5. Taxatie inbrengwaarde Westeinderhage.pdf
Tekst van het document
Paraaf taxateurs
Perceel 1124
101867/DEF/1.0
Op basis van het bestemmingsplan ‘Harmelen Buitengebied’ hebben deze gronden een agrarische bestemming. In de Ruimtelijke structuurvisie Woerden 2009-2030 is de locatie aangeduid als ‘Wonen – dorps’. Navolgende figuren laten dit zien.
Bestemmingsplan Harmelen, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
91
Structuurvisie, bron: gemeente Woerden
De locatie wordt in de structuurvisie aangeduid als ‘wonen’ (nummer 15) en ‘Hof van Harmelen (zuid), voor de planperiode tussen 2015 en 2030. In dit gebied komen naar verwachting 96 koopwoningen in de prijsklasse tussen € 210.000,- en € 600.000,-12, bestaande uit tussenwoningen, hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen.
Bron: https://www.tetteroo.nl/binnenkort-in-verkoop/103-in-ontwikkeling-hof-van-harmelen
Rijswijk Buiten In de woonwijk Rijswijk Buiten heeft BPD ontwikkeling drie bedrijven in de huidige staat aangekocht en ontwikkeld deze locatie naar grondgebonden woningbouw. De bouwkosten zijn aanmerkelijk hoger vanwege de nog te maken sloopkosten en geluidswerende maatregelen door de ligging naast de A4. Desalniettemin werd er een gemiddelde koopsom betaald van € 356,86 per m².
12 Bron: https://www.nieuwbouw-woerden.nl/project/6996/hof-van-harmelen/
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Akte
Datum
Koper
m²
Koopsom
Koopsom / m²
74659/136
20-12-2018
BPD Ontwikkeling BV
3.283
€ 1.650.000
€ 502,59
77213/156
8-1-2020
BPD Ontwikkeling BV
4.557
€ 1.117.258
€ 245,17
77213/53
6-1-2020
BPD Ontwikkeling BV
3.221
€ 1.180.000
€ 366,35
11.061
€ 3.947.258
€ 356,86
Totaal/gemiddeld Rijswijk Buiten.
Hierna wordt de locatie getoond. De gronden hebben op basis van het bestemmingsplan “Sion - 't Haantje, tweede herziening” een bedrijfsmatige bestemming.
92
Bron: eigen materiaal
Bron: Cyclomedia
Gildehof Nootdorp In Nootdorp is een nieuwbouwwijk ontwikkeld bestaande uit herenhuizen, tweekappers en vrijstaande woningen en voor fase 2/3 (circa 15.000 m² ook de plicht voor dertig procent sociale woningbouw/doelgroepwoningen) in de vorm van appartementen voor starters en senioren. De grond voor dit project werd van 2016 tot 2019 aangekocht door de ontwikkelaren. De gemiddelde koopsom bedroeg € 268,53 p/m2. Datum
Koper
m²
Koopsom
Koopsom / m²
29-6-2016
De Ambachtsbuurt BV
11.940
€ 2.835.000
€ 237,44
15-12-2017
De Ambachtsbuurt BV
1.315
€ 360.000
€ 273,76
1-10-2018
De Ambachtsbuurt BV
2.155
€ 675.000
€ 313,23
1-8-2019
De Ambachtsbuurt BV
5.027
€ 1.300.000
€ 258,60
5-8-2019
De Ambachtsbuurt BV
10.100
€ 3.030.000
€ 300,00
30.537
€ 8.200.000
€ 268,53
Totaal/gemiddeld Gildehof Nootdorp
Hierna wordt het stedenbouwkundige plan getoond, dat zich kenmerkt door veel groen en water.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: https://hetgildehof.nl/plan/.
Het Gildehof wordt in meerdere fasen gerealiseerd. De eerste fase bestaat uit 32 ruime eengezinswoningen met verschillende type rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. In de tweede fase worden 19 ruime eengezinswoningen gebouwd. 93
In deze fase worden verschillende type rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen een vrijstaande woning gebouwd, die nagenoeg gelijk zijn als de woningen in fase 1. In de derde fase van Het Gildehof worden nog eens 34 eengezinswoningen gebouwd en tevens 10 luxe koopappartementen en 21 huurappartementen. Hierna worden enkele impressies getoond waaruit de beeldkwaliteit blijkt.
Bron: https://hetgildehof.nl/situatietekening-2/.
