Raadsbrief Ontwikkeling De Portier

voorstel

Raadsbrief Datum

4 november 2025

Onderwerp Versienummer

Ontwikkeling De Portier 2.0

Portefeuillehouder

Gerdien Rots

Samenvatting Op de locatie van de huidige portiersloge in de Spoorzone bouwen we een woontoren van circa 60 meter hoog met ongeveer 130 betaalbare woningen, horeca en voorzieningen passend bij het woonprogramma in de plint, De Portier genaamd. Het project sluit aan bij de strategische doelen uit het coalitieakkoord en de Woonvisie Zwolle. Door als gemeente zelf de regie te houden over het ontwerp en de ontwikkeling, kunnen we sturen op kwaliteit, betaalbaarheid en tempo. Dit project beoogt uitvoering te geven aan de gemeentelijke ambitie om betaalbare woningbouw te versnellen in de Spoorzone. Door als gemeente regie te voeren op het ontwerp en proces, wordt invulling gegeven aan de motie M12-1 'NU aan de slag met woningbouwprojecten' en sluiten we aan bij het Zwols Actieplan Blijven Bouwen. We zorgen ervoor dat deze ontwikkeling niet alleen snel van de grond komt, maar ook bijdraagt aan een levendige, duurzame en betaalbare woonomgeving.

Bijlagen nvt

Openbaarheid Openbaar Geheim

Wij stellen u voor kennis te nemen van: het proces rondom de ontwikkeling van De Portier in het Spoorkwartier van de Spoorzone (vervolg uitwerking motie M12-1 'NU aan de slag met woningbouwprojecten' en aansluiting op het Zwols Actieplan Blijven Bouwen).

1/6

voorstel

Datum

4 november 2025

Inleiding De gemeenteraad heeft op 26 oktober 2020 ingestemd met het Ontwikkelkader Spoorzone. Een prominent deel van de Spoorzone is in eigendom van de Nederlandse Spoorwegen (hierna NS). Hieronder vallen de aaneengesloten delen van District Z, Werkplaatsen en Lurelui die als een soort schil langs de zuidzijde van het station en het spoor liggen en waarvoor de raad op 7 februari 2022 heeft ingestemd met de Nota van Uitgangspunten. Het bestemmingsplan Spoorkwartier (onderdeel van het Omgevingsplan) is vastgesteld op 3 december 2024. De drie delen worden samen ook wel aangeduid als het plangebied Spoorkwartier, een gebied van in totaal ruim 14 hectare. Naast het eigendom van NS, wat grotendeels verkocht is aan AM en de aankomende jaren ontwikkeld wordt, bevindt zich ook een perceel van de gemeente binnen dit plangebied. Om regie te kunnen houden op de kwaliteit, snelheid en invulling van de ontwikkeling op de gemeentegrond, is door gemeente gekozen om zo lang mogelijk betrokken te blijven bij de ontwikkeling van deze locatie, de huidige portiersloge. Het voornemen is op deze locatie in de Spoorzone een woontoren te bouwen van circa 60 meter hoog met ongeveer 130 betaalbare woningen, horeca en voorzieningen passend bij het woonprogramma in de plint, De Portier genaamd. Het project sluit aan bij de strategische doelen uit het coalitieakkoord en de Woonvisie Zwolle.

Kader Ontwikkelkader Spoorzone Nota van Uitgangspunten District Z | Werkplaatsen | Lurelui Bestemmingsplan Spoorkwartier Investeringsvoorstel Spoorzone 2025 Kernboodschap Op de locatie van de huidige portiersloge in de Spoorzone bouwen we een woontoren van circa 60 meter hoog met ongeveer 130 betaalbare woningen, horeca en voorzieningen passend bij het woonprogramma in de plint, De Portier genaamd. Door als gemeente zelf betrokken te blijven bij de ontwikkeling op gemeentegrond houden we regie op de snelheid, kwaliteit en invulling van de ontwikkeling. We voegen kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw voor de stad Zwolle toe op een prominente plek binnen het Spoorkwartier, met 130 woningen in een betaalbaar woonprogramma in 2/6

voorstel

Datum

4 november 2025

2029 in de Spoorzone. Vooralsnog wordt uitgegaan van 60% sociale huur in verschillende groottes, 40% middeldure huur 1 en ca. 140 m2 horeca. Bij de bouw wordt voor materiaalgebruik gekeken naar verantwoorde herkomst: biobased, hergebruikt of gerecycled. Voor de sociale kwaliteit wordt interactie tussen bewoners gestimuleerd door collectieve ruimtes zoals een tuin, wasruimte en andere gezamenlijke ruimtes. Een van de woningbouwcorporaties heeft aangegeven dat zij met gemeente wil onderzoeken of zij kan komen tot een intentieovereenkomst voor afname van het totale gebouw inclusief horeca. Toelichting De projectlocatie, inclusief ontwerp, wordt via een Europese aanbesteding aan de markt aangeboden. Het traject dat gevolgd wordt betekent dat wij als gemeente opdrachtgever zijn van een groot deel van de planontwikkeling. Als gemeente zijn wij opdrachtgever voor de ontwerpfase van het gebouw (o.a. architect, constructeurs, ingenieurs) en daarmee in staat om te sturen, op een kwalitatief hoogwaardige en haalbare ontwikkeling binnen de gestelde gemeentelijke kaders. Mede gezien de prominente locatie zijn de hoofddoelstellingen voor deze ontwikkeling kwaliteit, betaalbaarheid en snelheid. Daarbij zorgt het traject voor een laag risicoprofiel voor ons als gemeente. De meegegeven kaders omvatten naast haalbaarheid echter ook belangrijke aspecten als circulariteit en sociale kwaliteit.

