Informatienota Aanvraag woningbouwimpuls Oosterenk

voorstel Informatienota voor de raad Datum

15 maart 2023

Onderwerp Versienummer

Aanvraag woningbouwimpuls Oosterenk V1.0

Portefeuillehouder

G. Rots

Informant Afdeling Telefoon Email Bijlagen

J.H. Roeland ZWPP 038 498 4164 J.Roeland@zwolle.nl 1 Verbeelding project Oosterenk WBI-aanvraag 2 Overzicht woningbouwlocaties en publieke maatregelen 3 Intentieovereenkomst (geheim) 4. Aanbiedingsbrief aan Minister voor VROM 5. Financieel overzicht (geheim)

Wij stellen u voor kennis te nemen van:

1 2

Het besluit van ons college om voor 31 maart 2023 een aanvraag woningbouwimpuls (WBI) in te dienen bij het ministerie van BZK, ten behoeve van de bouw van 600 woningen in Oosterenk. De instemming van het college met het reserveren van € 5,1 mln. in de Strategische

3

Investeringsagenda (SIA) voor investeringen in de publieke maatregelen die onderdeel zijn van de aanvraag, onder voorbehoud van toekenning van de subsidie door het Ministerie van BZK en onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. De intentieovereenkomst die de gemeente aangaat met partijen om ten behoeve van de WBIaanvraag afspraken te maken over financiële bijdragen, programma, planning en fasering, onder voorbehoud van goedkeuring door uw gemeenteraad.

6

voorstel

Datum

15 maart 2023

Inleiding Op 23 november 2020 is de gebiedsvisie Oosterenk vastgesteld. De ambitie is om Oosterenk in de nabije toekomst door te ontwikkelen naar een hoogwaardig, prettig en leefbaar gemengd stedelijk gebied, waarin zowel gewerkt als gewoond wordt. De transformatie van Oosterenk vindt gefaseerd plaatst door plannen per deelgebied verder uit te werken. Woningbouwontwikkelingen Oosterenk Voor de centrumontwikkeling is eind 2021 een convenant gesloten door een coalitie van partijen. De coalitie bestaat uit BPD, Jansen Vastgoed, deltaWonen (namens de 3 Zwolse corporaties) en de gemeente. In het convenant zijn afspraken gemaakt over de gezamenlijke ontwikkeling van het centrumgebied. Op dit moment wordt gewerkt aan een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP). Daarnaast is in het deelgebied Stadrand aan de Dokter Eeftinck Schattenkerkweg, in samenwerking met deltaWonen, een plan in voorbereiding voor flexwoningen. Deze kavel staat in de Gebiedsvisie aangemerkt voor woningbouw voor deels het duurdere segment. Vooruitlopend op het definitieve woonprogramma wordt deze kavel voor 15 jaar beschikbaar gesteld voor het realiseren van 60 betaalbare semipermanente woningen (sociale huur). In de planvorming wordt een betere aansluiting van de toekomstige Stadrand met het recreatiegebied Westerveldse-Aa meegenomen.

Aanvraag woningbouwimpuls Voor de zomer is in opdracht van de coalitie een indieningsanalyse uitgevoerd om de kansrijkheid van een aanvraag woningbouwimpuls (WBI) voor Oosterenk te kunnen bepalen. Bovengenoemde woningbouwontwikkelingen zijn als kansrijk beoordeeld voor het doen van een subsidieaanvraag Woningbouwimpuls in de 5e tranche. De gemeente heeft de afgelopen periode samen met de coalitie een aanvraag voorbereid. Een WBI-aanvraag kan worden gedaan voor de publieke investeringen in infrastructuur en herinrichting van openbare ruimte waarbij een relatie is met woningbouw en kan alleen worden aangevraagd door gemeenten. De indieningsvereisten bieden het college de mogelijkheid om onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad een aanvraag te doen. De 5 tranche staat open voor inschrijvingen tot 31 maart 2023. Kernboodschap Honorering van de aanvraag maakt het mogelijk om noodzakelijke publieke maatregelen te treffen en het eerste deel van Oosterenk te transformeren naar een hoogwaardig, prettig en leefbaar gemengd stedelijk gebied, waarin zowel gewerkt als gewoond wordt. Een substantiële bijdrage van het rijk maakt het mogelijk om het toevoegen van woningen in Oosterenk te versnellen door de komende 10 jaar tenminste 600 woningen te bouwen in een kwalitatief hoogwaardig leef- en woonmilieu.

