Bijlage 1: Stadsscan Zwolle

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Parkeernorm → Huisvestingsverordening → Paraplubestemming Wonen → Prestatieafspraken → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Optoppen, aanplakken, uitplinten

Op, bij of in appartementencomplexen kunnen vaak nog één of meerdere woonlagen worden bijgebouwd. Vaak kan het binnen het vigerend bestemmingsplan. De complexen moeten echter wel bouwkundig geschikt zijn.

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid en prestatieafspraken. → Heldere kaders opnemen in het omgevingsplan voor optoppen/aanplakken/ uitplinten → Tegelijk oppakken met geplande verduurzaming / renovatie trajecten. → Samenwerking creëren met corporaties op het gebied van optoppen. → Bewoners vroegtijdig betrekken, draagvlak creëren i.v.m. mogelijke overlast. → Regelgeving aanpassen (bijv. parkeernorm, welstandseisen) → Initiatieven VVE’s koppelen aan woningcorporaties of ontwikkelaars → Samen inzicht vergroten in kenmerken en mogelijkheden eigen vastgoed en lokale woonbehoefte

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Parkeernorm → Welstandsnota → Paraplubestemming Wonen → Prestatieafspraken → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Sloopnieuwbouw

Sloop-nieuwbouw kan worden ingezet bij herstructureringsopgaven; indien het vastgoed zodanig verouderd is dat renovatie niet meer loont, of als er kansen liggen voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Met name het omzetten van grondgebonden woningen in gestapelde woonvormen biedt kansen. Het is echter kapitaalintensief.

→ Integrale gebiedsvisies met verdichtingsstrategie (wat is het potentieel?) → Financiële bijdrage van gemeente aan corporaties voor onrendabele top bij sloop-nieuwbouwprojecten. → Bewoners vroegtijdig betrekken, draagvlak creëren i.v.m. mogelijke overlast.

→ Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Parkeernorm → Prestatieafspraken → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop) → Gebiedsvises

Perceel delen

De realisatie van kangoeroewoningen (uitbreiding van bestaande woning) of mantelzorgwoningen (zelfstandige woning op het eigen erf). Qua strategieën en instrumenten is dit vergelijkbaar met woningsplitsing.

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid → Omgevingsplan aanpassen, heldere kaders opnemen (bijv. woonbestemming van perceel verhogen, of de definitie van wonen verruimen) → Specifieke beleidsregels opstellen voor perceel delen, toelaten van meerdere huishoudens op één adres (voorbeeld Dijk en Waard, Ferwerderadiel).

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Parkeernorm → Huisvestings verordening → Paraplubestemming Wonen

► CONTEXT

► SPELREGELS

► VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN

► VERDICHTINGSPOTENTIEEL

► TOT SLOT

► HANDREIKING

35

Publieke ruimte

Maatschappelijk en §commercieel vastgoed

STADSSCAN ZWOLLE

VERKENNING NAAR VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN IN DE ZWOLSE WIJKEN

RUIMTEVOLK

Wonen boven winkels

Vergelijkbaar met optoppen, maar dan op commercieel vastgoed zoals bijvoorbeeld een winkelcentrum/ supermarkt of kringloop. Daardoor moet het bestemmingsplan in elk geval worden aangepast. Het gebouw moet wel bouwkundig geschikt zijn. Een andere mogelijkheid is sloop en nieuwbouw van een hybride gebouw, maar dit is kapitaalintensief.

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid → Breed gedragen gebiedsvisie of herstructureringsplan opstellen voor commercieel vastgoed met potentie. → Samenwerking / participatie opzetten met vastgoedbeheerder en gebruikers van kansrijke locaties. → Omgevingsplan aanpassen, heldere kaders toevoegen (voorbeeld optoppen commercieel pand in Nijmegen) → Samen inzicht vergroten in kenmerken en mogelijkheden eigen vastgoed en lokale woonbehoefte → Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid. → Gebiedsvisie of wijkvisie maken waarin kansen en opgaven voor functies stapelen gebiedsgericht geduid worden. → Samenwerking / participatie opzetten met vastgoedbeheerder en gebruikers in kansrijke gebieden. → Bedrijven verplaatsen, stimulerend (via financiële compensatie) of dwingend (via juridische instrumenten) → Samen inzicht vergroten in kenmerken en mogelijkheden eigen vastgoed en lokale woonbehoefte.

