MPV 2024
Tekst van het document
Zwolle
Meerjaren Prognose Vastgoed 2024 1
Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE ..........................................................................................................................................2 1
INLEIDING ...............................................................................................................................................3 1.1
2
SAMENVATTING EN CONCLUSIES ...........................................................................................................4 2.1 2.2
3
3.2
3.3
4.2
GROND ALS MATERIËLE VASTE ACTIVA (MVA) .............................................................................................. 10 Verloop boekwaarde MVA gronden ............................................................................................ 10 Toelichting mutaties aan- en verkopen jaarschijf 2023 .............................................................. 11 WAARDERING MATERIËLE VASTE ACTIVA ..................................................................................................... 11 Mutatie Overwaarde en Voorziening Voorraad-gronden per 31-12-2023 .................................. 11
RESERVE EN VOORZIENINGEN VASTGOED ............................................................................................ 13 5.1
5.2 6
COMPLEXEN .............................................................................................................................................. 5 In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG) ....................................................................................... 5 Binnenkort af te sluiten complexen (BATSC) ................................................................................. 5 Afgesloten complexen ................................................................................................................... 5 FINANCIEEL RESULTAAT COMPLEXEN .............................................................................................................. 5 Totaal beeld................................................................................................................................... 5 Tussentijdse winstname MPV 2024 ............................................................................................... 6 Boekwaarde .................................................................................................................................. 6 Resultaten grondexploitaties ........................................................................................................ 6 ANALYSE RESULTATEN COMPLEXEN ................................................................................................................
7 Analyse resultaten woningbouw ................................................................................................... 7 Analyse resultaten bedrijventerreinen / voorzieningen ................................................................ 8 Analyse resultaten binnenkort af te sluiten complexen ................................................................ 9 Analyse resultaten afgesloten exploitaties ................................................................................... 9
FINANCIEEL RESULTAAT GRONDVOORRAAD ........................................................................................ 10 4.1
5
CONTEXT SPEELVELD MPV ........................................................................................................................... 4 FINANCIËLE STAND VAN ZAKEN MPV 2024 ..................................................................................................... 4
RESULTAAT GRONDEXPLOITATIES ..........................................................................................................5 3.1
4
LEESWIJZER ............................................................................................................................................... 3
RESERVE VASTGOED ................................................................................................................................. 13 Reserve Vastgoed per 31-12-2023 .............................................................................................. 13 Ontwikkeling Reserve Vastgoed .................................................................................................. 13 VOORZIENING VASTGOED .......................................................................................................................... 14
RISICO’S IN RELATIE TOT WEERSTANDSVERMOGEN ............................................................................. 15 6.1
6.2
RISICO’S ................................................................................................................................................. 15 Projectgebonden risico’s ............................................................................................................. 15 Economische risico’s .................................................................................................................... 16 WEERSTANDSVERMOGEN .......................................................................................................................... 16 Aanwezige weerstandscapaciteit ................................................................................................ 16 Vereiste weerstandscapaciteit .................................................................................................... 16
COLOFON ..................................................................................................................................................... 17
2
1 Inleiding Voor u ligt de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2024. De MPV legt bij de jaarrekening 2023, conform de wet- en regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten) verslag van de financiële effecten van het gevoerde actieve grondbeleid. Beleidskeuzes over het faciliteren van initiatieven in het ruimtelijk domein, visies, plannen en projecten vinden plaats in de daarvoor geëigende gremia. De uitkomsten van de MPV kunnen vanzelfsprekend wel belangrijke input zijn voor eventuele beleidswijzigingen.
1.1 Leeswijzer In deze leeswijzer wordt aangegeven welke inhoudelijke gegevens gewijzigd zijn en waar deze in de MPV terug te vinden zijn. Hoofdstuk 2 begint met de samenvatting en conclusies. In dit hoofdstuk wordt informatie gegeven over de context van de MPV en een samenvatting van de financiële stand van zaken. Een gedetailleerde onderbouwing van de resultaten van de complexen wordt in hoofdstuk 3 gegeven. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op het financieel resultaat van gronden binnen de Materiele Vaste Activa. In hoofdstuk 5 wordt de Reserve Vastgoed en de voorziening Vastgoed toegelicht. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 van dit document stil gestaan bij het bepalen van de risico’s die ten laste van het weerstandsvermogen komen.
3
2 Samenvatting en conclusies 2.1 Context speelveld MPV Dit rapport geeft een weerslag van de financiële stand van zaken per 1 januari 2024. De te hanteren kaders voor het opstellen van deze MPV zijn vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten MPV 20241. De MPV 2024 is anticiperend op de vastgoed ontwikkelingen, waarbij reële prognoses het uitgangspunt zijn. Voor het meer beleidsmatige en strategische aspect rond de MPV worden in het raadsvoorstel alle belangrijke ontwikkelingen kort en bondig toegelicht. De inhoudelijke toelichting loopt via de Voortgangsrapportage Projecten (VP).
2.2 Financiële stand van zaken MPV 2024 In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste financiële resultaten van de MPV 2024 die van belang zijn voor de financiële positie van Vastgoed. De paragraaf begint met een samenvattend overzicht van de resultaten binnen Vastgoed. Dit zijn de resultaten van de grondexploitaties, de reserves en voorzieningen, de risico’s en het weerstandsvermogen. In de volgende hoofdstukken zijn deze resultaten verder onderbouwd. Resultaat grondexploitaties
€
Reserve Vastgoed: Saldo reserve vastgoed Stand voorzieningen
€ €
MPV 2024 MPV 2023 49.968.000 € 63.949.000 €
19.330.000 € 26.415.000 €
Verschil -13.981.000
20.593.000 € 26.502.000 €
-1.263.000 -87.000
Risico's vastgoedontwikkelingen € 15.923.000 € 14.373.000 € Tabel: samenvattend overzicht van de resultaten MPV 2024
1.550.000
Resultaat grondexploitaties Het resultaat van de grondexploitaties is verminderd met € 14,0 mln. tot een positief resultaat van €.50,0 mln. Hierbij moet worden vermeld dat in 2023 sprake is van een tussentijdse winstname van €.18,8 mln. en de exploitatie Nieuwe Veemarkt met een positief resultaat van € 4,8 miljoen is toegevoegd. Reserve Vastgoed De financiële stand van zaken van het grondbedrijf op korte termijn wordt bepaald door de Reserve Vastgoed. Dit kan ook wel de lopende rekening van Vastgoed genoemd worden. De hoogte van de Reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat overgeheveld kan worden naar de Algemene Concernreserve (50)% en de het Investeringsfonds (50%)2 of wat gestort moet worden vanuit de Algemene Concernreserve. Het saldo dat per 31.12.2023 wordt overgeheveld is in totaal € 19,3 mln. Voorziening Vastgoed De voorziening Vastgoed is bedoeld voor de zogenaamde tekortplannen en de afwaardering van de voorraad gronden. Per 31-12-2023 is een totale voorziening gevormd van € 26,4 mln. • Voorziening complexen met een negatief resultaat: € 17,2 mln. De voorziening ten behoeve van complexen met een negatief resultaat (Voorsterpoort - Beers Stork, Voorsterpoort – Retail, Voorsterpoort – Oost en Breezicht Zuid) is toegenomen met € 1,2 mln.