Toelichting Woningbouwopgave tot 2030 Het toevoegen van woningen op Oosterenk draagt bij aan de regionale prestatieafspraken over het bouwen van voldoende woningen tot en met 2030. In de Woondeal West-Overijssel zijn specifieke afspraken gemaakt over de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in West-Overijssel. Daarbij is Oosterenk als één van de sleutelprojecten genoemd, omdat de eerste 1.000 woningen in Oosterenk onderdeel zijn van de plancapaciteit die nodig is om te voldoen aan de opgave tot en met 2/6

6

voorstel

Datum

15 maart 2023

2030. Ook in de Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 is Oosterenk als sleutelproject benoemd. In de Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle ‘Warme Harten in een Klimaatadaptieve Delta” is de Ceintuurbaanzone, waarvan Oosterenk deel uitmaakt ook separaat beschreven als het deel waar Zwolle als ‘Warm hart voor de regio’ verder kan groeien naar een kwalitatief hoogwaardig stedelijk gebied in een aantrekkelijk en klimaatrobuust landschap. Opwaarderen openbare ruimte nodig Oosterenk is op dit moment vooral een werklocatie met een aantal belangrijke regionale functies, zoals het ziekenhuis, het stadion en onderwijsvoorzieningen. Het gebied en de openbare ruimte zijn primair ingericht voor een optimale bereikbaarheid met het accent op de auto. Om een hoogwaardig en prettig woon- en leefmilieu te maken is het noodzakelijk de openbare ruimte opnieuw in te richten, passend bij de ambitie om Oosterenk te transformeren naar een hoogwaardig, prettig en leefbaar gemengd stedelijk gebied, waarin zowel gewerkt als gewoond wordt. De transformatie van Oosterenk vindt gefaseerd plaats door het ontwikkelen van verschillende deelgebieden. In de centrumontwikkeling worden een deel van de Stadrand (voormalige waterschapslocatie) en de Kop van de Boulevard (voormalige bloedbank en gebouw Matisse) ontwikkeld naar woongebieden.

De Kop van de Boulevard wordt het toekomstige hart van Oosterenk, met een stedelijke uitstraling en passende voorzieningen. Onderdeel van de gebiedsvisie is het investeren in een fijnmazig netwerk van langzaam verkeerroutes. Dit geeft een kwalitatieve impuls in de beleving van het gebied. De routes dragen bij een aan betere dooradering van het gebied voor voetgangers en fietsers. Vooruitlopend op de definitieve invulling van gemeentelijke kavels aan de Dokter Eeftinck Schattenkerkweg (Watersteeg) worden 60 semipermanente woningen gerealiseerd (flexwoningen). Rondom deze locatie wordt vooruitlopend op de definitieve inrichting al geïnvesteerd in een extra verbinding met de Westerveldse Aa, inclusief een bruggetje en groenvoorzieningen. Een noord-zuid verbinding voor fietsers door het gebied en de aansluitingen op het regionale fietsnetwerk worden verbeterd. Publieke investeringen De gemeentelijke investeringen geven zekerheid over de uitvoering van de publieke maatregelen. De subsidieregeling vereist dat gemeente (en/of andere overheden) minimaal 50% van de aan woningbouw toerekenbare kosten dekt. De gebiedsontwikkeling Oosterenk valt onder de criteria van de Strategische Investeringsagenda (SIA). Dit betekent dat de financiering van het gemeentelijk aandeel in de aanpassingen in de openbare ruimte uit de SIA bekostigd kunnen worden.

Door de totale investeringskosten af te dekken en hier een extra investeringsbesluit over te nemen, ontstaat er voor zowel het ministerie als de betrokken ontwikkelende partijen een grote mate van zekerheid dat hun bijdragen aan deze ontwikkeling leiden tot uitvoering van publieke maatregelen en de versnelling van de realisatie van de eerste 600 woningen in Oosterenk. Het vergroot ook de investeringsbereidheid van derden in het gebied. Het college besluit deze investeringen te willen doen onder voorbehoud van toekenning van de subsidie door het Ministerie van BZK en onder voorbehoud van goedkeuring door de raad. Intentieovereenkomst De gemeente gaat voor 31 maart een intentieovereenkomst aan met partijen. Hiermee wordt het gezamenlijke belang onderschreven en afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder de aanvraag wordt gedaan. 3/6

