Agendabundel

De langsparkeerplaatsen aan de Ophelialaan en Jac. P. Thijsselaan blijven gehandhaafd en uit parkeeronderzoek blijkt dat deze parkeerplaatsen grotendeels niet gebruikt worden. Aan de achter-/zuidzijde van het schoolgebouw worden op het eigen terrein 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er worden 2 parkeerplaatsen gerealiseerd bij de 2 woningen aan de Jac. P. Thijsselaan. De overige 4 benodigde parkeerplaatsen kunnen worden gevonden in de bestaande beschikbare parkeerplaatsen in de Jac. P. Thijsselaan. Binnen en bij het plangebied is gezien het bovenstaande voldoende ruimte en

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 15

“Deze verkavelingsschets is te zien in onderstaande afbeelding, maar is tevens in groter formaat in bijlage 4 van deze startnotitie opgenomen” De parkeernorm is vastgesteld op 36, met 32 parkeerplekken op het “oude schoolterrein”. Waarom staan er dan maar 30 plekken ingetekend? Zie hiervoor onder andere de schets bij 5.1 blz. 28 (15+15) en in bijlage 4 (14+16). Bij 5.1 blz. 28, staat dan beschreven onder: Bebouwing, parkeren en verharding “De bijzondere verspringing van de nieuwe smalle rijwoningen op het achter terrein van de voormalige school ontstaat hier een eigentijdsere uitstraling, waarbij de massa en korrel blijft aansluiten bij het beschermd dorpsgezicht.” De getoonde beelden in het “Beeldkwaliteitsplan” geven nu niet bepaald de indruk bij een aansluiting op het “Beschermd Dorpsgezicht” Woonbebouwing achterterrein Beeldkwaliteitsplan Bij 5 blz. 10, staat dan beschreven: “Architectuur De bebouwing heeft een traditioneel uiterlijk en bestaat uit een eenvoudige hoofdvorm. Moderne vertalingen van het “archetype” zijn zeker welkom, deze kunnen afwijken van genoemde kaders, mits correct invulling wordt gegeven aan de archetypische vorm en materialisatie zoals in dit plan bedoeld. Op het achterterrein is modulair bouwen een van de uitgangspunten.” 6.

Specifieke beschrijvingen en afwegingen met betrekking tot Randvoorwaarden voor groen en natuur ➢ Het zogenaamde foeragegebied van de dwergvleermuis, onder andere op het kruidenrijk grasveld van 8 x 28 meter, beslist anders invullen ➢ Het grasveld beplanten met bomen en struiken; ook goed voor de biodiversiteit ➢ Als alternatief voor dit foeragegebied is er, zelfs binnen de 100 meter, een geweldige oplossing beschikbaar; zijnde het Seringenpark. Er hangen al vier kasten in de buurt, namelijk bij de Ophelialaan 232 ➢ Onaanvaardbaar dat de nieuwe bewoners dit grasveld als feestveld gaan gebruiken

parkeergelegenheid om de 36 benodigde parkeerplaatsen te realiseren en beschikbaar te hebben voor de beoogde woningen.

De weg naar achteren is voor calamiteiten en eventueel laden en lossen. De weg zal daarmee sporadisch gebruikt worden. Gezien de zware geluidsbelasting op het gebied wordt aangesloten bij geluid adaptief bouwen. Dat betekent dat de woningen geen of slechts een beperkte buitenruimte hebben. De gezamenlijke buitenruimte dient daarbij een niet reflectieve bodem te hebben (zo veel mogelijk gras en lage beplanting).

Om een ontheffing Wet natuurbescherming te krijgen van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord is zorgvuldig nagegaan welke maatregelen genomen moesten worden om de ontheffing te verkrijgen zodat het project doorgang kon vinden. De ontheffing hiervoor is dan ook verleend door de Omgevingsdienst NoordHolland Noord. De inrichting van het terrein moet voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in deze ontheffing. Het kruidenrijk grasveld is

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 16

➢ Verder is het niet aan de gemeente Aalsmeer om onze tuin, voor minimaal 10 jaar, als extra foeragegebied te bestempelen. Natuurbescherming: gewone dwergvleermuis Startnotitie Bij 4.5.2 blz. 22, staat dan beschreven: “Op grond van deze startnotitie dient te worden geborgd dat het foerageergebied van de gewone dwergvleermuis blijft behouden. De permanente verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis moeten dan aan de volgende punten voldoen. Deze dienen: - Binnen het kerngebied van de aanwezige vleermuizenpopulatie, binnen geschikt leefgebied en buiten de invloedssfeer van de werkzaamheden geplaatst te worden. De vervangende verblijfplaatsen worden bij voorkeur zo dicht mogelijk, maar altijd binnen 100 à 200 m van de oorspronkelijke verblijfplaats geplaatst;.” Bij 4.5.2 blz. 23, staat dan beschreven: “Inmiddels zijn door RPS vier vleermuiskasten opgehangen aan de woning (Ophelialaan 232) Voor het essentieel foerageergebied van gewone dwergvleermuis is het van belang dat een aaneengesloten foerageergebied aanwezig is met voldoende groen en open plaatsen.

Door een deel van het grasveld te behouden en de aanwezigheid van open, groene tuinen rondom het plangebied (er vanuit gaande dat deze tenminste 10 jaar een dergelijke indeling behouden) welke aansluiten op het grasveld blijft een voldoende groot foerageergebied voor gewone dwergvleermuis aanwezig..” Analyse huidige situatie Startnotitie Bij 2.4 blz. 6 Analyse openbare ruimte, staat dan beschreven: “De groene omgeving is van grote waarde voor de kwaliteit van leven in het gebied en vergroot de aantrekkingskracht van de locatie van het plangebied.” Randvoorwaarden “Ten oosten van de nieuw aan te leggen watergang dient een kruidenrijk grasland van tenminste 8 meter behouden te blijven. Deze 8 meter is aanvullend op de watergang en niet inclusief de watergang.” Dit “kruidenrijk grasveld” van 224 m² (8x28 mtr) kan anders worden ingevuld; zijnde met bomen en struiken.

voorgeschreven in de ontheffing en hier kan niet van afgeweken worden. Bovendien is dit in de huidige situatie ook een grasveld behorende bij de voormalige school en was daarmee toegankelijk voor o.a. scholieren. De gemeente kan inderdaad niet voorschrijven dat tuinen van particulieren op een bepaalde manier worden en blijven ingericht. Wel mogen er ook in particuliere tuinen geen activiteiten plaatsvinden in strijd met de Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming geldt immers voor iedereen.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 17

