Agendabundel

Hierdoor kunnen gevestigde bedrijven blijven doorgroeien en uitbreiden en blijft Aalsmeer aantrekkelijk als vestigingslocatie voor overige bedrijven. Het is een toekomst gerichte strategie met een bijpassend ambitieus uitvoeringsprogramma. Tijdens het schrijven van deze strategie zijn wij volop in gesprek geweest met Nieuw Ondernemend Aalsmeer, ondernemers uit verschillende sectoren, stakeholders, raadsleden en beleidsmedewerkers. Dit heeft geresulteerd in een strategie met visie naar de toekomst van Aalsmeer. Ik ben erg trots op het resultaat en wil ook iedereen die hieraan heeft meegewerkt van harte bedanken voor hun bijdrage. Een toekomst­ bestendig Aalsmeer maken we met elkaar.”

Robert van Rijn, Wethouder Economische Zaken Strategie Werklocaties Aalsmeer

6

Eindrapportage

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

7

1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Coronacrisis Proces Leeswijzer

11 13 15 15 15

2 2.1

Trends en ontwikkelingen Aanleiding

19 21

3

Kwantitatieve analyse en raming werklocatiemarkt Werkgelegenheidsraming Aalsmeer Vraagraming Aalsmeerse bedrijventerreinen tot aan 2040 Aanbodinventarisatie Vraag-aanbod confrontatie & conclusie Vraag vanuit de regionale werklocatiemarkt Conclusie

27

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

29 33 34 36 37 38

4 4.1 4.2

Analyse per locatie Formele werklocaties (bedrijventerreinen) Informele werklocaties (gemengd / glastuinbouw)

39 41 48

5 5.1 5.2

Strategie werklocaties Aalsmeer Hoofdlijn Strategie werklocaties Aalsmeer Uitvoering van de Strategie Werklocaties

61 63 70

Bijlage 1 Beleidsanalyse 75 Bijlage 2 Ontwikkelruimte RFH-Oost 79 & Structuurvisie GPA Bijlage 3 Welvaart en Leefomgeving 81 Scenario’s Aalsmeer Bijlage 4 Locatievoorkeuren en Terreinquotiënten 83 Bijlage 5 Regionale vraag bedrijventerreinen 85 Bijlage 6 LIB Contouren en werklocaties 92 AM-regio

7

Eindrapportage

Managementsamenvatting Aanleiding en scope Strategie Werklocaties Aalsmeer De Aalsmeerse en regionale werklocatiemarkt is dynamisch, het aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is beperkt. Ook verandert de markt kwalitatief. Dit is aanleiding voor de gemeente Aalsmeer om een Strategie Werklocaties op te stellen. De strategie richt zich zowel op de formele werklocaties in Aalsmeer (Green Park, Hornmeer en het private terrein Royal FloraHolland), als op informele werklocaties, te weten de (voormalig) glastuinbouwgebieden Schinkelpolder, Bovenlanden Oosteinderweg, Tussen de Linten, Aalsmeer-Oost en Glastuinbouwgebied Kudelstaart. Winkelgebieden vallen buiten de scope. In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar: • Behoefteraming werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties. • Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid. • Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel en niet passende werkfuncties.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Behoefteraming: nu nog voldoende ruimte, richting 2030 en 2040 krapte De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto ha uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis – waar in de raming rekening mee is gehouden – zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 ha. Tabel 0.1

Aalsmeerse uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen 2020-2040 (in netto ha) Verwacht totaal ruimtegebruik 2040

Reeds uitgegeven voorraad

Uitbreidingsvraag 2020-2040

Uitbreidingsvraag per jaar 2020-2040

Plusvariant

173

139

34

1,6

Basisvariant

154

139

15

0,7

Corona; Basis- 150 raming CPB

139

11

0,5

8

Eindrapportage

Er is in Aalsmeer nog 44 netto ha uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 ha (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn).

Echter, op ca. 10 ha planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 ha is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha.

Tabel 0.2

Tabel 0.4

Voorraad bedrijventerreinen Aalsmeer, peildatum 1-11-2020 (in netto ha)

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, uitgaande van terstond uitgeefbaar aanbod (D=C – A – B), per 1-11-2020 (in netto ha)

Hard planaanbod t/m 2040 (netto)

Bedrijventerrein

Netto (ha)

Segment

Green Park

68

Sierteelt-gerelateerd & regionaal logistiek

30

Hornmeer

24

Lokaal gemengd

0

Sierteelt

14

Royal FloraHolland 80 Totaal

172

44

Tabel 0.3

Vraag-aanbodconfrontatie bedrijventerreinen Aalsmeer, 1-11-2020 (in netto ha)

A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Terstond vraag vraag lokaal uitgeefbare 2020-2040 planvoorraad

D. Vraag-aanbod confrontatie 2040

Plusvariant

+34

+6

+31

-9

Basisvariant

+15

+6

+31

+10

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+31

+14

Conclusie: er is nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer, maar de markt wordt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap.

