Beslisnota Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2023

6

voorstel

Beslisnota voor de raad Datum

XX maart 2023

Openbaar Onderwerp Versienummer

Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV) 2023 1

Portefeuillehouder Informant Afdeling Telefoon Email

H.M.M. Schuttenbeld C. van Steenwijk Vastgoed (06) 14 3939 717 C.van.Steenwijk@zwolle.nl

Financiële gevolgen Betreft doel Begroting wijzigen Dekking ten laste van Bijlagen

6.1.5 We ondersteunen de ruimtelijke ontwikkeling van de stad door middel van actief of faciliterend grondbeleid Nee

1. MPV 2023

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1. Vervroegd winst te nemen binnen de complexen voor een totaalbedrag ad. € 24.131.791 en ten gunste van het jaarresultaat van Vastgoed te brengen; 2. Eerder genomen winst binnen het complex Stadshagen I/II te corrigeren voor een bedrag ad. € 1.213.480 en ten laste van het jaarresultaat van Vastgoed te brengen; 3. De voorziening Vastgoed te verhogen met een bedrag van € 3.264.271; 4. De gepresenteerde grondexploitaties en de budgetten voor de 1e jaarschijf vast te stellen; 5. Een risicobedrag op te nemen voor de economische risico’s ad. € 5.408.529 en voor de projectgebonden risico’s ad. € 8.963.972, in totaal € 14.372.501; 6. De complexen Kraanbolwerk, Stinspoort en Scholtensteeg Noord af te sluiten en het positief saldo ad. € 358.915 ten gunste van het jaarresultaat van vastgoed te brengen; 7. Kennis te nemen van het opnemen in de MPV-portefeuille van de nieuwe grondexploitatie Hessenpoort III, op basis van het raadsbesluit van 7 maart 2022; 8. Op basis van bovenstaande beslispunten in te stemmen met de MPV 2023 en het financiële jaarresultaat van Vastgoed per 31 december 2022 ad. € 20.593.025 voordelig conform het huidige beleid te storten naar de Algemene Concernreserve (50%) en de investeringsagenda (50%); 9.

In samenhang met de uitkomsten van de jaarrekening, de eerste Berap 2023 het vereiste weerstandsvermogen van Vastgoed vaststellen op € 14.372.501; 10. Kennis te nemen van de lopende (vastgoed)ontwikkelingen.

1/6

6

voorstel

Datum

XX maart 2023

Toelichting op het voorstel Inleiding De MPV 2023 staat er financieel goed voor. Het totale resultaat van de in uitvoering zijnde grondexploitaties is positief, het afdragen van de tussentijdse winst is in 2022 naar verwachting en de winst vooruitzichten op de korte termijn (periode 2023 – 2026) zijn goed. De afgelopen jaar is € 87,3 miljoen aan tussentijdse winst genomen. Daar wordt dit jaar met een afdracht bij de MPV 2022 € 20,6 mln. aan toegevoegd. Evenals vorig jaar zijn er ook signalen die (op termijn) zorgen voor een andere dynamiek binnen de totale vastgoedportefeuille. We zijn nagenoeg door onze voorraad (warme) bouwgrond en gronden voor ontwikkeling op korte termijn heen, waardoor de positieve resultaten op de langere termijn sterk reduceren. Tevens zien we de omvang van de complexen met een negatieve resultaten de afgelopen jaren gestaag toenemen. Daarnaast is sprake van geopolitieke spanningen, lange termijneffecten van de coronacrisis en de stikstofproblematiek die hun invloed hebben. Op 16 december 2022 heeft de raad het besluit genomen over de nota van uitgangspunten MPV 2023, waarbij de kaders zijn vastgesteld als basis voor de MPV 2023.

Voor de analyse van alle resultaten wordt verwezen naar de bijgevoegde MPV 2023 die in hoofdlijnen de volgende opbouw kent: • Samenvatting en resultaten MPV op hoofdlijnen; dit deel stelt de lezer in staat om de financiële resultaten op hoofdlijnen tot zich te nemen; • Een toelichting en onderbouwing van het financiële resultaat van Vastgoed; Beoogd effect De voorliggende MPV 2023 geeft een financiële vertaling van het huidige gemeentelijke beleid/werkwijze weer binnen het economische klimaat. Twee keer per jaar tekenen we de resultaten op van de op dat moment vastgelegde planningen en overige uitgangspunten. Tegelijkertijd geeft de MPV 2023 een financiële doorkijk naar de toekomst van de huidige vastgoedportefeuille. We volgen de ontwikkelingen in de vastgoedbranche en voeren wijzigingen door van wettelijke regelgeving. De rapportage en uitkomsten van de MPV 2023 lopen mee in de planning van de beleidscyclus. Argumenten • Tussentijdse winstname complexen Conform de vigerende richtlijnen rondom het tussentijds winst nemen in complexen zijn alle projecten na de herziening doorgerekend. Op basis van de vastgestelde Percentage Of Completion (POC) methode zijn de winstberekeningen gemaakt. In het rapport MPV 2023 is in paragraaf 3.2 de winstname per complex weergegeven. Er zijn dit jaar negen complexen waar tussentijds winstgenomen wordt met een totaalbedrag van € 24.131.791.

Voor een eerste maal zien we binnen de vastgoedportefeuille een complex (Stadshagen I en II) waar een correctie plaats vindt op eerder genomen winst. Dit wordt veroorzaakt door een verslechtering van het exploitatieresultaat. • Gevormde voorziening Vastgoed De hoogte van de voorziening per 31-12-2022 bedraagt € 26.502.218, wat € 3.264.271 hoger is dan vorig jaar. De voorziening is toegenomen door verslechtering van de grondexploitaties Beers Stork, Voorsterpoort Retail en Voorsterpoort Oost met een negatief exploitatieresultaat. Door de BBV-regelgeving rondom de waardering van de voorraad gronden laten we elke twee jaar de gehele portefeuille extern taxeren. Dit heeft vorig jaar plaatsgevonden. De voorziening op onze totale 2/6

6

voorstel

Datum

XX maart 2023

voorraad gronden (MVA) is dit jaar nagenoeg gelijk gebleven. Een verdere toelichting is in paragraaf 4.2 van het rapport MPV 2023 weergegeven. • De begrote inkomsten en uitgaven voor de grondexploitaties worden opnieuw vastgesteld. Bij het openen van een grondexploitatie door een raadsbesluit, wordt bij de start van een project een krediet vrijgegeven voor het maken van kosten en opbrengsten. Jaarlijks worden in de MPV de grondexploitaties herzien. In dit beslispunt worden de gewijzigde kredieten voor alle projecten opnieuw vastgesteld en de 1e jaarschijf vrijgegeven. In het bijlagenboek zijn alle grondexploitaties financieel gepresenteerd en in de voortgangsrapportage projecten (VP) worden de grondexploitaties afzonderlijk inhoudelijk toegelicht. • Op basis van de risicomethodiek worden de risico’s eenduidig bepaald Voor de risicovolle projecten worden de projectgebonden risico’s middels een vastgesteld format jaarlijks bepaald en gewogen. De risicoprofielen van alle projecten krijgen twee keer per jaar een update, waarin de laatste inzichten worden verwerkt en met beheersmaatregelen worden gemanaged. In de voortgangsrapportage projecten (VP) wordt inhoudelijk verslag gedaan. Financieel loopt het risicoprofiel van de projecten wel mee in de beoordeling van het weerstandsvermogen.

Projectmatig is er een verbinding tussen het exploitatieresultaat en bijbehorend risicoprofiel en de mutaties zodat we het financiële verloop in de tijd kunnen volgen. Daarom wordt er ook inhoudelijk op hoofdlijnen over gerapporteerd om een integraal financieel beeld te scheppen bij de MPV. De economische risico’s worden berekend over de getotaliseerde cijfers van de MPV, dit conform besluitvorming over de parameters in de Nota van Uitgangspunten voor de MPV. De economische en projectgebonden gewogen risico’s over de 1e vier jaar bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit betreft het algemeen gehanteerde beleid, zoals vastgelegd in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. De risico’s die betrekking hebben op complexen die een langere looptijd hebben zijn specifiek in beeld gebracht en gecorrigeerd op de berekende winstneming. Dit is gebeurd om de harmonisering in stand te houden tussen het projectresultaat en de bijbehorende risico’s. • Resultaat afgesloten complex In 2022 zijn de projecten Kraanbolwerk, Stinspoort en Scholtensteeg Noord afgesloten met per saldo een positief resultaat van in totaal € 358.915. Het resultaat komt ten gunste van het jaarresultaat van Vastgoed.

Een toelichting is terug te lezen in paragraaf 3.3.4 van de MPV 2023 • Hessenpoort III in uitvoering Met het raadsbesluit van 7 maart 2022 is de grondexploitatie Hessenpoort III vastgesteld waarnaar 16,7 ha. aan ruwe bouwgronden vanuit de Materiële Vaste Activa (MVA) ingebracht tegen de boekwaarde van € 302.673. Het resultaat van de grondexploitatie Hessenpoort III (€ 4.031.076) wordt in de MPV 2023 als zelfstandig resultaat gepresenteerd. • De reserve vastgoed is de lopende rekening van Vastgoed De financiële stand van zaken op korte termijn wordt bepaald door de Reserve Vastgoed. Dit kan ook wel de lopende rekening van Vastgoed genoemd worden. Elk jaar wordt op basis van de stand van de reservepositie bepaald hoe hoog het bedrag is wat afgedragen kan worden aan óf gestort moet worden vanuit de Algemene Concernreserve. Het saldo van de reserve Vastgoed (jaarresultaat) per 31 december 2022 is ad € 20.593.025 positief. Het overschot wordt conform vastgesteld beleid toegevoegd aan de Algemene Concernreserve (50%) 3/6

6

voorstel

Datum

XX maart 2023

en de Investeringsagenda (50%). De belangrijkste oorzaak van het overschot binnen de reserve Vastgoed is de tussentijdse winstname met een totaalbedrag van € 24.131.791. Per 1 januari 2023 resteert een reserve Vastgoed ad. € 806.190 die niet vrij besteedbaar is maar volledig ten behoeve van vastgestelde bestedingsvoornemens en claims. In paragraaf 5.1 van het rapport MPV 2023 is de ontwikkeling van de reserve toegelicht. • Weerstandvermogen Met het exploiteren van (bouw) grond gaan niet alleen grote bedragen om, maar zijn er ook risico’s aan verbonden. Zeker gelet op de lange looptijden, de relatief hoge boekwaarden, geprognosticeerde omzetten en hoge nog te genereren opbrengsten moet rekening gehouden worden met een reëel bedrijfsrisico. Het beleid voor het weerstandsvermogen gaat uit van de begrippen vereiste weerstandscapaciteit en aanwezige weerstandscapaciteit. Het weerstandsvermogen voor de risico’s van Vastgoed wordt gevormd vanuit de Algemene Concernreserve. Het vastgestelde beleid is terug te vinden in de Nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen. Het totale risicoprofiel projectgebonden en economisch) komt uit op € 14.372.501 en wordt als zodanig meegenomen in de paragraaf weerstandsvermogen en risico’s van de jaarrekening 2022. Ten opzichte van de MPV 2022 (Jaarrekening 2021) daalt de benodigde weerstandscapaciteit met € 3,1 mln.

Recente ontwikkelingen • Rente in de grondexploitaties De rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties is vastgesteld op 1,15%, gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen en vastgesteld in de begroting 2023. Dit was vorig jaar 1,16%. Binnen de grondexploitaties laten vooral de projecten, waarbij meer opbrengsten zijn gerealiseerd dan kosten (op termijn), hierdoor een negatief resultaat op dit onderdeel zien. • Waardering gronden Materiële Vaste Activa De gronden met het voornemen tot ontwikkeling laten we om de twee jaar extern taxeren. In verband met de aangescherpte richtlijnen uit de BBV hebben we voor de jaarrekening 2021 de gehele grondportefeuille (MVA) laten taxeren op marktwaarde. Zoals in de nota van uitgangpunten reeds is toegelicht zijn al onze gronden marktconform, dat wil zeggen dat de marktwaarde overeenkomt met de bestemming. Er is hiervoor een voorziening getroffen van € 10.578.080. Dit is nagenoeg gelijk aan vorig jaar (€ 10,58 mln.). Zie hiervoor paragraaf 5.2 van de MPV 2023.

• Ontwikkeling totaalresultaat grondexploitaties Het resultaat van de grondexploitaties is verminderd met € 20.824.720 tot een positief resultaat van € 63.947.199, daarbij moet worden vermeld dat in 2022 sprake is van een winstname van per saldo € 22.918.311, afgesloten complexen met een resultaat van € 358.915 en het toevoegen van de exploitatie Hessenpoort III met een positief resultaat van € 4.031.076. Dit betekent dat de overige grondexploitaties, exclusief winstname, zijn verslechterd met € 1.578.570. • Ontwikkeling Reserve Vastgoed De komende jaren wordt verwacht dat een aantal projecten zal worden afgesloten waar een winst op te verwachten is. Tevens zal tussentijdse winstneming op de projecten plaatsvinden. Jaarlijks wordt een berekening uitgevoerd binnen alle lopende complexen om te bepalen of sprake is van tussentijdse winstneming, conform de richtlijn van de BBV, zijnde het realisatiebeginsel (percentage of completion method POC). Met de huidige kennis van de markt, de vertaling naar de projecten en de stand van zaken van de MPV 2023, durven we een eerste indicatie af te geven van de verwachte tussentijdse 4/6

6

voorstel

Datum

XX maart 2023

winstneming binnen de in uitvoering zijnde complexen voor de aankomende vier jaar. De bandbreedte van de tussentijdse winstneming beweegt zich de aankomende vier jaar tussen de € 11 en € 35 mln. per jaar. Zie paragraaf 5.1.2 van de MPV 2023 voor een nadere onderbouwing. Het bedrijfsresultaat van Vastgoed wordt met name gerealiseerd als gevolg van (tussentijdse) winstneming. De afgelopen vier jaar is € 87,3 miljoen aan tussentijdse winst genomen. Daar wordt dit jaar met een afdracht bij de MPV 2022 € 20,6 mln. aan toegevoegd. Omvangrijke tussentijdse winstnemingen kunnen we naar verwachting nog vier jaar (tot en met 2027) volhouden (zie de tabel prognose toekomstige winstneming bij paragraaf 5.1 uit de MPV 2023). Uitgaande van de vierjaarstermijn (college- en raadsperiode) kan er vanuit de Reserve Vastgoed naar verwachting sprake zijn van een storting van € 80 mln. aan de Algemene Concernreserve en Investeringsagenda. Het betreft een indicatie, want in deze onzekere tijden is het ver vooruit kijken extra risicovol. De cijfers moeten dan ook gelezen worden als een richting/indicatie voor de aankomende collegeperiode /jaren. Vanaf 2028 resteren nog slechts twee exploitaties (Hessenpoort III en Oude Mars). De jaarlijkse tussentijdse winstafdracht zakt dan ver terug naar enkele miljoenen per jaar.

Toekomstige grondexploitaties zijn niet meegenomen in bovenstaande toekomstverwachting en zullen invloed hebben op de resultaten. Daarbij aangetekend dat binnen de MVA nauwelijks grondbezit aanwezig is voor ontwikkeling op korte termijn. Risico’s In hoofdstuk 6 van de MPV 2023 wordt aandacht gegeven aan de risico’s en onzekerheden rondom de grondexploitaties en het (mogelijke) financiële effect hiervan op het weerstandsvermogen en de reserves. Het totale risicoprofiel ten opzichte van vorig jaar is financieel met ca. € 3.073.410 afgenomen. Het totale risicoprofiel van € 14.372.501 wordt volledig gedekt vanuit het weerstandsvermogen. Het financiële effect zal worden opgenomen in de toelichting op de grondexploitaties in de jaarrekening. Nadere onderbouwing van de mutaties maakt hier onderdeel vanuit. Een nadere inhoudelijke toelichting van de risico’s binnen de grondexploitaties is opgenomen in de Voortgangsrapportage Projecten (VP). • Geopolitieke spanningen, Coronacrisis en Stikstofproblematiek in relatie tot MPV Door alle wereldwijde geopolitieke spanningen en protectionistische maatregelen, met daaroverheen de pandemie en de stikstofproblemathiek kunnen ertoe leiden dat het niet mogelijk is om de projecten te realiseren conform de uitgangpunten die zijn opgenomen binnen de MPV 2023.

In hoeverre er daadwerkelijk impact is op iedere individuele grondexploitatie zal verschillen per situatie en project. Het effect op het resultaat van de individuele grondexploitaties zal met nam afhangen van de duur van de crisis en de impact die deze heeft op de gehele economie. Binnen de economische risico’s van de MPV 2023 is het risico van vertraging van het programma opgenomen evenals een mogelijke correctie op de grondwaarde. Deze risico’s zijn opgenomen binnen het weerstandsreserve. Verder is het van belang te vermelden dat de ontwikkeling van de reserve vastgoed voornamelijk wordt bepaald door de toekomstige (tussentijdse) winstnames. De winstname wordt berekend naar rato van realisatie van het project. Wanneer een project geen voortgang kent zal dus geen sprake zal zijn van tussentijdse winstname en daarmee toevoeging aan de Reserve Vastgoed.

5/6

6

voorstel

Datum

XX maart 2023

Financiën Met besluitpunt 7 kan er sprake zijn van een storting in de Algemene Concernreserve en de Investeringsagenda. De hoogte hiervan is afhankelijk van de uitkomsten van dit besluitpunt. De storting van € 20.593.025 uit de Reserve Vastgoed naar de Algemene Concernreserve (50%) en de Investeringsagenda (50%) vindt conform de algemene gedragslijn reeds bij de jaarrekening plaats en is dan ook onderdeel van het totale resultaat van de Gemeente Zwolle. Communicatie Deze MPV zal meelopen met de planning en besluitvorming van de beleidscyclus 2023. Vervolg De resultaten van de MPV 2023 worden verwerkt in de jaarrekening 2022. Openbaarheid Dit voorstel en bijbehorende MPV 2023 zijn openbaar. Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

de heer Peter Snijders, burgemeester

de heer Dick Emmer, secretaris

6/6