Bijlage 1 – Samenwerkingsovereenkomst Nieuwbouw Fraterhuis Broerenkwartier d.d. 25 maart 2026

8

perspectief

SAMENWERKINGSOVEREENKOMST NIEUWBOUW FRATERHUIS/BROERENKWARTIER Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

ONDERGETEKENDEN: 1. de publiekrechtelijke rechtspersoon: Gemeente Zwolle, bezoekadres Lübeckplein 2 te Zwolle (postadres: postbus 10007, 8000 GA), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer: 08218173, hierbij krachtens volmacht van de burgemeester van de Gemeente Zwolle te deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door wethouder, mevrouw A. Roelfs; handelend ter uitvoering van het besluit van het College van Burgemeester en Wethouders, d.d. 21 april 2026 hierna te noemen: "de Gemeente";

en; 2.

Stichting Filmtheater Fraterhuis ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer: 41022687, statutair gevestigd te Zwolle en kantoorhoudende aan Praubstraat 14, 8011 PN te Zwolle te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.J. van Gerner in zijn hoedanigheid als voorzitter van het bestuur en mevrouw H.J. Boerhof in haar hoedanigheid als directeur; hierna te noemen: “het Fraterhuis”

De Gemeente en het Fraterhuis hierna gezamenlijk te noemen “Partijen”, IN AANMERKING NEMENDE DAT:

a. b.

c.

d.

In 2023 hebben Partijen een intentieovereenkomst gesloten voor de herhuisvesting van het Fraterhuis in het nog te bouwen Handelshuys te Zwolle. Partijen zijn in overleg getreden over de herhuisvesting van het Fraterhuis op een alternatieve locatie in het Broerenkwartier mede naar aanleiding van het besluit van het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad op 22 januari 2024 om op zoek te gaan naar een locatie waar de nieuwbouw voor het Fraterhuis tegen structureel lagere lasten kan worden gerealiseerd. In het Broerenkwartier was alleen de Kruitvat/Xenos locatie geschikt, plaatselijk bekend Kleine A 1, 3, 7, 9, 11 en 13 en Broerenkerkplein 2, 4 en 6. De Gemeente heeft overeenstemming bereikt met de eigenaar van de Kruitvat/Xenos locatie en in juli 2025 is een koopovereenkomst gesloten. De Gemeente is op 8 december 2025 eigenaar van dit pand geworden. Het Kruitvat/Xenos pand zal tot maart 2027 tijdelijk in exploitatie worden genomen door de voormalig eigenaar. Na de beëindiging van de tijdelijke exploitatie zal de Gemeente overgaan tot sloop van het Kruitvat/Xenos pand.

Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

1/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

e.

f.

g.

h.

i.

De Gemeente zal na afsluiten van de huurovereenkomst met het Fraterhuis overgaan tot nieuwbouw voor het Fraterhuis op de Kruitvat/Xenos locatie ingeval sprake is van een financieel haalbare ontwikkeling. Het Fraterhuis committeert zich aan deze locatie. Voor het bepalen of de herhuisvesting van het Fraterhuis op de Kruitvat/Xenos locatie financieel haalbaar is, gaan Partijen uit van de documenten zoals omschreven in Samenwerkingsovereenkomst 5 van deze Samenwerkingsovereenkomst. Deze Samenwerkingsovereenkomst bevat in hoofdlijnen het proces en de taakverdeling tussen Partijen om te komen tot nieuwbouw. Tevens komen Partijen overeen onder welke voorwaarden de huurovereenkomst met het Fraterhuis zal worden gesloten. De Gemeente is bouwheer (opdrachtgever) en zal in samenspraak met het Fraterhuis op basis van de Business case Fraterhuis, d.d. 5 maart 2024, opgenomen als bijlage 1 het ontwerp laten opstellen en nadien een bouwer/aannemer contracteren voor de realisatie van de nieuwbouw. Met het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst vervalt de Intentieovereenkomst.

