Beslisnota Transformatie kantoorpand Schuttevaerkade 80-88 tot woningbouw

7

voorstel

Beslisnota voor de raad 13 april 2021

Datum

Openbaar

Onderwerp Versienummer

Transformatie kantoorpand Schuttevaerkade 80-88 tot woningbouw 0.1

Portefeuillehouder Informant Afdeling Telefoon Email

E. Anker T. van Muijden, A. Westenberg Proces-, Programma- en Projectmanagement 0650070493 - (038) 498 26 60 t.van.muijden@zwolle.nl / a.westenberg@zwolle.nl

Bijlagen 1. Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan De Zwaan Schuttervaerkade Zwolle

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. In te stemmen met het Stedenbouwkundig ontwikkelingsplan De Zwaan Schuttervaerkade Zwolle

1/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

Inleiding In 2017 is een verzoek van Slokker Vastgoed binnengekomen voor herontwikkeling van het door hen aangekochte, leegstaande kantoorgebouw aan de Schuttevaerkade 80-88. Het jaren 70 kantoorpand sluit niet meer aan op de huidige vraag. Ook de positie van een vrijstaand kantoorpand met een gesloten uitstraling te midden van een parkeerterrein sluit niet aan op de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het Zwolse centrum. De positie van de beoogde ontwikkellocatie in de stad is bijzonder. Het vormt als het ware een sluitsteen in de diverse ontwikkelingen in de omgeving en in het bijzonder van het Waterplein. In deze voorliggende beslisnota wordt een korte omschrijving gegeven van de historie van het project en hoe de ontwikkelaar tot deze plannen is gekomen. Daarnaast wordt een onderbouwing gegeven van de stedenbouwkundige opzet inclusief hoogteaccent, het woningbouwprogramma en participatie. Historie Tot in de eerste helft van de twintigste eeuw was de ruimte aan de Schuttevaerkade een groen gebied buiten de stad met bedrijvigheid langs de buitenoever van de Stadsgracht. De stadsgracht is in de 17e eeuw gegraven vanwege de 80-jarige oorlog en heeft de contravorm van het verdedigingswerk die ook in deze periode is aangelegd. Langs de gracht liep een dijkje. Op de betreffende locatie stond sinds 1724 houtzaagmolen genaamd ‘De Zwaan’.

Firma Schaepman & Russel hadden een houthandel op deze locatie en o.a. loodsen op het Kraanbolwerk. De molen is begin 20ste eeuw gesloopt. Op deze plek is waarschijnlijk na de sloop van de houtzaagmolen een klein bedrijfje gevestigd dat zich onder andere bezighield met de reparatie van houtwerk van schepen en de verhuur van roeiboten. In 1927 verdween het bedrijfje door de aanleg van een kademuur vanaf de Coöperatieve Landbouwbank naar de Holtenbroekerdijk (huidige Schuttevaerkade). Pas in de jaren 50 is het, tot dan toe agrarische gebied ten noorden van de locatie, ontwikkeld ten behoeve van woningbouw van Dieze. In 1976 is het huidige kantoorgebouw gebouwd tussen de stadsgracht en de achterliggende woonwijk. Huidige situatie Afgelopen jaren is de stedenbouwkundige context van deze plek veranderd. Langs de Pannekoekendijk is aan de Kamperpoort een stadsgevel ontwikkeld met het Katwolderplein als climax. Op de plek waar de wijk Kamperpoort is verbonden met de binnenstad is de ruimtelijke structuur optimaal. Op de hoek waar het water van de stadsgracht is verbonden met het Zwarte Water is een gebouwensemble voor studentenhuisvesting ontwikkeld (op de voormalige locatie van Taxi Centrale Zwolle (TCZ)). Op het Kraanbolwerk zijn de gebouwen van de voormalige verffabriek getransformeerd tot een bijzonder binnenstedelijke woonomgeving.

Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan In februari 2017 is een verzoek van Slokker Vastgoed binnengekomen voor herontwikkeling van het leegstaande kantoorgebouw ten behoeve van woningbouw. Het initiatief is besproken in de Regiekamer Nieuwe Ruimtelijke Initiatieven en er is een startnotitie opgesteld. Op 4 juli 2017 is de definitieve startnotitie en de bijbehorende te sluiten intentieovereenkomst (IOK) ter vaststelling geagendeerd en startte de initiatieffase met als resultaat het voorliggende stedenbouwkundig ontwikkelplan (SOP). 2/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

In een uitgebreid traject met de gemeente Zwolle is ontwikkelaar Slokker tot een stedenbouwkundig ontwikkelplan gekomen dat past bij de ambities van de gemeente Zwolle. Vanuit ruimtelijk oogpunt maar zeker ook vanuit programma en duurzaamheidsambities. Beoogd effect Door sloop- en bouwwerkzaamheden rondom de Schuttevaerkade 80-88 wordt (leegstaande) kantoorruimte getransformeerd tot woningbouw. De Zwolse kantorenmarkt wordt hierdoor gezonder. De vraag naar woningen in de gemeente Zwolle is hoog. Het toevoegen van woningen ten koste van kantoorruimte komt tegemoet aan die behoefte en draagt tevens bij aan de kwalitatieve doorontwikkeling van Zwolle. Als basis voor een nieuw bestemmingsplan is het Stedenbouwkundig Ontwikkelingsplan opgesteld. Hierin is bijzondere aandacht besteed aan de inpassing van de bebouwing aansluitend op de diverse ontwikkelingen in de omgeving. Argumenten 1. De beoogde ontwikkeling draagt bij het verminderen van de druk op de Zwolse woningmarkt Gezien de druk op de huidige Zwolse woningmarkt zal de vraag naar woningen naar verwachting nog harder groeien dan prognoses voorspellen. Dat betekent dat er ook huizen moeten zijn om aan deze vraag te voldoen. Gezien de verwachte groei van de stad is er een extra impuls nodig om een versnelling van het aantal woningen te realiseren.

Om de doorontwikkeling van Zwolle in kwalitatieve goede banen te leiden zijn er in de Woonvisie 2017 uitgangspunten en leidraden vastgelegd als kaders voor realisatie van het beleid en het woonprogramma. De Schuttevaerkade is onderdeel van het Zwolse woningbouwprogramma. 2. De beoogde ontwikkeling heeft de gewenste stedenbouwkundige uitstraling met de daarbij behorende ambities Het Waterplein is de naam van een reeks projecten rondom het Rodetorenplein waarin de verbinding tussen historische binnenstad met de schil aan de westzijde wordt gelegd. De Schuttevaerkade grijpt hier op aan als de laatste afrondende ontwikkeling. Rondom het Waterplein is gezocht naar samenhang in schaal en maat van de gebouwen, goede aansluiting op de openbare ruimte en contact met het water. Voor het project Schuttevaerkade is daarom gekozen voor een ensemble van verticaal gelede panden met een gevarieerd dakenlandschap. De panden kennen een evenwichtige hoogteopbouw die is afgestemd op de bouwvolumes van de studentenhuisvesting, Katwolderplein en het Kraanbolwerk. Inclusief een hoogteaccent vergelijkbaar met “Kop van Hoog” en de “Koningin”. Samen vormen ze een omlijsting van de plek en markeren dit bijzondere knooppunt in de stad waar het Sallandse water via de gracht en het Zwarte water de stad verlaat. Bovendien markeert het een belangrijke entree van de binnenring.

De uitstraling van het bouwvolume is natuurlijk gerelateerd aan de hoogte. Bij dit soort volumes gaat het ook om de slankheid. Daarmee ontstaat een verticale geleding. Een slanke toren heeft een ander effect op de omgeving dan een bredere toren. In het geval van de Schuttevaerkade bestaat het volume eigenlijk uit twee delen. Het onderste deel (6 lagen) maakt onderdeel uit van de volumes die met elkaar het project Schuttevaerkade vormen. Daarop, of eigenlijk daaruit, rijst het gebouw op één plek uit het basisvolume met nog een keer zes lagen. Hiermee krijgt het gebouw een bijzondere, onderscheidende

3/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

uitstraling. Dit vormt het hoogteaccent. Dit volume is slank en smal. Door de bepekte massa van dit accent krijgt het plan een lichte uitstraling. Voor de aansluiting op de openbare ruimte wordt de parkeeropgave in een kelder opgelost. Hiermee ontstaat de ruimte om een groene buitenruimte tussen de gebouwen te maken die bijdraagt aan het woongenot, maar ook bijdraagt aan een betere verbinding tussen de stadsgracht en de achterliggende wijk Dieze. Hierbij wordt er geanticipeerd om op termijn de singelstructuur langs de gracht te vergroenen en de mogelijkheid om de buitenruimte te transformeren naar een stadsstraat. Door de positie van de gebouwen wordt de huidige barrièrewerking opgelost, ontstaan verschillende doorkijkjes en daarmee zicht op het water van de stadsgracht. Voor de groene buitenruimte is een groenplan opgesteld (zie bijlage SOP). De groenstructuur sluit aan op de hoofdgroenstructuur en is openbaar toegankelijk. Met behulp van voorzieningen functioneert deze buitenruimte ook als waterberging voor hemelwater. De groene inrichting, berging van water en tenslotte verdamping wordt een sterke bijdrage geleverd aan het verminderen van hittestress. Tenslotte wordt met behulp van de sortimentskeuze aandacht geschonken aan het versterken van de biodiversiteit in de stad.

In de plinten (begane grond laag) van de gebouwen zijn eenvoudig toegankelijke fietsenstallingen opgenomen voor de bewoners waarmee het gebruik van de fiets wordt gestimuleerd. Ook zijn twee ruimtes voor commerciële voorzieningen in de plint bedacht om de relatie tussen gebouw en openbare ruimte te versterken en een bijdrage te leveren aan levendigheid in de straat. 3. Het woningbouwprogramma is in lijn met het gewenste aanbod op deze plek De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de bouw van een gevarieerd aanbod van ruim 100 woningen waarvan het merendeel zal bestaan uit appartementen. De verdeling binnen het plan is als volgt: ca. 20% goedkope koop, ca. 10% middelduur 1 koop, ca. 25% middelduur 2 koop en ca. 45% dure koop. Daarmee wordt afgeweken van de normale verdeling van 30/40/30 zoals vastgesteld in de ontwikkelstrategie Wonen uit 2019. In de wijk Dieze zijn voornamelijk sociale huurwoningen en goedkope woningen te vinden. Mede hierdoor is aanvankelijk in de intentieovereenkomst uit 2017 tussen ontwikkelaar en gemeente opgenomen dat de nadruk in dit project zou komen te liggen op het middeldure- en dure koopsegment. Op basis van de aangescherpte ambities in de Ontwikkelstrategie is de woningdifferentiatie in dit plan in 2019 gewijzigd ten gunste van het toevoegen van woningen in het goedkope segment (ca. 20%).

Voor de goedkope en middelduur 1 woningen wordt een zelfbewoningsplicht opgenomen, om te voorkomen dat huisjesmelkers ze opkopen en verhuren. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan het Zwols pakket van maateregelen op de woningmarkt voor starters en mensen met lagere inkomens, zoals samengesteld door het Zwols Concilium. Hierdoor ontstaat er een mooie mix van woningtypen en prijssegmenten die een goede toevoeging voor de wijk Dieze zijn. Risico’s Om de beoogde ontwikkeling op deze locatie van de grond te krijgen moet het bestemmingsplan worden aangepast. De planologische haalbaarheid zal aangetoond moeten worden in de bestemmingsplanprocedure. Er is tevens inspraak op de wijziging van het bestemmingsplan.

4/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

Verder moeten er verschillende onderzoeken worden uitgevoerd op o.a. het gebied van archeologie, bodem en geluid. In het voorliggende Stedenbouwkundige Ontwikkelplan zijn de belangrijkste uitgangspunten van de beoogde ontwikkeling omschreven en wordt al in detail ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing. Financiën Voor de ontwikkeling aan de Schuttevaerkade zijn ambtelijke kosten voorzien ten behoeve van de toetsing (en eventuele uitwerking van) het bestemmingsplan. Ook zijn er kosten gemaakt bij de toetsing en advisering rondom het voorliggende Stedenbouwkundig Ontwikkelplan. Deze kosten zijn al in rekening gebracht bij de ontwikkelaar. Voor het vervolgtraject zullen de ambtelijke kosten opgenomen gaan worden in de nog te sluiten anterieure overeenkomst. Communicatie Eind 2019 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden in hotel Campanile. Voorafgaand aan deze bijeenkomst heeft de ontwikkelaar separaat met de bewoners van het tegenoverliggende appartementencomplex gesproken. De plannen werden overwegend positief ontvangen. Bij de bewonersbijeenkomst waren ook de “Vrienden van de Stadskern” aanwezig en werd het plan door hen zeer gewaardeerd en vonden deze passend in de omgeving. Vanwege Corona hebben nadien geen fysieke bijeenkomsten meer plaatsgevonden.

Met fysieke nieuwsbrieven (4x) zijn de omwonenden het afgelopen jaar verder op de hoogte gehouden van de voortgang en de planning van het project. De ontwikkelaar is zelf enige tijd gehuisvest geweest in het pand. Vanuit deze positie waren zij goed op de hoogte van de meningen vanuit de omgeving en kenden zij ook hun buurtgenoten. Uit de contacten bleek dat een enkele bewoner zorgen heeft geuit over de schaduw die als gevolg van de nieuwbouw ontstaat aan de Van Miereveltstraat en de woningen aldaar. De ontwikkelaar heeft een bezonningstudie laten uitvoeren waaruit werd geconcludeerd dat dit binnen de marges valt en dat de woningen aan de Van Miereveltstraat nog in de zon staan. Aanpassingen plan Om het mogelijke schaduweffect echter nog verder te verminderen is het plan ook nog aangepast. Zo is blok F, het kleinste pand van de Van Miereveltstraat, smaller gemaakt. In de oude plannen was het pand circa 17 meter breed. De breedte is in de nieuwe plannen teruggebracht naar ongeveer 11 meter. Hierdoor ontstaat meer ruimte tussen de gebouwen aan de Van Miereveltstraat waardoor bewoners van de straat het groen en ruimte meer ervaren. Daarnaast ontstaat een natuurlijke looproute van de Van Miereveltstraat naar de Schuttevaerkade. Verder is blok E (het witte gebouw) aangepast. Het blok was in de oude plannen spierwit. Omdat bewoners hier zorgen over hadden is deze minder wit gemaakt.

Daarnaast is het gebouw een meter lager gemaakt om de schaduwvorming verder te verminderen. Door de puntige vorm en de oriëntatie van het dak wordt de schaduwwerking verminderd. Tot slot zijn er bloembakken toegevoegd aan de gevel van blok E om het aangezicht groener te maken aan de zijde van de Van Miereveltstraat. Na de bewonersbijeenkomst is het SOP op basis van de input uit de buurt opgesteld. Door de beperkingen vanwege het Coronavirus COVID-19 heeft de uitwerking van het SOP meer tijd in beslag genomen dan vooraf was voorzien. Daarnaast is het plan gedurende het proces, mede op verzoek van de gemeente, op onderdelen aangepast. Zo is het woonsegment ‘goedkope koop’ later toegevoegd en 5/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

is het binnenterrein groener ingetekend. Deze aanpassingen namen extra tijd in beslag. Gedurende dit proces heeft de ontwikkelaar de buurt op de hoogte gehouden met de genoemde nieuwsbrieven (zomer en najaar 2020). Digitale gesprekken De meest recente nieuwsbrief van de ontwikkelaar is begin maart van dit jaar verzonden. Daarin is het plan, en wijzigingen n.a.v. input uit de buurt, toegelicht. Ook is er gelegenheid geboden om de plannen (digitaal) te bespreken. Naar aanleiding van deze oproep hebben er eind maart enkele gesprekken plaatsgevonden met buurtbewoners over de plannen. De gemeente was hier ook bij aanwezig. Buurtbewoners hadden voornamelijk vragen over de bezonning van hun woning en overlast tijdens de bouw. Daarnaast waren er zorgen over eventuele schade aan de woning als gevolg van de bouwwerkzaamheden. Daarbij ging het specifiek om zorgen over schade aan de woningen als gevolg van trillingen van het heien. In de gesprekken is de zonnestudie, die ook terug te vinden is op de website van het project, besproken. Daarbij hebben buurtbewoners kennisgenomen van de gevolgen van de bezonning in de wintermaanden van hun woning. Wat betreft de overlast heeft de ontwikkelaar aangegeven dat veiligheid en goede communicatie tijdens de bouw voor hen voorop staat.

Omwonenden worden constant geïnformeerd gedurende de bouw en er is gelegenheid om de ontwikkelaar of gemeente direct te benaderen bij vragen of klachten. De ontwikkelaar stelt dat de uitvoering altijd voor enige overlast zal zorgen. Echter wordt er alles aan gedaan om de overlast voor de buurt zoveel mogelijk te beperken. Tot slot is er uitgebreid gesproken over eventuele schades aan de buurt en omliggende woningen. Er worden inspecties gedaan van woningen en de openbare ruimte voor de sloop, voor de start bouw en na oplevering. Eventuele schades worden hersteld. Het is nog niet besloten of er wordt geboord of geheid. Dit hangt af van de bodemsamenstelling. De gemeente was bij deze gesprekken aanwezig en contactgegevens zijn uitgewisseld zodat de bewoners ook direct contact kunnen opnemen met de gemeente indien gewenst. Uiteindelijk konden niet alle zorgen worden weggenomen bij buurtbewoners. Het feit is dat de uitvoering voor overlast gaat zorgen en dat de hoogbouw in sommige jaargetijden en tijdstippen voor meer schaduw op de gevel zal zorgen. Een bewoner gaf wel aan dat de manier waarop de ontwikkelaar en gemeente open communiceren en nu ‘open kaart spelen’ erg wordt gewaardeerd.

Daarbij heeft de ontwikkelaar toegezegd gedurende het proces tijdig en zorgvuldig te blijven communiceren zodat buurtbewoners en belanghebbende niet voor verrassingen komen te staan en dat er altijd gelegenheid is om vragen te stellen of klachten door te geven. Communicatie na SOP Na vaststelling van het SOP wordt, binnen de mogelijkheden wegens het Coronavirus, gezocht naar manieren om actief met belanghebbende in gesprek te gaan over het plan. Op de website van de gemeente Zwolle wordt onder meer het proces van deze ontwikkeling weergegeven en wordt gemeentelijke informatie over deze ontwikkeling opgenomen. Intussen is door de ontwikkelaar voor het project ook een website geactiveerd welke zich voornamelijk richt op toekomstige bewoners. Het ontwerpbestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd. Hierbij krijgen belanghebbende de gelegenheid om een zienswijze in te dienen. Hier wordt t.z.t. actief over gecommuniceerd. Daarnaast zal er gedurende het project iemand vanuit de gemeente beschikbaar zijn om vragen van belanghebbende te beantwoorden. 6/7

7

voorstel

Datum

13 april 2021

Vervolg proces Na behandeling en vaststelling van het Stedenbouwkundige Ontwikkelplan wordt de anterieure overeenkomst afgerond en ondertekend. Hierna zal de ontwikkelaar starten met de benodigde stappen om tot een wijziging van het bestemmingsplan te komen. De gemeente Zwolle toetst de ingediende stukken en beoordeeld of deze in lijn zijn met planologische kaders en het beleid waarna de wijziging van het bestemmingsplan aan de raad zal worden voorgelegd. Ingeval de raad akkoord gaat met de wijziging kan de ontwikkelaar in de 2e helft van 2021 starten met de verkoop waarna de bouw begin 2022 kan plaatsvinden.

Openbaarheid De beslisnota voor de raad is openbaar. Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

Voorzitter, Peter Snijders

Secretaris, Liesbeth Borsboom

7/7