Raadsvoorstel Strategische verwerving Hudson’s Bay-pand Broerenkwartier

voorstel

Raadsvoorstel Datum

3 maart 2025

Onderwerp Versienummer

Strategische verwerving Hudson’s Bay-pand Broerenkwartier 1

Portefeuillehouder

Anja Roelfs

Samenvatting Het voormalige Hudson’s Bay-pand in het Broerenkwartier staat al jaren leeg. Dit zorgt voor een negatieve uitstraling van het Broerenkwartier met leegstand in de omgeving als gevolg. Gemeentelijke regie is van belang om te kunnen sturen op een gewenste herontwikkeling van dit pand en het negatieve effect van de leegstand op het noordoostelijke deel van de binnenstad op te heffen. Door aankoop van het voormalige Hudson’s Bay-pand wil de gemeente op korte en lange termijn regie krijgen op de herontwikkeling van deze locatie en daarmee de neerwaartse spiraal van dit gebied in de binnenstad om te keren. Doelstelling van de herontwikkeling is het realiseren van een mix van functies. Naast de toevoeging van circa 130 woningen kunnen andere functies zoals citysupermarkt, hotel, horeca, retail en maatschappelijke functies zoals een publieke fietsenstalling en culturele functies hier een plek krijgen. In de aanloop naar de herontwikkeling worden in het gebouw tijdelijke voorzieningen gehuisvest met als doel om de levendigheid in het gebied terug te brengen. Financiële gevolgen Betreft doel Begroting wijzigen Budgetnummer

612 Nieuwe ruimtelijke initiatieven op niveau van projecten en initiatieven Ja Nog aan te maken na besluitvorming

Bijlagen 1. Financiën strategische verwerving Hudson’s Bay-pand (GEHEIM) Openbaarheid Openbaar, met uitzondering van bijlage 1 tot 31 december 2026. Geheim

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. In te stemmen met de strategische verwerving door de gemeente van het voormalige Hudson's Bay-pand. 2. In te stemmen het aankoopbedrag van het Hudson’s Bay-pand te dekken conform bijlage 1. 3. In te stemmen met het beschikbaar stellen van budget voor de kosten voor het in gebruik nemen van het pand conform bijlage 1. 4. In te stemmen met de tijdelijke exploitatie van het Hudson’s Bay-pand voor een periode van 3 tot 5 jaar conform bijlage 1.

1/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

Inleiding Leegstandsproblematiek Als gevolg van het vertrek van V&D in 2016 en later Hudson’s Bay in 2018 is er in dit deel van het Broerenkwartier sprake van circa 15.000 m2 leegstand. Het Broerenkwartier is in een neerwaartse spiraal beland. Ook vastgoedeigenaren elders in het gebied krijgen hun ruimte niet verhuurd als gevolg van de leegstand in het voormalige Hudson’s Bay en wachten met investeringen in hun panden totdat het Hudson’s Bay-pand wordt herontwikkeld. De ruimten die wel verhuurd zijn, zijn veelal verhuurd met kortlopende huurcontracten aan laagwaardige functies in afwachting op de herontwikkeling van het voormalige Hudson’s Bay-pand. Deze leegstand heeft al jaren een negatieve uitwerking op een kwart van de Zwolse binnenstad. De huidige stedenbouwkundige opzet uit de jaren '60 draagt bovendien niet bij aan de verbinding van dit gebied met de omliggende binnenstad. Oplossen van de leegstand en herontwikkeling van het voormalige Hudson’s Bay-pand zorgt ervoor dat het stratenpatroon in dit gebied hersteld kan worden, publieksaantrekkende functies een plek kunnen krijgen en daarmee de aansluiting op omliggende ontwikkelingen verbeterd wordt. Investeren in het voormalige Hudson’s Bay-pand zorgt voor een impuls die de plek overstijgt en eveneens bijdraagt in de ontwikkeling van het Noordereiland en het Noorderkwartier.

