Agendabundel

1.1

Gemeentelijke (beleids-)afdeling

De gemeentelijke (beleids-)afdeling zoals Jeugd en Samenleving (op het gebied van onderwijs, cultuur, welzijn en sport), Facilitaire Zaken (ambtelijke huisvesting) en Stedelijke Ontwikkeling (wonen, duurzaamheid, erfgoed en stadsontwikkeling) is opdrachtgever en in veel gevallen ook subsidieverstrekker. In sommige gevallen is het team Vastgoed zelf de verantwoordelijke gemeentelijke (beleids-)afdeling, zoals dat voor de zorg voor onderwijshuisvesting het geval is. De gemeentelijke (beleids-)afdeling verricht onderzoek en omschrijft de langjarige behoefte aan huisvesting in relatie tot de bestaande capaciteit vanuit het eigen werkveld. Zij is hierbij verantwoordelijk voor het overleg met de doelgroepen en gebruikers, de prognoses en inhoudelijke programmering en de structurele financiële dekking van de (nieuwe) voorzieningen. Zij bereidt de besluitvorming voor aangaande nieuwe beleidsterreinen en de rol van de gemeente hierin. De gemeentelijke (beleids-)afdeling betrekt bij voorkeur het team Vastgoed vanaf de initiatieffase bij de programmering van nieuwe vastgoedvoorzieningen. Stukken als een programma van eisen (inclusief het technisch deel) wordt in samenwerking tussen de gemeentelijke (beleids-)afdeling en het team vastgoed opgesteld.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 2

De gemeentelijke (beleids-)afdeling verstrekt eventueel op basis van de door de raad vastgestelde kaders subsidie aan huurders wanneer deze niet (geheel of gedeeltelijk) in staat zijn de huur op te brengen. Tot slot is de gemeentelijke beleidsafdeling (interne) opdrachtgever aan het team Vastgoed voor de realisatie, verhuur of in bruikleen geven van het vastgoed. Tevens formuleert zij met het team Vastgoed de selectiecriteria waaraan gegadigden dienen te voldoen.

“Uitvoeringskader 1: de gemeentelijke (beleids-)afdeling is verantwoordelijk voor en draagt zorgt voor de dekking van de structurele (exploitatie)lasten die gemoeid zijn met de aankoop of realisatie van het benodigde vastgoed". De structurele dekking kan zowel benut worden om subsidie aan een partij beschikbaar te stellen waarmee de huisvestingslasten zoals de huur kan worden voldaan als voor het voldoen van de interne huurlasten.

1.2

Team Vastgoed

Binnen de afdeling Projecten & Advies is binnen het team Vastgoed de kennis en kunde gebundeld op het gebied van de realisatie en het beheer van vastgoed inclusief de verhuur en het gebruik. Het team Vastgoed: •

Verhuurt, beheert, onderhoudt en exploiteert het gemeentelijk vastgoed;

•

Ontwikkelt in opdracht van een gemeentelijke (beleids-)afdeling gemeentelijk vastgoed inclusief de aan- en verkoop hiervan. Ontwikkelt in samenwerking met de gemeentelijke (beleids-)afdeling tevens het programma van eisen en adviseert aangaande de ontwikkeling van vastgoed;

•

Berekent op basis van het programma van eisen de stichtingskosten, de (kostendekkende) huur en sluit dit kort met de gemeentelijke (beleids-)afdeling;

•

Toetst vastgoedinitiatieven aan de bestuurlijk vastgelegde kaders en beleidsregels van de Nota Gemeentelijk Vastgoed;

•

Draagt zorg voor de bekostiging van onderwijshuisvesting inclusief het investeringskrediet voor het aanpalend vastgoed zoals de kinderopvang en sport. In gevallen dat het bouwheerschap door een schoolbestuur bij de gemeente wordt belegd, zal het team tevens als bouwheer optreden van het schooldeel naast het deel kinderopvang en het deel sport;

•

Onderhoudt contact met de huurders en gebruikers;

•

Ondersteunt bij de ontwikkeling van strategische huisvestingsplannen en draagt zorg voor het asseten portefeuillemanagement.

“Uitvoeringskader 2: het team Vastgoed draagt zorg voor de realisatie, huur of aankoop van vastgoed in opdracht van een gemeentelijke (beleids-)afdeling." Binnen het team wordt de verhuur en het gebruik verder ontwikkeld om aan de recente vereisten van het Didam-arrest te kunnen voldoen. Het verhuren van vastgoed is onderworpen aan specifieke regelgeving. Voor het borgen van de professionaliteit is het zaak dat de bestaande kennis en kunde op dit gebied ook in de toekomst wordt benut. Uiteraard met andere specialisten samengewerkt zoals op het gebied van bouwregelgeving, ruimtelijke ordening, juridische zaken en financiën.

“Uitvoeringskader 3: ontwikkeling en realisatie van gebouwen gemeentelijk vastgoed inclusief professioneel opdrachtgeverschap, verhuur, bruikleen en ingebruikgeving wordt binnen de gemeente door het team Vastgoed uitgevoerd waarin aanwezige kennis en kunde centraal wordt benut."

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 3

2

VERHUUR EN EXPLOITATIE

Het team Vastgoed brengt alle kosten in kaart en zorgt voor een overwegend kostendekkende en exploitatie van het gemeentelijk vastgoed. Veel van deze kosten werken langjarig door en zijn niet zo goed te beïnvloeden. De eigenaarslasten bestaan uit: •

kapitaallasten (rente en afschrijvingen);

•

heffingen en belastingen;

•

verzekeringslasten;

•

dagelijks onderhoud (correctief en contractmatig onderhoud);

•

planmatig onderhoud (dotatie aan de voorziening onderhoud);

•

beheerkosten.

Deze eigenaarslasten worden gedekt door: •

externe of interne huur- of gebruikersinkomsten (bijvoorbeeld bij verhuur aan kinderdagverblijven);

•

(structurele) gemeentelijke budgetten;

•

(incidentele) bijdrage in de kosten door (rijks)subsidies zoals voor de instandhouding van monumenten.

Bij aankoop, (aan)huur of ontwikkeling van nieuw vastgoed zorgt de opdracht gevende afdeling in samenwerking met het team Vastgoed voor een krediet én voor dekking van de structurele eigenaarslasten. Kosten voor energie en schoonmaak worden in het algemeen door de huurders en gebruikers zelf gedragen..

2.1

Huurprijsbeleid

“Uitvoeringskader 4: het huurprijsbeleid bestaat uit onderstaande beleidsregels: •

Er is een scheiding tussen huur en de subsidiering door de gemeentelijke (beleids-)afdeling van externe partijen;

•

een kostprijs dekkende-, -beleidshuur of maatschappelijke huur geldt voor de beleidsmatig (als algemeen belang) aangewezen doelgroepen en voor de eigen huisvesting;

•

een marktconforme huur geldt voor overige (commerciële) huurders.

Er zijn binnen de gemeente circa 4 manieren om de huurprijs te bepalen: 1) kostendekkende huur, 2) beleidshuur, 3) marktconforme huur, 4) sociale huur. De wijze waarop de huurprijs kan of mag worden berekend is afhankelijk van het type vastgoed. In hoofdlijnen wordt er onderscheid gemaakt tussen het gemeentelijk vastgoed dat door de gemeente is aangewezen als vastgoed met een algemeen belang en het overige vastgoed. Ondanks de verschillende methoden van berekenen, zijn de navolgende kosten altijd in meer of mindere mate aanwezig: kapitaalslasten (afschrijving en rente), onderhoud, (opstal)verzekering, ozb eigenaar (ook interne opbrengst) en de publiekrechtelijke heffingen (rioolrecht en water). In sommige gevallen is het voor huurders niet mogelijk om zelfstandig contracten af te sluiten voor de nutsvoorzieningen en worden de verbruikskosten (gas, water, elektra) ook door de verhuurder doorbelast.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 4

2.1.1

Kostprijs dekkende huur

In het verleden zijn soms reserves gevormd waaruit de dekking van de kapitaalslasten plaatsvond. Met de vaststelling van de jaarrekening 2021 is voor nieuwe verhuringen met nieuwe investeringen stelselmatig overgegaan van een systeem van reserveren naar een systeem van activeren. Dit houdt in dat bij nieuwe kostprijs dekkende verhuringen de kapitaalslasten direct in rekening zullen worden gebracht en niet langer via een reserve worden afgedekt.

