Informatienota Woningbouwimpuls, aanvraag Zwartewaterallee

voorstel Informatienota voor de raad Datum

12 november 2020

Onderwerp Versienummer

Woningbouwimpuls, aanvraag Zwartewaterallee V1.1

Portefeuillehouder

Ed Anker

Informant Afdeling Telefoon Email Bijlagen

P.C. Gerrits Ruimte en Economie 038 498 2088 PC.Gerrits@zwolle.nl I Verbeelding van de aanvraag, openbaar II Financieel overzicht, vertrouwelijk

Wij stellen u voor kennis te nemen van: Het collebesluit om een aanvraag Zwartewaterallee in te dienen bij de regeling Woningbouwimpuls en daarvoor € 5,7 miljoen te investeren, onder voorbehoud van toekenning door het rijk en instemming van uw raad.

5

voorstel

Datum

12 november 2020

Toelichting op het voorstel Inleiding In de afgelopen maanden is uw raad meerdere keren geïnformeerd over de stand van zaken van de regeling woningbouwimpuls. Dat is ook nu belangrijk, omdat het college heeft besloten om een aanvraag in te dienen voor de woningbouw- en gebiedsontwikkeling aan de Zwartewaterallee. De druk op de woningmarkt is groot, landelijk gezien en ook in Zwolle. Het is moeilijk om in een redelijke tijd een betaalbare woning te vinden. We willen dat de stad voor iedereen bereikbaar blijft. De Gemeente Zwolle heeft daarom in 2019 een hogere taakstelling voor de bouwproductie vastgesteld en vergroot daarvoor ook het aanbod in de stad. In het centrumgebied is er ruimte voor ongeveer 6.000 woningen. Hiervoor zijn dit jaar meerdere gebiedsvisies en ontwikkelkaders vastgesteld. Aan de stadsrand zijn plannen vastgesteld voor bijna 2.000 woningen. Voor alle ontwikkelingen geldt dat ze toekomstbestendig moeten zijn: duurzaam, gezond en klimaatbestendig. Er is een taskforce versnelling en we hebben recent beleidsmaatregelen vastgesteld, waardoor er meer betaalbare woningen beschikbaar komen voor mensen met een laag of gemiddeld inkomen. Ook werken we aan een strategische investeringsagenda en een reiswijzer voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Het Concilium, waarin de lokale woningbouwmarkt is verenigd, is nauw betrokken en werkt actief mee aan oplossingen.

Lokale inspanningen kunnen dit overstijgende probleem maar ten dele oplossen. Met de provincie en het ministerie werken we aan regionale strategieën en agenda’s, die in de komende jaren mogelijk ook tot financiële bijdragen leiden. De regeling Woningbouwimpuls biedt op projectniveau een concrete kans om de woningbouw te versnellen, met financiële steun van het rijk en de provincie. Het rijk stelt € 1 miljard beschikbaar om sneller nieuwe betaalbare woningen te realiseren in een kwalitatief goede leefomgeving. Er is een specifieke regeling ontworpen, waar gemeentes een beroep op kunnen doen, in 4 rondes. In de eerste ronde is de aanvraag Spoorzone niet gehonoreerd. We gaan een hernieuwde aanvraag doen in de derde ronde in 2021. Omdat we een robuuste en mogelijk ook grotere aanvraag willen formuleren. De tweede ronde is geopend. We benutten deze mogelijkheid om de woningbouw- en gebiedsontwikkeling aan de Zwartewaterallee te stimuleren. Eén van onze prioritaire locaties. Aan de Zwartewaterallee komen 1.300 woningen. Voor de gebiedsvisie is een extern verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. De visie, het onderzoek en onze eigen beleidsvisies geven samen een goed beeld van noodzakelijke maatregelen voor een toekomstbestendige woon- en leefomgeving. De aanvraag is tot stand gekomen dankzij een gezamenlijke inspanning van alle betrokkenen.