Wet voorkeursrecht gemeenten Gezien deze leegstandsproblematiek in het gebied en het wegvallen van de toenmalige ontwikkelaar van het Hudsons Bay-pand, heeft het college in februari 2023 de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) gevestigd op het pand. In mei 2023 is dit besluit bekrachtigd door de gemeenteraad. De grond voor vestiging van de Wvg is in het college- en raadsbesluit als volgt opgenomen: ‘De hiervoor bedoelde gronden zijn niet eerder aangewezen op grond van de Wvg en zijn gelegen in de binnenstad van Zwolle en voorzien van bebouwing die voorheen voor detailhandel werd gebruikt, maar nu leeg staat. De thans aan de aan te wijzen gronden (niet-agrarische) toegedachte bestemming omvat meerdere functies, waaronder wonen, werken, detailhandel, horeca en cultuur en wijkt derhalve af van het huidige gebruik.’ De Wvg is gevestigd om regie te krijgen op deze ontwikkeling en de gemeentelijke beleidsdoelen voor de gehele ontwikkeling veilig te stellen: de transformatie van een monofunctioneel gebied naar een gebied met een mix van functies zoals wonen, werken, detailhandel, horeca en cultuur. Sinds 2023 is de gemeente daarom in onderhandeling met de eigenaar van het pand over de aankoop. Eind 2023/begin 2024 hebben het college en de gemeenteraad besloten om voor het Fraterhuis een alternatieve locatie te zoeken in het Broerenkwartier.

Onderdeel van dat besluit was om verder te gaan met de aankoop van het Hudson’s Bay-pand, gezien het grote belang van gemeentelijke regie om beleidsdoelen voor deze locatie te kunnen realiseren, waar het toevoegen van woningen een belangrijk onderdeel van uitmaakt. Deze ontwikkeling speelt een belangrijke rol in de realisatie van woningen in het Stadshart. In de gemeentelijke woningbouwprognose wordt rekening gehouden met circa 130 woningen in deze ontwikkeling en is daarmee onderdeel van de WBI. Voor de realisatie van het Fraterhuis heeft de gemeente eind januari 2025 overeenstemming bereikt over de aankoop met de eigenaar van het Kruidvat/Xenos-pand. Het raadsvoorstel voor de aankoop van het Kruidvat/Xenos-pand wordt gelijktijdig met dit raadsvoorstel voor de aankoop voor het 2/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

Hudson’s Bay-pand aangeboden aan de gemeenteraad. Aankoop van beide panden geeft de gemeente regie op beide ontwikkelingen, waarmee beide ontwikkelingen inhoudelijk en qua fasering op elkaar kunnen worden afgestemd. Kader Asbestprotocol, collegebesluit 13 september 2016 Ruimtelijke visie Broerenkwartier, raadsbesluit d.d. 12 juni 2017 Ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’, raadsbesluit 23 mei 2022 Uitvoeringsagenda ‘Ons Stadshart van Morgen’, raadsbesluit 13 februari 2023 Voorkeursrecht bestendigen locatie Hudon's Bay, raadsbesluit d.d. 8 mei 2023 Beginselbesluit tot aankoop Wet voorkeursrecht gemeenten, collegebesluit d.d. 4 juli 2023 Nieuwbouw filmtheater Fraterhuis Broerenkwartier, raadsbesluit d.d. 22 januari 2024 Beoogd effect Door aankoop van het voormalige Hudson’s Bay-pand wil de gemeente regie krijgen op de herontwikkeling van deze locatie. Als eigenaar kan de gemeente op korte termijn tijdelijke invulling in het pand realiseren en de neerwaartse spiraal waarin het gebied zich bevindt omkeren. Argumenten 1.1 Aankoop van het Hudson’s Bay-pand past in eerdere besluiten zoals het vestigen van de Wvg en het beginselbesluit om over te gaan tot aankoop(onderhandeling). Aankoop van het Hudson’s Bay-pand ligt in de lijn van eerder genomen besluiten door het college en de gemeenteraad. Begin 2023 hebben het college en de gemeenteraad Wvg gevestigd op het pand.

