Raadsbrief Tussenrapportage impactanalyse Zwolse Huisvestingsverordening

voorstel

Raadsbrief Datum

28 oktober 2025

Onderwerp Versienummer

Tussenrapportage impactanalyse Zwolse Huisvestingsverordening 1

Portefeuillehouder

Dorrit de Jong

Samenvatting De gemeente Zwolle is in 2023 gestart met de uitwerking van een Zwolse huisvestingsverordening door een verkenning te starten. De resultaten hiervan zijn samengevat in de scenarionotitie ‘Bouwstenen Huisvestingsverordening Zwolle’. Op basis daarvan heeft de gemeenteraad op 7 oktober 2024 gekozen voor scenario 1: het verder uitwerken van de vier toepasbare en te onderbouwen bouwstenen. Voor deze bouwstenen is een impactanalyse gestart, die voor zover mogelijk inzicht geeft in de financiële en organisatorische gevolgen van de implementatie en in de voor- en nadelen van invoering. Bouwstenen 1 en 2 borgen de verplichte regionale urgentieregeling. De precieze invulling hiervan hangt af van regionale keuzes die pas in 2026 worden verwacht. De voortgang is vertraagd doordat de Wet versterking regie volkshuisvesting nog niet is aangenomen. Bouwstenen 3 en 4, gericht op de toewijzing van particuliere sociale huur-, middenhuur- en betaalbare koopwoningen, brengen een forse uitvoeringsopgave met zich mee, maar zorgen er tegelijkertijd voor dat betaalbare woningen in de nieuwbouw eerlijk worden verdeeld en de doorstroming wordt bevorderd. Nadat de Wet versterking regie Volkshuisvesting is vastgesteld en er meer duidelijkheid is over de regionale afspraken, kan de impactanalyse compleet worden gemaakt en ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Een mogelijke vijfde bouwsteen, ‘lokale binding op wijk- of dorpsniveau’, is onderzocht. Uit de verkenning is echter gebleken dat er onvoldoende onderbouwing is om deze bouwsteen in de huisvestingsverordening op te nemen. Bijlagen 1. Tussenrapportage impactanalyse Zwolse Huisvestingsverordening 2. Verkenning verdiepend onderzoek naar het toevoegen van de bouwsteen ‘lokale binding op wijk-/dorpsniveau’ 3. Rapport Kadaster - Herkomst kopers nieuwbouw wijken Zwolle Openbaarheid Openbaar Geheim Wij stellen u voor kennis te nemen van: • De tussenrapportage impactanalyse Zwolse huisvestingsverordening • De verkenning verdiepend onderzoek naar het toevoegen van de bouwsteen ‘lokale binding op wijk-/dorpsniveau’.

1/7

voorstel

Datum

28 oktober 2025

Inleiding In 2023 is de gemeente Zwolle gestart met het proces voor het uitwerken van een Zwolse Huisvestingsverordening. Via een Huisvestingsverordening kan de gemeenteraad sturen op een evenwichtige woonruimteverdeling en beheer van de betaalbare woningvoorraad. Op 7 oktober 2024 is de scenarionotitie ‘Bouwstenen Huisvestingsverordening Zwolle’ behandeld door de gemeenteraad, waarbij de voorkeur is uitgesproken voor scenario 1: Het verder uitwerken van de vier toepasbare (te onderbouwen) bouwstenen. In tabel 1 zijn de betreffende bouwstenen weergegeven. Daarnaast is toegezegd om de optie van een verdiepend onderzoek gericht op het toevoegen van een bouwsteen ‘lokale binding op wijk-/dorpsniveau’ nader te verkennen.

