Bijlage 3 20220621 Addendum Green Park Aalsmeer.pdf

27

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

Afbeelding: het ruimtelijk concept (2022) (voorlopig kaartmateriaal) 4.3.1.4. Verkaveling en bouwvlakken

In het geldende bestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7’ zijn bouwvlakken gehanteerd conform de indertijd voorziene verkaveling. Deze verkaveling is inmiddels niet meer aan de orde, mede omdat er inmiddels andere segmenten zijn voorzien ter plaatse van Green Square. De bouwgrenzen in de vorm van bouwvlakken zoals aangegeven in het geldende bestemmingsplan worden daarom losgelaten, evenals het principe van één hoofdgebouw per bouwvlak. Uitgangspunt is dat gebouwen worden gerealiseerd binnen de zoneringen zoals deze schematisch zijn aangegeven op de plankaart in dit Addendum (afbeelding indicatief basisprogramma). Indien er binnen deze zonering meerdere bedrijfskavels worden gerealiseerd dan dient er nog wel rekening te worden gehouden met voldoende afstand tussen gebouwen op de verschillende kavels (minimaal 3 m).

28

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

4.3.1.5. Bebouwingspercentage en floor space index (fsi) Als gevolg van de gewenste intensivering bij de bedrijfskavels voor de kantoren, maakindustrie en voorzieningen & diensten, is het ook wenselijk om het principe van de bovengrens van maximaal 70% bebouwing los te laten. Het loslaten van het maximum bebouwingspercentage is bij deze kavels aanvaardbaar aangezien het niet langer nodig is om het parkeren op eigen terrein op te lossen. Voor deze bedrijfskavels wordt namelijk een centrale parkeervoorziening gerealiseerd. Een maximum bebouwingspercentage van 70% is bij de kavels voor (duurzame) logistiek in beginsel nog wel wenselijk om zo te borgen dat er voldoende ruimte overblijft voor laden en lossen en parkeren. Een eventueel hoger bebouwingspercentage dan 70% is alleen toegestaan indien verzekerd is dat er voldoende ruimte overblijft voor laden en lossen en parkeren. In het geldende bestemmingsplan ‘Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7’ is een maximum floor space index opgenomen van 1,5. De floor space index betreft het bruto vloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing op een bedrijfskavel, inclusief eventuele bijgebouwen, gedeeld door het oppervlak van het betreffende bedrijfskavel. Door dit maximum floor space index wordt voorkomen dat er veel gebouwen met meerdere verdiepingen worden gerealiseerd.

Bij de bedrijfskavels voor de kantoren, maakindustrie en voorzieningen & diensten is meerlaags bouwen echter wel de norm zodat voor deze kavels het maximum floor space index wordt losgelaten. Bij de logistieke bedrijfskavels blijft het maximum floor space index wel van toepassing. 4.3.1.6. Bouwhoogte Grenzend aan de Middenweg, in deelgebieden 4, 5, en 7, is de wens om de bouwhoogte op te hogen tot 20 m. Met name de bedrijfsvoering binnen Strip leidt tot een grotere bouwhoogte dan de voorgeschreven 15 m. Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) vormt één van de ruimtelijk kaders die mede de hoogte van de nieuwe gebouwen beïnvloedt. In het Strategisch Masterplan wordt uitgegaan van de volgende hoogtes, gerekend vanaf maaiveldniveau (circa 4 meter onder NAP):

29

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

Afbeelding: analyse bouwhoogte Strategisch Masterplan

De bebouwing in de Strip en langs de N201 bevindt zich op afstand van de woonlinten waardoor visuele hinder wordt uitgesloten. Alleen een hoogte accent is in deze stroken mogelijk en acceptabel aangezien onder de maatgevende contouren van het LIB wordt gebleven. Een voorwaarde is dat de bedrijfsgebouwen een hoogwaardige uitstraling hebben en het zicht vanuit de bedrijfsgebouwen op de woonkavels wordt beperkt.

Afbeelding: plankaart bouwhoogten en accenten Green Square (2022) (voorlopig kaartmateriaal)

4.3.2. Normatieve uitgangspunten De normatieve uitgangspunten voor het Addendum zijn gebiedsgericht en hebben betrekking op de normeringen voor de waterhuishouding en de stedenbouwkundige vormgeving. Deze technische uitgangspunten hebben voor de Green Square reeds een doorvertaling in de verschillende bestemmingsplannen. Voor de waterhuishouding is door het Waterschap een vergunning afgegeven 30

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

met een gemiddelde 11% wateropgave voor heel Green Park Aalsmeer. De beoogde stedenbouwkundige vormgeving is geënt op het Strategisch Masterplan. In de onderstaande maatvoering wordt onderscheidt gemaakt tussen De Strip en de rest van de Green Square. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffers.

Concreet leidt dat tot onderstaande normatieve uitgangspunten voor de Green Square: - Bouwhoogten Strip en N201 o Verhogen van de max. bouwhoogte van 15m naar 20m, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg; o Specifieke programma’s mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20m, zoals bijv. een hotel, en o Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 m. - Afstandsmaten voor duurzame logistiek Afstand tot de erfgrens o Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3m, en o Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3m. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte. Rooilijn o De verplichte rooilijn van 12m uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt, en o Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12m van de erfgrens. - Oppervlakten Green Square Percentage bebouwing o Er wordt geen minimum of maximum bebouwingspercentage voorgeschreven, en o De maximale floor-space-index (fsi) per bouwontwikkeling wordt losgelaten. -

Verplichte groenvoorziening o de uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3m. Dit zal overeenkomen met de watertaluds.

-

Buffers o De buffers zijn van 30m tot 25m versmald. Dit moet worden aangepast in het bestemmingsplan.

4.4 Duurzaamheid Green Square Business Campus is vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gekozen als één van de drie pilotprojecten in het kader van een leernetwerk circulaire gebiedsontwikkeling als onderdeel van de studie van Metabolic (zie paragraaf 2.1, 2.5 en 3.3.5.). Het leernetwerk is opgericht om samen beter inzicht te krijgen in de aanpak en best practices voor circulaire gebiedsontwikkeling. Om invulling te geven aan de kernwaarde duurzaamheid zijn de verschillende pijlers van circulariteit onderzocht en is aan de hand van 5 duurzaamheidsthema’s aangegeven hoe deze kunnen bijdragen aan een toekomstbestendig gebied.

31

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

In de bijlage duurzaamheid worden de raakvlakken met relevant gemeentelijk beleid (o.a. beleid vermeld in hoofdstuk 3 van dit addendum) in kaart gebracht en vervolgens worden de duurzaamheidsthema’s uit het Addendum benoemd, de relatie met gebied en gebouw gelegd en wordt het proces beschreven om de duurzaamheidsthema’s uit te werken tot uitgiftevoorwaarden duurzaamheid die contractueel overeen worden gekomen tussen GPAG en Green Square Business Campus B.V. Ten slotte wordt ingegaan op de wijze waarop de uitgiftevoorwaarden worden toegepast en getoetst. 4.4.1. Beleidsregels duurzaamheid Voor het gebied is voor wat betreft het thema duurzaamheid de opdeling van het gebied in de zone van de logistieke kavels en de twee zones met campusblokken (De Strip en campuszone-zuid) van belang. De logistieke kavels hebben allen een ontsluiting op de openbare weg en organiseren het parkeren op eigen terrein. De campusblokken worden omsloten door openbare wegen, de interne wegenstructuur blijft in beginsel privaat. Het parkeren ten behoeve van de campusblokken gaat mogelijk via meerdere collectieve parkeergarages. Concreet betekent dat de duurzaamheidsthema’s voor de logistiek beperkt blijven tot regels voor energie, gebouw en mobiliteit. De thema’s voor de campusblokken kunnen naast bovenstaande ook de inrichting van de buitenruimten en de beheerorganisatie betreffen.