A. Uitbreidings- B. Vervangings- C. Planvoorraad D. Vraag-aanbod vraag vraag lokaal excl. opties/ confrontatie 2020-2040 reserveringen GPA 2040

Plusvariant

+34

+6

+44

+4

Basisvariant

+15

+6

+44

+23

Corona; Basis- +11 raming CPB

+6

+44

+27

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

Kwaliteit werklocaties en informele locaties De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identi­ teit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

Strategie Werklocaties Aalsmeer – strategische lijnen 1

Vraag op Green Park blijven accommoderen, en Green Square ontwikkelen ten dienste van de economische kracht van Aalsmeer • De inzet is om de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten). • De strategie is om de ontwikkeling van het gebied ‘Green Square’ op Green Park – waar in de Structuurvisie ruimte voorzien is voor een mix van functies – ten dienste te stellen van de economische functie en versterking van het gebied. De ontwikkeling van de Green Square kan de identiteit van Green Park Aalsmeer versterken als innovatief (kennis)gebied voor (inter)nationale koplopers in logistiek, handel en sierteelt. Functies die los staan van het economisch profiel van Green Park zijn vanuit werklocatieperspectief niet wenselijk.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

9

2 Verder kijken: accommoderen lokale vraag als Green Park is ontwikkeld Om de vraag naar bedrijventerreinen op de lange termijn te kunnen accommoderen in Aalsmeer, kiest de gemeente drie strategische lijnen: 1 Accommodeer bedrijven die aansluiten op identiteit en profiel van de Aalsmeerse werklocaties en die van strategisch belang zijn voor de lokale economie. Dat zijn o.a. - (Inter)nationaal georiënteerde (sierteelt)bedrijven die een belangrijk onderdeel vormen voor de sierteeltwaardeketen. - (Inter)nationaal georiënteerde bedrijven die bijdragen aan innovatie, verduurzaming, en versterking van Greenport Aalsmeer. - Middelgrote regionale en (inter)nationale bedrijven in logistiek en handel (nabijheid Schiphol en snelweg van belang). - Lokaal georiënteerde bedrijven, die een voorkeur hebben voor vestiging in Aalsmeer zelf en die van belang zijn voor het functioneren van de lokale economie en samenleving. - (Maak)bedrijven die als toeleverancier of dienstverlener het leisureprofiel van Aalsmeer kunnen versterken, zoals jachtbouw. - Bedrijven die de economie van Aalsmeer helpen diversifiëren en innoveren en die ruimtelijk gezien op een bedrijventerrein passen. Voor zeer grootschalige bedrijven of bedrijven in een hoge milieucategorie zijn in Aalsmeer geen geschikte locaties te vinden.

2 Regionale afstemming: wat past wel in Aalsmeer, en wat past beter elders? - Het is van belang om regionaal afstemming te zoeken over het werklocatiebeleid, vanuit het doel om als regio een gezamenlijk een complementair aanbod van werklocaties te bieden dat aansluit op het regionaal economisch profiel. De inzet is om de kwalitatieve positionering en identiteit van de Aalsmeerse werklocaties te delen. 3 Beter benutten beschikbare ruimte - Binnen Aalsmeer zijn er twee mogelijkheden voor het beter benutten van de beschikbare ruimte: leegstaande bedrijfsruimte, en de on(der)benutte ruimte op de Schinkelpolder (zie volgende pagina)

10

3

Schinkelpolder: duidelijk toekomstperspectief schetsen, en economische potentie van het gebied benutten Schinkelpolder geldt als toekomstbestendig glastuinbouwgebied, maar functioneert in praktijk grotendeels als bedrijventerrein. Dat vraagt om een gedragen toekomst­ perspectief: wat is een geschikte invulling van het gebied op de (middel)lange termijn? De huidige identiteit van het gebied – groen, ruim opgezet, nog ruimte beschikbaar, goed verbonden voor autoverkeer – kan hierbij als vertrekpunt dienen. Voor de lange termijn is de Schinkelpolder mogelijk interessant als zoekgebied voor bedrijfsfuncties of andere invullingen, mits passend binnen randvoorwaarden op het gebied van bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit.