Dit laatste om te voorkomen dat het grasveld als recreatie- en feestveld zal worden gebruikt, door de nieuwe bewoners. Als alternatief foerageergebied is er, zelfs binnen de 100 meter, een geweldige oplossing beschikbaar, van dit foerageergebied; zijnde het Seringenpark. Met voldoende open groen voor de dwergvleermuis. De vier kasten hangen al aan de gevel bij Ophelialaan 232. Verder kan het niet zo zijn dat de gemeente Aalsmeer kan bepalen dat wij ons grasveld, in onze tuin, voor tenminste 10 jaar onveranderd laten. 7. Specifieke beschrijvingen en afwegingen met betrekking tot Veiligheid en Privacy ➢ Veiligheid en Privacy is een belangrijke factor voor de huidige bewoners ➢ In de beschrijvingen wordt er nu niet of onvoldoende rekening mee gehouden ➢ De huidige heg kan blijven staan ➢ De grenswaarde te bepalen op 11,5 meter inclusief de te graven sloot, met een minimale breedte van 250 cm Borgen veiligheid en privacy Startnotitie Bij 4.6 blz. 25, staat dan beschreven: “Door het dempen een bestaande watergang en de komst van een nieuwe watergang is er zorg vanuit de omgeving over de veiligheid en privacy ten aanzien van de achtertuinen.

In de uitwerking van het inrichtingsplan openbare ruimte dienen passende maatregelen te worden genomen om de veiligheid en privacy ten aanzien van de huidige achtertuinen te borgen.” Verder kan worden opgemerkt dat, uit de beschrijvingen in de Startnotitie over de grensbepaling circa 5 meter (als grens) is genoemd; dit is dus 11,5 meter. Zijnde: ➢ 2,0 meter voor de beschermingszone, als baggerruimte aan onze zijde ➢ 2,5 meter voor de sloot ➢ 2,0 meter voor de beschermingszone, als baggerruimte ➢ 5,0 meter voor de groenstrook

De gemeente is gestart met een traject om samen met de omwonenden tot afspraken te komen over de veiligheid en privacy ten aanzien van de huidige achtertuinen te borgen. Dit traject zal met tussenpozen - doorlopen worden tot de overdracht aan de nog te selecteren ontwikkelaar/bouwer.

Ja, bestemming water wordt aangepast.

Er komt of er blijft in de nieuwe situatie een watergang van 2,5 meter breed lopen langs de erfgrens van de bewoners aan de Berkenlaan (bij huurders aan de Ophelialaan niet namelijk). De verbeelding zal worden aangepast op de delen waar de bestemming water smaller is dan 2,5 meter. De 5 meter is nodig voor leefgebied. Daarbinnen is voldoende ruimte voor een strook om onderhoud aan de watergang uit te voeren. Zie de beantwoording onder 6. Het kruidige grasveld mag dus niet beplant worden met struiken of ander groen. Dat is in de strijd met de verleende ontheffing Wet natuurbescherming en

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 18

Te maken afspraken over de afbakening van het terrein ➢ De huidige heg zal blijven staan Waarbij ook het “kruidenrijk grasveld” van 224 m² (8x28 mtr) anders zal worden ingevuld; zijnde met bomen en struiken. Dit laatste om te voorkomen dat het grasveld als recreatie- en feestveld zal worden gebruikt, door de nieuwe bewoners, met alle nodige overlast tot gevolg. Zie ook mijn oplossing van dit foerageergebied; zijnde het Seringenpark bij de beschrijvingen van Natuurbescherming. Dan kan de bedoelde strook gewoon met de voorgestelde bomen en struiken worden vol gezet. Ook goed voor de biodiversiteit. De huidige omwonenden zitten niet bepaald te wachten op een feesten speelveld in hun achtertuin! Dit alles om voor ons de nodige veiligheid en voldoende privacy te waarborgen. 8.

Specifieke beschrijvingen en afwegingen met betrekking tot Watergang en Waterberging ➢ Aan onze kant van de watergang een beschermingszone (baggerruimte) van minimaal 2 meter breed ➢ Een watergang, van minimaal 2,5 meter breed, aan de achterzijde van ons perceel ➢ Aansluitend op de watergang een beschermingszone (baggerruimte) van minimaal 2 meter breed ➢ Plus aansluitend op de beschermingszone een groenstrook van tenminste 5 meter ➢ Waarbij bij de laatste strook niet alléén met gras zal worden ingezaaid ➢ Voor wateroverlast geldt een waterbergingseis ➢ Waar staan deze berekeningen voor de waterberging? ➢ Hoe worden deze berekeningen aangetoond? Natuurbescherming: gewone dwergvleermuis Startnotitie Bij 4.5.2 blz. 23, staat dan beschreven: “Conform de plannen van de gemeente dient langs de gehele watergang rondom het plangebied een natuurvriendelijke oever aangelegd te worden met een groenstrook van tenminste 5 meter breed.”

daarmee in strijd met de Wet natuurbescherming.

Aan de zijde van het particuliere eigendom zal geen beschermingszone komen. Deze is ook niet nodig om onderhoud te kunnen plegen aan de watergang. Een beschermingszone aan de zijde van het plangebied is voldoende. Wel is er een strook van 1,5 bestemd als groen langs kadastrale grens van reclamanten.

Ja, bestemming water wordt aangepast.

In paragraaf 6.2 van de toelichting is het onderdeel water onderbouwd. Aangezien er geen toename van het verhard oppervlak van meer dan 500 m2 is, geldt de 15% eis niet. Desondanks wordt er 90 m2 nieuw water gerealiseerd. Zie verder de beantwoording onder 7.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 19

Bij 4.6 blz. 24 bij Randvoorwaarden water, staat dan beschreven: “De maatgeving voor het nieuwe water dient 2,5 meter breed te zijn”. “In principe dient aan beide zijden van overige watergangen een beschermingszone van 2 meter te worden gerealiseerd.” “Aan de zijde waar particulieren eigendommen grenzen aan de nieuwe watergang wordt bij het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte bekeken of deze beschermingszone noodzakelijk is of dat een andere oplossing, zoals beschoeiing kan worden gerealiseerd. Bij het opstellen van het inrichtingsplan openbare ruimte wordt de exacte begrenzing tussen de watergang en achtertuinen van de betreffende eigenaren ter plaatse afgestemd.” In de Nota van Beantwoording, van 9 januari 2023, is opgenomen Bij 5 e blz. 12 “De afstand tussen de grenzen van de achtertuinen en het de grens van het bouwvlak waarbinnen de nieuwe woningen op het achter terrein van de school is circa 5 meter te zien in bijlage 4 van de startnotitie.” Helaas staan er in de Bijlage 4 van de Startnotitie, helemaal géén exactheden voor wat betreft de afmetingen beschreven. Verder kan worden opgemerkt dat, uit de beschrijvingen in de Startnotitie, deze circa 5 meter (als grens) moet worden gelezen als 11,5 meter.