Iedere aanvraag omgevingsvergunning, inclusief openbaar gebied/semi-openbaar gebied welke door Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. worden aangelegd, wordt voorzien van een, door het kwaliteitsteam Green Park Aalsmeer goedgekeurd, Value Added Plan (VAP). In het VAP wordt door aanvrager van de omgevingsvergunning aangetoond dat en hoe voldaan wordt aan de gestelde vereisten vanuit de in deze paragraaf benoemde beleidsregels. In het VAP wordt ook verder ingegaan op de uitgangspunten en ambities van de ontwikkeling (en bij een built-to-suit die van de onderneming) ten aanzien van duurzaamheid, waarin onder andere inzicht gegeven kan worden in de per gebied relevante thema’s energie, groen en robuust landschap, circulair gebouwde gebouwen, duurzame mobiliteit en een circulaire gebruiksfase, zoals benoemd in de bijlage duurzaamheid en uitgewerkt in de uitgiftevoorwaarden duurzaamheid die Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V. en Green Square Business Campus B.V. (dan wel indien van toepassing een andere commerciële ontwikkelaar) privaatrechtelijk met elkaar afspreken in het kader van separate koopovereenkomsten. In het VAP zijn ambities opgenomen waar Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. per initiatief aanvullend op de beleidsregels van gemeente Aalsmeer c.q.

wet- en regelgeving voor willen gaan. Het VAP gaat in op hoe bovenstaande thema’s worden ingevuld, maar ook op de processen, waarbij gedacht kan worden aan vragen als de rol in de keten van de (circulaire) economie en hoe zaken worden geborgd. Er wordt geen vormvereiste gesteld aan het VAP. Ten aanzien van de beleidsregels wordt hierna aangegeven wat in het VAP aan de orde dient te komen en waarvan aangetoond moet worden dat hieraan wordt voldaan: 1. Gebouwen worden aardgasvrij ontworpen en gerealiseerd. 2. Daken van gebouwen of overdekte parkeerplaatsen moeten duurzaam gebruikt worden, zogenaamde klimaatdaken; 3. Bij de bouw van nieuwe gebouwen/inrichting openbare ruimte en semi-openbare ruimte wordt uitsluitend FSC (of daaraan gelijkwaardig) gekeurd hout toegepast; 4. Bij de bouw van nieuwe gebouwen/inrichting openbare ruimte en semi-openbare ruimte worden geen uitlogende bouwmaterialen (koper, lood en zink) die zijn blootgesteld aan weersinvloeden gebruikt; 5. Er moet zoveel mogelijk circulair gebouwd worden; 32

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

6. Zowel bij bouwplannen als bij de gebiedsinrichting moet rekening gehouden worden met klimaatadaptatie: o Voorkomen wateroverlast: inrichten voor extreme buien; • De waterberging moet primair plaats vinden in oppervlaktewater (Voor heel Green Park Aalsmeer geldt een bergingseis van 11%. Per deelgebied geldt een minimale eis van 8%). • Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt dat bij een korte hevige bui (70mm/uur) dat dit binnen het te ontwikkelen gebied opgevangen kan worden zonder schade te veroorzaken aan gebouwen, infrastructuur of voorzieningen. Bij extreem hevige neerslag (90mm/uur) ) blijven vitale en kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar en treedt er geen schade op aan bebouwing en voorzieningen. • De openbare ruimte, semi-openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en zijn ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet rekenkundig worden aangetoond in het ontwerp. o Wateroverlast voorkomen en bestrijden (voorkeursvolgorde vasthouden-bergen-afvoeren); • Toepassen van waterdichte funderingen en begane grondvloeren om grondwateroverlast te voorkomen • Kruipruimtes waterbestendig maken o Hittestressbestrijding, beperken van de impact; 7. Bevorderen biodiversiteit, behoud flora en fauna; 8.

Duurzame mobiliteit: o Minimaal 10% van de parkeerplaatsen voorzien van een laadpunt. De overige parkeerplaatsen op maaiveld zijn voor 20% voorzien van een mantelbuis of grondkabel voor toekomstige aansluiting. Voor de overige parkeerplaatsen in de parkeergarages is een plan gemaakt om een additionele 20% van de parkeerplaatsen in de toekomst te voorzien van een laadpunt, en zijn alle maatregelen in kaart gebracht die hiervoor nodig zijn. o Mobiliteitsplan voor werknemers en bezoekers. In dit mobiliteitsplan wordt minimaal geborgd dat de N201 primair wordt gebruikt voor de gebiedsontsluiting. 9. Tenminste voor De Strip, en mogelijk ook voor de campuszone-zuid, wordt een beheersorganisatie opgericht. Indien de bovengenoemde beleidsregels een beheersaspect hebben, wordt dat in de beheersorganisatie geregeld. 4.5. Resumé Addendum Met de Green Square Business Campus wordt de Green Square ten opzichte van de Structuurvisie 2016 breder gepositioneerd, maar ook verder van kwaliteitsvereisten voorzien. Er wordt ingezet op de product-markt-combinaties (duurzame) logistiek, de maakindustrie en een brede inzet op voorzieningen & diensten. Dit betekent ook dat het ontwikkelgebied binnen deelgebieden 5 en 7 wordt verruimd ten opzichte van de Structuurvisie uit 2016. Zo maken de kavels aan de noordzijde van de Ecuadorlaan (deelgebied 7) onderdeel uit van het gebied.

Ook worden het Zwanenwater en de kantorenstrook in deelgebied 4 onderdeel van de Green Square. De kavels aan de zuid- en oostzijde van de Braziliëlaan maken geen onderdeel uit van het plangebied. De Green Square Business Campus is een totaalconcept waarbij werken, tentoonstellen en verblijven/recreëren samenkomen. De positionering is daarom niet zozeer vanuit een marktprofiel 33

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

waarop wordt geacquireerd, maar vanuit een kwalitatieve beleving. Er wordt daarbij naast single-use ook naar multi-tenant ontwikkelingen gekeken. Middels de ruimtelijke zonering wordt gekozen het centrumprogramma te concentreren en te stapelen. Een hogere dichtheid aan programma voor De Strip en campuszone-zuid is gekoppeld aan een collectieve parkeergarages. Tevens wordt ingezet op een mobiliteitshub met HOV richting en van Schiphol. De product-markt-combinaties maakindustrie en voorzieningen & diensten zullen zodoende worden ontwikkeld aan de hand van een aantal (maximale) bandbreedtes. Uitgangspunt is dat er programmatisch niet meer vierkante meters worden toegevoegd dan reeds mogelijk binnen de bestaande kaders en dat de gewenste functionele mix met elkaar versterkende functies overeind blijft. Met betrekking tot de locatie biedt de zone rondom de kruising van de Middenweg met de N201 blijvende kansen ten aanzien van zichtbaarheid en stedenbouwkundige kwaliteit. In deelgebied 5 en 7 worden deze ingevuld met hotelontwikkelingen en voorzieningen & diensten. In deelgebied 4 is een strip voorzien aan de N201 met kantorenprogramma. Voldoende parkeerplekken zijn voorzien middels collectieve parkeergarages.

Verder is een groene, circulaire inpassing een belangrijke factor en blijven de beugelstructuren de bedrijfskavels en bebouwing in de campuszones ontsluiten op de hoofdinfrastructuur. De aansluiting op de hoofdinfrastructuur ligt hiermee vast en bepaald de kaveldieptes, afstand tot knooppunten in de hoofdinfrastructuur en de doorgaande aansluiting op bedrijfsstraten in aangrenzende uitgiftevelden. De Ecuadorlaan in deelgebied 5 is ten opzichte van de Structuurvisie 2016 iets gewijzigd doordat het parallel aan de Middenweg en Aalsmeerderweg gelegen deel iets richting het zuiden is verschoven. De beugelweg Ecuadoraan zal aan de westzijde van Green Square een lichte slinger in het profiel krijgen, zodat het aangrenzende bedrijfskavel voor de maakindustrie en/of voorzieningen & diensten wat meer breedte krijgt. De hoofdstructuur blijft daarbij gebaseerd op de oorspronkelijke waterstructuur van de polder. Ten behoeve van het functioneren van het watersysteem, en de behoefte aan recreatief gebruik, is ter hoogte van de Middenweg-Machineweg het Zwanenwater gerealiseerd. Ter hoogte van de Bloemhof, deelgebied 7, is het voorlopig ontwerp van het Jac. Stammespark door de gemeente vastgesteld. Deze recreatieve voorziening komt uit ter hoogte van het Zwanenwater en wordt doorgetrokken richting De Strip. Het Zwanenwater en Jac.