Voor de vier toepasbare bouwstenen is gestart met het opstellen van een impactanalyse. De analyse geeft voor zover mogelijk inzicht in wat de implementatie per bouwsteen financieel en organisatorisch van de gemeente vraagt en welke voor- en nadelen samenhangen met invoering van de bouwstenen. De impactanalyse is opgedeeld in bouwstenen die verplicht worden zodra de Wet versterking regie volkshuisvesting wordt aangenomen (bouwsteen 1 en 2) en optionele bouwstenen (bouwsteen 3 en 4). De analyse betreft een tussenrapportage omdat het voor bouwsteen 1 en 2 op dit moment nog niet mogelijk is om de volledige impact in beeld te brengen. Daarnaast is er verdiepend onderzoek gedaan naar het nut en de noodzaak van het toevoegen van een bouwsteen ‘lokale binding op wijk/dorpsniveau’. Met deze brief informeren wij u over de belangrijkste inzichten en conclusies uit de tussenrapportage, de verkenning naar lokale binding en het vervolgproces. Kader ▪ Huisvestingswet 2014. ▪ Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. ▪ Programma Een thuis voor iedereen, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. ▪ Zwols actieplan ‘Blijven bouwen’.

2/7

voorstel

Datum

28 oktober 2025

Kernboodschap Door bouwstenen 1 (urgentieregels sociale huurwoningen van corporaties) en 2 (volgordebepaling afwegingskader sociale huurwoningen van corporaties) op te nemen in de huisvestingsverordening, wordt de wettelijk verplichte regionale urgentieregeling geborgd. De ontwikkeling van deze regionale urgentieregeling heeft echter vertraging opgelopen, omdat de Wet versterking regie volkshuisvesting nog niet is aangenomen en de definities van sommige urgentiegroepen nog niet bekend zijn. Deze vertraging in het wetgevingsproces maakt dat er in het regionale bestuurlijk overleg onvoldoende comfort is om nog voor de verkiezingen verdere stappen te zetten in het proces. Omdat de uiteindelijke invulling van de urgentieregeling afhankelijk is van regionale keuzes, is het op dit moment niet mogelijk om de volledige financiële en organisatorische impact van bouwstenen 1 en 2 in beeld te brengen. De huisvestingsverordening biedt daarnaast de mogelijkheid om toewijzingsregels op te nemen voor nieuwbouw particuliere sociale huur, nieuwbouw middenhuur en nieuwbouw betaalbare koop (bouwstenen 3 en 4). Door deze bouwstenen op te nemen in de huisvestingsverordening kunnen nieuwbouwwoningen worden toegewezen aan de juiste inkomensgroepen en kan de doorstroming worden bevorderd. Deze bouwstenen brengen wel een forse uitvoeringsopgave met zich mee.

Ten slotte is er voor het toevoegen van een extra bouwsteen ‘lokale binding op wijk- of dorpsniveau’ momenteel onvoldoende onderbouwing. Aangezien het nog niet mogelijk is om de volledige impactanalyse voor te leggen, willen we de gemeenteraad via een tussenrapportage alvast informeren over de stappen die tot nu toe zijn gezet. Zodra er meer duidelijkheid is over de regionale afspraken rondom de urgentieregeling, zal de impactanalyse worden afgerond en ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Om een weloverwogen keuze te kunnen maken over welke van de vier bouwstenen verder uitgewerkt moeten worden in de huisvestingsverordening, is het wenselijk om de uitvoeringslasten in één keer te kunnen afwegen. Toelichting Bouwsteen 1 en 2 Wanneer de Wet versterking regie volkshuisvesting in werking treedt, wordt een regionaal afgestemde urgentieregeling verplicht. Door bouwstenen 1 en 2 op te nemen in de huisvestingsverordening, wordt deze regionale regeling geborgd. De ontwikkeling van de regionale urgentieregeling heeft vertraging opgelopen, omdat de Wet versterking regie volkshuisvesting nog niet is aangenomen. Tijdens de behandeling van de wet zijn in de Tweede Kamer amendementen aangenomen over de urgentieregeling, waaronder het verbod op urgentie voor vreemdelingen en de mogelijkheid tot urgentie voor dak- en thuisloze gezinnen met minderjarige kinderen.

Deze amendementen vragen om nader onderzoek en aanpassing van het wetsvoorstel via een novelle. Deze vertraging in het wetgevingsproces zorgt er ook voor dat er in het regionale bestuurlijk overleg onvoldoende comfort is om nog voor de verkiezingen verdere stappen te zetten. De exacte invulling, evenals de financiële en organisatorische gevolgen van bouwstenen 1 en 2, zijn afhankelijk van regionale keuzes en afspraken. In de tussenrapportage impactanalyse is een eerste inschatting van de kosten opgenomen. In de loop van 2026 wordt hierover meer duidelijkheid verwacht, waarna de impactanalyse kan worden afgerond en de gemeenteraad een besluit kan nemen over welke bouwstenen verder worden uitgewerkt in de huisvestingsverordening.

