5. Taxatie inbrengwaarde Westeinderhage.pdf

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: • •

maximum bebouwingspercentage per bouwvlak: 100%; maximum goot- en bouwhoogte: zoals aangeduid.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: • •

maximum bouwhoogte erf- en terreinafscheidingen: 2 meter; maximum bouwhoogte overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 6 meter.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - garagebedrijf' is uitsluitend het gebruik als handel en reparatie van auto's en motorfietsen toegestaan. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om in afwijking van het bepaalde in 4.1 een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten die niet voorkomen in milieucategorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 zoals vermeld in de bij deze regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten met dien verstande dat alleen het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een bedrijf kan worden toegestaan dat: • • •

niet in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt en in vergelijking met bedrijven die wel vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt; in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt; na uitbreiding, wijziging of aanpassing van het bedrijf in de Staat van Bedrijfsactiviteiten valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits de betreffende uitbreiding, wijziging of aanpassing niet tot gevolg heeft, dat het bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën meer milieuhinder veroorzaakt.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

De als 'Verkeer' bestemde gronden zijn aangewezen voor: • • • • •

rijwegen en fiets- en voetpaden, met inbegrip van bijbehorende ongebouwde parkeervoorzieningen, bermen en straatmeubilair; voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer per bus; openbare ruimte, water, groenvoorzieningen en speelvoorzieningen; duikers en duikerbruggen; bruggen.

Op de in 9.1 genoemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwde zijnde ten behoeve van de aldaar genoemde bestemming worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: •

maximum bouwhoogte bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1 meter.

De als 'Waarde - Landschap Groene Hart' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, primair bestemd voor: • •

het behoud en versterken van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap 'Het Groene Hart' (de landschappelijke diversiteit, het (veen)weidekarakter, de openheid en de rust en stilte); bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die nodig zijn voor het onderhoud en de instandhouding van het Nationaal landschap 'Het Groene Hart'.

Op en onder de in lid 14.1 genoemde gronden mag slechts worden gebouwd ten behoeve van de in lid 14.1 genoemde bestemming. 56

Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die ten behoeve van de primaire bestemming mogen worden gebouwd, geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6, lid 1, onder d. van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering en omvang van bouwwerken, voor zover dit noodzakelijk is ter voorkoming van een onevenredige aantasting van het Nationaal Landschap 'Het Groene Hart'. Als verboden gebruik als bedoeld in 19.1 van deze regels wordt in ieder geval aangemerkt: •

een dusdanig gebruik dat leidt tot een onomkeerbare aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Groene Hart.

Het is verboden zonder of in afwijking van een vergunning van burgemeester en wethouders de volgende werken of werkzaamheden, niet zijnde bouwen, uit te voeren: • •

het aanbrengen van hoogopgaande en/of diepgewortelde beplanting; het wijzigen van het maaiveldniveau door ontgronding of ophoging.

Het verbod als bedoeld in lid 14.5.1 is niet van toepassing op werken en/of werkzaamheden die: • • •

normaal onderhoud en beheer betreffen; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning.

De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kan worden geweigerd indien door het werk of de werkzaamheden, het belang van het Nationaal landschap 'Het Groene Hart' onevenredig wordt geschaad.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Burgemeester en wethouders winnen voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden als bedoeld in lid 14.5.1 advies in bij de provincie. • •

Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - LIB IV' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het vliegverkeer van en naar Schiphol. In afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen geldt ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - LIB IV ', de volgende regel: o een op grond van de andere aangewezen bestemmingen toelaatbaar gebouw, of de uitbreiding daarvan, welk aangemerkt kan worden als een geluidsgevoelige bestemming, mag slechts worden gebouwd indien voor het desbetreffende bouwplan een verklaring van geen bezwaar is verleend zoals bedoeld in artikel 8.9 van de Wet luchtvaart.

Op basis van dit vigerende bestemmingsplan is de beoogde woningbouw niet mogelijk. Om de woningbouw planologisch mogelijk te maken, is een aanpassing in het bestemmingsplan noodzakelijk. Een aanpassing van dit bestemmingsplan vormt een bijzonder uitgangspunt binnen deze taxatie.

7.2.

Voorontwerpbestemmingsplan Kudelstaart 2019 Tevens is het voorontwerp bestemmingsplan ‘Kudelstaart 2019’, d.d. 28 mei 2019, van toepassing op de locatie. Binnen dit bestemmingsplan kennen de gronden een overwegend ‘Agrarisch – Tuinbouw’ bestemming. Navolgende figuur toont een uitsnede van dit bestemmingsplan.

57

Verbeelding voorontwerpbestemmingsplan, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

7.3.

Bestemmingsplan Westeinderhage Thans is de gemeente bezig met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, genaamd Westeinderhage, waarvan reeds een globale (eerste concept) verbeelding beschikbaar is. Deze verbeelding is hierna weergegeven en toont al de contouren van de beoogde ontwikkeling.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

58

Concept verbeelding bestemmingsplan Westeinderhage, bron: Opdrachtgever.

Uitgangspunt binnen deze taxatie is dat een (partiële) herziening van het bestemmingsplan plaats vindt, waarmee het beoogde woningbouwplan Westeinderhage planologisch mogelijk wordt gemaakt.

7.4.

Wet voorkeursrecht gemeenten Er is geen vermelding op de kadastrale uittreksels dat het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex. art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (art. 6). Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen.

7.5.

Monumentale status Het kadaster vermeldt geen monumentale status. Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlagen. Gezien de aard van het object wordt ervan uitgegaan dat het niet aan de orde is.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

7.6.

Beschermd Stadsgezicht Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten blijkt dat de locatie niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijks beschermd stads- of dorpsgezicht (volgens de Erfgoedwet).

7.7.

Stikstof en Natura2000 Taxateurs hebben kennis genomen van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over de PAS van 29 mei 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1603) en de consequenties die deze uitspraak heeft voor diverse bouwprojecten in Nederland. Genoemde uitspraak heeft mogelijk gevolgen voor de ontwikkelingen in de omgeving Aalsmeer en onderhavige locatie. Hierbij moet men denken aan: • • • • • • •

59

Vertraging (extra rentekosten) doordat er op korte termijn geen vergunning is; Vertraging doordat meerdere projecten komen stil te liggen, waarna er na reparatie van de PASproblematiek meer ook andere projecten in uitvoering worden gebracht; Onzekerheid (extra risico, mogelijkheid dat sommige projecten als gevolg van nieuwe regels niet door kunnen gaan); Onzekerheid omdat kan worden aangenomen dat de nieuwe regels ook door belanghebbenden aan de rechter zullen worden voorgelegd (er is dus nog geen beproefde oplossing); Extra kosten voor te nemen maatregelen; Extra kosten voor onderzoek / besluitvorming; Extra kosten/stijging bouwkosten indien de reparatie lang op zich laat wachten waardoor de komende tijd (residuele) waarde verder afneemt (aantal verleende omgevingsvergunningen is reeds gedaald) en er na de reparatie een bouwspurt ontstaat waardoor de bouwprijzen mogelijk onder druk komen te staan.

Een koper zal deze factoren per heden in zijn prijsvorming meenemen. Navolgende figuur toont de Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving van de getaxeerde locatie. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er geen (stikstof gevoelig) Natura 2000 gebieden in de nabije omgeving (invloedsfeer) van de locatie is gelegen.

Stikstof gevoelige gebieden, bron: Geodienst.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

7.8.

Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020 De gemeente Aalsmeer hanteert de Nota Kostenverhaal Bovenwijkse Voorzieningen Aalsmeer 2020. Hierin is opgenomen dat locaties een bijdrage doen aan bovenwijkse voorzieningen. De bovenwijkse investeringen worden geïnventariseerd en begroot. In een rekenmodel worden de kosten evenredig toegerekend naar de te verwachten grondexploitaties. De voeding is gebaseerd op een vaste bijdrage per vierkante meter (m²) uitgegeven bouwgrond. Voor de locatie Westeinderhage gaat het om een bijdrage van € 9,05 per m² uitgeefbaar.

