Bijlage 2 Etfal Motivering Energieweg 30C1

Bijlage 23 onderdeel Afwijken van regels in het omgevingsplan van: Omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Publicatieversie: Datum:

1.0 31 maart 2025

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Inhoud Hoofdstuk 1

INLEIDING .........................................................................................................................4

1.1 Aanvraag omgevingsvergunning ........................................................................................................4 1.2

Leeswijzer ...................................................................................................................................5

Hoofdstuk 2

BESTAANDE SITUATIE .......................................................................................................6

2.1 Ligging en begrenzing .........................................................................................................................6 2.2 Bestaande situatie ..............................................................................................................................7 Hoofdstuk 3

PLANOPZET .....................................................................................................................10

Hoofdstuk 4

PARTICIPATIE ..................................................................................................................14

Hoofdstuk 5

BELEIDSDOELEN..............................................................................................................15

5.1

Rijksbeleid .................................................................................................................................15

5.2

Provinciaal beleid ......................................................................................................................16

5.3

Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................19

Hoofdstuk 6

VERDIEPING: FUNCTIES ..................................................................................................23

6.1

Wonen ......................................................................................................................................23

6.2

Verkeer / openbare ruimte .......................................................................................................26

Hoofdstuk 7

VERDIEPING: OMGEVINGSKWALITEIT ............................................................................29

7.1

Stedenbouw en beeldkwaliteit .................................................................................................29

7.2

Landschap .................................................................................................................................30

7.3

Cultuurhistorie ..........................................................................................................................31

7.4

Archeologie ...............................................................................................................................33

Hoofdstuk 8

VERDIEPING: GEZONDHEID EN VEILIGHEID ....................................................................36

8.1

Klimaat, energie en circulariteit ................................................................................................37

8.2

Water ........................................................................................................................................39

8.3

Bodemkwaliteit .........................................................................................................................42

8.4

Ondergrond ..............................................................................................................................43

8.5

Milieuzonering ..........................................................................................................................45

2/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

8.6

Geluid........................................................................................................................................46

8.7

Luchtkwaliteit ...........................................................................................................................49

8.8

Trillingen ...................................................................................................................................50

8.9

Geur ..........................................................................................................................................51

8.10

Externe veiligheid .....................................................................................................................52

8.11

Infrastructuur............................................................................................................................55

8.12

Inrichting buitenruimte.............................................................................................................56

8.13

Mer-beoordeling .......................................................................................................................57

Hoofdstuk 9

VERDIEPING: NATUUR ....................................................................................................59

9.1

Natuur inclusief en biodiversiteit .............................................................................................59

9.2

Natuurwaarden en ecologie .....................................................................................................59

Hoofdstuk 10

UITVOERBAARHEID ........................................................................................................63

10.1

Financieel-economische uitvoerbaarheid.................................................................................63

10.2

Overige regels fysieke leefomgeving ........................................................................................64

Hoofdstuk 11

JURIDISCHE ASPECTEN ...................................................................................................65

11.1

De omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit ............................................65

11.2

Van omgevingsvergunning naar omgevingsplan ......................................................................65

BIJLAGEN

66

3/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 1 INLEIDING 1.1 Aanvraag omgevingsvergunning Er is op 19 februari 2024 een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit ingediend. De aanvraag betreft de sloop van het verdeelstation (nutsvoorziening) aan de Energieweg 30 kadastraal bekend Zwolle 3516 te Zwolle. Door het slopen van de ter plaatse aanwezige bebouwing ontstaat ruimte voor de realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen. Het Omgevingsplan gemeente Zwolle biedt geen mogelijkheid het aangevraagde project te realiseren. Voor het plangebied is de bestemming Bedrijf – Nutsvoorziening met daarin de bouwaanduiding ‘antennemast’ van toepassing en dubbelbestemming Waarde – archeologie’. De voor 'Bedrijf - Nutsvoorziening' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd en mogen maximaal 6 meter hoog zijn. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van archeologische waarden die ter plaatse aanwezig zijn (danwel de aanwezigheid in redelijkerwijs vermoed wordt). De bouwaanduiding ‘antennemast‘, zoals aangegeven op onderstaande afbeelding, maakt het mogelijk om binnen het daarvoor aangeduide gebied een antennemast van maximaal 40 meter te realiseren.

De sloop en vervangende nieuwbouw in de vorm van woningen en opslagboxen past niet binnen de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Om het plan mogelijk te maken moet worden afgeweken van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Om dit project mogelijk te maken wordt van het omgevingsplan afgeweken met een omgevingsvergunning voor een zogenoemde buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zo’n omgevingsvergunning kan alleen verleend worden met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze bijlage van Omgevingsvergunning Energieweg 30 geeft de motivering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Het onderbouwt dat het aangevraagde project voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Er is met het oog op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanleiding voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning. Deze voorschriften zijn opgenomen in Bijlage 1 van de omgevingsvergunning.

4/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

1.2

Leeswijzer

Deze motivering bestaat uit drie delen. Het eerste deel betreft de hoofdstukken 2 tot en met 5. De focus ligt in die hoofdstukken op de inhoudelijke beoordeling van de aanvraag aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het beschrijft en onderbouwt op hoofdlijnen de essentie van de aanvraag en de daarover gemaakte integrale afweging. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie. Ingegaan wordt op de feitelijke situatie en de bestaande planologische rechten. Hoofdstuk 3 geeft het beoogde eindbeeld van het project. Een integrale onderbouwing op hoofdlijnen van de ruimtelijke aanvaardbaarheid en inpassing in de bestaande omgeving. Hoofdstuk 4 geeft aan hoe die nieuwe inrichting zich verhoudt tot de gevoerde participatie. Hoofdstuk 5 geeft aan hoe de nieuwe inrichting zich verhoudt tot het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en de gemeente. De hoofdstukken 6 tot en met 9 vormen het tweede deel van de motivering. Deze hoofdstukken geven een verdieping op specifieke inhoudelijke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving die bij het project een rol spelen bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het derde deel wordt gevormd door de hoofdstukken 10 en 11. Deze hoofstukken gaan in op de uitvoerbaarheid en enkele juridische aspecten van de omgevingsvergunning.