Hoofdweg 42 Kudelstaart (Hoofdweg Zuid) Aan de Hoofdweg in Kudelstaart, achter nummer 120, werd op 1 oktober 2019 een perceel met een oppervlakte van 23.948 m² gekocht door Hoorne Vastgoed Ontwikkeling BV. De koopsom bedroeg € 3.825.000,- k.k. Dit komt overeen met € 159,72 per m². Voor het plangebied Hoofdweg Zuid wordt uitgegaan van 242 woningen en mogelijk een school met een kavel van 4.000 m². Het uitgeefbaar oppervlakte bedraagt circa 53% van het totale plangebied, dat een oppervlakte van 88.307 m² omvat.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: eigen materiaal
Bron: Cyclomedia
Voor dit plangebied is nog geen bestemmingsplan opgesteld. Het figuur hieronder toont de verbeelding van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied. De gronden hebben de bestemming Glastuinbouw.
94
Verbeelding bestemmingsplan, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.
Taxateurs beoordelen de transactie als speculatief. De ontwikkeling is planologisch nog niet mogelijk. De gronden worden als ‘warme gronden’ beschouwd. Hoeksekade Bergschenhoek Aan de Hoeksekade in Bergschenhoek werd op 24 mei 2018 een perceel met een oppervlakte van 13.509 m² geleverd voor een koopsom van € 1.891.260,- kosten koper. Dit komt overeen met € 140,kosten koper per m². De koper was Roelofs en Haase Projectontwikkeling B.V. Hierna wordt de locatie getoond. Voor het gebied is op 23 februari 2017 het bestemmingsplan “Woningbouw Hoeksekade Noord, deellocatie A” vastgesteld.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: www.kadastralekaart.com (links) en www.ruimtelijkeplannen.nl (rechts).
Middelweg 3 en 5 Moerkapelle Op 28 oktober 2019 werd een perceel grond met glasopstanden met een oppervlakte van 36.455 m², gelegen aan de Middelweg 3 en 5 in Moerkapelle, verkocht voor € 5.213.280,-. De koopsom komt overeen met € 143,05 per m². De koper was VOSPlan Vastgoedontwikkeling B.V. / Vastgoed Batenburg B.V. Hierna wordt de locatie getoond. De gronden hebben op grond van het onherroepelijke bestemmingsplan ‘Zuidplas Noord’ de bestemming ‘Woongebied – uit te werken 1”. 95
Bron: www.kadastralekaart.com (links) en www.ruimtelijkeplannen.nl (rechts).
Stationsstraat 17 Aalsmeer Het object Stationsweg 17 in Aalsmeer is in eigendom verkregen op 19 december 2018 met het verlijden van de notariële akte deel 74653 nummer 67. De verkopende partij was M.J. de Nijs Project I BV. De koopsom bedroeg € 2 miljoen kosten koper. Het betreft een voormalig postkantoor dat leeg staat. Het object heeft een oppervlakte van 1.400 m² BVO en staat op een perceel van 1.627 m².
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: www.kadaster.nl
Bron: eigen materiaal
Voor de locatie is een ontwerp opgesteld, dat voorziet in 28 appartementen en 45 parkeerplaatsen in een gebouwde parkeervoorziening op maaiveldniveau. De appartementen variëren in oppervlakte tussen 43 en 136 m² woonoppervlakte. Het gemiddeld oppervlakte bedraagt 88 m² woonoppervlakte. De grondwaarde – voor het object in huidige staat – bedraagt € 71.428,- k.k. per appartement.
96
Bron: www.kadastralekaart.com (links) en www.ruimtelijkeplannen.nl (rechts).
Bron: eigen materiaal.
Grotenhuyshof Purmerend Snippe projecten B.V. kocht in augustus 2018 de gronden aan de Grotenhuysweg 52 in Purmerend. De koopsom bedroeg € 1.775.000,- exclusief BTW. De verkoper was Attcica Beleggingsmaatschappij BV. Het bestemmingsplan Grotenhuyshof 2017 voorziet op de locatie in woningbouw. In het verleden had de locatie en bedrijfsmatige bestemming, blijkt uit de toelichting op het bestemmingsplan. Verkoper heeft een plan ontwikkeld van 18 rijwoningen en 18 goedkope appartementen, zo blijkt uit de koopovereenkomst. Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Bron: www.kadastralekaart.com (links) en www.ruimtelijkeplannen.nl (rechts).
Nadien is een nieuw plan voor de locatie gemaakt, dat uitgaat van 89 appartementsrechten.
97
Bron: Kadaster.
Hierna wordt het ontwerp getoond.
Bron: Realworks NVM.
Nieuw Meerzicht Lisse Timpaan heeft in het kader van het project Nieuw Meerzicht in Lisse meerdere verwervingen gedaan. De tabel hierna toont deze verwervingen. De gemiddelde koopsom bedraagt € 240,- per m². De verkopers waren Fore B.V. en I.C. Vastgoed B.V. Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Datum
Gemeente
Sectie
28-12-2018
Lisse
D
26-7-2017
Lisse
D
Totaal
Perceelnummer(s) 7357 7356, 7748, 7749, 7750, 8511, 8512
Oppervlakte
Koopsom
6.242 m²
€ 1.928.794,-
Koopsom / m² € 309,-
8.666 m²
€ 1.656.000,-
€ 191,-
14.908 m²
€ 3.584.794,-
€ 240,-
Bron: Kadaster.