In het college- en raadsbesluit met betrekking tot het vestigen van de Wvg is opgenomen: ‘De gemeente wil deze locatie graag in eigendom verwerven om de beoogde ontwikkeling te kunnen realiseren. Om haar regierol bij deze ruimtelijke ontwikkeling te versterken, haar onderhandelingspositie bij de grondverwerving te verbeteren en te voorkomen dat er grondspeculatie kan plaatsvinden, wordt voorgesteld om op het perceel op deze locatie een voorkeursrecht op grond van de Wvg te vestigen.’ Op 30 mei 2023 heeft de eigenaar het pand als onderdeel van de Wvg-procedure formeel te koop aangeboden aan de gemeente. In het collegebesluit van 4 juli 2023 heeft het college het beginselbesluit genomen om ‘…. aangeboden onroerende zaak te kopen tegen nader overeen te komen voorwaarden, waaronder in elk geval de aankoopprijs, en daarover in onderhandeling te treden.’ Het college heeft de raad over dit besluit geïnformeerd middels een informatienota. Eind 2023/begin 2024 hebben het college en de gemeenteraad besloten om voor het Fraterhuis een alternatieve locatie te zoeken in het Broerenkwartier. Onderdeel van dat besluit was: ‘In te stemmen met het voortzetten van de herontwikkeling en de aankoop van het voormalige Hudson’s Bay pand, conform de door de gemeenteraad op dit pand gevestigde Wet voorkeursrecht gemeente op basis van een aangepast programma, zonder het Fraterhuis.’.

De gemeente is in afrondende onderhandeling met de eigenaar van het Kruidvat/Xenos-pand over aankoop, waardoor het Fraterhuis op die locatie gehuisvest kan worden. Het raadsvoorstel voor de aankoop van het Kruidvat/Xenos-pand wordt gelijktijdig met dit raadsvoorstel voor de aankoop voor het Hudson’s Bay-pand aangeboden aan de raad.

3/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

1.2 Eigendom geeft de gemeente optimale regie op deze plek en de gewenste ontwikkeling. Eigendom geeft optimale regie op de herontwikkeling van deze belangrijke plek in de binnenstad. Als gemeente krijgen we hiermee regie over de ruimtelijke randvoorwaarden (programma) voor deze locatie. In de gemeentelijke woningbouwprognose wordt rekening gehouden met het toevoegen van 130 woningen in deze herontwikkeling. Naast woningen is het belangrijk om andere functies op deze plek te realiseren zoals een citysupermarkt, een hotel, horeca, retail en maatschappelijke functies. Deze mix van functies is de kern van de doelstelling van deze herontwikkeling. Ook krijgt de gemeente op deze wijze regie over de te nemen stappen, de partijen die daarbij horen en de planning die daarbij hoort. 1.3 Als eigenaar kan de gemeente de leegstand op korte termijn opheffen, waardoor er weer dynamiek en levendigheid kan ontstaan in het gebied. Na een succesvolle aankoop heeft de gemeente regie op het op korte termijn (zomer 2025) zorgen voor tijdelijke invulling van het gebouw waardoor de leegstand en verloedering in het gebouw en het omliggende deel van de binnenstad een halt kunnen worden toegeroepen.

