Bijlage 3 20220621 Addendum Green Park Aalsmeer.pdf

Ontsluiting van verschillende verkeersmodaliteiten

PAGINA

32

De orthagonale opzet van het polderlandschap bepaalt zonering van de verkaveling en landschappelijke inrichting met watergangen en groenverbindingen

PAGINA

33

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Flexibiliteit

Volumes en verdeling Green Square Business Campus heeft een perfecte korte verbinding met Schiphol. Die nabijheid van de luchthaven is één van de sterke punten van deze nieuwbouwlocatie, maar zij legt ook enkele ruimtelijke beperkingen op. Vanwege de door Schiphol vastgestelde LIB-zones is het niet mogelijk om overal even hoog te bouwen. De uitwerking van dit plan anticipeert op die voorwaarden en voldoet aan gestelde hoogte-eisen.

“ Door de gebouwen te breken, zowel

horizontaal als verticaal, blijft de korrelgrootte op een prettige schaal.”

Met Green Square wordt in het gebied een nieuwe schaal en korrel geïntroduceerd. De grote maat van de blokken wordt opgedeeld in kleinere eenheden waardoor deze gebouwen zich onderscheiden van de logistieke bedrijfsgebouwen en meer passend zijn bij de menselijke schaal.

In het Strategisch Masterplan worden de belangrijkste principes en randvoorwaarden voor Green Square vastgelegd. Het is van belang dat het Strategisch Masterplan geen strak harnas vormt voor toekomstige ontwikkelingen en gebruik, maar dat het flexibiliteit biedt in de verdere uitwerking. Het Strategisch Masterplan vormt een ruimtelijk raamwerk met een aantal duidelijke zones die zijn ingegeven door zowel de landschappelijke onderlegger als door de product-marktcombinaties. De positionering van de Beugelweg vormt daarin een vaststaand gegeven. Per gebied zijn de product-marktcombinaties aangegeven. Het logistieke gebruik met representatieve kantoorvolumes is aan de randen gesitueerd en aan de Middenweg wordt ingezet op een kleinschaliger werkmilieu

Door de gebouwen te breken, zowel horizontaal als verticaal, blijft de korrelgrootte schappelijk en op een prettige schaal. Waar mogelijk wordt flexibel en vrij indeelbaar gebouwd, zodat Green Square ook aantrekkelijk blijft voor toekomstige gebruikers. Uiteraard speelt ook de afzetbaarheid van het programma een grote rol.

met een hoge verblijfskwaliteit. Binnen de verschillende zones aan weerszijden van de Beugelweg is flexibiliteit gewenst. De exacte omvang van kavels zal worden vastgesteld aan de hand van de vragen die uit de markt komen. Het Strategisch Masterplan geeft een beoogde korrel en schaal aan voor gebouwen, alsmede de principes voor maatvoering en positionering van ontsluitingswegen voor zowel gemotoriseerd als langzaam verkeer binnen het gebied. Het Strategisch Masterplan zet in ruimtelijke zin in op een gevarieerd en dynamisch ensemble van gebouwen, dat voorziet in verschillende gebouwhoogtes om te zorgen voor een prettige beleving tussen de gebouwen in. Het LIB vormt het ruimtelijk kader dat de hoogte van gebouwen beïnvloedt.

3.3

Zonering Green Square is ontworpen aan de hand van vijf kernwaarden en drie product-marktcombinaties. Deze opbouw resulteert in een duidelijke zonering die een flexibele invulling van kavels mogelijk maakt, die inspeelt op de wensen van klanten: - De gebouwen zijn georiënteerd op de centraal gelegen Middenweg, het middelpunt van het plangebied. Aan deze weg komen de functies die het meeste publiek trekken, en die hier duidelijk zichtbaar zijn voor passanten, bezoekers en andere gebruikers. - Vlak daarachter komt de bedrijvigheid van de maakindustrie en de centrale parkeervoorziening. Vanuit hier zijn alle bestemmingen met een korte wandeling te bereiken, waardoor de autoverplaatsingen ín het gebied geminimaliseerd worden. - Aan de randen van de gebiedsontwikkeling zijn de logistieke kavels geprojecteerd. Deze bedrijven en kavels kennen een intensiever gebruik, met vrachtwagens voor transport en distributie. Door deze zones van elkaar te scheiden, mengen vrachtverkeer en leveranciers zich niet met langzaam rijdend verkeer of wandelende bezoekers. Veiligheid staat daarbij voorop.

Functiemix: kleinschalig en gemengd aan de Middenweg, grote korrelgrootte en monofunctioneel aan de randen. Schaalbeleving en korrelgrootte: kleinschalig aan de Middenweg, grootschalig aan de randen

Flexibiliteit binnen het Masterplan

PAGINA

34

PAGINA

35

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Stedenbouwkundig model en programma (indicatief)

ca. 16.500 m2 BVO logistiek

Green Square Hotspot

ca. 37.000 m2 BVO logistiek

ca. 15.540 m2 BVO light industry ca. 7.560 m2 BVO parkeren

Centraal in de Strip ligt de Hotspot, het dynamische zwaartepunt van het plangebied waar voorzieningen samenkomen die ontmoeting en interactie centraal stellen. De Hotspot kenmerkt zich door een concentratie van publiekstrekkende functies en horecagelegenheden. Transparante gebouwplinten zorgen ervoor dat de voorzieningen in de gebouwen naadloos aansluiten op de mooi ontworpen openbare ruimte, die zich doorzet tot aan het water en daar overgaat in de Strip langs het water. Dit is de aangewezen locatie om ‘s ochtends voor je werk een kop koffie te halen, of om ‘s middags te genieten van een broodje op het terras.

ca. 450 m2 BVO paviljoen

ca. 14.430 m2 BVO parkeren ca. 10.220 m2 BVO light industry

ca. 14.920 m2 BVO short stay incl.hotspot

ca. 10.100 m2 BVO kennis & innovatie

De Hotspot vormt ook de verbinding met het openbaar vervoer en de mobiliteitshub, waar je de auto parkeert en de fiets of de deelauto ophaalt. Een brug over de Middentocht faciliteert dat deze voorzieningen ook gebruikt kunnen worden door gebruikers en bezoekers van het zuidelijk deel van de Campus. Een bijzondere architectuur zorgt ervoor dat de Hotspot opvallend aanwezig is in de omgeving en dat deze vanuit verschillende standpunten zichtbaar is. De openbare ruimte van de Hotspot is multifunctioneel inzetbaar voor zowel horeca en terrasfuncties, als voor kleinschalige evenementen zoals een markt of bedrijfsevent.

ca. 9.560 m2 BVO home, gift & garden

ca. 14.630 m2 BVO hotel

ca. 13.490 m2 BVO kantoor

ca. 24.000 m2 BVO logistiek

ca. 25.000 m2 BVO hotel ca. 7.500 m2 BVO diensten, hospitality

Laadvermogen stedenbouwkundig model rekening houdend met maximale LIB-hoogtes

PAGINA

36

P

ca. 7.000 m2 BVO sport medisch centrum

ca. 20.000 m2 BVO parkeren

hotel hotspot, short stay kennis & innovatie home, gift & garden light industry (opslag / laboratoria) light industry (werkruimten incl. showrooms) kantoor langs N201 paviljoen en hotspot logistiek (hal) logistiek (werkruimten) parkeren sport medisch centrum diensten, hospitality

PAGINA

36

Ligging Green Square Hotspot

PAGINA

37

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

PAGINA

38

PAGINA

39

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Home Gift & Garden Cluster Het centraal op de Campus aan De Strip gelegen gebouw voor de Home Gift & Garden showrooms heeft aan de buitenzijde een uitgesproken en herkenbare uitstraling. Binnen ligt een atrium met open trappen, met daaraan grenzend de verschillende showrooms. In één oogopslag krijgen bezoekers een goed overzicht van het aanwezige aanbod. Het atrium stimuleert de levendigheid in het gebouw, en met een omvangrijke begane grond stelt het gebouw de verschillende gebruikers in staat om voorzieningen slim met elkaar te delen.

