20211025 Bijlage 2 22 okt 2021 nota van beantwoording Hoofdweg Zuid anoniem def2.doc
Tekst van het document
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
17a
Volgens het huidig vigerend bestemmingsplan (Kudelstaart 2006) voor de locatie is woningbouw of de vestiging van een supermarkt niet toegestaan. De vraag daarbij is of het bevoegd gezag bereid is om medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan die de eerder genoemde nieuwe functies op de locatie mogelijk maakt. De provincie beschouwd het plan Hoofdweg Zuid als een nieuwe stedelijke ontwikkeling omdat het plan meer dan 11 woningen omvat en het toevoegen van meer dan 500m2 detailhandelsfuncties en een wijziging van het vigerend bestemmingsplan vraagt. De provincie heeft aangegeven het plan integraal (woningen plus supermarkt) te zullen beoordelen. Daarbij wordt de ontwikkeling op hoofdlijnen door de provincie getoetst aan de volgende kaders:
datum: 26 okt 2021
blz. 46
stedelijke ontwikkeling te worden gegeven. Het is wettelijk vereist, zoals ook uit de jurisprudentie blijkt, dat nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er moet daadwerkelijk een kwantitatieve dan wel concrete kwalitatieve behoefte bestaan die zo nodig gebaseerd is op onderzoek of actuele, concrete en cijfermatige gegevens, en is afgewogen tegen het bestaande aanbod.
1. Voldoen aan de Ladder voor stedelijke verduurzaming; 2. Schriftelijke, regionale afstemming; 3. De landschappelijke inpassing van het plan is getoetst door de provinciale commissie ARO.
17c
Met de Ontwerp Startnotitie is echter op geen enkele wijze 17c de daadwerkelijke behoefte aan een tweede supermarkt gedegen onderbouwd (hetgeen overigens ook geldt met betrekking tot de beoogde woningbouw), laat staan aangetoond. Er wordt in de Ontwerp Startnotitie slechts verwezen naar een locatiestudie van BRO uit 2017 en naar recent onderzoek van BRO waaruit zou blijken dat onder voorwaarden ruimte bestaat voor uitbreiding van 1.160 m² supermarkt areaal. Dit recente onderzoek of enig ander (behoefte)onderzoek is evenwel nog altijd niet verstrekt (openbaar gemaakt).
De startnotitie vormt de leidraad voor het nader op te stellen bestemmingsplan. Normaliter worden de onderzoeken die noodzakelijk zijn voor het op te stellen bestemmingsplan globaal beschouwd in de aanloop en onderbouwing van de startnotie en in de fase het opstellen van het bestemmingsplan in detail uitgewerkt. Gezien de vragen rond de vestiging van de supermarkt is het onderzoek in detail de afgelopen maanden naar voren gehaald en uitgewerkt. Deze onderzoeken worden openbaar vooruitlopend op de behandeling van de Startnotitie en Nota van Beantwoording in de gemeenteraad.
17d
Nog daargelaten dat de optie van een tweede supermarkt in Kudelstaart meer betreft dan 1.160 m² (zoals gezegd circa 1.900 m² bvo en 1.500 m² wvo), betekent het bestaan van ruimte niet zonder meer dat ook daadwerkelijk een behoefte bestaat. Hoe dan ook bestaat, anders dan de Ontwerp Startnotitie suggereert, helemaal geen behoefte aan een tweede supermarkt in Kudelstaart of een nieuwe winkelstructuur, zoals ook hierna nog wordt toegelicht.
In augustus 2021 is door het marktonderzoekbureau Markteffect onderzoek gedaan onder de inwoners van Kudelstaart naar het huidige boodschappengedrag; hoe de inwoners aankijken tegen de komst van een tweede supermarkt en naar welk type supermarkt de voorkeur uitgaat. In de enquête zijn 214 willekeurige inwoners van Kudelstaart persoonlijk bezocht en bevraagd zodat statistisch gezien een representatieve steekproef over de gehele bevolking ontstaat. 72% van de inwoners bezoekt regelmatig de vestiging van Albert Heijn in Kudelstaart en 14% geeft aan alle dagelijkse boodschappen bij de budget supermarkt Lidl of Hoogvliet in Aalsmeer te doen. 43% van de inwoners van Kudelstaart geeft aan voor basisproducten en aanbiedingen regelmatig de budget supermarkten in de omgeving te bezoeken. Het aandeel van online bestellingen is gering. De afstand tot de supermarkt is voor driekwart van de bewoners van Kudelstaart een belangrijk aspect in de keuze van een supermarkt. De helft van de inwoners van Kudelstaart geeft aan duidelijk iets te missen in het huidige supermarktaanbod in Kudelstaart. Tenslotte staat 76% van de inwoners positief ten opzichte de komst van een tweede supermarkt, 16% is neutraal en 8% is negatief. Daarmee is er sprake van draagvlak onder de bevolking om te komen tot een tweede supermarkt in Kudelstaart.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
17d
datum: 26 okt 2021
blz. 47
17e
Overigens bevreemdt het zeer dat het ontwerp van het bestemmingsplan ''Kudelstaart 2020'' reeds ter inzage heeft gelegen en dat met de Ontwerp Startnotitie nu al een geheel nieuwe gebiedsontwikkeling aan de orde wordt gesteld.
17e
Het plangebied Hoofdweg Zuid is uit het ontwerp bestemmingsplan Kudelstaart 2020 gelaten om zo een samenloop met de afwikkeling van het plan Kudelstaart 2020 te voorkomen.
17f
Verder wordt er in de Ontwerp Startnotitie ten onrechte 17f van uitgegaan dat de locatie voor een tweede supermarkt binnen het bestaand stedelijk gebied valt. Hiervoor wordt in de Ontwerp Startnotitie als onderbouwing gegeven dat de locatie wordt ontwikkeld tot een bestaand stedelijk gebied. Deze redenering gaat niet op. Er moet immers ook worden gekeken naar het voorgaande bestemmingsplan. De locatie valt wel degelijk buiten het bestaand stedelijk gebied. Dit maakt dat ook moet worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied een locatie kan worden gevonden. Zo'n motivering is evenmin in de Ontwerp Startnotitie te vinden.
De locatie Hoofdweg Zuid kan, gelet op de omstandigheden van het geval, worden beschouwd als onderdeel van bestaand stedelijk gebied. In het geval agrarische gronden aan alle zijden omsloten worden door stedelijke functies, zijn deze agrarische gronden namelijk te beschouwen als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied conform artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). In het bestemmingsplan Kudelstaart 2006 en bij de komende herziening worden de gronden aan alle zijden omsloten door bestemmingen ten behoeve van de woonfunctie, water, groenvoorzieningen en verkeer. Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing alsmede de daarbij behorende voorzieningen en stedelijk groen.
17g
Wat de locatie voor een tweede supermarkt in Kudelstaart 17g betreft, wijzen wij er tevens nog op dat de locatie daarvoor in de Ontwerp Startnotitie nog als negatief werd beoordeeld (een duidelijke ''min'' kreeg) in de locatiestudie van BRO, die in de Ontwerp Startnotitie zoals gezegd wordt aangehaald. De Ontwerp Startnotitie staat dan ook haaks op die eerdere locatiestudie. Dit vergt des te meer een gedegen onderbouwing, die echter ontbreekt.
De motivering waarom er geen andere locatie voor de supermarkt beschikbaar is inmiddels in detail uitgewerkt in de ladderonderbouwing. In de analyse uit 2017 is voor de locatie Kudelstaart Zuid niet gekozen omdat er gezien de eigendomsverhoudingen in het gebied er onvoldoende ruimte leek voor de vestiging van een supermarkt en daarmee de financiële haalbaarheid onvoldoende helder was. Verder was de landschappelijke inpassing in combinatie met wonen niet duidelijk. Tenslotte leek op dat moment de locatie Graankorrel in het centrum een betere optie. Inmiddels is zijn de eigendomsverhoudingen in het gebied helder, ligt er een stedenbouwkundig plan waarin de supermarkt ruimtelijk-functioneel opgenomen kan worden en is de locatie Graankorrel niet beschikbaar.