De overwegingen maken onderdeel uit van deze Samenwerkingsovereenkomst. Partijen zijn het volgende overeengekomen Artikel 1 – Definities Intentieovereenkomst De overeenkomst ondertekend door het Fraterhuis en de Gemeente op respectievelijk 6 februari 2023 en 31 januari 2023 waarin het proces was vastgelegd om de mogelijkheden te onderzoeken voor de herhuisvesting van het Fraterhuis in het Handelshuys. Ontwerp Een verdere uitwerking van de Stedenbouwkundige Verkenning Fraterhuis op basis van het Programma van Eisen. In het Voorlopig en Definitief ontwerp wordt het bouwprogramma visueel en meer in detail uitgewerkt. Programma van Eisen Het Programma van Eisen (PvE) beschrijft de functioneel/ruimtelijke en basis technische specificaties en vereisten voor het gebouw. Stedenbouwkundige Verkenning Fraterhuis Een in opdracht van de Gemeente opgestelde Stedenbouwkundige verkenning naar de mogelijkheden van nieuwbouw van het Fraterhuis op de Kruitvat/Xenos locatie. Deze verkenning is opgesteld door bureau MAAN, d.d. 19 februari 2024.

Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

2/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

Samenwerkingsovereenkomst Deze overeenkomst. Artikel 2 – Doel van de overeenkomst Het vastleggen van het proces om te komen tot nieuwbouw voor het Fraterhuis. In deze Samenwerkingsovereenkomst worden tevens de rollen en verantwoordelijkheden van de Gemeente en het Fraterhuis vastgelegd. Artikel 3 – Werkzaamheden Gemeente a. De Gemeente is bouwheer en draagt daarmee de integrale verantwoordelijkheid voor de nieuwbouw van het Fraterhuis. Het gaat daarbij onder meer over de volgende werkzaamheden. 1. Algehele Projectleiding. 2. Het beoordelen van het concept Programma van Eisen dat in opdracht van het Fraterhuis is opgesteld. 3. Het nader laten uitwerken van de Stedenbouwkundige verkenning Fraterhuis. 4. Het contracteren van een architect om het Ontwerp op te stellen. 5. Het contracteren van een bouwer/aannemer voor de realisatie van de nieuwbouw van het Fraterhuis en de bijbehorende voorzieningen. 6. Het opstellen van een concept huurovereenkomst voor de verhuur van de filmzalen, multimediazaal en horecaruimte aan het Fraterhuis. 7. Het doorlopend toetsen of de nieuwbouw van het Fraterhuis financieel uitvoerbaar is. 8. Afstemming over de communicatie met het Fraterhuis. b. De afstemming tussen de Gemeente en het Fraterhuis over de voornoemde werkzaamheden onder a vindt plaats in het kernteam. Besluitvorming vindt plaats in de stuurgroep overeenkomstig artikel 5. c.

De beslisbevoegdheid voor de hieruit voorvloeiende werkzaamheden zoals onder meer in dit artikel is beschreven, berust bij de Gemeente. Artikel 4 – Werkzaamheden Fraterhuis a. Het Fraterhuis neemt deel aan het kernteam waarin de inbreng wordt geleverd voor de totstandkoming en afstemming over onder meer het Programma van Eisen, het ontwerp, de keuze voor de architect en de huurovereenkomst. b. Het Fraterhuis neemt deel aan de stuurgroep waarin besluitvorming plaatsvindt. c. Het Fraterhuis heeft het concept Programma van Eisen inmiddels opgesteld en legt deze ter goedkeuring voor aan de Gemeente. Het concept Programma van eisen zal worden besproken in het kernteam en na goedkeuring in het kernteam, ter vaststelling worden voorgelegd aan de stuurgroep. Het concept Programma van eisen vormt het startpunt voor de ruimtelijk/functionele- en basis technische eisen en wordt in gezamenlijkheid doorontwikkeld met de Gemeente tot een definitief Ontwerp. De Gemeente behoudt zich tijdens de ontwerpfase het recht voor om in overleg met het Fraterhuis het programma van eisen te optimaliseren om te komen tot een financieel haalbaar ontwerp. Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

