Nota van uitgangspunten MPV 2023

18

Nota van uitgangspunten

Ontwikkeling Vastgoed Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle Telefoon (06) 14393717 c.van.steenwijk@zwolle.nl www.zwolle.nl

MPV 2023

Kaders voor het opstellen van de Meerjaren Prognose Vastgoed 2023

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

Inhoud 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4 5 6 7 8 9

Inleiding Programmatische uitgangspunten Wonen Kantoren Bedrijventerreinen Voorzieningen Visie op de rekenparameters Algemeen landelijk Opbrengststijging woningbouw Opbrengststijging bedrijvigheid Opbrengststijging voorzieningen Kostenstijgingen Rente Economische risico’s Stortingen reserve Vastgoed Specifieke informatie projecten Vigerend beleid Afkortingenlijst Bronvermelding

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

3 4 4 4 4 5 6 6 8 11 12 13 14 15 17 17 18 18 18

2

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

1

Inleiding

Jaarlijks leggen wij u de Nota van Uitgangspunten voor als kaderstelling voor de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV). De door de Raad vastgestelde uitgangspunten worden gebruikt bij het opstellen van de MPV 2023. Deze Nota van Uitgangspunten is gebaseerd op het meest actuele beeld van de onderliggende portefeuille, waarbij in- en externe onderzoeken naar de grondprijzen en de indices hebben plaatsgevonden. We doen dit jaarlijks om zowel de interne bevindingen en resultaten af te zetten tegen de externe analyse van de Zwolse vastgoedmarkt. Hiermee leggen we een gedegen verbinding, zodat de scherpte in dit dossier aanwezig blijft. Vervolgens wordt, tezamen met de grondprijzennotitie, een totaalrapportage en advies ter besluitvorming voorgelegd. Gemeentelijk acteren we zowel actief als faciliterend om projecten daadwerkelijk te realiseren. We ondersteunen daarmee de ruimtelijke ontwikkeling van de stad en maatwerk is hierbij het handelsmerk, werkend vanuit de menukaart zoals vormgegeven in het grondbeleid. De projecten waar we actief grondbeleid voeren zijn opgenomen binnen de MPV. De complexen uit de vigerende MPV 2022 en conform de besluitvorming uit 2022 zijn in onderstaande tabel opgenomen. In exploitatie genomen gronden Woningbouw

Bedrijventerreinen / Kantoren /

Binnenkort af te sluiten

Voorzieningen

complexen

- Breezicht Noord

- Beers stork locatie

- Bos en Buitenplaatsen

- Stadshagen I en II

- Hessenpoort

- Breecamp Noord

- Tippe

- Hessenpoort 3 *

- Kamperpoort

- Oude Mars

- Retail Voorsterpoort

- Kraanbolwerk

- Voorsterpoort Oost

- Stinspoort - Stadshagen I, fase 1 - Welnesslocatie Scholtensteeg

Bron: MPV 2022 + besluitvorming 2022 *

In de MPV leggen we de financiële verantwoording af van de uitwerking van de door de Raad gestelde kaders, het lopende boekjaar 2022 en geven daarbij inzicht in het financiële toekomstperspectief met inbegrip van de lopende risico’s. Voor nu vragen we om de Nota van Uitgangspunten vast te stellen om de MPV 2023 op te kunnen stellen. De grondprijzennota 2023 wordt gelijktijdig met deze nota separaat aan het college ter besluitvorming voorgelegd. De grondprijzennota wordt ter informatie aan de gemeenteraad aangeboden en de Nota van Uitgangspunten wordt ter vaststelling aan de Raad voorgelegd.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

3

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

2

Programmatische uitgangspunten

Om tot een financiële vertaling in de grondexploitatie te komen is een planning noodzakelijk. De planning is een mix van de opgave zoals is vastgesteld bij de begroting, echter wel met toevoegingen aan de hand van marktanalyse, de vraag in de markt en project specifieke inzichten. In dit hoofdstuk staat een vertaling van de bijdrage aan de ambities en doelstellingen naar een planning die in de gemeentelijke grondexploitaties zal worden gehanteerd. Geadviseerd wordt om voor het programma binnen de MPV 2023 de in de tabel genoemde planning voor in exploitatie genomen gronden als uitgangspunten te hanteren. Programma

2023

2024

2025

2026

2027

Woningbouw

1.000 st.

430 st.

200 st.

230 st.

-

Bedrijvigheid

27 ha.

16 ha.

16 ha.

11 ha.

1 ha.