5/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 2 BESTAANDE SITUATIE Om tot een goede beoordeling en motivering te kunnen komen, is inzicht nodig in de staat van de fysieke leefomgeving ter plaatse van de locatie van het project en, voor zover nodig, de omgeving. Naast de feitelijke situatie betreft dit ook de aanwezige (planologische) rechten. Dit hoofdstuk beschrijft die bestaande situatie en rechten. Voor zover van belang wordt ingegaan op, onder andere, de ruimtelijke karakteristiek en identiteit, de waarden binnen het gebied en de aanwezige functies.

2.1 Ligging en begrenzing Het plangebied betreft het perceel kadastraal bekend Zwolle 3516 aan de Energieweg 30 in Zwolle Zuid. Op onderstaande afbeelding is de locatie weergegeven.

Afbeelding 2.1: Ligging plangebied met daarbinnen de zendmast Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een achterpad die uitkomt bij woningen aan de Muijdermanstraat. Aan de zuidoostzijde wordt het plangebied begrensd door de achtertuinen van woningen aan de Vrouwenlaan. Ten zuidwesten bevindt zich een speeltuintje en aan de overkant van de weg zijn woningen en een kantoorgebouw aanwezig.

6/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

2.2 Bestaande situatie Binnen het plangebied staat een gebouw waarbinnen zich een verdeelstation bevindt. Het gebouw is opgetrokken uit baksteen en is ongeveer 5 meter hoog. Het gebouw staat zuidwestelijk op de kavel. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich ter afscherming van het perceel met de woningen aan de Vrouwenlaan een groenstrook. Aan de zijde van de Muijdermanstraat loopt een achterpad. Binnen plangebied bevindt zich een zendmast voor mobiele communicatie. Deze zendmast staat op een apart kadastraal nummer en blijft behouden. Op de volgende afbeeldingen is een impressie van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 2.2 Zicht op het plangebied vanuit zijde van de Muijdermanstraat. Achter het gebouw is de zendmast zichtbaar.

Afbeelding 2.2 Zicht op het gebouw en de begrenzing met het speeltuintje. Op de achtergrond de woningen aan de Vrouwenlaan De Energieweg bestaat ter hoogte van het plangebied uit klinkerverharding. Aan de zijde van het plangebied bevindt zich een trottoir en zijn enkele parkeerplaatsen aanwezig. De tuinen van de woningen aan de overzijde grenzen aan de straat. Naast enkele woningen bevinden zich aan de overzijde van het plangebied enkele percelen met een bedrijfsbestemming. De bedrijfswoningen die bij deze bedrijfsbestemming horen zijn aan de straatzijde gesitueerd. Achter één van de bedrijfswoningen bevindt zich een ruim terrein met bebouwing en parkeergelegenheid. De ontsluiting van dat terrein vindt op enige

7/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024) afstand van het plangebied plaats. Op de volgende afbeelding is de bestaande situatie aan de overzijde weergegeven.

Afbeelding 2.3 Bestaande situatie overzijde

8/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Omgevingsplan In het geldende omgevingsplan (voormalig bestemmingsplan Zwolle – zuidwest) heeft het projectgebied de bestemming Bedrijf – Nutsvoorziening en dubbelbestemming Waarde – Archeologie. Ter plaatse is een bouwvlak opgenomen waarbinnen bebouwing tot een hoogte van maximaal 6 meter gerealiseerd kan worden. De bouwaanduiding ‘antennemast‘, zoals aangegeven op voorgaande afbeelding, maakt het mogelijk om binnen het daarvoor aangeduide gebied een antennemast van maximaal 40 meter te realiseren.

Daarnaast zijn ook de (paraplu)plannen betreft parkeren, zelfstandige woonruimte en bouw- en cultuurhistorie van toepassing. Het ‘Parapluplan parkeren’ voorziet in een regeling om bij (gewijzigde) plannen, te voldoen aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Het ‘Parapluplan parkeren’ vormt een toetsingskader bij ruimtelijke plannen. Het parapluplan ‘Zelfstandige woonruimte’ voorziet in regelgeving met als doel om overlast als gevolg van het toevoegen van zelfstandige woonruimte(n) te beperken en de kwaliteit van de woningen en hun omgeving veilig te stellen. In de regeling zijn randvoorwaarden ten aanzien van de omvang van woningen opgenomen. Het parapluplan ‘bouw en cultuurhistorie’ voorziet in een beschermende regeling cultuurhistorische waarden.

9/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 3 PLANOPZET Met de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt de realisatie van de voorgenomen woningbouwontwikkeling en opslagboxen mogelijk gemaakt. Afwijken van het omgevingsplan is mogelijk met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Als resultaat wordt zo’n evenwichtige toedeling verwacht, gericht op het in samenhang bereiken van de gestelde doelen in en vanuit de Omgevingswet. Rekening moet worden gehouden met de samenhang van de relevante onderdelen van de fysieke leefomgeving en van de rechtstreeks daarbij betrokken belangen. Met aandacht voor de noodzaak van de functie, de geschiktheid van de plek en de (nadelige) gevolgen van de toedeling voor belanghebbenden (waaronder bestaande rechten). Een zorgvuldig afgewogen balans tussen beschermen en ontwikkelen. Gericht op het bereiken van ruimtelijke kwaliteit, met een afgewogen verhouding tussen de gebruikswaarde (het functioneren), de belevingswaarde (de uiterlijke verschijning) en toekomstwaarde (de houdbaarheid in de tijd). Dit hoofdstuk beschrijft het resultaat van de integrale afweging die is gemaakt en onderbouwt deze. Het geeft in essentie weer dat met het beoogde eindbeeld een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt. Projectbeschrijving Ook in Zwolle is er een grote behoefte aan het toevoegen van woningbouw.

