Agendabundel

Behouden eigendom en gebied openbaar toegankelijk maken

Inschatting éénmalige opbrengsten Inschatting structurele lasten Inschatting structurele opbrengsten

Uitgifte in erfpacht via een tender

Inschatting benodigde investeringen

Verkoop aan een POM of een maatschappelijk gedreven ondernemer

Financiële zelfstandigheid fort Schaal van ontwikkeling Mate van regie op het fort Beleefbaarheid, openbare toegankelijkheid Inschatting éénmalige kosten

2 van 11

Verkoop aan een commerciële partij via tender

Pagina

++ ----

++ + +

+ -/+ -/+ -/+

+ + +

-++ ++ ++

€ 2 mln.

€ 2 mln.3

nihil4

nihil

€ nihil

€ 1,1 mln5 < € 270K € 87K7 N.v.t.9

€ 2 mln6

€ 2 mln

N.v.t. € 330K8 € 120K

N.v.t. € 265K N.v.t.

€ 1,452 mln. € nihil € 270K nihil nihil

€ 270K nihil nihil

Er is een voorkeursscenario van het college opgenomen dat uitkomt op een kleinschaligere ontwikkeling door de verkoop aan een POM of vergelijkbare maatschappelijk gedreven onderneming. Hieronder wordt in het kort onder 1 het proces beschreven. In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie beschreven. In hoofdstuk 3 worden de verschillende scenario’s toegelicht. Bij de behandeling van ieder scenario zal een overzicht van de voor- en nadelen inclusief de financiële aspecten worden gegeven, waarin een weging van de uitgangspunten is meegenomen. In hoofdstuk 4 wordt het voorkeursscenario van het college beschreven en wordt een korte toelichting gegeven van de vervolgstappen. 1. Proces In het college van 20 mei zal deze peilnota worden besproken waarna in de beeldvormende Commissie Ruimte van 3 juni 2025 en de oordeelsvormende Commissie Ruimte van 10 juni 2025 u in de gelegenheid wordt gesteld om de scenario’s te bespreken en tot een oordeel te komen over het voorkeursscenario. De uitkomsten van deze vergaderingen worden verwerkt in een raadsvoorstel dat aan uw raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. Een deel van de in het jaar 2030 geplande onderhoudswerkzaamheden zal bij een kleinschalige ontwikkeling naar verwachting nog voor rekening van de gemeente komen, nu is hiervoor bij de boekwaarde een bedrag van € 500K opgeteld.

3 Voor verbeteringen die door de erfpachter worden verricht dient de gemeente bij afloop van het erfpachtcontract de erfpachter voor te compenseren op basis van marktwaarde. 4 Eénmalige kosten inbouwpakket is verwerkt in de structurele kapitaalslasten. 5 Betreft vergoeding voor door erfpachter aangebrachte verbeteringen aan het onroerend goed. 6 Betreft risico inschatting dat een oud pand onverwacht kan leiden tot stevige investeringen. 7 Dit is de som van de jaarlijkse rentelasten van de voorziening voor de investering van erfpachter en de kapitaalslasten van de huidige boekwaarde. 8 € 330K = € 265K -/- verbruikskosten huurder + € 120K inbouwpakket kapitaalslasten inbouwpakket. 9 Bij eenmalige afkoop erfpachtperiode is er geen jaarlijkse opbrengst van de canon. 2

Pagina

3 van 11

2. Huidige situatie In de huidige situatie staat het fort leeg en wordt de jachthaven tijdelijk tot aan de nieuwe invulling door een beheerder geëxploiteerd. Hieronder worden belicht: de huidige financiële lasten van de huidige instandhouding, boekwaarde en het (achterstallig) onderhoud, de huidige plattegrond van het fortgebouw en het gebruik in het huidige omgevingsplan. 2.1 Financiële lasten huidige instandhouding Bij het handhaven van de huidige situatie van het fort bedragen de geraamde structurele jaarlasten € 265K, bestaande uit de onderstaande kostenposten: 1. eigenaarslasten (ozb, opstalverzekering, kapitaallasten) € 34K 2. verbruikskosten fort (exclusief haven) € 25K 3. gemiddeld jaarlijks onderhoud 2025 - 205010 € 161K 4. jaarlijks groenonderhoud € 30K 5. jaarlijkse kosten uitbaggeren havenmond vaargeul € 15K + Totaal: € 265K Dit overzicht is gebaseerd op het meest recente meerjarenonderhoudsplan (mjop) van 8 april 2025 dat als bijlage 2 is toegevoegd. Wij hebben bij de lasten van de huidige instandhouding nog geen rekening gehouden met de kosten en de jaarlasten van het verhuurbaar of gebruiksklaar maken van het fort. Dan gaat het bijvoorbeeld om de kosten van de aanpak van de binnenzijde van het fortgebouw en het aanbrengen van de installaties.