• Voorziening voorraad gronden (Materiele Vaste Activa): € 9,3 mln. De totale portefeuille van de voorraad gronden is per 31-12-2023 getaxeerd. De voorziening is afgenomen met € 1,3 mln. Risico’s Het risicoprofiel dat ten laste komt van het weerstandsvermogen was vorig jaar berekend op € 14,4 mln. en is dit jaar in totaal € 15,9 mln. Dit is € 1,5 mln. hoger dan bij de MPV 2023.
1 2
Raadsbesluit “Nota van Uitgangspunten Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2024”, datum 18 december 2023 Raadsbesluit “Perspectiefnota 2022-2025”, datum 5 juli 2021
4
3 Resultaat grondexploitaties 3.1 Complexen Alle onderhanden complexen zijn administratief ingedeeld aan de hand van 3 rubrieken. In de hieronder gepresenteerde tabel zijn ze zichtbaar gemaakt. In exploitatie genomen gronden Woningbouw Stadshagen - I en II Stadshagen - Breezicht Zuid Stadshagen - Breezicht Noord Stadshagen - De Tippe Oude Mars Nieuwe Veemarkt Bedrijventerreinen en voorzieningen Hessenpoort I en II Hessenpoort III Voorsterpoort - Beers Stork locatie Voorsterpoort - Retail Voorsterpoort - Oost
Eindjaar 2027 2027 2028 2027 2030 2031 Eindjaar 2027 2030 2026 2026 2026
Binnenkort af te sluiten complexen Bos en Buitenplaatsen Stadshagen - Fase 1 Stadshagen - Breecamp Noord
Eindjaar 2025 2024 2026
Afgesloten complexen Kamperpoort
In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG) Dit zijn complexen waar een grondexploitatie door de Raad is vastgesteld. De stedenbouwkundige planvorming is minimaal in de fase van het stedenbouwkundig ontwerp beland en de eerste activiteiten in het kader van de grondexploitatie hebben plaatsgevonden. Onder deze rubriek vallen 11 projecten. Deze complexen zijn onderverdeeld in woningbouw en bedrijventerreinen/voorzieningen. In 2023 is het complex Nieuwe Veemarkt toegevoegd. Binnenkort af te sluiten complexen (BATSC) De projecten in deze rubriek worden op korte termijn afgesloten. Het gaat met name om afronding van zowel de kosten als de opbrengsten. Afgesloten complexen In 2023 is één complex afgesloten. Het financiële resultaat is verwerkt in de Reserve Vastgoed en maakt onderdeel uit van het jaarresultaat.
3.2 Financieel resultaat complexen Totaal beeld Het resultaat van de grondexploitaties is verminderd met € 14,0 mln. tot een positief resultaat van € 50,0 mln., daarbij moet worden vermeld dat in 2023 sprake is van een winstname van per saldo € 18,8 mln. en het toevoegen van de exploitatie Nieuwe Veemarkt met een positief resultaat van € 4,8 miljoen. Dit betekent dat het resultaat van de overige grondexploitaties per saldo, exclusief winstname, nagenoeg gelijk is aan de MPV 2023. Wanneer we het resultaat van de MPV 2023 vergelijken met die van de MPV 2024 dan ontstaat onderstaande tabel. Resultaat grondexploitaties MPV 2023 € 63.949.000 + Toevoeging resultaat Nieuwe Veemarkt € 4.820.000 - Tussentijdse winstname 2023 € -18.815.000 + Winstnamecorrectie 2023 € 37.000 - Afgesloten complexen 2023 € -10.000 - Saldo wijziging resultaat grondexploitaties € -13.000 Resultaat grondexploitaties MPV 2024 € 49.968.000 Tabel: vergelijking portefeuille resultaat MPV 2023 / MPV 2024
5
Tussentijdse winstname MPV 2024 Het nemen van tussentijds winst uit grondexploitaties is onderdeel van de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken3. Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De Poc-methode4 houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert. De uitkomsten van de tussentijdse winstname per complex per 31-12-2023 staan hieronder in de tabel opgenomen. Complex
Opbrengst Kosten gerealiseerd gerealiseerd
Tussentijdse winstname: Stadshagen - I en II Stadshagen - Breezicht Noord Stadshagen - Tippe Stadshagen - Breecamp Noord Oude Mars Hessenpoort Bos en Buitenplaatsen Totale tussentijdse winstname Winstnamecorrectie: Stadshagen - Fase 1 Totale winstnamecorrectie
Winst percentage
per 31.12.2023
97% 40% 26% 88% 77% 72% 99%
98% 44% 45% 90% 69% 95% 76%
95% 18% 12% 79% 53% 68% 75%
€ 2.547.000 € 1.316.000 € 288.000 € 243.000 € 1.396.000 € 12.749.000 € 276.000 € 18.815.000
99%
20%
20%
€ €
-37.000 -37.000
Tabel: Tussentijdse winstname MPV 2024
Boekwaarde De boekwaarde van de portefeuille van alle in uitvoering zijnde complexen is € 63,5 mln. De boekwaarde is per 31-12-2023 afgenomen met € 5,1 mln. Ook hier moet worden vermeld dat sprake is van een winstname van per saldo € 18,8 mln. Overzicht investeringen / opbrengsten 2023 Investering Resultaatneming in exploitaties Totaal kosten
€ € €
Werkelijk Prognose 21.426.000 € 42.059.000 18.789.000 40.215.000 € 42.059.000
Totaal opbrengsten
€
45.346.000
€
99.843.000
Saldo boekwaarde jaarschijf 2023 Tabel: Mutatie jaarschijf 2023
€
-5.131.000 €
-57.784.000
Het afgelopen jaar is circa 51% (€ 21,4 mln.) van de geprognosticeerde investeringen van in totaal circa € 42,0 mln. gerealiseerd (in 2022 was dit 58 %). Het doorschuiven van investeringen naar een later jaar komt regelmatig voor. Opdrachten over meerdere jaren, vertragingen in het werk, juridische procedures en te optimistische inschattingen zijn daar grotendeels de oorzaak van. Van de opbrengsten van de jaarschijf 2023 is 45% (€ 45,3 mln.) van de geprognotiseerde opbrengsten van in totaal ca. € 99,8 mln. gerealiseerd (in 2022 was dit 97%). De opbrengsten van de jaarschijf 2023 komen voort uit de gerealiseerde verkoopopbrengst van bouwgrond voor woningbouw (Oude Mars á € 2,1 mln. / Stadshagen á € 18,5 mln. / Bos en buitenplaatsen á € 0,6 mln.) en bedrijvigheid (Hessenpoort á € 24,1 mln.).