2.1.2

Beleidshuur (normhuur) gemeente

Beleidshuren zijn beleidsmatig bepaalde normhuren die aan de externe huurders in rekening worden gebracht. Er zijn voor verschillende soorten gemeentelijk vastgoed beleidshuren bepaald. De nota grondbeleid is de basis voor de bepaling van deze grondprijzen en de daaruit te berekenen huurprijs.

2.1.3

Sociale huur (woningen)

De huurprijs van sociale woningbouw is wettelijk voor het gehele land gereguleerd. De huren voor woningen onder de liberalisatiegrens zijn onderworpen aan het puntensysteem zoals die die door de huurcommissie zijn vastgelegd. Op basis van de te verkrijgen punten, wordt de maximale huur berekend los van de kostprijs. Dit kan als een vorm van een beleidshuur worden aanschouwd. De gemeente bezit nog de standplaatsen en een aantal woonwagens die vallen onder de voornoemde regelgeving. Nieuwe verhuringen ontvangen een nieuwe huurprijs die berekent wordt op basis van het voornoemde puntensysteem.

2.1.4

Marktconforme huur

Bij de verhuur aan commerciële partijen vindt verhuur zoveel als mogelijk minimaal kostendekkend en marktconform plaats. Bij twijfel over de marktconforme huur kan een taxatie worden opgemaakt door een externe onafhankelijke taxateur.

2.2

Verhuurstructuren

De ambtelijke taakverdeling ligt in het verlengde van de bestuurlijke taakverdeling. In hoofdlijnen start een huisvestingswens bij een gemeentelijke (beleids-)afdeling die al dan niet is ingegeven door de wens van een potentiele huurder of gebruiker. De gemeentelijke (beleids-)afdeling draagt zorg voor de opdracht aan het team Vastgoed om aan de partij te verhuren of in bruikleen te geven. Bij het in bruikleen geven wordt het vastgoed intern verhuurd en ontstaat er een interne huurrelatie. Bij de verhuur ontstaat een huurrelatie waarbij de huurder mogelijk door de gemeentelijke (beleids-)afdeling wordt gesubsidieerd. Er zijn in totaal drie verhuurstructuren bekend: interne verhuur, verhuur aan de externe organisatie en verhuur aan een externe organisatie waarvan de gemeente (deels) eigenaar is. Onderwijshuisvesting kent een bijzondere positie in het gemeentelijk vastgoed. De gemeente heeft een wettelijke taak om voor de bekostiging van onderwijshuisvesting zorg te dragen voor door het rijk bekostigde scholen. Er is geen sprake van verhuur. De schoolgebouwen worden conform de wetgeving standaard om niet in eigendom aan de schoolbesturen overgedragen die de schoolgebouwen bij einde van het gebruik onbezwaard en om niet weer aan de gemeente terug leveren.

De schoolbesturen en gemeenten kunnen afwijkende afspraken maken waarin de eigendom van de schoolgebouwen bij de gemeente blijft, zoals dat bijvoorbeeld het geval is bij multifunctionele gebouwen en brede scholen met meerdere voorzieningen. In de gemeente is er een gemengde situatie van schoolgebouwen die wel en gebouwen die niet eigendom van de schoolbesturen zijn. Over de instandhouding worden afzonderlijke afspraken gemaakt waarin rekening wordt gehouden met de bijdrage die schoolbesturen hiervoor van het rijk ontvangen. Binnen de gemeente ontvangt het team Vastgoed ondersteuning op financieel en juridisch gebied van de afdeling Juridische Zaken, Financiën en van de afdeling Stedelijke Ontwikkeling. Daar waar de nodige kennis ontbreekt, wordt die extern ingehuurd.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 5

2.3

Overeenkomsten verhuur en gebruik

Door de specifieke regelgeving met betrekking tot het gebruik van het vastgoed is het in het belang van de verhuurder om het gebruik schriftelijk vast te leggen.

“Uitvoeringskader 5: bij de verhuur en het gebruik van vastgoed is het uitgangspunt dat de titel waarop het gebruik plaatsvindt zoveel als mogelijk schriftelijk wordt vastgelegd”. Dit kan bijvoorbeeld in een huurovereenkomst, ingebruikgevingsovereenkomst, bruikleenovereenkomst of een interne dienstverleningsovereenkomst. Voor de verhuur en het gebruik van het vastgoed worden zoveel als mogelijk gestandaardiseerde overeenkomsten gebruikt. Hieronder volgt een toelichting op de verschillende overeenkomsten.

Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte (artikel 7:230 BW) Standaard wordt voor de verhuur gebruik gemaakt van de verhuur als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 BW. Dit is een in de sector veel gebruikte standaard die uitgegeven is door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). In deze overeenkomst wordt aansluiting gezocht bij een aantal standaard verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders zoals die in het burgerlijk wetboek standaard zijn geregeld. Er zijn door de voornoemde raad ook standaard algemene bepalingen opgenomen waarin veel zaken zijn geregeld waaronder een demarcatie aangaande de verantwoordelijkheden voor het onderhoud. Volgens de standaard ROZ-demarcatielijst (die veelal wordt toegepast bij de verhuur van vastgoed) zijn er verschillende onderhoudsactiviteiten waar de huurder verantwoordelijk voor is, ook op het gebied van weten regelgeving. In gevallen waarin de huurder minder deskundig is, kan de gemeente afwijken van deze demarcatie indien dat de veiligheid en beheersbaarheid ten goede komt. In dat geval voert de gemeente tegen een vergoeding delen van het huurdersonderhoud uit. Deze overeenkomst wordt ook gebruikt bij interne huurovereenkomsten en met specifieke bepalingen bij de verhuur van een opstelplaats voor een antenne-installatie.

Winkelruimte en andere bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) Dit type overeenkomst komt niet zoveel voor, maar wordt vooral gebruikt waarbij er ook overwegend sprake is van een winkelruimte of horecagelegenheid. In de wet zijn bijzondere bepalingen in dit regime opgenomen waaronder het ontbreken van de mogelijkheid van de verhuurder om in de eerste termijn van 10 jaar (ook wel bekend als 2x5 jaar) de huur op te zeggen, zodat er voor de huurder de mogelijkheid bestaat om investeringen in de inrichting van het gehuurde te verrichten.

Woonruimte Een andere categorie standaard huurovereenkomsten die uitgegeven is door de ROZ betreft de standaard huurovereenkomst woonruimte. De verhuur van woonruimte is strikt aan specifieke regelgeving onderhevig en kent wettelijk een specifiek geregelde huur- en ontruimingsbescherming.

Grond-/waterperceel Verhuur van grond-/waterperceel vindt plaats door (onbebouwd) grond en water grenzend aan eigendom van particuliere eigenaren of bedrijven. Ook verhuurt/verpacht de gemeente gronden voor agrarisch en of hobbymatig gebruik. Daarnaast worden grond en waterpercelen verhuurd ten behoeve van parkeerplaatsen achter een slagboom, standplaats ambulante handel, volkstuinen, verwijzingsborden, buitenruimte bij kinderopvang, ligplaatsen etc.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 6

Jachtrecht en visrecht Voor het Jachtrecht sluit de gemeente een jachthuurovereenkomst met een jachthouder om op een jachtveld van de gemeente te mogen jagen. De jachthouder is in dit geval wettelijk verantwoordelijk voor een redelijke wildstand van de wildsoorten waarop gejaagd mag worden. De jachthuurovereenkomst wordt gesloten op grond van artikel 3.23 lid 1, onderdeel d van de Wet natuurbescherming. Daarnaast krijgt de huurder toestemming van de grondgebruiker voor de uitvoering van vrijstellingen (artikelen 3.15 en 3.16), ontheffingen (artikel 3.17) en opdrachten (artikel 3.18) van de Wet natuurbescherming. Bij visrecht wordt met één partij een huurovereenkomst gesloten om in de vijvers en waterlopen binnen de gemeente te mogen vissen. Het huren van visrecht is geregeld in de artikelen 24 e.v. van de Visserijwet 1963.