Commercieel

5.500 m²

33.500 m²

3.100 m²

5.600 m²

3.100 m²

Bijzondere doeleinden

9.000 m²

9.900 m²

25.000 m²

9.500 m²

9.500 m²

Tabel: uitgifte bouwgrond binnen lopende gemeentelijke grondexploitaties

2.1

Wonen

Zwolle groeit in rap tempo. Het woningtekort in de stad en in de rest van het land is groot. De vraag naar woningen in Zwolle is eveneens groot. Een groot deel van de ontwikkelopgave zal door de private markt (ontwikkelaars/bouwers met eigen grond) worden opgepakt. Slechts een klein deel van de langjarige ontwikkelopgave zal worden gerealiseerd binnen de vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties. Daarbij worden woningen gerealiseerd in Winkelcentrum Stadshagen, Breecamp Noord, Breezicht (noord & zuid), De Tippe en Oude Mars. In de uitgifteprognose voor 2022 zijn bij de MPV 2022 circa 640 woningen opgenomen. In de MPV 2023 leggen we verantwoording af over het daadwerkelijk gerealiseerde aantal. Op basis van huidige inzichten wordt voorgesteld in de gemeentelijke grondexploitaties voor komende jaren de planning te hanteren zoals weergegeven in onderstaande tabel: Jaar

Totaal

2023

2024

2025

2026

2027

Woningbouw

1.860

1.000

430

200

230

-

Tabel: uitgifte bouwgrond woningbouw binnen lopende gemeentelijke grondexploitaties, peildatum 1-11-2022.

Opgemerkt wordt dat vooralsnog geen gemeentelijke grondexploitaties zijn vastgesteld die voorzien in een woningbouwprogramma van enige omvang na 2026. Hoofdstuk 6 geeft een doorkijk in nieuwe ontwikkelingen waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert. De woningbouwaantallen daarvan zijn niet opgenomen in bovenstaande tabel.

2.2

Kantoren

Binnen de grondexploitaties is geen programma aanwezig ten behoeve van kantoren.

2.3

Bedrijventerreinen

Op de bedrijfsruimtemarkt is sprake van grote krapte. Uit de landelijke “Aanbodmonitor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen’ van Stec Groep” blijkt dat aanbod en leegstand op bedrijventerreinen naar een recorddieptepunt van 1,8% is gedaald. De krapte doet zich voor over de volle breedte: zowel in de stad als in het landelijk gebied en op alle soorten bedrijventerreinen. De ruimtevraag op bedrijventerreinen blijft naar verwachting hoog door trends als energietransitie, circulaire economie en de forse

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

4

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

verstedelijkingsopgave. Er is dus een nijpend tekort aan beschikbare en courante bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in Nederland. Ook de belangstelling voor Zwolse bedrijventerreinen is groot. De prognose voor de uitgifte van bedrijventerreinen voor 2022 (16 ha.) zoals opgenomen in de MPV 2022 zal ruimschoots worden gehaald. De verwachting is dat circa 25 ha. wordt uitgegeven. De gemeente heeft vanaf 2023 mogelijkheden om grond ten behoeve van bedrijvigheid uit te geven op Hessenpoort (circa 62,0 ha.) en Beers Stork locatie (circa 3 ha.). Verwacht wordt dat vanaf 2024 ook op Hessenpoort 3 kan worden gestart met de uitgifte van in totaal 10 ha. In de Nota van Uitgangspunten MPV 2023 wordt voorgesteld om tot en met 2027 uit te gaan van een uitgifteprogrammering van 72 ha. De prognose op korte en middellange termijn (2023 tot en 2026) is op basis van gegevens van overeenkomsten, reserveringen en leads. Voor de langere termijn (vanaf 2027) is binnen vastgestelde grondexploitaties enkel nog beperkte uitgifte mogelijk op Hessenpoort 3. Voorgesteld wordt om een uitgifteprogrammering te hanteren zoals opgenomen in onderstaande tabel. Jaar

2023

2024

2025

2026

2027

Bedrijventerreinen

27 ha.

16 ha.

16 ha.

11 ha.

1 ha.

2.4

Voorzieningen

De prognose voor de hieronder genoemde commerciële en bijzondere doeleinden voorzieningen betreft het programma binnen de gemeentelijke grondexploitaties. Commerciële voorzieningen Voor detailhandel en leisure wordt voorgesteld onderstaand programma te hanteren. Jaar Commerciële voorzieningen

2023

2024

2025

2026

2027

5.500 m²

33.500 m²

3.100 m²

5.600 m²

3.100 m²

In 2023 wordt de uitbreiding van het huidige winkelcentrum Stadshagen van in totaal 5.500m² voorzien. In 2024 is op Voorsterpoort 13.500 m² ten behoeve van retail geprogrammeerd. Op Voorsterpoort Oost wordt in 2024 een nieuwe eventvoorziening voorzien (20.000 m² in 2024). Vanaf 2024 tot 2027 worden commerciële voorzieningen aangeboden in De Tippe (circa 9.400 m²) en Breezicht Zuid (2.500m²). Bijzondere doeleinden voorzieningen Voor de bijzondere doeleinden voorzieningen wordt voorgesteld onderstaand programma te hanteren. De exploitaties ten behoeve van de ontwikkeling van Stadshagen zijn de enige met bijzondere doeleinden voorzieningen in het programma. Jaar Bijzondere doeleinden

2023

2024

2025

2026

2027

9.000 m²

9.900 m²

25.000 m²

9.500 m²

9.500 m²

Voor 2023 betreft het de realisatie van een zonnepark in Stadshagen (7.025 m²). Daarnaast worden in Stadshagen kleine kavels uitgegeven rondom de Milligerplas en wordt de uitgifte verwacht van de laatste kavels van de voorzieningenstrook in Stadshagen. In het winkelcentrum Stadshagen zijn ook bijzondere doeleinden geprogrammeerd in 2024 (3.500m²). Vanaf 2024 worden maatschappelijke voorzieningen aangeboden in De Tippe (34.000 m²). In 2025 is 12.400 m2 opgenomen ten behoeve van sportvoorzieningen in Breezicht.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