Conform het gemeentelijk beleid (zie par. 6.1.1) kenmerkt het projectgebied zich als een sub-urbaan gebied waar ruimte geboden kan worden voor de realisatie van woningbouw. In de toekomst onderscheiden de sub-urbane gebieden zich nog steeds als ruim opgezette woonbuurten met een groen, duurzaam en veilig woonkarakter. Voorliggend projectgebied, gelegen aan de Energieweg 30, biedt mogelijkheid om middels binnenstedelijke inbreiding in deze behoefte te voorzien. In het projectgebied worden 6 woningen, 12 opslagboxen en 11 parkeerplaatsen mogelijk gemaakt. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Binnen het projectgebied zijn een trafostation en een zendmast aanwezig. Deze worden in de nieuwe plannen ingepast. Enkele electriciteitskasjes aan de zijde van de Energieweg zijn al verwijderd.

10/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

De woningen worden gerealiseerd op kavels die variëren van 145 tot 161 m2 en zijn met de voorzijde gericht naar de Energieweg (zie bijlage 2 voor plattegronden van de woningen). Vier woningen worden in de rooilijn van de bestaande woningen aan de Energieweg gerealiseerd en twee woningen in lijn met de bestaande woningen aan de Muijdermanstraat. Hierdoor ontstaat een knip in de rij die zorgt voor een speels effect. Aan de oostzijde van het perceel bevindt zich een speeltuintje. De woning en het speeltuintje worden van elkaar gescheiden door een groene afscheiding. Hiermee wordt voorkomen dat de gevel van de woning rechtstreeks grenst aan het speeltuintje. Achter op het perceel, aan de zijde van de achtertuinen van de woningen aan de Vrouwenlaan, wordt een twaalftal opslagboxen gerealiseerd. Het pad tussen de opslagboxen en de achtertuinen zal mogelijk verlicht worden in afstemming met de bewoners van de achterliggende woningen. Ontsluiting en parkeren Het plangebied wordt aan de zuidwestzijde ontsloten. Hier bevindt zich een nutsvoorziening die niet in eigendom is van de ontwikkelaar. Dit energiehuisje blijft behouden en wordt omkleed met groen. Hierdoor is de toegangsweg tot het perceel 5 meter breed ter hoogte van dit energiehuisje. Ten noorden van het energiehuisje, vanaf de plek van de parkeerplaatsen, wordt het profiel van de weg 6 meter.

De strook van 9 parkeerplaatsen aan de westzijde van het plangebied is 5 meter diep. De parkeerplaatsen grenzen aan het pad dat achter de woningen aan de Muijdermanstraat loopt. Tussen dit pad en de parkeerplaatsen wordt een lage heg met een breedte van ongeveer 30 centimeter aangelegd. Binnen de parkeerstrook blijft een bestaande boom behouden. Achter de woningen, naast de mast, worden twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Het totaal aan parkeerplaatsen komt hiermee op 11. De parkeerplaatsen bevinden zich niet in openbaar gebied, maar op een terrein dat in mandelig eigendom van de bewoners is en waar een VVE voor wordt opgericht Op dit moment is binnen het plangebied veel laag groen aanwezig, zonder enige natuurlijke waarde. Dit groen verdwijnt. Er bevinden zich op het huidige perceel drie behoudenswaardige bomen die dan ook zijn ingepast in het ontwerp. De eerste boom betreft een boom in de noordwesthoek van het huidige perceel. Zowel vanuit de gemeente als vanuit de bewoners van aangrenzende gronden is de wens uitgesproken deze boom te behouden. Daarom wordt een deel van de huidige noordwesthoek van de kavel verkocht aan de naastgelegen grondeigenaren, waardoor de boom behouden blijft. De tweede boom bevindt zich ter plaatse van de voorziene parkeerplaatsen. Deze boom wordt ingepast, de parkeerplaatsen worden om de boom heen gesitueerd.

De derde boom bevindt zich aan de noordzijde van het plangebied, bij de opslagboxen. Ook deze boom wordt ingepast. Op de volgende afbeelding zijn de bomen weergegeven.

11/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Verder is aan de oostzijde van het plangebied, ter hoogte van de opslagboxen, groen gerealiseerd op de overgang van de speeltuin richting het projectgebied. Hier wordt ook een fysieke verbinding tussen projectgebied en speeltuin gerealiseerd. De opslagboxen zelf worden voorzien van groen daken. Op de volgende afbeeldingen zijn impressies van de woningen weergegeven. Aan de impressies kunnen geen rechten worden ontleend. De muurtjes aan de voorzijde worden vervangen door hagen