4 Kwaliteitsimpuls nodig op Hornmeer Hornmeer voldoet aan het huidige, kleinschalige en gemengde segment bedrijven­ terreinen in Aalsmeer, maar de ruimtelijke kwaliteit is op enkele plaatsen matig. Om Hornmeer toekomstbestendig te houden, is een revitaliseringsslag op het terrein gewenst. Dit vergt betrokkenheid van ondernemers en verbetering van de organisatiegraad op het terrein.

Eindrapportage

6 Overige formele en informele werklocaties Royal FloraHolland heeft een belangrijke rol in de Aalsmeerse economie, als internationale hotspot voor veiling, groothandel, logistiek en zakelijke diensten in de sierteeltsector. De rol van de gemeente is hier beperkt, en is primair gericht op samenwerking met de organisatie Royal FloraHolland en afstemming over de ontwikkeling van het gebied RFH-Oost. Voor de informele werklocaties Bovenlanden-Oosteinderweg, Tussen de Linten en Aalsmeer Oost geldt dat hier – in meer of mindere mate – kleinschalige zittende bedrijvigheid past, maar groei of vestiging van grootschalige bedrijvigheid niet. Het glastuinbouwgebied Kudelstaart ten zuiden van de Mijnsherenweg lijkt toekomstbestendig als sierteeltlocatie, terwijl dit voor glastuinbouwgebied Bachlaan/Cactuslaan nog de vraag is.

Tot slot Aan de strategie werklocaties is een (separaat) Uitvoeringsprogramma verbonden. Hierin staan verschillende acties en projecten opgenomen om stappen te zetten in de uitvoering van de strategie.

5

Planvoorraad kantoren in stand houden, maar niet direct op de markt brengen en behoefte post-corona goed onderzoeken De harde planvoorraad aan kantoren (ca. 5.000m² in deelgebied 6) kan de komende jaren – in regionale afstemming - tot ontwikkeling worden gebracht. De zachte planvoorraad voor kantoren op Green Park (ca. 15.000m² – 20.000m² zachte planvoorraad in deelgebied 4) zal vooralsnog in stand gehouden worden, maar op korte termijn ligt realisatie niet voor de hand.¹ Het is nog uiterst ongewis wat ‘corona’ gaat doen met de regionale kantorenmarkt in de MRA. Bovendien zijn de regionale tekorten op de kantorenmarkt kwalitatief gezien vooral binnen de segmenten ‘multimodale knooppunten’ (nabij treinstations), innovatiedistricten en (mogelijk) internationale topmilieus, en dit zijn niet de segmenten waarbinnen Green Park Aalsmeer zich bevindt. ¹ Zacht planaanbod houdt in: de ontwikkeling is nog niet planologisch verankerd, noch in regionaal verband afgestemd binnen het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka). Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

INLEIDING

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

11

12

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

13

Eindrapportage

1

Inleiding

De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

1.1

AANLEIDING

In december 2019 is de nieuwe Economische Agenda Aalsmeer vastgesteld. Hierin beschrijft de gemeente Aalsmeer de speerpunten en doelstellingen van het nieuwe economische beleid. Aan deze nieuwe agenda is een Uitvoeringsprogramma 2020-2022 verbonden. Zo kan de gemeente Aalsmeer concrete stappen zetten om haar economische beleidsdoelen te behalen. Een van de acties in het Uitvoeringsprogramma 2020-2022, is het opstellen van een strategie voor de werklocaties van Aalsmeer. De aanleiding hiervoor bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

14

Eindrapportage

De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld. In het bijzonder moet de strategie bijdragen aan de volgende drie ambities uit de economische agenda (verkort weergegeven): • Het aanbod van werklocaties kwantitatief en kwalitatief aan te laten sluiten op de markt; • Prettig woon- en leefklimaat met voldoende en divers aanbod van woningen, retail, horeca, cultuur; • Het verbeteren van de multimodale bereikbaarheid, met aandacht voor het logistieke profiel. Probleem- en vraagstelling

Het gaat bij de strategie voor werklocaties zowel om de formele werklocaties als de informele werklocaties. De formele werklocaties zijn de bedrijventerreinen Green Park Aalsmeer en Hornmeer, plus het terrein van Royal FloraHolland (ook al is dit terrein privaat). De informele werklocaties binnen de scope van de studie zijn de gemengde glastuinbouw- en lint gebieden. Dit zijn Aalsmeer Oost, Tussen de Linten, Bovenlanden Oosteinderweg, Schinkelpolder en de glastuinbouwgebieden Kudelstaart; Bachlaan/Cactuslaan en het zuidelijk deelgebied. De detailhandelslo­ caties vallen buiten de scope van de Strategie Werklocaties. De Detailhandelsnota (2017) van Aalsmeer vormt het actuele beleid voor retail(gebieden). Figuur 1.1 geeft een overzicht van de werklocaties die binnen de scope van deze studie vallen.