17h
Dan is er ook nog de op provinciaal niveau geldende
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
17h
Detailhandelsontwikkelingen in het landelijk gebied zijn uitgesloten. De
datum: 26 okt 2021
blz. 48
Omgevingsverordening NH2020. Op grond van de Omgevingsverordening NH2020 is de vestiging van (nieuwe) detailhandel in het landelijk gebied niet toegestaan. Daarnaast heeft de provincie Noord-Holland in het kader van deze provinciale verordening aangegeven dat zowel in het landelijk gebied als binnen stedelijk gebied een versnippering en versmalling van het (detailhandels)aanbod in winkelgebieden door solitaire vestigingen van winkels onwenselijk is. Daarom is het provinciale beleid gericht op clustering van detailhandel in winkelgebieden, wat overeenkomt met het gemeentelijk beleid en ook past bij de Omgevingsvisie NH2050 voor de provincie, en is er een verbod op solitaire vestigingen buiten de winkelgebieden. Het moge duidelijk zijn dat de optie in de Ontwerp Startnotitie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart hiermee strijdig is.
vraag is echter of de provincie bereid is mee te werken aan een functiewijziging waarin de aanduiding landelijk gebied vervalt voor de locatie Hoofdweg Zuid. Daarnaast is er op provinciaal en gemeentelijk niveau een voorkeur om winkelvoorzieningen te clusteren. Hier mag en wordt in dit geval gemotiveerd van afgeweken.
Geen behoefte of noodzaak Los van het bovenstaande hebben wij aan de hand van een benchmarkanalyse en een marktanalyse in kaart gebracht dat er geen behoefte of noodzaak is voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart. 17i
Uit onze benchmarkanalyse volgt dat in de gemeente 17i Aalsmeer het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen groter is dan gemiddeld en meer dan op peil is. Het supermarktaanbod in en rond Kudelstaart is ruim en divers. Naast full-service-supermarkten (Albert Heijn) zijn er prijsvriendelijke supermarkten (DEEN, Hoogvliet en Lidl) en harddiscounters (Aldi). De in Kudelstaart beoogde prijsvriendelijke Vomar-formule komt reeds binnenkort op korte afstand van Kudelstaart beschikbaar, doordat in zowel Uithoort als Aalsmeer de aanwezige DEENvestigingen worden overgenomen en worden omgebouwd naar Vomar. Het Noordhollands Dagblad berichtte hier eerder al over.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
In maart 2021 heeft onderzoeksbureau BRO aanvullend onderzoek gedaan naar de marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart in aanvulling op een eerder onderzoek uit 2017. Uit het recent aanvullend onderzoek blijkt dat 16% van het winkelaanbod van de Gemeente Aalsmeer in Kudelstaart gevestigd is. In verhouding met het inwoneraantal is het dagelijks winkelaanbod beperkt en vindt er een forse afvloeiing van koopstromen plaats vanuit Kudelstaart naar de omliggende kernen en met name naar Aalsmeer. Op dit moment is er een supermarkt in het centrum van Kudelstaart gevestigd met een winkeloppervlak van 2.300 m2. Het inwoneraantal van Kudelstaart neemt met 6,7% toe tot circa 9.990 inwoners in 2031. Het gemiddeld inkomen in Kudelstaart ligt 13% boven het landelijk gemiddelde. De gemiddelde vloerproductiviteit bedraagt € 9.300 per m2 winkelvloeroppervlak, circa 23% boven het landelijk gemiddelde door een grotere vraag gekoppeld aan een relatief beperkt winkelaanbod. Bij uitbreiding van het supermarktaanbod in Kudelstaart nemen de bestedingen binnen Kudelstaart verder toe door een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen.
datum: 26 okt 2021
blz. 49
17j
Uit de marktanalyse is ons gebleken dat er, ook niet bij de verwachte groei van het aantal inwoners tot 2030, geen marktruimte is voor een tweede supermarkt in Kudelstaart en dat voor de gehele gemeente Aalsmeer uitbreiding van het supermarktaanbod ongewenst is. Daarbij is het aantal supermarkten nu al (te) groot.
17j
Wordt uitgegaan van het landelijk gemiddelde in combinatie met de verwachte bevolkingsgroei en een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen binnen en naar Kudelstaart door een tweede moderne supermarkt in een ander marktsegment, dan ontstaat er ruimte voor een aanvullend supermarktaanbod met een vloeroppervlak van 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Wordt er gerekend vanuit de gemiddeld beschikbare m2 supermarkt per inwoner in Nederland ( 0,27 m2 supermarkt per inwoner) dan is er zelfs sprake van een uitbreidingsruimte van circa 1.660 m2 winkelvloeroppervlak voor een supermarkt in Kudelstaart.
17k
Zoals voorgaand aangegeven is de vraag niet of woningen en een supermarkt passen binnen het vigerend bestemmingsplan Kudelstaart 2006 maar of de provincie bereid is mee te werken aan een transitie van het gebied. Aanvullend is aangetoond in het kader van de ladderonderbouwing dat er behoefte en marktruimte is om te komen tot een tweede supermarkt in Kudelstaart. Verder is er geen andere locatie binnen Kudelstaart beschikbaar, leidt de 2e supermarkt niet tot leegstand elders en is deze goed te ontsluiten op de locatie.
Een tweede supermarkt in Kudelstaart heeft dan ook geen toegevoegde waarde, zal ten koste gaan van het winkelaanbod in het centrum van Kudelstaart en Aalsmeer, en van het functioneren van de dagelijkse goederensector, en zal bovendien een precedentwerking hebben en op geen enkele wijze getuigen van een coherente en systematische handelwijze van de gemeente. Conclusie 17k
Op grond van al het voorgaande concluderen wij dat de optie in de Ontwerp Startnotitie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart in strijd is met minstens de provinciale regels en dat niet wordt voldaan aan de uit de Ladder voor duurzame verstedelijking volgende motiveringseisen. Deze optie is naar ons oordeel derhalve simpelweg onrechtmatig. Daarbij komt nog dat aangetoond kan worden dat juist geen behoefte of noodzaak voor een tweede supermarkt in Kudelstaart bestaat en dat een tweede supermarkt in Kudelstaart diverse negatieve gevolgen zou hebben voor Kudelstaart zelf en de gehele gemeente (inclusief een gevaarlijke precedentwerking).
Van precedentwerking is geen sprake. Elk volgend ruimtelijk initiatief wordt aan het vigerend beleid getoetst en aan de hand daarvan volgt een bestuurlijke afweging.
Hoewel wij een gerechtelijke procedure hieromtrent met vertrouwen tegemoet zouden zien, hopen wij dat het niet zo ver hoeft te komen. Wij doen dan ook een dringend beroep op u om de optie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart niet door te zetten.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 50
17 17l
17m
17n
17o
En aanvullend namens dezelfde persoon als omwonende:
17
Waarom gaat de procedure zo snel, wij zijn bezorgd over de huidige gang van zaken, de informatiebijeenkomst gaf ons niet het gevoel dat de gemeente überhaupt op de hoogte is van de feitelijke situatie ter plaatse. Er wordt gewerkt op basis van aannames zonder dat een Projectmanager of verkeersdeskundige van te voren fysiek de situatie beoordeeld heeft.
17l
De Schoutweg is een gewone nieuwbouwweg, zonder streep in het midden en met auto’s langs de kant geparkeerd. Hoe kan je hier zoveel verkeer over laten gaan. Dit wordt heel gevaarlijk en past zelfs niet. De weg is in geen geval te vergelijken met de Hoofdweg.
17m
De tijdsduur om te komen tot inspraakreacties is verlengd tot 30 juni. De specifieke situatie op de Schoutweg is in eerste instantie globaal beoordeeld. Inmiddels heeft er een gesprek met de aanwonenden aan het Zuiderpark plaatsgevonden over de specifieke situatie op de Schoutweg en is aan de hand daarvan aanvullend verkeerskundig onderzoek verricht, vooruitlopend op de vervolgprocedure waarin de verkeersinrichting in detail uitgewerkt wordt.
Uit gedetailleerd, aanvullend verkeersonderzoek is gebleken dat het gedeelte van de Schoutweg tussen de Hoofdweg en het Zuiderpark verbreed wordt van 5,5m naar 6,5 m in combinatie met een parkeerverbod op de Schoutweg om een vlotte verkeersdoorstroming te waarborgen. Om het verlies van parkeermogelijkheid voor de aanwonenden van het Zuiderpark te compenseren wordt langs de ventweg van het Zuiderpark 7 langsparkeerplaatsen ingericht in overleg met de bewoners.