3/7

voorstel

Datum

28 oktober 2025

Bouwsteen 3 en 4 Met het opnemen van bouwsteen 3 en 4 in de Huisvestingsverordening kunnen we sturen op de toewijzing van nieuwbouw particuliere sociale huur, nieuwbouw middenhuur en nieuwbouw betaalbare koop. In de onderstaande tabel zijn de voor- en nadelen van het uitwerken van bouwsteen 3 en 4 in de huisvestingsverordening opgenomen:

Bouwsteen 3

Voordelen

Nadelen

Borgen huidige toewijzingsregels Aangezien we in de Verordening Middenhuurwoningen 2022 al inkomenseisen stellen en voorrang geven aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten, is sturing in dit segment via de Huisvestingsverordening een logisch vervolg. Als we willen blijven sturen op de toewijzing van middenhuurwoningen moet, dat via de huisvestingsverordening gebeuren.

Forse uitvoeringsopgave Het invoeren van een huisvestingsvergunning voor nieuwbouw particuliere sociale huur en nieuwbouw middenhuur brengt een forse uitvoeringsopgave met zich mee, waaraan aanzienlijke kosten zijn verbonden. Deze uitvoeringsopgave bestaat voor een groot deel uit de toezicht en handhaving. Om effectief te kunnen sturen is dit echter noodzakelijk.

Meer kansen middeninkomens Door inkomenseisen te stellen, kunnen we voorkomen dat de nieuwbouw particuliere sociale huur en nieuwbouw middenhuur wordt toegewezen aan woningzoekenden met een hoog inkomen. Zo voorkomen we dat lage- en middeninkomens tussen wal en schip vallen. Stimuleren doorstroming Door voorrangsregels op te nemen kunnen we de doorstroming bevorderen, wat bijdraagt aan een betere benutting van de bestaande woningvoorraad.

Extra regels voor particuliere sociale huur Voor de nieuwbouw particuliere sociale huur gelden op dit moment nog geen toewijzingsregels. Dit betekent dat het opnemen van dergelijke regels een extra eis vormt waar verhuurders rekening mee moeten houden. Zij mogen de woning immers alleen verhuren aan huurders met een vergunning. Er worden weinig particuliere sociale huurwoningen opgeleverd in de verwachte looptijd van de Huisvestingsverordening. Sturing op de particuliere sociale huur is desondanks logisch en gewenst vanuit de gedachte dat de volkshuisvestelijke opgaven zo groot zijn in de gereguleerde huurwoningvoorraad dat ook van particuliere eigenaren een bijdrage mag worden gevraagd.

Geen invloed op de verkoop van middenhuurwoningen Het betreft uitsluitend nieuwbouwwoningen, waardoor de sturing geen invloed zal hebben op de bestaande woningvoorraad en op de keuze van verhuurders om hun huurwoning te verkopen. Daarnaast worden er op dit moment al toewijzingsregels toegepast op basis van de Verordening Middenhuurwoningen 2022. Het gaat dus niet om nieuwe regels voor de middenhuur. 4/7

voorstel

Datum

Bouwsteen 4

28 oktober 2025

Meer kansen middeninkomens Door bouwsteen 4 op te nemen in de huisvestingsverordening kunnen we ervoor zorgen dat nieuwbouw betaalbare koopwoningen bij middeninkomens terechtkomen. Door te sturen op de toewijzing van deze woningen, krijgen we een betere verdeling in de woningmarkt.

Forse uitvoeringsopgave Het invoeren van een huisvestingsvergunning voor betaalbare koopwoningen brengt een forse uitvoeringsopgave met zich mee, waaraan aanzienlijke kosten zijn verbonden. Deze opgave bestaat onder andere uit toezicht en handhaving. Om effectief te kunnen sturen is dit echter noodzakelijk.