Stammespark worden zodanig ingericht dat maximale recreatieve en ecologische winst behaald wordt Met de actualisatie van de kaders in dit Addendum is de strakke verkaveling uit het bestemmingsplan niet meer aan de orde. De bouwgrenzen in de vorm van bouwvlakken zoals aangegeven in het geldende bestemmingsplan worden losgelaten, evenals het principe van één hoofdgebouw per bouwvlak. In het kader van de gewenste ontwikkelflexibiliteit wordt tevens de bovengrens van maximaal 70% bebouwing losgelaten. Een maximum bebouwingspercentage van 70% is bij de kavels voor (duurzame) logistiek in beginsel nog wel wenselijk. Een eventueel hoger bebouwingspercentage dan 70% is alleen toegestaan indien verzekerd is dat er voldoende ruimte overblijft voor laden en lossen en parkeren. Tot slot wordt ook de floor space index uit het bestemmingsplan voor de kantoren, maakindustrie en voorzieningen & diensten losgelaten. Bij de logistieke bedrijfskavels blijft het maximum floor space index wel van toepassing. Het Luchthavenindelingbesluit (LIB) vormt één van de ruimtelijk kaders die (mede) de hoogte van de nieuwe gebouwen beïnvloedt. Voor het gebied is voor wat betreft het thema duurzaamheid de opdeling van het gebied in de zone van de logistieke kavels en de twee zones met campusblokken (De Strip en campuszone-zuid) van belang.

De logistieke kavels hebben allen een ontsluiting op de openbare weg en organiseren het parkeren op eigen terrein. De campusblokken worden omsloten door openbare wegen, de interne 34

Addendum structuurvisie 2016 Green Park Aalsmeer

wegenstructuur blijft in beginsel privaat. Het parkeren ten behoeve van de campusblokken gaat mogelijk via meerdere collectieve parkeergarages. Concreet betekent dat de duurzaamheidsthema’s voor de logistiek beperkt blijven tot regels voor energie, gebouw en mobiliteit. De thema’s voor de campusblokken kunnen naast bovenstaande ook de inrichting van de buitenruimten en de beheerorganisatie betreffen. Iedere aanvraag omgevingsvergunning, inclusief openbaar gebied/semi-openbaar gebied welke door Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. worden aangelegd, wordt voorzien van een, door het kwaliteitsteam Green Park Aalsmeer goedgekeurd, Value Added Plan (VAP). In het VAP wordt door aanvrager van de omgevingsvergunning aangetoond dat en hoe voldaan wordt aan de gestelde vereisten vanuit de benoemde beleidsregels. In het VAP

wordt ook verder ingegaan op de uitgangspunten en ambities van de ontwikkeling ten aanzien van duurzaamheid. In het VAP zijn ambities opgenomen waar Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling B.V./Green Square Business Campus B.V. per initiatief aanvullend op de beleidsregels van gemeente Aalsmeer c.q. wet- en regelgeving voor willen gaan.

Afbeelding: Resumé Addendum Green Square Business Campus

35

Strategisch Masterplan

Bijlage 1

Green Square Business Campus

Green Park Aalsmeer Metropool Regio Amsterdam Status: Definitief

Juni 2021

Green Square Business Campus Werklocatie nieuwe stijl Een hoogwaardige mixed-use werklocatie in het hart van ondernemend Aalsmeer, centraal in de Metropool Regio Amsterdam en op een steenworp afstand van Schiphol: Green Square Business Campus wordt de nieuwe plek in Green Park Aalsmeer om te werken, ondernemen, leren, overnachten en recreëren. Een ongekend duurzame en gezonde locatie voor bedrijven die actief zijn in de hightech (sierteelt)sector, maakindustrie of logistiek. Ook de sterk in Aalsmeer gewortelde Home Gift & Garden sector vindt er een thuis. Het levendige Green Square is klaar voor de toekomst en biedt ruime keuzemogelijkheden voor lokale, regionale en internationale bedrijven. In Green Square doe je waar je goed in bent!

PAGINA

3

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Voorwoord GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS Werklocatie nieuwe stijl Waar nu nog een groene vlakte grotendeels het beeld bepaalt, ontstaat op korte termijn Green Square Business Campus: een hoogwaardige werklocatie in het hart van Green Park Aalsmeer en centraal gelegen in de Metropool Regio Amsterdam. Met het doortrekken van de N201 is een gebied ontsloten dat Aalsmeer met de (Schiphol)regio verbindt en waar de Middenweg als nieuw werkcentrum de relatie legt tussen de kernen Aalsmeer en Aalsmeer-Oost. Daarmee biedt deze nieuwbouwlocatie uitgesproken mogelijkheden voor een rijke mix van bedrijven en activiteiten, die de kracht van het gebied zowel benutten als versterken. Green Square Business Campus sluit aan op de internationale reputatie van Aalsmeer als centrum voor de sierteelt, en is tevens van grote toegevoegde waarde voor de lokale, regionale en internationale positie van deze ondernemende gemeente. In dit Strategisch Masterplan verwoorden en verbeelden wij onze visie op Green Square Business Campus. Het vormt een flexibel raamwerk voor de hoge ontwikkelambities en voor de toekomst van dit gebied. Het fundament voor het Strategisch Masterplan is gelegd met kernwaarden die wij in afstemming met diverse stakeholders en onze adviseurs hebben geformuleerd voor Green Square Business Campus: ondernemend, veelzijdig, duurzaam, gezond en levendig.

Deze kernwaarden sluiten aan op het energieke karakter van Aalsmeer en dragen bij aan een innovatief, toekomstbestendig gebied. Uit de beschreven kwaliteitsambities, bedrijfsprofielen, programmamix, zonering en fasering van de functies, ontstaat een beeld van hoe Green Square Business Campus er op korte termijn

zou kunnen uitzien. Het schetst een vitale community van lokale, regionale en internationale bedrijven die actief zijn in de hightech (sierteelt) sector, het Home Gift & Garden segment, de maakindustrie of logistiek. Zij voelen zich aangetrokken tot deze werklocatie nieuwe stijl en de groene, duurzame en gezonde werkomgeving die hier tot stand komt; een levendige ontmoetingsplaats die ook de inwoners en bezoekers van Aalsmeer uitnodigt met gevarieerde verblijfs- en overnachtingsmogelijkheden, opleidingen, gezondheids- en sportvoorzieningen. Het Strategisch Masterplan is tot stand gekomen in nauwe afstemming met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling. Tijdens de uitwerking is ook met andere stakeholders gesproken, waaronder de Gemeente Aalsmeer, diverse marktpartijen en lokale bedrijven. Deze gesprekken hebben een helder beeld opgeleverd van de kansen en beperkingen van het gebied, die vervolgens zijn vertaald naar deze onderscheidende en zeer kansrijke propositie in de regio. Met gepaste trots presenteren wij in dit document onze plannen. Wij wensen de lezer van dit Strategisch Masterplan veel plezier bij de ontdekking van Green Square Business Campus: een duurzame verrijking van het bedrijfsleven in Aalsmeer en de Metropool Regio Amsterdam.