5

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

3

Visie op de rekenparameters

Bij het opzetten van een meerjarige exploitatie worden kosten (investeringen) en opbrengsten (o.a. verkoop van grond) in de tijd uitgezet. Om deze exploitaties te kunnen doorrekenen op het eindresultaat moet rekening worden gehouden met factoren als rente en inflatie. Elke prognose kent onzekerheden. Dit jaar is het de uitdaging om voor de periode 2023-2027 de beschikbare bronnen te analyseren zodat we de data en conclusies bij elkaar kunnen brengen naar de Zwolse vastgoedportefeuille. Daarbij zijn we, zoals u van ons gewend bent, op zoek naar de marktconforme benadering, waarbij we de consistentie over de gehele vastgoedportefeuille niet uit het oog verliezen. Daar waar mogelijk zal het voorzichtigheid- en realiteitsbeginsel worden betracht. De toenemende mate van onzekerheid in de wereld vraagt om bewustwording van de onzekerheden die inherent in voorspellingen zitten. Het aantal onvoorspelbaarheden op zowel (inter)nationaal als regionaal niveau, hebben in toenemende mate mogelijke doorwerking op de vastgoedmarkt, zoals bijvoorbeeld te zien was bij Covid‐19 en de oorlog in Oekraïne. Onze visie gaat in op marktontwikkelingen zoals deze nu waarschijnlijk lijken, maar houden geen rekening met ‘worst case’ scenario’s. Voor een periode van 1 tot en met 4 jaar kunnen we op basis van bronbeoordeling en analyse een onderbouwd voorstel doen.

Het economisch risicoprofiel geeft hier mede weging aan. Voor de periode jaar 5 tot en met jaar 10 betreft het echt een prognose waarbij historische cijferreeksen en benchmark richting geven. De opbrengstenindex heeft een looptijd van maximaal 10 jaar. Conform BBV-regelgeving wordt voor exploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar geen opbrengststijging vanaf 2032 gehanteerd. Geadviseerd wordt om binnen de MPV 2023 de in de tabel genoemde index te hanteren: Opbrengsten

2023

2024

2025

2026

2027

Woningbouw

1,5%

2,5%

2,5%

2,0%

2,0%

Bedrijvigheid

1,5%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

Maatschappelijk

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Commercieel

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Kosten

2023

2024

2025

2026

2027

Kostenstijging

3,0%

2,5%

2,5%

2,0%

2,0%

Opgemerkt dient te worden dat de gehanteerde indexen onlosmakelijk verband houden met een marktconforme basisprijs (peilmoment 1-1-2023) en de bepaling van de economische risico’s binnen de vastgoedportefeuille (hoofdstuk 5). Het wijzigen van de rekenparameters heeft effect op het financiële resultaat. Op basis van de vigerende MPV 2022 is het effect berekend (bijlage 1: financiële effecten van rekenparameters). Deze getallen zullen derhalve nog wijzigen bij het maken van de MPV 2023. In onderstaande paragrafen worden de parameters rente, opbrengstenstijging en kostenstijging uiteengezet.

3.1

Algemeen landelijk

De toekomstverwachting kent een bepaalde mate van onzekerheid, doordat deze sterk afhankelijk is van macro-economische ontwikkelingen. Om de rekenparameters goed te kunnen inschatten moet men inzicht hebben in het verleden en de huidige stand van de economie (van koopkracht tot consumentenvertrouwen). Met de gegevens van onder andere de NVM, het Kadaster, Centraal Bureau voor de Statistiek en Kengetallen Bouwkosten en Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) wordt er een

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

6

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

totaalbeeld gevormd van de markt. Daarmee proberen we scherp te maken welke kant we verwachten dat de markt zich op beweegt. Die inschattingen vertalen we weer naar de parameters voor de kostenen opbrengstenstijgingen voor de gemeente Zwolle. Het CBS berekent de Economische groei met behulp van het bruto binnenlands product (bbp). Het bbp bestaat uit de optelling van consumentenbestedingen, overheidsaankopen, investeringen en de waarde van de export minus de waarde van de import. De verwachting is dat het bbp komend jaar met 1,5% groeit in een duidelijk lager tempo.

Bron: CPB

Bron: CPB

Bron: CBS

1

De Consumentenprijsindex (CPI) is een belangrijke indicator voor het bijhouden van de inflatie1. De Macro Economische verkenning 2032 van het Centraal Planbureau geeft aan dat de inflatie van 9,9% in 2022 daalt naar 2,6% in 2023. Hoewel de inflatie enigszins verbreedt naar andere componenten zoals voedsel, blijft de inflatie eerst en vooral gedreven door de energieprijzen, in het bijzonder die van gas. De ontwikkeling van de gasprijs blijft uiteraard zeer onzeker. In de variant met lagere gasprijs bedraagt de inflatie in 2023 0,7%. Met een hogere gasprijs is de inflatie dit jaar aanzienlijk hoger en bedraagt deze in 2023 5,5%. De langetermijnstreefwaarde van de Europese Centrale Bank (ECB) die wordt gehanteerd blijft 2%. Het Consumentenvertrouwen is een indicator waarmee het vertrouwen en de verwachtingen van consumenten t.a.v. de Nederlandse Economie wordt weergegeven. Nog nooit eerder waren consumenten zo negatief in hun oordeel over de economie in de afgelopen 12 maanden en de komende 12 maanden, en niet eerder zagen consumenten hun financiële situatie zo somber in. Het lage consumentenvertrouwen hangt samen met de sterke inflatie van de afgelopen maanden.