Met de inkomsten van de liggelden van de jachthaven kunnen de exploitatielasten van de jachthaven worden gedekt en leveren die geen bijdrage aan de instandhoudingskosten van het fort. Er is ook een tijdelijke aanlegsteiger die in slechte staat verkeert en waarvan de vergunning per oktober 2026 afloopt en per die datum verwijderd zal worden. In de meeste scenario’s is de BTW kostenverhogend en is de BTW bij de kosten meegenomen. Voor zover er een BTW voordeel te behalen is, is dat bij een scenario vermeld. Er is voor een deel al rekening gehouden met de huidige verkregen subsidies. De omvang van de subsidies is in vergelijking met het verleden fors afgenomen. 2.2 Huidig boekwaarde en meerjarenonderhoudsplan 2025 Er is een bestaande boekwaarde van € 955K inclusief BTW (per 1 januari 2025) op het fort, waarin tevens het aankoopbedrag is verwerkt. Op de boekwaarde wordt jaarlijks afgeschreven. Het structureel onderhoud over de jaren 2025 – 2050 is gebaseerd op het meest recente mjop van 8 april 2025 met een jaarlijks gemiddelde van € 161K inclusief BTW. Dit betreft een langjarig gemiddelde waarin de kosten per jaar kunnen verschillen. In dit mjop is een aantal kostenposten opgenomen die een relatie heeft met de ontwikkeling van het fort.

Zo is bijvoorbeeld het terugbrengen van het zandpakket op het dak nu verplaatst naar het jaar 2030 omdat dat een relatie heeft met het toekomstig gebruik van het fort, waarin mogelijk nog doorvoeren door het dak moeten worden aangebracht om aan hedendaagse ventilatie-eisen te kunnen voldoen. Bij de scenario’s met een externe ontwikkelaar zal er bij de tender kunnen worden uitgewerkt welke onderhoudswerkzaamheden - die als achterstallig onderhoud zijn aan te merken - nog door de gemeente worden uitgevoerd en welke organisatorisch beter door de ontwikkelaar kunnen worden aangepakt. De in het jaar 2030 geplande onderhoudswerkzaamheden van in totaal € 988K inclusief BTW (prijspeil 2030) bestaan voornamelijk uit het aanbrengen 10

Gebaseerd op het meest recente meerjarenonderhoudsplan 8 april 2025

Pagina

4 van 11

van de toplaag op de dakbedekking, het terugbrengen van het zandpakket en het achterstallig baggerwerk. Een specificatie van deze werkzaamheden is in de achtergrondinformatie opgenomen. 2.3 Huidige plattegrond fortgebouw De huidige indeling van het fort bestaat uit veel kleine ruimtes met een porterne als enige ruimte die wat groter is, maar geen daglicht kent. Het fort heeft nagenoeg geen ruimtes die voor bijeenkomsten zijn te gebruiken en waarin meerdere mensen tegelijk het fort als verblijfsruimte kunnen beleven. In bijlage 3 is onderstaande plattegrond van het fort toegevoegd.