Campus Zuid inclusief kantorenstrook N201 De Green Square Campus strekt zich ook uit ten zuiden van de Middenweg. Het nieuwe 500 kamers tellende hotel, ontworpen met een knipoog naar het voormalig kassengebied, is beeldbepalend voor dit deel van de Campus. Naast het hotel liggen twee kavels geschikt voor diverse functies waaronder horeca, kennis & innovatie, leisure, retail, of een sport medisch centrum. Net als in het noordelijk deel van de Campus is het parkeren in dit gebied centraal georganiseerd. Gebruikers en bezoekers van de bestemmingen in dit gebied maken gebruik van de goed bereikbare grootschalige parkeervoorziening.

Op de begane grond heeft het gebouw een transparante plint met verschillende toegangen waardoor het gebouw de mogelijkheid biedt om zowel van binnen- als van buitenaf te worden betreden. Het Home Gift en Garden Cluster neemt met zijn ligging aan het Zwanenwater een bijzondere plek in binnen Green Square. Het gebouw vormt letterlijk het eerste gebouw komende vanuit de zijde van de Machineweg en wordt gekenmerkt door een uitgesproken karakter dat reageert op het Zwanenwater. Er wordt ingezet op een aantrekkelijke plint, een markante entree, en terugspringende balkons die ruimte bieden om het thema groen en activiteit ook hier zichtbaar te maken.

Om een goede connectie te maken tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de Campus is het belangrijk dat er een goed functionerende langzaam verkeersverbinding tussen de beide delen tot stand komt. Deze verbinding sluit aan op de OV-faciliteiten aan de Middenweg zodat werknemers en bezoekers van het gebied zich eenvoudig te voet door het gebied kunnen bewegen. De langzaam verkeersverbinding is ook voor de gasten van het hotel van belang. Het aanwezig zijn van een duidelijke en veilige route stimuleert het bezoek en gebruik van de diversiteit aan functies in De Strip. De route wordt goed verlicht en groen aangekleed. Als “tegenhanger” van de Hotspot aan de overzijde, wordt er aan de Middenweg naast het hotel ook een groene ruimte met verblijfskwaliteit gerealiseerd.

Ligging Home Gift and Garden Cluster

Tot het grondgebied van Green Square Business Campus behoort ook het aan de oostzijde van de N201 gelegen smalle kantoorkavel. Door de prominente ligging aan (de afrit van) de N201 is het een zichtlocatie die mede bepalend is voor de uitstraling van de Campus. Extra aandacht voor de beeldkwaliteit van dit gebouw is dan ook gewenst. Het parkeren voor de kantoorgebruikers vindt plaats in een gebouwde parkeervoorziening direct grenzend aan het kantoor.

“ Nader marktonderzoek geeft inzicht in de huisvestingsvereisten van toekomstige gebruikers van Green Square.”

PAGINA

40

Flexibiliteit binnen het Masterplan

Kijkend vanaf het Zwanenwater in de richting van het Home Gift Garden Cluster

PAGINA

41

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Logistiek 20.000+P b.k. dakrand

Maakindustrie

16.000 +P b.k. vloer

support office (LI)

12.000 +P

12.000 +P

b.k. vloer

In de tweede lijn, tussen de logistieke gebouwen en de gebouwen aan de Middentocht, ligt een zone die zich richt op gebruikers die actief zijn in de maakindustrie. De gebouwen in deze zone spelen in op de specifieke behoeften van hun gebruikers. Zij herbergen enerzijds bedrijfsruimten met een royale vrije hoogte die flexibel is in te delen, waardoor er verschillende indelingsmogelijkheden zijn. Anderzijds vervullen deze gebouwen ook de behoefte aan een representatief deel dat als verlengstuk van de hal fungeert. Deze zone wordt gekenmerkt door twee gezichten. Aan de noordzijde (aan de Beugelweg) ligt de nadruk op bereikbaarheid en toegankelijkheid van de hallen. Een aparte strook tussen de Beugelweg en de hallen in, biedt opstelruimte aan de voertuigen die de hallen bevoorraden, zonder dat zij daarbij de Beugelweg hinderen. De voorzijde van de zone, die grenst aan de ontsluitingsroute van het middengebied, heeft een representatiever karakter. Hier liggen ook de formele entrees van het ondersteunend programma van de hallen. Aan deze zijde kunnen de hallen een displayfunctie krijgen die inzicht geven in de activiteiten van de verschillende gebruikers. Deze uitstraling zet zich door op de korte zijden van de zone die zich richten op de N201 en op het Zwanenwater. De gebouwtypologie van de maakindustrie kenmerkt zich door veelzijdigheid.

De vloeren in deze gebouwen kunnen worden gebruikt als werkplaats, opslag, kantoorruimte, showroom of laboratorium. Door een modulaire opbouw zijn de functionaliteit en flexibiliteit van deze gebouwen groot, waardoor kleinere en grotere bedrijven, werkzaam in diverse (kennisintensieve) segmenten, zich hier kunnen vestigen. De representatieve uitstraling en de ligging nabij verblijfsfuncties in De Strip maken deze gebouwen ook ideaal voor de ontvangst van klanten.

Ligging Maakindustrie

PAGINA

42

8000 +P b.k. vloer

b.k. vloer

light industry (LI) 6.000 +P b.k. vloer

4.000 +P b.k. vloer

light industry (LI)

PEIL =0 b.k. vloer

Doorsnede Schaal 1:200

Gebouwtypologie

Representatieve koppen - light industry

OHD

De logistieke kavels liggen aan de randen van het plangebied, daar waar zwaarder wegverkeer ongehinderd de logistieke gebouwen kan bereiken. De dynamische (verkeers)zone van de logistieke kavels grenst aan de nieuwe Beugelweg, waardoor er een rustige kant ontstaat aan de zijde van de woonbebouwing aan de Aalsmeerderweg. De logistieke gebouwen die grenzen aan de Beugelweg hebben een royaal voorterrein waardoor DCD Aalsmeer het profiel van de Beugelweg ook ruimtelijk aanvoelt. opdrachtgever:

Green Square Development V.O.F.

projectnummer: omschrijving: fase:

2021005 Terreinplan_Middenstuk Schetsontwerp

formaat: schaal: getekend door: datum: gewijzigd:

A0 1:200 & 1:500 RRO 15-05-2021

Uitstraling en samenhang De logistieke gebouwen worden uitgewerkt op een manier zodat ze aanS011 sluiten en een bijdrage leveren aan de identiteit van Green Square als geheel. Voor de logistieke gebouwen gelden een aantal basisprincipes. Zo worden keuzes ten aanzien van de uitstraling gekoppeld aan het schaalniveau waarop de gebouwen zichtbaar zijn. Gevels die zichtbaar zijn vanaf de N201 vragen om een andere benadering dan gevels die vanuit de aansluitende woonbuurten worden ervaren. Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen wat op grote schaal wordt ervaren, en wat bezoekers en gebruikers ervaren op de kleine schaal. Vanwege de verschillende functionaliteiten in het gebied wordt gezocht naar samenhang in uitstraling. Voor Green Square staat het creëren van een hoogwaardig en duurzaam werkmilieu centraal. Dit betekent dat thema's die gelden voor het middengebied ook van toepassing zijn op de logistieke gebouwen. Dat betekent onder andere eenduidigheid in vormentaal maar ook in materiaalgebruik. tekeningnummer:

rev.

Schijfstraat 12, 5061 KB Oisterwijk | T:013 202 19 00 E:hello@quadrant4.nl | I:www.quadrant4.nl

Ligging Logistiek

Hoofdkantoor N201 Vanaf de N201 zal een deel van de logistieke gebouwen goed zichtbaar zijn tijdens het voorbijrijden. Overdag en 's avonds. In het masterplan is dan ook de keuze gemaakt om aan deze zijde in te zetten op zichtbaarheid en herkenbaarheid, en functies die dit kunnen ondersteunen. Deze gebouwen spelen een belangrijke rol hoe de identiteit van Green Square wordt aangenomen. In de uitstraling wordt dan ook gezocht naar een uitstraling die past bij het hoogwaardige karakter van Green Square, en tegelijkertijd uitdrukking geeft aan het ondernemerschap van de gebruikers. Duurzaam Ook op het vlak van duurzaamheid wordt samenhang gezocht bij de rest van het gebied. De logistieke gebouwen kunnen niet achterblijven en zijn een onderdeel van het totale duurzaamheidsconcept van de gebiedsontwikkeling. De logistieke gebouwen stralen dat ook uit. Zichtbaar groen op bijvoorbeeld gevels en / of daken maken kenbaar dat duurzaamheid hier een belangrijk thema is. De enorme dakoppervlaktes op de logistieke gebouwen lenen zich bij uitstek voor het versterken van de biodiversiteit en het beperken van energieconsumptie door o.a. het gebruik van PV cellen op de daken.