7.9.

Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Tevens is het paraplubestemmingsplan Parkeernormen op de locatie van toepassing. Hierin is opgenomen dat een omgevingsvergunning slechts wordt verleend wanneer wordt voldaan aan de 'Nota Parkeernormen Aalsmeer'. In de Nota Parkeernormen Aalsmeer zijn de volgende parkeernormen opgenomen:

60

Bron: Gemeente Aalsmeer.

Uitgangspunt binnen deze taxatie is dat voldoende ruimte in het openbaar gebied kan worden gevonden om parkeerplaatsen op maaiveldniveau te realiseren.

7.10.

Woonagenda 2020 In de Woonagenda 2020, welke de Woonvisie 2011-2020 vervangt, zijn de volgende bedragen opgenomen. Het woningbouwprogramma moet bestaan uit minimaal 25% sociale woningen en minimaal 30% middel dure woningen, waarbij de prijssegmenten als volgt worden gedefinieerd:

Bron: Woonagenda 2020.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

SWOT-analyse Bij een SWOT-analyse worden de belangrijkste sterke en zwakke punten van het getaxeerde vastgoed in een markt benoemd, samen met de belangrijkste kansen en bedreigingen. Sterkte / kansen • • •

Veel vraag naar nieuwbouwwoningen in de noordvleugel van de Randstad, zowel voor koopals huurwoningen. Een aantal woningen valt onder het sociale programma en een aantal onder het middeldure programma. Deze woningtypen tezamen maken een aanzienlijk deel uit van het totale ontwikkelprogramma. Verwachte stijging van de opbrengsten van nieuwbouwwoningen.

Zwakte / bedreigingen • •

Stijging van de bouwkosten. Geluidsoverlast vliegtuigen Schiphol.

61

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Macro-economische ontwikkelingen De economie herstelt zich snel nu het aantal besmettingen afneemt en de vaccinatiegraad toeneemt. De economie groeit in 2021 en 2022 met ruim 3% per jaar. De werkloosheid blijft in 2022 beperkt tot 4,1%, vrijwel gelijk aan het gemiddelde in 2017-2019, voor de crisis. Het bbp-niveau komt in 2025 weliswaar 1,5% lager uit dan voor de coronacrisis werd voorzien, maar dat is gunstiger dan het negatieve effect van 3% waar eerder van werd uitgegaan. De permanente economische schade van de coronapandemie blijft dus naar verwachting beperkt. Dat blijkt uit de juniraming en de actualisatie van de middellangetermijnverkenning die het Centraal Planbureau op 22 juni heeft gepubliceerd. Pieter Hasekamp, directeur CPB: “Wij maken een bijzondere crisis mee. Een crisis die gekenmerkt wordt door forse productiedalingen in specifieke sectoren, die echter krachtig herstel laten zien zodra de coronasituatie versoepelingen toelaat. Het steunbeleid heeft goed gewerkt om de effecten op arbeidsmarkt en productie te dempen en grote permanente schade te voorkomen. De Nederlandse economie staat er ondanks de coronapandemie relatief goed voor. Het herstelbeleid moet zich nu richten op het faciliteren van aanpassingen in de economie, ook in het perspectief van de langetermijnuitdagingen op het terrein van klimaat , onderwijs, wonen en de arbeidsmarkt.”

62 Juniraming 2021, bron: CPB.

Loonstijgingen in nieuwe cao’s worden gedrukt doordat sommige bedrijven, met name in de dienstensector, nog een zwakke financiële positie kennen. Deze effecten houden tot in 2022 aan. Voor de marktsector valt de cao-loonstijging terug van 2,8% in 2020 naar 1,7% in 2021 en 1,8% in 2022. Daarmee blijft de cao-loonstijging in 2021 achter bij de prijsstijging. Bij ongewijzigd beleid daalt de koopkracht volgend jaar met 0,3%. Het overheidstekort piekt dit jaar op bijna 6% bbp en neemt vervolgens - door het aflopen van steunmaatregelen en de groei van belastinginkomsten - af tot 1,5% bbp in 2022. De schuldquote neemt hierdoor volgend jaar af, met 1,7%-punt tot 56,3% bbp. Het economisch herstel kan nog sterker uitkomen dan in de basisraming. Dit gebeurt als de spaarquote, het deel van het netto-inkomen dat wordt gespaard door huishoudens, afneemt in de richting van het oude niveau en de toename van de particuliere consumptie daardoor groter is. Aan de andere kant kan een nieuwe opleving van de pandemie niet worden uitgesloten: in dat geval zouden nieuwe contactbeperkingen het economisch herstel kunnen afremmen. In alle scenario’s is de ontwikkeling van de inflatie een onzekere factor.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Marktanalyse en referenties woningmarkt 10.1.

Landelijke woningmarkt Het aantal verkochte woningen in Nederland is het afgelopen kwartaal flink gedaald. Vergeleken met een jaar geleden zijn er bijna 12% minder woningen verkocht. In totaal komt het aantal transacties koopwoningen bestaande bouw1 door NVM-makelaars in het 2e kwartaal 2021 uit op 34.253. Op jaarbasis zijn dat ruim 149 duizend transacties. Meestal is het voorjaar een periode waarin er flink meer woningen worden verkocht, maar dat valt dit kwartaal dus tegen. De belangrijkste reden dat het aantal verkopen daalt ligt in het feit dat er onvoldoende koopwoningaanbod op de markt beschikbaar is. Aan de vraag naar koopwoningen ligt het in ieder geval niet.

Bron: NVM Q2 2021.

63

Door de enorme vraag naar koopwoningen in de markt in combinatie met te weinig beschikbaar aanbod stijgen de prijzen al een aantal jaar, en stijgen ze steeds harder. Dit kwartaal is sprake van de grootste prijsstijging sinds de start van de metingen in 1995. In een jaar tijd is de transactieprijs met maar liefst 19,9% omhoog gegaan. De verkoopprijs van de gemiddeld verkochte woning komt in het 2e kwartaal uit op € 410.000, waarmee deze dus voor het eerst de grens van 4 ton is gepasseerd.

Bron: NVM Q2 2021.

Ook de ontwikkeling van de vierkante meterprijs van verkocht woningen gaat hard. De gemiddelde vierkante meterprijs komt uit op 3.391 euro; 18,2% hoger dan vorig jaar. De vierkante meterprijs van tweekappers ligt het laagst, ruim 3 duizend euro. Die van appartementen is met meer dan 4.000 euro per vierkante meter een stuk hoger. Maar voor alle woningtype geldt dat de prijzen op jaarbasis met 17% tot 19% gestegen zijn.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: NVM Q2 2021.

De stijging van de transactieprijzen van bestaande koopwoningen zien we eveneens terug in de cijfers van het CBS en het Kadaster. Bestaande koopwoningen waren in juni 2021 14,6 procent duurder dan een jaar eerder. Dat is de grootste prijsstijging na mei 2001. De prijsstijging zwakte in 2019 wat af, maar trok in 2020 weer aan. Dit blijkt uit onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

64

Prijsontwikkeling bestaande woningen, bron: CBS / Kadaster.

Het figuur hierna toont de prijsindex bestaande koopwoningen voor geheel Nederland, gepubliceerd door het Kadaster. Hierin is zichtbaar dat de prijs van koopwoningen de afgelopen jaren is gestegen. De gemiddelde koopsom van een woning bedroeg in juni 2021 circa € 373.000,- kosten koper.

Gemiddelde koopsom, bron: Kadaster.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Nieuwbouwwoningen In het tweede kwartaal van 2021 zijn 9.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels via NVM-makelaars verkocht, een stijging van maar liefst 24% met dezelfde periode vorig jaar. Hiermee zet de opwaartse trend van transacties door die al vanaf het begin van 2020 duurt. Voor deze opmerkelijke ontwikkeling zijn meerdere factoren aan te wijzen. Allereerst was er sprake van een relatief ruim aanbod van nieuwbouwwoningen in 2019 en 2020 dat nu wordt verkocht. Daarnaast zorgt de nijpende situatie in de bestaande bouw naar verwachting voor een groeiende populariteit van nieuwbouw.