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Wet voorkeursrecht gemeenten → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Functies stapelen

Het bij elkaar brengen van meerdere monofunctionele ruimten in één meerlaags pand

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid. → Gebiedsvisie of wijkvisie maken waarin kansen en opgaven voor functies stapelen gebiedsgericht geduid worden. → Samenwerking / participatie opzetten met vastgoedbeheerder en gebruikers in kansrijke gebieden. → Bedrijven verplaatsen, stimulerend (via financiële compensatie) of dwingend (via juridische instrumenten) → Samen inzicht vergroten in kenmerken en mogelijkheden eigen vastgoed en lokale woonbehoefte.

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Wet voorkeursrecht gemeenten → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Transformeren

Het transformeren van ongebruikte kantoorpanden of religieus erfgoed naar wonen

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid, heldere kaders toevoegen voor transformatie. → Gebiedsvisie of wijkvisie maken waarin kansen voor transformatie gebiedsgericht geduid worden. → Samenwerking / participatie opzetten met vastgoedbeheerder en gebruikers in kansrijke gebieden. → Bedrijven verplaatsen, stimulerend (via financiële compensatie) of dwingend (via juridische instrumenten)

→ Omgevingsvisie, omgevingsprogramma, omgevingsplan. → Wet voorkeursrecht gemeenten → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Functies verplaatsen

Functies die een teruglopend gebruik ondervinden en/ of slim geclusterd kunnen worden op een andere plek in de wijk (zoals sportvelden) kunnen worden verplaatst om ruimte vrij te maken voor woningbouw.

→ Ambities en kaders opnemen in omgevingsbeleid. → Gebiedsvisie of wijkvisie maken waarin kansen en opgaven gebiedsgericht geduid worden. → Samenwerking / participatie opzetten met omwonenden en andere stakeholders in kansrijke gebieden.

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Wet voorkeursrecht gemeenten → Financiële stimuleringsmaatregelen / co-financiering (zie ook verderop)

Bouwen in het groen

Verbetering/verdichting van kwaliteitsarme panden in de hoofdgroenstructuur , en verdichting van grotere open groene plekken, onder voorwaarde dat de nieuwe ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en een positieve bijdrage levert aan de verbinding tussen de wijk en het groen.

→ Ambities opnemen in omgevingsbeleid. → Gebiedsvisie of wijkvisie maken waarin kansen en opgaven gebiedsgericht geduid worden. → Samenwerking / participatie opzetten met omwonenden en andere stakeholders in kansrijke gebieden. → Actief grondbeleid: strategisch grond aankopen en uitgeven voor woningbouw.

→ Omgevingsvisie → Omgevingsvergunning en omgevingsplan → Wet voorkeursrecht gemeenten

Parkeren stapelen

Parkeerplaatsen stapelen, daarmee ruimte vrij spelen en deze gebruiken voor woningbouw of parkeerplaatsen combineren met woningbouw.

idem

idem

Trapveldje inruilen

Clusteren van een sport- en spelvoorziening en ruimte gebruiken voor woningbouw.

idem

idem

Loze ruimte invullen

Gaten tussen bestaande bebouwing opvullen.

idem

idem

► CONTEXT

► SPELREGELS

► VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN

► VERDICHTINGSPOTENTIEEL

► TOT SLOT

► HANDREIKING

36

STADSSCAN ZWOLLE

VERKENNING NAAR VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN IN DE ZWOLSE WIJKEN

3. Aandachtspunten voor haalbaarheid

Daarmee is het niet helder hoe het participatietraject zich verhoudt tot gemeentelijk beleid en politieke besluitvorming. Om verwachtingen bij alle partijen goed te managen en daarmee het planproces zo soepel mogelijk te laten verlopen verdient dit een nadere uitwerking. Daarnaast geven we ter overweging mee om ook woningzoekenden en mensen die willen doorstromen in een wijk, nadrukkelijk een rol te geven in participatieprocessen om op die manier een integrale afweging te kunnen maken. Wij adviseren dit beleid de komende 3 jaar goed te monitoren op resultaat en om op termijn een koppeling te maken met de ambities en gebiedsuitwerkingen van de te aan te vullen omgevingsvisie.