Resultaten grondexploitaties Voor elk complex wordt een begroting opgesteld. Een grondexploitatie geeft inzicht in de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten en de nog te maken kosten en de te verwachten opbrengsten. Uit deze financiële opstelling wordt het voorgecalculeerd exploitatieresultaat bepaald op zowel startwaarde (= contante waarde per 1-1-2024) als eindwaarde. De startwaarde wordt aangegeven omdat de looptijden van de projecten verschillen. Het terugrekenen naar een startwaarde van nu maakt de projecten onderling vergelijkbaar. In de tabel hieronder is zichtbaar wat het voorgecalculeerde exploitatieresultaat is van de ‘In exploitatie genomen gronden’.
3
De commissie BBV heeft in juli 2019 de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken gepubliceerd. Poc = Percentage of completion methode. Dit is een manier om de tussentijdse winstname te berekenen waarbij de winst naar rato van de realisatie van het complex wordt verantwoord. 4
6
In exploitatie genomen gronden
boekwaarde 1-1-2024
Nog te realiseren kosten opbrengsten
Exploitatieresultaat Eindwaarde Startwaarde
+ / - eind jaar
Woningbouw Stadshagen - I en II Stadshagen - Breezicht Zuid Stadshagen - Breezicht Noord Stadshagen - De Tippe Oude Mars Nieuwe Veemarkt Totaal woningbouw
€ € € € € € €
-2.046.000 6.574.000 1.373.000 -11.384.000 5.325.000 -2.877.000 -3.035.000
€ 8.684.000 € 10.227.000 € 19.134.000 € 38.433.000 € 4.354.000 € 29.605.000 € 110.437.000
€ 11.385.000 € 2.903.000 € 28.535.000 € 55.175.000 € 7.995.000 € 38.129.000 € 144.122.000
€ € € € € € €
655.000 -750.000 10.774.000 5.358.000 8.966.000 5.647.000 30.650.000
€ € € € € € €
604.000 winst 2027 -693.000 verlies 2027 9.759.000 winst 2028 4.950.000 winst 2027 7.805.000 winst 2030 4.820.000 winst 2031 27.245.000 winst
Bedrijventerreinen / voorzieningen Hessenpoort I en II Hessenpoort III Voorsterpoort - Beers Stork locatie Voorsterpoort - Retail Voorsterpoort - Oost Totaal bedrijventerreinen / voorzieningen
€ € € € € €
-39.310.000 -981.000 -8.345.000 -6.044.000 -2.372.000 -57.052.000
€ € € € € €
4.395.000 12.567.000 833.000 1.231.000 6.255.000 25.281.000
€ 80.000.000 € 17.089.000 € 5.046.000 € 2.164.000 € 400.000 € 104.699.000
€ € € € € €
36.295.000 3.541.000 -4.132.000 -5.111.000 -8.227.000 22.366.000
€ € € € € €
33.530.000 winst 2027 3.083.000 winst 2030 -3.894.000 verlies 2026 -4.816.000 verlies 2026 -7.752.000 verlies 2026 20.151.000 verlies
Binnenkort af te sluiten complexen Bos en Buitenplaatsen Stadshagen - Fase 1 Stadshagen - Breecamp Noord Totaal af te sluiten complexen
€ € € €
389.000 698.000 646.000 1.733.000
€ € € €
176.000 257.000 802.000 1.235.000
€ € € €
€ € € €
213.000 441.000 2.054.000 2.708.000
€ € € €
205.000 432.000 1.935.000 2.572.000
Totaal MPV 2024
€
2.210.000 2.210.000
-58.354.000 € 136.953.000 € 251.031.000 €
55.724.000 €
winst 2025 winst 2024 winst 2026 winst
49.968.000 winst
Tabel: Exploitatieresultaat is van de grondexploitaties
Kernpunten: 1. Het verwachte exploitatieresultaat is op startwaarde € 50,0 mln. positief.; Het saldo is als volgt opgebouwd: • Complexen met een verwacht positief resultaat € 67,1 mln.; • Complexen met een verwacht negatief resultaat € 17,1 mln.; 2. De nog te realiseren opbrengsten (€ 251,0 mln.) zijn significant hoger dan de nog te realiseren investeringen (€ 137,0 mln.). 3. Van het verwachte positieve exploitatieresultaat wordt circa 54% binnen Hessenpoort en 26% binnen Stadshagen behaald). 4. De omvang van de complexen met een negatief resultaat neemt de afgelopen jaren gestaag toe. Dit effect kan vooralsnog worden opgevangen binnen het financiële jaarresultaat van Vastgoed maar voor lange termijn is dat onzeker.