Vestiging recht van opstal Het recht van opstal is een zakelijk recht gevestigd kan worden op een onroerende zaak en is het recht om eigendom van gebouwen of beplantingen op, in of boven gemeente grond te hebben. Een recht van opstal kan zowel zelfstandig als afhankelijk worden gevestigd. Met een afhankelijk recht van opstal wordt het opstalrecht gekoppeld aan een ander recht zoals huur, pacht etc. Een afhankelijk recht van opstal is aan de looptijd van het andere recht gekoppeld en eindigt automatisch op het moment dat het andere recht is geëindigd. Partijen die betrokken zijn bij het recht van opstal is de eigenaar/opstalgever van het onroerend goed en de organisatie/persoon (opstalhouder) die het recht van opstal verkrijgt. Door een recht van opstal te vestigen wordt het eigendom van de eigenaar en opstalhouder horizontaal gesplitst en wordt de opstalhouder eigenaar van de zaken die op gemeentegrond aanwezig zijn. Een recht van opstal kan bijvoorbeeld gevestigd worden voor kabels, leidingen, zendmasten, (verenigings)gebouw, luifels, transformatorstations, balkons, sportvoorzieningen, nutsvoorzieningen, kunstwerken etc.

Bruikleenovereenkomst Bruikleenovereenkomsten zijn primair bedoeld om het gebruik om niet te reguleren voor het (tijdelijk) gebruik, waarbij er minder sprake is van huur- en ontruimingsbescherming.

Ingebruikgevingsovereenkomst Een ingebruikgevingsovereenkomst is aan de orde voor het in gebruik geven van onderwijshuisvesting uit hoofde van de huisvestingsverplichting van de gemeente jegens door het rijk bekostigde scholen op grond van de onderwijswetgeving heeft. De ingebruikgeving is in ieder geval aan de orde in het geval de onderwijsruimte zich niet leent voor eigendomsoverdracht (artikel 103 van de Wpo). Het schoolbestuur heeft primair wel de taak om onderwijsruimte als een goed huisvader in stand te houden en ontvangt hiervoor ook een vergoeding van het rijk. Zolang er niets specifieks is geregeld, kan een schoolbestuur op de gemeente een beroep doen op de gemeente om het vastgoed tegen de rijksvergoeding te onderhouden en voor de levering van de energie zorg te dragen.

Interne dienstverleningsovereenkomst Interne dienstverleningsovereenkomsten worden tussen Vastgoed en andere gemeentelijke (beleids-)afdelingen afgesloten, vaak in de vorm van een interne huurovereenkomst. Het vastgoed wordt aan derden in dat geval via bruikleen in gebruik gegeven.

Tijdelijke verhuur

“Uitvoeringskader 6: tijdelijke verhuur vindt plaats aan huurders of gebruikers met een tijdelijke behoefte”. Dit heeft te maken met de bijzondere positie van huisvesting. Er is een uitgebreide wetgeving die huurders in bescherming neemt en beperkingen oplegt aan de mogelijkheden voor verhuurders.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 7

Er zijn veel initiatieven met een permanente huisvestingsbehoefte die een beroep doen op het tijdelijk gebruik, met de nodige ongewenste consequenties. De huurders kunnen zich beroepen op huurbescherming en ontruimingsbescherming. In het geval van woonruimte kan deze bescherming verstrekkende gevolgen hebben.

2.4

Beheerplan onderhoud

Binnen de exploitatie van de panden is een belangrijke kostenpost het meerjaren (groot)onderhoud. Er is vanuit de financiële regelgeving een verplichting tot het hebben van een beheerplan waarin de kosten van dit onderhoud inzichtelijk worden gemaakt ter onderbouwing van de omvang van de financiële voorzieningen hiervoor. Zo komt de gemeente niet voor financiële verassingen te staan en wordt een getrouw beeld gegeven van de financiële situatie van de gemeente. Voor het toekomstig onderhoud is in 2018 van alle gebouwen in blijvend gemeentelijk beheer een meerjaren onderhoudsplan (verder mjop) opgemaakt. Het in het mjop verwacht onderhoud van de komende 20 jaar is de basis voor de jaarlijkse dotatie aan de voorzieningen voor onderhoud, die bestaat uit het gemiddelde van deze 20 jaar. Zo kan de gemeente aan haar verplichtingen van een goede huisvader als verhuurder voldoen. Het mjop wordt conform de landelijke NEN 2767 norm opgezet. Bij de NEN 2767 methodiek wordt vooraf bepaald wat de conditie van de gebouwelementen minimaal moet zijn en worden belangrijke zaken zoals continuïteit, kwaliteit en gebruiks- en veiligheidseisen meegewogen. Hierbij worden de elementen eens in de drie jaar geïnspecteerd (jaarlijks een derde van alle gebouwen), zodat vervanging van elementen die nog in goede staat verkeren kan worden uitgesteld en doelmatig met de middelen wordt omgegaan.

De conditiescore van bouw- en installatiedelen wordt weergegeven op een zespuntsschaal. Hierbij is conditiescore 1 de nieuwbouwstaat en conditiescore 6 zeer slechte staat van onderhoud. De gemeente hanteert binnen alle niveaus een minimale gemiddelde conditiescore 3. Dit is een gebruikelijk niveau binnen veel gemeenten in Nederland waarin een sober en doelmatig met de middelen wordt omgegaan en onveilige situaties worden voorkomen. Bij een hoger conditieniveau zullen de kosten van het onderhoud ook toenemen. Er zijn wel accentverschillen bij verschillende soorten vastgoed aangaande het conditieniveau. Zo is de uitstraling van een gebouw als een theater of een museum van groot belang, terwijl dat bij rioolgemalen veel minder aan de orde is.

“Uitvoeringskader 7: de onderhoudsvoorzieningen voor de instandhouding van het gemeentelijk vastgoed zijn gebaseerd op de conform NEN 2767 systematiek voor onderhoud opgemaakte mjop waarin een minimale gemiddelde conditiescore 3 het uitgangspunt is.”

2.5

Aandachtsgebieden 2.5.1

Asbest

De gemeente committeert zich aan de landelijke wet- en regelgeving en heeft daarnaast een specifiek asbestprotocol. Dit asbestprotocol ziet er als volgt uit:

“Uitvoeringskader 8: alle nieuw verworven gemeentelijke gebouwen gebouwd voor 1 januari 1994 worden geïnventariseerd op asbest door middel van een niet destructieve asbestinventarisatie, uitgevoerd door een deskundig asbestinventarisatiebedrijf dat beschikt over een geldig Procescertificaat Asbestinventarisatie (voorheen SC 540)”. De bestaande gebouwen zijn allen geïnventariseerd, de focus zal dan op de nieuw te verwerven gebouwen komen te liggen die gebouwd zijn van voor 1 januari 1994.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 8

Inschatting risico voor gebruikers. Uit de gegevens van de asbestinventarisatie wordt door de asbest inventariseerder een inschatting gemaakt van het risico tot het inademen van asbestvezels voor de gebruikers van het betreffende gebouw. In het geval van een direct risico van inademing van asbestvezels wordt de betreffende ruimte of ruimtes afgesloten en wordt een aanvullend onderzoek uitgevoerd conform de NEN 2991. Asbestbeheersplan Het asbest wat niet wordt gesaneerd wordt vastgelegd in een asbestbeheersplan. Het asbestbeheersplan samen met een actueel asbestinventarisatie rapport wordt verstrekt aan de gebruikers van het gebouw. Voor externe partijen wordt een asbestbeheersplan en een actueel asbestinventarisatie rapport in de logboekkast in het gebouw ter beschikking gesteld.