Zijnde: ➢ 2,0 meter voor de beschermingszone, als baggerruimte ➢ 2,5 meter voor de sloot ➢ 2,0 meter voor de beschermingszone, als baggerruimte ➢ 5,0 meter voor de groenstrook Deze berekening is ook in de online informatieavond, van 10 februari 2022, door de heer Leo Kiep van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling bevestigd. Bijlage 2: Startnotitie Aanvullend beleid, wet- en regelgeving plangebied De Hoeksteen 3.10 Sectoraal gemeentelijk beleid Bij 3.10.7 Klimaatadaptatie, staat dan beschreven: Onder Wateroverlast: inrichting voor extreme buien “Nieuwbouw: Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen geldt een waterbergingseis van 70 mm voor het te ontwikkelen gebied. Deze waterberging moet primair een plaats vinden in oppervlaktewater

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 20

(minimaal 10% van het plangebied). De openbare ruimte en privaat terrein moeten zo zijn ontworpen en ingericht dat de resterende berging hier plaatsvindt en het water zonder schade kan worden vastgehouden, geborgen en afgevoerd. Dit moet worden aangetoond in het ontwerp.” Dit moet worden aangetoond in het ontwerp. Waar vind ik deze berekeningen voor de waterberging terug?

reclamanten C. 1. Paragraaf 4.2.2 Bro-partners Hier wordt gesproken over het verzoek van het vervangen van een duiker door een open watergang. Omdat deze niet binnen het plangebied ligt zal deze niet vervangen worden. Reclamanten wil de gemeente erop wijzen dat met de huidige duiker er geen doorstroming van water is en de sloot geregeld “droog” staat bij weinig regen. Reclamanten zouden graag zien dat er altijd voldoende water in de sloot staat (ook als het lange tijd niet geregend heeft) zodat deze niet droog komt te staan. Een open doorgang is hiervoor een vereiste. Omdat het plangebied in de toekomst openbaar terrein is zorgt een sloot met een jaarrond voldoende hoge waterstand tevens voor voldoende veiligheid voor de bewoners van de achtertuinen in de Berkenlaan, zonder dat deze bewoners een nieuwe dichte erfafscheiding moeten maken om deze veiligheid alsnog te kunnen waarborgen. 2. Paragraaf 5.4.5 Groenvisie In de alinea “planspecifiek” wordt vermeld dat het bestaande groen tussen de beoogde nieuwbouw en de achtertuinen van de Berkenlaan kleiner wordt maar wel een kwaliteitsimpuls krijgt. Hier wordt niets vermeld over de hoogte van het groen. I.v.m. de huidige privacy verwachten reclamanten dat de nieuwe groenstrook voldoende hoog is om de privacy van de bewoners van de achtertuinen van de Berkenlaan te waarborgen.

Beantwoording zienswijze

planaanpassing

De bedoelde duiker (onder de schuur behorende bij de woning aan de Jac. P. Thijsslaan 4) maakt geen onderdeel uit van het plangebied van het bestemmingsplan en is een bestaand onderdeel van het watersysteem. De gemeente dient er voor zorg te dragen dat de duiker goed wordt onderhouden en functioneert. Dit aspect maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan en is een uitvoeringsaspect.

Nee

Dit is een uitvoeringsaspect en dergelijke aspecten hoeven niet te worden geregeld in een bestemmingsplan. Bij de uitvoering kan daar concreet naar worden gekeken met betrokken partijen (ontwikkelaar/bouwer en gemeente).

Nee

In de huidige situatie is de strook water met groen ca 5 meter tot aan de speelplaats van de school. In de nieuwe situatie wordt de strook water met groen ca 7,5 meter tot aan het

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 21

3. Algemeen Er wordt nergens gesproken over een sloopplan. Gezien de situatie die is ontstaan bij het slopen van de apotheek in de kastanjelaan zouden wij het zeer op prijs stellen als er een sloopplan wordt gemaakt, rekening houdend met het feit dat de woningen in de directe omgeving van het plangebied niet onderheid zijn. 4. Als laatste zouden reclamanten willen voorstellen dat de eventuele huurwoningen bestemd worden voor ouderen. Er zijn voldoende ouderen in Aalsmeer die momenteel alleen of met zijn tweeën een eengezinswoning huren. Deze mensen zouden graag kleiner willen wonen maar het aanbod daarvoor ontbreekt. Als deze ouderen verhuizen komen er weer eengezinswoningen vrij voor gezinnen. Een win-win situatie naar mening van reclamanten.

bouwvlak en voor een gedeelte is deze strook zelfs 14 meter. De verwachting is daarmee dat de privacy van reclamanten ongeveer hetzelfde blijft met de nieuwe ontwikkeling. De risico’s die reclamanten benoemen zijn uitvoeringsaspecten die een ontwikkelaar moet meenemen alvorens deze start met de bouw. Dergelijk aspecten hoeven niet te worden geregeld in een bestemmingsplan. Voordat specialisten bouwwerken mogen slopen wordt een sloopmelding gedaan bij de Omgevingsdienst. De sloop- en bouwwerkzaamheden moeten voldoen aan de regels van het Bouwbesluit.

Nee

Het toewijzen van huurwoningen aan een doelgroep is geen ruimtelijk relevant aspect en is daarom niet te regelen in een bestemmingsplan.

ZIENSWIJZE ONTWERP BEELDKWALITEITSPLAN (reclamanten c)

1. Woonbebouwing achter Er wordt bij de raamopeningen niet gesproken over waar deze geplaatst worden. I.v.m. privacy verwachten wij dat er geen raamopeningen in de zijmuur van de hoekwoningen worden geplaatst zodat directe inkijk in de tuinen voorkomen wordt.

reclamanten D. 1. Ten eerste gaan reclamanten niet akkoord met de informatie die ze uit de krant hebben moeten vernemen dat Eigen Haard of vergelijkbare andere club gaat deelnemen in dit project. Het worden allemaal koop woningen en NIET anders.

Het Beeldkwaliteitsplan geeft niet aan waar raamopeningen gerealiseerd moeten worden. Dat is ook niet het doel van het Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan geeft alleen randvoorwaarden aan ten aanzien van de architectonische uitstraling.