3/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

Artikel 5 – Projectorganisatie en besluitvorming a. Ter uitvoering van deze Samenwerkingsovereenkomst is tussen Partijen een projectorganisatie ingesteld. De projectorganisatie bestaat uit een Stuurgroep, Kernteam en een Ontwerpteam. b. In het kernteam vindt afstemming plaats over in ieder geval de volgende onderwerpen: • het Programma van Eisen; • het contracteren van een architect om een ontwerp op te stellen; • het contracteren van de bouwer/aannemer voor de nieuwbouw • de raming van de investeringskosten (toets financiële haalbaarheid) gedurende het gehele ontwerpproces; • de huurovereenkomst (o.m. demarcatie van het te huren gedeelte en huurprijs); • de mogelijkheid voor realisatie van een openbare voorziening zoals een fietsenstalling of een nutsvoorziening; • de planning; • de communicatie. c. Het kernteam komt bij elkaar zodra een Partij zulks wenselijk oordeelt. Het kernteam bestaat tenminste uit de gemeentelijke projectleider en de directeur van het Fraterhuis aangevuld met expertise van specialisten. d. In de stuurgroep vindt besluitvorming plaats over de onderwerpen die door het kernteam worden ingebracht in de stuurgroep. e.

De stuurgroep is samengesteld uit: • Gemeente: Ambtelijk Opdrachtgever, Programmamanager Stadshart, Beleidsadviseur Cultuur, Afdelingshoofd Vastgoed, Projectmanager Broerenkwartier, Projectleider nieuwbouw Fraterhuis; • Fraterhuis: Bestuurslid en Directeur. f. Indien nodig kunnen besluiten worden voorgelegd op bestuurlijk niveau. De Gemeente heeft vanuit haar rol als eigenaar van het Kruitvat/Xenos pand de beslisbevoegdheid over de in dit artikel genoemde onderwerpen met uitzondering van de huurovereenkomst. De beslissingsbevoegdheid voor de huurovereenkomst ligt bij beide Partijen. Artikel 6 – Financiële haalbaarheid a. Voor het bepalen of de herhuisvesting van het Fraterhuis op de Kruitvat/Xenos locatie financieel haalbaar is, gaan Partijen uit van de volgende documenten. 1. Stedenbouwkundige Verkenning Fraterhuis model 1, d.d. 19 februari 2024, opgenomen als bijlage 2; 2. Kostenraming, d.d. 10 oktober 2025, opgenomen als bijlage 3; 3. Business case Fraterhuis, d.d. 5 maart 2024, opgenomen als bijlage 1. b. Op 5 juli 2024 heeft de gemeenteraad de Perspectiefnota 2025-2028 vastgesteld. Hierin is besloten om budget vrij te maken op basis van de onder ad a, onder 2 onder 3 genoemde kostenraming en business case. De Gemeente behoudt zich het recht voor om te optimaliseren binnen de voornoemde business case.

Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

4/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

Artikel 7 Fietsenstalling en horeca a. In de Stedenbouwkundige Verkenning Fraterhuis is de mogelijkheid onderzocht om een publieke fietsenstalling met een capaciteit van ca 800 tot 900 fietsen op te nemen in het Programma van eisen. De publieke fietsenstalling kan de functie van het filmhuis versterken. De mogelijkheid om een fietsenkelder te realiseren wordt in de komende periode door de Gemeente verkend. Artikel 8 Subsidie a. De Gemeente verleent een structurele exploitatiesubsidie aan het Fraterhuis. b. Het Fraterhuis heeft een inspanningsverplichting om de prognoses van de jaarlijkse exploitatieresultaten zoals berekend in de business case d.d. 5 maart 2024, opgenomen als bijlage 1, te behalen. Indien het exploitatieresultaat hoger of lager uitvalt dan weergegeven in de voornoemde business case, dan gaan Partijen met elkaar in gesprek over de te nemen maatregelen. c in het kader van de haalbaarheid wordt door de Gemeente vastgesteld welke exploitatiesubsidie nodig is wanneer het Fraterhuis de nieuwbouw in gebruik zal nemen. Bij de vaststelling van de haalbaarheid staat de Gemeente garant voor de reservering van de benodigde gelden. Het Fraterhuis doet een subsidieaanvraag die is gebaseerd op deze uitgangspunten.