PAGINA

43

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Gebiedsdoorsnedes

B

A

A

Doorsnede AA

B

Doorsnede BB

PAGINA

44

PAGINA

45

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

3.4

Routes en wegprofielen

Functioneel en recreatief gebruik

Green Square Business Campus wordt gekenmerkt door verschillende routes en wegprofielen binnen het gebied. De uitstraling en beleving worden mede bepaald door de functionaliteit van de route of het wegprofiel. Binnen het plangebied zijn hierin verschillende gradaties aan te brengen.

Binnen het gebruik van de routes binnen Green Square Business Campus wordt onderscheid gemaakt tussen functioneel en recreatief gebruik. Logistiek gebruik vindt zoveel mogelijk plaats in de buitenring, het hart van de campus is zoveel mogelijk ingericht voor ontmoeting en verblijf.

De Beugelweg staat in het teken van functionaliteit. Omdat de Beugelweg een groot deel van het logistieke gebied aan de Noordzijde bedient, staan veiligheid en functionaliteit hier voorop. Verder naar het zuiden, richting de Middenweg, verschuift het accent naar verblijfskwaliteit, en wordt gemotoriseerd verkeer ondergeschikt. Binnen het gevarieerde werkmilieu van de maakindustrie en de gebouwen aan de Middentocht ligt de focus op de verplaatsing van gebruikers en bezoekers van het gebied. In de ontsluitingsstraat achter de Strip verandert het concept in een voertuig-te-gast-strategie waarbij de voertuigbewegingen worden beperkt en met name worden ingezet voor noodzakelijke bewegingen voor laden- en lossen, verhuisbewegingen of incidentele calamiteiten. Vanuit de ontsluitingsstraat lopen verschillende tussenstraatjes (Stegen) naar de Strip aan het water van de Middenweg. Deze zones zijn autovrij en alleen toegankelijk voor voetgangers. Het accent ligt hier op groene verblijfskwaliteit.

- De Middenweg wordt de belangrijkste verbinding van west naar oost, vanaf deze weg is de Beugelweg middels een rotonde goed bereikbaar. Groot vrachtverkeer maakt gebruik van deze grote Beugelweg.

Er is een uitwerking gemaakt van verschillende dwarsprofielen die inzicht geven in hoe de verschillende deelgebieden van Green Square Business Campus daadwerkelijk vorm kunnen krijgen. Deze profielen dienen als principes voor het toekomstige inrichtingsplan voor de openbare ruimte. NB: daar aan de zuidzijde van de Middenweg de wegprofielen al zijn bepaald en grotendeels ook al zijn aangelegd zijn deze profielen niet meer specifiek opgenomen in het Masterplan.

- De noordzijde van de Beugelweg geeft toegang tot de mobiliteitshub en centrale parkeergarage. In de noordelijke Stegen en in de ontsluitingsstraat achter De Strip is een eenrichtingsroute voor incidenteel laden en lossen voorzien. Deze straten worden ingericht als auto-te gast-straten. - Er zijn vrij liggende fietsroutes langs de Middenweg en het Jac. Stammespark. In de ontsluitingsstraat achter De Strip, gekoppeld aan de mobiliteitshub, zijn deelfietsen en -auto’s beschikbaar. - De inrichting langs het Zwanenwater wordt gekoppeld aan de inrichting van het Jac. Stammespark. In het Zwanenwater wordt middels drijvende eilanden en een recreatief vlonderpad een aantrekkelijke route voorzien die de Campus verbindt met Oranjewijk. Ook ontstaan er aantrekkelijke vlonderroutes en uitkijkplekken aan de zonnige Middentocht, die het visitekaartje van Green Square Business Park vormen. - De Hotspot aan de Middentocht en de Hotspot aan het Zwanenwater zijn middels deze aantrekkelijke vlonderroute met elkaar verbonden. - Parkeerterreinen aan de noordzijde van het gebied worden zo groen mogelijk ingericht met een half-open verband en groenstructuur met bomen tussen de parkeerplaatsen.

“ Veilige routes in een groene

setting, rekening houdend met functionaliteit en verblijfskwaliteit ”

PAGINA

46

PAGINA

47

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

De Promenade Het visitekaartje van Green Square Business Campus is de Promenade, een groene, representatieve voorzijde van de Campus aan de Middentocht. Het profiel is volledig verkeersvrij en is hiermee de ultieme zonnige verblijfsplek voor gebruikers van de campus, bezoekers en omwonenden. - De Promenade heeft een ultieme groene uitstraling langs de natuurvriendelijke oever van de Middentocht. - Aan de Middentocht is een wandelroute gekoppeld in de vorm van houten vlonders die een vriendelijk en duurzaam karakter geven aan Green Square. Op plekken waar bebouwing meer richting het water komt worden vlonders verbreed en ontstaan op sommige plekken rust- en ontmoetingsruimtes. - De vlonders en houten elementen geven toegang tot het water, met af en toe lagere delen waardoor de beleving van het water wordt vergroot. - De brug over de Middentocht die verbinding legt tussen de Campus en het nieuwe hotel aan de zuidzijde van de Middenweg, is meer dan een verbinding. het dient ook als verblijfsplek, gekoppeld aan de Green Square Hotspot. - Natuurvriendelijke oevers met een weelderige rietbeplanting die water zuiverend werkt, biedt tevens plek aan veel vogelsoorten en insecten. - Het pleintje bij de Hotspot aan de Middentocht is multifunctioneel inzetbaar. Op de hoek van de hotspot ontstaat de perfecte, zonnige ruimte voor de plaatsing van een terras gekoppeld aan het water.

De open ruimte naast de Hotspot wordt ingericht als pleinruimte waar kleinschalige, tijdelijke evenementen zoals marktjes of een bedrijfsevent kunnen plaatsvinden. - Middels open watergoten ontstaat verbinding tussen de verderop gelegen ontsluitingsroute middengebied en de Middentocht.

Profiel Promenade

PAGINA

48

Zichtbare hotspot verbonden door middel van een wandelroute via de rotonde

PAGINA

49

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Fiets- en wandelroute middengebied Een dynamische straat met een afwisselend beeld van volumes in diepte en hoogte, dat is de Tussenstraat. De straat biedt een asymmetrisch beeld met aan de noordzijde gebouwen van de Maakindustrie en de mobiliteitshub, en aan de zuidzijde bebouwing van de Strip. Deze tweezijdigheid van bedrijven en entrees zorgt voor een divers en speels beeld. - In deze straat mengen zich de diverse verkeersstromen binnen één profiel. Door de toepassing van eenzelfde verharding van gevel tot gevel (één tapijt) ontstaat een uniform beeld waar fietser en voetganger zich veilig voelen. - De straat wordt ingericht als een auto-te-gast-straat waar (binnen venstertijden) geladen en gelost kan worden. - De breedte van de straat varieert van circa 14,5 meter, met op plekken een uitsparing van de bebouwing, tot 17,5 meter. - Het asymmetrische profiel in bebouwing wordt benadrukt door de invulling van de openbare ruimte; aan de noordzijde staat de bebouwing met zijn voeten in het groen terwijl aan de zuidzijde de Strip wordt begeleidt door een doorgaand voetpad. - Door de toepassing van plantvakken in een alternerend principe wordt voorkomen dat de autoroute een rechte lijn is van A naar B. - Afwisselende lengtes en breedtes van plantvakken hebben soms brede randen waar zitplekken ontstaan die richting de entrees van de bebouwing kijken.