Stimuleren doorstroming Een betaalbare nieuwbouw koopwoning is aantrekkelijk als volgende stap in de wooncarrière van middeninkomens. Door voorrangregels op te nemen, kunnen bewoners van sociale- en middenhuurwoningen worden verleid om te verhuizen. Hiermee komen deze woningen weer vrij voor andere woningzoekenden.

Nieuwe toewijzingsregels voor de betaalbare koop Tot nu toe wordt er nog niet gestuurd op de toewijzing van nieuwbouw in het segment betaalbare koopwoningen. Het betreft dus een nieuwe vorm van sturing. Aangezien de koper een vergunning moet aanvragen en de verkoper alleen hoeft te controleren of de koper over die vergunning beschikt, zal de nieuwe sturing weinig invloed hebben op de verkopende partij.

Gebaseerd op de hierboven beschreven voor- en nadelen en de verdere uitwerking van de impact van bouwsteen 1 en 2, zal na de gemeenteraadsverkiezingen aan de gemeenteraad een besluit worden gevraagd over welke bouwstenen verder uitgewerkt moeten worden in de huisvestingsverordening. De keuze over welke bouwstenen verder moeten worden uitgewerkt hangt namelijk af van de totale impact van de vier bouwstenen. De volledige huisvestingsverordening wordt vervolgens pas ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd zodra alle vier de bouwstenen volledig zijn uitgewerkt. Gezien het uitgebreide proces om te komen tot een huisvestingsverordening, waaronder een terinzagelegging en een adviesverzoek aan de gedeputeerde staten, is het niet wenselijk om losse bouwstenen apart vast te stellen. Lokale binding op wijk-/dorpsniveau Als we naar de huidige situatie kijken, gaat het grootste deel van de sociale huurwoningen (78%) en van de nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (82%) naar inwoners uit Zwolle. Uit navraag bij de corporaties blijkt dat er geen signalen zijn dat huurders van sociale huurwoningen in bepaalde wijken worden verdrongen door woningzoekenden uit andere wijken van Zwolle. In de kernen Windesheim en Wijthmen wordt momenteel al voorrang gegeven in de sociale huur aan woningzoekenden met maatschappelijke binding.

Door geen algemene voorrangsregels voor woningzoekenden met binding in de verordening vast te leggen, behouden corporaties de ruimte om maatwerk te leveren en flexibel te blijven, zoals nu al gebeurt. Voor nieuwbouw betaalbare koop heeft het Kadaster inzicht gegeven in de herkomst van kopers. Omdat het aantal gerealiseerde betaalbare koopwoningen in de periode 2019–2023 te laag is om conclusies op wijkniveau te trekken, is gekeken naar alle nieuwbouw koopwoningen. Gemiddeld stroomt 39% van de kopers door vanuit een woning in dezelfde wijk. Omdat er geen inzicht is in de vraagkant of de reden van verhuizing buiten de eigen wijk, kan niet geconcludeerd worden dat er sprake is van verdringing en dus van schaarste.

5/7

voorstel

Datum

28 oktober 2025

Daarnaast gaat het bij de nieuwbouw betaalbare koopwoningen in Windesheim en Wijthmen om kleine aantallen. Naar verwachting komt er tot 2030 slechts een beperkt aantal nieuwbouwwoningen in de verkoop. Van de 14 woningen die in Het Buyten fase 2b in Wijthmen dit jaar zijn verkocht, zijn er 2 gekocht door kopers uit Wijthmen. Onder de overige kopers bevinden zich ook starters, van wie de ouders in Wijthmen wonen. Dit is echter niet geregistreerd, waardoor geen zicht is op de exacte aantallen. Ook is niet te achterhalen of er nog meer inwoners van Wijthmen een woning hadden willen kopen, maar uitgeloot zijn. De resultaten van de verkenning geven onvoldoende onderbouwing om deze bouwsteen in de huisvestingsverordening op te nemen. Maatschappelijk draagvlak & participatie Vanaf de start van de verkenning zijn de verschillende woningcorporaties die in Zwolle woningbezit hebben, onderdeel geweest van de Kerngroep Zwolse Huisvestingsverordening. Deze kerngroep blijft betrokken bij de uitwerking van de concrete invulling van de verschillende bouwstenen. De voortgang van de Zwolse Huisvestingsverordening is daarnaast een vast agendapunt bij het Bestuurlijk Overleg tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties. Intern zijn er gesprekken gevoerd met de betrokken afdelingen over de verwachte impact van het implementeren van de bouwstenen.