In het geval van een extra exploitatietekort door onvoorziene omstandigheden als gevolg van het exploiteren van de nieuwe locatie door het Fraterhuis zal de Gemeente hierover met het Fraterhuis in gesprek gaan. Bij de beoordeling van de aanvraag voor de exploitatiesubsidie is de Gemeente gehouden aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving (waaronder de regels omtrent staatssteun). Verder zal worden onderzocht welke maatregelen kunnen genomen wanneer het exploitatietekort afneemt. Daarbij wordt uitgegaan van maximale inspanning van het Fraterhuis om een exploitatietekort te voorkomen. d. Het Fraterhuis spant zich in om van derden geldstromen te verwerven ten behoeve van de investering en het exploitatieresultaat. Afspraken daarover zullen worden overeengekomen en vastgelegd in de stuurgroep, de huurovereenkomst en in de prestatieafspraken. Artikel 9 Huurovereenkomst a. Partijen zijn van oordeel dat op basis van het Didam arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR 2021:1778) redelijkerwijs mag worden aangenomen dat het Fraterhuis is aan te merken als enige serieuze gegadigde.

Op basis van het Didam arrest dient een overheidslichaam, waaronder de Gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten het gelijkheidsbeginsel in acht te nemen, tenzij op voorhand vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verhuur van de gronden. In dat geval zal de Gemeente het voornemen tot verhuur aan het Fraterhuis binnen zes weken na het sluiten van deze Samenwerkingsovereenkomst bekend maken op een dusdanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

5/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

b.

c. d. e.

Partijen sluiten een huurovereenkomst dat is gebaseerd op het model van de Raad voor Onroerende Zaken uitgaande van de huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Uitgangspunt voor de Gemeente is een minimaal kostendekkende kostendekkende huurprijs. Partijen sluiten een huurovereenkomst voorafgaande aan het moment dat de Gemeente de aanneemovereenkomst sluit met de aannemer. Er zal vanuit de Gemeente geen nevenverhuurder komen zonder toestemming van het Fraterhuis.

Artikel 10 Planning Partijen zijn voor de realisatie van de nieuwbouw voor het Fraterhuis een concept planning, d.d. 13 oktober 2025 overeengekomen die als bijlage 4 aan deze Samenwerkingsovereenkomst is opgenomen. Artikel 11 Duur De Samenwerkingsovereenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening door Partijen en duurt voort tot het moment waarop tussen partijen een Huurovereenkomst is gesloten. Artikel 12 Overdracht van rechten Het is het Fraterhuis niet toegestaan om rechten en verplichtingen uit hoofde van deze Samenwerkingsovereenkomst over te dragen aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente, die haar toestemming niet op onredelijke gronden zal onthouden. De Gemeente kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden die verband houden met de deugdelijke nakoming van het bepaalde in deze Samenwerkingsovereenkomst. Artikel 13 Externe communicatie De wijze waarop met derden over de nieuwbouw voor het Fraterhuis met derden wordt gecommuniceerd verloopt via de Gemeente na afstemming en instemming van het Fraterhuis in het kernteam. Artikel 14 Ontbinding a. De Gemeente is bevoegd om deze Samenwerkingsovereenkomst, zonder inachtneming van een termijn en zonder rechterlijke tussenkomst, bij aangetekend schrijven, geheel of gedeeltelijk te ontbinden in de navolgende gevallen: 1.

het Fraterhuis in faillissement raakt, surseance van betaling aanvraagt of besluit tot ontbinding, dan wel anderszins de beschikking verliest over haar vermogen of; 2. het Fraterhuis zonder daarvoor de uitdrukkelijke, schriftelijke toestemming van de Gemeente heeft verkregen, zijn rechten en plichten uit deze Samenwerkingsovereenkomst in welke vorm dan ook, overdraagt aan een derde, of: Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

6/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

3.

b.

dat herhuisvesting van het Fraterhuis op basis van de in deze Samenwerkingsovereenkomst opgenomen (financiële) kaders voor de nieuwbouw niet mogelijk is. De Gemeente is bij beëindiging van de Samenwerkingsovereenkomst op basis van de één van de in dit artikel genoemde gronden geen (schade) vergoeding verschuldigd.