Tot slot geven we nog drie aandachtspunten mee voor het creëren van mogelijkheden voor en het vergroten van de haalbaarheid van binnenstedelijke verdichting. Helder participatiekader Gebieds- en locatieontwikkeling doe je als gemeente samen met inwoners, ondernemers, maatschappelijke partners en marktpartijen. Bovendien zijn Zwollenaren graag betrokken. Bij het sleutelen aan de bestaande gebieden en locaties in de stad hebben verschillende stakeholders een belang. Het is daarom zoals gezegd belangrijk om aan de voorkant zo scherp mogelijk te zijn in de ambities en rolopvatting. Ook in de rol en positie van omwonenden en toekomstige bewoners in relatie tot bestuur en politiek en initiatiefnemers bij binnenstedelijke transformatie. Daar is een scherp participatiekader onmisbaar bij. Zwolle heeft onlangs het participatiekader Hanza!, vastgesteld waarin spelregels zijn geformuleerd. Dit geeft richting en houvast aan initiatiefnemers, bewoners en politiek. In het kader wordt in het geval de gemeente geen of weinig positie heeft een faciliterende en reactieve rol van de gemeente geschetst. ► CONTEXT

► SPELREGELS

Actief verkennen nieuwe financiële perspectieven Binnenstedelijke verdichting is kapitaalintensief. Om haalbaarheid en perspectieven vroegtijdig in beeld te brengen, is een actieve verkenning van financiële perspectieven aan de voorkant voor alle partijen van belang. Ervaring leert dat het verbinden van geldstromen en creativiteit vaak nodig is om plannen ook financieel haalbaar te maken. Nieuwe financiële perspectieven kunnen bijvoorbeeld op de volgende manier worden gecreëerd:

► VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN

► VERDICHTINGSPOTENTIEEL

RUIMTEVOLK

→

Bekostigingsfondsen. Gemeentelijke steun structureel organiseren via fondsen, zoals met een vereveningsfonds, fonds bovenwijks of een stedelijk investeringsfonds. Een voorbeeld van een bekostigingsfonds is het Fonds 2040 in Delft, opgericht om als stad samen (gemeente, corporaties, markt, stakeholders, Rijk) te blijven vernieuwen. Van het benodigde bedrag wordt een deel door de gemeente zelf gestort.

→

Geografische verbreding van plangebied. Gebieden zoals woonwijken of andere (gebieds) ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied hebben vaak baat bij een herstructurering of transformatie in de buurt. Andersom geldt hetzelfde; het transformatieproject kan worden gekoppeld aan een locatie met extra potentiële opbrengst. Het project- of exploitatiegebied biedt mogelijkheden voor extra opbrengsten en verdeling van het ‘zoet en zuur’.

→

GebiedsInvesteringsZone (GIZ). Een gebiedskader en eventueel -fonds waarin kosten, investeringen en baten worden gedeeld met gebiedspartijen. De GIZ is gebaseerd op de Bedrijfsinvesteringszone. Het verschil is dat een

► TOT SLOT

► HANDREIKING

37

STADSSCAN ZWOLLE

VERKENNING NAAR VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN IN DE ZWOLSE WIJKEN

Bedrijfsinvesteringszone gericht is op ‘het doorfunctioneren’ van de bestemming (bedrijventerrein, parkmanagement, winkelgebied’, terwijl het bij een GIZ gaat om gebiedstransformatie. Met een GIZ schep je een ruimtelijk kader (de ontwikkelzone), waarbinnen de verschillende partijen gezamenlijk investeren in gebiedsontwikkeling en gebiedsbeheer. →

Onroerendezaakbelasting (ozb). Het verhogen van de onroerendezaakbelasting (ozb) in de directe omgeving van een transformatie is gerechtvaardigd als de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde heeft voor het omliggend vastgoed. Door bijvoorbeeld betere bereikbaarheid, schonere lucht of meer voorzieningen stijgt de WOZ-waarde in de directe omgeving.

→

Zwolle beschikt momenteel niet over een fondsvorming in kader van stadsherstel. Met name in grotere steden als Den Haag en Amsterdam bestaat er een stichting stadsherstel – opgericht door inwoners en organisaties met hart voor de stad - die initiatieven om te investeren in de bestaande stad ondersteunt.

