar ook in het segment tussen 5.000 m² en 10.000 m² was veel vraag en steeg de opname met 186.000 m² (+35%). Tot de grootste categorieën behoren met name opnames van logistieke vastgoedobjecten en distributieruimten. De vraag naar deze ruimten bleef hoog door de aanhoudende groei van e-commerce, maar ook door hogere vraag naar opslag als gevolg van de verstoorde goederenketens. Tekorten op de bedrijfsruimtemarkt komen duidelijk tot uiting in de lage opnamecijfers van kleinere metrages. Het opgenomen metrage van de kleinste oppervlakten tussen 100 en 300 m² daalde in het voorgaande jaar met circa 82.000 m² (-17%). In de oppervlakteklasse tussen 300 en 1.000 m² registreerden we een afname van 188.000 m² (-16%).

Ook in de oppervlakteklassen tussen 1.000 en 2.000 m² (-13%) en tussen 2.000 en 5.000 m² (-10%) was een zeer duidelijke afname in de opname te zien. Zoekers komen veelal uit het lokale MKB, maar het beschikbare aanbod van bestaande objecten droogt op en bouwgrond is nauwelijks beschikbaar. De situatie is problematisch, omdat de meeste bedrijven niet naar een andere regio willen verhuizen, aangezien zij afhankelijk zijn van hun medewerkers en de nabijgelegen bedrijvigheid. De situatie in de koopsector is krapper dan in de huursector. In de markt zijn veel gebruikers, vooral in het MKB, die panden willen kopen voor eigen gebruik vanwege de (nog) lage rente. Gelijktijdig zijn beleggers op zoek naar objecten om in te beleggen. Die vissen dus in dezelfde vijver. Beleggers zijn veelal bereid hogere prijzen te betalen dan gebruikers. Dit heeft als gevolg dat bedrijven die willen kopen voor eigen gebruik, noodgedwongen uitwijken naar een huurobject. In het afgelopen jaar zagen we daarom dat het aantal kooptransacties van gebruikers afnam en er sprake is van een trendbreuk. Van alle opnames was 27% een kooptransactie, tegenover 31% in het hierop voorafgaande jaar. Het historische gemiddelde van het aandeel kooptransacties ligt op 36%. Op basis van vierkante meters is de afname van het aandeel kooptransacties nog groter.

Dat is te verklaren door het toenemend aandeel van volumineuze opnames van logistiek vastgoed, die nagenoeg allemaal huurtransacties zijn.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Aanbod in vrije val, nieuw aanbod snel opgenomen door de markt De gebrekkige doorstroming op de bedrijfsruimtemarkt is grotendeels terug te voeren op een tekort aan beschikbaar aanbod. Het aanbod van bedrijfsruimten op de vrije markt liep in een jaar tijd terug met 3,3 miljoen m² tot 7,63 miljoen m² aan het eind van Q1 2022, oftewel een daling van maar liefst 30%. De fikse afname is deels te verklaren door de grote vraag vanuit de markt. De belangrijkste verklaring voor het dalende aanbod is dat er steeds minder nieuw aanbod wordt aangemeld. Omdat veel gebruikers geen nieuwe huisvesting kunnen vinden, laten zij geen ruimte achter en komt in beperkte mate aanbod op de markt. Het aanbod dat wel op markt komt, vindt bovendien steeds sneller een nieuwe gebruiker. Dat beeld zien we duidelijk terug in de cijfers. Van al het nieuw aangemelde aanbod in Q4 2021 vond maar liefst 46% binnen drie maanden een koper of huurder. In Q1 2020 was dat nog 23% en sindsdien zien we dat het nieuwe aanbod alsmaar sneller door de markt wordt opgenomen. Daarnaast zien we een duidelijke afname van beschikbaar aanbod van speculatieve ontwikkelingen, zoals bedrijfsverzamelgebouwen of logistiek vastgoed. Bedrijfsruimte dat op risico wordt ontwikkeld, wordt enerzijds snel opgenomen door de markt.

Anderzijds is er terughoudendheid onder ontwikkelaars, die projecten moeilijker rond kunnen rekenen in verband met de stijgende bouwkosten.