2.4 Huidige omgevingsplan In het huidige bestemmingsplan Uiterweg Plasoevers 2005 is onderstaand gebruik toegestaan: Artikel 16 Fort 16.1 Bestemmingsomschrijving De op de plankaart voor “Fort” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een constructie en/of reparatiewerkplaats voor boten, met een maximale milieucategorie 3 van de bij deze voorschriften behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, niet zijnde inrichtingen zoals vermeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen en b. vergunningenbesluit milieubeheer; c. een kantoor, ter ondersteuning van de jachthavenactiviteiten; d. culturele en recreatieve voorzieningen; e. sanitaire voorzieningen; f. botenopslagloods; g. buitenopslag voor boten, met uitzondering van de gronden met de aanduiding “geen buitenopslag toegestaan”; h. steigers ten behoeve van aanlegplaatsen voor pleziervaartuigen, met dien verstande dat deze uitsluitend zijn toegestaan op de gronden met de aanduiding “aanlegplaatsen ten behoeve van pleziervaartuigen toegestaan”; i. water, behorende bij het fort; j. erven, toegangswegen, paden en parkeervoorzieningen; met bijbehorende bouwwerken. 3. De financiën inclusief de voor- en nadelen van de vier scenario’s Hieronder wordt ingegaan op de financiële aspecten van de scenario’s. Het fiscale aspect zal per scenario zoveel mogelijk worden belicht.

Pagina

5 van 11

3.1 Verkoop aan een private partij Bij de verkoop van het fort aan een private partij, krijgt de gemeente te maken met onderstaande zaken. Bij de verkoop zal de gemeente het resultaat van de bestaande boekwaarde van € 955K en de verkoopopbrengst moeten afschrijven. Bij de aankoop is het fort in 2013 getaxeerd op € 270K. Bij verkoop zal het fort opnieuw getaxeerd worden. De in de huidige begroting opgenomen structureel opgenomen middelen voor onderhoud en instandhouding van het fort kunnen dan vrijvallen. Er hoeven geen personele lasten voor de verhuur en het beheer te worden opgenomen. Wel zullen er tijdelijk lasten zijn van de te verwachten planologische procedure en de hiervoor benodigde onderzoeken. Ook zal de gemeente zolang de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden verantwoordelijk blijven voor het onderhoud. Bij een tender kan omschreven worden welke van de in het jaar 2030 geplande onderhoudswerkzaamheden van in totaal € 988K inclusief BTW (prijspeil 2030) nog door de gemeente worden uitgevoerd en welke tot de verantwoordelijkheid van de kopende partij behoren. Bij een wat kleinschaligere ontwikkelingen zal een deel van deze onderhoudskosten alsnog voor rekening van de gemeente kunnen komen om tot een haalbaar plan te komen.

Vooralsnog wordt uitgegaan van een bedrag van circa € 500K inclusief BTW voor het aanbrengen van de toplaag van de dakbedekking en het baggerwerk. Bij het uitwerken van de tenderstukken kan dat nader worden uitgewerkt. Tezamen met de boekwaarde van € 955K bedragen de éénmalige kosten dan € 1,45 mln. Het uitgangspunt bij verkoop is dat verkoop in de huidige staat en met de huidige bestemming plaatsvindt. Er dient echter rekening mee gehouden moeten worden dat voor de succesvolle verkoop een wijziging van het huidige omgevingsplan in veel gevallen noodzakelijk zal zijn. Met wijziging van het omgevingsplan wordt bedoeld dat andere bestemmingen dan mogelijk worden gemaakt via een passende planologische procedure. De koper zal naast het structureel onderhoud ook nog moeten investeren in het functioneel gangbaar maken van de binnenzijde van het fort en eventuele kosten van uitbreidingen moeten dragen. Ook zijn er de kosten koper, waaronder de overdrachtsbelasting en de notariskosten, en zijn er de plankosten voor de ontwikkeling van het fort. Dat kan niet zondermeer samen met een kleinschalige ontwikkeling. Het scenario verkoop leidt naar verwachting in de regel tot een grootschalige ontwikkeling. Een partij die voor de BTW een ondernemer is, kan de BTW met de belastingdienst verrekenen.

Het is gebruikelijk om bij verkoop de bestaande informatie zoals het mjop aan belangstellenden ter beschikking te stellen. De voor- en nadelen van verkoop van het fort zijn hieronder samengevat. Voordelen verkoop: • De gemeente blijft niet belast met de structurele lasten. • De gemeente hoeft geen additionele personele lasten in de begroting voor het beheer op te nemen. • De gemeente hoeft de aanvangsinvestering voor het verhuurbaar/gebruiksklaar maken niet te financieren. • Er is een grotere mate van financiële zelfstandigheid mogelijk.