3.3 Analyse resultaten complexen In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op het verschil in resultaat van de complexen tussen de MPV 2023 en de MPV 2024. De parameters en programmatische aanpassingen, zoals opgenomen in de nota van uitgangspunten MPV 2024, zijn evenals de laatste inzichten door vertaald naar de complexen. In paragraaf 3.3.1 tot en met 3.3.4 worden de verschillen per project verklaard.
Analyse resultaten woningbouw Woningbouw
Exploitatieresultaat MPV 2024 MPV 2023 Stadshagen - I en II € 604.000 € 4.215.000 Stadshagen - Breezicht Zuid € -693.000 € -400.000 Stadshagen - Breezicht Noord € 9.759.000 € 11.937.000 Stadshagen - De Tippe € 4.950.000 € 6.252.000 Oude Mars € 7.805.000 € 8.635.000 Nieuwe Veemarkt € 4.820.000 € Totaal woningbouw € 27.245.000 € 30.639.000 Tabel: Overzicht exploitatieresultaten woningbouw
Verschil € € € € € € €
-3.611.000 -293.000 -2.178.000 -1.302.000 -830.000 4.820.000 -3.394.000
Stadshagen - I en II Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat van € 4,2 mln. naar € 0,6 mln. positief. Vanwege een tussentijdse winstneming is het resultaat met € 2,5 mln. verminderd. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich negatief met € 1,1 mln. De verslechtering is met name het gevolg van een langere planduur met hogere plankosten en civieltechnische kosten.
7
Stadshagen - Breezicht Zuid Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat met € 0,3 mln. naar een tekort van € 0,7 mln. Het verschil wordt met name veroorzaakt door verhoging van de kosten en verlenging van de looptijd (vertraging duinwoningen waardoor later woonrijp wordt gemaakt). Het gemiddelde prijspeil van civiele werken is het afgelopen jaar sterk opgelopen waarmee de prognose van de kosten is aangepast. Daarnaast zijn extra uren geraamd voor de voorzieningen. Stadshagen - Breezicht Noord Ten opzichte van de MPV 2023 is de prognose voor Breezicht Noord met € 2,2 mln. gedaald naar € 9,8 mln. positief. Vanwege een tussentijdse winstname is het resultaat met € 1,3 mln. verminderd. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich in 2023 met € 0,9 mln. miljoen negatief. Wijziging van de parameters heeft een effect van € 0,6 mln. Actualisering van het prijspeil naar 2024, en verlenging van de looptijd met twee jaar, waardoor de plankosten en tijdelijk beheer langer doorlopen zijn de andere oorzaken voor de verslechtering van het resultaat. Stadshagen - De Tippe Ten opzichte van de MPV 2023 is het resultaat voor de Tippe met € 1,3 mln. gedaald naar € 5,0 mln. positief. Vanwege een tussentijdse winstneming is het resultaat met € 0,3 mln. verminderd. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich in 2023 negatief met € 1,0 mln.
De vermindering van het resultaat is het gevolg van hogere plankosten en civieltechnische kosten. Oude Mars Het resultaat van Oud Mars is berekend op positief € 7,8 mln. en is daarmee ten opzichte van de MPV 2023 met € 0,8 mln. verminderd. De tussentijdse winstneming zorg voor een vermindering van het resultaat met € 1,4 mln. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich positief met € 0,6 mln. (ondanks de wijziging van de opbrengstenparameter). Deze verbetering is het gevolg van minder civiel technische kosten (ophoging, verharding en groen). Nieuwe Veemarkt Ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie in 2023 is het resultaat van de Nieuwe Veemarkt in deze MPV met € 0,4 mln. afgenomen naar € 4,8 mln. De kosten voor de sloop van de IJsselhallen vallen lager uit. De verslechtering van het resultaat wordt veroorzaakt door toegenomen civieltechnische kosten (indexering naar prijspeil 2024) en hogere plankosten.
Analyse resultaten bedrijventerreinen / voorzieningen Bedrijventerreinen / voorzieningen
Exploitatieresultaat MPV 2024 MPV 2023 Hessenpoort I en II € 33.530.000 € 42.171.000 Hessenpoort III € 3.083.000 € 4.031.000 Voorsterpoort - Beers Stork locatie € -3.894.000 € -3.840.000 Voorsterpoort - Retail € -4.816.000 € -4.731.000 Voorsterpoort - Oost € -7.752.000 € -7.353.000 Totaal bedrijventerreinen / voorzieningen € 20.151.000 € 30.278.000 Tabel: Overzicht exploitatieresultaten bedrijventerreinen
Verschil € € € € € €
-8.641.000 -948.000 -54.000 -85.000 -399.000 -10.127.000
Hessenpoort Ten opzichte van de MPV 2024 is prognose voor Hessenpoort met € 8,6 mln. gedaald naar € 33,5 mln. positief. Vanwege een tussentijdse winstneming is het resultaat met € 12,7 mln. verminderd. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich in 2023 positief met € 4,1 mln. De verbetering is het gevolg van herverkaveling, aanpassing van de fasering, vrijval van begrote civieltechnische kosten en resultaat uit grondprijsonderhandelingen. Hessenpoort III Bij de MPV 2024 is het resultaat met € 0,9 miljoen gedaald tot een resultaat van € 3,1 mln. positief. De verslechtering van het resultaat is het gevolg van vertraging in de mogelijkheid tot uitgifte en stijging van de civieltechnische kosten.
8
Voorsterpoort - Beers Stork locatie Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat licht van € 3,8 mln. naar € 3,9 mln. negatief. De verslechtering is het gevolg van de gewijzigde parameters. Voorsterpoort - Retail Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat licht van € 4,7 mln. naar € 4,8 mln. negatief. De verslechtering is het gevolg een langere planduur met hogere plankosten. Voorsterpoort - Oost Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat van € 7,4 mln. naar € 7,8 mln. negatief. De verslechtering is het gevolg een langere planduur met hogere plankosten en gewijzigde parameters.