6

voorstel

Datum

15 maart 2023

Het ministerie maakt via de woningbouwimpuls afspraken met de gemeente, terwijl de meeste gronden in eigendom van private partijen. Betrokken partijen sloten eerder als een convenant in het kader van de centrumontwikkeling op Oosterenk. In de intentieovereenkomst zijn aanvullende afspraken gemaakt over het te realiseren programma en de daarmee samenhangende publieke maatregelen voor de komende 10 jaar. In de overeenkomst zijn verder afspraken gemaakt over de financiële bijdragen van de ontwikkelende partijen aan de publieke maatregelen, een indicatieve planning en fasering. Onder voorbehoud goedkeuring gemeenteraad Voor het indienen van een kansrijke subsidieaanvraag is het nodig om vooruitlopend op formele beslismomenten uitspraken te doen over het woonprogramma. Voor de centrumontwikkeling werkt de coalitie op dit moment aan het opstellen van een Ruimtelijk ontwikkelingsplan. In de subsidieaanvraag wordt ervan uitgegaan dat er, inclusief 60 flexwoningen, tenminste 600 woningen op Oosterenk kunnen worden gerealiseerd voor 2030. In de verdere uitwerking van het Ruimtelijk ontwikkelingsplan voor de centrumontwikkeling wordt onderzocht of het mogelijk is om meer woningen te realiseren. De afspraken over het daadwerkelijk te realiseren woonprogramma worden gemaakt in het Ruimtelijk ontwikkelingsplan en ter goedkeuring aan de raad aangeboden.

Voor de flexwoningen wordt een bouw- en inrichtingsplan ter goedkeuring aan het college voorgelegd. Op dat moment wordt ook het definitieve aantal flexwoningen op de kavel op Oosterenk bepaald. Kansen op toekenning subsidie Om de slagingskans van de aanvraag zo groot mogelijk te maken heeft Fakton Consultancy de voorbereiding van de aanvraag begeleid en geadviseerd bij het opstellen van de publieke businesscase en het gereed maken van de aanvraagdocumentatie. Met de marktpartijen zijn afspraken gemaakt over programma, kostenverhaal, planning en fasering. De gemeente investeert zelf een substantieel deel in de publieke maatregelen die onderdeel uitmaken van de aanvraag. De gemiddelde bijdrage die de gemeente vraagt per woning zijn gunstig, wat de slagingskans vergroot in het geval het beschikbare subsidiebudget door het aantal aanvragen wordt overschreden. De inschatting is dan ook dat de gemeente met deze aanvraag een reële kans maakt op toekenning van de subsidie. Huidige marktomstandigheden De haalbaarheid van bouwprojecten staat onder druk door de stijgende bouwkosten, energieprijzen, inflatie en stijging van de hypotheekrente. Het is vooralsnog onzeker of de marktomstandigheden op korte termijn zullen verbeteren.

De coalitie voor de centrumontwikkeling heeft aangegeven door te willen gaan met de planontwikkeling en er zijn afspraken over kostenverhaal en fasering gemaakt, passend bij de huidige marktomstandigheden. Afgesproken is dat als de omstandigheden verbeteren en de financiële situatie het toelaat, de bijdragen van marktpartijen aan de publieke maatregelen omhoog gaan. Dit wordt bepaald op het moment dat de omgevingsvergunning wordt verleend. Om het risico op (gedeeltelijke) terugbetaling van de subsidie te mitigeren zijn in de intentieovereenkomst afspraken gemaakt over de fasering van de realisatie van de woningen en welke delen van het openbaar gebied aansluitend worden aangelegd. De gemeente doet de grote investeringen in het openbaar gebied als: 1).Zeker is dat alle woningen worden gerealiseerd, 2) BZK de garantie geeft dat geen subsidie hoeft te worden terugbetaald, of 3). In het geval een deel van de woningen gerealiseerd kan worden, gemeente en marktpartijen gelijktijdig een investeringsbeslissing nemen op dat deel van de woningen en de daarmee samenhangende publieke maatregelen.