Via de Europese aanbesteding zal een aannemer worden geselecteerd voor het uitontwerpen en realiseren van het gebouw. Het uitgangspunt is dat het te realiseren gebouw gezien de hoeveelheid betaalbare woningen direct na realisatie turn-key (kant en klaar) wordt overgedragen aan een woningbouwcorporatie. Het voornemen tot turn-key overdracht aan een corporatie dient in het kader van Didam1 te worden gepubliceerd. De gemeente Zwolle heeft in 2025 een meervoudig onderhandse aanbesteding georganiseerd om te komen tot een dienstverleningsovereenkomst met een architectenbureau dat voldoende expertise heeft voor een ontwerp van een nieuwbouwgebouw (tot en met het definitief ontwerp). Deze procedure is in oktober afgerond waarbij een architectenbureau is geselecteerd. Naast haalbaarheid van het project heeft het geselecteerde bureau in haar visie opgenomen dat ontmoeting essentieel is om sociale interactie te stimuleren; “de kunst is om van een toren een klein buurtje te maken”. Dit gebeurt o.a. door collectieve ruimten te creëren zoals een tuin of een plek met uitzicht, evenals een aantal gezamenlijke functionele ruimtes in het gebouw zoals een washok en fietsenstalling. Wat betreft de bouw is volgens het bureau de kwaliteit van het casco van een gebouw minstens zo belangrijk als haar uitstraling, vanwege de lange levensduur.

Zij stelt een constructie voor die zorgt voor een optimum tussen biobased materiaalgebruik, maximaal adaptief vermogen en hergebruikpotentie. Voor hergebruik van materialen wordt gekeken naar de Nederlandse Spoorwegen die materiaal van buiten dienst gestelde treinen aanbiedt. Zo kunnen ramen, stoelen en prullenbakken wellicht een plekje krijgen in het gebouw. In samenhang met deze meervoudig onderhandse aanbesteding voor de architect, heeft de gemeente ook een meervoudig onderhandse aanbesteding georganiseerd om een Ingenieursbureau te contracteren. Begin november wordt een partij gecontracteerd. De opdracht aan de architect en het 1 Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad (in het zogenaamde Didam-arrest) bepaald dat overheden de verkoop van

onroerend goed niet langer via een 1-op-1 transacties met een zelfgekozen marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten ook in de gelegenheid worden gesteld om tot aankoop over te gaan, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. 3/6

voorstel

Datum

4 november 2025

ingenieursbureau is verdeeld in verschillende ontwerpfases: Schetsontwerp, Voorlopig Ontwerp en Definitief ontwerp. Per fase zal een deelopdracht verstrekt worden waarbij na iedere ontwerpfase de opdracht door de gemeente kan worden beëindigd. De aansturing vindt plaats door een gemeentelijk projectteam aangevuld met ingehuurde expertise. Met de gecontracteerde partijen en inhuur hebben wij als gemeente de expertise die nodig is om het plan verder te ontwikkelen en de risico’s te beperken. Maatschappelijk draagvlak & participatie Deze ontwikkeling is een verdere uitwerking van het vastgestelde bestemmingsplan waar in een eerder stadium zorgvuldig over is geparticipeerd. Participatie over de rol van gemeente in het proces in deze specifieke ontwikkeling heeft plaatsgevonden met partners in het Spoorkwartier. In het vervolgproces is er aandacht voor de verdere uitwerking van het ontwerp en proces door het inzetten van Spoorcafés en informatiebijeenkomsten. Communicatie De werkwijze in deze nota is bekend bij partners van de Spoorzone en alle Zwolse corporaties. Met een corporatie wordt de komende periode onderzocht of gekomen kan worden tot een intentieovereenkomst. Dit zal worden gedeeld met het Concilium en dit voornemen zal in het kader van Didam worden gepubliceerd.