12/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

. In de voorbereiding van de aanvraag omgevingsvergunning heeft participatie plaatsgevonden. Die resultaten zijn verwerkt in het participatiejournaal en worden nader toegelicht in hoofdstuk 4. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om een evenwichtige toedeling van functies aan locaties te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. De realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen (met daarbij behorende parkeerplaatsen) sluit aan op een grote behoefte. Het programma voorziet in zes koopwoningen waar een grote vraag naar bestaat en welke past binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma dat in overeenstemming is met de actuele woningbehoefte van de beoogde doelgroep. Het ontwerp past binnen de omgeving en geeft deze een kwaliteitsimpuls. Het ontwerp houdt tevens rekening met de aanwezige nutsvoorziening. In de directe omgeving zijn diverse functies aanwezig zoals bedrijvigheid en maatschappelijke functies. Op basis van de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG worden er geen richtafstanden overschreden. Het project borgt een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de richtafstanden zijn voldoende om de planologische mogelijke milieuruimte van omliggende instellingen niet te hinderen.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn drie risicobronnen, te weten de spoorlijn DeventerZwolle, de spoorlijn Zwolle-Meppel en De IJsselallee (N337) van belang voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling. Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de adviezen van de veiligheidsregio zijn maatregelen in het (bouw)plan opgenomen die ervoor zorgen dat het risico van externe veiligheid aanvaardbaar wordt geacht. Om het groepsrisico welke in het onderzoek is omschreven te verlagen worden twee aanvullende maatregelen getroffen. Uit de overige uitgevoerde onderzoeken naar de aspecten bodem, archeologie, luchtkwaliteit, stikstof, flora en fauna is gebleken dat deze geen belemmering vormen voor de realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen. Eindconclusie is dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de hoofdstukken 6 t/m 9 wordt op alle relevante aspecten nader ingegaan.

13/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 4 PARTICIPATIE Participatie geeft in een vroegtijdig stadium, vooruitlopend op de formele procedure, meer inzicht in de belangen en wensen van betrokken partijen en meer gelegenheid om deze in dat traject mee te wegen. Door de aanvrager is participatie gevoerd en een participatiejournaal ingediend, welke als bijlage 3 deel uitmaakt van de omgevingsvergunning. Dit hoofdstuk beschrijft de inhoudelijke punten die bij de participatie naar voren zijn gebracht en legt uit wat met deze punten is gedaan. In het kader van voorliggend plan heeft een informatieavond plaatsgevonden met als doel te informeren (vanuit de initiatiefnemer) en te reageren (vanuit belanghebbenden). Direct omwonenden van het plangebied zijn voor deze avond uitgenodigd. Tijdens de avond werden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een reactie te geven op conceptplannen. Vervolgens is onderzocht op welke wijze rekening gehouden kan worden met de input van belanghebbenden en is dit aan hen teruggekoppeld. Het gaat daarbij onder andere om de volgende onderwerpen: - De opslagboxen krijgen groene daken. - Er wordt verlichting gerealiseerd in de steeg achter de opslagboxen. - Het oppervlak aan opslagboxen is verkleind, wat onder andere tot gevolg heeft dat enkele bomen behouden blijven. Het vervolg ziet erop toe dat de plannen nader worden uitgewerkt.

Zodra de planologische procedure aanvangt worden degenen die hun contactgegevens hebben achtergelaten tijdens de inloopavond, op de hoogte gesteld van de procedure. Iedereen wordt dan in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen.

14/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 5 BELEIDSDOELEN De motivering voor het afwijken van het omgevingsplan is vormgegeven aan de hand van de gestelde beleidsdoelen in en vanuit de Omgevingswet. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van het relevante generieke omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van de aanvraag aan die kaders. Een verdieping van relevant sectoraal beleid en regelgeving komt aan de orde in hoofdstuk 6 tot en met 9.

5.1

Rijksbeleid

Omgevingswet (regel) De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. Besluit kwaliteit leefomgeving (regel) Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels voor het omgevingsplan, voortkomend uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. De op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod. De instructieregels uit hoofdstuk 5 Bkl richten zich op omgevingsplannen.

Op grond van paragraaf 8.1.1.2 van het Bkl zijn deze instructieregels ook van toepassing bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (bopa). Om deze reden zijn de instructieregels toegepast en als zodanig benoemd bij deze omgevingsvergunning. Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema’s in de vorm van Nationale Programma’s. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:  Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie  De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden  Steden en regio's sterker en leefbaarder maken  Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

15/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024) Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel vanuit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden. Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”.

Door haar ligging in de delta van de IJssel én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid. Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma’s Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI als nieuwe Nota Ruimte vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid. Toetsing en conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt de realisatie van zes woningen en 12 opslagboxen mogelijk gemaakt. Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in rijksbeleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan. De realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen is in overeenstemming met de Nationale Omgevingsvisie. De toevoeging van zes (duurzame) woningen sluit aan op de woningbouwopgave.

5.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel. Onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur komen aan bod. De Omgevingsvisie is op 12 april 2017 vastgesteld en sindsdien een aantal keer geactualiseerd. De visie bestaat uit drie delen. Deel 1 geeft de opgaven en kansen waar de provincie voor staat. Deze zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s, waaronder woonomgeving, mobiliteit, natuur en veiligheid en gezondheid. Deel 3 bevat een nadere uitwerking van de centrale beleidsambities. De centrale beleidsambities voor de negen beleidsthema’s worden benaderd vanuit de overkoepelende ‘rode draden’ duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Dit zijn de leidende principes bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

16/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

De ambities in het kader van duurzaamheid zijn: klimaatbestendigheid, het realiseren van een duurzame energiehuishouding, het sluiten van kringlopen (circulaire economie) en het beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur. Ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit wordt ingezet op het vergroten van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Het zorgvuldig inpassen van nieuwe initiatieven heeft als doel om de samenhang in en de identiteit van een gebied te versterken en nieuwe kwaliteiten te laten ontstaan. De ambitie van de provincie Overijssel is dat elk project bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving en dat nieuwe initiatieven worden verbonden met bestaande kwaliteiten Daarmee wordt een weloverwogen locatiekeuze en vormgeving en inrichting van initiatieven bevorderd, passend bij de identiteit van de plek. Ten aanzien van sociale kwaliteit is het koesteren en het gebruik maken van ‘noaberschap’ de ambitie, evenals het stimuleren van culturele identiteit van de provincie Overijssel, zowel lokaal als regionaal, en het verbinden van lokale kennis met de uitvoering van ruimtelijke opgaven. Deel 2 van de omgevingsvisie geeft het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de omgevingsvisie geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:  generieke beleidskeuzes;  ontwikkelingsperspectieven;  gebiedskenmerken. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Deze beleidskeuzes geven invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame

17/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024) verstedelijking In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Andere generieke beleidskeuzes betreffen onder andere de reserveringen voor waterveiligheid en begrenzing van Nationale Landschappen en Natura 2000-gebieden. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. De Catalogus Gebiedskenmerken, die per gebiedstype beschrijft welke kwaliteiten behouden, versterkt en ontwikkeld moeten worden, is daarbij een instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Toetsing aan de Omgevingsvisie Overijssel Generieke beleidskeuze Met het beoogde programma wordt op een binnenstedelijke locatie bijgedragen aan de invulling van een grote woningbehoefte aan betaalbare woningen. Het projectgebied ligt niet binnen een in de visie en/of verordening aangewezen reserveringsgebied of natuurgebied. Het plan draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit van de omgeving. Ontwikkelingsperspectieven Het projectgebied ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast.

Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). De realisatie van de zes rijwoningen en 12 opslagboxen is in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief. Er vindt een ruimtelijke opwaardering plaats met duurzame woningen. Door gebruik te maken van zonnepanelen en warmtepompen wordt duurzame energie opgewekt en wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de energietransitie. Daarnaast worden er voldoende bergingsmogelijkheden voor hemelwater gecreëerd om overstroming of wateroverlast tegen te gaan Gebiedskenmerken Het projectgebied is aangemerkt als 'woonwijken 1955-nu'. De omgevingsvisie geeft herstructurering van naoorlogse wijken als ambitie voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. De omgevingsvisie geeft als richting mee dat als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse 18/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

woonwijken, nieuwe bebouwing zich voegt in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel, maar als onderdeel daarvan wel herkenbaar is. De natuurlijke laag van het projectgebied wordt aangemerkt als 'komgronden', de laag van beleving als 'IJssellinie inundatieveld' Vanuit deze lagen geeft de omgevingsvisie als richting mee beeldbepalende cultuurhistorische elementen te behouden en te versterken, bijvoorbeeld met inrichtingsmaatregelen wanneer ontwikkelingen in de nabijheid plaats vinden. Bij komgronden is het van belang de bestaande kwaliteiten van de natuurlijke laag te behouden. Hierbij kan gedacht worden aan de aardkundige waarden en natuurlijk reliëf. Het intact laten of versterken van de veerkracht van het watersysteem is daarbij van belang. Ook het voorkomen van wateroverlast en het behoud en versterking van biodiversiteit is hierbij van toepassing. De realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen is in overeenstemming met de gebiedskenmerken. De toevoeging past naar aard, maat en karakter binnen de omgeving. Het projectgebied heeft geen cultuurhistorische waarde en/of een beschermingswaardig reliëf. De berging voor hemelwateropvang wordt ter plaatse gerealiseerd middels het toepassen van infiltratiekratten.

Omgevingsverordening Overijssel (regel) Het beleid uit de Omgevingsvisie heeft doorwerking gekregen in de Omgevingsverordening Overijssel 2024 (vastgesteld 8 november 2023). De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. De nieuwe Omgevingsverordening 2024 voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Bij het stellen van regels die zich richten op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, is volgens de geest van de Omgevingswet in principe afgezien van rechtstreeks werkende regels. In hoofdstuk 4 van de verordening zijn de instructies voor omgevingsplannen opgenomen. Deze op specifieke onderwerpen gerichte instructieregels komen in hoofdstuk 6 tot en met 9 van deze motivering aan bod. De instructieregels uit de omgevingsverordening richten zich op omgevingsplannen. Op grond van paragraaf 8.1.1.2 van het Bkl en artikel 4.1 van de Omgevingsverordening Overijssel zijn deze instructieregels ook van toepassing bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (bopa). Om deze reden zijn de instructieregels toegepast en als zodanig benoemd bij deze omgevingsvergunning. Conclusie Met deze omgevingsvergunning worden zes woningen en twaalf opslagboxen mogelijk gemaakt.

Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in provinciaal beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

5.3

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle zet in op een ontwikkeling van stad en buitengebied waarin leefbaarheid, klimaat, duurzaamheid en economie hoog in het vaandel staan. De Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen beschrijft de koers voor de leefomgeving van de gemeente. Het geeft, samen met de gebiedsvisies, de opgaven en ambities voor de toekomst. Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen De op 13 september 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen is een integrale visie waarin een beeld wordt gekenschetst van een kwalitatief hoogwaardige, inclusieve en toekomstbestendige ontwikkeling van de gemeente Zwolle.

19/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

De "drager" van de gemeente is het menselijk kapitaal. Centraal hierbij staat de ambitie: Zwolle versterkt en benut het menselijk kapitaal van de stad. De kwaliteiten op het gebied van landschap, cultuurhistorie en biodiversiteit van de bestaande stad en haar natuurlijke omgeving is een ijzersterk, bestaand "fundament" om op verder te groeien. Centraal staat de ambitie: Zwolle behoudt en versterkt haar ruimtelijke, cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. De drager en het fundament vormen de structurele verbindingen in het 'Huis van Zwolle' te midden van de andere kernopgaven:  Zwolle versterkt haar stedelijkheid, wordt nationaal en internationaal aantrekkelijker en bestendigt zo haar (economische) toppositie als regio  Zwolle is in 2050 klimaatbestendig en energieneutraal  Vitale, solidaire, gezonde en duurzame stadsdelen.