De zuidelijke plantvakken in de straat zijn lager gelegen waar water in opgevangen kan worden en waar waterbestendige beplanting wordt toegepast. Vanuit deze watertuinen wordt het water zichtbaar afgevoerd middels open goten die in verbinding staan met de Stegen. - Incidenteel ontstaan er plekken voor het laden en lossen. Deze tijdelijke parkeerplekken zullen uitgevoerd worden in een halfopen verharding waar gras in kan groeien, hiermee wordt het groene beeld van de straat vergroot. Op dezelfde open verharding is af en toe plek voor deelfietsen die voor iedereen beschikbaar zijn. - Aan de noordzijde van deze straat (de zuidgevel) ontstaat ruimte om verticale gevelbeplanting toe te passen die de bebouwing van de Maakindustrie en parkeergarage verzacht. Het asymmetrisch beeld van de straat wordt hiermee bevestigd.

Profiel route middengebied smal en breed

PAGINA

50

PAGINA

51

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

De Stegen en toegangstraat hotel In de Stegen wordt onderscheidt gemaakt tussen de noordelijke Stegen die tevens in een bevoorradingsroute voorzien en de zuidelijke Stegen, die enkel gericht zijn op voetgangers en fietsers. - De toegangsstraat richting het hotel en de expeditie-stegen hebben een rijloper van 4 meter, waarin een kleine Beugelweg is gesitueerd als eenrichtingsroute en die plek biedt aan kleine vrachtwagens. Op één of twee plekken wordt een laad- en losplek voorzien langs de gevel, waardoor de rijloper niet wordt geblokkeerd tijdens bevoorrading. Deze plekken worden, net als in de Tussenstraat, uitgevoerd in een half-open verband met gras zodat het groene beeld in de straat wordt vergroot. - De voetgangersstegen worden in hoofdlijn ingericht voor voetgangers. Hier is geen autoverkeer nodig, waardoor het profiel zo groen mogelijk kan worden ingericht met op een enkele plek ruimte voor zitten en ontmoeting.

Toegangsstraat hotel

- Net als in de Tussenstraat biedt ook in de Stegen een alternerend principe van verschillende formaten plantvakken een speels beeld in de openbare ruimte. - Aan de meer schaduwrijke westzijde van de profielen is plek voor gevelbeplanting en aan de oostzijde is plek voor het planten van bomen in een divers sortiment. - Centraal in de profielen is plek voor een zichtbare watergoot, waar water vanuit de Tussenstraat en het zuidelijk gelegen gebied wordt opgevangen en wordt begeleidt richting de Middentocht. Bij entrees en bevoorradingsplekken wordt deze watergoot middels een rooster overdekt. - Tegenover de entree van het hotel ligt het toekomstige bouwblok aan de oostzijde iets terug uit de rooilijn, zodat hier meer ruimte ontstaat. Hotelgasten, bezoekers en passanten kunnen hier elkaar ontmoeten en verblijven in een groen en kleinschalig voorpleintje.

Profiel steeg expeditie

PAGINA

Profiel steeg voetgangers

52

Steeg ontsluitingsstraat middengebied - promenade

PAGINA

53

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

De Beugelweg De belangrijkste logistieke verbinding op de Green Square Business Campus is de Beugelweg. Deze zorgt ervoor dat zwaar verkeer volledig buiten het hart van de groene Campus zijn plek vindt. - De Beugelweg wordt begeleid met een laanstructuur van een divers sortiment bomen, van inheemse soorten. - Een groene buffer van 4 meter breed tussen de Beugelweg en de logistieke kavels aan de noordzijde is ingericht met een opgaande en robuuste beplanting. - Vanaf de Beugelweg kunnen bezoekers via een schuine band de gebouwen van de Maakindustrie benaderen. Langs de gevel is hier plek voor laden en lossen, en is er een vrije ruimte waar gereden, gewandeld en gefietst kan worden (shared space principe). - Langs gedeelten van de gevel zijn groene randen gesitueerd van 3 meter breed, waarin een opgaande en robuuste beplanting wordt toegepast. - Op plekken waar geen entrees of bevoorrading plaatsvindt is ruimte voor meer vergroening in de vorm van brede plantvakken met bomen. Tussen deze plantvakken en het groen langs de gevel is een doorgaande wandelverbinding gesitueerd van 1,5 meter breed. Hiermee kunnen gebruikers van de bedrijven zich altijd veilig door het gebied begeven.

Profiel Beugelweg

PAGINA

54

PAGINA

55

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Het Zwanenwater

Profiel Zwanenwater

Aan de oever van het Zwanenwater tussen Green Square Business Campus en Oranjewijk ligt een recreatieve Hotspot. Het is een attractieve plek waar bedrijvigheid en buurt samenkomen in een natuurlijke en parkachtige omgeving.

- Middels houten vlonders kan er een wandelroute ontstaan over het Zwanenwater, die uitzicht en beleving biedt aan de verschillende eilanden en tevens een openbare route mogelijk maakt van de Campus naar Oranjewijk via het Jac. Stammespark.

- De oevers van het Zwanenwater vormen een groene en representatieve zijde van Green Square. Aan de westzijde van de Beugelweg hoeft geen plek te zijn voor laden en lossen zodat het profiel hier optimaal kan worden vergroend en de bebouwing aan het Zwanenwater aan een prettige, groene ruimte komt te liggen.

- De waterverbinding tussen het Zwanenwater en de Middentocht, via een duikerdam of brug, dient nog nader te worden onderzocht.

- Aan de oostzijde van de Beugelweg ligt een groene wandelpromenade, die optimaal verbinding zoekt met het Jac. Stammespark. Een wandelverbinding met plek voor spel en sport kan hier gecombineerd worden met zit- en ontmoetingsplekken aan het water. - Alternerende plantvakken bieden plek aan veel groen, bomen en zitplekken die uitkijken op het Zwanenwater. - De recreatieve Hotspot aan het Zwanenwater wordt een aantrekkelijke ontmoetingsplek met terras op het water in de vorm van een houten dek. - Het open water van het Zwanenwater wordt aantrekkelijker gemaakt door het toevoegen van natuurvriendelijke oevers met een weelderige (water zuiverende) rietbeplanting die plek biedt aan veel vogelsoorten en insecten. - Ook in het Zwanenwater zelf wordt middels het toevoegen van drijvende boomeilanden een divers landschap gecreëerd dat past bij het karakter van het polderlandschap.

PAGINA

56

Het Jac. Stammespark De groenblauwe buffer tussen het bedrijvenpark en de woonwijk Oosteinde zal getransformeerd worden tot een zone waar bewoners van Aalsmeer en de ondernemers van de Campus kunnen wandelen en recreëren. Door de sporthal `De Bloemhof’ onderdeel te maken van het Jac. Stammespark ontstaat er in deze zone ruimte voor sporten in de openlucht en in de sporthal. Met een subsidie van de `Stichting Leefomgeving Schiphol’ is een extra impuls gegeven aan de inrichting van deze zone. Het buitenterrein van `De Bloemhof’ wordt getransformeerd tot een sport- en speelplein. Nieuwe openbaar toegankelijke sportvelden voor onder andere beachhandbal en basketbal, fitnesstoestellen en een buitenterras bieden volop ruimte voor sporten en ontmoeten. Het sportplein wordt middels een wandelroute verbonden met het Zwanenwater. De route wordt geflankeerd door water en met groen ingerichte grondlichamen, waaraan diverse speel- en zitplekken worden aangebracht. Voor de inrichting van het groen is gekozen voor veel kleur en bloemen.

PAGINA

57

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Beeldkwaliteit

3.5

De beeldkwaliteit van Green Square vormt een belangrijk onderdeel in de uitstraling van dit bijzondere gebied. Er wordt gestreefd naar een uniforme en herkenbare uitstraling waarmee Green Square zich herkenbaar onderscheidt ten opzichte van haar omgeving. Met Green Square worden nieuwe kwalitatieve toevoegingen gedaan die zijn gericht op het creëren van een duurzame werk- en verblijfsomgeving. De beeldkwaliteit is dan ook gericht op het ondersteunen en versterken van het hoogwaardige karakter van dit gebied dat bestaat uit drie verschillende product-markt-combinaties. Door de verschillende schaal en functies van gebouwen gaan er vanzelf verschillen ontstaan in uitstraling. Daarom is het van belang om gericht op een aantal thema’s juist de samenhang te zoeken.

