Beslisnota Investeringskrediet aankoop Stadsfoyer voor huisvesting maatschappelijke partners Stadshagen

8

voorstel

Beslisnota voor de raad Datum

29 maart 2022

Openbaar

Onderwerp

Investeringskrediet aankoop Stadsfoyer voor huisvesting maatschappelijke partners Stadshagen

Versienummer Portefeuillehouder Informant Afdeling Telefoon Email

Financiële gevolgen Betreft doel

Begroting wijzigen Dekking ten laste van Bijlagen

H.M.M. Schuttenbeld Eugenie Herms / Marc Stevens / Ronald Ackerman Project Programma Procesmngt / Maatschappelijke Ontwikkeling / Vastgoed (06) 410 877 50 / (038) 498 2212 / (038) 498 2414 E.Herms@Zwolle.nl / RM.Stevens@Zwolle.nl / R.Ackerman@Zwolle.nl

7.1.4 Het gemeentelijk vastgoed versterkt de maatschappelijke betrokkenheid in de wijken en stad 1.1.2. We vergroten de veerkracht van inwoners en buurten Ja huuropbrengsten -Uitkomst verkenning inpassing stadsfoyer incl. bijlagen -Visie VOF Stadsmakers Stadsfoyer compact -Geheime financiële bijlage (SF22-f1)

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1 Kennis te nemen van de uitkomsten van de verkenning Stadsfoyer in Stadshagen. 2 Een overeenkomst aan te gaan met de VOF Stadsmakers (DuraVermeer/ Lidl NL) voor de intentie 3

van de aankoop van de Stadsfoyer door de gemeente. Krediet van €16 miljoen voor de aankoop beschikbaar te stellen, waar kostendekkende huur

4

tegenover zal staan. De boekwaarde die na afloop van de huurovereenkomst in 2025 nog zal rusten op het Cultuurhuis

5

eenmalig af te laten boeken ten laste van de begroting. De uitwerking van de Stadsfoyer tot een Voorlopig, Definitief en Technische Ontwerp samen met de VOF Stadsmakers (DuraVermeer/ Lidl NL) verder op te pakken.

1/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

Toelichting op het voorstel

Inleiding Het winkelcentrum van Stadshagen breidt uit. Hierin is ook de Stadsfoyer voorzien. Op 14 juni 2021 is de gemeenteraad hierover nader geïnformeerd: “Voor de verdere invulling van het maatschappelijk programma in het nieuwe winkelcentrum met een Stadsfoyer als centraal punt voor ontmoeting en verbinding van alle functies (blurring in een echt stadshart), vinden nog gesprekken plaats met partijen die momenteel gehuisvest zijn in het Cultuurhuis.”. We zien de kansen die de doorontwikkeling van het winkelcentrum kan bieden aan de veranderende en groeiende wijk Stadshagen. We zien mogelijkheden voor de wijk, bewoners en professionele organisaties in een betere huisvesting. Dit wordt ook gedragen door de maatschappelijke partners, die daar graag een rol in willen (blijven) vervullen. Zij zien kansen voor een betere dienstverlening wanneer hun huisvesting betere samenwerking met de andere partners faciliteert en stimuleert door de indeling van de huisvesting en door gebruik te maken van gezamenlijke ruimtes. Naast de kansen zijn ook andere vraagstukken aanleiding om tot een nieuwe, verbeterde maatschappelijke voorziening te komen: (1) De huidige ervaren problematiek in de huisvesting in het Cultuurhuis, waaronder gebrek aan functionaliteit en klimaatproblemen. Het huidige Cultuurhuis voldoet niet aan de arbo-normen voor het Sociaal Wijkteam en WijkServicePunt.

(2) De huidige huurovereenkomsten voor het Cultuurhuis lopen tot en met 2025. Ook dat vraagt sowieso een toekomststrategie om wendbaar te kunnen opereren voor al die organisaties die daar gehuisvest zijn en een belangrijke partner zijn in onze gemeentelijke ambities. (3) Wij zijn huurder (en ook verhuurder) van een deel van het Cultuurhuis. Op dit moment is dit niet kostendekkend. In onze huidige huurovereenkomst in het Cultuurhuis wordt meer ruimte gehuurd, dan wij momenteel benutten (onderverhuren). Binnen de Kadernota Vastgoedmanagement is vastgesteld dat we eigenaar willen zijn van ons (langjarige) maatschappelijk vastgoed. (4) De VOF Stadsmakers (DuraVermeer/Lidl NL) is ontwikkelaar van de Stadsfoyer en wil in september 2022 een omgevingsvergunning aanvragen voor de realisatie van de uitbreiding van het winkelcentrum. Als gemeente hebben wij in 2021 al de toezegging gedaan dat wij in oktober 2021 duidelijkheid zouden verschaffen of wij wel of niet naar de Stadsfoyer zouden gaan. Wanneer wij als gemeente nu geen overeenkomst aangaan, dan zal de VOF met andere (maatschappelijke) partners in zee gaan en vervalt onze kans als gemeente om eigenaar te worden van deze nieuwe huisvesting!

2/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

Voorzieningenonderzoek Stadshagen In november 2021 is het Voorzieningenonderzoek Stadshagen gestart. Doel van dit onderzoek is om de huidige en toekomstige behoefte aan voorzieningen in Stadshagen in kaart te brengen. Het onderzoek richt zich op een breed scala van voorzieningen zoals kinderopvang, onderwijs, commerciële voorzieningen, sport, buitenruimte, et cetera. Het onderzoek is inmiddels vergevorderd en binnen een maand is het eindrapport gereed. Het onderzoek richt zich ook op de behoefte aan voorzieningen voor cultuur, informatie, ontmoeting en maatschappelijke dienstverlening. Het betreft voorzieningen voor actieve en passieve cultuurparticipatie, modern bibliotheekwerk, ruimte voor ontmoeting, ruimten voor activiteiten van vrijwilligersinitiatieven en dienstverlening van de gemeente en maatschappelijke partners. Bij deze dienstverlening wordt onderscheid gemaakt naar 1e en 2e lijn dienstverlening. Eerste lijn dienstverlening is bijvoorbeeld informatieverstrekking over onderhoud in de openbare ruimte, de beschikbaarheid van woningen, informatie over activiteiten in Stadshagen, et cetera. Dit is dienstverlening die bijvoorbeeld wordt aangeboden door het WijkServicePunt of door de woningcorporaties. De 2e lijns dienstverlening betreft ‘zwaardere’ vormen van hulp en zorg zoals bijvoorbeeld schuldhulpverlening, jeugdzorg, et cetera.

Uit een eerder onderzoek (Zwolse Wijkaccommodaties) is gebleken dat er een tekort is in Stadshagen aan voorzieningen voor cultuur, informatie, ontmoeting en maatschappelijke dienstverlening. Het Voorzieningenonderzoek Stadshagen heeft die conclusie nog eens bevestigd en nader onderbouwd. Het huidige aanbod in Stadshagen voor dit type voorzieningen bedraagt circa 3.800 m² bruto vloeroppervlak (Cultuurhuis, Level Z, Zonnehuis, enkele ruimten in de Stadshoeve). Om de huidige behoefte te kunnen huisvesten is ongeveer 4.400 m² nodig. De behoefte aan deze voorzieningen gaat de komende jaren nog verder stijgen. Dat komt doordat het totale aantal inwoners van Stadshagen gaat toenemen, maar ook omdat de groep senioren gaat toenemen. Senioren maken relatief vaker gebruik van deze voorzieningen dan inwoners in andere leeftijdsgroepen. De verwachting is dat de behoefte gaat stijgen naar circa 5.600 m² in het jaar 2041. Daarbij moet worden opgemerkt dat bij de becijfering van deze behoefte nog geen rekening is gehouden met dubbel ruimtegebruik/multifunctionaliteit. Bij een goede multifunctionele huisvesting kan met minder vierkante meters worden volstaan. Naast de omvang van de behoefte heeft het Voorzieningenonderzoek Stadshagen zich ook gericht op de kwalitatieve aspecten van de behoefte.

Daaruit is het volgende gebleken: ▪ Er is in Stadshagen behoefte aan een aantrekkelijke en eigentijdse voorziening voor cultuur, informatie en ontmoeting. Steekwoorden die deze voorziening typeren zijn ‘gastvrij’, ‘afwisselend’, ‘ruimte voor eigen initiatieven’ en ‘uitnodigend’ gericht op alle leeftijdsgroepen. ▪ Er is in Stadshagen een groeiende behoefte aan kleinere, decentrale voorzieningen voor senioren die minder mobiel zijn. In die voorzieningen zou een combinatie van bewegen, ontmoeten, welzijn en zorg aangeboden moeten worden. ▪ Er is in Breecamp/Breezicht ook een behoefte aan ruimte voor ontmoeting en samenhang. Dergelijke ruimten kunnen tal van verschijningsvormen krijgen zoals op en rond De Verbinding, op en rond het IKC Het Festival en de buitenruimte.

3/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

De Stadsfoyer binnen voorzieningenonderzoek Stadshagen De Stadsfoyer past goed in de behoefte aan een aantrekkelijke en eigentijdse voorziening voor cultuur, informatie, ontmoeting en dienstverlening in Stadshagen. De combinatie van de Stadkamer, royale ontmoetingsruimten, kleinere en grotere ruimten voor cultuurparticipatie en vrijwilligersinitiatieven en de beoogde horecavoorziening sluiten goed aan bij de behoefte. Ook de huisvesting van bijvoorbeeld Wijkservicepunt en Sociaal Wijk Team passen daarbij. Daarbij moet direct worden opgemerkt dat realisatie van de Stadsfoyer geen uitbreiding van het aanbod betekent. De Stadsfoyer komt in de plaats van ruimten in het Cultuurhuis die ongeveer eenzelfde omvang hebben (oppervlakte) als de Stadsfoyer. De Stadsfoyer betekent een grote stap vooruit op het gebied van aantrekkelijkheid, multifunctionaliteit en kwaliteit ten opzichte van het Cultuurhuis. Echter, met alleen de Stadsfoyer zijn vraag en aanbod in de toekomst nog niet in evenwicht. Gespreide voorzieningen voor senioren in Stadshagen blijven bijvoorbeeld nodig. Ook is de kans groot dat de maatschappelijke dienstverlening (en dan vooral de 2e lijn dienstverlening) niet of niet volledig in het Stadsfoyer kan worden ingepast. Daarover nog het volgende: Er zijn inhoudelijk ook goede redenen om de 2e lijn dienstverlening op een andere locatie te huisvesten dan de Stadsfoyer.

De 2e lijn dienstverlening vraagt soms om een ander type huisvesting (privacy, discretie, veiligheid voor de medewerkers) dan het open karakter dat de Stadsfoyer beoogt. Afstemming partners voor Stadsfoyer In 2021 heeft conceptontwikkeling door Hospitality Group plaatsgevonden voor de samenwerking met de maatschappelijke partners in Stadshagen. Hierbinnen zijn twee concepten uitgewerkt: ‘spelen voor jong en oud’ en ‘lekker in je vel’. Hiermee gaan de maatschappelijke partners naar een samenwerking toe, die de voorzieningen versterken en de kwaliteit zullen verbeteren. Dit concept kan landen in de Stadsfoyer en is ook te koppelen aan de visie van de Stadsfoyer zoals verwoord door de VOF in maart 2021. Zie bijlage ‘Visie VOF Stadsmakers Stadsfoyer compact’. De visie van de VOF is ook een onderdeel geweest van de aanbestedingsselectie van de gemeente, voor de uitbreiding van het Winkelcentrum Stadshagen. In de afgelopen periode is met de huidige 5*1 maatschappelijke huurders van het Cultuurhuis een ruimtelijke inpassing van hun huisvestingsbehoefte in de Stadsfoyer verkend. Daarnaast heeft een financiële herijking op hoofdlijnen plaatsgevonden van de impact van huisvesting in de Stadsfoyer. *1 5 maatschappelijke partners: ▪ Sociaal Wijkteam (SWT) ▪ Het Wijkmanagement (WSP) ▪ De Stadkamer ▪ WIJZ Welzijn ▪ GGD (consultatiebureau)

rol gemeente i.r.t. huisvesting: gemeentelijke afdeling gemeentelijke afdeling maatschappelijk vastgoed (subsidie)partner maatschappelijk vastgoed (subsidie)partner maatschappelijk vastgoed (subsidie)partner

De VOF wil eind 2022/begin 2023 starten met de bouw van de uitbreiding winkelcentrum, waar de Stadsfoyer een integraal onderdeel van uit maakt. De verwachting is dat de bouw in totaal 2,5 jaar in beslag zal nemen, maar voor die tijd zal het ontwerp uitgewerkt en vastgesteld moeten worden met de gebruikers.

4/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

Beoogd effect Het realiseren van een nieuwe Maatschappelijke Voorziening, als een toekomstbestendige kwaliteitsimpuls voor Stadshagen. Een ontmoetingsplek voor de wijk waar elkaar versterkende functies gezamenlijk gehuisvest zijn, zodat ze optimaal kunnen samenwerken en daardoor alle doelgroepen uit Stadshagen bediend kunnen worden. Argumenten 1.1 Het is mogelijk om bij aflopen huurovereenkomst de 5 maatschappelijke huisvestingspartners in te passen in de Stadsfoyer Eind 2025 loopt de huidige huurovereenkomst met het Cultuurhuis ten einde. Er heeft de afgelopen periode een ruimtelijke inpassing plaatsgevonden in het ontwerp van de Stadsfoyer waaruit is gebleken dat deze 5 partners (zoals ze nu hun ruimtebehoefte overzien) voldoende vertrouwen hebben dat ze kunnen worden ingepast in de Stadsfoyer. 2.1 De kans voor aankoop Stadsfoyer verzilveren Wanneer wij als gemeente nu geen overeenkomst aangaan met de VOF dan zal de VOF andere geintresseerde maatschappelijke partners benaderen voor huisvesting in de Stadsfoyer. Daarmee is de kans voor de gemeente om hier de 5 maatschappelijke partners vanuit het Cultuurhuis in te kunnen huisvesten voorbij. 3.1 We worden eigenaar van nieuw vastgoed Als gemeente zijn we de afgelopen jaren huurder geweest van de maatschappelijke voorziening in Stadshagen in het Cultuurhuis. Deze huurovereenkomst loopt 31-12-2025 af.

Binnen de vastgestelde Kadernota Vastgoedmanagement is beleid opgenomen dat we een gebouw in eigendom willen hebben, wanneer we voorzien dat maatschappelijke functies langjarig op deze locatie dienen te worden geaccommodeerd. 3.2 Investeringskrediet Als gemeente hebben we gekeken naar zowel de investeringslasten (huidig prijspeil en indexactie voor 2 jaar is meegenomen) als de bijkomende eigenaarslasten die nodig zijn om de Stadsfoyer in eigendom te kunnen krijgen en hierop is het benodigde krediet gebaseerd. 3.3 Kostendekkende huur Als gemeente zullen we de nieuwe locatie kostendekkend gaan verhuren. Met de vrijval van de kosten die we jaarlijks hebben op het Cultuurhuis kan een huurverhoging van de maatschappelijke partners worden opgevangen. Ook voor het commerciële programma zitten momenteel al gegadigde huurders aan de ontwerptafel. 4.1 Kosten Cultuurhuis niet afgeschreven binnen lopende huurovereenkomst De gemeente heeft geinvesteerd in de huidige huurlocatie Cultuurhuis. Deze kosten worden jaarlijks afgeschreven, alleen deze afschrijving loopt langer dan de lopende huurovereenkomst. Dit betekent dat er aan het einde van de huurovereenkomst met het Cultuurhuis (31-12-2025) nog €55.000,- kosten staan.

5/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

5.1 Met de inpassing van maatschappelijke partners in Stadsfoyer wordt multifunctioneel gebruik van ruimtes versterkt. Door de indeling en de visie van de Stadsfoyer zal deze nieuwe huisvesting faciliteren dat partners (met onderlinge afstemming) samen gebruik gaan maken van multifunctionele ruimtes. Waardoor niet alleen de faciliteit beter wordt benut, maar ook de reuring en dynamiek op deze locatie (midden in de wijk) zal worden versterkt voor jong en oud. Kantoor en vergaderfaciliteiten die samen worden gebruikt zullen ook de samenwerking tussen de maatschappelijke organisaties stimuleren. 5.2 De Stadsfoyer kan de twee aanvullende en elkaar versterkende concept ‘spelen voor jong en oud’ en ‘lekker in je vel’ faciliteren. De twee concepten die vorig jaar zijn uitgewerkt door de Hospitality Group met input van de maatschappelijke partners, kunnen beide landen in de Stadsfoyer. Er is ruimte vanuit ‘spelen voor jong en oud’ voor zowel een kindcentrum met GGD als een ontmoetingsplek voor senioren in de wijk. Ook voor welzijn (‘lekker in je vel’) waarbij de behoefte aan huisvesting naast ontmoetingsfaciliteiten ook om privacy vraagt, kan in de Stadsfoyer worden voorzien door meer beschutte spreekkamers bovenin het gebouw te bieden. Deze visie kan ook weer aangesloten worden op de visie van de VOF over de Stadsfoyer, zie bijlage: ‘Visie VOF Stadsmakers Stadsfoyer compact’.

Risico’s Kostenstijging de Stadsfoyer De financiele impact is doorgerekend o.b.v. herijkte cijfers naar het prijspeil februari 2022. In het vervolg en de uitwerking van het Schets Ontwerp kunnen we te maken krijgen met kostenstijgingen die mogelijk extremer zijn dan wij momenteel aanhouden. Ontwikkelingen uitwerking ontwerp Stadsfoyer Op dit moment is hoog over een ruimteinpassing gedaan. Vanuit dit Schets Ontwerp zal verdere uitwerking noodzakelijk zijn en dit zal tot knelpunten kunnen leiden. Zowel binnen de belangen van (één van) de 5 partners, de onderlinge relatie samen, of de beperkingen van het ontwerp. Desalniettemin hebben de 5 partners op dit moment voldoende vertrouwen dat hun huisvestingsbehoefte kan worden ingepast en we samen in de verdere uitwerking met de VOF kunnen komen tot een gedetailleerd ontwerp dat voor iedere partner (blijvend) past. Aanvullende ruimtebehoefte door komst extra huisvestingspartners De 5 maatschappelijke partners werken samen met overige partners (zoals Travers Welzijn en Woningcorporaties). Wanneer deze partners een meer structurele ruimtehoefte hebben die groter is dan het flexibel gebruiken van de faciliteiten die er beschikbaar zijn in de Stadsfoyer, is hier geen ruimte voor. In de nadere uitwerking van het concept van de Stadsfoyer hebben we daarom aandacht voor de mogelijkheden om (kantoor)faciliteiten flexibel in te kunnen zetten.

Wij zullen de partners stimuleren om de samenwerking verder uit te werken en vorm te geven.

6/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

Binden van partijen De behoefte en intentie om met elkaar de Stadsfoyer te exploiteren is niet formeel vastgelegd. Dat betekent dat wanneer een partner alsnog geen huurovereenkomst aan zou willen gaan met de gemeente hier een risico ligt voor de gemeente op huurderving. Er zal dan een nieuwe partij gezocht moeten worden om de locatie kostendekkend te kunnen exploiteren. Voor het huidige ruimteprogramma zijn al voldoende potentiële huurders betrokken. Daarnaast is bekend dat er momenteel verschillende (commerciële) maatschappelijke organisaties in Stadshagen op zoek zijn naar structurele huisvesting. Cultuurhuis achterlaten Wanneer we als gemeente de huur van het Cultuurhuis niet verlengen na 2025 kan het risico op leegstand ontstaan. Er is momenteel behoefte aan aanvullende (commerciële maatschappelijke) huisvesting in de wijk. Deze huisvestingsbehoefte zal verder groeien, aldus het lopende voorzieningen onderzoek. Als gemeente kunnen we hierin bemiddelen en op deze manier bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk. Als gemeente laten we de ontwikkeling van dit pand over aan de markt. De eigenaar van het Cultuurhuis zal echter wel moeten investeren in het pand (verbeteren van de kwaliteit van het gebouw waaronder het klimaat). Financiën Er is een krediet van €16 miljoen nodig voor de realisatie van de Stadsfoyer door de gemeente.

De jaarlijkse lasten zullen op basis van een berekening van de kostprijs dekkende huur bij de huidige beoogde huurders (maatschappelijke partners + commerciële huurders) in rekening worden gebracht. De jaarlijkse kosten bestaan uit: kapitaallasten, onderhoudskosten, eigenaarslasten en beheerskosten. Maatschappelijke partners krijgen hierdoor te maken met een stijging van de huur, wat kan resulteren in een hogere subsidie aanvraag bij de gemeente Zwolle. Dit kan opgevangen worden doordat we de huur niet verlengen van het Cultuurhuis en zelf (de Stadsfoyer) gaan verhuren. Hiermee valt ten op zichtte van de huidige begroting circa € 243.000 vrij aan lasten. Dit bedrag valt vrij omdat we het huidige Cultuurhuis nu niet kostendekkend kunnen onderverhuren. Dit bedrag kan ingezet worden als subsidie ter compensatie van de huurstijging bij maatschappelijke partners. Communicatie • De Hospitality Group heeft in 2021 samen met maatschappelijke partners twee concepten uitgewerkt voor de maatschappelijke voorzieningen. • De 5 maatschappelijke partners vanuit het Cultuurhuis hebben meegewerkt aan de ruimtelijke inpassing die is gedaan op het plan voor de Stadsfoyer. • Na voorliggend besluit zullen de betrokken maatschappelijke partners verder gaan met de uitwerking van de inpassing in de Stadsfoyer.

• We zullen de eigenaar van het Cultuurhuis laten weten dat de gemeente niet voornemens is de huurovereenkomst te verlengen na 2025. Hierdoor kan de eigenaar van het Cultuurhuis tijdig acties uitzetten om leegstand te voorkomen. • Daarnaast zal er terugkoppeling aan de overige betrokkenen volgen.

7/8

8

voorstel

Datum

29 maart 2022

Vervolg Het ontwerp zal met de maatschappelijke partners en de VOF samen verder worden uitgewerkt en ingevuld. Ook zal de OR worden betrokken in het kader van de nieuwe huisvesting voor gemeentelijke afdelingen. Tevens loopt er op dit moment een onderzoek naar de voorzieningen in Stadshagen. Dit onderzoek wordt uiteraard bij deze verdere ontwikkeling betrokken. Tenslotte willen we, nadat we zowel ruimtelijk, als vanuit visie van samenwerking en financieel overeenstemming hebben bereikt met de partners (huurovereenkomsten), overgaan tot aankoop van de Stadsfoyer.

Openbaarheid Dit voorstel is openbaar, met uitzondering van de geheime financiële bijlage (SF22-f1). Op grond van artikel 25 lid 2 Gemeentewet met een beroep op het financiële belang van de gemeente en het belang van de wederpartij van de gemeente, zoals genoemd in artikel 10 lid 2 sub b en g van de WOB, wordt geheimhouding opgelegd ten aanzien van de financiële bijlage (SF22-f1) tot en met 2030.

Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

voorzitter, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

8/8