Artikel 15 Publiekrechtelijke taken en verplichtingen a. De Gemeente handelt conform de van toepassing zijnde wet- en regelgeving, (waaronder tevens begrepen de regels omtrent Didam en staatssteun). b. De Gemeente behoudt bij de nakoming van hetgeen in deze Samenwerkingsovereenkomst is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het publiekrechtelijke besluitvormingsproces. Dit houdt in dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de Gemeente publiekrechtelijke handelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze Samenwerkingsovereenkomst. Artikel 16 Totstandkomingsvoorbehoud Deze Samenwerkingsovereenkomst komt tot stand onder het voorbehoud dat het college van burgemeester wethouders en het bestuur van het Fraterhuis een besluit hebben genomen om deze Samenwerkingsovereenkomst aan te gaan. Artikel 17 Geschillen Als er een geschil over de uitvoering van deze Samenwerkingsovereenkomst ontstaat dan zullen Partijen een maximale inspanning verrichten om het geschil in onderling overleg op te lossen. Indien het onmogelijk is gebleken om het geschil minnelijk op te lossen dan zal het geschil beslecht worden door de rechter. Gekozen wordt voor de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle.

Artikel 18 Bijlagen De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze Samenwerkingsovereenkomst of worden dat na gereedkomen daarvan. Bij strijdigheid tussen de bijlagen en de Samenwerkingsovereenkomst prevaleert het bepaalde in de Samenwerkingsovereenkomst. Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Paraaf Gemeente

Business case, d.d. 5 maart 2024 Stedenbouwkundige Verkenning model 1, 19 februari 2024 Kostenraming, d.d. 10 november 2025 Concept planning d.d. 13 oktober 2025

Paraaf Fraterhuis

7/8

8

perspectief

Datum

25 maart 2026

Ons kenmerk

Definitieve versie

Aldus opgemaakt en getekend: te Zwolle d.d. _________

te _______________ d.d._________

De Gemeente Zwolle: namens deze

Fraterhuis. namens deze

______________________________ Mw A. Roelfs

______________________________ Dhr. H.J. van Gerner

______________________________

______________________________ Mw. H.J. Boerhof

Paraaf Gemeente

Paraaf Fraterhuis

8/8

Zwolle | Broerenkwartier Stedenbouwkundige Verkenning Fraterhuis

19-02-2024

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

Context van de opgave

Huidige situatie Broerenkwartier

BURO MA.AN

e

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Context van de opgave

Positie en betekenis Broerenkwartier

Positie in de stad

van de binnenstad DOEL: Beter door functioneren van de binnenstad door artier. transformatie Broerenkwartier.

Levendig Broerenkwartier

Levendig Broerenkwartier

DOEL: Leegstand transformeren naar DOEL: levendig Leegstand gebied transforme met sterke aantrekkingskracht en met aantrekkelijke sterke aantrekkingskra openbare ruimte. openbare ruimte.

nkwartier in Om dede stad positie te verbeteren, van het Broerenkwartier in de stad te verbeteren, na voor destreven openbare we ruimte, een aantal te doelen na voor de openbare ruimte, te De verschillende bouwplannen worden omarmd De verschillende en het bouwplannen w ing in de binnenstad, weten: verbeteren versterken van de vanrouting in de binnenstad, versterken van toevoegen van een mix aan functies gestimuleerd. toevoegen van De een mix aan func ad met hetde water, verbinding het opwaarderen van de Hanzestad met het water, het opwaarderen openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls openbare waarbij ruimte krijgt een kwal f een openbare van gastvrije fietsenstalling entree’sen inclusief een openbare fietsenstalling en ondernemers en bewoners een belangrijke ondernemers stem krijgen.bewoners Het een b slecht functionerend een kwaliteitsimpuls gebied. Hierbij voor het slecht functionerend gebied. Hierbij programmeren van het Broerenkerkplein programmeren wordt gestimuleerd. van het Broerenk

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Context van de opgave

Ontwikkelingen locatie & directe omgeving

Tim Versteegh Architect.