Uit een technische inspectie die op 14 januari 2025 is uitgevoerd blijkt dat het gebouw en de technische installaties goede mogelijkheden bieden om op korte termijn in gebruik te stellen tegen relatief beperkte kosten, waardoor er tijdelijke functies in het gebouw te huisvesten zijn voor een periode van circa 3 tot 5 jaar. Een leegstandsmakelaar waarmee de gemeente in gesprek is, geeft aan goede mogelijkheden te zien voor tijdelijke invulling op basis van hun uitgebreide netwerk in Zwolle. De ruimten in het Hudson’s Bay-pand bieden de kans om een aantal gemeentelijke beleidsdoelen een plek te geven waar al jaren behoefte aan is. In Zwolle is een groot tekort aan atelierruimten/broedplaatsen. Het Hudson’s Bay pand is zeer geschikt als broedplaats waarmee meer onderlinge samenwerking tussen kunstenaars, maar ook een sociale functie voor de omgeving gecreëerd kan worden. Onlangs heeft het college het atelierbeleid vastgesteld en hiervoor budget beschikbaar gesteld. Het pand is geschikt te maken om te starten met een tijdelijke fietsenstalling. Dit kan betekenen dat de huidige fietsenstalling op het Meerminneplein wordt opgenomen in het Hudson’s Bay-pand, waardoor er ruimte ontstaat in de openbare ruimte voor het pand die mogelijk is te benutten voor terrasruimte.

Ook is de gemeente op korte termijn op zoek naar tijdelijke ruimte voor de Algemene Fiets Afhaal Centrale (AFAC) voor een periode van 3 tot 5 jaar. Deze functie lijkt goed te combineren met een tijdelijke fietsenstalling. Voor zowel de fietsenstalling als de AFAC is reeds dekking beschikbaar. 1.4 Door tijdelijke invulling van het pand kan de gemeente regie voeren op de herontwikkeling en sturen op risico’s. Het realiseren van een tijdelijke invulling onder regie van de gemeente als eigenaar zorgt voor nieuwe dynamiek en levendigheid in dit deel van de binnenstad. Doordat het gebied weer gaat leven, kan de gemeente de tijd nemen die nodig is voor een zorgvuldige ontwikkeling van de locatie. De gemeente kan de ruimtelijke randvoorwaarden (programma) voor de herontwikkeling nader uitwerken. De tender die daarop volgt neemt ook tijd in beslag en kan zorgvuldig worden doorlopen met als doel om de meest geschikte marktpartij voor deze herontwikkeling te kunnen selecteren. Het zorgvuldig doorlopen van deze stappen biedt de kans om eventuele risico’s in de ontwikkeling aan de voorkant van het proces te beheersen. 4/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

3.1 Tijdelijke invulling zorgt op korte termijn voor het herstel van de levendigheid in het gebied. Om de levendigheid in het gebied te herstellen wordt de raad gevraagd om budget beschikbaar te stellen voor de tijdelijke invulling van het Hudson’s Bay-pand. In bijlage 1 is een inschatting van de kosten en een dekkingsvoorstel opgenomen. Alternatieve mogelijkheden Een alternatief is dat de ontwikkeling door marktpartijen wordt opgepakt. De gemeente heeft gesprekken gevoerd met de door huidige eigenaar CBRE aangedragen marktpartijen. Daaruit is gebleken dat de gemeente één van die partijen geschikt vindt voor deze herontwikkeling. Met die partij heeft de gemeente begin januari 2025 een tweede gesprek gevoerd. Deze marktpartij beschikt over relevante referentieprojecten, waaronder herontwikkeling van de vergelijkbare locaties in het land. In deze ontwikkelingen heeft deze marktpartij eveneens panden van CBRE verworven. Daarnaast heeft deze partij ervaring met herontwikkelingen waarbij de gemeente Wvg heeft gevestigd op panden. Een risico van dit alternatief is dat het een half jaar tot een jaar in beslag neemt om met een marktpartij te komen tot een plan voor de herontwikkeling en een anterieure overeenkomst, zonder garantie dat er een overeenkomst met deze partij wordt bereikt en of dat de marktpartij overeenstemming bereikt met de eigenaar van het pand.