De opgaven voor Zwolle zijn groot, omvangrijk, veelzijdig. We gaan in dit decennium aan de slag met onze stad, met ons buitengebied. We voegen woningen toe en parken. We verbeteren de leefbaarheid en bereikbaarheid voor de Zwollenaar en alle bezoekers van onze gemeente. Ons buitengebied is voor ons van grote waarde, voor landbouw, landschap, natuur en recreatie. Het werken aan onze stad en ons buitengebied kan niet zonder spelregels. De ruimte om te leven is de belangrijkste waarde. Ruimte om te leven voor mens, plant en dier. Leefbaarheid of kwaliteit van leven staat voorop en is leidend bij iedere ontwikkeling: een gezonde balans tussen welzijn en welvaart. Voor de inrichting van de stad en van het buitengebied zijn de volgende spelregels en principes van toepassing als sturingsfilosofie: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies 2. De kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal 3. Afwentelen wordt voorkomen 4. De Omgevingsvisie wordt gebruikt als gids voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ambities mogen gewogen worden in een goed proces met de omgeving en met de gemeenteraad 5. Er wordt gebiedsgericht gewerkt. Daarbij gelden ook de opgaven, doelen, randvoorwaarden en ambities uit de thematische raamwerken en de gebiedsprofielen. We onderscheiden bij het werken aan onze stad zones.

Karakteristieke 'schillen', of ook wel strategische ontwikkelzones, met daarbinnen gebieden die onze stad (deels) transformeren naar een andere functie: 1. De binnenstad en de schil rondom de historische binnenstad, we noemen dit de StadsKrans 2. De zone verbonden aan onze stadsring en dus aan de belangrijkste openbaar vervoer en autoverbindingen. We noemen dit de StadsRuit met daarin een aantal belangrijke

20/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

ontwikkelgebieden, zoals de Spoorzone en de Zwartewaterallee 3. De schil waar de stad het omliggende buitengebied ontmoet. De scherpe rand tussen het groen van het landschap en het grijs en rood van de stad. Dit is de StadsRand. De nieuwe woningen in onze stad creëren we met name in een aantal grotere stedelijke ontwikkelingen. Het gaat om de Spoorzone, de Zwartewaterzone, Zwartewaterallee en Oosterenk. Het worden gemengde stedelijke gebieden waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd wordt. Telkens afhankelijk van de kwaliteit van het gebied en de behoeften uit de omgeving en voor de stad. De gebieden hebben gemeen dat ze liggen aan de stadsring. Ze vormen als het ware een ruit over een deel van de stad; de StadsRuit dus. Waarbij de ring veel meer wordt dan een verkeersader. Op termijn zien we een stadsboulevard die telkens aansluit bij de specifieke omgeving, lokaal en regionaal. We verbinden via de StadsRuit verschillende delen van de stad met het centrumgebied. De Zwartewaterallee wordt ter hoogte van Holtenbroek en Aa-Landen een stadsallee waaraan gewoond en gewerkt wordt, met de school en winkels om de hoek. Een verblijfsgebied met stedelijke allure. Bij ieder initiatief in de fysieke leefomgeving, groot of klein, staan de doelen uit de Omgevingsvisie centraal. Wat betekent dit. De gebiedsdoelen en ambities en de opgaven in thematische raamwerken zijn leidend.

De initiatieven dragen bij aan het bereiken van doelen en lossen opgaven op. De gebiedsprofielen geven richting aan de toekomstige ontwikkeling van de verschillende gebieden in Zwolle. In de gebiedsprofielen worden de benoemde algemene opgaven, ambities en principes op stedelijk niveau vertaald naar een strategie voor concrete gebieden. Daarbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten en waarden van het gebied, de huidige fysieke inrichting en specifieke opgaven die spelen in een gebied. De profielen beschrijven een samenhangend toekomstbeeld voor de gebieden. Met raamwerken zijn de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastgelegd. Om het goed ondernemen en prettig wonen in Zwolle te borgen werken we aan het behouden, beschermen en ook ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten. De ontwikkeling van Zwolle gaat hand in het met het behouden en versterken van die raamwerken en dus de fysieke hoofdstructuur van Zwolle. Toetsing aan de Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen De Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van Morgen’ geeft op hoofdlijnen het gemeentelijk kader over de goede ruimtelijke ordening. Volgens de visie maakt de locatie deel uit van het gebiedsprofiel ‘Sub-urbaan gebied bestaand’. Sub-urbane gebieden kennen vooral een woonfunctie, met voornamelijk grondgebonden woningen.

In de toekomst onderscheiden de sub-urbane gebieden zich nog steeds als ruim opgezette woonbuurten met een groen, duurzaam en veilig woonkarakter. De omgevingsvisie geeft ook een raamwerk, welke de belangrijkste fysieke structuren van Zwolle vastlegt. Dit raamwerk richt zich onder meer op het behouden, beschermen en ontwikkelen van de Zwolse omgevingskwaliteiten en de leefomgeving. Ter plekke van de locatie bevindt zich onder andere het raamwerk gezondheid (Spoor en Ring). Binnen het gebiedsprofiel ‘Sub-urbaan gebied bestaand’ is enige ruimte voor woningbouw. Het initiatief kan bijdragen aan de grote behoefte aan woningen. De vraag die voorligt is of woningbouw ook op de beoogde plek passend is. Dit beschouwt vanuit de goede ruimtelijke ordening en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De beantwoording van deze vraag bepaalt of het initiatief kansrijk is. Woningbouw past binnen het woonkarakter van de omgeving. Waardoor het mogelijk is voor de toekomstige bewoners een voldoende woon- en leefklimaat te realiseren, zonder dat het woon- en leefklimaat van de omwonenden in het geding komt. Door de beoogde functiewijziging van ‘Bedrijf – Nutsvoorziening’ naar ‘Wonen’ is er sprake van een versterking van het woonmilieu.

Het initiatief is daarom aangemerkt als kansrijk Conclusie Met deze omgevingsvergunning wordt de realisatie van zes woningen en twaalf opslagboxen mogelijk gemaakt. Met deze vergunning wordt, met in acht neming van de beleidsdoelen zoals verwoord en uitgewerkt in het generieke gemeentelijk beleid en -regelgeving, tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gekomen. Deze motivering geeft de onderbouwing hiervan.