FILMTHEATER FRATERHUIS ZWOLLE

VOORLOPIG ONTWERP

19/10/2022

032/100 RAPPORT Filmtheater Fraterhuis - Meer dan film alleen

Logistiek

Functioneel/Ruimtelijk en Basis Technisch Programma van Eisen Klant:

Filmtheater Fraterhuis

Referentie: BH9316-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001 Status:

S0/P01.01

Datum:

20 mei 2022

4 liften

Schets wensbeeld MA.AN 2019

1 lift heeft een sneldheid van 2m/s en een vermogen van 2000kg/26 personen, comfotabel met 12 personen.

BROERENKWARTIER - BOUWBLOK KLEINE AA

PvE Fraterhuis 2022

O NT WI K K E L P OT E NT I E B O U W B LO K K L E I NE A A Onderwerp: impressie

Realisatie Weeshuispassage

Schaal: n.v.t.

BESTEMMINGSPLAN PERCEEL HUIDIGE XENOS Project

Fraterhuis, Zwolle

• • • •

Tekeningnummer

18.9.15 Onderwerp

3D view 8 Projectnummer

Perceel: 1.119 m2 Max. bouwhoogte: 16m, 5 verd. Max. goothoogte: 16m Bouwaanduiding: plat dak

G211110

Ontwerp Fraterhuis Zwarte Hond 2022

Schaal

1:100 Datum

Opdrachtgever

*OPDRACHTGEVER* Formaat

A2 File

G211110_Fraterhuis_VO_bezuiniging 4.pln Wijzigingen Datum

Aard

Groningen Hoge der A 11 9712 AC Groningen Nederland

Rotterdam Westblaak 37 3012 KD Rotterdam Nederland

Köln Unter Taschemacher 2 50667 Köln Duitsland

T +31 (0)50 313 40 05 info@dezwartehond.nl www.dezwartehond.nl

T +31 (0)10 240 90 30 info@dezwartehond.nl www.dezwartehond.nl

T +49 (0)221 168 04 40 info@dezwartehond.de www.dezwartehond.nl

Bestemmingsplan

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Te verkennen locatie

Huidig pand in gebruik als Xenos en Kruitvat

ca. 64m

grondvlak: 1.119 m2

ca. 18,5m

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Relatie tussen plekken onderling & bebouwing die de plekken definieert

Broerenkerkplein

Meerminneplein

Spiegelstraat

Achter de Broeren

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Visie Openbare Ruimte Broerenkwartier (2023)

BURO MA.AN

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Fraterhuis in Handelshuys-ontwikkeling

Programma aan verticale straat, inclusief extra publiek programma FILMTHEATER FRATERHUIS ZWOLLE Fraterhuis, Zwolle

VOORLOPIG ONTWERP Doorsnede B-B

19/10/2022 1:200, 1:1000

025/100 00.46

ticket verkoop

liften

+45.020 Multimedialab

1:1000

19/10/2022

75,91 m2

028/100

bar garderobe opslag

kluisjes

opslag Keuken

opslag cinemashop kluisjes

Keuken

kluisjes

00-Situatie

VOORLOPIG ONTWERP

spiegelwand

miva Afvalberging Lift woningen

rooftopbar

Rooftopbar

Lift woningen

LBK

Post

+38.160

verdieping keuken aan rooftop

Keuken keuken rooftopbar

verdieping publiek programma

Publiek programma

verdieping publiek programma

Publiek programma +28.980

verdieping publiek programma

Publiek programma

verdieping Techniek

Techniek + Kantoren projectieruimte

ticket verkoop

verdieping entree Zaal 4 en 5

liften

Multimedialab 75,91 m2

Zaal 4

bar garderobe

Zaal 5

opslag Keuken

opslag cinemashop kluisjes

Keuken

kluisjes

opslag

kluisjes

spiegelwand

miva

vluchtroute

Afvalberging Lift woningen

Lift woningen

Post

+16.740 +16.440

LBK

Fraterhuis, Zwolle

FILMTHEATER FRATERHUIS ZWOLLE

+44.220

projectieruimte

Zaal 2

Zaal 3

+13.680

vluchtroute

ruimte techniek

vluchtroute

verdieping entree zaal 1

projectieruimte

Zaal 1

kern programma

verdieping entree Zaal 2 en 3

vluchtroute

entree filmtheater + horeca + multimedia lab

Multimedia Lab ±0

0m

2m

4m

6m

8m

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Programma Fraterhuis

Definiëren gewenste programmaonderdelen t.o.v. Handelshuys Te behouden programma

Te vervallen programma

Zalenprogramma Filmzalen 1 grote zaal 143 stoelen HH 264 m2 BVO (ca. 12x22x7 m)