Indien er geen overeenstemming wordt bereikt, dan zal eenzelfde proces opnieuw moeten worden doorlopen. Dit is een reëel planningsrisico. De mate waarin in dit alternatief wordt voldaan aan de gemeentelijke eisen hangt af van het onderhandelingsresultaat van de anterieure overeenkomst. In de praktijk leidt een dergelijk traject veelal tot een compromis waarin niet alle gemeentelijke belangen optimaal gerealiseerd kunnen worden. In een tender liggen de gemeentelijke uitgangspunten voorafgaand aan de inschrijving door partijen vast en heeft de gemeente meer grip daarop. Deze tender heeft een bijzonderheid omdat sprake is van een bouwkundige verwevenheid tussen de ondergrondse publieke fietsenstalling die onder een groot deel van de toekomstige gebouwen zit en in eigendom blijft bij de gemeente. Daarnaast zijn er andere functies voorzien in de kelder die bij de toekomstige marktpartij blijven. Uiteindelijk zal de gemeente ook in gesprek moeten met koper/ontwikkelaar om de plannen verder uit te werken De gemeente wenst dan in gesprek te komen met een marktpartij, zoals de marktpartij waarmee de gemeente nu in gesprek is, die kennis en ervaring heeft met dergelijke projecten.

De gemeente kan nu die gesprekken met een ervaren ontwikkelaar voeren in plaats van over ca 1 jaar na uitkomst van de tender, waarbij het financiële ontwikkelrisico (inclusief wijziging van beleidsvelden, marktrisico en bereidheid om ambities bij te stellen) bij de gemeente ligt. Een ander risico van dit alternatieve scenario is dat de gemeente minder regie heeft op een tijdelijke invulling in het pand. Zonder overeenstemming tussen de drie partijen vindt er geen tijdelijke invulling van het pand plaats. De huidige eigenaar heeft tot nu toe aangegeven niet mee te werken aan tijdelijke invulling in afwachting op overeenstemming over de aankoop door een marktpartij. Het risico bestaat dat hierdoor in de komende 6 maanden tot een jaar er in dit scenario geen tijdelijke invulling plaatsvinden. Daarnaast is het de vraag of marktpartijen na aankoop bereid zijn mee te werken aan het verhuren van het pand met de herontwikkeling in het vooruitzicht. De gemeente kan dit proberen te 5/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

stimuleren door een financiële bijdrage te leveren aan een eventuele onrendabele top van tijdelijke invulling indien een marktpartij dit organiseert. Deze tijdelijke invulling van het pand is gewenst om de negatieve sfeer in het gebied om te buigen en te stimuleren dat partijen weer in het gebied gaan geloven en daardoor gaan investeren. De invullingen op korte termijn kunnen overigens in de planvorming bijdragen aan draagvlak en bijdragen op het ontwikkelen van het juiste programma voor deze plek. Effect op de Wvg Indien de gemeente besluit de ontwikkeling aan de markt over te laten, dan zal er separaat een proces opgestart moeten worden om de Wvg op het pand te houden. De Wvg is voor 3 jaar op het pand gevestigd, tot april 2026. Als de gemeente voor april 2026 een omgevingsvisie heeft vastgesteld voor de locatie, dan kan de Wvg met nog 3 jaar verlengd worden. Het is voor de gemeente van belang om de Wvg op het pand te houden zolang er geen overeenstemming is tussen de gemeente en de marktpartij, maar ook tussen de marktpartij en de eigenaar van het pand. Indien partijen niet tot overeenstemming komen, dan bestaat de kans dat de eigenaar met andere partijen in gesprek treedt. Met de Wvg op het pand kan de gemeente daar invloed op uitoefenen.