Bron: NVM Q2 2021.

Door het uitbreken van de coronacrisis in het begin van 2020 zijn diverse nieuwbouw-projecten door projectontwikkelaars vervroegd op de markt gebracht. Dit heeft medio 2020 gezorgd voor een relatief ruim aanbod, wat het aantal transacties omhoog gestuwd heeft. Dit betrof een eenmalige boost. In het tweede kwartaal van 2021 zijn 9.700 nieuwbouwwoningen en bouwkavels op de markt gebracht, 5 procent minder dan dezelfde periode vorig jaar. 65

Bron: NVM Q2 2021.

Nieuwbouw is gemiddeld duurder dan bestaande bouw. Voor een belangrijk deel kan dit verklaard worden doordat nieuwbouwwoningen van een hogere kwaliteit zijn dan vergelijkbare woningen in de bestaande bouw. Een andere verklaring is dat de prijsontwikkeling tussen nieuwbouw en bestaand niet altijd in de pas loopt. In de periode 2017-2019 zijn de nieuwbouwprijzen enorm gestegen. Prijsstijgingen van meer dan 10 procent op jaarbasis waren eerder regel dan uitzondering. Ten opzichte van bestaande bouw prees de nieuwbouw zich steeds meer uit de markt. In 2021 is juist een omgekeerde trend van toepassing. Door de enorme krapte op de woningmarkt is de stijging van de woningprijzen in de bestaande bouw juist hoger dan die in de nieuwbouw. De prijsverschillen tussen bestaande bouw en nieuwbouw worden weer kleiner. Dat maakt nieuwbouw echter niet goedkoop, in het tweede kwartaal werd gemiddeld 450.000 euro voor een nieuwbouwwoning betaald.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Krapte indicator De krapte-indicator, ofwel de verhouding tussen het woningaanbod en de woningtransacties, kent met 1,4 de laagste waarde sinds de start van de meting in 1995. Ofwel, de woningmarkt is krapper dan ooit. Voor tussenwoningen is de krapte-indicator inmiddels gedaald tot 1,0. Vrijstaande woningen kennen een krapte-indicator van 2,3. Op het dieptepunt van de kredietcrisis begin 2013 bedroeg de krapte-indicator voor alle woningen bijna 30, die voor vrijstaande woningen lag rond de 57.

Krapte indicator Q2 2021, bron: NVM.

66

Woningmarktmonitor juli 2021 ABN AMRO Het Economisch Bureau verhoogt voor de 3e keer op rij dit jaar haar voorspellingen voor de ontwikkeling van de woningmarkt. "We houden nu rekening met een huizenprijsstijging van 12,5% dit jaar en van 5% in 2022. Eerder gingen we nog uit van respectievelijk 7,5% en 2,5% prijsstijging. De huizenmarkt is verhit. De prijzen van bestaande woningen stijgen stevig, ook in de vier grote steden waar de markt eerder tijdens de coronacrisis nog even leek af te koelen. Ook staan er nog maar zeer weinig huizen te koop. En de woningen die te koop komen, vinden bijzonder snel een nieuwe eigenaar. De huizen die in het eerste kwartaal van eigenaar wisselen, stonden gemiddeld slechts drieënhalve week te koop, terwijl het historisch gemiddelde op ruim elf weken ligt.", aldus Bokeloh. Kwartaalbericht woningmarkt Rabobank juni 2021 In de voorbije maanden zijn er bijzonder veel woningen gekocht, en stegen de huizenprijzen exorbitant hard. Mede door de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting was een gemiddeld koophuis in april naar schatting 21.000 euro duurder dan in december. Daarom, en vanwege de betere economische vooruitzichten, gaan we ervan uit dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 10,9 procent hoger zullen liggen dan in 2020. Vooral in de regio’s Flevoland en Overig Zeeland zullen huizen naar verwachting flink duurder worden.

We verwachten daarnaast dat er dit jaar 234.000 huizen zullen worden verkocht, slechts een fractie minder dan vorig jaar.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: Rabobank.

67

Hypotheekrente De Nederlandsche Bank (DNB) maakt zich zorgen over de situatie op de huizenmarkt. Samen met het IMF en OESO roept zij op de fiscale begunstiging van de eigen woning geleidelijk te verminderen en het woningaanbod te vergroten. Zelf probeert zij de hypotheekverstrekking af te remmen door banken te verplichten hogere kapitaalbuffers aan te houden. In 2019 kondigde DNB een ondergrens aan voor de risicoweging van banken, maar stelde de invoering daarvan uit toen de coronacrisis uitbrak. Nu wil DNB de ondergrens alsnog doorvoeren, zodat banken vanaf volgend jaar meer kapitaal opzij zullen moeten zetten voor hypotheekleningen. Daarnaast heeft DNB de deur op een kier gezet voor de contracyclische kapitaalbuffer, een extra buffer op het moment dat de economische situatie dat vergt. Omvangrijkere kapitaalbuffers verschaffen meer financiële zekerheid, maar verhogen tegelijkertijd de kosten van kredietverlening en maken banken minder happig om hypotheken te verstrekken.

Ontwikkeling hypotheekrente, bron: ABN AMRO.

De afgelopen maanden dreigde de overheidsrente op te lopen door de hogere inflatie. Maar de Europese Centrale Bank (ECB) maakte een einde aan deze rentestijging door op nog grotere schaal schuldtitels op te kopen. Het vastberaden optreden van de ECB sterkt onze verwachting dat de hypotheekrente voorlopig laag blijft. Maar het gunstige effect van de lage rente wordt wel minder als de hypotheekrente niet nog verder daalt11. De grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt in 2021 verhoogd van € 310.000,- naar € 325.000,-. Voor een woning met energiezuinige maatregelen ligt de NHG zelfs € 19.500,- hoger (6%), op € 344.500,-. Uit de financieringslasttabellen van het Nibud voor 2021 blijkt de volgende leencapaciteit bij verschillende bruto jaarinkomens.

11 https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/actueel/huizenmarkt/woningmarktmonitor-april-2021.html

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Maximaal te Maximaal te lenen bij lenen bij Bruto rente van rente van jaarinkomen 0,75% 1,25% 30.000 136.971 135.033 40.000 187.999 185.045 50.000 241.713 237.558 60.000 306.170 300.074 70.000 385.398 376.342 80.000 440.455 440.108 90.000 507.598 506.374 100.000 577.426 575.141 110.000 649.940 646.408

Leencapaciteit (niet- AOW), bron: Financieringslasttabellen Nibud 2021.

De hypotheekrente voor een rentevaste periode van 10 jaar met NHG bedraagt op dit moment circa 1,0%. Een annuïtaire lening van € 300.000,- met een looptijd van 30 jaar, waarbij binnen 30 jaar volledig wordt afgelost, leidt tot een bruto maandbedrag (rente + aflossing) van € 970,-. Daarnaast kiezen veel huizenkopers deels voor een aflossingsvrije hypotheek, met als doel het verlagen van de maandlasten. Thermometer woningmarkt voorjaar 2021 De economie ondervond in 2020 grote hinder van de maatregelen om het coronavirus te beteugelen. De economische krimp was, met -3,8%, de grootste ooit gemeten in Nederland. Toch werden er meer huizen verkocht tegen fors hogere prijzen.’ 68

Ondanks twee lockdowns, een halvering van de bevolkingsgroei en ongekende economische krimp steeg de belangstelling voor nieuwbouw enorm, vooral voor ruimere woningen met een tuin. Er werd voor € 14,5 miljard aan nieuwbouw koopwoningen verkocht, een record. Het verkooprecord is te danken aan de nog steeds sterk oplopende prijzen en het hoge aantal verkopen. Het hoge aantal verkopen kwam vooral door in 2019 vertraagde projecten door de stikstof/PFAS-impasse. Voor het eerst in jaren was de prijsstijging van nieuwbouw koopwoningen gematigder dan die van bestaande koopwoningen. Ook lag deze stijging met 6% een stuk lager dan voorgaande jaren. De prijzen voor nieuwbouwwoningen zijn inmiddels opgelopen tot € 418.000 voor een appartement en € 409.000 voor een eengezinswoning.