► CONTEXT

► SPELREGELS

Hoewel het daarbij doorgaans gaat om erfgoed en gebouwen en plekken met bijzondere cultuurhistorische waarden, is een verbreding van een dergelijk fonds of onderneming uiteraard ook mogelijk. →

De helpende hand van andere overheden. Rijk en de provincie Overijssel hebben financiële- en ondersteuningsmogelijkheden als aan specifieke doelstellingen wordt voldaan. Juist verdichting en verbetering van bestaande wijken passen goed bij de beleidsdoelen van Rijk en provincies, gezien de extra (boven)lokale meerwaarde dat wordt gecreëerd. Er ligt naast volkshuisvestelijke doelen niet zelden ook een relatie met ambities op gebied van bijvoorbeeld mobiliteit, duurzaamheid, zorg en leefbaarheid.

RUIMTEVOLK

ramingen en exploitaties opstellen, onderhandelen en het goede gesprek kunnen voeren met partijen, interne organisatie en niet in de laatste plaats de samenleving. Stedelijk verdichten en investeren is feitelijk een ambacht zonder opleiding. Professionals en organisaties moeten zelf de complexiteit en samenhang tussen aspecten zien te doorgronden. In combinatie met een dreigend structureel tekort aan (ervaren) professionals met kennis van zaken van complexe gebiedsontwikkelingen, planprocessen en privaat-publieke samenwerkingen en constructies, ligt daar een uitdagende opgave voor de gemeente en haar partners. Het vraagt om inspanning van alle partijen, ook om een gezamenlijk leeromgeving te organiseren en een eigen cultuur van stadmaken te ontwikkelen.

Kennis en expertise Binnenstedelijke verdichting vraagt om veel kennis en expertise van partijen, en niet in de laatste plaats van de gemeente. Wie wil verdichten moet van alle markten thuis zijn en beschikken over veel creativiteit. Denk aan het ontwikkelen van concepten die aansluiten bij behoeften, haalbare kosten-

► VERDICHTINGSMOGELIJKHEDEN

► VERDICHTINGSPOTENTIEEL

► TOT SLOT

► HANDREIKING

38

►

COLOFON

Dit document is opgesteld door RUIMTEVOLK en resultaat van een samenwerkingsproces met de gemeente Zwolle, maatschappelijke partners en vertegenwoordigers van belanghebbende organisaties. Het copyright van de beelden, kaarten en foto’s berust bij RUIMTEVOLK tenzij anders aangegeven. Hoewel aan de inhoud en samenstelling van dit rapport de grootst mogelijke zorg is besteed, is het mogelijk dat informatie onjuist of onvolledig is. RUIMTEVOLK aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de volledigheid en juistheid van de gegeven informatie. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Dit document is niet voor commercieel gebruik. Annemiek Wiggers (RUIMTEVOLK) Koen Klouwen (RUIMTEVOLK) Gido van Os (RUIMTEVOLK) Sjors de Vries (RUIMTEVOLK) April 2024

RUIMTEVOLK

►

BIJLAGEN Bijlage A: verslagen Gebiedsateliers

De stadsscan is met een stadsbrede blik uitgevoerd. In twee gebiedsateliers gingen verschillende verschillende beleidsafdelingen van de gemeente Zwolle, woningcorporaties en vertegenwoordigers van de verschillende wijken in gesprek over hoe er in Zwolle op een passende manier verdicht kan worden. De gebiedsateliers vonden plaats op woensdag 13 september en woensdag 11 oktober 2023. Beide gebiedsateliers waren opgedeeld in twee dagdelen: om voldoende tijd te reserveren voor de verschillende woonmilieus zoomden de deelnemers in de ochtenden in op de stedelijke milieus en groenstedelijke milieus in het noorden van de stad. In de middagen waren de Groenstedelijke milieus in het zuiden, en de Buitenwijken onderwerp van gesprek. Verslag Gebiedsatelier 1 In het eerste gebiedsatelier is een introductie gegeven van het doel en de aanpak van de stadsscan. Daarna keken de deelnemers in groepen naar de verschillende woonmilieus. Aan de hand van overzichtskaarten met daarop informatie over de hoofden wijkgroenstructuur, wateropgaven, (corporatie) woningvoorraad en een aantal indicatieve mogelijkheden voor verdichting voerden de aanwezigen het gesprek over waar verdichting kan plaatsvinden, en onder welke voorwaarden. De deelnemers wezen zelf locaties op de kaart aan waar zij mogelijkheden voor verdichting zagen.