2.5.2

Brandveiligheid, gebruiksbesluit

De gemeente is gehouden aan de landelijke wet- en regelgeving. In het Bouwbesluit 2012 (inclusief achterliggende normen) zijn de in Nederland geldende landelijke voorschriften in relatie tot brandveilig gebruik van vastgoed vastgelegd. Alle voorschriften in relatie tot brandveiligheid zijn geüniformeerd in het bouwbesluit met eventuele verwijzing naar de desbetreffende normen. Voor risicovolle vormen van gebruik van vastgoed (zoals een kinderdagverblijf) geldt dat een omgevingsvergunning van brandveilig gebruik noodzakelijk is, voor andere werkzaamheden volstaat een melding of is dit vergunningsvrij. Binnen de gemeente wordt actief beleid gevoerd om blijvend aan de eisen op het gebied van brandveiligheid te blijven voldoen. Dat gaat van het jaarlijks laten controleren van de brandblusmiddelen, brandmeldinstallaties c.a. tot aan het regelmatig overleg voeren met de afdeling handhaving met betrekking tot geconstateerde gebreken in de gebouwen. Daarnaast worden jaarlijks preventieve rondes uitgevoerd waarbij speciale aandacht wordt besteed aan vluchtwegen, de elektrische installatie en de aanwezige noodverlichting.

2.5.3

Chroom 6

Op gebied van Chroom 6 zijn zowel de werkgever als de opdrachtgever verantwoordelijk voor de mensen die mogelijk met Chroom 6 in aanraking komen bij werkzaamheden. De gemeente is vaak als opdrachtgever verantwoordelijk voor het onderzoeken en saneren van Chroom 6. Er is binnen de gemeente een werkwijze opgesteld om aan de landelijke wet- en regelgeving te voldoen. Er zijn grenswaarden voor beroepsmatige blootstelling vastgesteld op basis van in Nederland geaccepteerde gezondheidsrisico’s. Gemeente hanteert het protocol omtrent Chroom 6 voortkomend uit het Arbobesluit. De gemeente beschikt daarnaast over een test kit om het eerste onderzoek ten behoeve van het testen op Chroom 6 uit te voeren. De werkzaamheden dienen bij verdenking en/of na gebruik van snel test/vooronderzoek altijd te stoppen. Indien er sprake is van verdenking van Chroom 6, dient er een onderzoek plaats te vinden door een geaccrediteerd laboratoria. Aan de hand van de bevindingen uit het laboratorium en het eigen opgestelde beheersregime wordt een plan van aanpak opgesteld.

2.5.4

Monumenten

De gemeente heeft gemeentelijke - en rijksmonumenten in eigendom. Voor het beheer- en onderhoud aan monumenten gelden andere wetten en regels (vanuit de Erfgoedwet en Omgevingswet). Deze verschillen per monument. Het beheer en onderhoud van monumenten vergt ten opzichte van andere gebouwen aanvullend werk. Bij een monument wordt daarentegen uitgegaan van een langere cyclus aangaande de instandhouding. Daarnaast zijn er (vaak) technische beperkingen en is verduurzaming niet altijd mogelijk. Een belangrijk aspect bij rijksmonumenten is dat er bij een aanvraag voor een subsidie geen achterstallig onderhoud aanwezig mag zijn. Dit wordt bepaald door een onafhankelijk inspectiebureau welke hiervoor moet worden ingeschakeld. Zij stellen een (D)MJOP op, welke de basis vormt voor het toekennen van de subsidies. Voor het aanvragen van subsidies van rijksmonumenten bestaat er een SIM subsidieregeling.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 9

2.5.5

Gebouwveiligheid

Met regelmaat komen thema’s in het nieuws die relatie hebben met de gebouwveiligheid. Voorbeelden hiervan zijn de thema’s loden waterleidingen, kanaalplaatvloeren, zwembadinstallaties en brandveiligheid van gevels. Dit zijn vaak ontwikkelingen die door gebeurtenissen elders in het nieuws komen. Deze ontwikkelingen worden binnen de gemeente door het team Vastgoed nauwlettend gevolgd met eventuele actie als dat nodig is

2.6

Duurzaamheid

Op het gebied van duurzaamheid worden binnen de financiële mogelijkheden eerst de voor de hand liggende stappen gezet en wordt ruimte gelaten voor voortschrijdend inzicht. De verder liggende ambities blijven richtinggevend in beeld. Voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed wordt de volgende aanpak voorgesteld: 1. Vervangende nieuwbouw: de grootste stappen die gezet kunnen worden in de verduurzaming van de gebouwenvoorraad is het vervangen van verouderde gebouwen door gebouwen die aan de huidige duurzaamheidseisen voldoen. Dit geldt alleen voor de gebouwen waarvoor een permanente behoefte bestaat; 2. Voldoen aan de wettelijke informatieplicht en de daaruit voortvloeiende verplichte maatregelen; 3. verdere beperking van het gebruik van elektriciteit en gas door opwaardering van gebouwen tot zo mogelijk energielabel A; 4. benutten van daken, die zich qua omvang en positie van dakvlakken en constructie daarvoor lenen, voor plaatsing van extra zonnepanelen of voor groene daken i.h.k.v. klimaatadaptatie; 5. de stap naar fossielvrij/gasloos.

2.7

Juridische kaders

Er is een uitgebreide wetgeving waaraan voldaan dient te worden te worden zoals het Besluit Begroting en Verantwoording, onderwijswetgeving (Wpo, WEC en Wvo), burgerlijk wetboek huurrecht (boek 7), bouwregelgeving inclusief de regelgeving aangaande de bestemmingsplannen en wetgeving op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast is er ook aanvullende lokale regelgeving volgend uit de landelijke zoals de financiële verordening of de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Het BBV bevat financiële regels waaraan de begroting van de gemeente dient te voldoen. Voor het vastgoed is hier een relatie met de financiële verordening van de gemeente. Het gemeentelijk vastgoed is overwegend vastgoed dat te waarderen is als activa met een economisch nut. Verder zijn er bepalingen met betrekking tot het aanhouden van voorzieningen voor het toekomstig onderhoud. Het BBV schrijft bijvoorbeeld voor dat (elke vijf jaar) in een beheerplan een beschrijving wordt gegeven van het instellen en voeden van de voorziening van de kapitaalgoederen van de gemeente. Het mjop en het jaarlijks onderhoudsplan (jop) vormen de onderbouwing van het beheerplan en de voorzieningen die nodig zijn om beheer en onderhoud uit te kunnen voeren.

Financiële verordening gemeente Aalsmeer In de financiële verordening staan de financiële regels beschreven waaronder de afschrijvingstermijnen die gelden voor het vastgoed dat te typeren als een activum met een economisch nut. Wetgeving Onderwijshuisvesting De wet op het primair onderwijs, wet op de expertisecentra en de wet op het voorgezet onderwijs gelden in relatie tot de huisvestingsverplichtingen van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om zorg te dragen voor de onderwijshuisvesting op haar grondgebied. Daarnaast geldt de door de gemeenteraad vastgestelde verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Aalsmeer.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 10

Wetgeving burgerlijk wetboek Huur- en koopovereenkomsten zijn in het burgerlijk wetboek getypeerd als bijzondere overeenkomsten waarin de wetgeving een behoorlijk aantal zaken wettelijk heeft geregeld in het burgerlijk wetboek (boek 7). Titel 4 binnen boek 7 van het burgerlijk wetboek heeft betrekking op de huur met in totaal meer dan honderd wetsartikel (artikel 201 t/m 310). Wet op de lijkbezorging Op grond van artikel 33 van de wet op de lijkbezorging is de gemeente verplicht tot het hebben van een begraafplaats. De gemeente heeft hiervoor de begraafplaats aan de Ophelialaan. Voor het beheer wordt samengewerkt met de beheerders van begraafplaats Zorgvlied in Amstelveen. Wetgeving op het gebied van duurzaamheid Er is ook de nodige wetgeving in relatie tot duurzaamheid waaraan gebouweigenaren zijn gebonden. Onder de paragraaf duurzaamheid is dit nader omschreven. Bestemmingsplannen Het gebruik van het vastgoed is deels ingeperkt door het gebruik zoals dat in bestemmingsplannen is vastgelegd. Indien de gemeente zelf een initiatief tot aanpassing van het bestemmingsplan voorstaat om de gemeentelijke doelen te bereiken, zal eerst aanpassing van het bestemmingsplan met de nodige procedures worden doorlopen voordat tot de verhuur of gebruik kan worden overgegaan

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 11

3

AAN- EN VERKOOP VAN VASTGOED

Bij de aankoop van vastgoed worden op professionele wijze een aantal onderzoeken verricht. Er wordt zowel bij de aankoop- als bij de verkoop in opdracht van de gemeente een taxatie opgemaakt. In de regel laten verkopende partijen ook een taxatie uitvoeren. De taxatie wordt gebaseerd op het huidige gebruik met eventuele mogelijkheden die het bestaande bestemmingsplan biedt.