Analyse resultaten binnenkort af te sluiten complexen Binnenkort af te sluiten complexen
Exploitatieresultaat MPV 2024 MPV 2023 Bos en Buitenplaatsen € 205.000 € 380.000 Stadshagen - Fase 1 € 432.000 € 448.000 Stadshagen - Breecamp Noord € 1.935.000 € 2.191.000 Totaal af te sluiten complexen € 2.572.000 € 3.019.000 Tabel: Overzicht exploitatieresultaten binnenkort af te sluiten complexen
Verschil € € € €
-175.000 -16.000 -256.000 -447.000
Bos en Buitenplaatsen De exploitatie kent een positief resultaat van € 0,2 mln. Dit resultaat is afgenomen met € 0,2 mln. door een tussentijdse winstname van € 0,3 mln. Verder konden door de verkoop van de laatste buitenplaats de risicobeheersmaatregelen vervallen en zijn de opbrengsten gestegen. Stadshagen - Fase 1 Ten opzichte van de MPV 2023 zijn er geen noemenswaardige veranderingen binnen de exploitatie van Stadshagen – Fase 1. De verwachting is dat na afronding van de civieltechnische werkzaamheden het complex in 2024 wordt afgesloten. Stadshagen - Breecamp Noord Ten opzichte van de MPV 2023 daalt het verwachte resultaat van € 2,2 mln. naar € 1,9 mln. positief. Vanwege een tussentijdse winstneming is het resultaat met € 0,2 mln. verminderd. Per saldo ontwikkelde de exploitatie zich neutraal. De langere planduur met hogere plankosten worden gecompenseerd door een hogere renteopbrengst.
Analyse resultaten afgesloten exploitaties Kamperpoort De grondexploitatie Kamperpoort is in 2023 afgesloten. Het positieve resultaat ad € 10.000 is toegevoegd aan de Reserve Vastgoed.
9
4 Financieel resultaat grondvoorraad De gemeenteraad heeft bij de Nota van Uitgangspunten 2017 de aangescherpte BBV richtlijn m.b.t. de waardering vastgesteld, waarbij alle in bezit zijnde gronden zijn aangewezen en gerangschikt onder de Materiële Vaste Activa (te noemen MVA). Daarbij wordt het toerekenen van rente en andere kosten van de MVA via de begroting opgevangen en via de bijlagen “grondslagen waardering en resultaatbepaling” en “balanstoelichting” wordt er in de jaarrekening verslag van gedaan. Vervolgens vindt er samen met het exploitatieresultaat van de erfpachtsgronden/recht van opstal een saldering plaats en wordt het eindresultaat verrekend met de algemene middelen. In de jaarlijkse toelichting op het MPV wordt in dit hoofdstuk verslag gedaan van de aanwezige voorraad gronden, mutatie en waardering. De BBV wetgeving geeft aan dat wanneer de externe taxatie van een perceel lager is dan de boekwaarde ervan, met ingang van 2020 hiervoor geen voorziening meer mag worden getroffen. In dat geval dient de grond feitelijk te worden afgeboekt. Vanaf de jaarrekening 2019 hanteren we, in vooroverleg met de accountant een tijdelijke voorziening waardevermindering, zodat waardeherstel mogelijk blijft. Dit wordt verder vormgegeven op basis van toekomstige te wijzigen wetgeving. In 2023 hebben we onze voorraad gronden opnieuw laten taxeren op marktwaarde.
De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Het bijzondere uitgangspunt in deze is dat er geen sprake van een concreet en binnen afzienbare tijd te starten voornemen tot het wijzigen van de bestemming is, met uitzondering van het onderdeel warme gronden. De overige objecten maken geen deel uit van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor een concreet en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie, zodat enkel de marktwaarde gewaardeerd is op basis van de geldende bestemming.
4.1 Grond als Materiële Vaste Activa (MVA) Over grond als Materiële Vaste Activa kan worden gesteld, dat deze grond een vaste bestemming heeft, en niet in een transformatieproces zit. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. Bij grond als Materiële Vaste Activa gaat het veelal om ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land-/bosbouwgronden. De activering van alle soorten grond geschiedt in de eerste plaats steeds tegen (historische) verkrijgingprijs (artikel 63 lid 1 BBV) en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Grond wordt wel afgewaardeerd tot de marktwaarde indien sprake is van een (duurzaam) lagere marktwaarde (artikel 65 lid 1 en 2 BBV).
Verloop boekwaarde MVA gronden De gemeente Zwolle rubriceert de gronden onder de Materiële Vaste Activa als investeringen met een economisch nut. Deze rubriek is vervolgens onderverdeeld in: • Warme gronden • Toekomstige exploitaties • Stellig voornemen • Strategisch grondbezit In de onderstaande tabel zijn de mutaties financieel weergegeven en is de boekwaarde per 31-12-2023 in de laatste kolom zichtbaar. Stand per 01-01-2023 boekwaarde m² bw per m²
Materiële Vaste Activa
Mutaties 2023 in € in m²
Stand per 31-12-2023 boekwaarde m² bw per m²
MVA gronden korte termijn warme gronden toekomstige exploitaties rubriek stellig voornemen Totaal MVA gronden korte termijn
€ € € €
1.609.000 971.000 2.580.000
83.464 15.324 98.788
€ € € €
19 63 26
€ € € €
642.000642.000-
8.8908.890-
€ € € €
1.609.000 329.000 1.938.000
83.464 6.434 89.898
19 51 22
MVA gronden lange termijn Strategisch grondbezit Totaal MVA gronden lange termijn
€ €
22.742.000 22.742.000
5.386.640 € 5.386.640 €
4 4
€ €
25.00025.000-
4.275 4.275
€ 22.717.000 € 22.717.000
5.390.915 5.390.915
4 4
Totaal MVA gronden
€
25.322.000 € 5.485.428 €
5
€
667.000-
4.615-
€ 24.655.000
5.480.813
4
Tabel: Boekwaarde en mutatieoverzicht gronden Materiële Vaste Activa
10
Toelichting mutaties aan- en verkopen jaarschijf 2023 Gedurende het jaar vinden er door verschillende oorzaken mutaties plaats. De mutaties binnen de totale voorraad gronden bestaan hoofdzakelijk uit het overdragen van gronden naar de beheerafdeling en het overhevelen van gronden naar een grondexploitatie. In deze paragraaf wordt hier op hoofdlijnen een toelichting op gegeven. Stellig voornemen Door grondverkoop van één perceel in 2023 daalt de boekwaarde van de voorraad. Strategisch grondbezit Door grondverkoop van één perceel in 2023 daalt de boekwaarde van de voorraad. Daarnaast is door een administratieve correctie het aantal m2 grondvoorraad toegenomen.