Waarom een parkeerplaats en een supermarkt op schaarse 17n bouwgrond. Wij hebben meer behoefte aan woningen dan aan een Supermarkt. Wij hebben gekeken en binnen 8,1 km vanaf het Zuiderpark zijn er 12!! Supermarkten. Waarvan er zelfs 7 binnen de 5,5 km zijn. En dan hebben wij nog niet de Poolse supermarkten meegerekend.
De komst van de supermarkt gaat niet ten koste van woningen. De supermarkt maakt dubbel grondgebruik mogelijk door gebouwd parkeren en appartementen boven de supermarkt.
Kudelstaart beschikt nu over een gezellig winkelcentrum. Het doet het huidige winkelcentrum geen goed als je een supermarkt in een andere wijk gaat bouwen. Hou het winkelaanbod bij elkaar. Dit komt ook de andere winkeliers ten goede. Het is al gebleken in andere gemeentes dat als je een supermarkt aan de rand van het dorp bouwt, het winkelcentrum dit
Uit onderzoek blijkt dat een deel van de koopkracht uit Kudelstaart afvloeit naar de omliggende kernen omdat een deel van de consumenten een bezoek aan een supermarkt in de omgeving combineert met het bezoek van aanvullende winkels in die kermen. Op het moment dat meer inwoners in Kudelstaart hun basisinkopen doen zal genereert dit ook meer bestedingen in het centrumgebied Kudelstaart.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
17o
Uit aanvullend onderzoek blijkt er onder de bewoners van Kudelstaart behoefte is aan een tweede supermarkt en dat de marktruimte voor deze spermarkt aanwezig is. Zie verder onder T onder de inleiding van de Nota van Beantwoording.
datum: 26 okt 2021
blz. 51
Gewijzigd
merkt in het afnemen van kopers. Dit werkt leegstand in de hand. Wij zijn niet tegen een 2de supermarkt, maar dan wel ter versterking van het huidige winkelaanbod in het centrum. Een stop en go supermarkt die niets toevoegt aan het huidige winkelcentrum is niet gewenst. 17p
Hoe gaat het met de ontsluiting bij de Hoofdweg en de Noordzuidroute? Dit staat in de spits al helemaal vast. Dit is ook zo op de Mijnsherenweg en de weg naar Leimuiden.
17q
Er staan geen koop starterswoningen opgenomen in de plannen. Hier is juist de grootste behoefte aan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de smartwoningen zoals gebouw in De Kwakel en in de Hornmeer in Aalsmeer. De jeugd die wil kopen kan nergens naartoe.
In het scenario inclusief supermarkt zijn naast de sociale woningen 21 woningen extra opgenomen gericht op starters.
17r
Voorts staat er in de beschrijving dat de bebouwing van de Schoutweg uit de jaren 80 is. Het Zuiderpark is gebouwd in 2003 en de andere wijk in 1995. Dus dit klopt niet.
Is gecorrigeerd, dank voor de correctie.
17s
Op de tekening van het bouwplan, zijn opeens 3 bouwkavels voor de Familie Timmer zichtbaar, uit de tekening blijkt onvoldoende of dit onderdeel is van het huidige bestemmingsplan.
Deze mogelijke kavels zijn geen onderdeel van het te wijzigen bestemmingsplan Hoofdweg Zuid maar vallen onder het bestemmingsplan Kudelstaart 2020.
17t
Waarom wordt hier niet de ontsluiting van de nieuwe woonwijk gerealiseerd
De Schoutweg is van oudsher ontworpen en uitgevoerd als gebiedsontsluitingsweg inclusief de aansluiting op de Hoofdweg en het toekomstig plangebied Hoofdweg Zuid. Ontsluiting van het plangebied Hoofdweg Zuid via het grondgebied waar drie woningen als indicatie zijn ingetekend leidt tot twee gebiedsontsluitingen kort na elkaar op de Hoofdweg en is daarmee niet gewenst. Verder is de gemeente geen eigenaar van dit gebied.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
17p
Uit aanvullend verkeersonderzoek blijkt dat de verkeersstromen van en naar het project Hoofdweg Zuid voor circa 1% tot 2% bijdragen aan de bestaande verkeersknelpunten rond de N231 en daarmee van ondergeschikte invloed zijn. De gemeente is in overleg om tot het aanpassen van de aansluitingen Mijnsherenweg en Hoofdweg te komen. Vanuit het plan Hoofdweg Zuid wordt een bijdrage gegenereerd door de ontwikkelaars voor het aanpassen van de N231.
datum: 26 okt 2021
blz. 52
18
Mail ontvangen Wij hebben bezwaar met de 300 nieuwe woningen die worden gebouwd langs de Schoutweg in Kudelstaart en ook de nieuwe supermarkt (inclusief vrachtverkeer). Redenen voor onze bezwaar is: 18a
Verkeersdrukte. Een weg is als Schoutweg is NIET geschikt 18a voor vervoersmiddelen van 300 woningen, een supermarkt en de bevoorrading ervan. Dit zal zeer slecht uitkomen voor alle inwoners van Zuiderpark en ook gevaarlijk voor kinderen.
Uit onderzoeken door het verkeerskundig bureau Goudappel Coffeng blijkt dat de verkeersbewegingen op de Schoutweg toenemen maar dat deze goed en veilig te verwerken zijn door het aanpassen van de weginrichting voor een deel van de Schoutweg. De wegbreedte voor de Schoutweg tussen de kruising Hoofdweg en kruising Zuiderpark wordt verbreed van 5,50 m1 naar 6,5 m1. Verder wordt er voor dit deel een parkeerverbod ingesteld op de Schoutweg die door de aanleg van langsparkeervakken aan de ventweg Zuiderpark gecompenseerd worden. Zie verder onder het Thema Verkeer ( T6 t/m T9) voor een uitgebreide toelichting.
18b
Een supermarkt bouwen midden in een woonwijk is niet logisch. Dit zal wel logisch zijn als het in het centrum wordt gebouwd bij bestaande winkelgebieden. Echter, heeft Kudelstaart al een superwinkel dat reeds is vergroot.
18b
Uit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan een tweede supermarkt en er voldoende marktruimte is ondanks de uitbreiding van de supermarkt in het centrum. De locatie Hoofdweg Zuid is de best beschikbare locatie voor de vestiging van een 2e supermarkt.
18c
Waarde van de woningen gaan dalen. Dit zal slecht uitpakken voor de inwoners van Zuiderpark.
18c
Mocht er sprake zijn van een waardedaling door de eventuele wijziging van het bestemmingsplan dan is een planschadeprocedure een optie.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 53
Gewijzigd
19
Mail ontvangen Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst van 7 juni 2021 wil ik reageren op de startnotite/mijn zorgen uiten over de realisatie van het project Hoofdweg Zuid. 19a
De nieuw te realiseren woonwijk grenst aan de bestaande bebouwing aan de Hoofdweg. Om een duidelijke erfafscheiding te creëren is de bewoners altijd toegezegd dat hier een sloot aangelegd zou worden. Dit is niet terug te vinden in de conceptplannen hoewel hier vanuit de Hoofdweg-bewoners wel de behoefte bestaat. Graag zouden wij dit gerealiseerd willen zien.
19a
Bij de verdere uitwerking van het plan wordt aandacht besteed aan de erfafscheidingen tussen de Hoofdweg en het plan Hoofdweg Zuid samen met de ontwikkelaar en de betrokken bewoners.
19b
De ontsluiting van de nieuwe wijk is ingetekend naast Hoofdweg 144. -Hoe dicht komt deze ontsluitingsweg langs het huis te liggen? -Komt er een gesloten erfafscheiding of sloot tussen de ontsluitingsweg en het huis? -Hoe wordt geluidsoverlast voorkomen? -Hoe wordt privacy gegarandeerd? -Wordt deze ontsluiting toegankelijk voor vrachtverkeer? -Is er überhaupt wel voldoende ruimte voor het realiseren van een ontsluitingsweg?
19b
De ontsluiting wordt in samenspraak met de bewoners aan weerszijden vormgegeven bij de nadere uitwerking van het plan. Doelstelling daarbij is het behoud van privacy, veiligheid en het beperken van geluid.