“Uitvoeringskader 9: bij de aan- en verkoop van vastgoed wordt het vastgoed altijd door een onafhankelijke derde partij getaxeerd.” De gemeente beschikt verder zelf over de WOZ-waarde van panden en terreinen die als ondersteunende informatie kan worden gebruikt. Verder wordt er een kort technisch onderzoek verricht in de vorm van een quick scan om een algeheel beeld van het gebouw en/of het terrein te verkrijgen. De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt worden in kaart gebracht. De verkoop of sloop van gemeentelijk vastgoed is aan de orde indien dit vastgoed structureel niet langer nodig is voor een bepaald beleidsveld of de eigen huisvesting. Het gemeentelijk vastgoed komt in dergelijke gevallen vaak vrij bij het einde van het gebruik voor een bepaalde invulling. Voordat tot verkoop van het vastgoed wordt overgegaan, zal het vastgoed eerst intern worden aangeboden aan andere afdelingen binnen de gemeente.

“Uitvoeringskader 10: voordat tot afstoten van vrijgevallen gemeentelijk vastgoed wordt overgegaan, zal dat eerst gedurende 12 maanden intern worden aangeboden aan de andere gemeentelijke (beleids-)afdelingen.” De andere afdelingen worden geïnformeerd over de beschikbaarheid van het vastgoed en kunnen daar gedurende een periode van 12 maanden op reageren. Hierna zal zonder belangstelling het vastgoed (openbaar) eventueel met de inzet van een makelaar worden verkocht en kunnen partijen hierop reageren. Op basis van objectieve en transparante selectiecriteria vindt verkoop plaats.

Bijlage 1 Nota Gemeentelijk Vastgoed Aalsmeer: uitvoeringskader gemeentelijke vastgoedportefeuille

Pagina 12

1 Bijlage 2 Nota Gemeentelijk Vastgoed algemeen belang van 20 september 2022.docx

BIJLAGE 2 NOTA GEMEENTELIJK VASTGOED: GEMEENTELIJK VASTGOED VAN ALGEMEEN BELANG

GEMEENTELIJK VASTGOED MET EEN ALGEMEEN BELANG De vastgoedportefeuille bestaat uit objecten met een diversiteit aan maatschappelijke functies. Denk hierbij aan sportlocaties, medische centra, scouting, dienstgebouwen, kinderopvang, zwembaden, rioolgebouwen en culturele locaties. Met raadsbesluit van 12 juni 2014 zijn in het kader van de wet Markt en Overheid navolgende diensten en producten benoemd tot een activiteit van algemeen belang: 1. de verhuur en het verpachten van gemeentelijke gebouwen en gronden aan instellingen met een sociaal – maatschappelijke functie; 2. de exploitatie van binnen- en buitensportaccommodaties door de Exploitatie Sportaccommodaties Aalsmeer B.V. (ESA BV). Hieronder is ter aanvulling een aantal categorieën benoemd en is een aantal categorieën expliciet gemaakt.

Algemeen belang met of zonder subsidie Tot het algemeen belang behoren zoals hierboven is aangegeven de verhuur van gronden en gebouwen aan instellingen met een sociaal – maatschappelijke functie. Het gaat daarbij expliciet om de beoogde activiteiten of voorzieningen en niet zo zeer om de huisvesting van de instellingen zelf. Er zijn instellingen die van de gemeente een subsidie ontvangen om bepaalde gemeentelijke doelen te bereiken waarvoor huisvesting is benodigd. De activiteiten waarvoor deze partijen subsidie ontvangen, behoren tot het algemeen belang. De subsidie is noodzakelijk om de exploitatie van het vastgoed onder de gemeentelijke voorwaarden (zoals een laagdrempelige toegankelijkheid) mogelijk te maken. Naast de gesubsidieerde instellingen zijn er ook partijen die geen (directe) subsidie ontvangen, maar wel tot het algemeen belang worden gerekend. Dat zijn partijen die het algemeen belang zonder winstoogmerk dienen en waarbij de gemeente een bijdrage levert door het vastgoed tegen maatschappelijke tarieven (al dan niet kostendekkend) te verhuren of beschikbaar te stellen. Dit kan bijvoorbeeld gelden bij de opvang van bijzondere doelgroepen tegen maatschappelijke (al dan niet kostendekkend) of marktconforme tarieven.

Bibliotheek Er vindt onderzoek plaats of een bibliotheek kan worden gevestigd in Kudelstaart. Een bibliotheek is een voorziening van algemeen belang.

Bijzonder vastgoed Onder bijzonder vastgoed met een algemeen belang is bijvoorbeeld de watertoren of de korenmolen te noemen als vastgoed met een waarde op het gebied van erfgoed en daarmee van algemeen belang. Eventuele verhuur of gebruik is bedoeld ter behoud van het erfgoed.

Exploitatie Sportaccommodaties Aalsmeer B.V. (ESA) De ESA is een B.V. waarvan de gemeente volledig eigenaar is die belast is met de exploitatie van sportaccommodaties. ESA is te typeren als een overheidsbedrijf in handen van de gemeente die is opgericht voor de exploitatie van sporthallen, zwembad, gymzalen, sportcomplexen, De Oude Veiling en het atletiekcomplex. Dit vastgoed wordt door de gemeente aan de ESA verhuurt en behoort tot het gemeentelijk vastgoed met een algemeen belang. De sportvoorzieningen inclusief het zwembad zijn toegankelijke voorzieningen bedoeld om sportactiviteiten aan te bieden. De ESA komt hiervoor in aanmerking voor subsidiering door de gemeente.

Gemeentelijke huisvesting & begraafplaats Onder de gemeentelijke huisvesting valt het raadshuis. Dit is een voorziening met een algemeen belang in de gemeente. Daarnaast is er de gemeentelijke begraafplaats aan de Ophelialaan 232-A waarin wordt samengewerkt met het personeel van begraafplaats Zorgvlied.

Bijlage 2: gemeentelijk vastgoed van algemeen belang

Pagina 1

Hiervoor geldt dat gemeenten op grond van de Wet op de lijkbezorging verplicht zijn om een begraafplaats te hebben. Dit is een voorziening met een algemeen belang.

Mede overheden Aan een buurgemeente kan vastgoed worden verhuurd ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen tegen maatschappelijke tarieven. Dergelijke voorzieningen zijn tevens toegankelijk voor inwoners van de gemeente en behoren tot het algemeen belang. Dit kan eveneens gelden voor bijvoorbeeld de maatschappelijke voorzieningen vanuit de veiligheidsregio waarin de gemeente ook in deelneemt.