Hierna wordt het plangebied getoond.
98
Bron: Cyclomedia
Vigerende is het bestemmingsplan Nieuw Meerzicht. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 28 november 2019 en inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van maximaal 60 woningen.
Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl
Hierna wordt het stedenbouwkundig plan getoond. Er is sprake van grondgebonden woningen; daarbij wordt gevarieerd in woningtypen; er komen rijwoningen, twee-onder-één kappers, ‘Beneden-bovenwoningen’ en een vrijstaande woning.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
De verschillende woningtypen komen verspreid en gemengd over het gebied voor; er worden ten minste 18 woningen als sociale koopwoning uitgevoerd en ten minste 7 als bereikbare woning. Daarmee wordt voldaan aan het beleid van de gemeente (30% sociaal, 12% bereikbaar).
Bron: Stedenbouwkundig plan, bron: https://www.nieuwmeerzicht.nl/woningaanbod/
10.11. Conclusie referenties ruwe bouwgrond
99
In de Wro is de waarderingsgrondslag voor het ramen van de inbrengwaarde vastgelegd in artikel 6.13 lid 5 Wro. Er zijn meerdere methoden om op grond van deze waarderingsgrondslag een waardering uit te voeren. De inbrengwaarde kan worden vastgesteld met toepassing van de complexbenadering op basis van vergelijking (comparatieve methode) maar ook op basis van een residuele methode. De taxatie van de inbrengwaarde voor een exploitatieplan wordt bij voorkeur uitgevoerd zo kort mogelijk voor de vaststelling van het exploitatieplan en bestemmingsplan. Op die manier worden de meest actuele gegevens gebruikt door de taxateur en is er zoveel als mogelijk (op basis van de bestemmingsplanvorm) duidelijkheid over de planinvulling. De vergelijkingsmethode, mits verantwoord toegepast, biedt de beste waarborg voor marktconformiteit en heeft daarom de voorkeur. Als een object (of het toekomstige ontwikkelprogramma) echter te uniek is kan de waarde moeilijk op basis van directe vergelijking worden bepaald. De comparatieve referenties van ruwe bouwgrond lopen erg uiteen. Dit is verklaarbaar doordat iedere locatie/gebied over andere eigenschappen beschikt.
Denk daarbij aan de lokale woningmarkt, huidige opstallen, programma en uitgeefbaar gebied, ruimtegebruik, eventuele aanwezigheid van verontreiniging, planning en fasering, sociale woningbouw, bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen en bovenwijkse voorzieningen et cetera. Taxateurs geven, gelet op de uiteenlopende referenties van ruwe bouwgrond, de voorkeur aan de residuele methode. De uitkomst uit de residuele berekeningen wordt wel getoetst aan de bekende comparatieve transacties. Op basis van de referenties schatten wij de waarde van de gronden in binnen de bandbreedte van circa € 100,- tot € 175,- exclusief BTW per m² perceel.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0
Marktsituatie en referenties agrarisch 11.1.
Beëindiging en verkopen agrarische bedrijven In de afgelopen vijf jaar is ongeveer 60% van de agrarische bedrijven in de verkoop gekomen door bedrijfsbeëindiging. Rond de 25% werd verkocht omdat een onderdeel van het bedrijf of grond werd afgestoten. Verplaatsing binnen Nederland was bij iets meer dan 10% van de bedrijven de reden van verkoop. Niet ieder type bedrijf is de afgelopen jaren om dezelfde redenen verkocht. Bij melkveehouderijen was bij 70% bedrijfsbeïndiging de reden van verkoop. Bij varkenshouderijen werd relatief vaak een bedrijfsonderdeel afgestoten, afgelopen vijf jaar was dit bij 41% de reden van verkoop. Bij glastuinbouw bedrijven was verplaatsing binnen Nederland met 17% relatief vaak de reden van verkoop.
100
Bron: NVM.
De afgelopen jaren worden steeds minder van de verkochte agrarische bedrijven gekocht door een agrariër. In 2015 was dit 62% en in 2020 was dit nog maar 51%. Daar staat tegenover dat een steeds groter deel wordt gekocht door een particulier. In 2020 lag dit percentage op 16%. Het aandeel van de bedrijven dat wordt gekocht door een agrariër verschilt per type bedrijf. Bij glastuinbouwbedrijven is de koper het vaakst een agrariër. Ook bij varkenshouderijen en tuinbouwbedrijven is de koper in de afgelopen jaren relatief vaak een tuinbouwondernemer. Bij paardenhouderijen / maneges en vleeskalverenbedrijven ligt dit percentage juist laag. Deze bedrijven worden vaker gekocht door een particulier.
Paraaf taxateurs
101867/DEF/1.0