21/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

22/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Hoofdstuk 6 VERDIEPING: FUNCTIES In hoofdstuk 3 van deze motivering is de buitenplanse omgevingsvergunning op hoofdlijnen, integraal onderbouwd. Vervolgens is in hoofdstuk 4 beschreven hoe rekening is gehouden met wat bij de participatie naar voren is gebracht. En is in hoofdstuk 5 onderbouwd dat de omgevingsvergunning niet in strijd is met de relevante generieke beleidskaders over de fysieke leefomgeving. In vervolg hierop geven de hoofdstukken 6 tot en met 9 een verdieping op de bij deze omgevingsvergunning relevante specifieke onderwerpen binnen de fysieke leefomgeving. Voor veel van die onderdelen bestaan eigen, specifieke wettelijke instructies, normen en beleidskaders. Dit vraagt een nadere onderbouwing van de vergunning op die specifieke instructies, normen en kaders, waar nodig met onderzoek. Hierbij is, voor zover aan de orde, onderzocht wat de effecten zijn van het project op de omgeving. Per onderwerp staat aangegeven of er aanleiding is geweest een voorschrift te verbinden aan de omgevingsvergunning en zo ja, wat het voorschrift inhoudt. Hoofdstuk 6 richt zich op de functies.

6.1

Wonen

6.1.1 Kaders Rijk Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat instructieregels. Met zo’n regel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een bopa1 in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden. En regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Bij wonen gaat het om instructieregels over duurzame verstedelijking en gebruik van bouwwerken. Paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl geeft aan dat voor zover een bopa voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden moet worden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling en, als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Paragraaf 5.1.7a van het Bkl geeft aan dat een bopa dat bouwactiviteiten toelaat waarvoor op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de Omgevingswet kosten moeten worden verhaald, regels kan bevatten over de te realiseren categorieën woningen, voor zover het gaat om onder andere sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en geliberaliseerde woningen voor middenhuur. Provincie De Omgevingsverordening Overijssel 2024 bevat instructieregels voor bopa’s. Met zo’n regel geeft de provincie aan welke onderwerpen bij een bopa in ieder geval aan bod moeten komen. Bij wonen gaat het om instructieregels over de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking en woningbouw. Afdeling 4.2 van de verordening geeft instructieregels gericht op concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Een bopa kan 1 De instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving gaan over het omgevingsplan. Met art. 8.0b van dat

besluit worden deze ook van toepassing verklaard op een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). De Omgevingsverordening Overijssel 2024 kent een vergelijkbare regeling (art. 4.1). In de hoofdstukken 6 t/m 9 van dit document wordt daarom gerefereerd aan de bopa in plaats van het omgevingsplan.

23/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024) woningbouw toelaten als voorzien wordt in een bovenregionale behoefte. Woningbouw in de Groene Omgeving (buitengebied) kan alleen onder voorwaarden, onder andere als aannemelijk is gemaakt dat in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied. Woningbouw kan alleen mogelijk worden gemaakt als aannemelijk is dat deze toekomstbestendig is. Paragraaf 4.5.1 geeft instructieregels over woningbouw. Bopa’s staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Afwijken kan onder de in de verordening genoemde voorwaarden. Gemeente De Woonvisie Ruimte voor Wonen 2017 is vastgesteld door de raad op 8 mei 2017 en geldt als onderlegger voor de Omgevingsvisie. Inzet is dat Zwolle een aantrekkelijke en inclusieve stad blijft waar voor iedereen een plek is om fijn te wonen. Dat vraagt om vernieuwing van de woonopgave, ruimte voor creativiteit en innovatie in bouwtechnologie in relatie tot thema’s als duurzaamheid, circulariteit, gezondheid, betaalbaarheid en inclusiviteit.

Uitgangspunt bij elke woonontwikkeling is dat we stedelijke woonkwaliteit toevoegen door ons te ontwikkelen als een sterke groeistad, een vernieuwende woonstad, een solidaire leefstad en een duurzame deltastad. In de ontwikkeling van de woningen streven we naar onderscheidende, stedelijke woonmilieus, en nieuwe vormen van stedelijk (samen) wonen in een mengvorm met andere stedelijke activiteiten zoals uitgaan, spelen, werken, ontmoeten en bewegen. De mens en de biodiversiteit staan centraal. Tot 2030 willen we 10.000 woningen toevoegen aan onze gemeente. Dat doen we om het huidige woningtekort aan te pakken, waarbij we zien dat de vraag blijft toenemen. Een woningtekort dat velen merken, jong en oud. Studenten, schoolverlaters, starters op de arbeidsmarkt, allemaal groepen die moeilijk aan een woning komen. Dat geldt ook voor de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijven wonen, en daar wel de passende voorzieningen bij willen. In ons woonbeleid zetten we sterker in op een doelgroepen benadering. We zetten ons in om met name jongeren en kenniswerkers te behouden voor onze stad. Ruim 60% van de nieuwe woningen worden gerealiseerd in de bestaande stad met verschillende stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvormen. We volgen hiermee ook de landelijke trend dat mensen vaker in of nabij de binnenstad willen wonen.