19c
Nu al staat het huis te schudden als er vrachtwagens over de Hoofdweg of het betonpad langs het huis naar de aan de Bilderdammerweg gelegen tuinderij rijden. Met het oog op de te realiseren supermarkt vrezen wij voor het toenemende vrachtverkeer langs het huis aan de Hoofdweg 144 en zouden graag zien dat deze ontsluiting uitsluitend voor langzaamverkeer toegankelijk wordt.
19c
De ontsluiting is in principe geschikt voor incidenteel vrachtverkeer zoals de vuilnisauto en hulpdiensten en personenauto’s. Het plan wordt voor het autoverkeer gesplitst in een westelijk en Oostelijk deel ieder met een eigen ontsluiting. Een langs uw woning en via de Schoutweg. De bevoorrading van de supermarkt en het autoverkeer de bezoekers van de supermarkt vinden plaats via de Schoutweg.
19d
Neemt de gemeente door het aanleggen van een ontsluitingsweg langs het huis aan de Hoofdweg 144 mogelijke waardevermindering en kosten van schade door (vracht)verkeer voor haar rekening?
19d
Bij het uitwerken van de ontsluiting langs uw woning wordt er rekening gehouden met uw belangen en het ontwerp van de ontsluiting wordt samen met u vormgegeven. Mocht er sprake zijn van een waardedaling door de eventuele wijziging van het bestemmingsplan dan is een planschadeprocedure een optie.
Al bijna 60 jaar wonen wij met veel plezier en vrijheid in ons huis aan de Hoofdweg 144. Wij zien de realisatie van het project Hoofdweg-Zuid en met name de aanleg van de
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 54
ontsluitingsweg direct naast ons huis en de woonwijk direct achter ons erf met angst en beven tegemoet. Wij hopen dat u met het realiseren van het project Hoofdweg-Zuid rekening kunt houden met bovenstaande punten en onze vragen kunt beantwoorden.
20
21
Mail ontvangen 20. Idem aan reactie nummer 16.
21b
23
Zie beantwoording reactie 16
21a
De Schoutweg is in het verleden ontworpen en gerealiseerd als wijkontsluitingsweg met vrijliggende fietspaden en ventwegen zodat geen enkele woning rechtstreeks op Schoutweg ontsloten word. Uit gedetailleerd, aanvullend onderzoek blijkt dat de Schoutweg op een verkeersveilige manier de toekomstige verkeersstromen kan verwerken.
Mail ontvangen 21a
22
20.
Een korte reactie omtrent de nieuwe supermarkt die tegenover het Zuiderpark zou komen. Is dit wel een juiste plek voor een supermarkt? Waarschijnlijk niet. Waarom niet? Denk aan fietsers, waaronder heel veel schoolkinderen, wandelaars, bewoners, deze krijgen last van heel veel verkeer. De komst van een extra supermarkt is een fantastisch idee….Even meedenken…Bilderdammerweg, (richting Leimuiden) mooi stuk land, geen woonhuizen, perfecte locatie, verkeer kan alle kanten op dus gegarandeerd veiliger.
Mail ontvangen van 22a Idem aan reactie nm 16 .
De provincie werkt niet mee aan een vrijliggende detailhandelsfunctie in het landelijk gebied.
22a
Zie beantwoording vraag 16.
23a
Naar aanleiding van reacties op de duur van de inspraaktermijn is deze verlengd tot 30 juni 2021
Mail ontvangen Via deze mail wil ik bezwaar maken tegen de plannen die genoemd worden in de concept startnotitie Hoofdweg Zuid. Het gaat om de volgende zaken: 23a
Het proces dat zorg moet dragen voor volledige transparantie naar bewoners is verre van transparant en informatie naar bewoners is onjuist of onvolledig. Een
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 55
Gewijzigd
voorbeeld is de informatie over de startnotitie op de website van https://participatie.aalsmeer.nl/nlNL/projects/hoofdweg-zuid-concept-startnotitie waarin de indruk wordt gewekt naar bewoners dat zij vragen kunnen stellen tot 30 juni 2021 terwijl op de website HoofdwegZuid (aalsmeer.nl) gesproken wordt over inspraak en de sluitingsdatum 23 juni 2021 is. Bovendien wil ik graag opmerken dat informatie op de eerst genoemde website na de informatieavond van 7 juni 2021 dagenlang niet beschikbaar was voor bewoners. 23b
In het plan is een optie opgenomen voor een supermarkt. Voor de reden van deze optie verwijst men naar een onderzoek dat plaats heeft gevonden. Inzicht in wanneer dit onderzoek heeft plaatsgevonden, of dit onafhankelijk was en in welke context, hebben de bewoners niet. Op het feit dat in een straal van 5 km minimaal 5 andere supermarkten beschikbaar zijn, daar wordt niet op gereageerd. Ook op het feit dat deze supermarkt niet bereikbaar is voor een doelgroep die gesitueerd is in het centrum van Kudelstaart, wordt niet gereageerd. Ik vraag nogmaals om inzicht in het onderzoeksrapport en daarmee de onderbouwing van deze optie in dit plan.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
Het digitaal toegankelijk maken van de presentatie vroeg iets meer tijd dan normaal. Mede daarom is de reactietermijn verlengd to 30 juni 2021. Het basisonderzoek voor de optie van een supermarkt is uitgevoerd door een onafhankelijk bureau in opdracht van de ontwikkelaar en vervolgens gecontroleerd door de gemeente. Gezien de reacties op de Ontwerp Startnotitie rond de supermarkt is besloten de een aantal onderzoeken op detailniveau naar voren te halen, vooruitlopend op het nog op te stellen bestemmingsplan. Deze onderzoeken betreffen: - Gedetailleerd verkeerskundig onderzoek in de beide scenario’s (278 woningen en 299 woningen plus supermarkt) naar de effecten van het plan Hoofdweg Zuid op de direct omliggende wegen. Verder is onderzocht wat het effect van het plan Hoofdweg Zuid is op de hoofdverkeersstructuur van Kudelstaart; - Een aanvullend marktonderzoek onder de inwoners van Kudelstaart naar de behoefte aan een 2e supermarkt in Kudelstaart en naar welk type supermarkt daarbij de voorkeur uitgaat; - Een gedetailleerd onderzoek naar de marktruimte voor een 2e supermarkt in Kudelstaart inclusief de effecten op de bestaande supermarkten in de omgeving en bestaande winkelvoorzieningen; - Een zogeheten ladderonderbouwing voor de supermarkt. In deze verplichte “Ladder voor duurzame verstedelijking vestiging supermarkt” wordt onderzocht of er behoefte is aan een supermarkt.
Verder of de nieuwe supermarkt leidt tot leegstand elders en of de nieuwe supermarkt ruimtelijk en functioneel goed inpasbaar is. Centraal in de afwegingscriteria van de ladder staat niet de invloed op de concurrentieverhoudingen maar het zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte in Nederland. Deze onderzoeken worden in de aanloop naar de behandeling van
datum: 26 okt 2021
blz. 56
de startnotitie en deze Nota van Beantwoording in de gemeenteraad openbaar. 23c
Er is in deze regio een schreeuwend tekort aan woningen en helemaal aan betaalbare woningen. Bovendien is grond in deze regio schaars en dus zou je verwachten dat een gemeente er alles aan is gelegen gehoor te geven aan deze oproep van haar burgers. En dus kritisch is hoe zij met haar schaarse ruimte omgaat. Een supermarkt in dit plan is domweg niet uit te leggen aan haar burgers.
De supermarkt maakt dubbel grondgebruik mogelijk waarbij er bovenop de supermarkt woningen gebouwd worden. De supermarkt heeft vanwege dit dubbel grondgebruik een positieve invloed op de woningaantallen binnen het plan. De variant zonder supermarkt kent 278 woningen, de variant met supermarkt kent 21 woningen extra gericht op starters (totaal 299 wonigen).
De Schoutweg heeft op dit moment belangrijke functies voor de wijk Zuiderpark, maar ook de wijk die ten westen gelegen is aan dit project. Allereerst regelt de ontsluiting van al het verkeer uit die wijken, het zorgt voor hoge bereikbaarheid voor hulpdiensten en daarnaast geniet het ook de functie als parkeerplaats-overflow voor Zuiderpark. Het feit dat in dit plan de Schoutweg ook moet dienen voor aanvoer van goederen naar de supermarkt, aan- en afvoer van klanten voor de supermarkt alsmede de ontsluiting voor een nieuwe wijk zal niet bijdragen aan de leefbaarheid en veiligheid van burgers. Twee extra ontsluitingswegen vanuit de Hoofdweg lijken een meer voor de hand liggende optie.