Daarbij ging het ook over waarom dit goede locaties zouden zijn, over de (praktische) uitdagingen op deze locaties, en over welke voorwaarden er aan verdichting op die locaties hangen.

Een aantal belangrijke algemene voorwaarden en uitgangspunten die uit die gesprekken kwamen zijn: • Verdichting moet samengaan met de versterking van groen en biodiversiteit in de wijken • Verdichting moet in samenhang zijn met de cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten van een gebied (bijvoorbeeld de “stempelbouw” van Holtenbroek) • Woningbouw moet een (kwalitatieve) toevoeging zijn voor een wijk. Bijvoorbeeld door woningen toe te voegen die nog niet veel in de wijk staan, of mogelijkheden te bieden voor doorstromers. • Verdichting biedt mogelijkheden om parkeerplaatsen op het maaiveld anders te organiseren (bijvoorbeeld in een parkeerhub), en te combineren met woningbouw. • Verouderde winkelcentra of scholenclusters bieden veel mogelijkheden voor herontwikkeling in combinatie met woningen. Deze inventarisatie vormde de basis van een eerste versie van de stadsscan, die in het tweede gebiedsatelier behandeld werd. Verslag Gebiedsatelier 2 In het tweede gebiedsatelier zijn de eerste, voorlopige, resultaten van de stadsscan gedeeld. Daarbij ging het om de analysemethoden, de (stedenbouwkundige) randvoorwaarden voor verdichting en het aantal woningen dat potentieel toegevoegd kan worden binnen het onderzoeksgebied van de scan. Na deze presentatie is er weer in groepen verder

gesproken per woonmilieu. Daarbij liepen de deelnemers de verschillende locaties uit de stadsscan na om ze te beoordelen. Daarbij ging het over: • Liggen er inderdaad kansen op deze locatie? Is het wenselijk en/of haalbaar om hier woningen toe te voegen? • Wat zijn voorwaarden om hier woningbouw op een goede manier in te passen? Past dit in het huidige beleid van de gemeente, of zou verdichting hier aanscherping van beleid vergen? • Is deze locatie op relatief korte termijn te ontwikkelen, of is het een ingewikkelde plek om woningen te realiseren? • Naast deze bespreking van de locaties vielen een aantal plekken af, maar kwamen er ook een aantal potentiële verdichtingsmogelijkheden bij. Op basis van de input van dit atelier is de stadsscan verder aangescherpt.

Bijlage B: GIS-analyse

Om naar mogelijkheden te zoeken naar verdichting binnen de bestaande woningvoorraad is er een GIS-analyse uitgevoerd op de huidige woningvoorraad van de gemeente Zwolle. Hiervoor is gebruik gemaakt van gegevens uit de Digitale Tweelingstad Zwolle (zie: https://zwolle.nl/3d). Daarbij is een selectie gemaakt op alle panden die ten minste één woonfunctie hebben. Omdat wooneenheden met een monumentale functie (gemeentelijke of rijksmonumenten) zeer waarschijnlijk niet ingrijpend aangepast kunnen worden, zijn deze panden uit de analyse gefilterd. Vervolgens is er een inventarisatie gedaan van het aantal woningen per typologie: tussenwoningen, hoekwoningen, 2-onder-1-kappers, vrijstaande woningen en appartementen. Voor appartementen is nader uitgezocht hoeveel lagen deze hebben, en of zij een (grotendeels) plat dak hebben. Appartementen met een plat dak zijn relatief kansrijk voor optopping. Als laatste is het aantal grote tuinen geïnventariseerd op basis van perceelgrootte waar vrijstaande woningen of 2-onder-1-kappers in staan. Percelen van minstens 300 m2, waarvan het pand niet meer dan 40% van het perceel beslaat is als ‘grote tuin’ geïdentificeerd. In deze tuinen is eventueel ruimte voor het toevoegen van losse wooneenheden.

Op basis van deze inventarisatie is met een bandbreedte een inschatting gemaakt van het aantal woningen dat binnen de bestaande woningvoorraad kan worden toegevoegd.