Nee

Beantwoording zienswijze

planaanpassing

De raad heeft 16 maart 2023 de wens uitgesproken om 6 sociale huurwoningen in het programma op te nemen in plaats van de 6 goedkope koopwoningen. Het gaat over de

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 22

2. Ten tweede willen reclamanten op papier de garantie dat de heg in de huidige vorm blijft bestaan. 3. Ten derde, de sloot achter het huis van reclamanten krijgt een talud aan beide zijde zoals de eerste plannen ons hebben voorgehouden. (dit is voor reclamanten een stukje privé want dan kunnen anderen niet zomaar over de sloot springen). Het is nm nog steeds zo dat er in de achtertuin van reclamanten gebouwd wordt. 4. Ten vierde; reclamanten willen een hek van minimaal 2 meter hoog over de gehele lengte van hun perceel om onze privacy en veiligheid waarborgen. Dit was in de oude situatie ook zo omdat er rond de school een hek stond welke na schooltijd op slot ging.

5. Laat hierbij heel duidelijk zijn dat als er niet schriftelijk op deze punten een akkoord komt reclamanten tegen het wijzigen bestemmingsplan later in deze fase in verweer gaan. Het is in de startnotitie anders aan reclamanten verkocht dan op dit moment gebeurt en dat is iets wat reclamanten erg scherp maakt.

woningen op het achterterrein van de school. Het betreft een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting De intentie is om de heg in stand te houden. De bestaande watergang wordt doorgetrokken achter het perceel van reclamanten. Het vormgeven van de watergang is een uitvoeringsaspect wat niet hoeft te worden geregeld in een bestemmingsplan. Indien reclamanten een hek willen op hun perceel is dat een zaak van reclamanten. De gemeente gaat geen hek plaatsen op particuliere grond, dan wel een hek geplaatst door reclamanten vergoeden. Bovendien vormt de nieuwe watergang een afscheiding tussen de particulieren tuinen en het plangebied die reclamanten een gevoel van privacy en veiligheid kunnen geven. Het is reclamanten hun goed recht om later in verweer te gaan.

Nee Nee

Nee

Nee

De gemeente heeft het initiatief genomen om zo snel als mogelijk tot komen tot afspraken ten aanzien van de achtertuinen en het plangebied. Dit is gestart met de brief van d.d. 29 juni 2023. Medio augustus/september worden er afspraken ingepland met de omwonenden. Bij elke particuliere eigenaar wordt dan gekeken naar de situatie en gepoogd daarbij afspraken

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 23

te maken die uiteindelijk worden opgenomen in het inrichtingsplan.

reclamanten E. 1. Toekomstige situatie en omgeving (sectie 2.2) De verkavelingsschets zoals die is opgenomen in de toelichting komt echter niet in overeen met de afspraken en richtlijnen uit de startnotitie. De startnotitie specificeert dat de nieuwe watergang tussen het bouwgebied en de naastgelegen percelen worden aangelegd op basis van de volgende regels: • Vanaf de perceelgrens komt er een baggerzone van 2m breed • De watergang krijgt een breedte van 2.5m • Aan de kant van de nieuw te bouwen woningen komt een baggerzone van 2m. Dit alles omdat het onderhoud door de projectontwikkelaar te laten uitvoeren. De verkavelingsschets suggereert echter dat de watergang direct op de erfgrens komt te liggen. Dit is in strijd met de afspraak op basis waarvan de Startnotitie is geschreven. Het zou betekenen dat de bestaande beukenhaag in gevaar komt, en dat onderhoud van de waterweg voor een deel vanaf het perceel van de buren moet plaatsvinden. Dit is voor ons onacceptabel. De afbeelding in de Verbeelding (Bijlage 5) bevestigt dit vermoeden. n de Nota van Beantwoording van 9 januari 2023 staat als reactie van de gemeente Aalsmeer bij punt 4b het volgende: “De watergang krijgt alleen aan de zijde van het gemeentelijke perceel een strook van 2 meter om baggerwerkzaamheden uit te kunnen voeren.

De situatie aan de kant van particuliere eigendommen ten aanzien van de watergang wordt opgelost met een beschoeiing. Dit wordt aangepast in de Startnotitie. In paragraaf 4.6 en 5.1 van de startnotitie is dit aangepast. De gemeente laat de bestaande beschoeiing aan de zijde van de bewoners van de Berkenlaan zoals deze nu is. Dit wordt opgenomen in de startnotitie.”

Beantwoording zienswijze

planaanpassing

Het klopt dat de watergang zoveel mogelijk op de erfgrens komt te liggen. De bestaande watergang loopt tot halverwege nummer 29 langs de erfgrens. Deze wordt zoveel als mogelijk doorgetrokken langs de bestaande erfgrens. De onderhoudszone komt alleen aan de zijde van het bouwplan. Het is niet noodzakelijk om aan 2 zijden van de watergang een onderhoudszone te hebben. Met de uitvoering zal rekening gehouden worden met particuliere tuinen door een strook van 1,5 meter te bestemmen als groen.

Ja, er wordt een strook van 1,5 meter bestemd als groen tussen de erfgrens van reclamanten en de bestemming water.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 24

We verzoeken u dan ook met klem on de om de genoemde schetsen aan te passen en in de tekst aan te geven wat de regels zijn met betrekking tot de afmetingen en maatvoering watergangen en de bijbehorende baggerzones en oevers. De regels voor wat betreft de watergangen zijn duidelijk beschreven in de startnotitie: Bij de uitbreiding van de watergang moet worden voldaan aan de uitvoeringsregels omtrent het graven en dempen van oppervlaktewater. De te dempen (delen) oppervlaktewater hebben volgens de legger van Waterschap Rijnland de status “overig water”. De maatgeving voor het nieuwe water dient 2,5 meter breed te zijn. In principe dienen de diepte 0,6 meter en de bodembreedte 0,4 meter te zijn. Wanneer de maatgeving van de omgeving afwijkt dan wordt in overleg met waterschap Rijnland maatwerk toegepast. In principe dient aan beide zijden van overige watergangen een beschermingszone van 2 meter te worden gerealiseerd. Dit is inzichtelijk in onderstaande afbeelding. 2. Toelichting Bijlage 1 (Quickscan Wnb) en Bijlage 2 (aanvullend onderzoek Wnb). In genoemde bijlagen is beschreven wat de verwachtte invloed zal zijn op flora en fauna. Opmerkelijk is de inhoud van paragraaf 4.3 van bijlage 1 van de toelichting: “Waarnemingen NDFF: geen beschermde grondgebonden zoogdieren gemeld.