Uit onderzoeken door het verkeerskundig bureau Goudappel Coffeng blijkt dat de verkeersbewegingen op de Schoutweg toenemen maar dat deze goed en veilig te verwerken zijn door het aanpassen van de weginrichting voor een deel van de Schoutweg. De wegbreedte voor de Schoutweg tussen de kruising Hoofdweg en kruising Zuiderpark wordt verbreed van 5,50 m1 naar 6,5 m1. Verder wordt er voor dit deel een parkeerverbod ingesteld op de Schoutweg die door de aanleg van langsparkeervakken aan de ventweg Zuiderpark gecompenseerd worden. Zie verder onder het Thema Verkeer ( T6 t/m T9) voor een uitgebreide toelichting.
In het huidige plan verwijzen projectontwikkelaars naar rekenmodellen die aangeven dat de Schoutweg voldoende capaciteit biedt voor de ontsluiting die nodig is voor bestaande en nieuwe situatie. Ik zou graag inzicht willen hebben in die onderbouwing omdat tijdens de informatieavond de projectontwikkelaars onvoldoende op de hoogte waren van de huidige functies van de Schoutweg.
Er is na de informatieavond nog aanvullend verkeerstechnisch onderzoek gedaan rond de verkeersintensiteiten op de Schoutweg. Deze en eerdere onderzoeksrapporten worden gelijktijdig met de deze Nota van Beantwoording openbaar.
Als laatste wil ik opmerken dat ik als burger van een gemeente hoop dat er een plan gepresenteerd wordt waarin objectief is gekeken naar de beste invulling van de
Voor de gemeente staat een goede integrale maatschappelijke afweging centraal. Bij de supermarkt staan niet de belangen van de ontwikkelaar centraal maar de wens vanuit de inwoners om te komen tot een tweede
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
De Schoutweg is van oudsher ontworpen als wijkontsluitingsweg met vrijliggende fietspaden en ventwegen. Een tweede ontsluiting op de Hoofdweg in de nabijheid van de kruising Schoutweg en Hoofdweg zou leiden tot twee gelijkwaardige kruisingen op de Hoofdweg kort na elkaar. Dit is verkeerstechnisch ongewenst.
datum: 26 okt 2021
blz. 57
Gewijzigd
behoefte bij haar inwoners. Helaas bekruipt me een gevoel dat dit niet hier niet helemaal opgaat. En dan doel ik op een projectontwikkelaar is onderdeel is van een supermarkt-keten en percelen die bewust buiten het project gehouden worden.
supermarkt centraal. Verder is er geen sprake van dat er percelen bewust buiten het plan gehouden worden. Een eigenaar is vrij om zijn percelen wel of niet in te brengen in een plan. Daarbij blijven voor deze percelen de normale beleidskaders zoals een bestemmingsplan gelden.
Wachtend op een reactie van uw kant hoe u tegemoet komt aan het bovenstaande.
24
Mail ontvangen
Inspraakreactie op ontwerpstartnotitie Hoofdweg-Zuid Ondergetekende, , wonende Hoofdweg te Kudelstaart dient hierbij een inspraakreactie in op de ontwerpstartnotitie Hoofdweg-Zuid. De digitale informatiebijeenkomst van 7 juni is gevolgd. Deze informatiebijeenkomst heeft niet aan de verwachtingen voldaan om dat onvoldoende in gegaan werd op de bezwaren die werden verwoord door de deelnemers. Om deze reden wordt thans nog een inspraakreactie afgegeven op de startnotitie. We hopen dat in de beantwoording serieus wordt ingegaan op de bezwaren, anders voorzien wij dat ook t.z.t. bij de wijziging van het bestemmingsplan deze bezwaren formeel ingediend moeten worden. In het licht van de huidige woning schaarste begrijpen wij dat de Gemeente Aalsmeer de bouw van deze woonwijk wil ontwikkelen, echter hierbij dient wel het woongenot van de huidige, maar ook toekomstige bewoners in acht genomen te worden en dient de Gemeente zich te houden aan de eigen afspraken. 24a 24a
Groenstructuur In de ontwerp startnotitie wordt de suggestie gewekt
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
De westzijde van het plan vormt een toekomstige overgangszone naar
datum: 26 okt 2021
blz. 58
dat het plangebied aan de westzijde wordt af gekaderd met een groenzone als overgang naar het landschap. Het verbaast ons dat in de groene buffer dan weer woningen worden gesitueerd. De ingetekende groene buffer is het verlengde van het gebied dat naast het Corry Vonkpad ligt. Het is steeds de bedoeling van de gemeente geweest deze groene buffer van het Corry Vonkpad door te trekken richting Hoofdweg. In het verleden hebben wij wel eens navraag gedaan bij de gemeente deze strook grond achter ons perceel aan te kopen. Dit werd steevast afgewezen met de opmerking dat dit een groene buffer moest blijven. Wat schetst onze verbazing dat er nu wel in gebouwd mag worden. Een overheid behoort consequent te zijn in haar handelen en dat betekent dat als wij de grond niet aan mogen kopen omdat het is bestemd als groene buffer, de gemeente het later niet vol kan (laten) bouwen met woningen en appartementen. Nog afgezien van de milieuzonering t.o.t. kassen (zie hierna).
het open landschap. Daarom wordt deze zone niet intensief bebouwd met voldoende ruimte tussen de bouwblokken om in de toekomst hier zichtlijnen naar het open landschap te kunnen ervaren.
Afstandsmaat milieuzonering glastuinbouw In de ontwerpstartnotitie geeft de gemeente aan dat het plangebied aan de westzijde grenst aan een vervallen bestaand kassencomplex. Wij begrijpen niet waar de kwalificatie "vervallen" vandaan komt. Het kassencomplex is niet van een recente datum, echter het is geenszins vervallen en kan de komende jaren nog uitstekend voldoen als productiekas voor bloemen en planten. Terecht wordt er in de startnotitie gesteld dat onderzocht moet worden in hoeverre het gebruik van bestrijdingsmiddelen van invloed is op de afstand vanuit de kas op de achtergevel van de toekomstige woningbouw. Nu reeds ondervinden wij in onze tuin hinder van de sproei installatie op de kassen om deze te koelen bij
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
Dit is in de tekst gecorrigeerd.
Zoals in de tekst aangegeven dient er door de ontwikkelaars aangetoond te worden dat qua afstand tussen het glastuinbouwbedrijf en woningen voldaan wordt aan de richtafstand voor de spuitzone van bestrijdingsmiddelen. De afstand volgt uit een berekening en kent op zich geen standaard maat.
datum: 26 okt 2021
blz. 59
warm weer. In diverse gemeente wordt een afstandsgrens gehanteerd van 25 meter tussen de kassen en de achtergevel van te bouwen woningen. Het verbaast ons dan ook dat in de groenstrook achter ons huis, woningen zijn ingetekend. Een groene buffer tussen de kassen en het plangebied voorkomt milieu conflicten met toekomstige bewoners. Ontsluiting op de Hoofdweg Naast onze woning is de ontsluiting op de Hoofdweg geprojecteerd. We begrijpen dat deze locatie hiervoor gekozen is, nu de grond reeds lange tijd in handen van de gemeente is. Toch willen wij u wijzen op de gevaarlijke uitrit tegenover een logistiek bedrijf waar dagelijks druk verkeer is van auto's met oplegger die ter plekke op de Hoofdweg moeten keren en achteruit moeten manoeuvreren om te kunnen laden en lossen.
Dank voor uw melding. In een later stadium wordt u betrokken bij de uitwerking en detaillering van de ontsluiting en nieuwe kruising op de Hoofdweg.
Planschade We beseffen dat het vaststellen van de startnotitie niet het moment is om planschade in te dienen, maar dat daarmee gewacht dient te worden tot het bestemmingsplan wordt gewijzigd. Toch maken wij u nu reeds er op attent dat de bebouwing rond ons perceel en de ontsluiting ernaast, van invloed is op de waarde van onze woning en wij deze waardedaling d.m.v. het indienen van een verzoek tot planschade gecompenseerd willen zien worden. 25
Mocht u schade leiden door de wijziging van het bestemmingsplan dan is een planschadeprocedure een optie.