Er is sprake van inflatie als het algemeen prijspeil in de economie stijgt. Consumenten kunnen dan met dezelfde hoeveelheid

geld minder kopen dan voorheen. In de praktijk betekent dit dat veel goederen en diensten duurder zijn geworden.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

7

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

Het Producentenvertrouwen geeft de stemming aan onder ondernemers in de Nederlandse industrie. De stemming onder ondernemers in de industrie vis verslechterd. Dat komt vooral doordat ondernemers minder positief waren over hun orderpositie. Het producentenvertrouwen ligt nog wel boven het langjarige gemiddelde van 1,1. Het vertrouwen van de ondernemers bereikte in november 2021 de hoogste waarde (12,7). In april 2020 werd de laagste waarde (28,7) genoteerd.

Bron: CBS

Bron: De Nederlandse Bank

3.2

Euribor is het Rente tarief waartegen een groot aantal Europese banken elkaar leningen verstrekken. De Euribor rente tarieven worden in de financiële wereld gebruikt voor het vaststellen van rentes voor allerlei afgeleide producten, zoals bijvoorbeeld hypotheken, leningen, spaarrekeningen. Het laatste jaar is de inflatie omhooggeschoten. De vraag is nu dus hoger dan het aanbod en daardoor stijgen veel prijzen. De ECB verwacht dat de inflatie ook op de middellange termijn boven 2% uitkomt. De centrale bank verhoogt dan ook de rente om daarmee de vraag af te remmen en de inflatie te verminderen. Verwacht wordt dat de rente op leningen met een korte looptijd stijgt en de rente op leningen met een lange looptijd eerst stijgt maar weer zal dalen zodra de inflatie afzwakt.

Opbrengststijging woningbouw

Marktanalyse woningbouw De stijgende hypotheekrente en de verslechterde economische vooruitzichten vergroten de kans op een prijscorrectie op de woningmarkt. De sterke prijsgroei van de afgelopen jaren is grotendeels het resultaat van een toegenomen financieringsruimte voor huishoudens geweest: doordat de rente lange tijd daalde en het inkomen steeg, konden huishoudens steeds meer lenen voor de aankoop van een woning. Een schaars aanbod en belastingvoordelen op eigenwoningbezit en schuldfinanciering hebben huishoudens ertoe aangezet om van deze financieringsruimte gebruik te maken, wat prijzen heeft opgedreven. Nu de rente stijgt en het vertrouwen in de woningmarkt afneemt, koelt de prijsgroei al een aantal maanden af. DNB verwacht dat de prijsgroei verder zal afzwakken.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

8

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

De sterke stijging van de huizenprijzen neemt af en de voorspelling is dat de groei verder normaliseert

Bron: CBS en DNB

Bron: NVM

De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De krapte-indicator is in 2022 heel licht gestegen naar 2,1. De koper kan dus uit meer huizen kiezen. Maar ter vergelijk; op het dieptepunt van de kredietcrisis begin 2013 bedroeg de krapteindicator voor alle woningen bijna 30. De huidige indicator is nog ver onder de grofweg 5 tot 8 die benodigd is voor een ‘evenwichtige’ woningmarkt. De woondruk-index geeft een indicatie van de woningnood. Landelijk gezien is de woondruk 105: dit betekent dat de woningvoorraad 5 procent te krap is. Voor Zwolle geldt een woondruk van 119. Dit wil zeggen dat de vraag naar woningen ruim 19 procent hoger ligt dan het beschikbare woningaanbod.

Bron: Atlas research

Het andere element naast - de VON-prijs - dat bepalend is voor de ontwikkeling van de uitgifteprijs voor woningen zijn de stichtingskosten. Hiervoor zijn de bouwkosten maatgevend. De ontwikkeling van de bouwkosten kan daarbij worden beschouwd als een afgeleide van de (autonome) ontwikkeling van de verschillende onderdelen (lonen, materialen, algemene kosten). Minstens zo belangrijk is het effect van de (aanbestedings)markt op de prijsontwikkeling.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

9

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

De ontwikkeling van de stichtingskosten van woningbouw geeft inzicht in het verloop van de bouwkosten van woningen. De bouwkosten stijgen in een stabiel tempo. Oorzaak van de huidige stijging van de bouwkosten is meerdelig. Enerzijds is er een oplopend tekort aan bouwmaterialen, deels veroorzaakt door Corona en energiestijgingen door de oorlog in Oekraïne. Anderzijds kampt de sector nog altijd met een tekort aan personeel (o.a. als gevolg van de toenemende duurzaamheidsmaatregelen in woningen). Verder zorgt een gevulde werkvoorraad en aanblijvende vraag voor een ‘aanbodgedreven’ markt, waarbij de bouwsector het werk voor het kiezen heeft. Toch blijkt dat bouwers in toenemende mate projecten ‘on‐hold’ zetten of projecten niet doorlaten gaan omdat het risico op een onhaalbaar project te hoog is. Of omdat portefeuille vol zit en ze gaan voor de makkelijker projecten met meer rendement.