Verspreidingsgegevens: egel, konijn, ree, vos, bosmuis, veldmuis, rosse woelmuis, bosmuis, hermelijn, wezel en bunzing. Tijdens het veldonderzoek zijn geen zoogdieren waargenomen. Ook zijn er geen sporen van grondgebonden zoogdieren waargenomen.” Op ons perceel (Berkenlaan 25) hebben we de genoemde waargenomen, met uitzondering van reeën, hermelijnen en vossen. We kunnen ons niet voorstellen dat deze diersoorten zich zouden beperken tot ons perceel. Verspreid over onze tuin vinden we nestel, schuil- en voederplaatsen voor deze zoogdieren. Het is niet verrassend dat deze soorten niet zijn aangetroffen tijdens het veldonderzoek dat plaatsvond op 6 februari 2020. In de winter

Er is onderzoek uitgevoerd naar aanwezige Flora & Fauna in het kader van de Wet natuurbescherming. De dieren waargenomen op uw perceel zijn niet waargenomen binnen het plangebied. Wij moeten dan ook uitgaan van de resultaten van dit onderzoek.

Nee.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 25

zijn deze egels in winterslaap en muizensoorten zoeken in die tijd de bescherming van huizen en schuren in de omgeving. Wij hebben dan ook onze bedenkingen bij de waarde van de Wnb quickscan.

reclamanten F. (buiten de formele termijn ingediend) 1. De beloofde landmeter, waarmee wij officieel een afspraak mee hadden, is niet bij ons langs geweest, schijnbaar wel bij een aantal buren, maar kon naar verluid, zijn benodigde piketpaaltjes op andere punten in de grond slaan en had daarvoor dus schijnbaar een bezoek aan ons perceel niet meer nodig. Hij heeft zich dan ook niet afgemeld en heeft ook geen kaartje in de brievenbus gedaan en achteraf ons ook geen mailtje gestuurd met enige uitleg, een bijzondere gang van zaken. 2. Wij hebben ruim 25 jaar geleden deze woning en perceel gekocht, omdat er vooral veel rust en ruimte was, geen woningen aan de achterkant, nu komt de gemeente met het bizarre plan om op de postzegel grond, een veel te groot aantal woningen te bouwen. Bij de eerste presentatie, ook in de gemeenteraad is er alleen gesproken dat er alleen maar koopwoningen zouden komen, nu zijn we geïnformeerd dat er nu het plan ligt om van het geheel 6 sociale huurwoningen te realiseren, waar wij niet gelukkig mee zijn. Het gehele plan leent zich, zeker ook met de sfeer die de omgeving, het beschermde dorpsgezicht uitstraalt, er uitstekend voor, om juist alleen maar senioren te laten wonen.

Heel veel alleen staande senioren in de gemeente Aalsmeer, zouden graag hun huidige eensgezinswoningen verruilen voor iets kleiners, met minder tuinzorgen, maar juist in een rustige omgeving. I.s.m. de Open Hof kerk, zou een medische ondersteuning/wijkzorg mogelijk ook nog te realiseren zijn. 3. Wij maken ons zorgen om de te verwachten overlast aan muziek, geschreeuw, geluid, autobewegingen wat leidt tot mogelijke waardevermindering van onze woning.

Beantwoording zienswijze

planaanpassing

Onze excuses voor het niet nakomen van de gemaakte afspraak. Er zal nagegaan worden of een nieuwe afspraak alsnog nodig is.

Nee

Met het ontwerpen van het bouwplan is o.a. rekening gehouden met de bestaande omgeving.

Nee

De raad heeft 16 maart 2023 de wens uitgesproken om 6 sociale huurwoningen in het programma op te nemen in plaats van de 6 goedkope koopwoningen. Het gaat over de woningen op het achterterrein van de school. Het betreft een inspanningsverplichting en geen resultaatsverplichting Het toewijzen van huurwoningen aan een doelgroep is geen ruimtelijk relevant aspect en is daarom niet te regelen in een bestemmingsplan. De nieuw te bouwen woningen komen in een bestaande woonwijk. De nieuwe bewoners zullen niet meer geluid mogen produceren als bestaande

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 26

bewoners doen in uw omgeving. Wij zijn daarom ook van oordeel dat op voorhand geen sprake is van een onevenredige aantasting van het woonen leefklimaat. Bovendien is bij overlast artikel 37 van Boek 5 BW van toepassing. Wanneer er mogelijk sprake is van onrechtmatige hinder, zal op dit artikel een beroep kunnen worden gedaan. Het artikel bepaalt namelijk: ‘De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. Alle belangen afwegende wordt eventuele planschade (waardevermindering) niet zodanig geacht dat dit ertoe zou moeten leiden dat het project niet kan worden uitgevoerd. Voor eventuele tegemoetkoming in planschade bestaat bovendien een afzonderlijke procedure met eigen rechtsbeschermingsmogelijkheden. Indien reclamanten van mening zijn dat hun onroerende zaak minder waard wordt als gevolg van de planologische wijziging, dan kunnen zij ingevolge artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening een verzoek tot een tegemoetkoming in planschade indienen. De planschadeprocedure staat los van de bestemmingsplanprocedure.

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 27

4. Als er dan toch gebouwd zal gaan worden, dan vinden wij als buren van het project, dat de gemeente een aantal zaken voor ons als gedupeerden zou moeten realiseren: Een brede sloot van minimaal 3 meter breed, met minimaal 80 cm diep water, waar mensen niet zomaar over heen kunnen springen en waar wij sproeiwater voor de tuin uit kunnen halen, door nalatigheid van de gemeente is de sloot verwaarloosd. De gemeente moet zorgdragen voor de realisatie / herstel van de brede sloot, niet een afvoerbeekje, inclusief een degelijke schoeiing aan beide zijden van het water, dus ook aan de kant van de Berkenlaan. 5. Wij kijken nu al vele jaren tegen een hoge en brede buffer van dichte bossage van bomen en struiken, waardoor wij alleen maar de daktoppen van de school zien, deze duidelijke natuurlijke afscheiding dient gewoon weer terug te komen. De Gemeente moet ons deze natuurlijke groene uitzicht, van hoog tot laag, blijvend garanderen. Uitgaande van de uitleg/plattegrond in Maart, kan de bebouwing niet dichter dan 11,5 meter gemeten vanuit 0,8 meter vanaf onze slootkant starten. 6. Ook de hekken die nu rond het perceel van De Hoeksteen staan, zien wij weer graag terugkomen, zeker met de ervaring die eigenaren halverwege de Berkenlaaan ervaren, dat er bewoners vanuit de Opheliaan, de sloot overspringen en groente en fruit uit de moestuinen ‘lenen’.