Bron: Thermometer woningmarkt.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: NVB.

10.2.

Provincie Noord-Holland Het Kadaster registreerde in de provincie Noord-Holland in 2020 bij bestaande koopwoningen een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van 6,5%. In 2013 was de prijsontwikkeling nog negatief, maar sinds 2014 is er jaarlijks sprake van een positieve prijsontwikkeling. De figuur hierna laat dit zien.

69

Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen, bron: Kadaster, 2021.

10.3.

Demografische ontwikkelingen Ontwikkeling huishoudens Het figuur hierna toont de ontwikkeling van het aantal huishoudens tot 2030 per COROP-gebied. Voor de regio waarin Kudelstaart is gelegen, gaat het om een toename van 7,9%. Het figuur daarnaast toont het actueel woningtekort naar COROP-regio. In de regio is een woningtekort van circa 7,6% van de woningvoorraad.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Huishoudens ontwikkeling tot 2026 (links) en actueel woningtekort (rechts), bron: CBS/Primos - ABF Research.

10.4.

70

Gemeente Aalsmeer Hittekaart woningmarkt De figuur hierna toont de hittekaart van BPD waarin op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de woningmarkt in kaart worden gebracht. Een hoge score op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. De Hittekaart 2021 laat zien dat de druk op de woningmarkt weer verder is toegenomen ten opzichte van 2020. Als gevolg van een toenemende vraag naar woningen, hogere prijsstijgingen en een hoger woningtekort, is de druk op de Nederlandse woningmarkt in het afgelopen jaar verder toegenomen. Dat resulteert in een traditioneel hoge druk in de Randstad, met een opgelopen druk in de provincies Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland, zoals te zien op de landelijke Hittekaart 2021. Aalsmeer staat op plaats 52 van de 355 gemeenten.

Hittekaart woningmarkt. Bron: BPD, 2021.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Het figuur hierna toont de prijsontwikkeling van woningen in de gemeente Aalsmeer. In het tweede kwartaal van 2017 bedroeg de mediane verkoopprijs van een woning in de gemeente Aalsmeer nog € 344.500,- kosten koper. In het tweede kwartaal van 2021 bedraagt de mediane verkoopprijs € 547.100,- kosten koper. Het gaat om een toename van 58,8% in vier jaar tijd.

Aantal verkopen en mediane transactieprijs (alle woningtypen), bron: NVM, Q2 2021.

71

Het figuur hierna toont het verschil tussen de vraagprijs en verkoopprijs van woningen in de gemeente Aalsmeer. De mediane verkooptijd ligt rond een maand. Het verschil tussen de vraagprijs en verkoopprijs bedraagt -8,1%, wat inhoudt dat gemiddeld voor 8,1% boven de vraagprijs wordt verkocht.

Verkooptijd en verschil vraagprijs / verkoopprijs, bron: NVM, Q2 2021.

Navolgende figuren tonen de algemene ontwikkeling in de afgelopen 12 maanden van de bestaande woningbouw in de gemeente Aalsmeer. De figuur hierna toont de krapte-indicator naar woningtype in Aalsmeer. Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Keuze in aantal woningen per woningtype in de gemeente Aalsmeer, bron: NVM.

Navolgende figuur toont het aandeel van de woningen, per woningtype, dat in het afgelopen jaar boven de vraagprijs is verkocht.

72

Percentage van het aandeel woningen verkocht boven de verkoopprijs in de gemeente Aalsmeer, bron: NVM.

De figuur hierna toont de mediane transactieprijs die per woningtype is gerealiseerd in de afgelopen maanden.

Gemiddelde transactieprijs per woningtype in de gemeente Aalsmeer, bron: NVM.

Navolgende figuur toont de gemiddelde verkooptijd per woningtype.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Gemiddelde verkooptijd per woningtype in de gemeente Aalsmeer, bron: NVM.

De figuur hierna toont het huidige aanbod, woningen die thans te koop worden aangeboden, op de markt in de gemeente Aalsmeer.

73

Huidig aanbod per woningtype in de gemeente Aalsmeer, bron: NVM.

10.5.

Nieuwbouw koopwoningen Het figuur hierna toont de nieuwbouwprojecten in Aalsmeer.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: NVM.

Hierna worden de gemiddelde prijzen per m² woonoppervlakte van de verschillende nieuwbouwprojecten in de gemeente Aalsmeer getoond. De vraagprijzen voor nieuwbouw koopwoningen variëren respectievelijk tussen circa € 3.150,- en € 5.700,- vrij op naam per m² GBO, afhankelijk van het type woning.

74

Project ↓Woningtype → Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap Vrijstaand Appartement De Posterijen 4.582 Dubbelop 3.409 Stommeerhoff 3.146 3.468 3.446 3.770 Women's EYE 4.709 4.883 Wonen aan de Westeinderplassen 6.525 Gemiddeld 3.146 3.468 3.854 5.704 4.176 Nieuwbouwprojecten, Bron: NVM.

10.6.

Outlook Grondexploitaties 2021: Woningprijzen en grondopbrengsten Ondanks de Coronacrisis neemt de druk op de woningmarkt nog steeds toe. Het aanbod is beperkt en de nieuwbouwproductie kan niet voldoen aan de vraag. Kortom, de woningmarkt blijft oververhit. In haar outlook van december 2020 schat Metafoor de ontwikkeling van de woningprijzen als volgt in:

Bron: Metafoor.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Gezien de aanhoudende stijging van de woningprijzen en de stabilisatie van bouwkosten voor woningbouw neemt de residuele grondwaarde toe. Opvallend is de populariteit van de woningmarktgebieden in het midden van het land en op goed bereikbare verder gelegen plaatsen, waardoor de grondwaarde in de richting van de top marktgebieden beweegt. Navolgende figuur toont de inschatting van Metafoor van de ontwikkeling van de grondopbrengsten voor woningbouw.

Bron: Metafoor.

Voor beide figuren geldt dat wij Aalsmeer inschatten als ‘Midden tot Top woningmarktgebied’.

10.7.

Referentietransacties woningbouw Navolgend zijn verschillende referenties weergegeven van transacties, die recentelijk hebben plaatsgevonden binnen Kudelstaart, verdeeld naar woningtype. Appartementen Zwanebloemweg 34, 1433 WE Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 265.000,- k.k. Transactieprijs: € 277.500,Transactieprijs per m²: € 5.904,26 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 01-09-2021

75

Verkocht Type: Appartement Soort: Benedenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Woonoppervlakte: 47 m² Inhoud: 160 m³

Stevinhof 34, 1433 JG Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 275.000,- k.k. Transactieprijs: € 336.034,Transactieprijs per m²: € 6.340,26 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 16-08-2021

Verkocht Type: Appartement Soort: Portiekflat Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2013

Vraagprijs: € 295.000,- k.k. Transactieprijs: € 310.000,Transactieprijs per m²: € 3.924,05 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 22-04-2021

Verkocht Type: Appartement Soort: Galerijflat Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2005

Vraagprijs: € 315.000,- k.k. Huurprijs: € 1.250,- p.m. Transactieprijs: € 320.000,Transactieprijs per m²: € 3.950,62 Aanvaarding: Direct Transport datum: 15-03-2021

Paraaf taxateurs

Aangemeld: 15-02-2021 Afgemeld: 20-04-2021 Ondertekening akte: 23-03-2021 Dagen op de markt: 37 Woonoppervlakte: 79 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 8 m² Externe bergruimte: 3 m² Inhoud: 249 m³

Stuurboordstraat 28, 1433 SC Kudelstaart In verkoop/verhuur genomen

Aangemeld: 05-05-2021 Afgemeld: 08-06-2021 Ondertekening akte: 02-06-2021 Dagen op de markt: 29 Woonoppervlakte: 53 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 7 m² Inhoud: 178 m³