Verkort gesteld komen er in deze rapportage een aantal zaken aan de orde. Die worden hieronder beschreven: • Kwantitatieve beschouwing werklocaties: een kwantitatieve behoefteraming voor werklocaties in Aalsmeer tot 2040, een vraag-aanbodconfrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties in Aalsmeer en omgeving. • Kwaliteit werklocaties: een analyse van de toekomstbestendigheid van de Aalsmeerse werklocaties, een strategie over functiemenging en transformatie (algemeen en op Green Park Aalsmeer), inzicht in de herstructureringsopgave en een strategie over de relatie met bereikbaarheid. • Werkgelegenheid buiten formele bedrijventerreinen: geeft inzicht in de economische betekenis van de werkgelegenheid buiten de formele werklocaties, met daarin advies over de te voeren strategie t.a.v. welke werkfuncties hier passen en welke niet, en hoe om te gaan met economische activiteiten die niet passen.

Figuur 1.1: Overzicht werklocaties Aalsmeer binnen de scope van de studie*

* Gebiedsafbakening o.b.v. landelijk register Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS)

Strategie Werklocaties Aalsmeer

15

Eindrapportage

1.2

CORONACRISIS

De Strategie Werklocaties is opgesteld ten tijde van de coronacrisis. Dat de impact van de crisis op de wereld-, landelijke en Aalsmeerse economie groot zal zijn, wordt steeds duidelijker. In de strategie wordt hier op verschillende manieren rekening mee gehouden. In dit document komt de impact van de coronacrisis dan ook expliciet aan de orde: in de analyse van de huidige economie, en bij de strategie voor de werklocaties. Het effect van de crisis zal groot zijn en dit vergroot de uitdaging waar we voor staan. Parallel aan de Strategie Werklocaties heeft de gemeente Aalsmeer daarom een quick scan naar de effecten van de coronacrisis op de lokale economie uitgevoerd, die in 2020 opgeleverd is.

1.3

PROCES

Voor de Strategie Werklocaties van de gemeente Aalsmeer zijn gesprekken gevoerd met verschillende ambtelijke disciplines van de gemeente Aalsmeer. Daarnaast zijn diepte-interviews gehouden met lokale en regionale vastgoedpartijen en is met ondernemers gesproken van de verschillende Aalsmeerse werklocaties tijdens (telefonische) interviews en focusgroepen. In het bijzonder is regelmatig afgestemd met Ondernemend Aalsmeer, Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling en met Royal FloraHolland. Ook de gemeenteraad van Aalsmeer is in verschillende stadia bij het project betrokken geweest. De Strategie Werklocaties wordt in januari 2021 ter inzage gelegd.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

1.4

LEESWIJZER

In dit document wordt eerst ingegaan op de trends en ontwikkelingen op werklocaties in Aalsmeer en de regio (hoofdstuk 2). De trends worden meegenomen in de ramingen van de werkgelegenheid (hoofdstuk 3). Hoofdstuk 3 gaat in op het kwantitatieve deel van het onderzoek. De vraag (uitbreidingsbehoefte) naar bedrijventerreinen is berekend en er wordt een overzicht gegeven van het resterende (plan)aanbod van formele bedrijventerreinen in Aalsmeer. Vervolgens zijn vraag en aanbod tegen elkaar afgezet in de vraag/ aanbod-confrontatie. Aan het eind van hoofdstuk 3 worden conclusies getrokken over de vraag of er een uitbreidingsbehoefte is van de bedrijventerreinen van Aalsmeer. Daarbij is ook de regionale marktsituatie van de AM-Regio en de MRA betrokken. Hoofdstuk 4 bevat een economische analyse per werklocatie (zowel formeel als informeel), waarbij is ingegaan op de economische kracht van de werklocaties. Hoofdstuk 5 beschrijft tot slot de strategie voor de werklocaties van Aalsmeer.