Met meer focus op binnenstedelijk wonen wordt ook een steviger basis gelegd voor stedelijke voorzieningen. Het biedt kansen voor een stedelijke dynamiek gericht op bijvoorbeeld studenten en jong-werkenden en de aanpak van vereenzaming in alle geledingen van de Zwolse samenleving. Ook voor grondgebonden woningen met een tuin blijven we ruimte bieden. Grofweg 40% van de woningen wordt gerealiseerd in de groenstedelijke woonmilieus van Zwolle wat bestaat uit een groot aandeel grondgebonden woningen. Grotendeels komen deze woningen terecht in de gebiedsontwikkelingen Stadshagen en Harculo maar ook kleinschalig op diverse plekken in de bestaande stad en in de kernen bij Wijthmen en Windesheim. Ook bieden we ruimte aan de verandering van bestaande agrarische erven naar wonen. Op 14 oktober 2019 heeft de raad de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 vastgesteld als aanscherping- en uitvoeringsprogramma van de Woonvisie 2017. Daarin is de woningbouwproductie ambitie opgehoogd naar in totaal 10.000 woningen tot 2030. Met gemiddeld 1000 woningen per jaar tot 2030 willen we het woningtekort op alle fronten aanpakken met onderscheidende woonmilieus en een gevarieerd woonaanbod voor iedere inkomenscategorie. Hier gaan we adaptief, flexibel en schaalbaar mee om; “de toekomst is niet voorspelbaar, wel voorstelbaar”. We bouwen in de prijsverhouding 30-40-30.

Dat wil zeggen 30% van het woonprogramma bestaat uit goedkope woningen, 40% is middelduur en 30% duur volgens de ‘prijsgrenzen woningbouw Zwolle’ dat jaarlijks geïndexeerd wordt.

24/66

7 mei 2025 Etfal motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

Minimaal 50% van het woonprogramma is betaalbaar conform het coalitieakkoord Samen voor een waarde(n)volle toekomst' (mei 2022). Dat wil zeggen dat 30% goedkoop opgeleverd moet worden, ten minste twee derde daarvan moet bestaan uit sociale huur. Dit betekent dat in ieder geval 20% van het totaal sociale huur zal moeten zijn. Naast 30% goedkoop is er 20% middelduur 1 vereist voor het halen van de betaalbaarheidseis. De helft hiervan, 10% van het totale programma, dient te bestaan uit middeldure huur 1 conform de verordening middenhuurwoningen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd volgens de uitgangspunten sociale huurwoningen die vastgesteld zijn door het college op 13 december 2022. Indien de middeldure woningen worden verhuurd, worden ze gerealiseerd volgens de uitgangspunten in de verordening middeldure huur. Naast 20% sociale huur en 20% middeldure woningen resteert 10% in het goedkope programma. Dit kan worden ingezet voor huur, koop en/of overige eigendomsvormen zoals wooncoöperaties, mits het maar in het goedkope segment wordt gerealiseerd. In totaal is daarmee 50% van het woningbouwprogramma betaalbaar en conform het coalitieakkoord. 10% van het woonprogramma is bestemd voor maatschappelijke doelgroepen en wonen met zorg.

Ten aanzien van de implementatie van deze uitgangspunten is het volgende afgesproken: 'De maatregelen in deze Betaalbaarheidsagenda zijn direct na besluitvorming van kracht voor de woningbouwontwikkelingen waar nog geen afspraken zijn vastgelegd. Bij lopende woningbouwontwikkelingen waar al een visie voor is vastgesteld en/of overeenkomsten voor zijn gesloten spannen we ons in om met de betrokken partners overeen te komen de maatregelen alsnog van toepassing te verklaren. Het jaar 2022 is een overgangsperiode voor de implementatie van de Betaalbaarheidsagenda op lopende processen.'.

De Ontwikkelstrategie is ook een werkwijze hoe we samen onze stad in balans laten groeien en stedelijke woonkwaliteit toevoegen. We werken gebiedsgericht, data gedreven en samen met onze partners op de woningmarkt. Daarvoor zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Onder andere door te werken volgens de Zwolse methode van gebiedsontwikkeling, de basisregels voor een inclusieve stad, en het Zwols pakket van maatregelen. Eind 2021 is aanvullend hierop de Betaalbaarheidsagenda 2022 gevormd waarin we naast beschikbaarheid van betaalbare woningen inzetten op blijvend betaalbare woningen. Dit doen we onder andere door de vergroting van het betaalbaar huuraanbod in combinatie met een verordening middeldure huur. De Verordening middenhuurwoningen Zwolle 2022 (regel) is op 13 juni 2022 door de raad vastgesteld. Ook zetten we in op flexwoningen om extra betaalbaar aanbod toe te voegen. Aanvullend gelden nog de volgende specifieke beleidsregels: • Beleidsregel voor zelfstandige woonruimte • Beleidsregel voor onzelfstandige woonruimte.

25/66

7 mei 2025 Etfal Motivering omgevingsvergunning (Energieweg 30C1, 0193ESUITE2501892024)

6.1.2 Beoordeling Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Artikel 5.129g van het Bkl geeft aan dat als een ontwikkeling voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, rekening moet worden gehouden met: a. De behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. Dit geldt voor een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Er zijn inmiddels meerdere uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, waarin het begrip stedelijke ontwikkeling verder is verduidelijkt. Woningbouwplannen met een omvang vanaf 12 woningen kunnen als stedelijke ontwikkeling worden gezien.

Dit betekent dat het voorliggende project, met slechts zes woningen, een niet stedelijke ontwikkeling betreft en de ladder van duurzame verstedelijking daarom niet van toepassing is. In de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 is als actualisatie op- en uitvoering van de Woonvisie de woningbouwbehoefte in de periode 2020 tot 2030 vastgesteld op 10.000 woningen. Van de beoogde 10.000 woningen tot 2030 zijn er op 1 januari ruim 2000 gerealiseerd. De totale harde plancapaciteit van woningen met directe bouwtitel is 3.330 (peildatum 1-2-2023) en blijft daarmee ruim onder de totale behoeftevraag voor woningen in Zwolle. Het aantal van zes woningen maakt deel uit van de zachte plancapaciteit. Gelet op het feit dat er een ondercapaciteit is in de vraag naar het aantal woningen, is er ruim voldoende kwantitatieve ruimte voor de woningen. Dat betekent dat voor de realisatie van zes woningen voldoende planologische ruimte bestaat.