En met behulp van Fakton, een bureau met veel kennis op het gebied van financiële ontwikkelvraagstukken en deze specifieke regeling. U besluit op 23 november aanstaande over de gebiedsvisie. U heeft hier reeds over gedebatteerd. De maatregelen uit deze aanvraag passen daar binnen. Er zijn nog geen middelen beschikbaar voor deze gebiedsontwikkeling. Het college heeft een investeringsbesluit genomen, onder voorbehoud van uw instemming en onder voorbehoud van toekenning door het rijk. In februari 2021 is bekend of het rijk de aanvraag honoreert. In het voorjaar wordt het besluit aan uw raad voorgelegd. Het tekort aan (betaalbare) woningen is een belangrijk onderwerp. In oktober heeft u besloten om daar een raadsdebat over te voeren. Het rijk hanteert een strakke deadline voor het indienen van de aanvraag. Daarom ontvangt u deze nota nu en niet na de 23e. 2/5

5

voorstel

Datum

12 november 2020

Kernboodschap De Woningbouwimpuls biedt Zwolle de mogelijkheid om een versnelling te creëren in zowel de bouw van (betaalbare) woningen als de gebiedsontwikkeling van de Zwartewaterallee. Dat draagt bij aan het bereikbaar houden van Zwolle als woonstad voor alle mensen. Het is een kans op een substantiële financiële bijdrage voor het creëren van een goede leefomgeving. De Zwartewaterallee is een prioritaire en omvangrijke woningbouwlocatie De gebiedsontwikkeling aan de Zwartewaterallee is een initiatief van marktpartijen en woningbouwcorporaties. Zij hebben zelf een gebiedsvisie gemaakt, die momenteel door de raad wordt vastgesteld. Het gaat om 1.300 woningen in vijf verschillende ontwikkellocaties. In de Ontwikkelstrategie Wonen is het gebied benoemd als een van de prioritaire woningbouwlocaties. Deze ontwikkeling levert een wezenlijke bijdrage aan de Zwolse woningbouwopgave. De ontwikkeling bevindt zich in de juiste fase voor de regeling Er is een goede basis voor de aanvraag. De visie omvat de ontwikkelprincipes en de gebiedskaders voor mobiliteit, duurzaamheid en het woningbouwprogramma. Voor de visie is een extern verkeerskundig onderzoek uitgevoerd door Royal HaskoningDHV. De gemeente heeft visies en kaders vastgesteld op het gebied van klimaat en mobiliteit/infra. Voor meerdere deelgebieden zijn er stedenbouwkundige ontwikkelingsplannen (in de maak).

Ook zijn er kostenramingen en een stichtingskostenopzet beschikbaar. Met de toevoeging van 1.300 woningen langs de Zwartewaterallee zijn aanpassingen in de openbare ruimte noodzakelijk. Het gebied verandert van karakter, het wordt multifunctioneler. Ook de ruimtelijke structuur wijzigt van karakter. Van pure buitenring naar mede een verblijfsgebied, waar gewoond en gerecreëerd wordt. In de visie wordt gesproken over een Stadsallee en een Parkallee. Behouden blijft de doorstroomfunctie voor bijv. het fietsverkeer naar de binnenstad en het autoverkeer naar de snelweg. Het maatregelenpakket bestaat uit het versterken van de bereikbaarheid van het gebied met goede verbindingen met de omgeving voor fietsers en voetgangers. En uit het toekomst bestendig maken van het gebied door klimaatbestendige herinrichtingen van delen van de openbare ruimte. Concreet gaat het om de herinrichting van meerdere rotondes en kruispunten, de herinrichting van de openbare ruimtes aan de Nijverheidsstraat en de Zwartewaterallee, een aansluiting op de Middelweg en er is aandacht voor de busrouting in de omgeving van Deltion. Er zijn acht maatregelen voor de klimaatadaptieve herinrichting van de openbare ruimte in diverse zones en parken. In bijlage I zijn de maatregelen afgebeeld in een kaart van het gebied.

Met de initiatiefnemers is in korte tijd een intentieovereenkomst uitgewerkt over onder andere de planning en hun bijdrage aan deze maatregelen op deze locatie. De manier waarop dat is gebeurd, leidt tot tijdswinst in het ontwikkelingsproces. Met een relatief bescheiden bijdrage per woning kan het ministerie het beoogde ‘zetje’ geven aan een woningbouwontwikkeling die ver boven de ondergrens van 500 woningen ligt. Een ander positief punt is dat het aandeel betaalbare woningen ook ruim boven de grens van minimaal 50 procent ligt. Conform de definitie van het ministerie is dat hier bijna 80 procent. Het investeringsbesluit biedt zekerheid op gehele uitvoering van de maatregelen De aanvraag bestaat uit maatregelen op het gebied van infrastructuur, openbare ruimte en klimaat. 3/5