16

Eindrapportage

Definitie formele en informele werklocaties We hanteren dezelfde definitie als in Plabeka (Platform Bedrijventerreinen en Kantoren, o.b.v. de Monitor Plabeka 2018-2019) over wat een formele en een informele werklocatie is. Meer informatie over Plabeka is opgenomen in bijlage 1. Peildatum In dit stuk gaan we uit van 01-11-2020 als peildatum, om ook de effecten van corona mee te kunnen nemen. Daardoor kunnen de cijfers in het stuk iets afwijken van het beeld uit de monitor Plabeka 2019-2020, dat uitgaat van 01-01-2020 als peildatum. Bedrijventerreinen Een terrein (van minimaal 1 ha omvang) dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en nietcommerciële dienstverlening en industrie. Onder de omschrijving vallen daarmee tevens (delen van) werklocaties die gedeeltelijk bestemd zijn en geschikt zijn voor kantoren. De volgende terreinen vallen er niet onder: terreinen voor grondstof­ fenwinning, olie en gaswinning, waterwinning, agrarische doeleinden zonder verwerkende industrie en logistiek en afvalstort. Het gaat in Aalsmeer om drie terreinen: Green Park Aalsmeer, Hornmeer en Royal FloraHolland.

Kantorenlocaties De Plabeka-definitie van formele kantorenlocaties luidt: een perceel of een groepering van aaneengesloten percelen, waarop gebouwen gerealiseerd dan wel te realiseren zijn, die uitsluitend of hoofdzakelijk een kantoorfunctie hebben. Voor kantoren bestemde percelen, waarop nog niet gebouwd is, tellen ook mee. Kantoorruimte wordt gemeten in m² bruto vloeroppervlakte (bvo). De bestaande plus de te realiseren kantoorvloeroppervlakte op de aldus afgebakende locatie moet ten minste 2.000 m² bvo zijn om als formele locatie te gelden. In Aalsmeer zijn wel solitaire kantoorpanden te vinden op bedrijventerreinen en informele locaties, maar geen ‘formele kantoorlocaties’ die voldoen aan de Plabekadefinitie.

Informele werklocaties Alle locaties die géén bedrijventerrein of kantoorlocatie zijn, maar waar wél gewerkt wordt, noemen we informele werklocaties. Het kan dus gaan om banen in winkelgebieden en verspreide detailhandel, solitaire kantoor- en bedrijfspanden, werken aan huis, agrarische gebieden en meer . In deze strategie krijgen daarbinnen de glastuinbouwgebieden extra aandacht. Detailniveau en scope onderzoek ten aanzien van de informele werklocaties en (voormalige) glastuinbouwlocaties In de strategie werklocaties geven we ook aandacht aan enkele gebieden die niet als formele werklocaties gelden, waaronder aan een aantal (voormalige) glastuinbouwgebieden in Aalsmeer. We maken zoveel mogelijk gebruik van onderzoeken die reeds gedaan zijn door de Greenport Aalsmeer en/of van gemeentelijke onderzoeken en gebiedsvisies. We hanteren daarbij een ‘economische blik’ en gaan in het kader van de Strategie Werklocaties gaan we voor de informele werklocaties specifiek in op: • De economische meerwaarde van de gebieden; • De economische ontwikkelmogelijkheden van de gebieden; • Strategische lijnen om met de huidige economische activiteiten in de gebieden om te gaan (bv. gericht op behouden, uitbreiden, transformeren) en sturingsmogelijkheden/instrumenten.

Luchthavenindelingbesluit (LIB) gebieden Aalsmeer Vanwege de ligging van Aalsmeer nabij luchthaven Schiphol gelden er in delen van de gemeente ruimtelijke beperkingen volgens het Luchthavenindelings­ besluit (LIB). Ook de Aalsmeerse formele en informele werklocaties vallen in zogeheten ‘LIB-gebied’ (met name LIB-zone 4 en 5), met uitzondering van de Schinkelpolder, delen van Aalsmeer Oost en delen van de noordkant van glastuinbouwgebied Kudelstaart (Bachlaan/Cactuslaan). Geluidsgevoelige functies – waaronder wonen – zijn binnen LIB-gebied op grote schaal niet te realiseren”. De LIB-contouren op werklocaties van Aalsmeer staan weergegeven in de kaarten op de volgende pagina.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

Figuur 1.2: LIB-Contouren over de Aalsmeerse werklocaties.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

17

18

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

Eindrapportage

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Strategie Werklocaties Aalsmeer Eindrapportage Strategie Werklocaties Aalsmeer