Einsteinstraat 85 D, 1433 KJ Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 17-06-2021 Afgemeld: 12-07-2021 Ondertekening akte: 07-07-2021 Dagen op de markt: 21

Verkocht Type: Appartement Soort: Bovenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2004

Aangemeld: 19-02-2021 Afgemeld: 03-03-2021 Ondertekening akte: 01-03-2021 Dagen op de markt: 11 Woonoppervlakte: 81 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 7 m² Externe bergruimte: 6 m² Inhoud: 355 m³

101867/DEF/1.0

Zwanebloemweg 25, 1433 WE Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 325.000,- k.k. Transactieprijs: € 376.025,Transactieprijs per m²: € 5.449,64 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 01-04-2022

Verkocht Type: Appartement Soort: Benedenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Aangemeld: 30-06-2021 Afgemeld: 27-07-2021 Ondertekening akte: 22-07-2021 Dagen op de markt: 23 Woonoppervlakte: 69 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 27 m² Externe bergruimte: 3 m² Inhoud: 235 m³

Rijwoningen Calveslo 22, 1433 NH Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 360.000,- k.k. Transactieprijs: € 395.000,Transactieprijs per m²: € 3.691,59 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 30-08-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1995

Woonoppervlakte: 107 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 3 m² Overige inpandige ruimte: 7 m² Perceeloppervlakte: 146 m² Inhoud: 369 m³

Edisonstraat 139, 1433 KJ Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 370.000,- k.k. Transactieprijs: € 399.000,Transactieprijs per m²: € 3.728,97 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 30-07-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1982

Calslager Bancken 3, 1433 NC Kudelstaart Vraagprijs: € 399.990,- k.k. Transactieprijs: € 390.000,Transactieprijs per m²: € 3.939,39 Aanvaarding: Per datum 10-05-2021 Transport datum: 06-08-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Subtype: Repeterend permanent Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1996

Vraagprijs: € 425.000,- k.k. Transactieprijs: € 475.024,Transactieprijs per m²: € 3.571,61 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 15-09-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Subtype: Repeterend permanent Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2004

Vraagprijs: € 445.000,- k.k. Transactieprijs: € 450.000,Transactieprijs per m²: € 3.600,Aanvaarding: In overleg Transport datum: 09-07-2021

Paraaf taxateurs

Aangemeld: 28-04-2021 Afgemeld: 19-05-2021 Ondertekening akte: 13-05-2021 Dagen op de markt: 16 Woonoppervlakte: 133 m² Externe bergruimte: 6 m² Perceeloppervlakte: 150 m² Inhoud: 471 m³

Zonnedauwlaan 42, 1433 WB Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 07-05-2021 Afgemeld: 03-08-2021 Ondertekening akte: 25-06-2021 Dagen op de markt: 50 Woonoppervlakte: 99 m² Overige inpandige ruimte: 19 m² Externe bergruimte: 7 m² Perceeloppervlakte: 151 m² Inhoud: 411 m³

Midvoordreef 24, 1433 DG Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 06-04-2021 Afgemeld: 26-07-2021 Ondertekening akte: 21-04-2021 Dagen op de markt: 16 Woonoppervlakte: 107 m² Overige inpandige ruimte: 5 m² Perceeloppervlakte: 121 m² Inhoud: 359 m³

76

In verkoop genomen

Aangemeld: 25-03-2021 Afgemeld: 09-06-2021 Ondertekening akte: 19-04-2021 Dagen op de markt: 26

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Aangemeld: 17-03-2021 Afgemeld: 14-06-2021 Ondertekening akte: 03-05-2021 Dagen op de markt: 48 Woonoppervlakte: 125 m² Externe bergruimte: 6 m² Perceeloppervlakte: 139 m² Inhoud: 418 m³

101867/DEF/1.0

Geerland 17, 1433 JL Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 470.000,- k.k. Transactieprijs: € 520.000,Transactieprijs per m²: € 3.823,53 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 16-06-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, hoekwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1978

Aangemeld: 15-04-2021 Afgemeld: 19-05-2021 Ondertekening akte: 29-04-2021 Dagen op de markt: 15 Woonoppervlakte: 136 m² Externe bergruimte: 10 m² Perceeloppervlakte: 202 m² Inhoud: 455 m³

Twee-onder-één-kapwoningen Amperestraat 53, 1433 KX Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 470.000,- k.k. Transactieprijs: € 511.000,Transactieprijs per m²: € 3.842,11 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 02-08-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, geschakelde 2onder-1-kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1985

Woonoppervlakte: 133 m² Overige inpandige ruimte: 22 m² Perceeloppervlakte: 242 m² Inhoud: 542 m³

Antoniushof 13, 1433 GA Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 489.000,- k.k. Transactieprijs: € 504.000,Transactieprijs per m²: € 4.000,Aanvaarding: In overleg Transport datum: 01-07-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, 2-onder-1kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1995

Galileistraat 22, 1433 BX Kudelstaart Vraagprijs: € 500.000,- k.k. Transactieprijs: € 556.000,Transactieprijs per m²: € 4.310,08 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 02-08-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, geschakelde 2onder-1-kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1987

Vraagprijs: € 550.000,- k.k. Transactieprijs: € 545.000,Transactieprijs per m²: € 3.562,09 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 06-04-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, geschakelde 2onder-1-kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Vraagprijs: € 634.000,- k.k. Transactieprijs: € 679.000,Transactieprijs per m²: € 3.836,16 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 01-09-2021

Paraaf taxateurs

Aangemeld: 28-12-2020 Afgemeld: 12-03-2021 Ondertekening akte: 17-02-2021 Dagen op de markt: 52 Woonoppervlakte: 153 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 16 m² Overige inpandige ruimte: 6 m² Perceeloppervlakte: 179 m² Inhoud: 591 m³

Linksbuitenstraat 21, 1433 DR Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 04-03-2021 Afgemeld: 12-04-2021 Ondertekening akte: 02-04-2021 Dagen op de markt: 30 Woonoppervlakte: 129 m² Overige inpandige ruimte: 20 m² Perceeloppervlakte: 260 m² Inhoud: 508 m³

Rechtsbuitenstraat 16, 1433 DS Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 26-03-2021 Afgemeld: 20-05-2021 Ondertekening akte: 23-04-2021 Dagen op de markt: 29 Woonoppervlakte: 126 m² Externe bergruimte: 24 m² Perceeloppervlakte: 222 m² Inhoud: 340 m³

77 In verkoop genomen

Aangemeld: 02-04-2021 Afgemeld: 21-04-2021 Ondertekening akte: 16-04-2021 Dagen op de markt: 15

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, geschakelde 2onder-1-kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Aangemeld: 02-06-2021 Afgemeld: 30-07-2021 Ondertekening akte: 19-06-2021 Dagen op de markt: 18 Woonoppervlakte: 177 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 16 m² Overige inpandige ruimte: 6 m² Externe bergruimte: 17 m² Perceeloppervlakte: 192 m² Inhoud: 626 m³

101867/DEF/1.0

Moslaan 52, 1433 WJ Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 675.000,- k.k. Transactieprijs: € 675.000,Transactieprijs per m²: € 4.272,15 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 30-03-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, geschakelde 2onder-1-kapwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2009

Woonoppervlakte: 158 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 2 m² Overige inpandige ruimte: 19 m² Perceeloppervlakte: 241 m² Inhoud: 657 m³

Women's eye, 1433 GK Kudelstaart In verkoop genomen Koopsom: € 729.840,- v.o.n. Transactieprijs: € 729.840,Transactieprijs per m²: € 4.708,65 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 09-12-2020

Aangemeld: 10-03-2021 Afgemeld: 19-03-2021 Ondertekening akte: 18-03-2021 Dagen op de markt: 9

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, 2-onder-1kapwoning Bouwvorm: nieuwbouw Bouwjaar: 2020 Bouwperiode: 2011-2020

Aangemeld: 15-09-2020 Afgemeld: 05-01-2021 Ondertekening akte: 05-11-2020 Dagen op de markt: 52 Woonoppervlakte: 155 m² Inhoud: 470 m³