Verfijning ­korrelgroote

Verschil tussen plint & bovenbouw

Herkenbare entrees

Groene daken & dakterrassen

Pv panelen op dak

Relatie binnen buiten

Voor de beeldkwaliteit van Green Square gelden eenvoudige richtlijnen waarbij we drie perspectieven centraal stellen: ten eerste het perspectief van voertuigen die langs het gebied rijden, ten tweede de beleving van voetgangers en fietsers op maaiveldniveau, en ten derde de specifieke uitstraling van voorruimtes die gekoppeld zijn aan de logistieke gebouwen. - De gebouwen aan de N201 maken een sterk gebaar naar de op hoogte gelegen N-weg. - De gebouwen aan en rondom de voetgangerspromenade aan de Middenweg hebben een aantrekkelijke korrelgrootte in combinatie met een aansprekende architectuur. - Gebouwen langs de toegangsroutes zijn voorzien van duidelijke entreegebieden en een open en transparante plint met entrees. - De logistieke gebouwen worden zo ingedeeld dat gevels aan de publiekszijde bij voorkeur entrees, ramen en kantoorfuncties laten zien. - Het dak speelt een rol als plek voor waterberging, energieopwekking en (incidenteel) als balkon of buitenruimte voor medewerkers en bezoekers, waarop zelfs sport/spel gerealiseerd wordt. - Groen vormt een terugkerend element in gevels en daken en zorgt voor samenhang tussen de verschillende marktcombinaties.

Ter bewaking van een samenhangende beeldkwaliteit van de gebouwen in Green Square Business Campus zal na vaststelling van het Strategisch Masterplan door GPAG en Green Square Development VOF in samenwerking met gemeente Aalsmeer nog een separaat plan worden opgesteld voor de beeldkwaliteit. Dit beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor het Q-team bij de beoordeling van ontwikkelingsplannen op de Campus. Categorieën van beeldkwaliteit: 1. Zichtlocaties richting doorgaande wegen, 2. Voetgangerslijnen met gebouwplinten en entrees en 3. Voorzones en ontsluiting van de logistieke complexen

PAGINA

58

PAGINA

59

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

H4 4 Klaar voor de toekomst 4.1 Circulair gebouwde omgeving 4.2 Aantrekkelijk groen landschap 4.3 Duurzame mobiliteit 4.4 Duurzaam energiesysteem 4.5 Circulaire gebruiksfase 4.6 Circulair landschap Circulariteit Water Biodiversiteit

Klaar voor de toekomst Duurzaamheid en circulariteit in Green Square PAGINA

60

62 63 64 65 66 67 68 69 70 71

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Circulair gebouwde omgeving

Klaar voor de toekomst

Duurzaamheid en circulariteit in Green Square In dit hoofdstuk is beschreven op welke wijze Green Square Business Campus invulling geeft aan de kernwaarde duurzaamheid. Aan de basis van dit hoofdstuk ligt een onderzoeksrapport van Metabolic dat gezamenlijk in opdracht is gegeven door de gemeente Aalsmeer, GPAG en de VOF. In dit rapport zijn de verschillende pijlers van circulariteit onderzocht voor Green Square, en is aangegeven hoe deze kunnen bijdragen aan een toekomstbestendig gebied. Kansen voor het integreren van duurzaamheid en circulariteit zijn geïdentificeerd en vertaald naar concrete interventies, maatregelen en ambities voor de fysieke en sociale omgeving. Hiervoor is het ontwikkelingsplan geanalyseerd en de bevindingen zijn uitgewerkt aan de hand van een aantal thema’s.

4

De ambities voor een aantrekkelijk groen landschap en een circulair gebouwde openbare ruimte zijn in paragraaf 4.6. reeds vertaald in een eerste uitwerking. Naarmate de planontwikkeling vordert zullen ook de overige geformuleerde ambities worden geconcretiseerd.

Pilot project circulaire gebiedsontwikkeling Green Square Business Campus is vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gekozen als één van de drie pilotprojecten in het kader van een leernetwerk circulaire gebiedsontwikkeling. Het leernetwerk is opgericht om samen beter inzicht te krijgen in de aanpak en best practices voor circulaire gebiedsontwikkeling. Op basis hiervan wordt input geformuleerd voor het nieuwe handboek Circulaire Gebiedsontwikkeling dat het Ministerie en Metabolic zomer 2021 presenteren.

In het circulair ontwerp van Green Square wordt de milieu-impact van de materialen in zowel de openbare ruimte als de bebouwing geminimaliseerd. We dagen onszelf en de gebruikers uit om een MilieuPrestatie Gebouwen-score van minimaal 5% onder marktgemiddelde te bereiken, en moedigen hen aan om de ‘losmaakbaarheid’ van materialen en levensduurverlenging mee te nemen in de bouw. Voor de gebouwen aan De Strip en de gebouwen/gevels aan de straatzijde wordt het gebruik gestimuleerd van materialen met een zo laag mogelijke milieu-impact, bij voorkeur bio-based en hergebruikte materialen. Zo dragen zij op een duurzame manier bij aan de kwaliteit en de uitstraling van het gebied. Ambities - Reductie van de milieu-impact van materialen. Minimaal 5% betere Milieu Prestatie Gebouwen-score dan marktgemiddelde, de wijze waarop de betere score behaald wordt is vrij. - Voor logistieke gebouwen wordt gestreefd naar BREEAM 4 sterren. - Losmaakbaarheid en levensduurverlenging worden meegenomen in bouwplannen. - Inzet op een materialenpaspoort voor alle gebouwen. Nader te onderzoeken Van de onderstaande interventies worden de toepasbaarheid, de haalbaarheid en de toegevoegde waarde nog nader onderzocht: - Circulaire openbare ruimte en infrastructuur met inzet van circulaire en bio-based materialen, in zowel verharding als straatmeubilair (zie paragraaf 4.6). - Waterbesparende technologieën.

- Verder onderzoek naar de haalbaarheid van waterbesparende technologieën om de waterconsumptie te verbeteren ten opzichte van de baseline prestatie. - Regen- en grijswater kan worden hergebruikt voor niet-drinkwater gebruiksdoelen (toiletten, douches). - Regenwateropslag onder de grond in grote reservoirs kan worden gerealiseerd op kavels of in de openbare ruimte. - In een aantal gebouwen (bijv. paviljoen aan Zwanenwater ) kan de toepassing van zoveel mogelijk secundaire (houtbouw) en/of bio-based materialen gestimuleerd worden.

Voorgenomen interventies - Door gedeelde faciliteiten worden gebouwen optimaal en duurzaam benut. - Een circulaire infrastructuur, met name voor de voet- en fietsinfrastructuur. - Circulair straatmeubilair van bio-based en hergebruikte materialen. - Reductie van de milieu-impact van materialen - MilieuPrestatie Gebouwen-score ligt minimaal 5% lager dan het marktgemiddelde (maakindustrie en De Strip) - Stimuleren van bio-based/houtbouw van aantal gebouwen (bijv. paviljoen aan Zwanenwater)

4.1

“ Een circulair gebied gaat veel verder Overzicht van (zichtbare) duurzaamheidsmaatregelen

PAGINA

62

dan alleen de fysieke bebouwing en de aanwezige materiaalstromen.”

PAGINA

63

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

4.2

Aantrekkelijk groen landschap

Duurzame mobiliteit

Een belangrijk thema in Green Square Business Campus is een aantrekkelijk groen landschap. Er wordt fors ingezet op een integraal ontwerp van de openbare ruimte op gebieds- en gebouwniveau om het gebied een groen en circulair karakter te geven. Menselijk welzijn en ecologische functies worden zo gestimuleerd. Het vele groen in de wijk heeft een dubbele functie: het verbetert zowel de klimaatbestendigheid als de verblijfskwaliteit. Daken worden multifunctioneel gebruikt.

Green Square omarmt vernieuwende vormen van mobiliteit en draagt daarmee bij aan minder energieverbruik en CO2-uitstoot, en meer lichamelijke beweging voor werknemers. Het ambitieniveau is hoog, aangezien mobiliteit een belangrijke component is voor de positionering van het gebied. De concrete maatregelen volgen in de verdere uitwerking van de mobiliteitsambitie.