19

20

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer

21

Eindrapportage

2

Trends en ontwikkelingen De Strategie Werklocaties heeft daarmee primair als doel om invulling te geven aan de economische ambities van de gemeente en is dan ook vanuit een economisch perspectief opgesteld.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

2.1

AANLEIDING

Corona leidt tot recessie; effecten worden ook in Aalsmeerse economie en werklocatiemarkt gevoeld. In 2020 hebben we een nieuw fenomeen gezien: sectoren in de economie die van de ene op de andere dag tot stilstand komen. De coronacrisis leidt tot een zware economische schok, en inmiddels is een recessie onvermijdelijk. Dit geeft ook het CPB aan in enkele scenariostudies (maart 2020, juni 2020) naar de corona-effecten op de economie en blijkt ook uit de economische ontwikkeling in de eerste helft van 2020 (zie ook CPB, november 2020). De duur en diepte van de recessie is nog ongewis en hangt sterk af van hoe lang de contactmaatregelen voortduren. De economische schok die corona teweegbrengt, zal ook in grote sectoren in Aalsmeer sterk gevoeld worden. Denk aan de luchtvaartbranche en aanverwante dienstverlening, de sierteeltsector, de logistiek, horeca, recreatie en de evenemen­ tenbranche. Sommige bedrijven zullen, gezien de grote onzekerheid en het soms bijna volledige inkomensverlies, grote investeringen on hold zetten of annuleren.

22

Eindrapportage

Figuur 2.1: Belangrijkste trends en ontwikkelingen werklocaties

Dit kan zeker ook van invloed zijn op de markt voor bedrijventerreinen; met deze mogelijke effecten houden we in deze analyse en de raming (hoofdstuk 3) ook rekening.

In dit rapport houden we zoveel mogelijk rekening met de effecten van de coronacrisis, zowel in kwantitatieve zin (effecten op verwachte werkgelegenheidsontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen) en in kwalitatieve zin.

Specifiek in de kantorenmarkt kan het thuiswerken – zeker als dit langer aanhoudt – leiden tot een andere manier van werken in het ‘post-corona tijdperk’, waarbij (deels) thuiswerken de norm wordt. Dit kan de vraag naar nieuwe kantoorruimte ook structureel onder druk zetten. In dit stadium is het nog te vroeg om hier definitieve uitspraken over te doen.

Bereikbaarheid blijft belangrijke vestigingsvoorwaarde

Hoewel de actualiteiten deze dagen volledig in het teken staan van de coronacrisis, spelen er nog veel meer trends en ontwikkelingen die eveneens van invloed zijn op de werklocatiemarkt. We lopen de belangrijkste ontwikkelingen langs en schetsen daarbij ook de betekenis voor Aalsmeerse werklocaties.

De behoefte aan mobiliteit neemt nog steeds toe. Ondernemers willen een goed (en multimodaal; met auto, OV en fiets) bereikbare vestigingslocatie. Dat is aantrekkelijk voor zowel goederenvervoer, als voor de bereikbaarheid van de vestigingslocatie voor (potentieel nieuw) personeel. Waar Aalsmeer over het algemeen goed bereikbaar is met de auto, is de OVbereikbaarheid, de toegankelijkheid en bereikbaarheid van werklocaties per fiets op sommige plekken een aandachtspunt. We kijken in de analyse per locatie hoe het met de multimodale bereikbaarheid van de Aalsmeerse werklocaties gesteld is.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

23

Eindrapportage

Behoefte informele milieus en functiemenging In stedelijke gebieden door het hele land zien we dat functiemenging – combineren van functies als wonen, werken, retail, voorzieningen, recreaties binnen 1 gebied – toeneemt. De voorkeur van steeds meer kantoorgebruikers verschuift van vestiging op formele bedrijventerreinen en kantoorlocaties naar informele werklocaties. Dat komt onder andere doordat een steeds groter deel van de werkgelegenheid bestaat uit ZZP’ers en kleine bedrijven. Deze zijn vaker geneigd zich op informele locaties – bv. thuis of op ZZP-werkplekken – te vestigen dan grotere bedrijven. In de moderne kenniseconomie neemt de behoefte aan ontmoeting en interactie toe, net als aan een flexibiliteit in bedrijfsvoering en -huisvesting. Flexibele locaties gericht op interactie, zoals bedrijfsverzamelconcepten in stadscentra of in woonwijken, koffiezaken en werkplekken aan huis, groeien hierdoor in populariteit. Op bedrijventerreinen en kantoorlocaties vertaalt zich dit in een vraag naar meer functiemenging, bijvoorbeeld door ontmoetingsplekken en extra voorzieningen (zoals horeca, kinderopvang, fitness etc.). In Aalsmeer is deze trend op een aantal plaatsen zichtbaar. Zo zien we dat veel van de werkgelegenheid juist niet op de formele bedrijventerreinen is gevestigd, maar daarbuiten, op allerlei gemengde gebieden (‘informele werklocaties’).