Vrijstaande woningen Archimedeslaan 30, 1433 MG Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 649.000,- k.k. Transactieprijs: € 635.000,Transactieprijs per m²: € 4.535,71 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 15-04-2021

Verkocht Type: Woonhuis Aangemeld: 20-01-2021 Soort: Eengezinswoning, vrijstaande woning Afgemeld: 19-03-2021 Bouwvorm: bestaande bouw Ondertekening akte: 18-02-2021 Bouwjaar: 1986 Dagen op de markt: 30 Woonoppervlakte: 140 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 24 m² Overige inpandige ruimte: 21 m² Externe bergruimte: 22 m² Perceeloppervlakte: 501 m² Inhoud: 513 m³

78 Hoofdweg 52, 1433 JW Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 775.000,- k.k. Transactieprijs: € 745.000,Transactieprijs per m²: € 4.257,14 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 17-03-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Villa, vrijstaande woning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1982

Woonoppervlakte: 175 m² Overige inpandige ruimte: 32 m² Externe bergruimte: 14 m² Perceeloppervlakte: 1795 m² Inhoud: 681 m³

Stuurboordstraat 6, 1433 SC Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 775.000,- k.k. Transactieprijs: € 801.500,Transactieprijs per m²: € 4.947,53 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 31-03-2022

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Villa, vrijstaande woning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2015

Koopsom: € 799.840,- v.o.n. Transactieprijs: € 799.840,Transactieprijs per m²: € 5.127,18 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 19-02-2021

Paraaf taxateurs

Aangemeld: 15-06-2021 Afgemeld: 07-07-2021 Ondertekening akte: 02-07-2021 Dagen op de markt: 18 Woonoppervlakte: 162 m² Overige inpandige ruimte: 21 m² Externe bergruimte: 4 m² Perceeloppervlakte: 474 m² Inhoud: 708 m³

Women's Eye, 1433 GK Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 22-12-2020 Afgemeld: 05-02-2021 Ondertekening akte: 22-12-2020 Dagen op de markt: 1

Verkocht Type: Woonhuis Aangemeld: 15-09-2020 Soort: Eengezinswoning, vrijstaande woning Afgemeld: 22-02-2021 Bouwvorm: nieuwbouw Ondertekening akte: 30-11-2020 Bouwjaar: 2020 Dagen op de markt: 77 Bouwperiode: 2021-2030 Woonoppervlakte: 156 m² Perceeloppervlakte: 363 m² Inhoud: 470 m³

101867/DEF/1.0

Mijnsherenweg 48, 1433 AT Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 1.075.000,- k.k. Transactieprijs: € 1.075.000,Transactieprijs per m²: € 5.541,24 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 16-06-2021

Verkocht Type: Woonhuis Soort: Villa, vrijstaande woning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2009

Aangemeld: 21-12-2020 Afgemeld: 28-04-2021 Ondertekening akte: 18-02-2021 Dagen op de markt: 60 Woonoppervlakte: 194 m² Overige inpandige ruimte: 11 m² Externe bergruimte: 32 m² Perceeloppervlakte: 1495 m² Inhoud: 766 m³

Bouwkavels Kudelstaartseweg, 1433 GN Kudelstaart

Verkocht

In verkoop genomen

Netherlands Sotheby's International AMSTERDAM Telefoon: 088-3747000 E-mail: info@sothebysrealty.nl

Vraagprijs: € 1.195.000,- k.k. Transactieprijs: € 1.150.000,Transactieprijs per m²: € 304,23 Aanvaarding: In overleg Transport datum: 14-05-2021 Aangemeld: 11-06-2020 Afgemeld: 31-05-2021 Ondertekening akte: 12-02-2021 Dagen op de markt: 247

Kenmerken Oppervlakten en inhoud Oppervlakte: 3780 m² Perceeloppervlakte: 3780 m² Indeling Aantal kamers: 0 kamer Aantal woonlagen: 0 woonlaag

79

Bouw Type: Bouwgrond Soort: Bouwgrond Bouwvorm: n.v.t. Bouwjaar: 0 Buitenruimte Ligging: Aan water, in woonwijk, vrij uitzicht en aan vaarwater

Energie Bergruimte Onderhoud Parkeergelegenheid Garage VvE checklist

Aanbiedingstekst Op een fantastische locatie, aan de Westeinder Plassen, ligt dit enorme stuk bouwgrond van 3.780 m2. Het stuk grond ligt aan de Zuid-Oost zijde van de Plas, dus dit betekent een tuin op zuid en west met prachtige ondergaande zon over de plas. Ruimte en bouwmogelijkheid voor 2 huizen! Realiseer uw droomhuis(huizen) en meerdere ligplaatsen voor diverse boten op een plek waar privacy en rust geheel tot zijn recht komen. Geniet van de groene omgeving en het prachtige uitzicht over het water. Het huis aan de weg gelegen, Kudelstaartseweg 150, komt binnenkort ook te koop. Dit is de rechterhelft van een 2-onder-1-kap met een aangebouwde praktijk- en kantoorruimte. (zie laatste foto) Dit creëert eventueel nog meer mogelijkheden als men in de gelegenheid is dit bij het bouwkavel te kopen. Zo zou men ook een eigen toegang naar het kavel kunnen creëren en hoeft men geen gebruik te maken van het recht van overpad. Voor de exacte bouwmogelijkheden kunt u contact opnemen met ons kantoor of adviseren wij u contact op te nemen met de Balie Bouwen en Vergunningen van de gemeente “Aalsmeer”. Kudelstaart is een dorp in de Gemeente Aalsmeer en staat onder andere bekend om zijn watersporttoerisme. Hierdoor heeft Kudelstaart de bijnamen “Parel aan de Poel” en het “Saint-Tropez van de Lage Landen”.

Ook zijn vanaf Kudelstaart prachtige fietstochten te maken, rondom de Westeinderplassen, maar ook rondom de Kaag en Braassem. Ten zuiden van de Stelling van Amsterdam loopt van Kudelstaart tot Uithoorn de 'Vuurlijn". Voor deze Vuurlijn liggen de forten: Fort bij Kudelstaart, Fort bij De Kwakel, Fort aan de Drecht en Fort bij Uithoorn. Het dorp heeft een eigen dorpscentrum, op loopafstand van het stuk grond. Naast meerdere sportverenigingen, jachthavens, zeilschool, winkels en restaurants is Kudelstaart tevens centraal gelegen ten opzichte van de A4. Met de auto is het centrum van Amsterdam binnen een halfuurtje te bereiken. Schiphol ligt op 15 minuten afstand. Kudelstaart beschikt over lagere scholen en kinderopvang, middelbaar onderwijs is op de fiets te bereiken.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Foto’s

80

10.8.

Huidig aanbod woningbouw Tevens hebben wij gekeken woningen in de nabije omgeving die thans op de markt worden aangeboden. Hierna zijn enkele referenties weergegeven, verdeeld naar woningtype. Appartementen Verkocht onder voorbehoud (van 09-06-2021 - 30-06-2021)

Stevinhof 23, 1433 JG Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 250.000,- k.k. Prijs per m²: € 5.102,04 Aanvaarding: In overleg

Type: Appartement Soort: Benedenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2013 Bouwperiode: 2011-2020

Aangemeld: 24-05-2021 Voorbehoud tot: 30-06-2021 Laatste wijziging: 10-06-2021 Dagen op de markt: 73 Woonoppervlakte: 49 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 11 m² Inhoud: 189 m³

Verkocht onder voorbehoud (van 16-07-2021)

Stuurboordstraat 36, 1433 SC Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 345.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.833,33 Aanvaarding: In overleg

Paraaf taxateurs

Type: Appartement Soort: Maisonnette Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2004

Aangemeld: 25-06-2021 Laatste wijziging: 19-07-2021 Dagen op de markt: 41 Woonoppervlakte: 90 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 7 m² Externe bergruimte: 6 m² Inhoud: 302 m³

101867/DEF/1.0

Korfstraat 28, 1433 DD Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 415.000,- k.k. Prijs per m²: € 4.191,92 Aanvaarding: In overleg