Mail ontvangen
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 60
Met dit schrijven willen wij graag onze zorgen omtrent het concept startnotitie Hoofdweg Zuid kenbaar maken. 25a
Dat er woningen gebouwd moeten worden is een feit, echter denken wij dat er teveel woningen op een klein stukje gepland staan, hetgeen inhoud dat alles dicht op elkaar komt te staan.
25a
Het woonprogramma en de woningaantallen komen voort uit de Woonagenda die recent door de gemeenteraad is vastgesteld. Daarin wordt een mix van woningen aangegeven die aansluit bij de verschillende doelgroepen. Daarmee ontstaat een buurt met een gemiddelde dichtheid die aansluit bij de overige bestaande nieuwbouwwijken.
25b
Wat ons zeer ernstige zorgen baart is de verkeerssituatie naar de nieuwe woonwijk toe. Gezien wij in de directe omgeving wonen zullen wij ernstige geluidstoename krijgen. Wij vragen ons af hoe het verkeerscirculatie plan eruit ziet in de ruimste zin des woords.
25b
De nieuwe wijk wordt bereikbaar via een aansluiting op de Schoutweg en een rechtstreekse aansluiting op de Hoofdweg. Uit uitgebreid aanvullend verkeersonderzoek blijkt dat het plan slechts in ondergeschikte mate bijdraagt aan de bestaande verkeerbelasting op de aansluitingen van de N231. Verder is de bestaande verkeersstructuur in de omliggende wijken goed in staat de toename van verkeer op te nemen waarbij alleen de Schoutweg tussen de aansluiting met de Hoofdweg en het Zuiderpark opnieuw moet worden ingericht. Voor een meer gedetailleerde toelichting zie onder T6 t/m T9 op blz. 5 en volgend van deze Nota van Beantwoording en blz. 36 van de Startnotitie.
25c
Voorts willen wij de zin cq onzin van een eventuele supermarkt ter sprake brengen. Wij denken dat er in de directe omgeving genoeg supermarkten zijn en dat een supermarkt in het centrum des winkels thuis hoort en niet als een eenzaam plukje in een nieuw te bouwen wijk!!! Om maar te zwijgen over de overlast die zal ontstaan. Toename van verkeersbewegingen, geluidsoverlast en toekomstige hangplekken zullen de veiligheid en het rustig woongenot in gevaar brengen.
25c
Uit onderzoek blijkt dat er behoefte is onder de bevolking van Kudelstaart aan een tweede supermarkt in Kudelstaart. De locatie Hoofdweg Zuid is op korte en lange termijn de best beschikbare locatie hiervoor. Uit verkeerstechnisch onderzoek blijkt dat de supermarkt op een verkeersveilige manier inpasbaar is en ruimtelijk gezien ligt de supermarkt op afstand van de bestaande woonbebouwing.
25d
Gezien het nog een startnotitie is, is het nog niet 25d eenvoudig om een goed beeld te krijgen over het hele plan en de daarbij behorende groenvoorzieningen. In het verleden is gebleken dat plannen in het algemeen mooier en ruimer worden voorgeschoteld, dan het in werkelijkheid is.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
In het plan zijn groenvoorzieningen in de vorm van een centraal groengebied en een doorlopende groene zone met daarin opgenomen wadi’s en speelplekken. Voor een indruk van de groenvoorzieningen kunt u in de digitale versie de plattegrond van het plan op blz. 52 verder uitvergroten.
datum: 26 okt 2021
blz. 61
27
Mail ontvangen, tekstueel gelijk aan reactie nr. 17 27a
Wij hebben kennisgenomen van de Ontwerp Startnotitie Hoofdweg Zuid met daarin ook als optie opgenomen de vestiging van een tweede supermarkt van circa 1.900 m2 bvo (omgerekend circa 1.500 m2) in Kudelstaart. Wij kunnen ons echter met deze optie niet verenigen. Naar ons oordeel behoort niet te worden gekozen voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart. Daarvoor bestaan diverse redenen, die wij hieronder als volgt toelichten.
27b
Strijd met wet- en regelgeving. In de eerste plaats is in ieder geval op basis van de ruimtelijke wetgeving en de provinciale regels de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart niet toegestaan. De vestiging van een tweede supermarkt zal op zichzelf aangemerkt kunnen worden als een “nieuwe stedelijke ontwikkeling”. Nu wij veronderstellen dat een tweede supermarkt in Kudelstaart middels een bestemmingsplan mogelijk gemaakt zal (moeten) worden, dient op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (de daarin opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking), in aanvulling op de algemene motiveringsvereisten uit het Besluit ruimtelijke ordening, een beschrijven van de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling te worden gegeven. Het is wettelijk vereist, zoals ook uit de jurisprudentie blijkt, dat nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er moet daadwerkelijk een kwantitatieve dan wel concrete kwalitatieve behoefte bestaan die zo nodig gebaseerd is op onderzoek of actuele, concrete en cijfermatige gegevens, en is afgewogen tegen het bestaande aanbod. Met de Ontwerp Startnotitie is echter op geen enkele wijze de daadwerkelijke behoeft aan een tweede supermarkt gedegen onderbouwd (hetgeen overigens ook geldt met betrekking tot de beoogde woningbouw), laat staan aangetoond.
Er wordt in de Ontwerp Startnotitie slechts verwezen naar een locatiestudie van BRO uit 2017 en naar recent onderzoek van BRO waaruit zou blijken dat onder voorwaarden
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
Voor beantwoording zie reactie nr. 17.
datum: 26 okt 2021
blz. 62
ruimte bestaat voor uitbreiding van 1.160m2 supermarkt areaal. Dit recente onderzoek of enig ander (behoefte) onderzoek is evenwel nog altijd niet verstrekt (openbaar gemaakt). Nog daargelaten dat de optie van een tweede supermarkt in Kudelstaart meer betreft dan 1.160 m2 (zoals gezegd circa 1.900m2 bvo en 1.500 m2 wvo), betekent het bestaan van ruimte niet zonder meer dat ook daadwerkelijk een behoefte bestaat. Hoe dan ook bestaat, anders dan de Ontwerp Startnotitie suggereert, helemaal geen behoefte aan een tweede supermarkt in Kudelstaart of een nieuwe winkelstructuur, zoals ook hierna nog wordt toegelicht. Overigens bevreemdt het zeer dat het ontwerp van het bestemmingsplan “Kudelstaart 2020” reeds ter inzage heeft gelegen en dat met de Ontwerp Startnotitie nu al een geheel nieuwe gebiedsontwikkeling aan de orde wordt gesteld. Verder wordt er in de Ontwerp Startnotitie ten onrechte van uitgegaan dat de locatie voor een tweede supermarkt binnen het bestaand stedelijk gebied valt. Hiervoor wordt in de Ontwerp Startnotitie als onderbouwing gegeven dat de locatie wordt ontwikkeld tot een bestaand stedelijk gebied. Deze redenering gaat niet op. Er moet immers ook worden gekeken naar het voorgaande bestemmingsplan. De locatie valt wel degelijk buiten het bestaand stedelijk gebied.
Dit maakt dat ook moet worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied een locatie kan worden gevonden. Zo’n motivering is evenmin in de Ontwerp Startnotitie te vinden.
27c
Wat de locatie voor een tweede supermarkt in Kudelstaart betreft, wijzen wij er tevens nog op dat de locatie daarvoor in de Ontwerp Startnotitie nog als negatief werd beoordeeld (een duidelijke “min” kreeg) in de locatiestudie van BRO, die in de Ontwerp Startnotitie zoals gezegd wordt aangehaald. De Ontwerp Startnotitie staat dan ook haaks op die eerder locatiestudie. Dit vergt des te meer een gedegen onderbouwing, die echter ontbreekt.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 63
27d
Dan is er ook nog de op provinciaal niveau geldende Omgevingsverordening NH2020. Op grond van de Omgevingsverordening NH2020 is de vestiging van (nieuwe) detailhandel in het landelijk gebied niet toegestaan. Daarnaast heeft de provincie Noord-Holland in het kader van deze provinciale verordening aangegeven dat zowel in het landelijk gebied als binnen stedelijk gebied een versnippering en versmalling van het (detailhandels)aanbod in winkelgebieden door solitaire vestigingen van winkels onwenselijk is. Daarom is het provinciale beleid gericht op clustering van detailhandel in winkelgebieden, wat overeenkomt met het gemeentelijk beleid en ook past bij de Omgevingsvisie NH2050 voor de provincie, en is er een verbod op solitaire vestigingen buiten de winkelgebieden. Het moge duidelijk zijn dat de optie in de Ontwerp Startnotitie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart hiermee strijdig is.