Rooftop bar Multimedia Lab HH 100 m2 BVO 10x10m

Publiek programma ca. 1.000 m2 (B&G)

3 medium zalen 1 x 70 stoelen HH 176 m2 BVO (ca. 14,7x12x6 m) 2 x 64 stoelen HH 154 m2 BVO (ca. 14,7x10,5x6 m)

Meekoppelkans

1 kleine zaal 46 stoelen HH 108 m2 BVO (ca. 9x14,7x5,5 m)

Publieke fietsenstalling 800-900 fietsen ca. 1 m2/fiets -> 800-900 m2 (bij dubbellaags stallen)

Ondersteunend programma Ontvangst- en receptieruimte (horeca) HH 400 m2 BVO

Sanitair & Garderobe (ontvangst & filmzalen) HH 80 m2 BVO

Bedrijfsprogramma

Installatie

Kantoren HH 100 m2 BVO

Reservering techniekruimte HH 200 m2 BVO

Multimedia Lab als eigen(wijze) positie

Totaal kernprogramma HH: 1.750 m2 BVO

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Programma Fraterhuis

Programmadelen gebaseerd op Handelshuys ontwikkeling Programma-onderdelen gebaseerd op Handelshuys Kantoren

100 m2 BVO

Installatieruimte

200 m2 BVO

Grote filmzaal

264 m2 BVO,

ca. 22 x 12 x 7 m

Medium filmzaal 1x

154 m2 BVO,

ca. 14,7 x 12 x 6 m

Medium filmzaal 2x

176 m2 BVO,

ca. 14,7 x 10,5 x 6 m

Kleine filmzaal

100 m2 BVO,

ca. 10 x 10 x 5,5 m

Ontvangst & receptieruimte

400 m2 BVO

Multimedia lab

100 m2 BVO,

Sanitair & garderobe

80 m2 BVO

Totaal kernprogramma

ca. 1.750 m2 BVO

+ Fietsenkelder

ca. 800 m2 voor 800 fietsen

ca. 10 x 10 m

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Programma fraterhuis

Programma-onderdelen PvE i.r.t. Handelshuys Programma-onderdelen PvE ‘22 Kantoren

100 m2 NVO

Installatieruimte

205 m2 NVO

Grote filmzaal

392 m2 NVO,

ca. 27 x 14,5 x 8,5 m

Medium filmzaal 1x

305 m2 NVO,

ca. 21 x 14,5 x 6,5 m

Kleine filmzaal

117 m2 NVO,

ca. 15 x 7,8 x 5,5 m

Ontvangst & receptieruimte

292 m2 NVO

Multimedia lab

117 m2 NVO

Sanitair & garderobe

70 m2 NVO

RAPPORT Filmtheater Fraterhuis - Meer dan film alleen Functioneel/Ruimtelijk en Basis Technisch Programma van Eisen Klant:

Filmtheater Fraterhuis

Referentie: BH9316-RHD-ZZ-XX-RP-Z-0001 Status:

S0/P01.01

Datum:

20 mei 2022

PvE Fraterhuis 2022

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Ruimtelijke vertrekpunten

Kenmerken die de basis vormen voor de verkende modellen

multimedia lab

café foyer

entree

plint: ruimtelijk toegankelijk visuele relatie park-stad

plint: programmatisch toegankelijk horeca / educatie / werken / ontmoeten

beperkte ruimte in steeg aan appartementen Weeshuispassage

Maat & schaal Broerenkerk / Weeshuispassage / Meerminneplein

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Model 1: Verticaal verbinden • Het gebouw heeft een zo compact mogelijke footprint. Op maaiveld blijft zo de zichtrelatie tussen de Weeshuisstraat en het Broerenkerkplein vrij. • Door de extra stapeling van functies komt het gebouw tot de maximale hoogte van 16m uit het bestemmingsplan en weerspiegelt het gebouwvolume de nieuwe Weeshuispassage. Dit heeft heeft gevolgen voor de kwaliteit van het profiel van de Kleine A en de aanliggende woningen, evenals de hierarchie aan het Broerenkerkplein. • De plint is maximaal transparant en toegankelijk. • Onder het gebouw is een fietsenkelder mogelijk (maar niet noodzakelijk).