Beschikbaar Type: Appartement Soort: Benedenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2007

Aangemeld: 03-08-2021 Laatste wijziging: 03-08-2021 Dagen op de markt: 2 Woonoppervlakte: 99 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 21 m² Externe bergruimte: 20 m² Inhoud: 324 m³

Rijwoningen Schweitzerstraat 63, 1433 AH Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 360.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.050,85 Aanvaarding: In overleg

Beschikbaar Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1973

Woonoppervlakte: 118 m² Overige inpandige ruimte: 4 m² Perceeloppervlakte: 134 m² Inhoud: 390 m³

Verkocht onder voorbehoud (van 14-06-2021)

Archimedeslaan 7, 1433 ME Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 385.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.437,50 Aanvaarding: In overleg

81

Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1984

Vraagprijs: € 435.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.565,57 Aanvaarding: In overleg

Aangemeld: 28-05-2021 Laatste wijziging: 15-06-2021 Dagen op de markt: 69 Woonoppervlakte: 112 m² Externe bergruimte: 8 m² Perceeloppervlakte: 155 m² Inhoud: 368 m³

Verkocht onder voorbehoud (van 06-07-2021 - 18-08-2021)

Lisdoddestraat 3, 1433 WG Kudelstaart In verkoop genomen

Aangemeld: 14-07-2021 Laatste wijziging: 14-07-2021 Dagen op de markt: 22

Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Subtype: Repeterend permanent Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Aangemeld: 17-06-2021 Voorbehoud tot: 18-08-2021 Laatste wijziging: 06-07-2021 Dagen op de markt: 49 Woonoppervlakte: 122 m² Externe bergruimte: 6 m² Perceeloppervlakte: 100 m² Inhoud: 442 m³

Verkocht onder voorbehoud (van 10-06-2021 - 09-07-2021)

Zonnedauwlaan 3, 1433 WB Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 485.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.789,06 Aanvaarding: In overleg

Type: Woonhuis Soort: Eengezinswoning, tussenwoning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2008

Aangemeld: 11-05-2021 Voorbehoud tot: 09-07-2021 Laatste wijziging: 11-06-2021 Dagen op de markt: 86 Woonoppervlakte: 128 m² Externe bergruimte: 6 m² Perceeloppervlakte: 127 m² Inhoud: 435 m³

Vrijstaande woningen Mijnsherenweg 24, 1433 AS Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 829.000,- k.k. Prijs per m²: € 3.910,38 Aanvaarding: In overleg

Paraaf taxateurs

Beschikbaar Type: Woonhuis Soort: Villa, halfvrijstaande woning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 1978

Aangemeld: 30-04-2021 Laatste wijziging: 30-04-2021 Dagen op de markt: 97 Woonoppervlakte: 212 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 19 m² Overige inpandige ruimte: 24 m² Externe bergruimte: 113 m² Perceeloppervlakte: 1045 m² Inhoud: 846 m³

101867/DEF/1.0

Geniedijk 8, 1433 HC Kudelstaart In verkoop genomen Vraagprijs: € 1.375.000,- k.k. Prijs per m²: € 5.188,68 Aanvaarding: In overleg

10.9.

Onder bod Type: Woonhuis Soort: Landhuis, vrijstaande woning Bouwvorm: bestaande bouw Bouwjaar: 2006

Aangemeld: 02-10-2020 Laatste wijziging: 06-04-2021 Dagen op de markt: 307 Woonoppervlakte: 265 m² Gebouwgebonden buitenruimte: 94 m² Externe bergruimte: 30 m² Perceeloppervlakte: 3790 m² Inhoud: 956 m³

Conclusie woningmarkt Op basis van de marktanalyse en de referentietransacties schatten wij de opbrengsten van de verschillende typen nieuwbouwwoningen in binnen de volgende bandbreedten: • • • • •

Appartementen: Beneden-bovenwoningen (klein): Rijwoningen: Twee-onder-één-kapwoningen: Vrijstaande woningen:

€ 3.500,- tot € 5.000,- VON per m² GBO € 3.750,- tot € 4.500,- VON per m² GBO € 3.500,- tot € 4.000,- VON per m² GBO € 3.750,- tot € 4.250,- VON per m² GBO € 4.000,- tot € 5.000,- VON per m² GBO

10.10. Referentiestransacties ruwe bouwgrond woningbouw Zuid Schalkwijkerweg 58 Haarlem / Tjadenterrein Bataks BV verkocht in maart 2017 de gronden en opstallen gelegen aan de Zuid Schalkwijkerweg 58 in Haarlem. Koper was Haarlem Zuidst BV, gelieerd aan AIVM B.V. Hierna wordt de locatie getoond. Het betreft de voormalige Tjadenlocatie. 82

Bron: Cyclomedia (d.d. 31-08-2019)

Bron: eigen materiaal

De verkochte gronden hebben een oppervlakte van 15.544 m². De koopsom bedroeg € 2.682.776,-. Dit komt overeen met € 173,- per m². Hierna wordt een impressie van het plan getoond. Er zullen in totaal 32 woningen gerealiseerd worden in een prijsklasse van € 750.000,- (tussenwoning van 168 m² GBO op een kavel van 144 m² GBO) tot € 1.325.000,- (vrijstaande woning van 280 m² GBO op een kavel van 238 m². Hierna worden enkele impressies van het plan getoond.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: https://haarlembuiten.nl/downloads/.

83 Bron: https://haarlembuiten.nl/downloads/

Voorafgaand aan de woningbouwontwikkeling zal het voormalige Tjadenterrein gesaneerd worden. Uit de onderzoeken is gebleken dat de bodem en het grondwater verontreinigd zijn met PAK, zware metalen en minerale olie. Hierna wordt deze verontreiniging getoond.

Bron: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0392.BP9120015-va01/b_NL.IMRO.0392.BP9120015va01_5.pdf

De onderzoeksresultaten bevestigden het feit dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Het gaat om mobiele en immobiele verontreinigingen. De immobiele verontreiniging wordt gesaneerd door middel van 'isolatie' en een leeflaag met een dikte van 1m. Het bestemmingsplan ‘Tjaden’ is per 17 oktober 2019 vastgesteld. Hierna wordt de verbeelding getoond.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

84

Deelplan 2-5 Tudorpark in Hoofddorp Ymere Ontwikkeling BV verkocht in 2016 gronden uit de deelgebieden 2-5 van Tudorpark in Hoofddorp. De gronden hebben een oppervlakte van 317.308 m². De koper was Dura Vermeer. Koper en verkoper hebben samen en VOF opgericht (V.o.f Tudorpark). Verkoper Ymere heeft hierin een belang van 50,00% (Jaarstukken Ymere). In Tudorpark komen in totaal 1.250 woningen, waarvan 30% sociaal. Ook bij deze ontwikkeling geldt de bijdrage RIH van € 9.000,- per woning én een bijdrage aan de realisatie van een ontsluitingsweg. Ymere zal het sociale programma afnemen. Uit de jaarstukken van Ymere maken taxateurs op dat de grondpositie een omvang heeft van circa € 40 miljoen. De koopsom komt overeen met € 126,- exclusief BTW per m² (prijspeil 2016).

Bron: eigen materiaal.

Ten tijde van de verkoop was het bestemmingsplan ‘Hoofddorp Tudorpark en omgeving’ vigerend. Voor de deelgebieden 2-5 was sprake van een uit te werken bestemming. In november 2019 verkocht Ymere Ontwikkeling BV gronden met een oppervlakte van 53.995 m² aan Vof Tudorpark (eigendom van Werkmaatschappij Projectontwikkeling Ymere IV B.V. en DVV Tudorpark B.V). De koopsom bedroeg € 12.424.145,- exclusief BTW. De koopsom bedraagt daarmee € 230,- per m². Dit betreft een transactie tussen Ymere en een deelneming van Ymere (de VOF). De bijdrage op grond van de anterieure overeenkomst was al voldaan. Ook was de hoofdplanstructuur reeds gerealiseerd en gronden bouwrijp gemaakt.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: Cyclomedia (augustus 2019)

Slottuinen Heemstede In oktober 2016 verkocht Stichting Elan Wonen een perceel grond aan de Ir. Lelylaan in Heemstede met een oppervlakte van 20.290 m² voor € 3.754.545,25 exclusief BTW aan Hoorne BV. De koopsom bedraagt daarmee € 185,- exclusief BTW per m². Hierna wordt een luchtfoto getoond ten tijde van de levering. Het object ligt op ongeveer 500 meter afstand van het plangebied Wickevoort.