Denk hierbij aan Aalsmeer centrum, aan de (voormalige) glastuinbouwgebieden als Tussen de Linten, Schinkelpolder en Bovenlanden-Oosteinderweg. In de analyse per locatie (hoofdstuk 4) gaan we hier per informele locatie nader op in. Ook is er op Green Park Aalsmeer een ontwikkeling van gemengd functieaanbod voorzien (‘Green Square’), hierover later ook meer (hoofdstuk 4).

Schaalverkleining én schaalvergroting onder bedrijven Mede onder invloed van de trends op het gebied van ICT en robotisering is er een tweeledige ontwikkeling zichtbaar op de markt voor bedrijfshuisvesting. Enerzijds is er sprake van schaalverkleining. De gemiddelde bedrijfsgrootte (in werkzame personen) neemt af en werklocaties moeten geschikt zijn voor kleinere bedrijven. Er is behoefte aan bedrijfsverzamelcomplexen en ondernemerscentra voor starters Strategie Werklocaties Aalsmeer

en ZZP’ers – en werklocaties die interactie tussen grote en kleine bedrijven mogelijk maken. Anderzijds is er schaalvergroting gaande. Bedrijven opereren steeds meer internationaal, zowel in afzetmarkten die zij bedienen als in partijen waarmee zij samenwerken. In specifieke sectoren nemen bedrijven juist toe in grootte. Voorbeelden zijn: • de logistiek (distributiecentra nemen toe in aantal en omvang, door de groei van e-commerce) en een goed functionerend logistiek netwerk is van steeds groter belang; • de industrie (bedrijven bedienen markten over de hele wereld, waardoor de pro­ ductieomvang toeneemt); • sierteeltsector (met zowel zeer grote internationale telers en verhandelaars als ook kleinere, lokaal gebonden telers). Grootschalige bedrijventerreinen zijn voor dergelijke bedrijven geschikt, waarbij ook deze gebruikers hogere eisen stellen aan de omgevings-kwaliteit en functiemenging in vergelijking tot het verleden. In Aalsmeer zien we dat op Green Park vestigingen van (middel)grote logistieke en sierteelt gerelateerde bedrijven. Royal FloraHolland is hét voorbeeld van schaalvergroting in de sierteeltsector als internationale groot­ schalige draaischijf voor de handel in bloemen en planten.

Duurzaamheidsopgave vergt inzet en biedt economische kansen Aalsmeer wil in 2040 onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Om deze ambitie bereiken is het nodig energie te besparen (38% in 2040) en het resterende deel met duurzame energiebronnen in te vullen (62% in 2040). Deze opgave betreft alle sectoren: wonen, werken en verkeer. De transitie naar een circulaire economie en duurzame energieopwekking heeft tal van ruimtelijk-economische consequenties, die ook de kwalitatieve ruimtebehoefte van bedrijven beïnvloeden.

24

• Bedrijventerreinen hebben potentie als locaties voor decentrale energieopwekking, bijvoorbeeld in de vorm van zonnepanelen op panden, zonneweiden op braakliggende terreinen of door duurzame (rest)warmte van bedrijven te benutten in nabijgelegen woonwijken. In Aalsmeer is dit ook een belangrijke opgave, waarbij de nabijheid van de woonwijk Nieuw-Oosteinde / Aalsmeer Oost tot Green Park Aalsmeer, Hornmeer en Royal FloraHolland kansen biedt voor uitwisseling en hergebruik van warmte en energie. Uiteraard biedt de energietransitie ook kansen voor bedrijven. Ondernemers investeren steeds vaker in zonnepanelen, om op de lange termijn kosten te besparen. Daarnaast is er in de toekomst extra ruimte nodig voor energie-infrastructuur (waterstofstations, opslag van energie, e.d.). • Verduurzaming van bereikbaarheid en mobiliteit komt op bedrijventerreinen tot uiting door collectieve of individuele laadinfrastructuur, deelsystemen voor mobiliteitstoepassingen, meer behoefte aan wandel- en fietspaden en een goede OV-bereikbaarheid. We onderzoeken ook of er voldoende aanbod van deze voor­ zieningen op de Aalsmeerse bedrijventerreinen is. • Meer aandacht voor de interactie tussen bedrijven op het vlak van de uitwisse­ ling van grondstoffen, materialen en energie.