96

Aanbod daalt over volle breedte, groter deel structureel aanbod In alle oppervlakteklassen was in het afgelopen jaar sprake van een flinke daling in het aanbod. Beschikbare oppervlakten boven de 10.000 m² namen relatief het minst af. Dat komt vooral doordat we tot Q1 2021 een grote toename zagen in het aanbod van grote bedrijfsruimten. Deels gaat het om ontwikkelingen die speculatief zijn gerealiseerd. Sinds Q1 2018 is het beschikbare aanbod in alle oppervlakteklassen tot 10.000 m² minimaal gehalveerd. Het beschikbare aanbod op de vrije markt wordt bovendien gemiddeld genomen ouder. In het afgelopen jaar zagen we dat het kortlopende aanbod dat een jaar of korter beschikbaar is, afnam met 45%. Dit houdt verband met het zojuist genoemde versnelde tempo waarbij aanbod door de markt wordt opgenomen. Het huidig aanbod is bovendien vaak verouderd en sluit slecht aan bij de eisen van gebruikers. Het structurele aanbod dat drie jaar of langer op de markt is, nam vorig jaar in vierkante meters met slechts 8% af. Het perspectief op een nieuwe gebruiker voor deze objecten is in veel gevallen beperkt, zeker als deze objecten onevenredig grote investeringen vergen of op slechte locaties liggen. In verschillende regio’s zien we dat de meest verouderde objecten worden opgekocht om zodoende aan grond te komen voor nieuwe ontwikkelingen.

Nieuwbouwmogelijkheden blijven voorlopig beperkt Gebrek aan beschikbare grond is een hoofdoorzaak van de stagnatie in de nieuwbouw van bedrijfsruimte. Lokale overheden stellen de laatste jaren weinig nieuwe grond ter beschikking voor traditionele bedrijvigheid. De tekorten aan grond zijn niet van de een op andere dag op te lossen en vergen in veel gevallen tijd bij overheden (procedures). Daar komt bij dat uitbreiding dikwijls op gespannen voet staat met milieuvraagstukken als stikstof en belangen van omwonenden. Als er grond beschikbaar is, zien we bovendien vaker dat er hoge eisen worden gesteld met betrekking tot maximale milieuklassen of circulariteit. Veel bedrijven willen of kunnen hier nog niet aan voldoen. In veel regio’s is de focus bovendien sterk gericht op het creëren van woningbouwlocaties. Gemeenten laten voor het realiseren van hun woonopgave veelvuldig hun oog vallen op bedrijventerreinen. Door de herbestemming van bestaande bedrijventerreinen naar woningbouw moeten bedrijven verhuizen en ontstaat binnen gemeenten steeds minder plek voor bedrijfsruimte. Daarbij wordt voorbijgegaan aan het belang van de lokaal aanwezige bedrijvigheid die een belangrijke

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

functie vervult voor werkgelegenheid en cohesie op lokaal niveau. Daarnaast gaat een tekort aan vestigingsmogelijkheden ten koste van de groeipotentie van een regio. Ontwikkelingskansen voor bedrijven kunnen deels worden gevonden op bestaande terreinen door middel van intensivering van ruimtegebruik. Dat kan bijvoorbeeld door meerlaagse nieuwbouw of benutting van parkeerterreinen, zeker als dit in combinatie gaat met verduurzamingsmaatregelen. Bedrijventerreinen hebben een groot verduurzamingspotentieel en kunnen een cruciale rol spelen in de energietransitie. Data van het Centraal Bureau voor de Statistiek tonen aan dat bijna de helft van het totale gasgebruik in Nederland en een derde van het elektriciteitsverbruik plaatsvindt op werklocaties. Het huidig kabinet wil daarom vanaf 2025 inzetten op de verplichte plaatsing van zonnepanelen op nieuwbouw van bedrijfsgebouwen met daken met een oppervlakte vanaf 250 m². Diezelfde energietransitie leidt een capaciteitstekort op het stroomnetwerk en onvoldoende nieuwe aansluitingen. Mede door de stijgende gasprijzen stappen bedrijven versneld over op zonnepanelen voor elektriciteit of een warmtepompsysteem. Of zij willen laadpalen plaatsen. Nieuwe bedrijfspanden krijgen door het capaciteitstekort in veel gevallen geen aansluiting terwijl zij wel van het gas moeten.

Gegenereerde stroom van zonnepanelen kan niet terug geleverd worden aan het net door gebrek aan capaciteit. De problematiek van nieuwe aansluitingen op het stroomnetwerk zal naar verwachting voorlopig aanhouden, en vormt hiermee een beperkende factor op zowel nieuwbouw als de broodnodige verduurzamingsslag van bedrijven en hele terreinen.