Financiën Ter ondersteuning van het proces rondom de versnelling van de woningbouw in de Spoorzone, waar in de komende jaren circa 2.900 woningen gerealiseerd worden, is via het Investeringsvoorstel Spoorzone 2025 krediet beschikbaar gesteld. Dit krediet is bedoeld voor zowel gemeentelijke als private ontwikkellocaties en wordt onder andere ingezet voor de ontwikkeling van de locatie ‘De Portier’. De gemeente draagt de kosten en risico's van het ontwerpproces. Zodra het ontwerp gereed is zal de Europese aanbesteding worden doorlopen, waarbij de grond met ontwerp zal worden verkocht aan een (ontwikkelende) aannemer, die vanaf dat moment alle risico's zal overnemen en de risico's van de bouw draagt. Op basis van het nog op te stellen schetsontwerp wordt de grondexploitatie ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Een conceptversie hiervan is gereed en laat zien dat er sprake is van een normatief financieel haalbaar plan. Risico’s 1.1 Mislukte aanbesteding. De gekozen aanbesteding mislukt doordat er weinig (financiële) ruimte is voor alternatieven of optimalisaties. Dit kan leiden tot minder/geen interesse vanuit aannemers of een minder hoog bod bij de inschrijving. De maatregel hiervoor is dat het ingenieursbureau continu toetst op de haalbaarheid, uitvoerbaarheid en technische aansluiting van het ontwerp.

Daarnaast onderzoeken we ook nog de meest gunstige wijze van aanbesteden om bovenstaand risico te verminderen. Er zijn verschillende opties qua aanbesteding welke doorlopen kunnen worden. Voor de portier lijken er nu twee smaken te zijn; een partnerselectie of een planselectie. We werken aankomende fase uit welke procedure het meest gunstige is voor de doelstellingen/risico’s van de Portier en maken dan een keuze.

4/6

voorstel

Datum

4 november 2025

1.2 Juridische procedures omdat er meer gegadigden zijn. Het Didam-arrest van de Hoge Raad (2021) en de daaropvolgende uitspraken (zoals Didam-II in 2024) hebben gevolgen voor de door de gemeente te volgen verkoopprocedure van grond en vastgoed. Als het voornemen tot verkoop niet openbaar en goed gemotiveerd is, kan dit leiden tot juridische procedures. We publiceren daarom voorafgaand aan het sluiten van de intentieovereenkomst het voornemen tot verkoop en motiveren waarom er slechts één serieuze gegadigde is. Daarnaast wordt ook in het Concilium gedeeld dat we deze aanpak hanteren voor deze kavel. 1.3 Een nieuwe architect na aanbesteding leidt tot vertraging of kosten. De gemeente ziet bij voorkeur dat de geselecteerde architect betrokken blijft na verkoop van de grond met plan (DO). Vanwege het gekozen traject van meervoudig onderhandse aanbesteding kan dit echter niet verplicht worden opgelegd, omdat dit leidt tot overschrijding van het aanbestedingsdrempelbedrag. Het is dus aan de geselecteerde aannemer welke architect hij betrekt. Een nieuwe architect kan leiden tot het verliezen van ontwerpcontinuïteit en daarmee vertraging en verhoging van kosten.

1.4 Geen overeenstemming met een Zwolse corporatie Indien de ambitie of (ontwikkel) kosten van het plan hoger zijn dan de prijs die door de corporatie betaald kan worden voor het woongebouw kan er op voorhand geen overeenstemming bereikt worden over de garante afname van het gebouw. Door nu in de intentieovereenkomst met de corporatie al afspraken te maken over de prijs en het ingenieursbureau en de architect deze prijs als kader mee te geven in het ontwerp sturen we op een haalbaar plan. Het ontwerp wordt daarmee continu getoetst op bouwkosten, afnameprijs prijs en kwaliteit. Tot op heden zijn de gesprekken positief met de corporatie. Vervolg Op dit moment onderzoeken we of met een corporatie naar een intentieovereenkomst toegewerkt kan worden. In deze intentieovereenkomst willen we o.a. contractuele afspraken vastleggen over aantallen, prijzen, woningbouwtypologieën en onder welke voorwaarden het gebouw geleverd wordt en het te volgen proces. Uiteindelijk wordt het college gevraagd in te stemmen met de intentieovereenkomst en wordt een Didam publicatie opgesteld waarin wij een vooraankondiging doen voor de verkoop aan een corporatie. Nadat het contract met de architect is getekend wordt er ook gecommuniceerd over het plan, we verwachten dat dit voor het einde van dit jaar zal zijn.

Tot het einde van de zomer van 2026 wordt er vanuit de architect en het nog te contracteren ingenieursbureau gewerkt aan de uitwerking van het plan naar een definitief ontwerp. Op dit moment onderzoeken we of we middels een planselectie of partnerselectie gaan aanbesteden. Het resultaat van de aanbesteding wordt in ieder geval een ontwikkel- en realisatieovereenkomst (inclusief grondverkoop) tussen gemeente en inschrijver en een turn-key overeenkomst tussen inschrijver en corporatie. De (gegunde) aannemer dient de kavel inclusief het gerealiseerde gebouw turn-key op te leveren aan de vooraf geselecteerde corporatie. In het voorjaar van 2026 wordt de geactualiseerde grondexploitatie aangeboden aan de gemeenteraad ter vaststelling. 5/6

voorstel

Datum

4 november 2025

Openbaarheid Deze raadsbrief is openbaar.

Burgemeester en wethouders van Zwolle,

burgemeester, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

6/6