Een eerste uitwerking van het groene landschap voor Green Square Business Campus is opgenomen in paragraaf 4.6. Ambities - Groene daken al dan niet in combinatie met zonnepanelen. - Integraal ontwerp en aanleg van natuur en water. - De openbare ruimte vormgeven als proeftuin, als experiment en als onderdeel van het werklandschap. - Lokale voedselproductie (fruitbomen in openbare ruimte en voedseltuin op parkeergarage). - Biodiversiteit laten beleven met educatie en experimentatie Nader te onderzoeken - Het is de vraag of groene daken en zonnepanelen samen te realiseren zijn op grote dakoppervlakten (i.v.m. dakbelasting). - De mogelijkheden voor de combinatie van groene daken met een voedseltuin en sport- en spelfaciliteiten op de parkeergarage verdienen een nadere uitwerking.

PAGINA

64

Ambities - Goede connectie met openbaar vervoer. - Implementatie fiets-, scooter- en carsharing programma’s. - Aantrekkelijke openbare ruimte voor fietsers en wandelaars. - Stimulans elektrisch rijden door aanbod van genoeg laadpalen Voorgenomen interventies - Doorlaatbare bestrating waarbij rekening wordt gehouden met de opvang, buffering, hergebruik en/of infiltratie van hemelwater. - In de gebouwde omgeving worden waar mogelijk groene daken en gevels toegepast. - Door minder verharding, meer groen en slim materiaalgebruik op gebouwniveau worden hitte-effecten verminderd en wordt een bijdrage geleverd aan klimaatadaptatie. - Een aaneengesloten groene ruimte en groene verblijfsplekken maken van Green Square een aangename verblijfsruimte. - Nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien van habitatelementen voor lokale fauna, zoals kunstmatige verblijfplaatsen voor vogels en vleermuizen en/of biodiverse groene daken en oevers.

Nader te onderzoeken - De haalbaarheid van een gedeeld wagenpark voor lokale bedrijven en de inzet en beschikbaarheid van deelfietsen. - Mobiliteitshub voor Green Square en zijn omgeving, waar verschillende duurzame vervoersvormen samenkomen en gedeeld worden.

“ Het vele groen op de campus heeft

een dubbele functie: het verbetert zowel de klimaatbestendigheid als de verblijfskwaliteit.”

Voorgenomen interventies - Sterk gebruik van actieve zachte mobiliteit binnen en rond Green Square; auto’s worden naar de randen van het gebied geleid. - Goede infrastructuur voor schonere mobiliteit, bijvoorbeeld middels voldoende oplaadpalen voor elektrisch vervoer. - Afspraken met werkgevers met betrekking tot duurzaam werkverkeer met mimimaal gebruik van fossiele brandstoffen. - Minimale impact van infrastructuur.

4.3

PAGINA

65

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Duurzaam energiesysteem

Circulaire gebruiksfase

Green Square wordt een duurzaam bedrijventerrein, met energiezuinige gebouw­en die voorzien worden van duurzame energie. De ambitie is om qua energieopwekking zoveel mogelijk zelfvoorzienend te worden middels zonnepanelen op de daken. Voor het energiesysteem is in kaart gebracht welke systemen geschikt en haalbaar zijn, en nader onderzoek zal moeten uitwijzen welk energiesysteem uiteindelijk de beste optie is.

4.4

Ambities - Reductie energieverbruik van de gebouwde omgeving middels een energiezuinig ontwerp en smart grids: slimme systemen die de vraag naar koude en warmte / elektriciteit beïnvloeden aan de hand van het momentaanbod. - Maximale inzet van PV-panelen (zonnepanelen) en/of (collectieve) WKO-installaties. - Het middels een intelligent energiesysteem uitwisselen van energiestromen tussen gebouwen zodat netto input geminimaliseerd wordt. In onderzoek Voor de energievoorziening van de gebouwen in Green Square is een haalbaarheidsonderzoek gestart naar een intelligent systeem dat werkzaam is op gebiedsniveau. In een gridsysteem worden gebouwen verbonden, met als basis onderlinge uitwisseling van warmte en koude. Zo wordt optimaal gebruik gemaakt van alle omgevingsenergie en worden energiestromen tussen de gebouwen uitgewisseld. Het is een flexibel systeem waarop alle thermische bronnen, inclusief zonnepanelen op de daken, worden aangesloten.

Via een intelligent (cloud) platform voor energiecontrole en -optimalisatie worden vraag en aanbod naar warmte en elektriciteit in het gebied gebalanceerd. Het kansrijke gridsysteem, dat elders al operationeel is, kan modulair worden geïmplementeerd. Dit sluit naadloos aan op de langjarige doorlooptijd van Green Square gebiedsontwikkeling.

Voorgenomen interventies - Door maximaal gebruik te maken van PV-panelen op daken, wordt zonne-energie opgewekt voor het gebied. - Slimme oplossingen voor openbare verlichting, zoals zelfvoorzienendheid door middel van een zonnecel bovenop de lichtmast, WiFi punten en geïntegreerde oplaadpunten. - Efficiënt ingerichte warmtesystemen verminderen het energieverbruik zonder dat dit ten koste gaat van het comfort in de gebruikersruimten. - De mogelijkheden van een smart grid en lokale opslag worden geoptimaliseerd. - Stakeholders worden gestimuleerd om samenwerkings- en financieringsconstructies met elkaar aan te gaan om de haalbaarheid van de energieambities te verzekeren. - Met lage temperatuurnetten wordt een systeem van warmte- en koude-uitwisseling gecreëerd tussen de gebouwen op Green Square.

In een circulaire gebruiksfase worden materiaalgebruik, inkoop en logistiek geoptimaliseerd. De resterende afvalstromen worden zoveel mogelijk gescheiden en verwerkt. Dit geldt zowel voor de afvalstromen van werknemers en bezoekers, als voor de bedrijfsprocessen van de hier gevestigde bedrijven. Green Square stelt voor om een collectief initiatief op te zetten via een parkmanagement/multi-tenant omgeving. In een latere fase wordt dit voorstel nader uitgewerkt in overleg met de verschillende gebruikers van het gebied. Ambities - Er wordt een programma ontwikkeld en/of partijen worden bijeengebracht om de circulaire gebruiksfase een impuls te geven en in te richten (parkmanagement). - Het beperken en scheiden van afvalstromen levert een bijdrage aan het welzijn en de gezondheid van werknemers en omwonenden. - In de ontwikkelfase vindt aanvullend onderzoek plaats naar het circulaire bedrijfsproces, een gezamenlijke inkoop en afvalverwerking, en de ontwikkeling van het gebied als centraal knooppunt in een duurzame logistieke keten. Nader te onderzoeken - De hoogwaardige scheiding en verwerking van afvalstromen in het gebied. - De inzet van actief parkbeheer, zowel op gezamenlijke, circulaire inkoop van producten en facilitaire diensten als op circulaire afvalverwerking. - De introductie van een Pay-As-You-Throw-systeem dat (rest)afvalproductie kan minimaliseren.

- De mogelijkheden om circulaire bedrijfsprocessen in Green Square te stimuleren.

Voorgenomen interventies - In het gebied wordt ingezet op een duurzaam, afwisselend en gezond voedselaanbod, ook in de aanwezige horecagelegenheden. - Er komen gedeelde gezondheidsfaciliteiten en ook in de programmering is aandacht voor een gezonde levensstijl. - De impact van lokale bedrijfsvoering wordt geminimaliseerd door circulaire principes te hanteren. - Green Square biedt ruimte aan duurzame gemeenschapsinitiatieven, die ook de betrokkenheid van gebruikers en omwonenden bij het gebied vergroten. - De natuurlijke aanwezigheid van veel groen in de openbare binnen- en buitenruimte benadrukt het belang van circulariteit. - Lokale natuurlijke elementen (bijvoorbeeld regenval) worden optimaal gebruikt en hergebruikt. - Educatieve en bindende programmering.