85

Luchtfoto 05-10-2016, bron Cyclomedia

Het bestemmingsplan De Slottuin dateert van 26 januari 2012. Dit bestemmingsplan voorzag in de realisatie van 95 woningen. Nadien heeft een herziening van het bestemmingsplan plaatsgevonden. Het herziene bestemmingsplan is vastgesteld op 23- januari 2017. Hierna worden de verbeeldingen van de twee bestemmingsplannen getoond.

Bestemmingsplan 2012 (95 woningen)

Paraaf taxateurs

Bestemmingsplan 2017 (101 woningen)

101867/DEF/1.0

Hierna wordt het stedenbouwkundig plan getoond. In totaal worden 39 appartementen (sociale sector) gerealiseerd en 62 grondgebonden woningen (waarvan 22 sociale huurwoningen). In totaal gaat het om 101 woningen, waarvan 61 sociaal en 40 vrije sector koopwoningen. Het appartementencomplex bevindt zich langs de N201. Onder dit gebouw bevindt zich tevens een halfverdiepte parkeergarage. De overige huur- en koopwoningen zijn grondgebonden aaneengeschakelde woningen, waarbij parkeren op maaiveld plaatsvindt.

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

86

De levering vond plaats in oktober 2016. Bovendien is het plangebied minder omvangrijk, maar is het aandeel sociale woningbouw groter (61 / 101 woningen = 60%). Het (sociale) appartementencomplex beschikt bovendien over een gebouwde (halfverdiepte) parkeervoorziening, wat ten koste gaat van de (residuele) grondwaarde. Sloterweg 317 Badhoevedorp (Den Butter Gronden) Op 13 maart 2020 werden de gronden kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer, sectie AI, perceelnummer 195 met een oppervlakte van 84.700 m², verkocht voor € 12.312.591,- exclusief BTW. De koopsom bedraagt € 145,37 exclusief BTW per m² kadastraal perceel. Koper was Boswandeling B.V. (VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling bv en Schiphol Real Estate BV) en verkoper was B.V. Pentalaria en Stichting Trustee Beleggingsfondsen Troost. De koopovereenkomst dateert eveneens van 13 maart 2020. Eén en ander is terug te vinden in de akte Hyp4 deel 77643 nummer 197.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: www.kadastralekaart.com.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Haarlemmermeer 2014’ hebben deze gronden een agrarische bestemming.

87

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Op grond van het masterplan 2008 voor Badhoevedorp en de omlegging van de Rijksweg A9 ligt het in de lijn der verwachting dat de gronden in de nabije toekomst worden ontwikkeld. De transactie kent derhalve een speculatief karakter. Pracht 468 (ter hoogte van Spieringweg 468 Vijfhuizen) Wilma Wonen Nederland B.V. kocht in september 2017 de locatie aan de Spieringweg 468 in Vijfhuizen van een particulier. De koopsom bedroeg € 1.925.000,-. De gronden hebben een oppervlakte van 9.012 m². De koopsom bedraagt daarmee € 213,- per m². Op de locatie is een villa aanwezig.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: Cyclomedia.

De koper, Wilma, wenst woningen op de locatie te realiseren. Hierna wordt het ontwerp getoond. De ontwikkelaar gaat voor de locatie uit van 14 halfvrijstaande villa’s, 12 rijwoningen en 4 hoekwoningen. De woningen liggen op percelen die qua grootte variëren van 159 m² tot 305 m².

88

Bron: https://www.pracht468.nl/woningen.

Het vigerende bestemmingsplan staat de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen niet toe. Hierna wordt de verbeelding van het bestemmingsplan getoond.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

De transactie in Vijfhuizen heeft daarmee een speculatiever karakter. Echter, de huidige villa met tuin vertegenwoordigt een waarde.

89

De Scheg Amstelveen In het gebied De Scheg in Amstelveen worden naar verwachting 1.100 woningen gerealiseerd. De ontwikkeling bestaat uit drie deelgebieden. De ontwikkeling is planologisch nog niet mogelijk. Het totale plangebied omvat circa 59 hectare met een uitgeefbaar oppervlakte van 45% (26,5 hectare). Eind 2015 is door de gemeenteraad een ontwikkelvisie vastgesteld voor de Scheg, waarin een aantal belangrijke kaders voor de ontwikkeling zijn vastgelegd (Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder d.d. 30 september 2015). Ook is er in februari 2020 een Ruimtelijk Raamwerk vastgesteld waarin randvoorwaarden zijn opgenomen voor de architectonische en stedenbouwkundige uitwerking van het stedenbouwkundig plan. De bestemmingsplanprocedure om de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk te maken moet nog worden doorlopen.

Ruimtelijk Raamwerk De Scheg Amstelveen, bron: gemeente Amstelveen.

In het gebied zijn twee referentietransacties bekend: •

Real Estate Legmeerdijk verkocht in juni 2018 een perceel grond aan de Legmeerdijk 202 met een oppervlakte van 17.820 m² voor een bedrag van € 4.300.000,- exclusief BTW aan Rotij Grondvast en BPD Ontwikkeling. Dit komt overeen met € 241,30 per m². De opstallen zullen voor verkoper worden gesloopt.

Paraaf taxateurs

101867/DEF/1.0

•

De Berg Vastgoed BV kocht in mei 2018 een perceel aan de Noorddammerweg 78 met een oppervlakte van 10.333 m² voor € 2.100.000,-. Dit komt overeen met € 203,23 per m².

Legmeerdijk 202 (gesloopt opgeleverd) Bron: Cyclomedia

Noorddammerweg 78, bron: Cyclomedia

Daarnaast zijn bij taxateurs twee koopsommen bekend tussen Roosdom Tijhuis en de huidige eigenaren, welke nog niet in het Kadaster zijn opgenomen: • •

90

Engel Vastgoed: € 200,- per m² Ko Kolk: € 230,- per m² (gesloopt opleveren)

De referentie ‘De Scheg’ in Amstelveen lijkt qua woningmarkt en ruim en groene opzet op Westeinderhage. Echter, in De Scheg zullen geen sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Wel is er ruimte voor woningen in de middeldure (huur)sector. Een groot deel van het gebied ‘De Scheg’ is thans bebouwd met glasopstanden. De ontwikkeling is planologisch nog niet mogelijk, waardoor deze grondpositie grotere risico’s met zich meebrengt. Daarnaast is bij taxateurs een transactie bekend van VORM Ontwikkeling BV. Het gaat om de gronden in het gebied De Scheg Oost. VORM ontwikkeling kocht op 17 april 2020 gronden met een oppervlakte van 71.285 m² voor een koopsom van € 27 miljoen. Op de gronden zullen 172 woningen worden gerealiseerd, bestaande uit 46 middeldure koopwoningen en 124 vrije sector koopwoningen. De koopsom bedraagt derhalve € 379,per m². De verkoper was Yieldforce Holding B.V. Yieldforce Holding B.V. verkreeg de gronden op diezelfde dag van Grondplan Nederland B.V. voor een bedrag van € 18.404.957,-. Dit komt overeen met € 258,- per m². Harmelen Tetteroo Bouw en Projectontwikkeling B.V. kocht op 19 december 2018 de gronden aan de Ambachtsheerelaan ong., kadastraal bekend gemeente Harmelen, sectie L, perceelnummers 1124 en 2213, gezamenlijk ter grootte van 20.005 m², voor een bedrag van € 1.775.450,- exclusief BTW. Dit komt overeen met € 88,75 per m².

Hierna worden de percelen getoond.

Perceel 2213