27e
Geen behoeft of noodzaak. Het oorspronkelijke idee was om de voorzieningenstructuur voor inwoners van Kudelstaart te versterken met een tweede supermarkt. Mocht er überhaupt nog behoeft (anders dan marktruimte) zijn voor een tweede supermarkt na uitbreiding AH (discounter), dan waarom niet conform uw detailhandels beleid direct bij de bestaande centra, conform ook het BRO rapport 2016? De Hoofdweg is een onzalige locatie. Het moet niet zo zijn dat die tweede supermarkt er koste wat kost moet komen zelfs als het afbreuk doet aan ons bestaande centrum. Los van het bovenstaand hebben wij aan de hand van een benchmarkanalyse en een marktanalyse in kaart gebracht dat er geen behoefte of noodzaak is voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart. Uit onze benchmarkanalyse volgt dat in de gemeente Aalsmeer het winkelaanbod in de sector dagelijkse goederen groter is dan gemiddeld en meer dan op peil is. Het supermarktaanbod in en rond Kudelstaart is ruimt en divers. Naast full-service-supermarkten (Albert Heijn en Jumbo) zijn er prijsvriendelijke supermarkten (Deen, Hoogvliet en Lidl) en harddiscounters (Aldi). De in Kudelstaart beoogde prijsvriendelijke Vomar-formule is al op korte afstand aanwezig in Uithoorn. Bovendien komt de
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 64
Vomar-formule binnenkort op nog kortere afstand van Kudelstaart beschikbaar (in Aalsmeer), doordat in zowel Uithoorn als Aalsmeer de aanwezige DEEN-vestigingen worden overgenomen en worden omgebouwd naar Vomar. Het Noordhollands Dagblad berichtte hier eerder al over. Uit marktanalyse is ons gebleken dat er, ook niet bij de verwachte groei van het aantal inwoners tot 2030, geen marktruimte is voor een verdere uitbreiding van het dagelijks winkelaanbod in Kudelstaart in de sector dagelijkse goederen en dat voor de gehele gemeente Aalsmeer uitbreiding van het winkelaanbod ongewenst is. Daarbij is het aantal supermarkten nu al (te) groot. Een tweede supermarkt in Kudelstaart heeft dan ook geen toegevoegde waarde en zal ten koste gaan van het winkelaanbod in het centrum van Kudelstaart en Aalsmeer, en van het functioneren van de dagelijkse goederensector. 27e
Conclusie: Op grond van al het voorgaande concluderen wij dat de optie in de Ontwerp Startnotitie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart in strijd is met minstens de provinciale regels en dat niet wordt voldaan aan de uit de Ladder voor duurzame verstedelijking volgende motiveringseisen. Deze optie is naar ons oordeel derhalve simpelweg onrechtmatig. Daarbij komt nog dat aangetoond kan worden dat juist geen behoefte of noodzaak voor een tweede supermarkt in Kudelstaart bestaat en dat een tweede supermarkt in Kudelstaart diverse negatieve gevolgen zou hebben voor Kudelstaart zelf en de gehele gemeente. Hoewel wij een gerechtelijke procedure hieromtrent met vertrouwen tegemoet zouden zien hopen wij dat het niet zo ver hoeft te komen. Wij doen dan ook een dringend beroep op u om de optie voor de vestiging van een tweede supermarkt in Kudelstaart niet door te zetten.
28
Mail ontvangen Via deze weg willen we, als bestuur van Winkeliersvereniging ……., onze zorgen uiten over de plannen voor een supermarkt in het plangebied Hoofdweg
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
Voor een gedetailleerde onderbouwing van de reactie op uw vragen zie ook in de inleiding van deze Nota van beantwoording op blz. 5 t/m 10 onder T1 t/m T9.
datum: 26 okt 2021
blz. 65
Zuid. 28a
Wij betreuren het feit dat de gemeente overweegt om detailhandel zich te laten vestigen aan de rand van het dorp en dus afwijkt van de bestaande gemeentelijke visie en provinciaal beleid waarin staat dat winkels zich dienen te concentreren binnen de bestaande winkelcentra. Wij vrezen dat door deze ontwikkeling (als dit wordt toegestaan, dan zal het op termijn niet bij 1 solitaire supermarkt blijven) centrumgebieden, waaronder die van Kudelstaart, het centrum van Aalsmeer en de Ophelialaan, hier last van gaan krijgen.
28a
28b
Supermarkten in bestaande winkelcentra trekken klanten naar het centrum waarvan ook de kleinere lokale ondernemingen profiteren. Als op deze wijze een deel van deze klanten wordt ‘verplaatst’ naar een locatie buiten het centrum, dan ontneem je ook de kleinere winkeliers een deel van hun klanten. Dit leidt tot nog meer leegstand. Dus wat in aanvang lijkt op een uitbreiding van het winkelaanbod zal dit op termijn juist leiden tot verschraling en dat willen we met elkaar voorkomen.
28b
28c
Als uit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan een tweede supermarkt in Kudelstaart, kunnen wij ons hierin uiteraard vinden. Maar dan binnen of aansluitend aan het bestaande winkelcentrum.
Zie 28a
28d
Afgelopen Coronajaar was voor veel ondernemers (financieel) zwaar en herstel gaat nog jaren duren. Via deze weg doen wij het dringende beroep om te kiezen voor de belangen van de bestaande winkelcentra van Kudelstaart/Aalsmeer en een duidelijk signaal af te geven door geen verdere medewerking te verlenen aan de plannen voor een solitaire, tweede supermarkt in het plangebied Hoofdweg Zuid.
Zie 28b
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
De locatie Hoofdweg Zuid is op korte en lange termijn de best beschikbare locatie en voldoet aan eisen die gesteld kunnen worden qua ruimtelijke inpasbaarheid, verkeer en invloed op de omliggende detailhandelsvoorzieningen. Een eventuele nieuwe vestiging zal moeten voldoen aan de dan geldende beleidscriteria.
Uit gedetailleerd aanvullend onderzoek blijkt dat een eventuele terugloop van bezoekers vanuit Kudelstaart aan de winkels in omliggende kernen goed opgevangen kan worden binnen de bedrijfsvoering van de betreffende ondernemingen en op zich niet zal leiden tot leegstand. Voor de winkels in het bestaande centrum Kudelstaart is de verwachting dat een eventuele afname van het combinatiebezoek aan de bestaande supermarkt opgevangen wordt door een toename van de bestedingen binnen Kudelstaart.
datum: 26 okt 2021
blz. 66
29
Mail ontvangen Bij deze wil ik mijn reactie geven op de concept startnotitie Hoofdweg Zuid.
Voor een gedetailleerde onderbouwing van de reactie op uw vragen zie ook in de inleiding van deze Nota van beantwoording op blz. 5 t/m 10 onder T1 t/m T9.
29a
Tijdens de informatie-avond over de concept startnotitie 29a Hoofdweg Zuid zijn twee opties ter tafel gekomen. Een optie woningbouw met een Vomar supermarkt en een optie met alleen woningbouw. Gezien het schrijnende gebrek aan woningen in het algemeen en aan starterswoningen en jongerenhuisvesting in het bijzonder, ben ik van mening dat de bewoners van Kudelstaart en Aalsmeer véél meer gebaat zijn bij de optie met alleen woningbouw, aangezien er meer woningen kunnen worden gerealiseerd in het plan woningbouw zonder supermarkt.
De supermarkt maakt dubbel grondgebruik mogelijk waarbij er bovenop de supermarkt woningen gebouwd worden in het basissegment van de markt (starters, sociale huur). De supermarkt heeft vanwege dit dubbel grondgebruik een positieve invloed op de woningaantallen binnen het plan. In het plan zonder supermarkt zijn 278 woningen opgenomen. In het plan inclusief supermarkt zijn 299 woningen opgenomen waarvan 21 extra woningen gericht op starters.