97

Bron: NVM

Ook stijgende bouw- en materiaalkosten vormen een groeiend probleem. Bestaande projecten worden weliswaar afgebouwd, maar bij nieuwe ontwikkelingen zijn marktpartijen zeer terughoudend. De stijgende nieuwbouwprijzen worden afgewenteld op de huurder en dat vormt op termijn een risico voor kwetsbare huurders en vastgoedbeleggers. Prijsstijgingen door oplopende tekorten In het afgelopen jaar stegen de huurprijzen voor bedrijfsruimten ongekend hard. De mediaan van de gerealiseerde huurprijs per m² lag in de afgelopen twaalf maanden op € 63,7/m². In dezelfde periode van het voorgaande jaar lag het niveau 5% lager op € 60,8 per m². Als we kijken over een langere periode van vijf jaar, dan lag de mediaan 17% lager op € 54,1 per m². Deze ontwikkeling is tekenend voor de oplopende krapte in de markt, die ertoe heeft geleid dat gebruikers bereid zijn fors meer te betalen voor geschikte ruimte. In de regionale verdieping verderop in dit rapport, zien we dat in alle regio’s van Nederland een vergelijkbare ontwikkeling is te zien. Koopprijzen zijn nog harder gestegen en hangen samen met de eerder geschetste ontwikkeling van de vraag naar koopobjecten. Voor courante en moderne bedrijfsruimten is een verdubbeling van de prijzen in de laatste vijf jaar niet ongewoon. De grootste stijging heeft plaats gevonden in de laatste

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

een à twee jaar. Vanaf die tijd manifesteerde de krapte zich het duidelijkst en droeg de lage rente bij aan een gunstig investeringsklimaat. In algemene zin zien we door de opgelopen bouwkosten een opwaartse druk op de prijsvorming. Ook zijn prijzen gestegen door de investeringen van eigenaren in kwaliteit en duurzaamheid van hun vastgoed. Daarnaast zullen de opgelopen energieprijzen doorwerken in hogere huisvestingskosten voor gebruikers. Zo lang er krapte heerst, is de verwachting dat gebruikers de hogere prijzen blijven betalen. Beleggingen populair, maar risico’s nemen toe Beleggen in bedrijfsruimte geniet veel interesse van een verscheidenheid aan partijen. In de periode die achter ons ligt heeft de grote hoeveelheid kapitaal in de markt in combinatie met de lage rente zijn weg gevonden naar bedrijfsruimten. Die heeft zich grotendeels gericht op grootschalige logistieke centra waar met name internationale beleggers actief zijn. Ook richtte deze zich op andere typen bedrijfsruimten waarin beleggers mogelijkheden zagen om rendement te behalen. Veel kleinere beleggers kwamen door de restricties op de woningmarkt uit bij kleinschalig bedrijfsmatig vastgoed als alternatief. In dit segment is vooral in het afgelopen jaar veel geld belegd en zijn forse prijzen betaald.

Door de snelle daling van de aanvangsrendementen in de afgelopen jaren bestaat de kans dat objecten zijn aangekocht voor prijzen die niet in verhouding staan tot de risico’s. Dat kan zich uiten in gebieden buiten de economische kernregio’s waar de kans op leegstand groter is. Een voorbeeld zijn de bedrijfsverzamelgebouwen. Datzelfde geldt voor logistiek vastgoed buiten de logistieke kernzones van Nederland of bestaande objecten die lastig zijn aan te passen aan de snel veranderende wensen met betrekking tot gebruik en duurzaamheid. 98