Bron: Bouwkostenkompas

De pandemie liet de aanbestedingsindex2 dalen. De daling is het gevolg geweest van een drang naar zekerheid vanuit de bouwbedrijven en de wens door te kunnen blijven werken gedurende de verschillende lockdowns. Het stijgen van de index verklaren wij vanuit de realisatie binnen de bouwsector dat COVID‐19 geen tot zeer beperkt effect had op hun werkvoorraad en het vertrouwen wederkeerde. Indexering woningbouw Op basis van de onderleggers voor de grondprijzennota 2022 worden de prijzen in de grondexploitaties herijkt naar het nieuwe prijsmoment (1-1-2023). Bij de MPV 2023 zal er verslag worden gedaan over het gehele verkoopjaar 2022. Een bestendige gedragslijn blijft onlosmakelijk verbonden aan deze portefeuille. Evenals voorgaanden jaren blijven we aandacht schenken voor zowel het realiteitsprincipe (waar wettelijk mogelijk) als ook het voorzichtigheidsprincipe. Op basis van het bovenstaande, alle verzamelde inzichten en de interne analyse binnen vastgoed van de gerealiseerde verkopen in 2022, komen we tot het volgende advies voor de woningportefeuille MPV 2022: • Voor de ontwikkeling van de grondprijs de index voor de korte en middellange termijn naar beneden bij te stellen.

2

Index opbrengsten Woningbouw

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

MPV 2022 vigerend

3,5%

3,5%

3,0%

2,0%

2,0%

NvU MPV 2023

1,5%

2,5%

2,5%

2,0%

2,0%

Naast de aanneemsom rekenen aannemers zogenaamde staartkosten door. Dit zijn de opslagen over de kale bouwsom voor

algemene kosten (AK) en winst en risico (W&R). Deze kosten komen tot uitdrukking in de aanbestedingsindex

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

10

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

3.3

Opbrengststijging bedrijvigheid

Marktanalyse bedrijvigheid De bedrijventerreinenmarkt onderscheidt zich op een aantal kenmerken wezenlijk van bijvoorbeeld de woningmarkt of ander commercieel vastgoed (kantoren, winkels, horeca). Vraag en aanbod kunnen lokaal/regionaal afwijken van landelijke ontwikkelingen en daarmee kan de prijsvorming voor bedrijventerreinengrond minder conjunctuur gerelateerd zijn. Bovendien is er sowieso al meer sprake van prijsindifferentie op deze markt: de prijs heeft slechts een beperkte invloed op de vraag. Dit heeft te maken met het grotere belang van andere vestigingsfactoren, zoals de beschikbaarheid van geschoold personeel en met het relatief kleine aandeel van de grondkosten in de totale investeringssom.

Bron: Stec Groep

De NVM meldt een grote krapte op zowel de landelijke als Zwolse bedrijvenmarkt. Een bloei van het bedrijfsleven zorgt voor een grote vraag naar diverse soorten bedrijfsruimte. Aan de aanbodzijde neemt het beschikbare oppervlak bedrijfsruimte fors af en is er beperkte grond beschikbaar voor nieuwbouwontwikkelingen. Het aanbod van circa 44.400m² bedrijfsruimte in 2022‐Q1 in Zwolle is zelfs kleiner dan de gemiddelde opname van 2017 t/m 2021 (gemiddelde 50.000m² per jaar). Zolang het aanbod beperkt blijft zijn toekomstige prijsstijgingen reëel. De huren voor bedrijfsruimten zijn in korte tijd hard opgelopen. In het voorgaande jaar lag de mediaan van de gerealiseerde huurprijzen in Overijssel op € 56,3/m². Een jaar eerder werd nog een niveau van € 51,2/m² behaald, terwijl de huurprijs vijf jaar geleden nog € 43,1/m² was. De opwaartse druk is het gevolg van de oplopende krapte op de markt. Zolang de tekorten aanhouden en nieuwbouwprijzen stijgen, blijft er sprake van opwaartse druk op de huurprijzen.

Bron: NVM

Net als bij de stichtingskosten van woningen, houden wij voor utiliteitsbouw rekening met huidig prijspeil en recente prijsontwikkeling in de markt. Wij zien geen ander beeld voor de utiliteitsbouw dan voor de woningbouw als wij kijken naar de bouwkostenindex en de aanbestedingsindex. Veel bouwbedrijven werken in zowel de utiliteit‐ als de woningbouwsector en beiden sectoren kennen momenteel gelijke problematiek, zoals materiaal‐ en werknemerstekorten en een overschot aan werk in relatie tot de capaciteit. De prijsontwikkeling is sterk afhankelijk van locatie en marktomstandigheden. We zien op dit moment een zeer grote vraag naar bedrijventerrein. Op basis van gerealiseerde verkopen en de marktomstandigheden adviseren wij om onderstaande prijsontwikkeling:

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

11

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

• Voor de ontwikkeling van de grondprijs vast te houden aan de vigerende prognose; Index opbrengsten bedrijvigheid

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

MPV 2022 vigerend

1,5%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

NvU MPV 2023

1,5%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

3.4

Opbrengststijging voorzieningen

De grondprijsontwikkeling voor maatschappelijke vastgoed delen we onder in advies over maatschappelijk vastgoed zonder winstoogmerk en maatschappelijk vastgoed mét winstoogmerk. Dit is specifiek vastgoed en daarom adviseren wij u om bij een gronduitgifte altijd een taxatie uit te laten voeren. De (residuele) grondprijsontwikkeling van voorzieningen is afhankelijk van de kwaliteit van de locatie en de kwaliteit van de plannen, uiteraard bezien vanuit een breder, regionaal perspectief. Ook moet rekening worden gehouden met de concurrentie met andere plannen en de regionale verhouding van vraag en aanbod. De aannames die wij vorig jaar deden voor commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn wel in lijn met de ontwikkelingen die wij ook nu weer constateren. Maatschappelijke voorzieningen Maatschappelijk vastgoed wordt minder beïnvloed door trends in opbrengstenniveaus omdat beleggen in deze sector minder gericht is op winst en rendement. Aan de andere kant wordt een vergelijkbare bouwkostenstijging als in de andere sectoren. De volgende prijsindex wordt voorgesteld: • Gezien de diversiteit van uitgiftes wordt voorgesteld voor de ontwikkeling van de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen het voorzichtigheidspincipe te hanteren. • Elke ontwikkeling (mogelijke transactie) gaat vergezeld van een recente taxatie. Index opbrengsten maatschappelijk

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

MPV 2022 vigerend

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

1,0%

NvU MPV 2023

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Commerciële voorzieningen De commerciële voorzieningen bestaan uit een breed uiteenlopend programma en is door de beperkte omzet niet vast te leggen in een onderbouwde index. Voorgesteld wordt om: • Gezien de diversiteit van uitgiftes wordt voorgesteld voor de ontwikkeling van de grondprijs voor commerciële voorzieningen het voorzichtigheidspincipe te hanteren. • Elke ontwikkeling (mogelijke transactie) gaat vergezeld van een recente taxatie. Index opbrengsten commercieel

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

MPV 2022 vigerend

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

NvU MPV 2023

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

3.5

Kostenstijgingen

De kostenparameter betreft een interpretatie van de prijsontwikkeling en is opgesteld op basis van kennis en ervaring plus bronnen van de afgelopen jaren, een vertaling van de diverse publicaties over de markt en prijsontwikkelingen van de kosten. De hoogte van de kostenparameter is afhankelijk van zowel de kostprijsontwikkeling als de aanbestedingsontwikkeling.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

12

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

De inframarkt omvat een breed scala aan soorten werken en opdrachtgevers. Het gaat van kleinschalige bestrating, kabels en leidingen, transformatoren, etc.) tot aan rijkswegen en spoorwegen. Op middel lange en korte termijn een stabiele groei verwacht. Er is meer geld, er zijn grote maatschappelijke opgaven zoals het creëren van warmtenetten. Dit zal zowel bij bedrijven en lagere overheden tot meer productie leiden, daar zit de groei. Tot 2026 wordt er ieder jaar een groei verwacht. Een knelpunt voor het realiseren van de doelstellingen zijn materiaaltekorten en prijsstijgingen.

Bron: Techniek Nederland

Vanaf begin 2022 stegen zowel de bouwkosten als de aanbestedingsindex ten opzichte van het voorgaande jaar. De verwachting is dat deze trend voorlopig doorzet, maar op termijn wel stabiliseert.

Bron: Bouwkostenkompas

Voor de prijsontwikkeling van de plankosten hebben wij de ontwikkeling van de lonen inzichtelijk gemaakt. In de grondexploitaties zitten de (plan)kosten voor het gemeentelijk apparaat en omdat die kosten zich ontwikkelen in het algemeen met de cao‐stijging. Voor het jaar 2022 was de ontwikkeling van cao‐lonen circa 2,8%. Verwacht wordt dat na 2023 lonen verder zullen blijven stijgen, maar verwachten een stabilisatie richting het langjarige gemiddelde van CPI.

Bron CBS

Op basis van de realisatie en actueel inzicht worden de investeringsramingen in de grondexploitaties bij de MPV 2023 herijkt naar het nieuwe prijsmoment (1-1-2023). Op basis van alle verzamelde inzichten en de interne analyse binnen vastgoed van de nog te realiseren investeringen komen we tot het volgende advies voor de kostenontwikkeling van de vastgoedportefeuille vanaf 2023. • Voor de prijsontwikkeling vast te houden aan de vigerende prognose; Index kosten

2023

2024

2025

2026

2027 e.v.