Maatschappelijk draagvlak & participatie Vanuit de omgeving Broerenkwartier, maar ook vanuit de rest van de stad is er grote behoefte aan ontwikkeling van het voormalige Hudson’s Bay-pand. De leegstandsproblematiek wordt gevoeld door bewoners, ondernemers en bezoekers van het gebied en straalt af op de stad. Het draagvlak om tot een oplossing te komen voor deze locatie is groot. In de bijeenkomsten die vanuit het project Broerenkwartier, maar ook Stadshart breed worden georganiseerd krijgt de gemeente veel vragen over de situatie en de rol van de gemeente in deze situatie. De omgeving vraagt expliciet waarom het proces zo lang moet duren nu de gemeente Wvg heeft gevestigd op het pand en al geruime tijd in onderhandeling is met de eigenaar. Communicatie Na een positief besluit door het college wordt de voorgenomen aankoop van het pand - onder voorbehoud van besluitvorming door de gemeenteraad – gecommuniceerd met de bewoners en ondernemers in het Broerenkwartier. Bredere communicatie met de (binnen)stad vindt plaats via de nieuwsbrief Broerenkwartier, website en een persbericht. Ook is een persgesprek georganiseerd voor de lokale media. Financiën De financiën zijn opgenomen in de geheime bijlage 1 Financiën strategische verwerving Hudson’s Baypand. Risico’s Ontwikkelrisico bij gemeente Het verkrijgen van het eigendom legt het volledige ontwikkelrisico bij de gemeente.

Zicht op een haalbare businesscase zal duidelijk worden op basis van de uit te voeren tender. De gemeente kan hier op sturen bij het vaststellen van de aangescherpte ruimtelijke randvoorwaarden (programma en ambities) voor deze herontwikkeling die uitgangspunt worden van een tender. 6/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

Risico’s t.a.v. tender Na aankoop zal de gemeente een tender organiseren om de ontwikkeling op de markt te zetten. Ook na het doorlopen van een tender zal er nog met de geselecteerde marktpartij een nader ontwerpproces worden doorlopen waarin het risico bestaat dat plannen wijzigen en de gemeente compromissen moet sluiten ten aanzien van programma of kwaliteit, wat mogelijk ook financiële risico's met zich meebrengt. Op basis van de tender heeft de gemeente hier wel een juridisch houvast aangezien de uitgangspunten van de gemeente bij de tender bekend waren voor de marktpartijen. Aanvullende dekking tijdelijke invulling De businesscase voor de tijdelijke exploitatie is opgesteld op basis van de schouw die is uitgevoerd. Het is mogelijk dat de kosten voor het opstarten van het pand, met name de ingebruikstelling van de installaties, tegenvallen als het gebouw daadwerkelijk in gebruikt wordt genomen. Voor de jaarlijkse exploitatie van het pand is een globale businesscase opgesteld. Ook daarin is het mogelijk dat er tegenvallers optreden bij het daadwerkelijke gebruik van het pand. Het risico bestaat dat de werkelijke inkomsten en uitgaven gaan afwijken ten opzichte van de begrote posten in deze businesscase. Mogelijke afwijkingen worden in de bestuursrapportage (BERAP) verantwoord. Asbest Het asbestonderzoek is grotendeels afgerond.

Tot op heden is geen asbest in het pand aangetroffen die het tijdelijk gebruik voor de komende 3 tot 5 jaar in de weg staat. Indien er bij de sloop van het pand nog asbest in het pand aanwezig blijkt te zijn, dan worden die kosten opgenomen in de businesscase die bij de tender wordt opgesteld. Uitgangspunt is dat de kosten voor eventuele asbestsanering worden terugverdiend bij verkoop van de locatie op basis van de uit te voeren tender. Het gemeentelijke asbestprotocol wordt gevolgd. Vervolg Na positieve besluitvorming door de raad wordt een koopovereenkomst gesloten met de eigenaar. Daarna wordt de gestart met het realiseren van de tijdelijke invulling van het Hudson’s Bay-pand. Ook wordt de voorbereiding van de tender voor de herontwikkeling opgestart. Het college en de gemeenteraad worden geïnformeerd over de voortgang van deze stappen. Openbaarheid Dit raadsvoorstel is openbaar, met uitzondering van bijlage 1. Deze bijlage is op grond van artikel 87 juncto 88 lid 2 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 sub b Wet open overheid (de economische en financiële belangen van de gemeente) geheim tot 31 december 2026.

7/8

voorstel

Datum

3 maart 2025

Burgemeester en wethouders van Zwolle,

burgemeester, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

8/8