Dit vraagt om nieuwe logistieke systemen en netwerken en ruimte voor opslag van grondstoffen en retours­ tromen, die werklocaties kunnen bieden. De beschikbaarheid van kavels voor dergelijke materiaalbanken en recyclingbedrijven (in hogere milieucategorieën) neemt daardoor in belang toe. In Aalsmeer vindt er momenteel op Green Park Aalsmeer en op het Royal FloraHolland-terrein een kansenscan voor circulaire economie plaats, waarin extra aandacht uitgaat naar de bundeling van reststro­ men en de daarbij gebruikte vervoersmodaliteiten.

Eindrapportage

Klimaatverandering vraagt om slimmere inrichting van gebieden Ondanks circulaire initiatieven, energiebesparing en het opwekken van hernieuw­ bare energie op bedrijventerreinen zal klimaatverandering niet zomaar een halt toe geroepen worden. Extreem weer (droogte, hitte, flinke regenval) komt in de toekomst naar verwachting vaker voor. Door het vaak versteende karakter van bedrijventerreinen en grote bitumen daken van bedrijfshallen zijn de effecten van klimaatverandering op bedrijventerreinen groot in de vorm van wateroverlast, verzakking en hittestress. Dit vraagt om oplossingen voor waterberging, infiltratiemogelijkheden en tegengaan van hittestress, zoals meer en divers groen op het terrein. Binnen Aalsmeer geldt dat op het nog in ontwikkeling zijnde Green Park Aalsmeer in het ontwerp al veel rekening gehouden is met klimaatadaptatie; mogelijk ligt hier voor de Hornmeer wel nog een opgave. We gaan hier in de analyse per locatie nader op in.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

25

Eindrapportage

Digitalisering en automatisering stellen nieuwe eisen aan de omgeving

Conclusie: trends ‘Next economy’ van invloed op marktvraag werklocaties

• Met toenemende automatisering groeit ook het belang van voldoende technisch / digitaal geschoold personeel en continue bijscholing. Dat geldt zeker ook in Aalsmeer (sierteelt, groot- en detailhandel). • Digitale bereikbaarheid (snel internet) geldt als belangrijke vestigingsplaatsfactor voor bedrijven. Door voortschrijdende technologische ontwikkeling, zoals de voortschrijdende automatisering, digitalisering, de opkomst van Artificial Intelligence (AI), Virtual Reality (VR) zal dat in de toekomst steeds meer het geval zijn. De opgave voor de komende jaren is om bedrijventerreinen én bedrijven hierbuiten te voorzien van glasvezel. De provincie Noord-Holland ondersteunde in de afgelopen jaren de aanleg van glasvezel vanuit de programma’s ‘HIRB’ (voor bedrijventerreinen) en ‘Garantstelling breedband buitengebied’, maar de aanvraagtermijnen zijn onlangs verlopen (status augustus 2020). • De opkomst van e-commerce vraagt om ruimte voor grootschalige logistieke centra en voor kleinschalige (elektrische) stadsdistributie. De logistiek groeit in Aalsmeer, maar het is daarbij van belang dat ook de weginfrastructuur van Aalsmeer deze groei in de toekomst aan kan. Ook moet de schaal van logistieke functies passen bij Aalsmeer. De gemeente is biedt geen plaats voor XXL logistieke functies (>10 ha). Dit soort functies landen in de regio.

De hiervoor beschreven trends en ontwikkelingen zijn bepalend voor de ontwikkeling van werklocaties in algemene zin en zijn ook van invloed op de werklocatiemarkt van Aalsmeer en de regio. Toekomstbestendige bedrijventerreinen hebben een hoge organisatiegraad van de ondernemers, zijn excellent multimodaal en digitaal bereikbaar, zijn slim (circulair, klimaatadaptief en duurzaam) ingericht en kennen een aantrekkelijk en gevarieerd functieaanbod op het terrein of in de nabije omgeving. Het worden steeds meer plekken van uitwisseling van kennis, waar ondernemers kunnen ondernemen, innoveren en het bedrijf tot groei kunnen laten komen. In de gebiedsanalyse in hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de mate waarin de werklocaties in Aalsmeer voldoen aan de eisen van de ‘Next Economy’, en/of voor wat hiervoor nog nodig is.

Strategie Werklocaties Aalsmeer

26

Eindrapportage

Strategie Werklocaties Aalsmeer