7. Zoals al meerdere keren aangegeven vanuit de omwonenden, zouden wij het op prijs stellen, dat de projectleider persoonlijk een bezoek zal brengen aan ons perceel, om onze kant van het verhaal vanuit ons zicht te bekijken.

Er komt of er blijft in de nieuwe situatie een watergang van 2,5 meter breed lopen langs de erfgrens van de bewoners aan de Berkenlaan (bij huurders aan de Ophelialaan niet namelijk). De verbeelding zal worden aangepast op de delen waar de bestemming water smaller is dan 2,5 meter. De diepte van de watergang wordt minimaal 0.6 meter conform de eisen van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op deze manier is er een voldoende robuuste watergang tussen de particuliere tuinen en het bouwplan. In de huidige situatie is de strook water met groen ca 5 meter tot aan de speelplaats van de school. In de nieuwe situatie wordt de strook water met groen ca 7,5 meter tot aan het bouwvlak. Door hiervoor een bestemming groen en water op te nemen is hiermee verzekerd dat dit een watergang en een groenstrook blijft. Indien reclamanten een hek willen op hun perceel is dat een zaak van reclamanten. De gemeente gaat geen hek plaatsen tussen het plangebied en de particuliere tuinen. Bovendien vormt de watergang van 2,5 meter breed een voldoende afscheiding tussen de tuin van reclamanten en het plangebied. Er wordt een afspraak gemaakt met de omwonenden die een zienswijze hebben ingediend.

Ja, bestemming water wordt aangepast.

Nee

Nee

Nee

Nota van beantwoording – ingekomen zienswijzen ontwerp bestemmingsplan ‘Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan’ en ontwerp beeldkwaliteitsplan ‘De Hoeksteen’ datum: 8 augustus 2023 blz. 28

TOELICHTING Bestemmingsplan Ophelialaan - Jac. P. Thijsselaan

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

1

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding, achtergrond en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Juridische procedures 1.5 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie en omgeving 2.2 Toekomstige situatie en omgeving HOOFDSTUK 3 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 3.1 Algemeen 3.2 De bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3 Handhaving HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER 5.1 Inleiding 5.2 Rijksbeleid 5.3 Provinciaal en regionaal beleid 5.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 6 OMGEVINGSASPECTEN EN -KWALITEIT 6.1 Bodem 6.2 Water 6.3 Verkeer en Parkeren 6.4 Geluid 6.5 Luchtkwaliteit 6.6 Externe veiligheid 6.7 Natuur en Ecologie 6.8 Cultuurhistorie en Archeologie 6.9 Milieueffectrapportage (m.e.r.) 6.10 Luchthaven Schiphol 6.11 Bezonningsstudie

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

3 3 3 5 5 6 7 7 7 9 9 9 12 12 12 13 16 16 16 21 22 27 27 28 31 32 34 35 35 37 37 38 41

2

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding, achtergrond en doelstelling Het bestemmingsplan is onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van de locaties Ophelialaan 230 (inclusief 228a) en de Jac. P. Thijsselaan 2 te Aalsmeer, gelegen in de wijk Stommeer. Het plangebied van deze locaties en het onderhavige bestemmingsplan wordt ook wel de "De Hoeksteen" genoemd. De aanleiding voor het onderhavige bestemmingsplan "Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan" is het vertrek van de basisschool (PCBS) De Hoeksteen, na het opgaan van de basisschool in het nieuwe IKC Triade in de wijk Hornmeer. De gemeente is eigenaar van de betreffende gronden en gebouwen. Dit biedt de mogelijkheid om het vrijkomende terrein van De Hoeksteen te herontwikkelen. In de huidige situatie worden de gebouwen gebruikt door maatschappelijke organisaties. Daarnaast heeft de gemeente ook de woning aan de Jac. P. Thijsselaan 2 in eigendom. Het doel is om beide locaties samen te voegen tot één (project)gebied. De gemeente beoogt het plangebied te herontwikkelen naar woningbouw, met deels sloop­nieuwbouw en met deels een gebouwtransformatie. Het plangebied maakt deel uit van een beschermd dorpsgezicht.

Bij de herontwikkeling wordt uitgegaan van een passende transformatie van het hoofdgebouw van de voormalige school De Hoeksteen, waarbij woningen in het historisch waardevolle gebouw worden ingepast. Op 16 maart 2023 heeft de gemeenteraad een zogenaamde Startnotitie voor het project De Hoeksteen vastgesteld. Met de vaststelling van de Startnotitie heeft de raad tevens aangegeven dat een bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. In het kader van de beoogde herontwikkeling met woningen, en de benodigde wijziging van het planologisch kader, is het onderhavige bestemmingsplan "Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan" opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied bestaat uit twee locaties en is gelegen aan de (kruising van de) wegen Ophelialaan en Jac. P. Thijsselaan. Langs deze wegen staat veelvuldig bebouwing. Het gebied ligt redelijk centraal in Aalsmeer, tussen de hoofdwegen N196 (westelijk) en N201 (oostelijk), en nabij het Seringenpark en de Algemene begraafplaats Aalsmeer. De Ophelialaan sluit aan op de N196. Het plangebied wordt begrensd door de Ophelialaan aan de noordzijde, de Jac. P. Thijsselaan aan de oostzijde en door woonpercelen aan de zuid­ en westzijde.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

3

Afbeelding 1.2A: Ligging plangebied

Afbeelding 1.2B: Ligging en globale begrenzing plangebied, en omgeving plangebied

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

4

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen: <0000> Stommeer, vastgesteld op 25 april 2013. <0000> Paraplubestemmingsplan Parkeernormen, vastgesteld op 28 september 2019. <0000> Paraplubestemmingsplan Kamerverhuurbedrijf Aalsmeer, vastgesteld op 2 december 2021. Deze geldende bestemmingsplannen komen met het in werking treden van dit bestemmingsplan gedeeltelijk te vervallen, namelijk ter plaatse van het onderhavige plangebied. De vigerende/voorgaande bestemmingen van het bestemmingsplan "Stommeer" op de onderhavige locatie zijn 'Maatschappelijk', 'Groen' en 'Wonen ­ 3'. Binnen de eerste twee bestemmingen zijn woningen niet toegestaan en kan de beoogde bebouwing niet worden gerealiseerd, en in het bouwvlak van de bestemming 'Wonen ­ 3' kan slechts één woning worden gerealiseerd. Om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan gedeeltelijk te worden herzien. Door middel van deze planaanpassing, ofwel het onderhavige bestemmingsplan, wordt de realisatie van de beoogde woningen mogelijk gemaakt.