MPV 2022 vigerend

3,0%

2,5%

2,5%

2,5%

2,0%

NvU MPV 2023

3,0%

2,5%

2,5%

2,5%

2,0%

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

13

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

3.6

Rente

De rente die mag worden toegerekend aan grondexploitaties is beperkt tot de werkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen en sluit daarmee als uitgangspunt in belangrijke mate aan bij de fiscale regelgeving. De disconteringsvoet is vastgesteld door de ECB op 2,0%. Hierdoor ontstaat een eenduidige rentetoerekening, waardoor één berekening volstaat voor zowel de BBV (bedrijfseconomisch) als voor de fiscale winstbepaling/balans. Voor de grondexploitaties gelden de volgende renteparameters. • Rekenrente 1,15% Het rentepercentage voor grondexploitaties is in 2022 gelijk gebleven. In de begroting 2023-2026 wordt voor de grondexploitaties gerekend met een omslagpercentage van 1,15%. • Rekening courant rente 0,0% Conform het BBV wordt er alleen rente toegerekend over de boekwaarde aan het begin van het boekjaar. • Disconteringsvoet 2,0% De disconteringsvoet is gekoppeld aan het streefpercentage van de ECB voor de inflatie, zijnde 2,0%. Dit percentage is onveranderd.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

14

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

4

Economische risico’s

In hoofdstuk 3 hebben we de visie op de parameters met de onderbouwing, zowel cijfermatig als tekstueel, uitgewerkt. Bij een vastgoedportefeuille van deze omvang is het verstandig om goed inzicht te hebben in de economische risico’s en daar bij het noodzakelijke weerstandsvermogen op te anticiperen. Bij de begroting 2019, besluit d.d. 9/11/2018, is de kadernota risicomanagement en weerstandsvermogen vastgesteld. De risicosystematiek van de ruimtelijke projecten sluit aan op de systematiek zoals wordt gehanteerd voor de gemeente brede financiën, die alleen risico’s binnen de begrotingstermijn van 4 jaar meeneemt. Risico’s buiten deze periode zijn niet meegenomen in de berekening. Uitgangspunt is dat elk grondexploitatieproject projectgebonden risico’s signaleert en kwantificeert. Daarnaast worden de algemene economische risico’s binnen de MPV bepaald. Gezamenlijk is dit het totale risicobedrag van de Vastgoedportefeuille. Economische risico’s

Risico

Kans

Planning

1 jaar

25%

Rente

0,20%

25%

Kostenstijging

50% hogere index

75%

Opbrengstenstijging

50% lagere index

75%

Tabel: index economische risico’s

Net als voorgaande jaren wordt voorgesteld om de bovenstaande variabelen voor risico en kans vast te stellen en daarmee bij het opstellen van de MPV het risicobedrag betreffende de economische risico’s te bepalen. Het wijzingen van de variabelen voor risico en kans heeft effect op het risicobedrag. Op basis van de vigerende MPV 2022 is het risicobedrag berekend (bijlage 2: risicobedrag gewogen economische risico’s). Echter, deze getallen zullen derhalve, op basis van de laatste inzichten, nog wijzigen bij het maken van de MPV 2023. Planning Voor het risico van planning wordt rekening gehouden met één jaar vertraging van de opbrengsten. Vertraging van het programma zou in theorie gunstig zijn voor het risicoprofiel, omdat de rente lager is dan de opbrengstenstijging. Bij de risicoberekening is ervan uitgegaan dat bij het doorschuiven van de productie geen sprake is van een opbrengstenstijging, maar we gedurende een jaar omzet derven, en deze in het 4e jaar weer goedmaken. Gezien de fase waarin de projecten binnen de vastgoedportefeuille zich bevinden en de marktomstandigheden wordt een kans van 25% gehanteerd. Rente De grondexploitaties hebben gezamenlijk een positief resultaat. Dit betekent dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. Als gevolg hiervan ontstaan berekende rentebaten binnen de vastgoedportefeuille.

Wanneer het rentepercentage daalt heeft dit een negatief effect op de berekende rentebaten en daarmee op het saldo van de vastgoedportefeuille. In de MPV 2022 is in de grondexploitaties een rekenrente gehanteerd van 1,15%. Bij de begroting 2023 is het toegerekende rentepercentage door treasury gehandhaafd op 1,15% (zie paragraaf 3.6). Voor het economisch risicoprofiel rekenen we met een neerwaartse rentedruk op de grondexploitaties van 0,2%. De kans dat dit risico zich voordoet is laag (wegingsfactor van 25%).

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

15

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

Kostenstijging Binnen de grondexploitaties houden we op basis van de kostprijs-, aanbestedingsontwikkeling en trends rekening met één kostenparameter. Als economisch risico hanteren we een verhoogde index van 50% ten opzichte van het voorstel voor de MPV 2023. Dit verwerken we als zodanig in het economisch risicoprofiel voor de 1e vier jaar. Daarbij wordt de kans ingeschat op hoog (kans 75%). Opbrengstenontwikkeling Binnen de grondexploitaties houden we op basis van de opbrengstontwikkeling en trends rekening met één opbrengstenparameter per categorie (woningbouw, bedrijven, maatschappelijk en commercieel). De prijsontwikkeling is echter sterk afhankelijk van het type vastgoed, de specifieke locatie binnen Zwolle en marktomstandigheden. Als economisch risico hanteren we een verminderde index van 50% ten opzichte van het voorstel voor de MPV 2023. Dit verwerken we als zodanig in het economisch risicoprofiel voor de 1e vier jaar. Daarbij wordt de kans ingeschat op hoog (kans 75%).