De risico’s worden weliswaar gedempt doordat veel eigen geld is ingebracht in de laatste jaren. Beleggers met een grotere component financiering lopen echter hogere risico’s. Voor verschillende objecten en locaties is vanwege de enorme investeringsdruk en goedkope financiering wellicht te veel betaald. De lage aanvangsrendementen moeten dan goed gemaakt worden door huurgroei. Die is echter niet overal te verwachten op de langere termijn. Bovendien werken de oplopende risico’s in de economie door op de vastgoedmarkt en dat raakt het sentiment bij beleggers. Voorlopig zal het risico in veel (stedelijke) gebieden lager blijven door forse tekorten en de aanhoudende vraag naar stadsdistributie. Door de stijgende rente ontstaat bovendien druk op prijsvorming. Beleggers die afhankelijk zijn van veel financiering zullen minder willen betalen. De druk om te beleggen blijft voorlopig aanwezig in het grootschalige segment waarin grote beleggers actief zijn die vanwege de samenstelling van hun portefeuille interesse houden in langjarig verhuurd vastgoed met een laag risicoprofiel. Vooruitzichten ongewis De vooruitzichten voor de bedrijfsruimtemarkt worden vooralsnog bepaald door de grote tekorten op de markt. Nieuwbouw komt voorlopig niet op gang en zo lang er geen nieuwe bouwgrond beschikbaar komt blijft dit realiteit en zullen veel ondernemingen geen nieuwe huisvesting vinden.

Huurprijsstijgingen blijven reëel zolang de vraag naar bedrijfsruimte hoger is dan het beschikbare aanbod. Door de stijgende rente ontstaat er wel minder financieringsruimte en terughoudendheid onder beleggers, wat enige verlichting kan geven op de koopprijzen. Veel bedrijven staan er echter bedrijfseconomisch zeer goed voor en blijven zoeken naar mogelijkheden om hun processen te faciliteren in zowel hun bestaande als eventueel nieuwe huisvesting. Risico’s kunnen we vooral verwachten vanuit de economie en het effect hiervan op het bedrijfsleven. Veel MKB’ers beginnen in 2022 met het terugbetalen van coronasteun en uitgestelde belastingen. Daarnaast worden bedrijven geraakt door de stijgende kosten van energie en grondstoffen en hebben

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

ze te maken met personeelstekorten. De stagnerende economische groei en hoge inflatie kunnen bovendien leiden tot minder bestedingen, ook van e-commerce. Dat zet de vooruitzichten voor het MKB verder onder druk en daarmee ook de vraag naar bedrijfsruimte. Door verstoorde (mondiale) goederenketens groeit de behoefte bij bedrijven om minder afhankelijk te zijn van leveringen van grote afstand uit bijvoorbeeld Azië. Hierdoor groeit de vraag naar opslag van voorraden. De zogenaamde ‘reshoring’ van productie is nog niet aan de orde. Grote verschillen in kosten en de huidige personeelstekorten in West-Europa bemoeilijken dit.

12.2.

Provincie Noord-Holland De structuur en dynamiek op de bedrijfsruimtemarkt in Noord-Holland is zeer gevarieerd. Naast de overwegend lokale bedrijvigheid in de kleinere kernen zijn er ook veel grootschalige bedrijven die mondiaal actief zijn. Stedelijke distributie speelt een grote rol vanwege de omvangrijke vraag van consumenten in steden als Amsterdam en Haarlem. In het afgelopen jaar lag de opname op een laag niveau. Het aanbodniveau is met bijna 1 miljoen m² nog wel omvangrijk, maar sluit voor een deel niet aan bij de huidige vraag. Grond is schaars en de aanwezige bedrijventerreinen rond de steden staan onder druk van woonfuncties.

99

Ontwikkelingen aan de vraagzijde Met een opname van ruim 651.000 m² aan bedrijfsruimte beleefde Noord-Holland een mager jaar. Ten opzichte van dezelfde periode in het voorgaande jaar daalde het volume met 13%. Het lagere niveau zien we terug in bijna alle oppervlaktecategorieën. De belangrijkste verklaring hiervoor is het tekort aan geschikt aanbod. Voor veel bedrijven in Noord-Holland die nieuwe huisvesting zoeken, is het beschikbare aanbod niet geschikt. Beschikbare grond is zeer schaars. Alleen in de opnameklasse tussen 5.000 tot 10.000 m² groeide het volume. In deze groep bevinden zich verschillende transacties in de regio Schiphol (Haarlemmermeer) gericht op internationale logistiek. De internationale handel viel kort terug na de Corona-uitbraak, maar heeft zich snel hersteld. De totale opname in de gemeente Haarlemmermeer kwam vorig jaar uit op 159.900 m² en was in lijn met het historisch gemiddelde. Op Schiphol Trade Park in Hoofddorp werden vier logistieke opnames voor nieuwbouw gesloten met een totaal van 36.500 m². In buurgemeente Aalsmeer was de opname met ruim 50.000 m² bovengemiddeld en werden meerdere aan sierteelt gerelateerde opnames geregistreerd. De opname in Amsterdam viel ruim 20.000 m² terug ten opzichte van het historisch gemiddelde. Op Business Park Amsterdam Osdorp werd een tweetal opnames (o.a.

