Raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2025

voorstel

Raadsvoorstel Datum

27 november 2024

Onderwerp Versienummer

Nota van Uitgangspunten Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2025 1

Portefeuillehouder

Paul Guldemond

Samenvatting Jaarlijks wordt, in het kader van de beleidscyclus, omstreeks juni, de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) vastgesteld, waarbij inzicht wordt gegeven in de financieel-economische weerslag van het actief gemeentelijk grondbeleid. Voorafgaand aan het opstellen van de “nieuwe” MPV worden de relevante uitgangspunten door het college ter instemming aan de gemeenteraad voorgelegd. De uitgangspunten waar het om gaat zijn; de planning van het in de grondexploitaties opgenomen programma (woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren en voorzieningen), de te hanteren rekenparameters en de variabelen voor het berekenen van de economische risico’s. De raad wordt voorgesteld te besluiten om de Nota van Uitgangspunten MPV 2025 vast te stellen en te hanteren als basis voor de MPV 2025. Financiële gevolgen Betreft doel Begroting wijzigen Budgetnummer

615 Een passend grondbeleid Nee

Bijlagen 1. Nota van Uitgangspunten MPV 2025 Openbaarheid Openbaar Geheim

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: De Nota van Uitgangspunten MPV 2025 vast te stellen.

1/4

voorstel

Datum

27 november 2024

Inleiding Jaarlijks wordt, in het kader van de beleidscyclus, omstreeks juni de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) vastgesteld, waarbij inzicht wordt gegeven in de financieel-economische weerslag van het actief gemeentelijk grondbeleid. Voorafgaand aan het opstellen van de “nieuwe” MPV worden de relevante uitgangspunten door het college ter instemming aan de gemeenteraad voorgelegd middels de Nota van Uitgangspunten MPV. De uitgangspunten waar het om gaat zijn; • de planning van het in de grondexploitaties opgenomen programma voor woningbouw, bedrijventerreinen, kantoren en voorzieningen; • de te hanteren rekenparameters voor kosten-, opbrengstenstijging en rente; • de variabelen voor het berekenen van de economische risico’s. Het realiteitsbeginsel conform de regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) rondom grondexploitaties blijft daarbij het uitgangspunt en wettelijk kader. Met deze nota anticiperen we op de uitkomsten van onderzoeken en signalen uit de markt die gedurende het jaar hebben plaatsgevonden met bijbehorende analyse. Beoogd effect De Nota van Uitgangspunten geeft het kader voor de opstelling van de MPV.

Met een integrale doorkijk op alle vastgoedaspecten kan de richting van het verwachte bedrijfsresultaat van vastgoed over het jaar 2024 en het toekomstperspectief (winstverwachting, voorzieningen en risicoprofiel t.b.v. het weerstandsvermogen) worden bepaald. Argumenten 1.a De programmatische uitgangspunten geven het kader waarbinnen de MPV 2025 wordt opgesteld De Nota van Uitgangspunten heeft betrekking op het programma dat is vastgesteld binnen de lopende grondexploitaties. De planning van het programma is bijgesteld aan de hand van realisatie in 2024, recente onderzoeken en beleidsuitgangspunten. De aantallen in onderstaande tabel zijn gebaseerd op een reële prognose. Programma

2025

2026

2027

2028

2029

Woningbouw

575 st.

405 st.

380 st.

205 st.

105 st.

Bedrijvigheid

17,5 ha.

10,0 ha.

7,0 ha

2,0 ha

4,0 ha.

Voorzieningen

32.200 m²

26.300 m²

18.500 m²

29.500 m²

4.200 m²

Tabel: uitgifte bouwgrond binnen lopende gemeentelijke grondexploitaties

Voor de totale gemeentelijke opgave van het programma woningbouw geldt dat een groot aandeel door de private markt (ontwikkelaars/bouwers met eigen grond) zal worden opgepakt. Deze woningbouwaantallen zijn evenals de woningbouwaantallen binnen toekomstige gemeentelijke grondexploitaties niet opgenomen in bovenstaande tabel. 1.b De parameters voor de indexen zijn aan verandering onderhevig De parameters worden jaarlijks vastgesteld en onderbouwd door middel van marktanalyse. Daarbij proberen we, door het jaarlijks monitoren van de marktontwikkelingen, grote schommelingen in de parameters te voorkomen. Voorgesteld wordt om binnen de MPV 2025 de in de tabel genoemde index te hanteren;