Samen met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en gemeente Aalsmeer zetten wij ons meer dan graag in om Green Square Business Campus de komende jaren tot een succesvolle gebiedsontwikkeling te maken! Green Square Development VOF Juni 2021

“ Deze locatie biedt uitgesproken mogelijkheden voor een rijke mix van bedrijven en activiteiten, die de kracht van het gebied zowel benutten als versterken.” PAGINA

4

PAGINA

5

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

INHOUD

A10 AMSTERDAM

A5 1 Introductie 1.1 Plan van Aanpak

8 12

2 Werklocatie nieuwe stijl 14 2.1 Kernwaarden 18 Ondernemend 18 Veelzijdig 18 Duurzaam 18 Gezond 19 Levendig 19 2.2 Product-marktcombinaties 20 Maakindustrie 20 Duurzame Logistiek 21 De Strip: voorzieningen 22 en diensten Home Gift & Garden Cluster 24 Kennis & innovatie 24 Green Square Hotspot 25 Hotel, dienstverlening, 25 logistiek 3 Onverwacht gevarieerd 26 3.1 Van tuinderdorp naar 30 centrale plek in de MRA 3.2 De haltervorm als ruggengraat 31 Concept 31 Volumes en verdeling 34 Zonering 34 3.3 Flexibiliteit 35 Stedenbouwkundig model en 36 programma (indicatief) Green Square Hotspot 37 Home Gift & Garden Cluster 40 Campus Zuid inclusief 41 kantorenstrook N201

Maakindustrie Logistiek 3.4 Routes en wegprofielen Functioneel en recreatief gebruik De Promenade Fiets- en wandelroute middengebied De Stegen en toegangstraat hotel De Beugelweg Het Zwanenwater 3.5 Beeldkwaliteit

42 43 46 46

HET AMSTERDAMSE BOS

N201 AMSTELVEEN

48 50

A9

54 56 58

N201 N196

5 Green Square 5.1 Flexibiliteit 5.2 Fasering 5.3 Branding en communicatie 5.4 Economische haalbaarheid & uitvoerbaarheid 5.5 Procedures & onderzoeken 5.6 Eigendom, gebruik & beheer

72 74 75 76 77

6

82

6

N231

N201

ORANJEWIJK

LOGISTIEK

A4

NIEUW VENNEP

FLORA HOLLAND BLOEMENVEILING

AALSMEER

RIJSENHOUT

N201

GROENZONE

N196

WESTEINDERPLASSEN

N231 KUDELSTAART

UITHOORN

CALSLAGEN

78 79 LEIMUIDEN

0

PAGINA

N232

52

4 Klaar voor de toekomst 62 4.1 Circulair gebouwde omgeving 63 4.2 Aantrekkelijk groen landschap 64 4.3 Duurzame mobiliteit 65 4.4 Duurzaam energiesysteem 66 4.5 Circulaire gebruiksfase 67 4.6 Circulair landschap 68 Circulariteit 69 Water 70 Biodiversiteit 71

Colofon

SCHIPHOL AIRPORT

HOOFDDORP

A2

500

2500m

N

GROENZONE

N201

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

H1 1 Introductie 1.1 Plan van Aanpak

Introductie Van bedrijventerrein naar werklocatie nieuwe stijl PAGINA

8

8 12

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Introductie

Van bedrijventerrein naar werklocatie nieuwe stijl Voor u ligt het Strategisch Masterplan Green Square Business Campus; een document dat zijn oorsprong vindt in de gezamenlijke wens van Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en Green Square Development VOF om Green Square - het centraal in Green Park Aalsmeer gelegen gebied aan de N201, - afslag Middenweg - te ontwikkelen tot een aantrekkelijke, duurzame mixed-use bedrijfslocatie.

1

De vigerende bestemming voor het gebied gelegen tussen de N201, de Middenweg, de Machineweg en de Braziliëlaan is bedrijventerrein. Op dit gebied zijn het in 2011 onherroepelijk geworden bestemmingsplan Green Park Aalsmeer Middenweg en deelgebieden 3, 5 en 7, alsmede de (gewijzigde) structuurvisie `Green Park Aalsmeer, inclusief Royal Flora Holland’ uit juli 2016 van toepassing. In de structuurvisie van 2011 werd Green Square nog uitgewerkt als bruisend hart van de sierteelt, een centrumgebied waar de sierteeltsector zich verder zou ontwikkelen en presenteren aan de wereld. In Green Square zouden zich business knowledge center functies, toeristische trekkers en een aantal innovator-bedrijven vestigen. Door de meerjarige conjuncturele crisis vanaf 2008 sloot de structuurvisie uit 2011 echter niet meer aan op de toenmalige marktomstandigheden en vond er in 2016 een wijziging van de structuurvisie plaats. Het oorspronkelijke centrumgebied werd (functioneel) verdeeld over Green Square en het veilingterrein van Royal Flora Holland. Het programma voor Green Square aan de Middenweg werd verruimd met een Home, Gift & Garden cluster, showrooms, horecafuncties, hotels met congresfaciliteiten, opleidingen en kantoren.

Om de levendigheid van dit centrumgebied te stimuleren, biedt de structuurvisie ook ruimte aan de functie retail, bedoeld om verschillende typen gebruikers te trekken: bedrijven, maar zeker ook bezoekers en bewoners uit de regio.

PAGINA

10

De ontwikkeling door Bluebell Development VOF van het Hilton Hotel Amsterdam Airport South Aalsmeer, op de hoek van de Middenweg en de N201, vormt één van de eerste ontwikkelingen van de in de structuurvisie geformuleerde centrumfuncties. In het kader van een succesvolle exploitatie van het hotel is door partijen onderkend dat het houden van regie op de ontwikkelingen in de directe omgeving van het nieuwe hotel wenselijk is. Het functioneren van het hotel, en daarmee ook de waardeontwikkeling, worden immers voor een belangrijk deel bepaald door een aansprekende omgeving, met een omringende bebouwing en openbare ruimte van hoge kwaliteit.

“ De structuurvisie wijst Green

Square aan als een toekomstig bruisend centrumgebied van Green Park.”

Om de algemene doelstellingen van de structuurvisie dichterbij te brengen ontstond behoefte aan een Strategisch Masterplan waarin concrete ontwikkel­ ambities voor het gebied worden geformuleerd. Green Square Development VOF is deze uitdaging met veel plezier aangegaan en heeft haar in 2020 daadwerkelijk opgepakt. De VOF heeft in het kader van de uitwerking van het Strategisch Masterplan onderzocht op welke wijze de structuurvisie uit 2016 een actualisatie behoeft en op welke wijze de visie een nieuwe invulling zou kunnen krijgen. In het Strategisch Masterplan geeft Green Square Development VOF een duidelijke toekomstvisie op de gewenste hoogwaardige programmatische en ruimtelijke invulling van Green Square. Op basis van de waargenomen marktvraag wordt de positie van het dominante Home Gift & Garden cluster uit de Structuurvisie van 2016 in omvang verminderd door toevoeging van maakindustrie en logistiek. Met beeld en tekst schetst het Strategisch Masterplan een doorkijk naar de beoogde identiteit, het ruimtelijk raamwerk en de duurzame ambities die Green Square tot een unieke werklocatie nieuwe stijl kunnen maken. Het voorliggend Strategisch Masterplan wordt thans, in lijn met de daarover tussen partijen gemaakte afspraken in de reserveringsovereenkomst, aan Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling ter definitieve beoordeling aangeboden.

Laatstgenoemde zal na instemming van haar aandeelhouders het Strategisch Masterplan voorleggen aan de gemeente Aalsmeer.

Hilton Amsterdam Airport South Aalsmeer Omvang: 500 kamers, met ondersteunend programma en parkeren Ontwerp: Wiel Arets Architects

PAGINA

11

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Plan van Aanpak Plannen maken doe je niet alleen. Door verschillende inzichten en ideeën te combineren, kom je altijd verder in de zoektocht naar een inspirerende én realistische toekomstvisie voor het gebied. Dit Strategisch Masterplan weerspiegelt dan ook de vruchtbare samenwerking met diverse partijen, die vanuit hun eigen expertise hebben meegedacht en bijgedragen.

1.1

PAGINA

- De basis voor ieder ruimtelijk plan ligt in de bepaling van de marktvraag. Hiervoor zijn separate opdrachten verstrekt aan twee gerenommeerde makelaars- en marktonderzoekskantoren, te weten Colliers International en Cushman & Wakefield. - Om tot een passend, inspirerend en solide Masterplan te komen, hebben wij samengewerkt met INBO. Als multidisciplinair architectenbureau, met zeer veel ervaring in gebiedsontwikkeling, was INBO voor ons een ideale sparringpartner. - Voor het landschappelijk kader, alsmede de nadere uitwerking van de groene en circulaire gebiedsambities is MTD Landschapsarchitecten benaderd. Met hun inbreng heeft het beoogde groene raamwerk een robuust karakter gekregen. - Tijdens de uitwerking van de verschillende stappen van het Masterplan zijn de planconcepten regelmatig gepresenteerd en doorgesproken met Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en Gemeente Aalsmeer. Samen met hen en onze adviseurs kwamen wij in de periode van juni 2020 tot en met mei 2021 regelmatig bij elkaar in ateliersessies, waarin wij ambities en ideeën uitwisselden en een ontwikkelingsrichting bepaalden. - Met lokale ondernemers, makelaars en beleggers zijn oriënterende gesprekken gevoerd die ons nader inzicht hebben gegeven in de huisvestingswensen van potentieel geïnteresseerde gebruikers.