1.4 Juridische procedures Het vigerende bestemmingsplan "Stommeer" kent ter plaatse van het onderhavige plangebied geen bestemmingen ten behoeve van de voorgestane woningen en nieuwbouw. Derhalve is voor het project een juridisch planologische procedure noodzakelijk om de voorgestane ontwikkeling (planologisch) toe te staan en om daarna de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen te kunnen verlenen. De juridisch planologische procedure betreft een bestemmingsplanprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Bestemmingsplan Vanwege het feit dat het onderhavige woningproject niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit betreft het onderhavige bestemmingsplan "Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan". De bestemmingsplanprocedure ziet er als volgt uit. De procedure voor het bestemmingsplan wordt op basis van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoerd. De bestemmingsplanprocedure start met de kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, via digitale weg in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website (RoPubliceer). Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kan een ieder zienswijzen bij de gemeente(raad) indienen.

De ingediende zienswijzen worden ­ voor zover nodig/mogelijk ­ verwerkt in het (vast te stellen) bestemmingsplan. Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage, en kan een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

5

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het nieuwe ruimtegebruik gegeven en de visie voor het plangebied beschreven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf en zes geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

6

HOOFDSTUK 2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Huidige situatie en omgeving Het plangebied is gelegen aan de (kruising van de) wegen Ophelialaan en Jac. P. Thijsselaan. De lanen maken onderdeel uit van de historische hoofdstructuur van Aalsmeer. De wegen worden gekenmerkt door aanliggende woonbebouwing, met nabij de kruising de bebouwing van de school De Hoeksteen. Ten noordoosten van het plangebied ligt aan de kruising, tegenover de voormalige school, de Open Hof Kerk en verderop het Seringenpark. Ook de begraafplaats van Aalsmeer is nabijgelegen. Verder is het plangebied aan alle andere zijden omsloten door achtertuinen van woonbebouwing.

2.2 Toekomstige situatie en omgeving Het nieuw te realiseren bouwplan bestaat uit totaal 22 woningen. Het bestaande schoolgebouw wordt omgebouwd naar 8 woningen. De overige gebouwen op het terrein worden gesloopt. Op het achterterrein komt er nieuwbouw van 12 woningen. Aan de Jac. P. Thijsselaan worden 2 nieuwe woningen gebouwd. Hieronder een verkavelingsschets en impressies.

Voor deze ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 7). Dit toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

7

beeldkwaliteitsplan zal worden toegevoegd aan de Welstandsnota. Bouwplannen moeten dan getoetst worden aan dit beeldkwaliteitsplan.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

8

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING

3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend voor de burger. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Aalsmeer.

Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar, dit is de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

3.2 De bestemmingen artikelsgewijze beschrijving regels en bestemmingen Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2) hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Groen (artikel 3) De bestemming Groen is bedoeld voor openbaar groen. Binnen de bestemming zijn wel andere functies mogelijk die binnen groen gerealiseerd kunnen worden. Dit zijn bijvoorbeeld water, bruggen, speelvoorzieningen, bermen, toegangspaden, voetpaden en een fietsenberging ter plaatse van de aanduiding fietsenberging. Verkeer ­ verblijfsgebied (artikel 4) De bestemming Verkeer en verblijf is bedoeld voor langzaamrijdend verkeer, fietsers, en parkeren. Het verblijven in deze ruimte is gelijkwaardig aan de verkeersfunctie. toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

9

Water (artikel 5) De bestemming water is bedoeld voor watergangen. Wonen ­ 1 (artikel 6) De bestemming Wonen ­ 1 is bedoeld voor aaneengebouwde en gestapelde woningen. Op de verbeelding is het maximale aantal woningen aangegeven en tevens de maximale goot­ en bouwhoogte. Wonen ­ 2 (artikel 7) De bestemming Wonen ­ 1 is bedoeld voor aaneengebouwde en twee­aaneengebouwde woningen. Op de verbeelding is het maximale aantal woningen aangegeven en tevens de maximale goot­ en bouwhoogte. Wonen ­ 3 (artikel 8) De bestemming Wonen ­ 1 is bedoeld voor twee­aaneengebouwde woningen. Op de verbeelding is het maximale aantal woningen aangegeven en tevens de maximale goot­ en bouwhoogte. Waarde ­ Cultuurhistorie Gemeente (artikel 9) Deze dubbelbestemming is opgenomen omdat het plangebied valt in het aangewezen beschermd Dorpsgezicht Berkenlaan, Jac. P. Thijsselaan en Kastanjelaan. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti­dubbeltelregel (artikel 10) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan.

Algemene bouwregels (artikel 11) In dit artikel (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Algemene afwijkingsregels (artikel 12) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kan worden. Luchtvaartverkeerszone­LIB (artikel 13 t/m 16) Hier wordt aangegeven waar de gronden binnen de gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones (Luchtvaartverkeerzones LIB) voor bedoeld zijn. Overige regels (artikel 17) Vanwege het voorkomen van verschillende overlappende dubbelbestemmingen in het gebied is besloten op deze plaats de onderlinge verhouding van de verschillende dubbelbestemmingen te regelen. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 18) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

10

Slotregel (artikel 19) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

11

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID

4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.1.1 Financieel-economische haalbaarheid Het gehele plangebied, inclusief de opstallen van de school en de bijgebouwen, is in eigendom bij de gemeente. Schoolgebouw Voor de transformatie van het schoolgebouw en de bebouwing van de naastgelegen kavel dient een ontwerpproces te worden doorlopen, waarbij een architect wordt geselecteerd die een schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp maakt. Voor de kosten van dit ontwerpproces heeft de raad tijdens de besluitvorming over de Startnotitie een voorbereidingskrediet van € 242.000,­ beschikbaar gesteld. Grondexploitatie Het project wordt gerealiseerd op grond die volledig in eigendom is van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente de kosten van dit project dekt uit de opbrengsten door gronduitgifte. Hiertoe wordt door de raad een gemeentelijke grondexploitatie vastgesteld op het moment dat ook in de raad het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De haalbaarheidsstudie heeft uitgewezen dat er een positief resultaat behaald kan worden (prijspeil 2022). Voor de gronduitgifte zal vervolgens een tender worden uitgeschreven, oftewel een competitie waarbij gegadigden worden uitgenodigd een grondbieding te doen op basis van het gewenste Woningbouwprogramma. Ook kunnen andere gunningscriteria deel uitmaken van de tender zoals bijvoorbeeld duurzaamheid.