5

voorstel

Datum

12 november 2020

De regeling maakt een onderscheid tussen kosten die toerekenbaar zijn aan de woningen en kosten die dat niet zijn. Het rijk draagt alleen bij aan het tekort op toerekenbare kosten. Hoe meer mensen of wijken profiteren van een maatregel, des te minder is deze toerekenbaar aan de bouw van deze 1.300 woningen. Dat speelt hier met name een rol bij de infrastructurele maatregelen. Wij kiezen er in deze aanvraag voor om met ons investeringsbesluit beide kostendelen af te dekken, omdat ook de ontoerekenbare kosten voor rekening en risico van de gemeente zijn. Dat betekent dat de gemeentelijke investering de uitvoering van alle maatregelen uit de aanvraag mogelijk maakt. De (fiets)tunnel Middelweg is niet opgenomen in de aanvraag. Alle betrokkenen vinden dit een gewenste en belangrijke maatregel, die echter vooral een bovenwijks karakter heeft. Daardoor is hij minimaal toerekenbaar aan deze woningbouw, volgens de richtlijnen van deze regeling. Dat geldt ook voor de Holtenbroekerbrug. We nemen deze maatregelen wel mee in de toekomstige strategische investeringsagenda. En wegen ze af in de lange termijn investeringen voor de groei van de stad bij komende Perspectiefnota’s. Consequenties De aanvragen overstijgen het uitkeringsplafond Er is € 225 miljoen beschikbaar in deze tweede ronde. De kans bestaat dat dat onvoldoende is om alle aanvragen te honoreren die voldoen aan de vereisten.

Mogelijk ontstaat er dan een rangorde. Daarom dienen we een aanvraag in, die het rijk de kans biedt om met een relatief bescheiden bijdrage per woning een mooi effect voor een groot aantal woningen te creëren. Met een goede planning voor de woningen, en met volledige dekking van de maatregelen, als het rijk de aanvraag honoreert. Door de afspraken met de marktpartijen en de cofinancieringsbijdragen van de provincie en de gemeente. Financiën Voor de gebiedsontwikkeling is een eerste kostenraming gemaakt van circa € 70 miljoen, inclusief een aantal grote bovenwijkse voorzieningen, zoals de Holtenbroekerbrug en de (fiets)tunnel Middelweg. Voor deze aanvraag gaat het om een totale investering aan publieke maatregelen van € 11,8 miljoen. Een gemeentelijke investering (cofinanciering) van € 5,7 miljoen maakt het mogelijk om deze te realiseren, als het rijk de aanvraag honoreert. De ontwikkelende partijen dragen € 1,7 miljoen bij, via kostenverhaal en conform de overeenkomst. Het rijk draagt 50% bij aan het restant tekort op toerekenbare kosten, zijnde € 3,3 miljoen. De Provincie Overijssel doet een cofinanciering van € 1 miljoen.

4/5

5

voorstel

Datum

12 november 2020

Deze investering leidt een verhoging van de structurele lasten in de begroting van ca. € 290.000, excl. eventuele extra beheer- en onderhoudslasten. De lasten worden opgenomen in de meerjarenraming als voorbeslag op de behandeling van de Perspectiefota 2022-2025. In bijlage II staat een financieel overzicht, inclusief de kostenraming van de maatregelen. Communicatie De aanvraag is tot stand gekomen in een proces, waarin nauw is samen gewerkt met de marktpartijen en corporaties. Er was een stuurgroep gevormd met de provincie en het Concilium. De initiatiefnemers hebben naast de overeenkomst ook een steunverklaring gemaakt bij de aanvraag, met een filmpje/vlog. Ook de provincie heeft een steunverklaring opgesteld, waarin onder andere hun bijdrage is bevestigd. De aanvraag wordt begeleid door een aanbiedingsbrief aan minister Ollongren. De woningbouwopgave en de aanvragen in het kader van de woningbouwimpuls - Spoorzone en Zwartewaterallee - zijn onderdeel van een bredere gemeentelijke en regionale lobby. Verdere communicatie volgt na het besluit van het rijk. Wanneer er een toekenning volgt, wordt de omgeving betrokken bij de verdere uitwerking van de woningbouwplannen en de publieke maatregelen. Vervolg  De aanvraag wordt uiterlijk 23 november 2020 ingediend.  Het besluit van het rijk wordt in februari 2021 verwacht.  Besluitvorming door de raad volgt in het voorjaar 2021.

 Een hernieuwde aanvraag Spoorzone wordt voorbereid voor de derde ronde in 2021. Openbaarheid De informatienota en bijlage I zijn openbaar. Bijlagen II is niet openbaar tot 2031. Op basis van artikel 55 van de Gemeentewet, met een beroep op het financiële belang van de gemeente en het belang van de wederpartij van de gemeente, zoals genoemd in artikel10 lid 2 sub b Wet openbaarheid van bestuur. Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

voorzitter, Peter Snijders

secretaris, Ingrid Geveke

5/5