De participatie met particuliere verhuurders van sociale huurwoningen, verhuurders van middenhuurwoningen en de relevante partijen betreffende verkoop van betaalbare koopwoningen wordt opgestart zodra de gemeenteraad een besluit neemt over de bouwstenen 3 en 4. Communicatie Op dit moment vindt er geen communicatie plaats. Bij de besluitvorming over de Huisvestingsverordening wordt dit wel gedaan. Financiën De kosten voor het implementeren en handhaven van de huisvestingsverordening zijn afhankelijk van de bouwstenen die in de verordening worden opgenomen. Voor bouwsteen 1 en 2 geldt dat er op dit moment met de regiogemeenten besproken wordt hoe de urgentieregeling vorm krijgt. Afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden, wordt in de loop van 2026 inzichtelijk wat de financiële en organisatorische consequenties precies zijn. In de tussenrapportage impactanalyse is voor zover mogelijk een inschatting gemaakt van de kosten voor de implementatie en uitvoering van de bouwstenen 1, 2, 3 en 4. De totale financiële impact van deze bouwstenen bestaat uit €75.000,eenmalige kosten en €220.000,- jaarlijkse uitvoeringskosten. De kostenraming, met name voor bouwsteen 1 en 2, zal in 2026 verder uitgewerkt worden. Risico’s ▪ Een huisvestingsverordening geeft op papier veel regelruimte.

In de praktijk blijkt dat veel gemeenten gebruik maken van een groot aantal mogelijkheden, maar dat de toezicht en handhaving op de uitvoering hiervan in veel gevallen niet uitvoerbaar is. In de tussenrapportage impactanalyse is dan ook goed gekeken naar de haalbaarheid van de toezicht en handhaving. ▪ Het uitvoering geven aan urgentieverlening, toezicht, handhaving, bezwaar en beroep vraagt om de inzet van extra personele capaciteit die op dit moment nog niet is begroot. Mede gezien de krapte op de arbeidsmarkt is er een risico dat wij onvoldoende in deze capaciteit kunnen voorzien. 6/7

voorstel

Datum

28 oktober 2025

Vervolg ▪ Bij de besluitvormingsronde van 14 oktober 2024 is een agendaverzoek ingediend om na het aanbieden van de impactanalyse aan de gemeenteraad een rondetafelgesprek te houden. In het agenderingsverzoek is opgenomen dat de gemeenteraad tijdens het rondetafelgesprek informatie kan inwinnen over de mogelijkheden tot sturing en voorrang, door in gesprek te gaan met onderzoeksbureau RIGO, de woningcorporatie en huurdersvereniging. ▪ Omdat bouwsteen 1 en 2 van de huisvestingsverordening op regionaal niveau moeten worden afgestemd, zijn wij voor het vervolg van het proces mede afhankelijk van de ontwikkelingen en keuzes op regionaal niveau. In dit regionale proces wordt ook voorzien in het betrekken van de gemeenteraden in het proces. ▪ Nadat de Wet versterking regie Volkshuisvesting is vastgesteld en er definitieve duidelijkheid is over de urgente groepen en de regionale afspraken over de urgentieregeling die hiermee samenhangen, kan de impactanalyse compleet worden gemaakt en ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Gezien het proces rondom de behandeling van de wet en de novelle met betrekking tot de amendementen door de eerste kamer, is de verwachting dat dit op zijn vroegst na de zomer 2026 zal zijn.

Op basis van het besluit van de raad over welke bouwstenen onderdeel worden van de huisvestingsverordening zal de Zwolse Huisvestingsverordening verder ingericht worden en ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Dit zal naar verwachting op zijn vroegst in Q4 2026 zijn. De volledige huisvestingsverordening wordt pas ter besluitvorming gebracht wanneer alle vier de bouwstenen compleet zijn.

Openbaarheid

Burgemeester en wethouders van Zwolle,

burgemeester, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

7/7