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

16

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

5

Stortingen reserve Vastgoed

In de MPV 2022 is een analyse gemaakt van de mogelijke tussentijdse winstname op de in uitvoering zijnde complexen. De omvang van de winstneming per 31.12.2022 die is afgegeven in de begroting 2022 middels een begrotingswijziging bedraagt € 20,0 mln. Het definitieve effect van de vastgestelde uitgangspunten zal in de MPV 2023 tot uiting komen. Het dan berekende resultaat maakt onderdeel uit van de jaarrekening 2022. Het resultaat op de MPV wordt verrekend met het investeringsfonds SIA (50%) en de algemene concernreserve (50%) en vervolgens wordt bij de jaarrekening de benodigde weerstandscapaciteit bepaald.

6

Specifieke informatie projecten

In dit hoofdstuk worden de projecten benoemd, waarvan wordt verwacht of waarvan reeds is besloten, dat die in de toekomst onderdeel vormen van de MPV. Hanzebad Begin 2022 heeft college de ontwikkeling van de Hanzebadlocatie gegund aan marktpartijen. De raad is hier op 19 april van in kennis gesteld. Het saldo van de opbrengsten minus kosten wordt toegevoegd aan de reserve Spoorzone. Stilohal Eind juli 2022 is door de rechtbank een vonnis uitgesproken dat de gemeente medewerking moet verlenen aan de erfpachtsovereenkomst aan de kegelclub. De komende periode wordt in beeld gebracht wat de gevolgen zijn van dit vonnis en wat de invloed is op het proces van de tender. Nieuwe Veemarkt Op 11 juli 2022 heeft de Raad de gebiedsvisie Nieuwe Veemarkt vastgesteld. Komende tijd wordt een ruimtelijk ontwikkelingsplan opgesteld waarbij programmatische keuzes moeten worden gemaakt. Daarnaast worden vele onderzoeken uitgevoerd (bijvoorbeeld bodem, verkeer, groen- en ecologische onderzoek). Het vervolg van besluitvorming over het ruiterlijke ontwikkelingsplan wordt voorzien in 2023. Hessenpoort III De Raad heeft 7 maart 2022 besloten om in te stemmen met de ontwikkeling van Hessenpoort 3. Daarbij is het voorlopig ontwerp en de grondexploitatie Hessenpoort 3 vastgesteld.

Af te sluiten projecten Op basis van huidige inzichten wordt verwacht dat een aantal grondexploitaties wordt afgesloten in 2022. Het gaat daarbij om Kraanbolwerk en Stinspoort. Al deze projecten waren bij de MPV 2022 reeds verantwoord onder de “binnenkort af te sluiten complexen”.

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

17

18

Datum

November 2022

Titel

Nota van Uitgangspunten MPV 2023

7

Vigerend beleid

Binnen de Nota van Uitgangspunten worden gedragsregels vastgesteld die voor meerdere jaren gelden en/of een verbinding hebben met wet- en regelgeving (BBV). Deze kunnen worden gezien als vigerend beleid bij het opstellen van de Meerjaren Prognose Vastgoed. Het gaat hierbij om de onderstaande thema’s waarbinnen zich geen of geringe wijzigingen hebben voorgedaan. • Fundamentele wijzigingen • Onvoorzien in Grondexploitaties • Algemene kosten Vastgoed • Kostensoortenlijst BRO is limitatief • Tussentijdse winstneming • Grex systemathiek • Notitie grondbeleid Ten behoeve van een totaal overzicht zijn deze thema’s wel opgenomen in de bijlage van deze Nota van Uitgangspunten.

8 BBV BBP BIE BRO ECB CBS CPB CPI GWW MPV MVA POC VON

9

Afkortingenlijst Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten Bruto Binnenlands Product Bouwgrond in exploitatie Besluit ruimtelijke ordening Europese Centrale Bank Centraal Bureau voor de Statistiek Centraal Planbureau Consumenten Prijs Index Grond-, Weg en Waterbouw Meerjaren Prognose Vastgoed Materiele Vaste Activa Percentage of Completion Vrij op naam

Bronvermelding

Deze Nota van Uitgangspunten is mede tot stand gekomen met behulp van het raadplegen en analyseren van diverse bronnen. • ABN AMRO, Hypotheekrente verwachting, oktober 2022 • Atlas research, Atlas voor gemeenten 2022 • Centraal Planbureau, Macro Economische Verkenning 2023 , september 2022 • Centraal Bureau voor de Statistiek, Vertrouwen ondernemers industrie daalt verder, september 2022 • Centraal Bureau voor de Statistiek, Consumentenvertrouwen verandert niet, oktober 2022 • De Nederlandse Bank, Overzicht financiële stabiliteit, najaar 2022 • Fakton Consultancy, Actualisatie grondprijsindices Gemeente Zwolle 2022, september 2022 • NVM, Marktoverzicht Noord-Overijssel, 3e kwartaal 2022 • NVM, Stand van zaken bedrijfsruimtemarkt 2022, juni 2022 • Stec Groep, Nieuwsflits help bedrijfspand gezocht, mei 2022 • Techniek Nederland, Nota van Uitgangspunten MPV 2023

18