- Metabolic is gevraagd voor de invulling van de duurzaamheidsparagraaf, een gezamenlijke opdracht vanuit Gemeente Aalsmeer, GPAG en de VOF, die door het bedrijf met veel enthousiasme is omgezet in interessante plannen voor het gebied. - Bureau Peutz heeft ons geadviseerd over de diverse milieuaspecten rondom de locatie.

12

Het studiegebied van het Masterplan is gelegen binnen het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer Middenweg, deelgebieden 3, 5 en 7. Eveneens opgenomen in het studiegebied zijn het Zwanenwater en de kantorenlocatie aan de westzijde van de N201. Aan de oostzijde sluit het studiegebied aan op de nieuw ontwikkelde recreatiezone het Jac. Stammespark. Het studiegebied bestaat uit navolgende, bij verschillende partijen in eigendom zijnde, deelgebieden.

“ De beste plannen maak je niet

alleen. De combinatie van verschillende ideeën en inzichten brengt je altijd verder.”

1. Het reserveringsgebied Gebied als opgenomen in de reserveringsovereenkomst d.d. april 2021 tussen GPAG en Green Square Development VOF. 2. Private kavels De door Green Square Development VOF | Green Square Ontwikkeling BV in optie genomen private kavels.

N196 N201 SCHIPHOL AIRPORT

3. Hotelkavel en “buur”kavel Het kavel ten behoeve van de realisatie van het Hilton Hotel inclusief aangrenzend nader te bestemmen buurkavel. De ontwikkeling van deze kavels wordt gerealiseerd door Bluebell Development VOF.

N232

BEDRIJVIGHEID HISTORISCH CENTRUM

GROENZONE

N201

AALSMEER

BEDRIJVIGHEID

4. Zwanenwater en Jac. Stammespark Het in bezit van de gemeente Aalsmeer zijnde Zwanenwater inclusief de geprojecteerde wandel- en recreatiezone in de groenblauwe buffer (Jac. Stammespark) tussen Green Square Business Campus en de woonwijk Oosteinde.

ORANJEWIJK

GREEN SQUARE WESTEINDERPLASSEN

N231

N196

AMSTELVEEN FLORA HOLLAND BLOEMENVEILING

WONEN GEMENGDE BEDRIJVIGHEID GROENZONE BLOEMEN INDUSTRIE EN LOGISTIEK

FLORI WORLD EXPERIENCE

Green Park Gebiedsontwikkeling Reserveringsgebied VOF Green Square Development VOF | Ontwikkeling B.V. Bluebell Development VOF Zwanenwater incl. Jac. Stammespark - Gemeente Aalsmeer Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling

5. Kantoorkavel aan de N201 Kavel in eigendom van GPAG ten behoeve van de realisatie van een kantoorgebouw inclusief parkeervoorzieningen.

PLANGEBIED STRUCTUURVISIE 2016 GREENSQUARE (WERKEN, RECREATIE, VOORZIENINGEN, INNOVATIE, VERBLIJF)

Studiegebied en betrokken partijen

PAGINA

13

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

H2 2 Werklocatie nieuwe stijl 2.1 Kernwaarden Ondernemend Veelzijdig Duurzaam Gezond Levendig 2.2 Product-marktcombinaties Maakindustrie Duurzame Logistiek De Strip: voorzieningen en diensten Home Gift & Garden Cluster Kennis & innovatie Green Square Hotspot Hotel, dienstverlening, logistiek

Werklocatie nieuwe stijl Een levendig gebied: Kernwaarden en Product Markt Combinaties PAGINA

14

14 18 18 18 18 19 19 20 20 21 22 24 24 25 25

2

Werklocatie nieuwe stijl Een levendig gebied: kernwaarden en product-­ marktcombinaties Green Square Business Campus is niet zomaar een werklocatie. Wie zich hier vestigt, hecht waarde aan duurzaamheid en aan een gezond werkklimaat voor zijn werknemers. Het wordt geen stille anonieme locatie waar na 17.00 uur de lichten uitgaan, maar een ondernemende en dynamische plek waar naast werk ook ruimte is voor sport, ontspanning en ontmoeting. Royal Flora Holland en Schiphol, beide belangrijke katalysatoren in de regio, liggen om de hoek. Bedrijven die zich vestigen in Green Square Business Campus profiteren van deze nabijheid; niet alleen vanwege het transport van hun producten, maar ook vanwege de mogelijkheid om klanten te ontvangen in het gebied. De aanwezigheid van deze vaak internationale bezoekers verhoogt het draagvlak voor diverse voorzieningen en geeft een extra impuls aan de levendigheid in het gebied.

Green Square Business Campus groeit uit tot een community van verschillende soorten bedrijven, bezoekers en gebruikers. Bij die inclusieve vorm van ondernemerschap past ook een leven lang leren, van en met elkaar. Daarom wordt op de Campus ook ruimte gemaakt voor educatie en innovatie, nationaal én internationaal. Bij de ontwikkeling van Green Square Business Campus maken we graag gebruik van de kennis, kunde en innovatiekracht van lokale en reeds elders in Aalsmeer en in de regio gevestigde bedrijven. Bij voorkeur betrekken wij deze bedrijven actief bij de uitwerking van onze ambitieuze plannen.

“ Het onderscheidende karakter van dit gebied maakt het tot een veelzijdige, vitale omgeving waarin je graag met elkaar werkt, leert, sport en verblijft.”

PAGINA

17

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Kernwaarden

2.1

De planontwikkeling van Green Square is gebaseerd op vijf kernwaarden: ondernemend, veelzijdig, duurzaam, gezond en levendig. Deze kernwaarden voeren de boventoon in de ontwikkeling, zowel in de fysieke, gebouwde omgeving als in de sociaal-mentale omgeving. Zij weerspiegelen wat Green Square Business Campus wil uitstralen: dat het méér is dan zo maar een bedrijventerrein. Green Square is een werklocatie nieuwe stijl! Ondernemend Ondernemerschap is nauw verweven met de cultuur van Aalsmeer. De sierteeltsector speelt hier een prominente rol en die strekt zich ook uit naar Green Square. Door zijn strategische ligging nabij Royal Flora Holland zijn de lijnen kort en worden ondernemers – zowel uit de sierteelt als uit daaraan gelieerde sectoren - aangetrokken door de wereldwijde reputatie van het gebied. Green Square biedt ook ondernemers buiten de sierteeltsector de ruimte om hun activiteiten te ontplooien; lokaal, regionaal en zelfs internationaal. Kleine en startende bedrijven vinden hier een flexibele plek om te groeien, en ook volwassen (familie)bedrijven vestigen zich hier graag. Wat al deze ondernemers met elkaar gemeen hebben, is dat zij openstaan voor samenwerking en innovatie, en dat zij het gebied gezamenlijk willen inkleuren.

“ Wat al deze ondernemers met elkaar gemeen hebben, is dat zij openstaan voor samenwerking en innovatie.”