4.2 Waardering Materiële Vaste Activa Op basis van de vastgestelde waarderingsgrondslagen is de waarde van de onroerende zaken afgezet tegen de boekwaarde van de gronden. Ten behoeve van de jaarrekening 2023 / MPV 2024 zijn externe taxaties verricht voor de waarderingsgrondslag van de gronden. Eens per twee jaar worden deze externe taxaties gedaan. Voor de verpachte gronden is op perceelsniveau de waarde bepaald en zijn toekomstige contractclaims gewaardeerd. De gronden die intern overgedragen worden naar beheer openbare ruimte staan op nul gewaardeerd. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld mogen, voor wat betreft de toepassing van artikel 65 lid 1 BBV, worden gewaardeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming.
Na de voornoemde aanpassing van de notitie Grondbeleid, gelden hierbij de volgende cumulatieve randvoorwaarden (toekomstige bestemming in plaats van de geldende bestemming): • de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; • de (toekomstige) bestemming(en)/functies (ontwikkeling) betreffende het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • de visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; • periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige bestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. De taxatiewaarde van de gronden zijn in de regel afwijkend van de boekwaarde. Is de taxatie lager, dan leidt dat tot een voorziening, is de taxatie hoger dan wordt een overwaarde zichtbaar. Materiële Vaste Activa
Stand per 31-12-2023 boekwaarde bw per m²
Waardering per 31-12-2023 Totaal per m²
Te treffen voorziening
Overwaarde mva
9.260.000 9.260.000
€ 8.822.000 € € 1.032.000 € 9.854.000 € € € 17.993.000 € 17.993.000
9.260.000 € 27.847.000
MVA gronden korte termijn warme gronden toekomstige exploitaties rubriek stellig voornemen Totaal MVA gronden korte termijn
€ € € €
€ € € €
19 51 22
€ € € €
10.431.000 1.361.000 11.792.000
€ € € €
125 212 131
MVA gronden lange termijn Strategisch grondbezit Totaal MVA gronden lange termijn
€ 22.717.000 € € 22.717.000 €
4 4
€ €
31.451.000 € 31.451.000 €
6 6
€ € € € € € € €
Totaal MVA gronden
€ 24.655.000 €
4
€
43.243.000 €
8
€
1.609.000 329.000 1.938.000
Mutatie Overwaarde en Voorziening Voorraad-gronden per 31-12-2023 De totale voorraad gronden is per peildatum 31-12-2023 extern getaxeerd (taxatie eens per 2 jaar). De overwaarde binnen de MVA per 1-1-2023 was € 26,8 mln. De overwaarde van de gronden is met € 1,0 mln. toegenomen tot € 27,8 mln.
11
De voorziening is afgenomen met € 1,3 mln. De wijziging van de overwaarde en de benodigde voorziening van de Voorraad-gronden komt voort uit de hogere taxatiewaarde die wordt toegekend aan agrarische gronden.
Materiële vaste activa Warme gronden Toekomstige grondexploitaties Rubriek stellig voornemen MVA gronden korte termijn
MPV 2024 voorziening overwaarde € € 8.822.000 € € € € 1.032.000 € € 9.854.000
MPV 2023 voorziening overwaarde € € 8.689.000 € € € € 3.409.000 € € 12.098.000
Strategisch grondbezit Totaal MVA gronden lange termijn
€ €
9.260.000 € 9.260.000 €
17.993.000 17.993.000
€ €
10.579.000 € 10.579.000 €
14.687.000 14.687.000
Totaal MVA gronden
€
9.260.000 €
27.847.000
€
10.579.000 €
26.785.000
12
5 Reserve en voorzieningen Vastgoed 5.1 Reserve Vastgoed De financiële stand van zaken op korte termijn wordt bepaald door de Reserve Vastgoed. Dit is de lopende rekening van Vastgoed. De hoogte van de Reserve Vastgoed wordt bepaald door stortingen en onttrekkingen. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het saldo is wat overgeheveld kan worden naar de concernreserve of wat gestort moet worden vanuit de concernreserve.
Reserve Vastgoed per 31-12-2023 Het positief saldo van de Reserve Vastgoed per 31-12-2023 is € 19,3 mln. positief. De onderstaande opsomming geeft inzicht in de wijze waarop het bedrag is opgebouwd. Stand reserve Vastgoed per 1-1-2023 Tussentijdse winstafdrachten vanuit grondexploitaties Positieve winstafdrachtafsluiten grondexploitaties Winstcorrecties vanuit grondexploitaties/POC Afname voorziening Vastgoed Bijdragen/afdrachten vanuit grondexploitaties 2023 Saldo lopende rekening Bestedingsvoornemens/claims voorgenomen storting
€ € € € € € € €
806.000 18.815.000 10.000 -37.000 405.000 -347.000 19.000 -342.000
Saldo reserve Vastgoed per 31 december 2023 Tabel: Saldo Reserve Vastgoed
€
19.329.000
Kernpunten: 1. Er is een tussentijdse winstname geweest van totaal € 18,8 mln.; 2. Er kan een storting plaatsvinden vanuit de Reserve Vastgoed naar de Algemene Concernreserve en de Investeringsagenda van in totaal € 19,3 mln. 3. Per 1 januari 2024 resteert een reserve Vastgoed ad. € 0,3 mln. die niet vrij besteedbaar is maar volledig ten behoeve van vastgestelde bestedingsvoornemens en claims.