Uitgangspunt is dat de opbrengst uit de grondbieding hoger is dan de kosten van het project. 4.1.2 Verhaal van kosten De gemeente is op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht om bij het mogelijk maken van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, een exploitatieplan vast te stellen ten behoeve van het verhalen van de door de gemeente te maken kosten, tenzij voorafgaand aan de vaststelling van de bestemmingswijziging een overeenkomst tot stand is gekomen waarin dit kostenverhaal is verzekerd. Aangezien de gemeente het kostenverhaal via gronduitgifte heeft verzekerd hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld noch een overeenkomst inzake kostenverhaal te worden gesloten. Het kostenverhaal is kortom anderszins verzekerd.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.2.1 Inspraak Er is een digitale informatieavond gehouden op 10 februari 2022, waarbij eenieder kon worden ingelicht over de concept startnotitie 'De Hoeksteen' van het bouwplan en waarbij gelegenheid is gegeven om vragen te stellen en reacties naar voren te brengen. Vlak daarna is aanvullend gesproken met omwonenden die daaraan behoefte hadden. Vervolgens zijn de mogelijkheden verkend om naar aanleiding van de reacties de startnotitie aan te passen. Deze aanpassingen zijn inzichtelijk gemaakt voor de belanghebbenden en teruggekoppeld in een bijeenkomst op 20 juni 2022. Op 20 juni 2022 heeft er een tweede fysieke informatiebijeenkomst plaatsgevonden waar de aanpassingen aan het bouwplan gepresenteerd zijn.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

12

De concept startnotitie is na goedkeuring door college van B en W vrijgegeven voor participatie. Dat houdt in dat belanghebbenden 4 weken de gelegenheid hebben gekregen om te reageren op de concept startnotitie. Het ontwerp is gedurende zes weken ter inzage gelegd van vrijdag 9 juni tot en met donderdag 20 juli 2023. Gedurende de termijn van ter inzage legging heeft eenieder de gelegenheid gekregen om schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. De beantwoording van de zienswijzen is terug te vinden in bijlage 10, nota van beantwoording. 4.2.2 Bro-partners In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 17 maart 2023. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 3 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gedeputeerde Staten van Noord­Holland; Hoogheemraadschap van Rijnland; Waternet; Steunpunt Monumenten en Archeologie (MOOI Noord­Holland); Gasunie; Liander; Brandweer Amstelland;

De instanties welke staan vermeld onder de nummers 3 t/m 5 hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De instanties welke staan vermeld onder de nummers 6 en 7 hebben te kennen gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen onderwerpen raken waarbij deze instanties belang hebben. Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft gereageerd en gevraagd of de toelichting aangevuld kan worden met het huidige beleid. Het beleid is verwerkt in de toelichting. Daarnaast hebben ze ook verzocht om een duiker te vervangen door een open watergang. Deze duiker ligt buiten het plangebied en maakt daarmee geen onderdeel uit van deze ontwikkeling. In het kader van dit bestemmingsplan zal daarom ook de duiker niet vervangen worden door een open watergang. Gedeputeerde Staten van Noord­Holland heeft schriftelijk gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan. Op basis van deze reactie is de toelichting aangevuld met een paragraaf over geluid van de luchthaven in relatie tot de te bouwen woningen.

4.3 Handhaving 4.3.1 Uitvoerings- en handhavingsbeleid Handhaving op het gebied van ruimtelijke ordening spitst zich toe op het gebruik van de gronden en opstallen, de maatvoering van bouwwerken en het uitvoeren van werken en toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

13

werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Handhaving kan kortweg worden omschreven als: elke handeling die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Handhaving is geen doel op zich maar draagt bij aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen die met het bestemmingsplan worden beoogd en de bescherming van de verschillende belangen die worden gewaarborgd. Een bestemmingsplan bevat daarom een handhavingsparagraaf. Hierin wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het bestemmingsplan handhaaft, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in het leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger en bedrijven op gemeentelijk niveau hebben. De maatschappij mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk het bestemmingsplannen te handhaven en te blijven handhaven.

De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in de Omgevingswet terug. De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen. Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan. Een andere belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen verbindende voorschriften, de beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering. Het gehele uitvoerings­ en handhavingsbeleid geeft ten minste inzicht in: <0000> De prioriteiten bij de uitvoering van voorgenomen activiteiten. <0000> De methodiek die de gemeente gebruikt om te bepalen of gestelde doelen worden bereikt.

<0000> De objectieve criteria voor het beoordelen van aanvragen voor en beslissingen over een omgevingsvergunning en het afhandelen van meldingen. <0000> De werkwijze bij vergunningverlening en het afhandelen van meldingen. <0000> De afspraken die door de gemeente met de Omgevingsdienst en met de organen die belast zijn met de strafrechtelijke handhaving zijn gemaakt. <0000> De wijze waarop het toezicht op de naleving van het bij of krachtens de betrokken wetten bepaalde wordt uitgeoefend om de gestelde doelen te bereiken. <0000> De wijze waarop bestuurlijke sancties en de termijnen die bij het geven en uitvoeren daarvan worden gehanteerd en de strafrechtelijke handhaving onderling worden afgestemd, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de aard van de geconstateerde overtredingen. <0000> De wijze waarop de gemeente handelt na overtredingen die zijn begaan door of in naam van de eigen gemeente of van andere organen behorende tot de overheid. In de jaarlijkse uitvoeringsprogramma’s worden deze prioriteiten vertaald in daadwerkelijke activiteiten. Jaarlijks evalueren we de uitgevoerde inspanningen en toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

14

toetsen we de bijdrage aan de beleidsdoelstellingen. Doen we nog de juiste dingen op de juiste wijze of signaleren we ontwikkelingen die een aanpassing van het (ruimtelijke) beleid vragen? Het uitvoeringsprogramma, jaarverslag en de evaluatie worden toegestuurd aan de gemeenteraad.

toelichting ­ bestemmingsplan Ophelialaan ­ Jac. P. Thijsselaan

15

HOOFDSTUK 5 BELEIDSKADER

5.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 6.

5.2 Rijksbeleid 5.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie is de opvolger van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als een omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI heeft de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervangen. De SVIR (het beleid) gaat geheel op in de NOVI, behalve enkele onderdelen van bijlage 6, ‘Essentiële onderdelen Nota Mobiliteit’. De NOVI richt zich op nationale belangen, en de nationale belangen opgenomen in de SVIR maken onderdeel uit van de NOVI. Afbeelding 5.2: Afwegen met de NOVI.

Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.