Veelzijdig Een belangrijke kernwaarde van Green Square is de veelzijdige mix van verschillende soorten bedrijven, functies, doelgroepen en generaties. Hiermee wordt een brug geslagen tussen de oorspronkelijke kleinschaligere Aalsmeerse bedrijvigheid en de schaal en de behoeften van eigentijdse ondernemingen. Volwassen (familie)bedrijven voelen zich er thuis, en wisselen kennis en ervaring uit met start- en scale-ups die hier hun uitvalsbasis vinden. Lokale ondernemingen vinden er de mogelijkheid tot uitbreiding, bedrijven uit de metropoolregio vinden er een plek nabij Nederlands grootste luchthaven Schiphol, en alle bedrijven in de relatieve nabijheid vinden er zakelijke voorzieningen en diensten. Deze voorzienin-

PAGINA

18

gen komen direct en indirect ook ten goede aan de inwoners van Aalsmeer en de omwonenden uit de omliggende wijken. Eenmaal geland in Green Square Business Campus, worden ondernemers onderdeel van een duurzame, gezonde en levendige community. Iedereen kan gebruikmaken van collectieve vergaderplekken, sport- en ontspanningsvoorzieningen en andere faciliteiten op Green Square. Er zijn voldoende gevarieerde horecagelegenheden die mensen gedurende de dag verleiden om hun eigen werkplek te verlaten, van de omgeving te genieten en anderen te ontmoeten en te inspireren. Leren van elkaar gaat gepaard met voldoening en plezier. Dit maakt Green Square ook interessant voor omwonenden. Om de levendigheid waar te maken, is de stedenbouwkundige ‘korrel’ klein en de openbare ruimte uitnodigend. Er is geen strenge scheiding van openbaar en privé, en ruimten op de begane grond zijn toegankelijk voor een breed publiek. De mix is overal in het gebied voelbaar. Atria, zowel binnen als buiten, vervagen de overgangen tussen binnen en buiten, en functies worden slim gestapeld. Duurzaam Green Square wordt een duurzame business campus. Met slimme energieoplossingen kijkt Green Square vooruit. Het hele gebied wordt toekomstbestendig ontwikkeld, ook de openbare ruimte. Royal Flora Holland, het centrum van de wereldwijde sierteeltsector, ligt letterlijk om de hoek.

Groen is dus alom aanwezig: in de openbare ruimte en ook aan de gevels en op daken van de nieuw te realiseren gebouwen. Samen met kundige lokale ondernemers richten we de openbare ruimte in. Met het vele groen werken we tegelijkertijd aan het vergroten van de biodiversiteit in dit gebied. Hemelwater wordt opgevangen en op een landschappelijke manier toegevoegd aan het openbaar gebied; een passende oplossing in het zo waterrijke Aalsmeer. Vanwege de modulaire opzet van de ontwikkeling is Green Square toekomstbestendig en flexibel. Gebouwen zijn gemakkelijk en met kleine aanpassingen anders in te delen, waardoor zij passend zijn voor nieuwe en bestaande – grote of kleine - gebruikers. Naast de gebouwde omgeving wordt ook de sociale omgeving op een duurzame manier ingericht. Door de brede mix van functies, gebruikers en bedrijven wordt het een open gebied dat soepel aansluit bij de omliggende (woon)buurten.

“ Het hele gebied wordt duurzaam

ontwikkeld, ook de openbare ruimte.”

Gezond Het is een uitdaging om in de nabijheid van een grote luchthaven een gezonde werk- en leefomgeving te creëren, maar Green Square slaagt hierin. Door de gebouwde omgeving slim te positioneren, ontstaat er een aangename openbare ruimte. Binnen de verkaveling van het plangebied komen wandel-, fiets- en hardlooproutes, die gebruikers en bewoners uitnodigen om te bewegen. In combinatie met de omliggende natuurgebieden, zoals de Westeinderplassen en Amsterdamse Bos, ontstaat een aaneengesloten buitengebied dat op diverse momenten van de dag benut kan worden. Door gebruik te maken van veel groen wordt fijnstof zoveel mogelijk uit de lucht gefilterd. Het ontwerp neemt het perspectief van de voetganger en de fietser als uitgangspunt en richt zich op een schone, veilige en plezierige omgeving. Ontmoetingen staan centraal in het ontwerp van gebouwen, omgeving en bij de variëteit in functies. Lokaal voedsel, in samenwerking met lokale ondernemers geproduceerd en opgediend, staat garant voor weinig voedselkilometers en gezond eten. Levendig Werktijden zijn tegenwoordig niet meer gebonden aan een negen-tot-vijfcultuur. Green Square speelt hierop in. De gebouwen en de omgeving zijn aantrekkelijk gedurende een groot deel van de dag en de week, met gespreide openingstijden. Zo ontstaat er een levendig, veilig en prettig verblijfsklimaat, ook buiten de vastomlijnde kantooruren.

Door de gebouwen slim in te delen, kunnen bedrijven zich uitstekend naar buiten toe presenteren op de begane grond. Soms zitten medewerkers daar achter hun laptop, maar ook het creëren van producten kan zichtbaar zijn. Zo krijgen gebruikers, bewoners en bezoekers een kijkje in de keuken van de diverse ondernemers. De levendigheid in Green Square is te danken aan een aantrekkelijke openbare omgeving en mooie gebouwen, een veelzijdig aanbod van food en beverage, en diverse sport-, leisure- en ontspanningsfaciliteiten, zowel binnen als buiten. Op allerlei tijdstippen van de dag zie je mensen werken, wandelen, hardlopen en zich ontspannen. In de openbare ruimte is de sierteeltsector nooit ver weg: met een grote verscheidenheid aan bloemen en planten fungeert Green Square als een visitekaartje.

“ Groen is alom aanwezig en maakt

Green Square tot een visitekaartje voor Aalsmeer.” PAGINA

19

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Product-marktcombinaties

2.2

Green Square wordt de thuisbasis voor drie verschillende product-marktcombinaties. Deze product-marktcombinaties geven weer welke typen bedrijven als clusters in het gebied gepositioneerd zullen worden. Green Square kent drie combinaties: Maakindustrie, Duurzame Logistiek, Voorzieningen & Diensten. Elke combinatie heeft zo haar eigen kenmerken en draagt op haar eigen manier bij aan de vijf kernwaarden van het gebied.

De bedrijven vestigen zich in één van de multi tenant gebouwen en maken gebruik van gedeelde voorzieningen in de gebouwen en aan De Strip. In flexibel te huren werk- en opslagruimten kunnen bedrijven hun activiteiten op- en afschalen. Door de diversiteit aan kleinere en grote bedrijven ontstaat een prettige en eigentijdse werk- en productieomgeving.

20

Mix van product-markt combinaties

De gekozen programmatische invulling is gebaseerd op breed uitgevoerd lokaal / regionaal marktonderzoek en op basis van gesprekken met diverse ondernemers in Aalsmeer. Daarbij is gekeken naar kansrijke en waardeverhogende bedrijfssegmenten voor de propositie Green Square, met een bredere blik dan alleen de in de structuurvisie beoogde sierteeltsector. De bevindingen van dit onderzoek leiden tot een mix van hoogwaardige bedrijven en functies in de maakindustrie en value added logistiek, al dan niet verbonden met de sierteeltsector. De levensvatbaarheid van een kennis- en innovatiecluster voor de sierteeltsector lijkt, na een eerste marktverkenning, een positieve haalbaarheid te hebben. Aan De Strip aan de Middenweg komt een combinatie van gevarieerde, publiekstrekkende functies, die Green Square de levendigheid geven die zo kenmerkend is voor een mixed-use bedrijfslocatie. Maakindustrie De eerste product-marktcombinatie is de maakindustrie, ook wel genoemd ‘Light Industrial’. Hieronder vallen bedrijven en dienstverleners in de technische sector die zich bezig houden met productieprocessen en prototyping. Ook kleinere werkstudio’s worden hieronder verstaan. De bedrijven uit deze product-marktcombinatie zijn afkomstig uit de regio Aalsmeer en uit de Metropool Regio Amsterdam.

Het betreft zowel ondernemers van gevestigde bedrijven als start- en scale-ups die hier een vliegende start kunnen maken. Waar mogelijk wordt de connectie met Royal Flora Holland en de sierteeltsector gezocht.

PAGINA

Duurzame Logistiek De tweede product-marktcombinatie richt zich op de hoogwaardige logistieke sector. Voor deze combinatie worden kavels met daarop flexibele logistieke complexen gerealiseerd, passend binnen het vigerende bestemmingsplan. Door die aanpak kan Green Square meebewegen met de toekomst en met de vraag van allerlei soorten gebruikers: van groot tot klein, en van Aalsmeerse bedrijven tot nationale en internationale partijen.

logistiek maakindustrie dienstenverlening parkeren

Deze logistieke kavels worden duurzaam en natuurinclusief ontwikkeld en gebouwd, met aandacht voor de omgeving. Daarbij besteden we extra zorg aan de uitstraling op de verschillende zichtlocaties, zowel in materiaalgebruik als in architectonische allure. Hierdoor blijft de menselijke maat van Green Square zichtbaar en voelbaar, terwijl de totale gebiedsontwikkeling grootse ambities toelaat. De bedrijven kunnen weliswaar omvangrijk zijn, maar sluiten altijd aan op het gebied, zowel fysiek als sociaal. Door voorzieningen te delen en ook buiten werktijd beschikbaar te stellen, blijft Green Square trouw aan zijn kernwaarden.