Onderwijshuisvesting en voorschoolse educatie De wet op het primair onderwijs, wet op de expertisecentra en de wet op het voorgezet onderwijs gelden in relatie tot de huisvestingsverplichtingen van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om zorg te dragen voor de onderwijshuisvesting op haar grondgebied voor de onderdelen zoals die in voornoemde wetten zijn bepaald. Daarnaast heeft de raad de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Aalsmeer 2016 vastgesteld. Dit type vastgoed betreft een uitzondering in de wet Markt en Overheid en hoeft als zodanig niet als algemeen belang te worden aangewezen. Van belang is wel om de aanverwante ruimten mede in het kader van het Didam arrest primair te reserveren voor het aan het onderwijs gelieerd gebruik zoals de voorschoolse educatie en de kinderopvang. De onderwijscapaciteit is op basis van de voornoemde verordening per gebouw vastgesteld en de behoefte wordt conform de verordening getoetst op basis van het aantal leerlingen. Leegstand kan voor zover dit niet voor de huisvesting van een andere van gemeentewege bekostigde school benodigd is secundair worden gebruikt voor maatschappelijke en recreatieve doeleinden. Dit vorenstaande voor zover dit geen hinder oplevert aan het onderwijs.

Volkstuinen De volkstuinen worden aan particulieren verhuurd tegen maatschappelijke tarieven. De volkstuinen zijn een voorziening van algemeen belang in de gemeente voor het welbehagen van de eigen inwoners.

Welzijn en zorg Voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg zijn voorzieningen met een algemeen belang. Hieronder valt bijvoorbeeld het huidige jongerencentrum.

Bijlage 2: gemeentelijk vastgoed van algemeen belang

Pagina 2

7 Verordening Nadeelcompensatie 1 20221004 B&W besluit inzake verordening Nadeelcompensatie.pdf

1 raadsvoorstel verordening nadeelcompensatie Aalsmeer.docx

RAADSVOORSTEL

Raadsvoorstel nr

Portefeuillehouder

Datum B&W-besluit 4 oktober 2022

Afdeling

wethouder mr. B.K. Kabout

Stedelijke Ontwikkeling

Behandelend ambtenaar (voor technische vragen)

Els Bakker 020-5404389 e.bakker@amstelveen.nl

Voor de vergadering van raad d.d.

15 december 2022 Behandelen in de raadscommissie op

Ruimte

15 november 2022

Onderwerp

Verordening nadeelcompensatie. Gevraagd besluit

Vast te stellen met inwerkingtreding op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet de Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer, onder gelijktijdige intrekking van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Aalsmeer 2015 op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet. WAT WILLEN WE BEREIKEN EN WAT GAAN WE DAARVOOR DOEN Wat willen we bereiken (effectindicatoren)

Een zo efficiënt mogelijke procedure voor de advisering bij tegemoetkoming in nadeelcompensatie. Wat gaan we daarvoor doen (prestatie-indicatoren)

Vastellen van een verordening waarin de procedure is opgenomen. ACHTERGROND EN OVERWEGINGEN Programma (speerpunt)

Programma 5: Ruimtelijke ontwikkeling. Aanleiding

De Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), in combinatie met de Omgevingswet (hierna: Ow), bevat regels voor de afwikkeling van aanvragen om schadevergoeding (titel 4.5 Awb). Zo bevat de regeling in de Awb procedureregels voor het afhandelen van die aanvragen (zoals beslistermij-nen). Ook zijn regels opgenomen over de maximale hoogte van het te heffen recht voor het in behandeling nemen van aanvragen. Deze regelingen zijn grotendeels uitputtend bedoeld. Slechts over enkele onderwerpen is het tot op zekere hoogte mogelijk om aanvullend regels op te nemen in een gemeentelijke verordening. Deze onderwerpen zijn uitgewerkt in onderhavige verordening. Argumenten

•

Het doel van titel 4.5 van de Awb is om te komen tot eenduidigheid en overzichtelijkheid van het nadeelcompensatierecht. Het vervangt afzonderlijke regelingen. Tegelijkertijd worden hiermee alle geschillen over rechtmatig overheidsoptreden geconcentreerd bij één rechter, namelijk de bestuursrechter.

•

Ten opzichte van titel 4.5 van de Awb bevat de reikwijdte van afdeling 15.1 van de Ow een nadere afbakening van schadeoorzaken.

•

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de grondslag voor de Procedureverordening voor tegemoetkoming planschade te vervallen.

[Z22-075161, D22-317928] 101/F105a/ICT

Pagina

2 van 4

Kanttekeningen

•

De overheid is niet verplicht om iedere schade die zij in de rechtmatige uitoefening van haar publieke taken veroorzaakt, (in zijn geheel) te vergoeden. Dat overheidsingrijpen voor sommige inwoners en ondernemingen nadelige gevolgen kan hebben, is namelijk onvermijdelijk. Tot op zekere hoogte moeten deze gevolgen dus worden geaccepteerd (normaal maatschappelijk risico (hierna: nmr)). Inwoners die door rechtmatig overheidsoptreden schade lijden die uitgaat boven het nmr en in vergelijking tot anderen onevenredig zwaar worden getroffen, kunnen desgevraagd schadevergoeding ontvangen (artikel 4:126 van de Awb). De hoogte daarvan moet in zo’n geval redelijk zijn. Het nmr bij waardedaling van een onroerende zaak is op grond van de Ow een wettelijk vaststaand forfait van 4%. Bij directe schade en inkomensschade is er geen wettelijk forfait. De schadevergoeding dekt dus niet vanzelfsprekend de volledige schade. Dit in tegenstelling tot onrechtmatig handelen, waarbij uitgangspunt wel vergoeding van de volledige schade is. Onrechtmatig handelen bij overheidsoptreden is geregeld in het Burgerlijk Wetboek en elders in de Awb.

•

Hoewel voorgesteld wordt de Procedureverordening voor tegemoetkoming planschade in te trekken, aangezien daar met de komst van de Ow geen grondslag meer voor bestaat, dient deze gedurende langere tijd nog wel raadpleegbaar te blijven. Op grond van het overgangsrecht kan in de praktijk nog tot ongeveer 2030 het oude recht van toepassing zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor schade die veroorzaakt wordt door een bestemmingsplan dat nog als ontwerp ter inzage is gelegd vóór de inwerkingtreding van de Ow, schade veroorzaakt door een afwijkingsvergunning die is aangevraagd vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet en schade als gevolg van een reguliere omgevingsvergunning die ná inwerkingtreding van de Ow wordt verleend op grond van een tijde van de inwerkingtreding van die wet geldend bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan, inpassingsplan of beheersverordening.

Financiën

De gemeente heeft via VGA een aansprakelijkheidsverzekering bij Melior voor algemene aansprakelijkheidstellingen. Het eigen risico op basis van die polis bij Melior is € 10.000 per gebeurtenis. Nadeelcompensatieclaims vallen hier echter buiten; de verzekeraar behandelt deze wel, maar brengt hiervoor apart kosten voor in rekening. Nadeelcompensatieclaims die boven het nmr (zie onder het kopje kanttekeningen) uitstijgen worden dus volledig door de gemeente betaald. Na de inwerkingtreding van onderhavige verordening is dit niet anders. Het is derhalve zaak hiervoor in de risicoparagrafen bij begrotingsstukken iets over op te nemen. Omdat centrale registratie ontbreekt is niet te achterhalen hoeveel nadeelcompensatieverzoeken in de periode 1 januari 2020 – 1 juli 2022 zijn in behandeling zijn genomen. Wel kan worden gesteld dat het niet vaak voor komt. Waar het gaat om planschade (nieuwe situatie: nadeelcompensatie op grond van de Ow) bestaat de mogelijkheid voorafgaand aan het realiseren van een bouwplan of project een planschadeverhaalsovereenkomst met vergunninghouder af te sluiten. Eventuele te betalen vergoedingen kunnen dan verhaald worden. Ook in anterieure overeenkomsten kan een planschadeverhaalsparagraaf worden opgenomen. In de periode 1 januari 2020 – 1 juli 2022 zijn 8 planschadeverzoeken in behandeling genomen, waar van er geen enkele tot uitbetaling heeft geleid.