4/6

6

voorstel

Datum

15 maart 2023

Financiën Onder begeleiding en met advisering door Fakton Consultancy is ten behoeve van de publieke maatregelen een publieke businesscase opgesteld. Onderdeel hiervan is een kostenraming op basis van een globaal schetsontwerp voor de openbare ruimte die onderdeel is van de aanvraag. Dit leidt tot het volgende kostenoverzicht: • De totale publieke kosten van de maatregelen uit de aanvraag, inclusief plankosten bedragen ca. € 9,5 mln. • De marktpartijen dragen tenminste € 1,9 mln. bij via opbrengsten locatie flexwoningen, plankosten en een bijdrage kostenverhaal op basis van het programma, conform de intentieovereenkomst. De bijdrage conform de intentieovereenkomst kan, afhankelijk van het aantal woningen en de voorzieningen die daadwerkelijk gerealiseerd worden en de marktomstandigheden op het moment dat de omgevingsvergunning wordt verleend, hoger worden. • De gemeentelijke investering (incl. 50% cofinanciering toerekenbaar deel) bedraagt in totaal € 5,1 mln. • Als de subsidie wordt toegekend draagt het rijk 50% bij aan het tekort op toerekenbare kosten, zijnde € 2,5 mln. Het gemeentelijk aandeel in de investering, ter hoogte van ca. € 5,1 mln., komt ten laste van de budgetruimte van de strategische investeringsagenda. Naar verwachting wordt in het 3e kwartaal van 2023 het Ruimtelijk ontwikkelingsplan voor de centrumontwikkeling ter goedkeuring aan de raad aangeboden.

Onderdeel van deze besluitvormig is een investeringsvoorstel voor de publieke maatregelen die onderdeel zijn van het Ruimtelijk ontwikkelingsplan voor de centrumontwikkeling. In het investeringsvoorstel zullen ook de eventuele extra beheer- en onderhoudskosten worden opgenomen. Voor de publieke maatregelen die samenhangen met de flexwoningen aan de Dokter Eeftinck Schattenkerkweg wordt bij de vaststelling van een bouw- en inrichtingsplan separaat een dekkingsvoorstel gedaan. Communicatie De aanvraag is tot stand gekomen in samenwerking met de betrokken marktpartijen en de woningbouwcorporatie deltaWonen, onder begeleiding en met advisering van Fakton Consultancy. Voor de centrumontwikkeling zijn twee participatieavonden georganiseerd door de coalitie, waar omwonenden, belanghebbenden en andere geïnteresseerden zijn geïnformeerd over het proces en de inhoudelijke voortgang van de plannen. Omwonenden en andere belanghebbende zijn uitgenodigd om aan te geven wat de wensen uit de omgeving zijn, zodat hier in de verdere uitwerking rekening mee kan worden gehouden. De uitgangspunten en eerste schetsontwerpen voor de openbare ruimte die samenhangt met de centrumontwikkeling zijn integraal onderdeel van de planvorming en worden tot schetsontwerpniveau in het kader van het Ruimtelijk ontwikkelingsplan uitgewerkt.

Indien subsidie wordt toegekend zal door de gemeente een nader communicatie en participatieproces worden opgestart voor de nadere uitwerking van het ontwerp van de openbare ruimte tot een Definitief Ontwerp. Communicatie en participatie omtrent de ontwikkeling van de semipermanente woningen aan de Dr. Eeftinck Schattenkerkweg loopt een eigen spoor, in afstemming met de gebiedsontwikkeling Oosterenk en de projectgroep flexwonen.

5/6

6

voorstel

Datum

15 maart 2023

Vervolg De aanvraag wordt uiterlijk 31 maart 2023 ingediend. Naar verwachting wordt in juni bekend of de subsidie wordt toegekend. Naar verwachting wordt voor de centrumontwikkeling Oosterenk in het 3e kwartaal van 2023 een Ruimtelijk ontwikkelingsplan, inclusief een investeringsvoorstel voor de daarmee samenhangende publieke maatregelen, ter goedkeuring aan de gemeenteraad aangeboden. Openbaarheid De informatienota en bijlage 1, 2 en 4 zijn openbaar. Bijlage 3 en 5 van deze informatienota zijn geheim tot en met 2033, op grond van artikel 25 van de Gemeentewet, met een beroep op het financiële belang van de gemeente en het belang van de wederpartij(en) van de gemeente.

Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

voorzitter, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

6/6