Ligging logistiek

Ligging maakindustrie

“ Green Square beweegt flexibel mee

met de toekomst en met de vraag van allerlei soorten gebruikers. ” PAGINA

21

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

De Strip: voorzieningen en diensten Direct aan de Middenweg ligt De Strip, de derde product-marktcombinatie, die bestaat uit een gevarieerd aanbod aan voorzieningen en diensten. Aan De Strip krijgen bedrijven de kans om zich te vestigen en om zich te presenteren aan een breed publiek. Met haar verscheidenheid aan functies draagt deze product-marktcombinatie in sterke mate bij aan de levendigheid van het gebied. Mogelijke trekkers in de Strip zijn een B2B Home Gift & Garden centrum met daarin een clustering van een groot aantal showrooms, een (sierteelt) kennis & innovatie centrum en de Green Square Hotspot. Voorgenomen, nog nader te onderzoeken, programma voor de Strip bestaat uit een tweede hotel en `short stay’ en leisure faciliteiten; functies die een aantrekkelijk vestigings- en verblijfsklimaat ondersteunen. Ook specialistische retail die een aanvulling vormt op het huidige aanbod in de regio is een functie die in de Strip kan landen. Door dit gevarieerde aanbod dragen al deze bedrijven in sterke mate bij aan de aantrekkingskracht van het gebied voor gebruikers en bezoekers, zowel vanuit Aalsmeer als daarbuiten. Green Square is een gebied waar je graag naartoe gaat en nog langer wilt blijven!

B2B en Retail - b2b verkoop home-gift-garden - regionale publiekstrekkers, niet concurrerend met lokale retail - grote sport(speciaal)zaken, outdoor Hotel en hospitality - 2e hotel - short stay - vergaderruimtes

Kennis & Innovatiecluster - voor de sierteeltsector - onderzoek - educatie | praktijkruimten - start-up werkplekken - flexibele kantoorunits Leisure - sportschool - padelbanen - tennis | squash - klimmuur - unieke regionale experience

Vanwege de centrale ligging aan de Middenweg en in het zicht van de N201 fungeert De Strip met de daarin gelegen Green Square Hotspot als de trekpleister van het gebied. Om die reden wordt er extra aandacht besteed aan de openbare ruimte, architectuur en aan een aantrekkelijke overgang tussen de gebouwen en de openbare ruimte.

“ Met haar verscheidenheid aan

functies fungeert De Strip als de trekpleister van het gebied.”

Gezondheidscluster - 1ste lijnszorg faciliteit - (sport)fysiotherapie - tandheelkunde - wellness | beauty

Campus Zuid - Hilton Hotel - sportmedisch centrum - dienstverlening - hospitality

Diverse horeca-formules - dag-, avond- en weekend horeca - coffee- to go - winkel met streekproducten - brewpub

PAGINA

22

PAGINA

23

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Home Gift & Garden Cluster Naast de sierteeltsector is ook de Home, Gift & Garden sector van oudsher zeer goed vertegenwoordigd in Aalsmeer. In Green Park zelf zijn op dit moment meerdere in de sector werkzame grote partijen gevestigd. Bij deze partijen bestaat de behoefte om tot een clustering van hun showrooms te komen zodat Nederlandse en internationale klanten (B2B) van deze bedrijven slechts één locatie hoeven te bezoeken om op de hoogte te blijven van nieuwe producten en trends. Een representatief gebouw met een groot en divers aanbod zal leiden tot een grotere aantrekkingskracht op zakelijke klanten en daarmee tot een toename van de omzet, zo is de gedachte. Het Home Gift & Garden cluster vestigt zich bij voorkeur in de Strip. Kennis & Innovatie Het kennis- en innovatiecluster wordt niet benoemd als een aparte product-marktcombinatie, maar verdient wel extra aandacht vanwege de vernieuwende kracht die ervan uitgaat. Bedrijven uit dit cluster kunnen landen aan De Strip, maar mogelijkerwijs ook in de zone daarachter. Kennis en innovatie krijgt hier een brede definitie. Het betreft organisaties die zich bezighouden met onderwijs, educatie en kennisdeling, en ook bedrijven die zich met nieuwe technologieën, technieken en materialen richten op innovatie. Dit kan in de sierteeltsector zijn, maar het hoeft niet.

PAGINA

24

Green Square Hotspot Centraal in het plangebied ligt de Hotspot, het vitale hart van Green Square. Hier ligt een concentratie van publiektrekkende functies, horecagelegenheden, ontmoetings- en vergaderfaciliteiten, sportvoorzieningen en flexibele werkplekken. Dit is de plek voor ontmoeting en interactie. Bijzondere architectuur en een mooi ontworpen openbare ruimte maken de Hotspot zichtbaar en zorgen ervoor dat de verblijfskwaliteit hier optimaal is. Dit maakt deze plek tot de aangewezen plaats voor evenementen in het gebied, een lekkere lunch of voor een drankje na het werk. De Hotspot ligt op loopafstand van de mobiliteitshub waar deelfietsen en -auto’s, openbaar vervoer en parkeerfaciliteiten aanwezig zijn.

Hotel, dienstverlening, logistiek Het hotel, het sport medisch centrum en mogelijk nog meer dienstverlenende functies aan de zuidzijde van de Middenweg vormen de start van de nieuwe ontwikkelingen op de Campus. Hoewel niet direct gelegen aan De Strip leveren deze nieuwe functies straks een grote bijdrage aan de levendigheid in het gebied. De vele gasten van het hotel zullen de oversteek naar De Strip maken vanwege werk gerelateerde en ontspanningsactiviteiten. Ook de medewerkers en bezoekers van de reeds bestaande bedrijven in het zuidelijk deel van de Campus en van het nieuwe logistieke kavel aan de Middenweg zullen graag gebruik maken van het aanbod van diverse voorzieningen in het gebied.

PAGINA

25

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

H3 3 Onverwacht gevarieerd 3.1 Van tuinderdorp naar centrale plek in de MRA 3.2 De haltervorm als ruggengraat Concept Volumes en verdeling Zonering 3.3 Flexibiliteit Stedenbouwkundig model en programma (indicatief) Green Square Hotspot Home Gift & Garden Cluster Campus Zuid inclusief kantorenstrook N201 Maakindustrie Logistiek 3.4 Routes en wegprofielen Functioneel en recreatief gebruik De Promenade Fiets- en wandelroute middengebied De Stegen en toegangstraat hotel De Beugelweg het Zwanenwater 3.5 Beeldkwaliteit

Onverwacht gevarieerd Openbare ruimte en gebouwde omgeving PAGINA

26

26 30 31 31 34 34 35 36 37 40 41 42 43 46 46 48 50 52 54 56 58

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Onverwacht gevarieerd

Openbare ruimte en gebouwde omgeving Met de kernwaarden en product-marktcombinaties als stevige pijlers van de gebiedsontwikkeling is de vertaalslag gemaakt naar een ruimtelijk plan voor de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Daarbij zoomen we in van de historische, landschappelijke context naar de eigentijdse, concrete uitwerking van het ontwikkelingsplan Green Square.

3

De combinatie van verschillende typen bedrijvigheid leidt tot een gevarieerd plan, georganiseerd in verkavelingszones waarbinnen deze bedrijven optimaal kunnen functioneren. De ruime, groene openbare ruimte wordt de trekker van het gebied. Nog nooit voelden mensen zich zo welkom op een werklocatie.