Ontwikkeling Reserve Vastgoed Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk is toegelicht, wordt de Reserve Vastgoed gevormd door stortingen in en onttrekkingen aan de reserve. Stortingen in de Reserve De stortingen worden voornamelijk veroorzaakt door de winsten uit complexen. Veel winstgevende grondexploitaties worden de komende jaren afgesloten. De tussentijdse winstnemingen van grote omvang kunnen we naar verwachting nog aantal jaar volhouden. Met de huidige kennis van de markt, de vertaling naar projecten en de stand van zaken van de MPV 2024 is een analyse gemaakt van de mogelijke tussentijdse winstname op de in uitvoering zijnde complexen voor de komende jaren: Indicatie tussentijdse winstname (bedragen x € miljoen)
Tussentijdse winstname MPV 2025 Tussentijdse winstname MPV 2026 Tussentijdse winstname MPV 2027 Tussentijdse winstname MPV 2028 Tussentijdse winstname MPV 2029 Tussentijdse winstname MPV 2030 Tussentijdse winstname MPV 2031 Tussentijdse winstname MPV 2032 Tabel: Prognose toekomstige winstnames
22 17 13 13 4 2 2 0
Ten aanzien van de bovenstaande prognose moet een voorbehoud worden meegegeven. In verband met de gevoeligheid van vertragingen en onzekerheden moeten de cijfers in bovenstaande tabel als een richting/indicatie worden gezien voor de aankomende jaren. Uit ervaring van de afgelopen jaren zien we dat ramingen van de investeringen en opbrengsten meestal te positief zijn weergegeven door o.a. vertragingseffecten op projectactiviteiten.
13
Onttrekkingen aan de Reserve Wanneer de (verwachte) kosten en/of opbrengsten nadelig worden bijgesteld en of project specifieke risico’s toenemen kan de reeds genomen tussentijdse winstneming in voorgaande jaren te hoog zijn geweest of moet de verliesvoorziening worden verhoogd. Deze onttrekkingen aan de Reserve Vastgoed worden vooralsnog volledig opgevangen binnen het jaarresultaat. Wanneer in de toekomst deze vereveningsmogelijkheid niet meer voorhanden is (door het ontbreken van tussentijdse winstname) komen de financieel negatieve effecten direct ten laste van de Algemene concernreserve (en/of Strategische investeringsagenda). Paragraaf 6.1 geeft een beeld van het risicoprofiel van de MPV en het vereiste weerstandsvermogen.
5.2 Voorziening Vastgoed Volgens de BBV-richtlijnen moet er in ieder geval een voorziening worden getroffen als: • er voor een project of complex geen sluitende grondexploitatie mogelijk is; • de boekwaarde van de voorraad gronden de marktwaarde van de gronden overstijgt. Per 31-12-2023 is een bedrag aan voorzieningen nodig van € 26,4 mln. De opbouw van deze voorziening is in de tabel hieronder weergegeven. Voorziening MPV 2024 In exploitatie genomen gronden € 17.155.000 Voorziening materiële vaste activa € 9.260.000 Te treffen voorziening € 26.415.000 Stand per 31-12-2023 € 26.502.000 Jaarmutaties (rente) € 318.000 Storting in / onttrekking uit de reserve Vastgoed € -405.000 Tabel: Voorziening Vastgoed per 31.12.2023
€ € € € € €
MPV 2023 15.924.000 10.578.000 26.502.000 22.990.000 248.000 3.264.000
Voor vier verliesgevende grondexploitaties is de voorziening gestegen met € 1,2 mln.; Kernpunten: 1. De voorzieningen voor in exploitatie genomen gronden betreft de grondexploitaties met een tekort. In de tabel hieronder is aangegeven hoe de mutatie van de voorziening tot een bedrag van € 15,9 mln. is opgebouwd. Complexen met een voorziening Stadshagen - Breezicht Zuid Voorsterpoort - Beers Stork locatie Voorsterpoort - Retail Voorsterpoort - Oost Totaal
€ € € € €
MPV 2024 693.000 3.894.000 4.816.000 7.752.000 17.155.000
€ € € € €
MPV 2023 3.840.000 4.731.000 7.353.000 15.924.000
Tabel: Complexen met een voorziening per 31.12.2023
Bij de MPV 2023 werden de exploitaties Stadshagen – I en II en Stadshagen – Breezicht Zuid geconsolideerd gepresenteerd. Echter het zijn twee afzonderlijk vastgestelde grondexploitaties en daarom bij de MPV 2024 afzonderlijk gepresenteerd. Omdat Stadshagen – Breezicht Zuid een financieel nadelig resultaat kent is hiervoor een voorziening getroffen. 2. In paragraaf 4.2. is beschreven hoe de € 9,3 mln. voorziening Materiele Vaste Activa is opgebouwd; 3. Per 31-12-2023 is € 0,4 miljoen aan de Reserve Vastgoed toegevoegd.
14
6 Risico’s in relatie tot weerstandsvermogen Met het exploiteren van (bouw) grond zijn niet alleen grote bedragen gemoeid, er zijn ook forse risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te genereren opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. De regels omtrent de risicosystematiek en het bijbehorende niveau van het weerstandsvermogen zijn vastgelegd in de herziening van de nota risicomanagement en weerstandsvermogen De risicosystematiek van de ruimtelijke projecten sluit aan op de systematiek zoals wordt gehanteerd voor de gemeente brede financiën, die alleen risico’s binnen de begrotingstermijn van 4 jaar meeneemt. Risico’s buiten deze periode zijn niet meegenomen in de berekening. Uitgangspunt is dat elk grondexploitatieproject projectgebonden risico’s signaleert en kwantificeert. Daarnaast worden de algemene economische risico’s binnen de MPV bepaald. Gezamenlijk is dit het totale risicobedrag van de Vastgoedportefeuille. Bovenstaande wordt verder uitgewerkt en toegelicht in de paragrafen 6.1 en 6.2.