2/4

voorstel

Datum

27 november 2024

MPV 2024

Nota van Uitgangspunten MPV 2025

2025

2026

2027

2028

2029

2025

2026

2027

2028

2029

Woningbouw

0,0%

1,0%

2,0%

2,0%

2,0%

0,0%

1,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Bedrijvigheid

0,0%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

0,0%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

Maatschappelijk

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Commercieel

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Kostenstijging

2,5%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,5%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Rente

1,15%

1,15%

1,15%

1,15%

1,15%

0,2%

0,2%

0,2%

0,2%

0,2%

Het resultaat van de grondexploitaties was bij de MPV 2024 € 50,0 mln. positief. Per saldo is het effect van het aanpassen van de rekenparameters op de in uitvoering zijnde grondexploitaties circa € 3,1 mln. negatief. Elke wijziging van de parameters is in bijlage 1 van het rapport financieel inzichtelijk gemaakt. Opgemerkt dient te worden dat de gehanteerde indexen onlosmakelijk verband houden met een marktconforme basisprijs (peilmoment 1-1-2025) en de bepaling van de economische risico’s binnen de vastgoedportefeuille. 1.c De variabelen van de economische risico’s wijzigen De economische risico’s zijn onderdeel van het weerstandsvermogen en hiermee kunnen tegenslagen in de projecten worden opgevangen. Het financieel economisch managen van een exploitatie bestaat uit het signaleren van risico’s/kansen en de kans van optreden. Voorgesteld wordt om de onderstaande variabelen voor risico en kans vast te stellen en daarmee bij het opstellen van de MPV het risicobedrag betreffende de economische risico’s te bepalen. Economische risico’s

MPV 2024

Nota van Uitgangspunten MPV 2025

Planning

Risico

Kans

Risico

Kans

1 jaar

50%

1 jaar

50%

Kostenontwikkeling

50% hogere index

75%

50% hogere index

75%

Opbrengstenontwikkeling

50% lagere index

75%

50% lagere index

75%

+ 0,20%

50%

+ 0,20 %

50%

Rente

Het totaal gewogen economisch risico is bij de MPV 2024 vastgesteld op circa € 4,7 mln. Op basis van de huidige analyse daalt het bedrag met circa € 2,4 mln., dit conform bijlage 2 economische risico’s uit het rapport. Derhalve is de verwachting dat het een positief effect heeft op de vereiste weerstandscapaciteit. De economische risico’s hebben een relatie met de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitatie en de te hanteren parameters voor de indexen. De daling van het risicobedrag is het gevolg van de voortgang binnen de projecten. De nog realiseren kosten en opbrengsten waarover de economische risico’s worden berekend is lager. Het berekende risicobedrag heeft een indicatief karakter. Communicatie Niet van toepassing 3/4

voorstel

Datum

27 november 2024

Financiën Het definitieve effect van de vastgestelde uitgangspunten zal in de MPV 2025 tot uiting komen. De Nota van Uitgangspunten resulteert in een voorlopig verwacht voordelig jaarresultaat, met name door de tussentijdse winstneming, bij de MPV 2025. De omvang van de winstneming per 31.12.2024 die is afgegeven in de begroting 2025, middels een begrotingswijziging bij de Berap 2024-2, bedraagt € 20,0 mln. Het resultaat op de MPV wordt verrekend met het investeringsfonds SIA (75%) en de algemene concernreserve (25%) en vervolgens wordt bij de jaarrekening de benodigde weerstandscapaciteit bepaald. Risico’s De totale risico’s van de vastgoedontwikkelingen (economische en projectgebonden risico’s) zijn bij de MPV 2024 vastgesteld op € 15,9 mln. In de Nota van Uitgangspunten zijn variabelen opgesteld om te hanteren voor de berekening van de economische risico’s. Deze zullen, samen met de projectgebonden risico’s, conform de kadernota Risicomanagement en Weerstandsvermogen, worden gebruikt bij de MPV 2025 en zullen leiden tot het benodigde weerstandsvermogen. Vervolg Na het raadsbesluit over de Nota van Uitgangspunten MPV 2025 worden alle projecten herzien met een geactualiseerde grondexploitatie. Op basis hiervan wordt de MPV 2025 opgesteld met een herijkte risicoanalyse en zal deze na besluitvorming door het college ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Openbaarheid Het voorstel is openbaar

Burgemeester en wethouders van Zwolle,

burgemeester, Peter Snijders

Waarnemend secretaris, Frank Wijnandts

4/4