Masterplan

PAGINA

28

PAGINA

29

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

De haltervorm als ruggengraat Concept Van tuinderdorp naar centrale plek in de MRA

3.1

Landen op luchthaven Schiphol geeft een geweldig beeld van het Hollandse polderlandschap. Vanuit het vliegtuig zie je, naast het enorme bloemenveilingsterrein, Green Square Business Campus midden in het grote bedrijvengebied Green Park Aalsmeer al liggen. Het centraal in de Metropool Regio Amsterdam gesitueerde Green Park is opgenomen in het polderlandschap van Aalsmeer, dat een kenmerkende opzet heeft van orthogonale kavels en watergangen binnen de ringvaart in het grotere landschappelijke systeem van de Haarlemmermeer. Linten van bedrijvigheid In deze landschappelijke opzet van lange lijnen heeft zich historisch gezien een succesvol milieu van tuinderbedrijvigheid ontwikkeld. Typische gemengde woonwerkkavels, met kassen, loodsen en woonboerderijen in lange linten aan het water, zijn uiteindelijk uitgegroeid tot het wereldberoemde horticultuurcluster rondom Aalsmeer. De bloemenveiling is het kloppende hart met alle aanvullende bedrijvigheid als organen eromheen. Een dynamisch contrast De schaalvergroting van de oorspronkelijke bedrijvigheid en de aan de luchthaven gerelateerde industrieën heeft zich de afgelopen decennia in en rondom Aalsmeer naadloos ingevoegd in de orthogonale opzet van het polderlandschap. Dit levert een dynamisch contrast op tussen de kleinschalige bedrijvigheid van weleer en de grotere maat van de nieuwe bedrijvigheid.

De brede ring rondom Schiphol met bedrijven en andere functies, ook wel ‘Airport City’ genoemd, is tegelijk lokaal en globaal, en dat is in Aalsmeer en in Green Park goed te zien.

Het Jac. Stammespark Aan de oostzijde van de locatie rondom het Zwanenwater sluit de Campus aan op een nieuw aan te leggen recreatief sport- en wandelgebied met de naam Jac. Stammespark. Door toevoeging van een horeca-paviljoen aan de oever van het Zwanenwater wordt dit een bijzonder aantrekkelijke plek in het gebied, niet alleen voor de nieuwe bewoners van de Campus maar vooral ook voor de bewoners van Oranjewijk / Aalsmeer-Oost.

“ Vanuit de lucht zie je een

natuurlijke integratie tussen de kleinschalige bedrijvigheid van weleer en de grotere maat van de nieuwe bedrijvigheid. ”

De nieuwe Middenweg In de nabije toekomst zal de Middenweg in Aalsmeer een belangrijke nieuwe rol vervullen als centrale ontsluiting en nieuwe levensader tussen woongebieden aan de westzijde en de oostzijde van de gemeente. De toekomstige functie van de Middenweg, middels afslagen en opritten verbonden met de N201, maakt dat Green Square Business Campus een centrale rol zal spelen in de ontsluiting en beleving van Aalsmeer en haar omgeving. Bedrijven die zich vestigen op de Campus profiteren van deze ligging.

De essentie van het Strategisch Masterplan voor Green Square Business Campus bestaat uit een publieke voetgangerspromenade langs de watergang aan de Middenweg, die de entreezone van de Campus aan de N201 verbindt met de wandelzone rondom het Zwanenwater. Hierdoor ontstaat een haltervorm, waarvan de ruggengraat wordt gevormd door de voetgangerspromenade en twee herkenbare uiteinden worden gevormd door representatieve koppen aan de zijde van de N201 en het Zwanenwater. De halter vormt de basis voor onze visie op het gebied. - Entreegebied: de entreezone wordt gevormd door het nieuw te realiseren hotel aan de zuidzijde van de Middenweg en door een aantrekkelijk programma met mogelijk een tweede hotel aan de overzijde aan De Strip. Deze gebouwen vormen in de toekomst de entreepoort tot het gebied. In het entreegebied ligt de nadruk op economische dynamiek en een representatieve uitstraling. - Wandelpromenade: aan de Middenweg komt een goed bereikbare Hotspot, waarin de levendige (ontmoetings)functies met drukte en uitstraling worden georganiseerd. De zonnige Promenade langs het water, waar her en der verblijfsplekken worden ingericht waar je kunt genieten van de aangename sfeer, krijgt een afwisselend karakter met drukke en actievere delen. - Wandelgebied: het groene en rustige gebied rondom het Zwanenwater heeft een gezellig en ontspannen karakter.

Hier worden sportvoorzieningen (onderdeel van het Jac. Stammespark ) en horeca gesitueerd, waarvan zowel de werknemers van de Campus als de bewoners van de naastgelegen Oranjewijk gebruik kunnen maken. - Middengebied en gebiedsranden: hier bevinden zich de bouwkavels voor de kleinschalige maakindustrie en duurzame logistiek. De uitstraling van deze werkgebouwen is onderscheidend en onderstreept de kwaliteit van de locatie. - Collectief parkeren: Green Square is onderscheidend ten opzichte van andere werklocaties omdat parkeren in het gebied centraal wordt gefaciliteerd in een parkeergarage (m.u.v. de logistieke bedrijven), die tegelijkertijd ook fungeert als mobiliteitshub voor het gebied. Dit betekent dat niet voor de deur kan worden geparkeerd, maar dat bezoekers en gebruikers een stukje moeten wandelen. Aan toekomstige gebruikers wordt gevraagd om dit concept te onderschrijven en uit te dragen, met als gezamenlijk doel de kwaliteit van de openbare ruimte te vergroten en optimaal te benutten. De bescheiden wandeling vanuit de parkeergarage naar de plaats van bestemming is al een beleving op zichzelf, die het prettige verblijf in Green Square inluidt.

Landschap als onderlegger De orthogonale structuur van het onderliggende polderlandschap is leidend voor de inrichting van het gebied. De bouwkavels voor de drie zones van de verschillende product-marktcombinaties nemen de oriëntatie van de landschappelijke ondergrond over. Deze oriëntatie komt ook terug in de belangrijke straten en paden in het gebied. Green Square voegt zich rondom de Middenweg naadloos in de ruimtelijke opzet van het onderliggende polderlandschap van rechthoekige kavels en watergangen. Naast het gebruik van deze karakteristieke eigenschappen van de polder, voegt het Masterplan ook een eigentijds, slim en duurzaam watersysteem toe aan het aanwezige poldersysteem. In vrijwel ieder wegprofiel is dit karakteristieke watersysteem zichtbaar gemaakt, zowel in de vorm van watertuinen, watergoten als natuurvriendelijke oevers. Hierdoor wordt water in het gebied niet alleen langer vastgehouden, maar ook afgevoerd, gefilterd en hergebruikt zodat er een circulair watersysteem ontstaat.

3.2

Planconcept Green Square: levendige gemengde zone verbindt entreezone N201middels een voetgangerspromenade met wandelzone Zwanenwater en voorziet bedrijven van een attractief werkmilieu

Gebouwmassa Green Square Business Campus in relatie tot de omgeving

PAGINA

30

PAGINA

31

GREEN SQUARE BUSINESS CAMPUS

Straten en verbindingen, parkeren In oost-westelijke richting lopen er naast de Middenweg drie karakteristieke ruimtelijke lijnen door het gebied. Aan de zuidzijde van De Strip bevindt zich de wandelpromenade die alle belangrijke entrees in het gebied met elkaar verbindt. Achter De Strip komt een voetgangersvriendelijke ontsluitingsstraat die gebouwentrees ontsluit en waar de mogelijkheid tot kortstondig afzetten, afleveren, laden en lossen wordt geboden. Via de rustige groene Stegen worden noord-zuid verbindingen gemaakt. De Beugelweg, met zijn grote verkeerscapaciteit, ontsluit aan de noordzijde de maakindustrie en de logistieke kavels voor vrachtverkeer. Ook vormt de Beugelweg de aanrijroute en toegang tot de noordelijk gelegen parkeergarage. Het programma aan de zuidzijde van de Middenweg, waaronder het hotel met eigen parkeervoorziening, wordt ontsloten via de Braziliëlaan. De reeds aangelegde Braziliëlaan ontsluit de zuidzijde van de Campus, waar het hotel met buurkavel, het sportmedisch centrum op de kop van de parkeergarage en de bestaande en nieuwe logistieke kavels zijn gelegen.