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

BURO MA.AN

Model 1: Verticaal verbinden Installatieruimte Kantoren Grote filmzaal Medium filmzaal (3x) Kleine filmzaal Ontvangst & receptieruimte Multimedia lab Open vs. gesloten in gevelbeeld.

Garderobe Totale bouwmassa: ca. 2.625 m2 BVO (+ 600 m2 fietsenstalling onder footprint)

Zo transparant mogelijke plint met erboven het zalenprogramma.

Vrij indeelbare / flexibele inrichting van plint.

ZWOLLE | BROERENKWARTIER

Model 1: Verticaal verbinden

BURO MA.AN

Colofon Titel

Stedenbouwkundige verkenning Fraterhuis

In opdracht van

Gemeente Zwolle

Opgesteld door

buro MA.AN Vasteland 12 3011 BL Rotterdam Terborchstraat 22 8011 GG Zwolle info@buromaan.nl

Datum

19 februari 2024

Datum: 13-10-2025 Versie: 1.0 Jochem Timmer, j.timmer@zwolle.nl

Planning Nieuwbouw Fraterhuis Proces komend jaar

Ontwerp

2025 Q4

2026 Q1

Overeenkomsten Fraterhuis

Voorovereenkomst

PvE en ruimtelijke randvoorwaarden

Fietsenstalling

Selectie ontwerpteam

Stukken groslijst

Ontwerp en bestek

Aanb.

Q2

2027 Q3

Q4

2028

H1

Feb 2026: Voorovereenkomst uiterlijk getekend

H2

Voorlopig ontwerp

Definitief ontwerp Selectiedocumenten

Bes tek

Selectie fase

Q3 2027: Bouwteam gegund

Aanb

TO

Onderzoeken en opstellen, incl. voorontwerp

OMV

Q4 2027: Aanneemovereenkomst getekend

Q4 2027: WOP onherroepelijk (indien geen RvS procedure)

Procedure Aan vr

BEA en jaarrond flora en faunaonderzoek

Q1 2028: Uitvoeringsontwerp gereed

UO A O

Omgevingsvergunning bouw

Q1 2028: Omgevingsvergunning onherroepelijk (indien geen bezwaar)

OMV

Q1 2027: Omgevingsvergunning kap onherroepelijk (indien geen bezwaar) Q1 2027: Evt. voorbereiden bomen Q4 2027: Bomen verwijderd

Uitvoering

Kap Sloop Grondwerk Nieuwbouw

H2

Q1 2027: DO & bestek gereed

Aanneemovereenkomst

Omgevingsvergunning kap

H1

Feb 2026: Architect, constructeur en adviseurs gegund Vb.

Vb.

2029 H2

Q3 2027: Uiterlijk huurovereenkomst getekend

Huurovereenkomst

Technisch- en uitvoeringsontwerp

Omgevingsplan

H1

Okt 2025: PvE en ruimtelijke randvoorwaarden gereed Feb 2026: Uiterlijk evt. toevoeging fietsenstalling aan scope

Aanbesteding bouwteam

Voorbereiding

Doorkijk lange termijn

Vb.

S l.

Q1 2028: Pand gesloopt (31/3/2027 pand leeg)

Uitgangspunt is dat er geen bijzonder grondwerk nodig is (geen fietsenkelder) en dat dit daarom onderdeel is van realiseren nieuwbouw. Indien dit uitgangspunt wijzigt, is een aparte opdracht voor die werken nodig om deze planning te halen.

Vb.

Realiseren nieuwbouw

Inrichten

Q4 2029: Fraterhuis opgeleverd