Voor een aanvraag nadeelcompensatie zal op grond van onderhavige verordening een drempelbedrag van € 500,- worden geheven. Voor het in behandeling nemen van planschadeverzoeken werd deze drempel ook al geheven. Communicatie

Na vaststelling van de verordening wordt deze bekend gemaakt via de landelijke website officiële bekendmakingen (lokaleregelgeving.overheid.nl).

Pagina

3 van 4

Procedure

Tegen de voorgestelde regeling staan geen rechtsmiddelen open. Wel staan er rechtsmiddelen open tegen de besluiten die (al dan niet mede) op grond van deze regelingen genomen worden. Na vaststelling door de raad, wordt de regeling bekend gemaakt en gepubliceerd in de daarvoor verplichte gremia. De regeling treedt in werking op de datum waarop ook de Omgevingswet in werking treedt. Werkzaamheden kunnen worden voortgezet op grond van de nieuwe regeling. De oude Procedureverordening voor advisering in tegemoetkoming planschade blijft in verband met overgangsrecht vindbaar. Bijlagen

-

Collegeadvies; Concept Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer; Nota van toelichting bij de Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer; Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Aalsmeer 2015; Was-wordt tabel met betrekking tot Verordening Nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer t.o.v. Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade Aalsmeer 2015.

De secretaris,

De voorzitter,

drs. Sj. Vellenga

mr. G.E. Oude Kotte

BEHANDELING RAAD Wijziging/aanvullingen na behandeling raadscommissie

Het voorstel aan de raad is

Ongewijzigd aanvaard Gewijzigd aanvaard Verworpen

Aanvaarde amendementen / moties

Pagina

4 van 4

RAADSBESLUIT Besluit

vast te stellen met inwerkingtreding op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet de Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer, onder gelijktijdige intrekking van de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Aalsmeer 2015 op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 15 december 2022. De griffier,

De voorzitter,

O. van Kolck

mr. G.E. Oude Kotte

1 Verordening nadeelcompensatie Aalsmeer.docx

Besluit van de raad van de gemeente Aalsmeer tot vaststelling van de Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer

Zaaknummer: Z22-075161, D22-318062

De raad van de gemeente Aalsmeer; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 oktober 2022; gelet op de artikelen 108 en 149 van de Gemeentewet, titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht en afdeling 15.1 van de Omgevingswet; besluit vast te stellen de: Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer Artikel 1 Begripsbepaling In deze verordening wordt verstaan onder a. aanvraag: aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 15.1 van de Omgevingswet of artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht; b. adviseur: deskundige als omschreven in artikel 5 van deze verordening die het bestuursorgaan adviseert over het te nemen besluit op de aanvraag; c. bestuursorgaan: de gemeenteraad, het college van burgemeester en wethouders of de burgemeester van de gemeente; d. schade: schade als bedoeld in deze verordening, waaronder begrepen brutowinst- of inkomensderving, kostenschade, derving van huurinkomsten dan wel een waardevermindering van een onroerende zaak. Artikel 2. Toepassingsbereik 1. Deze verordening heeft betrekking op aanvragen om schadevergoeding als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, waarvan de aanvrager stelt dat die wordt veroorzaakt door een bestuursorgaan van de gemeente. 2. Deze verordening heeft geen betrekking op aanvragen om schadevergoeding waarop een bijzondere regeling van toepassing is. Artikel 3.

Drempelheffing Voor het in behandeling nemen van de aanvraag om schadevergoeding geldt een drempelheffing van € 500,-. Het verschuldigde bedrag dient binnen vier weken na de dag van verzending van de mededeling op de rekening van de gemeente dan wel op een aangegeven plaats te zijn gestort. Artikel 4. Aanvraag 1. De aanvrager van schadevergoeding maakt gebruik van een door het bestuursorgaan vastgesteld elektronisch formulier. 2. In aanvulling op artikel 4:127 van de Algemene wet bestuursrecht bevat een aanvraag mede: a. als het schade betreft wegens winst- of inkomstenderving: jaarrekeningen over het jaar waarin schade is geleden en voor zover van toepassing de drie daaraan voorafgaande jaren en de aanslagen vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. b. als het schade betreft wegens gederfde huurinkomsten: een afschrift van de huurovereenkomst of gebruiksovereenkomst en een eigendomsakte.

Pagina

2 van 8

Artikel 5. Adviescommissie 1. Het bestuursorgaan wint slechts advies in bij een adviescommissie voor zover dat naar zijn oordeel noodzakelijk is om op de aanvraag om schadevergoeding te kunnen beslissen. 2. Advies als bedoeld in het eerste lid, wordt in ieder geval niet ingewonnen als: a. de aanvraag naar het oordeel van het bestuursorgaan kennelijk ongegrond is, omdat zich kennelijk een weigeringsgrond voordoet als bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht; b. de schade kennelijk niet kan worden toegerekend aan een door het bestuursorgaan genomen besluit of verrichte handeling; c. de aanvraag naar het oordeel van het bestuursorgaan voldoende gelijkenis vertoont met andere aanvragen waarvoor al advies is uitgebracht, of d. naar het oordeel van het bestuursorgaan in de gemeentelijke organisatie voldoende deskundigheid voor de beoordeling van de aanvraag aanwezig is. 3. Een adviescommissie bestaat uit een of meer deskundigen. 4. Een adviescommissie kan worden benoemd als: a. vaste commissie, waarbij de leden door burgemeester en wethouders voor een termijn van maximaal vier jaar worden benoemd met de mogelijkheid tot herbenoeming voor maximaal vier jaar, of b. tijdelijke commissie voor advisering met betrekking tot een of meer aanvragen, door het bestuursorgaan dat de aanvragen behandelt. Artikel 6. Procedure 1.

Als advies wordt ingewonnen bij een adviescommissie, informeert het bestuursorgaan de aanvrager en belanghebbenden. 2. Bij de toepassing van de artikelen 4:7 en 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht wordt naast de aanvrager voor zover van toepassing betrokken: a. degene die de activiteit verricht en met wie een overeenkomst als bedoeld in artikel 13.3c, eerste lid, van de Omgevingswet is gesloten, en, b. als sprake is van een schadeveroorzakend besluit naar aanleiding van een aanvraag, zoals geregeld in artikel 13.3d van de Omgevingswet, de aanvrager van dat besluit of degene die de toegestane activiteit verricht, tenzij: 1°. de schadevergoeding redelijkerwijze voor rekening behoort te blijven van het bestuursorgaan, of 2°. de schadevergoeding voldoende op een andere manier is verzekerd. 3. De aanvrager, eventuele andere betrokken bestuursorganen, alsmede de belanghebbenden als bedoeld in het tweede lid van dit artikel kunnen binnen twee weken na de mededeling als bedoeld in het eerste lid schriftelijk en voldoende gemotiveerd een verzoek tot wraking van één of meerdere adviseurs bij het bestuursorgaan indienen. Artikel 7. Uitbetaling Bij geheel of gedeeltelijke toewijzing van een aanvraag om schadevergoeding, wordt de toegewezen schadevergoeding uiterlijk betaald bij het onherroepelijk worden van het besluit op de aanvraag. Artikel 8.

Aanvraag voorschot Het bestuursorgaan kan, vooruitlopend op de beslissing op een aanvraag om schadevergoeding, een voorschot verlenen als redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een verplichting tot betaling zal worden vastgesteld. Artikel 9. Inwerkingtreding Deze verordening treedt tegelijk met de Wet houdende regels over het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving (de Omgevingswet) in werking. Artikel 10. Intrekking oude regeling en overgangsrecht

Pagina

1.

2.

3.

3 van 8

Per de in artikel 8 van deze verordening bedoelde datum wordt de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Aalsmeer 2015 zoals vastgesteld op 28 mei 2015 ingetrokken. Deze verordening is niet van toepassing als sprake is van schade op grond van een bestemmingsplan welke tot stand is gekomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening. In een dergelijke situatie blijft de in het eerste lid van dit artikel genoemde verordening van kracht. Deze verordening is niet van toepassing op schade door een besluit of handeling van een bestuursorgaan welke is ontstaan voor de inwerkingtreding van titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht.