4.5

software hardware

1

Warmtepomp voor warmte en/of koude levering

2

Opslag voor warmte en koude (WKO)

3

Leidingnetwerk

4 Digitale laag 5 Duurzame warmte en koudebronnen

Cloud-platform energie-grid

PAGINA

66

Potentieel energie-grid Green Square

PAGINA

67

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Circulair landschap De plannen uitgewerkt

4.6

Circulariteit De uitwerking van Green Square Business Campus sluit naadloos aan bij de studie van Metabolic naar een circulaire gebiedsontwikkeling van de Campus. In zowel de ontwikkeling van de gebouwen als van de openbare ruimte staat dit thema centraal.

Green Square Business Campus ligt in een aantrekkelijk groen landschap waarin bebouwing en openbare ruimte integraal zijn ontworpen. Geënt op het stedenbouwkundig masterplan zijn in deze paragraaf de randvoorwaarden en principes voor de openbare ruimte nader beschreven en uitgetekend. De studie van Metabolic dient hierin als belangrijk vertrekpunt. De thema’s aantrekkelijk groen landschap en circulaire gebouwde omgeving zijn al nader uitgewerkt.

- In de inrichting van de openbare ruimte staat het `aantrekkelijk groenlandschap’ voorop, dat betekent dat het openbaar gebied zo groen mogelijk wordt ingericht. Green Square Business Campus biedt plek aan mens, plant en dier en zorgt ervoor dat toepassing van harde materialen zoveel mogelijk wordt gereduceerd. - Materialen die wel worden toegepast, voor bijvoorbeeld de verhardingen en inrichtingselementen, zullen zoveel mogelijk vanuit lokale bronnen worden ingekocht, een lage ecologische footprint hebben en langdurig mee moeten gaan (hoge mate van duurzaamheid).

Aan de hand van een aantal kaarten worden de systemen van circulariteit, water, biodiversiteit en gebruikswaarde van het openbaar gebied beschreven.

- Op de daken van de gebouwen zal een groot aantal PV-panelen zonne-energie opwekken die lokaal wordt opgeslagen dan wel direct wordt gebruikt in het gebied. Ook zullen zelfvoorzienende openbare lichtmasten worden toegepast voor de openbare verlichting. Deze masten bevatten tevens slimme technologie bestemd voor laadpunten en WiFi toegang. - Door de toepassing van een zichtbaar en circulair watersysteem blijft water langer in het gebied, wordt het water gefilterd in de oevers en het Zwanenwater en kan het worden hergebruikt voor het wassen van ramen en bewatering van de groene daktuinen.

lokaal gebruik verlichting

opvangen irrigatie beplanting tijdens droogte

opwekken energie zuidgevels

vergroenen en verblijven verkoeling

lokale ecologie

schoonmaak

wadi’s

watergoten waterzuivering gezonde bodem

Circulair systeem Green Square Business Campus

PAGINA

68

PAGINA

69

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Water

Biodiversiteit

Binnen de openbare ruimte van Green Square Business Campus speelt water een cruciale rol. Niet alleen dient het om de Campus aan te laten sluiten bij het historische polderlandschap, maar het water heeft tevens een belangrijke rol om het gebied klimaat- en toekomstbestendig te maken. In vrijwel ieder profiel is water ingezet als zichtbaar element dat verschillende deelgebieden met elkaar in verbinding brengt.

Binnen Green Square Business Campus wordt ingezet op een verticale én horizontale groene openbare ruimte. Binnen de invulling van het plan onderscheiden we de toepassing van zes verschillende groene lagen.

- Belangrijkste uitgangspunt is om het water zo lang mogelijk vast te houden in het gebied, te filteren voor hergebruik en niet direct richting het gemaal te sturen. - Water wordt opgevangen op zowel groene daken als onder PV-panelen, waarna het afgevoerd wordt richting de plantvakken met waterresistente beplanting in de ontsluitingsroute middengebied . Vanuit deze watertuinen wordt het water middels zichtbare gootlijnen in zowel de ontsluitingsroute middengebied als in de Stegen verder afgevoerd. De gootlijnen zijn vervolgens verbonden met de aanwezige sloten van de polder en het Zwanenwater. - Door de toevoeging van water zuiverende beplanting langs de oevers en drijvende eilanden in het Zwanenwater wordt het water gefilterd voor hergebruik in het gebied (raambewassing en bewatering daktuinen). - Het waterplan voldoet aan het bestaande compensatieplan van de gemeente, waarbij het wateroppervlak hetzelfde blijft en de doorstroombaarheid wordt gehandhaafd.

PAGINA

70

- Groene daken worden, afhankelijk van de zichtbaarheid van het dak, in verschillende opbouwhoogtes toegepast. Hoe meer variatie in opbouwhoogte en beplanting, des te hoger de mate van biodiversiteit op het dak. - In de binnentuinen ontstaan stille, afgesloten, groene ruimtes met een tuinachtig karakter die cultuurlijker kunnen worden ingericht. - De hoofdontsluitingsweg (Beugelweg) van het noordelijk deel van de Campus wordt begeleid door een laanstructuur van een divers, inheems sortiment beplanting - In de ontsluitingsroute middengebied , Stegen, aan de Promenade en aan de gevels van de grote logistieke gebouwen wordt verticale gevelbeplanting toegepast. - Binnen het openbaar gebied ontstaan groene borders met een gelaagde onderbeplanting van groenblijvende bodembedekkers, vaste planten, struiken en bollen. In de ontsluitingsroute middengebied wordt de beplanting in de watertuinen voorzien van waterresistente beplanting. Zowel dracht- als waardplanten worden toegepast in het sortiment. - Aan de Middentocht, de overige sloten en het Zwanenwater ontstaat een waterbiotoop met rietoevers en Elzeneilanden. Deze plek is zowel een interessante biotoop in de overgang van droog naar nat, als ook voor het leven onder water

PAGINA

71

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

H5 5 Green Square 5.1 Flexibiliteit 5.2 Fasering 5.3 Branding en communicatie 5.4 Economische haalbaarheid & uitvoerbaarheid 5.5 Procedures & onderzoeken 5.6 Eigendom, gebruik & beheer

72 74 75 76 77 78 79

Wordt nog vervangen

Green Square in de tijd Van tekentafel naar realisatie en gebruik PAGINA

72

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Fasering

Green Square

Van tekentafel naar realisatie en gebruik

5

Een gebiedsontwikkeling, zo ook de ontwikkeling van Green Square, is een complex lange termijn proces. Veel verschillende partijen zijn erbij betrokken. Wanneer deze partijen werken vanuit dezelfde ambities en gelijke belangen wordt het beste resultaat bereikt. De vraag vanuit de markt kan echter onvoorspelbaar zijn en daarmee het verloop van de gebiedsontwikkeling beïnvloeden. De ontwikkeling moet de economische conjunctuur kunnen doorstaan, zodat ruimte ontstaat voor invloeden van buiten af. Het is dan ook essentieel om onderwerpen als flexibiliteit en fasering als wezenlijk onderdeel van de gebiedsontwikkeling vooraf te agenderen. Tot slot is snelheid - naast een goede branding van de locatie - één van de belangrijkste succesfactoren voor een omvangrijke gebiedsontwikkeling als die van Green Square Business Campus.

Het vertrekpunt voor de ontwikkeling van Green Square Business Campus is een gefaseerde realisatie van de kavels. Per fase zetten we in op een gedifferentieerd aanbod voor de maakindustrie en voor logistiek. Zo blijft het gebied gevarieerd en aantrekkelijk zonder de markt te overspoelen met één product. Voor de ontwikkeling van programma aan De Strip, zoals het Home Gift & Garden cluster en het Kennis & Innovatiecluster worden wensen en belangstelling geïnventariseerd. Deze beide clusters kunnen los van het overige programma worden gerealiseerd. Het draagvlak voor collectieve en gedeelde voorzieningen groeit naarmate zich meer bedrijven in het gebied vestigen. Om die reden worden deze voorzieningen dan ook pas later gerealiseerd. Ook de realisatie van mogelijk een tweede hotel tegenover het Hilton hotel (aan N201) staat gepland voor een latere fase.

- Gestart wordt met de realisatie van Campus Zuid: het hotel met aangrenzend het sport medisch centrum op de kop van de parkeervoorziening en het logistieke kavel op de hoek van de Equadorlaan met de Middenweg.