6.1 Risico’s In deze paragraaf worden de risico’s toegelicht en onderbouwd. Het gaat om de projectgebonden risico’s en de economische risico’s. De economische risico’s worden door middel van een gevoeligheidsanalyse bepaald, zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten MPV 2024. Het beeld van het totale gewogen risicoprofiel, met een totaalbedrag van ca. € 15,9 mln., als basis voor de vereiste weerstandscapaciteit, ziet er als volgt uit: Vereiste weerstandscapaciteit Economische risico's
€
MPV 2024 MPV 2023 4.717.000 € 5.409.000
Projectgebonden risico's € 11.207.000 - Rood € 1.214.000 - Oranje € 9.713.000 - Groen € 280.000 Totaal risicobedrag € 15.924.000 Tabel: Totaal overzicht risico’s MPV 2024 en MPV 2023
€ € € € €
8.964.000 1.028.000 7.685.000 251.000 14.373.000
Projectgebonden risico’s Ieder project kent eigen projectgebonden risico’s. Die zijn per project bepaald door de projectorganisatie. Het bepalen van deze risico’s gebeurt door gebruik te maken van de Handreiking Risicomanagement Projecten en het bijbehorende model risicoscan. We onderscheiden hoge risico’s (code rood), middelgrote risico’s (code oranje) en lage risico’s (code groen). De scan kent de volgende projectgebonden risico’s: • Financiële risico’s • Technische risico’s • Bestuurlijke en politieke risico’s • Organisatorische risico’s • Ruimtelijke risico’s • Juridische en wettelijke risico’s’ Projectgebonden risico's Ongewogen Wegingsfactor Gewogen - Rood € 1.619.000 75% € 1.214.000 - Oranje € 19.425.000 50% € 9.713.000 - Groen € 1.118.000 25% € 280.000 Totaal € 22.162.000 € 11.207.000 Tabel: Overzicht projectgebonden risico’s MPV 2024
Kernpunten: 1. Het risicoprofiel is voor alle projecten (periode van vier jaar) doorgerekend en heeft een ongewogen resultaat van € 22,1 mln. De ongewogen risico’s zijn binnen de projecten met € 4,3 mln. toegenomen. Zodra de projectrisico’s gewogen zijn, conform de vastgestelde methodiek, dan ontstaat er een projectgebonden risicobedrag van € 11,2 mln. (In 2023 was dit € 9,0 mln.); 2. De toename van de projectgebonden risico’s wordt met name veroorzaakt door het opnemen van de Nieuwe Veemarkt binnen de MPV 2024 (ongewogen € 7,1 mln.).
15
Economische risico’s Op totaalniveau van de grondexploitaties wordt een gevoeligheidsanalyse gemaakt. Hierbij wordt gerekend met 4 variabelen oftewel 4 individuele risico’s: • Vertraging van het programma; • Stijging van de kosten; • Daling van de opbrengsten; • Rentestijging. Economische risico's, gewogen MPV 2024 Programma (50%) € 1.848.000 Kostenstijging (75%) € 2.318.000 Opbrengstendaling (75%) € 551.000 Rente (50%) verhoging € Totaal economisch risicobedrag € 4.717.000 Tabel: Overzicht economische risico’s MPV 2024
€ € € € €
MPV 2023 1.160.000 2.100.000 2.017.000 132.000 5.409.000
€ € € € €
Verschil 688.000 218.000 -1.466.000 -132.000 -692.000
De variabelen “risico” en de “kans” om het risicobedrag van de economische risico’s te bepalen zijn vastgesteld binnen de Nota van Uitgangspunten MPV 2024. De opbouw van het risicobedrag voor dit jaar is bovenstaand weergegeven. Het totale economische risico is € 4,7 mln. en daarmee lager dan van vorig jaar.
6.2 Weerstandsvermogen De hoogte van de risico’s en de grootte van het weerstandsvermogen hangen nauw met elkaar samen. Het vastgestelde beleid is terug te vinden in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 5.
Aanwezige weerstandscapaciteit De weerstandsreserve is direct beschikbaar om risico’s op te kunnen vangen. De aanwezige weerstandscapaciteit wordt gevormd door een weerstandsbedrag in de vorm van een Algemene Concernreserve.
Vereiste weerstandscapaciteit De vereiste weerstandscapaciteit ten behoeve van Vastgoed wordt bepaald aan de hand van een optelsom van de economische risico’s en de projectgebonden risico’s van de MPV. De economische risico’s zijn onderverdeeld in risico’s als gevolg van wijzigingen in de rente, de kosten- en opbrengstenstijging en risico’s als gevolg van het vertraagd realiseren van de programma’s. Vereiste weerstandscapaciteit MPV 2024 MPV 2023 Verschil Economische risico's € 4.717.000 € 5.409.000 € -692.000 Projectgebonden risico's € 11.207.000 € 8.964.000 € 2.243.000 Totaal risicobedrag € 15.924.000 € 14.373.000 € 1.551.000 Tabel: Vereiste weerstandscapaciteit MPV 2024
De economische risico’s zijn berekend op € 4,7 mln. De projectgebonden risico’s zijn berekend op € 11,2 mln. Het totale risicoprofiel (projectgebonden en economisch) komt hiermee uit op € 15,9 mln. en wordt als zodanig meegenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risico’s van de jaarrekening 2023. Ten opzichte van de MPV 2023 (Jaarrekening 2022) stijgt de benodigde weerstandscapaciteit met € 1,6 mln. Kernpunten en conclusies: 1. Alle gewogen projectgebonden en gewogen economische risico’s, totaal € 12,1 mln. (voor de 1e vier jaar) zijn ten opzichte van de MPV 2023 met € 1,6 mln. gestegen.
5
Raadsbesluit “Nota risicomanagement en weerstandsvermogen 2018”, 11 november 2018
16
Colofon Meerjaren Prognose Vastgoed Is een jaarlijkse verslaglegging van de financiële effecten van het gevoerde beleid en een doorkijk naar de nabije toekomst van de onderhanden zijnde grondexploitaties en het grondbezit van de gemeente Zwolle. Productie Team Planeconomie: Loekie Berk, Karen van der Velden, Wim van der Linde, Maryl Veldkamp en Christiaan van Steenwijk Eindredactie Christiaan van Steenwijk Opdrachtgever Barend van der Heiden / Afdelingshoofd Vastgoed
17