Brocacef) geregistreerd van in totaal ruim 34.000 m² nieuwbouw. De overige opnames in de hoofdstad vonden nagenoeg allemaal plaats in bestaande objecten. In de stad is een groot tekort aan geschikt aanbod. De gemeente wil bovendien veel bedrijfsgronden herbestemmen naar woonfuncties, wat op termijn de markt verder verkrapt en waardoor bedrijven moeten verplaatsen. Haarlem biedt echter nauwelijks vestigingsmogelijkheden voor zoekende bedrijven. Het opnameniveau zakte vorig jaar weg tot 13.100 m². Opmerkelijk veel opnames waren kleinschalig en vonden bijvoorbeeld plaats in bedrijfsverzamelgebouwen. Zaanstad is al jarenlang een overloopbestemming voor Amsterdamse bedrijven. Ook vorig jaar was er veel vraagdynamiek, wat leidde tot een opname van 62.600 m². Een grote opname kwam van Picnic, dat vanuit een distributiecentrum van ruim 23.000 m² delen van Noord-Holland gaat bedienen. De regio Alkmaar kijkt terug op een teleurstellend jaar wat de vraag betreft. In zowel de gemeente Alkmaar als het aangrenzende Heerhugowaard, was het opnamevolume laag. In beide gemeenten daalde het aantal opnames ten opzichte van voorgaande jaren, maar sprong ook het ontbreken van grotere transacties in het oog. Hoorn had een soortgelijke ontwikkeling, al viel de totale opname minder hard terug. Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0

Ontwikkelingen aan de aanbodzijde Ondanks de terugval in de vraag nam het beschikbare aanbod in Noord-Holland flink af. Het aanbodniveau daalde in een jaar tijd met 26% tot 964.200 m². Het aanbod in Amsterdam halveerde bijna in een jaar tijd en vergootte de schaarste die bedrijven ervaren. Ook in Zaanstad nam het aanbod af, met als gevolg dat bedrijven in de regio Amsterdam steeds minder keuzemogelijkheden hebben. Het aanbodvolume in vierkante meters in de Haarlemmermeer bleef gelijk. Toch daalde het aantal objecten in aanbod. In de gemeente kwamen enkele grote objecten op de markt, waaronder het in aanbouw genomen object “Hello World” van bijna 47.000 m² op Schiphol Trade Park. De situatie in Aalsmeer is vergelijkbaar. Begin 2022 steeg het aanbod doordat twee nieuwbouwobjecten van gezamenlijk 38.000 m² op de markt kwamen. Het aanbod in Alkmaar en Heerhugowaard steeg licht. Dat neemt niet weg dat ook in deze regio krapte wordt ervaren. Zo zijn verschillende bedrijven in Alkmaar de laatste jaren verplaatst naar bedrijventerrein Beverkoog als gevolg van herbestemming van bedrijventerreinen naar woonfuncties. Inmiddels is de beschikbare grond op Beverkoog nagenoeg uitgegeven. Nadat het aanbod in een jaar tijd slonk naar 5.400 m², is in Hoorn bijna geen aanbod van bedrijfsruimten in bestaande objecten te vinden.

Ook in het overige deel van de provincie zagen we een forse afname van het aanbod. In een jaar tijd kromp het aanbod met circa 200.000 m² tot 238.900 m².

100

Bron: NVM

Prijsontwikkeling Door het steeds schaarser worden van geschikte bedrijfsruimten in grote delen van de provincie, zijn de prijzen de laatste jaren hard gestegen. De mediaan van de gerealiseerde huurprijzen kwam vorig jaar uit op € 72,-/m². De hoogste huurprijzen liggen rond Schiphol. Ook in Amsterdam zijn gebruikers bereid steeds meer te betalen vanwege de grote krapte. Koopprijzen zijn nog harder gestegen, mede doordat veel beleggers in de stedelijke gebieden diep in de buidel hebben getast om objecten te bemachtigen voor verhuur. De hoge investeringssommen werken vervolgens door in hogere huren.

Paraaf taxateurs

102630/DEF/1.0