Artikel 11. Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 10 november 2022. De griffier,

O. van Kolck De voorzitter,

mr. G.E. Oude Kotte

Pagina

4 van 8

Nota van toelichting bij de Verordening nadeelcompensatie gemeente Aalsmeer Algemeen Nadeelcompensatieregeling Algemene wet bestuursrecht en Omgevingswet Titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna Awb) voorziet in een algemene regeling ten aanzien van de vergoeding (of tegemoetkoming) van schade veroorzaakt door rechtmatig overheidshandelen. Daarbij kan worden gedacht aan verzoeken wegens winst- of inkomstenderving, gederfde huurinkomsten, of de lagere opbrengst bij de verkoop van een bedrijf of een onroerende zaak. In afdeling 15.1 van de Omgevingswet (hierna: Ow) is een nadeelcompensatieregeling opgenomen die aansluit op de generieke regeling uit de Awb. Normaal maatschappelijk risico Vooropgesteld wordt dat de overheid niet verplicht is om iedere schade die zij in de rechtmatige uitoefening van haar publieke taken veroorzaakt, in zijn geheel te vergoeden. Dat overheidsingrijpen voor sommige burgers en ondernemingen nadelige gevolgen kan hebben, is namelijk onvermijdelijk. Tot op zekere hoogte moeten deze gevolgen dus worden geaccepteerd (normaal maatschappelijk risico (hierna: nmr)). Burgers die door rechtmatig overheidsoptreden schade lijden die uitgaat boven het nmr en in vergelijking tot anderen onevenredig zwaar worden getroffen, kunnen desgevraagd schadevergoeding ontvangen (artikel 4:126 van de Awb). De hoogte daarvan moet in zo’n geval redelijk zijn.

De schadevergoeding dekt dus niet vanzelfsprekend de volledige schade. Een deel van de schade zal altijd voor eigen rekening blijven. Keuze voor verordening Er is voor gekozen om nadeelcompensatie uit te werken in een verordening en niet in een beleidsregel. Reden hiervoor is dat het heffen van een recht bij wettelijk voorschrift moet (zie artikel 4:128, eerste lid, van de Awb) en dat de adviescommissie zo een solide basis krijgt. In de verordening is dan ook het heffen van een recht en het instellen van een adviescommissie geregeld. Tevens wordt het niet wenselijk geacht om het heffen van dit recht op te nemen in de legesverordening, maar in een verordening nadeelcompensatie. In artikel 229 van de Gemeentewet wordt gesproken over het heffen van rechten. Daarbij worden ‘door het gemeentebestuur verstrekte diensten’ genoemd. Bij het heffen van het recht bij een aanvraag om nadeelcompensatie gaat het echter niet om een dienst, maar om gemeentelijke aansprakelijkheid. Er is geen reden om de legesverordening te verruimen tot heffing van leges en andere rechten. Er is namelijk geen sprake van een belastingheffing, maar van een financiële drempel om lichtvaardige aanvragen om schadevergoeding tegen te gaan.

Een adviescommissie zou wel in beleidsregels geregeld kunnen worden, maar omdat het heffen van een recht bij wettelijk voorschrift moet en dus niet in een beleidsregel kan worden opgenomen, geeft het duidelijkheid om alle artikelen over nadeelcompensatie bij elkaar te houden en daarmee te kiezen voor een verordening nadeelcompensatie. Zo is het ook kenbaar voor de burgers in welke gevallen en welke vorm de adviescommissie wordt betrokken bij de afhandeling van aanvragen om schadevergoeding. Een andere reden om de adviescommissie in de verordening te regelen (en niet per afzonderlijke beleidsregel) is dat daarmee afdeling 3.3 van de Awb wordt binnengehaald. Die afdeling gaat immers over adviseurs die bij of krachtens wettelijk voorschrift zijn belast met adviseren.

Artikelsgewijs Artikel 1 Begripsbepaling In dit artikel worden enkele in de verordening veelgebruikte begrippen nader toegelicht.

Pagina

5 van 8

Artikel 2 Toepassingsbereik Eerste lid Deze verordening heeft betrekking op aanvragen om schadevergoeding vanwege rechtmatige overheidsdaad. Het gaat om nadeelcompensatie als bedoeld in titel 4.5 van de Awb en afdeling 15.1 van de Ow. Het kan voorkomen dat schade door meerdere overheden wordt veroorzaakt, bijvoorbeeld zowel de gemeente als het waterschap. In deze bepaling wordt verduidelijkt dat de aanvrager in dat geval het loket kiest. Het gaat in deze verordening om schade waarvan door de aanvrager wordt gesteld dat die wordt veroorzaakt door een bestuursorgaan van de gemeente. Hierop bestaat een uitzondering. Dat betreft de situatie waarbij de aanvraag om schadevergoeding betrekking heeft op een besluit ter uitvoering van een projectbesluit. Op die situatie is de regeling van artikel 15.8 van de Ow van toepassing. Daarin is geregeld dat het bestuursorgaan dat het projectbesluit heeft vastgesteld het bestuursorgaan is dat de schadevergoeding toekent. Tweede lid Een bijzondere regeling kan bijvoorbeeld een verordening zijn voor een specifiek onderwerp, zoals kabels en leidingen (denk aan de nadeelcompensatieregeling kabels en leidingen Aalsmeer), riolering en wegopbrekingen, of voor een specifiek project binnen de gemeente.

Artikel 3 Drempelheffing Voor het in behandeling nemen van een aanvraag om schadevergoeding is een drempelheffing aan de orde. De figuur van de heffing is in artikel 4:128 van de Awb geïntroduceerd om te voorkomen dat er al te lichtvaardig wordt overgegaan tot indiening van een aanvraag om schadevergoeding. Het recht bedraagt € 500,-. Als de drempelheffing niet wordt betaald, wordt de aanvraag op grond van artikel 4:5 van de Awb buiten behandeling gesteld. Bij toewijzen van de aanvraag wordt het toe te kennen bedrag verhoogd met de betaalde drempelheffing (artikel 4:129, aanhef en onder c, van de Awb).

Artikel 4 Aanvraag Eerste lid De artikelen 4:2 en 4:127 van de Awb bevatten een grondslag voor de aanvraagvereisten voor het in behandeling nemen van een aanvraag om schadevergoeding. Als niet aan de aanvraagvereisten wordt voldaan kan de aanvraag op grond van artikel 4:5 van de Awb buiten behandeling worden gesteld. In aanvulling hierop is in het eerste lid geregeld dat de aanvrager van schadevergoeding gebruik maakt van een door het bestuursorgaan vastgesteld elektronisch formulier. Wanneer de aanvraag niet wordt aangeleverd via het formulier, kan worden besloten de aanvraag niet in behandeling te nemen. Dat kan betekenen dat de aanvrager wordt verzocht de aanvraag nadeelcompensatie alsnog via het formulier in te dienen. De gemeenten moet dan aangeven bij de aanvrager dat de aanvraag niet compleet is om in behandeling te worden genomen. De gemeente kan dan expliciet de termijnen opschorten tot het moment dat wel de stukken zijn ingediend. Tweede lid Hier zijn aanvullende eisen ten aanzien van schadeclaims wegens winst- of inkomstenderving of gederfde huurinkomsten opgenomen. In artikel 4:2 van de Awb is vastgelegd dat een aanvraag wordt ondertekend en ten minste bevat: (a) de naam en het adres van de aanvrager, (b) de dagtekening en (c) een aanduiding van de beschikking die wordt gevraagd.

In artikel 4:127 van de Awb is vastgelegd dat de aanvraag mede bevat: (d) een aanduiding van de schadeveroorzakende gebeurtenis en (e) een opgave van de aard van de geleden of te lijden schade en, (f) voor zover redelijkerwijs mogelijk, het bedrag van de schade of een specificatie daarvan. Verder verschaft de aanvrager de gegevens en bescheiden die voor de beslissing op de aanvraag nodig zijn en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Het gaat hier om gegevens en bescheiden die ten minste worden verstrekt. Het kan