Dit leidt tot de volgende uitgangspunten voor de fasering:

- Start bouw op de eerste kavels wordt verwacht in 2021 - 2022. - De totale doorlooptijd van ontwikkeling en realisatie schatten wij in op 4 – 7 jaar.

- De ontwikkeling van Green Square Business Campus kent een hoofdfasering met daarbinnen de diverse deelontwikkelingen.

- Aansluitende ontwikkelingen vinden plaats in het noordelijk deel van de Campus waar vanuit de oostzijde van de locatie (Zwanenwater) richting N201 - Middenweg gefaseerd kavels worden ontwikkeld. - Parkeervoorzieningen worden flexibel en naar gelang de vraag gerealiseerd. Afhankelijk van het kwantitatieve draagvlak voor de parkeervoorzieningen, kan het zijn dat in de beginfase van de ontwikkelingen in het middengebied het parkeren nog op maaiveld plaatsvindt.

5.2

Fasering (indicatief)

Flexibiliteit

5.1 PAGINA

74

Om snelheid te kunnen maken, moeten we inspelen op de vraag uit de markt. Dit vergt flexibiliteit. Voor de product-markt-combinaties maak­ industrie en logistiek bouwen we flexibele huisvesting in variabele afmetingen. Deze bouwblokken in Green Square kunnen naar gelang de vraag worden ingericht. De bouwblokken aan de Middenweg worden in courante maatvoering gerealiseerd, zodat hier verschillende functies gehuisvest kunnen worden. De centrale parkeervoorzieningen kunnen naar behoefte worden uitgebreid en vangen zo flexibel de parkeervraag op. De ambitie van een kennis- en innovatiecentrum kan zowel gerealiseerd worden in de bedrijfsgebouwen als in één van de gebouwen aan De Strip.

PAGINA

75

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Economische haalbaarheid & uitvoerbaarheid

Branding en communicatie

5.3

Een zorgvuldige positionering gaat vooraf aan de branding van Green Square Business Campus. Een nader onderzoek naar kansrijke bedrijven en doelgroepen biedt een beter inzicht in hun huisvestingsbehoeften. Hiermee kan het concept vervolgens worden aangescherpt. Meer kennis van de doelgroepen geeft ook inzicht in de wijze waarop wij hen het best kunnen benaderen en bereiken. Dit is van invloed op de in te zetten communicatiemiddelen en het betrekken van derde partijen als makelaars en adviseurs. De komst van een sierteelt kennis- en innovatiecluster naar Green Square kan werkelijkheid worden wanneer overheden (Gemeente Aalsmeer en Provincie Noord-Holland, Greenport), bedrijfsleven, wetenschap en onderwijs hier samen de schouders onder zetten. Met deze partijen starten wij de gesprekken graag op. Een dergelijk cluster is wat ons betreft een welkome aanvulling op de programmering en positionering van Green Square Business Campus. Een aantal functies aan De Strip richt zich op een lokale afzetmarkt. Hiervoor zal een andere, meer directe marketingstrategie worden ingezet.

Een aantal functies aan De Strip richt zich op een lokale afzetmarkt. Hiervoor zal een andere, meer directe marketingstrategie worden ingezet. In het vervolgtraject zal samen met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en Gemeente Aalsmeer onderzocht worden of een participatietraject met omwonenden nog wenselijk en haalbaar is. Dit laatste hangt ook samen met de keuze van de gemeente Aalsmeer voor het gewenste juridisch planologisch instrumentarium.

De uitstekende ligging van Green Square - midden in de Randstad en op een steenworp afstand van Schiphol - is een perfecte uitgangspositie. De naamsbekendheid van Aalsmeer als centrum van de sierteelt en als ondernemende gemeente is uitstekend, maar Aalsmeer staat nog weinig bekend om zijn aanbod van aansprekende kwalitatieve werklocaties. Door ruimtegebrek en hoge prijzen elders in de Metropool Regio Amsterdam verplaatst de focus van veel bedrijven zich thans naar minder bekende locaties waar hoogwaardig vastgoed wél aangeboden wordt. Dit is een absolute kans voor Green Square. De economische haalbaarheid van de ontwikkeling Green Square Business Campus wordt daarnaast gunstig bepaald door de navolgende factoren: - Een stabiele en hoge vraag naar locaties voor (conjunctuurongevoelige) logistiek en bedrijfsmatig vastgoed (op basis van uitkomsten van twee onafhankelijke marktonderzoeken door Cushman & Wakefield en Colliers International, juni 2020). - Het brede, veelzijdige aanbod voor zowel lokale (Aalsmeer), regionale (MRA), nationale en internationale bedrijven en doelgroepen. - Het gedifferentieerde huisvestingsaanbod (schaal) voor diverse soorten bedrijven werkzaam in verschillende bedrijfssegmenten.

- De toevoeging van gemeenschappelijke voorzieningen die de verblijfskwaliteit in het gebied verhogen en daarmee een aantrekkende werking hebben op het vestigingsklimaat van Green Square.

- De verbetering van de OV-bereikbaarheid van en naar Schiphol alsmede van en naar Amstelveen en Amsterdam (absolute voorwaarde). Ambities en mooie plannen zorgen voor een goede start, maar zeggen niet alles over de uitvoerbaarheid van een gebiedsontwikkeling. Daarvoor moet ook gekeken worden naar de financiële uitvoerbaarheid (waaronder planschade en de vraag of er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om het plan te realiseren) en de economische uitvoerbaarheid (of het plan in de planperiode gerealiseerd kan worden). De uitvoerbaarheid van de ontwikkeling van Green Square is in onze ogen geborgd door de volgende factoren: - Het volledig beschikbaar zijn van de voor de ontwikkeling benodigde gronden. - De inpasbaarheid van een groot deel van het voorgestelde ontwikkelprogramma binnen het vigerende bestemmingsplan en de structuurvisie uit 2016. - Een naar eigen inschatting gering planschaderisico, vanwege het feit dat planologische wijzigingen alleen nodig zijn voor de Middenweg en de strook langs de N201 (op beide locaties zijn geen omwonenden die benadeeld zouden kunnen worden).

5.4

- De kennis, expertise en financiële draagkracht van het samenwerkingsverband dat als risicodragend ontwikkelaar voor deze gebiedsontwikkeling optreedt.

Genoemde uitgangspunten voor de branding van Green Square leiden tot de volgende stappen: - Uitwerking van een gebiedscampagne, direct na vaststelling van het Strategisch Masterplan. - Lancering van de website voor Green Square Business Campus. - Imago Green Square vestigen in de markt. - Placemaking (locatiemarketing): het gebied letterlijk markeren, gebruikmakend van de zichtbaarheid vanaf de N201. - Onderzoek naar de optie om tijdelijk programma in het gebied te faciliteren ter verhoging van de bekendheid van Green Square. - Start van een Green Square Community en op termijn organisatie van activiteiten vanuit het hotel.

PAGINA

76

PAGINA

77

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Eigendom, gebruik en beheer

Procedures & onderzoeken

5.5

Omwille van de uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling wordt gestreefd naar een zo beperkt mogelijk aantal planologische aanpassingen. Voor de realisatie van een deel van de in het Strategisch Masterplan opgenomen ambities en nieuwe programma-onderdelen moeten nog aanvullende onderzoeken plaatsvinden in het kader van haalbaarheid en van de te doorlopen planologische procedures. De volgende onderzoeken/documenten worden alvast geagendeerd: - Verkeer en parkeren zijn een belangrijk onderdeel van het Strategisch Masterplan. De bestaande verkeersonderzoeken moeten worden geactualiseerd, zodat deze passend zijn op de nieuwe uitwerking van het plangebied. - Hoofdstuk 4 richt zich op duurzaamheid en circulariteit van Green Square. In overleg met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en Gemeente Aalsmeer maken we voor de gebouwde omgeving en de openbare ruimte keuzes op basis van het onderzoek van Metabolic. Op onderdelen is verdiepend onderzoek reeds uitgevoerd (zie hoofdstuk 4). De overige onderzoeken vinden plaats na vaststelling van het Strategisch Masterplan. - Ten aanzien van een samenhangende beeldkwaliteit in het plangebied zal in samenspraak met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling, het Q-team en Gemeente Aalsmeer na vaststelling van het Strategisch Masterplan een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld.