Beslisnota Verwerving Radewijnsstraat 2

6

voorstel

Beslisnota voor de raad Datum

23 mei 2023

Openbaar

Onderwerp Versienummer

Verwerving Radewijnsstraat 2 3

Portefeuillehouder Informant Afdeling Telefoon Email

H.M.M. Schuttenbeld Carolien van der Velden Vastgoed 06-27324546 c.van.der.velden@zwolle.nl

Financiële gevolgen Betreft doel Begroting wijzigen Dekking ten laste van

7.1.4 Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad Ja Huuropbrengsten/ Algemene middelen

Bijlagen

-financiële bijlage met nummer FB-2023-VG04

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1 Een krediet van 795.000 euro beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van het gebouw 2

Radewijnsstraat 2 in de wijk Diezerpoort; De jaarlijkse lasten te dekken uit de jaarlijkse huuropbrengsten en indien deze ontoereikend zijn te

3

dekken uit de algemene middelen; Op grond van artikel 87 juncto artikel 88 lid 2 van de Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid (de economische en financiële belangen van de gemeente) geheimhouding op te leggen ten aanzien van de financiële bijlage met nummer FB-2023-VG04, op te leggen tot het moment waarop de koopovereenkomst is getekend, uiterlijk 1 oktober 2023.

1/6

6

voorstel

Datum

23 mei 2023

Toelichting op het voorstel

Inleiding Het gebouw Radewijnsstraat 2 (Diezerpoort) is in de verkoop gekomen. Een verkoopbrochure is verstrekt. Het gebouw (en de grond) is nu in eigendom van de huisartsen Geert Grote en is 560 m2 vvo groot. Zij verhuizen na de zomer naar de Zerboltstraat, waar ze nieuwe huisvesting realiseren. Daarnaast voert het programmateam maatschappelijke voorzieningen op dit moment een brede verkenning uit in de wijk Diezerpoort. Op basis van interviews met interne en externe stakeholders wordt eind 2023 de brede verkenning opgeleverd. Dit omvat het voorzieningenconcept (inclusief exploitatieprincipes en programma van eisen/functies) voor de wijk vertaald naar een of meerdere locaties. Beide ontwikkelingen komen nu samen, waardoor dit het juiste moment is om over te gaan tot het verwerven van Radewijnsstraat 2. Beoogd effect Het vergroten van de kernvoorraad maatschappelijk gemeentelijk vastgoed in de wijk Diezerpoort. Hierdoor kan er op een flexibelere en meer toekomstbestendige manier worden voldaan aan de vraag naar maatschappelijke voorzieningen in de wijk. Argumenten 1 Een krediet van 795.000 euro beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van het gebouw Radewijnsstraat 2 in de wijk Diezerpoort 1.1 Op basis van het programma maatschappelijke voorzieningen en andere stukken blijkt een groeiende behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in de wijk Diezerpoort.

Het huidige aanbod kan niet aan de vraag voldoen. Het programma maatschappelijke voorzieningen is zomer 2022 gestart. Doel van het programma is om per wijk tot toekomstbestendige en passende maatschappelijke voorzieningen te komen die faciliterend zijn aan de sociaal-maatschappelijke opgave in de betreffende wijk. Prioriteit ligt bij de wijken Holtenbroek en Diezerpoort. Voor Diezerpoort is een quickscan opgesteld op basis van de beschikbare data (demografische gegevens, bewonersgegevens, buurt-voor-buurtonderzoek, leefstijlen). Daarnaast voert het programmateam op dit moment de brede verkenning uit en hebben er interviews plaatsgevonden (of gaan plaatsvinden) met een groot aantal interne en externe stakeholders, zoals cultuur, onderwijskansenbeleid, SWT, Stadkamer, Sportservice en Travers. Uit de quickscan en de interviews tot nu toe blijkt dat de sociaal-maatschappelijke opgave groot is en een breed palet aan ‘domeinen’ (o.a. participatie, mentaal welbevinden, fysiek welbevinden, opvoeding en (talent)ontwikkeling en armoede) behelst. Hierdoor ontstaat er (mede op basis van prognoses) in 2035 een vraag naar voorzieningen voor buitenschoolse opvang, ontmoeting voor jong en oud, binnen- en buitensportvoorzieningen en fysiotherapie. De vraag is groter dan het huidige aanbod.

Concreet voor ontmoeting wijst het databestand uit dat er in 2035 vraag is naar 1000 m2 ruimte voor ontmoeting, terwijl er op dit moment 450 m2 beschikbaar is. Dit wordt ook benadrukt in het onderzoek ‘Zwolse

2/6

6

voorstel

Datum

23 mei 2023

wijkaccommodaties’ d.d. 18 juni 2021, waarbij wordt gesteld in hoofdstuk 4.3.2. dat het aanbod wijkaccommodaties in stadsdeel Oost onvoldoende is. 1.2 Radewijnsstraat 2 ligt daarnaast op een strategisch zeer gunstige locatie in de wijk; centraal, nabij een groot aantal commerciële voorzieningen aan de Hogenkampseweg en naast diverse andere maatschappelijke functies in de Radewijnsstraat en Zerboltstraat. De aangrenzende kavel Radewijnsstraat 4 is in eigendom van de gemeente, waardoor er mogelijkheden ontstaan om een groter gebied te herontwikkelen. In de wijk Diezerpoort, buurten Dieze-West, -Oost en Indische buurt heeft de gemeente Zwolle zelf 8 accommodaties in eigendom en beheer met een maatschappelijke functie voor de wijk. Hiervan worden er 2 dit jaar gesloopt (Stilohal en Radewijnsstraat 4). De aankoop van Radewijnsstraat 2 creëert meer ‘speelruimte’ en flexibiliteit om in te spelen op maatschappelijke ontwikkelingen in de toekomst. 1.3 Radewijnsstraat 2 kan op korte termijn voorzien in de huisvestingsbehoefte van de bewonerswerkplaats van Travers in Radewijnsstraat 4. Bewonerswerkplaats Radewijnsstraat 4, naast Radewijnsstraat 2, is in eigendom van de gemeente en een ontmoetingsplaats die sterk bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk en de buurt Dieze-Oost.

Dit blijkt uit gesprekken binnen het programma maatschappelijke voorzieningen en op basis van input vanuit wijkmanagement en de afdeling Maatschappelijke Ontwikkeling. Het is een plek voor initiatieven die vanuit de inwoners zelf komen, ondersteund door het buurtopbouwwerk en jeugdwerk van Travers. Vele groepen van jong tot oud komen wekelijks naar de bewonerswerkplaats voor een bepaalde activiteit, zoals de weggeefwinkel, samen koken of het gamecafé. Echter, dit gebouw wordt binnenkort, naar verwachting najaar 2023, gesloopt, omdat de (klimaat)technische kwaliteit van het gebouw niet voldoet aan de huidige eisen. Binnen het (nog te formuleren) project ‘herhuisvesting bewonerswerkplaats’ worden verschillende scenario’s onderzocht. Hier is tijd voor nodig. Radewijnsstraat 2 kan voorzien in de tijdelijke huisvesting van de bewonerswerkplaats. Dit is financieel en procesmatig gunstiger dan de andere opties, bijvoorbeeld het plaatsen van tijdelijke units. 2 De jaarlijkse lasten te dekken uit de jaarlijkse huuropbrengsten en indien deze ontoereikend zijn te dekken uit de algemene middelen; 2.1 Financieel gezien is in deze fase nog niet volledig vast te stellen waar de dekking van de investeringslasten (rente en afschrijving) en overige exploitatielasten voor de investering vandaan komt. Het betreft een strategische aankoop waarbij de herontwikkeling op langere termijn plaats vindt.

Voor de korte termijn is onderzocht welke tijdelijke huurders kunnen zorgen voor dekking van de jaarlijkse lasten van € 49.400,-- (bij 0,4% rente). Naar schatting 220 m2 bvo kan gehuurd gaan worden voor de bewonerswerkplaats Dieze-Oost, waarbij de huuropbrengst minimaal ca. € 21.500,-- per jaar is. Voor de resterende vierkante meters (340 m2) is de kostprijsdekkende huur dan € 27.900,-- per jaar, wat neerkomt op € 82,-- per m2 bvo. Dit is een redelijke en actuele prijs voor maatschappelijk vastgoed. Uit de interviews vanuit het programma maatschappelijke voorzieningen onder zowel interne als externe stakeholders zijn meerdere vragen naar passende (tijdelijke) huisvesting naar voren gekomen, waarbij we weten dat het aanbod beperkt is, zodat de verwachting is dat er volledige dekking voor de jaarlijkse lasten ontstaat. Wanneer er bij dit pand een tekort ontstaat, kan in eerste instantie gekeken worden of het tekort opgevangen kan worden binnen de som van de exploitatie van alle verhuurde 3/6

6

voorstel

Datum

23 mei 2023

panden. Indien dat niet mogelijk is geldt dat de de jaarlijkse lasten ten laste van de algemene middelen op doel 7.1.4 verhuurde panden komen. 3 Geheimhouding op te leggen ten aanzien van de financiële bijlage met nummer FB-2023-VG04. 3.1 Om voldoende flexibiliteit en onderhandelingsruimte te behouden ten aanzien van de aankoop, wordt geheimhouding opgelegd ten aanzien van de vertrouwelijke bijlage. Risico’s In deze fase is nog niet vast te stellen of het hele pand kostprijsdekkend te verhuren is. De totale jaarlijkse exploitatiekosten bedragen € 49.400,-- (bij 0,4% rente). Wanneer er bij dit pand een tekort ontstaat, kan in eerste instantie gekeken worden of het tekort opgevangen kan worden binnen de som van de exploitatie van alle verhuurde panden. Wanneer dit niet mogelijk is zal bij de begroting voor het tekort een beroep gedaan worden op de algemene middelen. Dit risico is tevens te beperken door ruimte voor de bewonerswerkplaats incl. kantoorruimte voor Travers te verhuren, waarbij de huurinkomsten ca. € 27.900 bedragen. Daarnaast zijn uit de interviews vanuit het programma maatschappelijke voorzieningen onder zowel interne als externe stakeholders meerdere vragen naar passende (tijdelijke) huisvesting naar voren gekomen, waarbij we weten dat het aanbod beperkt is. Voor tijdelijke verhuur is het Didam-arrest van toepassing.

Dit betekent dat er een selectieprocedure moet plaatsvinden, wanneer er onvoldoende objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn om, na publicatie, één op één aan de bewonerswerkplaats te kunnen verhuren. Dit risico is te beperken door inhoudelijk/ aan de hand van de hiervoor genoemde onderzoeken en bestaand beleid aan te geven wat de noodzaak is om de ruimte aan een bepaalde huurder te gaan verhuren. Eis van de verkopende partij is om een kettingbeding notarieel vast te leggen, waarin is bepaald dat het gebouw de eerstvolgende x jaar niet aan een andere huisarts verhuurd of verkocht mag worden. Dit vergroot het risico op leegstand. De kans bestaat dat een verkenning naar de herontwikkelmogelijkheden van het pand voor de lange termijn niks oplevert. De verwachting is dat, indien deze situatie zich voordoet, het pand dan tegen een marktconforme prijs verkocht kan worden; het financieel risico om nu te investeren is niet zo groot. De aankoop is onder voorbehoud van de uitkomst van diverse (bouw)technische onderzoeken o.a. asbest. Hier wordt het asbestprotocol toegepast. Financiën Voor de aankoop is het onderscheid naar eenmalige aanschafkosten (tlv krediet) en jaarlijks terugkerende kosten als kapitaallasten, onderhoud, verzekering en belastingen van belang. Er zijn jaarlijkse opbrengsten te verwachten in de vorm van huurinkomsten. Het krediet bestaat uit de

4/6

6

voorstel

Datum

23 mei 2023

aankoopprijs, bijkomende kosten (aankoopmakerlaar, notaris, onderzoeken en keuringen) en kosten voor het geschikt maken van het pand voor tijdelijke verhuur. Zie verder de financiële bijlage. Financieel gezien is in deze fase nog niet volledig vast te stellen waar de dekking van de investeringslasten (rente en afschrijving) en overige exploitatielasten voor de investering vandaan komt. Het betreft een strategische aankoop waarbij de herontwikkeling op langere termijn plaats vindt. Voor de korte termijn is onderzocht welke tijdelijke huurders kunnen zorgen voor dekking van de jaarlijkse lasten van € 49.400,-- (bij 0,4% rente). Naar schatting 220 m2 bvo kan gehuurd gaan worden voor de bewonerswerkplaats Dieze-Oost, waarbij de huuropbrengst minimaal ca. € 21.500,-- per jaar is. Voor de resterende vierkante meters (340 m2) is de kostprijsdekkende huur dan € 27.900,-- per jaar, wat neerkomt op € 82,-- per m2 bvo. Dit is een redelijke en actuele prijs voor maatschappelijk vastgoed. Uit de interviews vanuit het programma maatschappelijke voorzieningen onder zowel interne als externe stakeholders zijn meerdere vragen naar passende (tijdelijke) huisvesting naar voren gekomen, waarbij we weten dat het aanbod beperkt is, zodat de verwachting is dat er volledige dekking voor de jaarlijkse lasten ontstaat.

Wanneer er bij dit pand een tekort ontstaat, kan in eerste instantie gekeken worden of het tekort opgevangen kan worden binnen de som van de exploitatie van alle verhuurde panden. Indien dat niet mogelijk is geldt dat de jaarlijkse lasten ten laste van de algemene middelen op doel 7.1.4 verhuurde panden komen. In samenspraak met de afdeling Concernstaf wordt beleid uitgewerkt waarbij het totale resultaat van verhuurde panden ingezet kan gaan worden voor dit soort aankopen. Hierdoor komen de financiële mogelijkheden meer in lijn met de nog te ontwikkelen vastgoedstrategie. De kans bestaat dat een verkenning naar de herontwikkelmogelijkheden van het pand voor de lange termijn niks oplevert. De verwachting is dat, indien deze situatie zich voordoet, het pand dan tegen een marktconforme prijs verkocht kan worden; het financieel risico om nu te investeren is niet zo groot. Communicatie -geenVervolg Na instemming en het verstrekken van het krediet door de gemeenteraad zal de aankoop worden geformaliseerd, waarbij het uitgangspunt is om zo spoedig mogelijk en bij voorkeur voor 31-12-2023 het eigendom over te dragen aan de gemeente. Openbaarheid Ja. Behoudens de financiële bijlage met nummer FB-2023-VG04, welke niet openbaar is. Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

voorzitter, Peter Snijders

5/6

6

voorstel

Datum

23 mei 2023

secretaris, Dick Emmer

6/6