29b
Meer dan 5 jaar geleden, ik zat destijds in het bestuur 29b van de Dorpsraad Kudelstaart, werd tijdens een dorpsraadvergadering de vraag gesteld of er in Kudelstaart geen ruimte is om een tweede supermarkt te vestigen. Na enige tijd heeft de gemeente Aalsmeer een onderzoek laten uitvoeren naar de haalbaarheid van een tweede supermarkt in Kudelstaart. De conclusie van het onderzoek was dat de gemeente Aalsmeer voldoende supermarkten heeft binnen haar gemeentegrenzen. Het onderzoek was dus niet gericht op Kudelstaart maar op de gemeente Aalsmeer als geheel. Later werd er een nieuw onderzoek gedaan, waarbij alleen naar Kudelstaart werd gekeken. De conclusie van het tweede onderzoek was dat er ruimte is voor een tweede supermarkt in Kudelstaart.
In maart 2021 heeft onderzoeksbureau BRO aanvullend onderzoek gedaan naar de marktruimte voor een tweede supermarkt in Kudelstaart in aanvulling op een eerder onderzoek uit 2017. Uit het recent onderzoek door twee onafhankelijke bureaus blijkt dat 16% van het winkelaanbod van de Gemeente Aalsmeer in Kudelstaart gevestigd is. In verhouding met het inwoneraantal is het dagelijks winkelaanbod beperkt en vindt er een forse afvloeiing van koopstromen plaats vanuit Kudelstaart naar de omliggende kernen en met name naar Aalsmeer. Op dit moment is er een supermarkt in het centrum van Kudelstaart gevestigd met een winkeloppervlak van 2.300 m2. Het inwoneraantal van Kudelstaart neemt met 6,7% toe tot circa 9.990 inwoners in 2031. Het gemiddeld inkomen in Kudelstaart ligt 13% boven het landelijk gemiddelde. De gemiddelde vloerproductiviteit bedraagt € 9.300 per m2 winkelvloeroppervlak, circa 23% boven het landelijk gemiddelde door een relatief beperkt winkelaanbod. Bij uitbreiding van het supermarktaanbod in Kudelstaart nemen de bestedingen binnen Kudelstaart verder toe door een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen. Wordt uitgegaan van het landelijk gemiddelde in combinatie met de verwachte bevolkingsgroei en een hogere binding en toevloeiing van de koopstromen binnen en naar Kudelstaart door een
Echter tussen 2015 en 2021 is er veel veranderd, zowel in het supermarkt-landschap in de gemeente Aalsmeer als ook wat betreft de behoefte aan nieuwe woningen.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
datum: 26 okt 2021
blz. 67
29c
Inmiddels heeft de gemeente Aalsmeer een Lidl in Aalsmeer centrum, een goedkopere supermarkt op fietsafstand van Kudelstaart. In Aalsmeer centrum is er ook nog een Deen supermarkt bijgekomen. Op de Ophelia-laan bevindt zich ook prijsvechter supermarkt Jumbo en binnen de grenzen van Aalsmeer bevinden zich ook een Aldi en een Hoogvliet supermarkt. Kortom, naast de drie AH supermarkten binnen de grenzen van de gemeente Aalsmeer bevindt zich inmiddels een ruim aanbod aan goedkopere supermarkten.
tweede moderne supermarkt in een ander marktsegment, dan ontstaat er ruimte voor een aanvullend supermarktaanbod met een vloeroppervlak van 1.160m2 winkelvloeroppervlak. Wordt er gerekend vanuit de gemiddeld beschikbare m2 supermarkt per inwoner in Nederland ( 0,27 m2 supermarkt per inwoner) dan is er zelfs sprake van een uitbreidingsruimte van circa 1.660 m2 winkelvloeroppervlak voor een supermarkt in Kudelstaart.
Wanneer we specifiek inzoomen op de situatie van 29c Kudelstaart, dan is daar tussen 2015 en 2021 ook het één en ander veranderd ten opzichte van de tijd dat de vraag in de dorpsraadvergadering werd gesteld of er geen ruimte was voor een tweede supermarkt. Inmiddels is de Rabobank verdwenen uit het winkelcentrum van Kudelstaart en heeft AH in Kudelstaart een enorme uitbreiding en modernisering ondergaan.
Zie 29b
Uit empirisch onderzoek blijkt dat de huidige AH voldoende capaciteit heeft voor het dorp Kudelstaart. De uitbreiding van de AH supermarkt heeft ook geresulteerd in uitbreiding van het assortiment. Naast de zogeheten A-merken biedt AH nu een ruimer assortiment goedkopere produkten aan van het eigen huismerk, dat aanzienlijk goedkoper is dan de A merken. 29d
Het idee was om een tweede supermarkt in het centrum van Kudelstaart te vestigen en wel op de locatie waar de basisschool de Graankorrel is gevestigd. Dit plan kan geen doorgang vinden omdat de Graankorrel niet van plan (meer) is om te verhuizen, waardoor plan b is bedacht om een tweede supermarkt op te nemen in het plan Hoofdweg Zuid. Naast het feit dat de behoefte aan een tweede supermarkt in Kudelstaart in feite niet meer opportuun is, kleven er infrastructurele nadelen aan de vestiging van een supermarkt met de Schoutweg als ontsluitingsweg. Op de Schoutweg mag worden geparkeerd en dit gebeurt ook veelvuldig.
Nota van beantwoording –Startnotitie Hoofdweg Zuid
29d
In 2017 heeft een onafhankelijk onderzoeksbureau de mogelijke locaties voor een tweede supermarkt in Kudelstaart onderzocht. Verplaatsen van basisschool de Graankorrel in het centrum van Kudelstaart en op die locatie een supermarkt ontwikkelen, kwam als voorkeur in beeld. Inmiddels is echter gebleken dat het verplaatsen van de Graankorrel geen optie is. Verder zijn er in het centrumgebied geen alternatieve locaties beschikbaar voor de vestiging van een tweede supermarkt. In 2021 zijn de mogelijke locaties inclusief het centrumgebied opnieuw afgewogen. Daarbij is gebleken dat de locatie in het plan Hoofdweg Zuid als beste scoort van alle beschikbare locaties op korte en lange termijn. De locatie is goed te ontsluiten vanaf de Hoofdweg in combinatie met een herinrichting van de Schoutweg tussen de kruising met de Hoofdweg en de kruising met het Zuiderpark. De supermarkt is ruimtelijk-functioneel goed inpasbaar uitgaande van een buffer met
datum: 26 okt 2021
blz. 68
groen en water rond het parkeren zodat het zicht vanuit de bestaande bebouwing vanuit de overkant van de Schoutweg beperkt wordt. Geluidbelasting vanuit de bevoorrading wordt beperkt door een inpandig expeditiehof. 29e
29f
30
Echter op de plekken waar auto’s geparkeerd staan op de Schoutweg is het onmogelijk dat auto’s elkaar kunnen passeren. Bij de huidige verkeersdrukte leidt dit nog niet tot problemen, maar als het plan Hoofdweg Zuid mét supermarkt ontwikkeld zou worden, leidt dit onherroepelijk tot een verkeersinfarct op de Schoutweg.
29e
Uiteindelijk is de ultieme vraag, welk belang laat de gemeente Aalsmeer prevaleren, het belang om het schrijnende woningtekort aan te pakken voor met name starters in de gemeente Aalsmeer of het belang van degenen die een goedkopere supermarkt wensen op minder dan fietsafstand.
29f
Mail ontvangen 30a Projectinformatie, -communicatie en planning: De 30a communicatie omtrent het project is onduidelijk. De indruk wordt gewekt dat inwoners inspraak hebben op het project en dat is mogelijk via de website particiapatie.aalsmeer.nl of via het email adres projecten.aalsmeer@amstelveen.nl Echter de concept startnotitie lijkt al volledig te zijn uitgerold op de uitvoering van het project inclusief de optie voor de supermarkt, alsof een voldongen feit. Enkel tijdens de online presentatie wordt gemeld dat er ook een alternatief plan is zonder een supermarkt inclusief kortstondig een plattegrond waarbij de ruimte in het plangebied dat gereserveerd is voor de supermarkt + parkeerplaats is voorzien van woningen. Dit alternatief wordt in het concept startnotitie verder niet meer genoemd en ook wordt de genoemde plattegrond zonder