Beslisnota CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle met vervolgaanpak

5

voorstel

Beslisnota voor de raad 11 juli 2023

Datum

Openbaar

Onderwerp Versienummer

CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle met vervolgaanpak 1.0

Portefeuillehouder Informant Afdeling Telefoon Email

P. Guldemond D.J.M.C.S. Jansen Ruimte en Economie (038) 498 2512 D.Jansen@zwolle.nl

Financiële gevolgen Betreft doel Begroting wijzigen Dekking ten laste van

5.1.2 We faciliteren de veranderende economie Nee n.v.t.

Bijlagen

1. CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle 2. Managementsamenvatting CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle 3. Update cijfers CBRE-kantorenmarkt Zwolle 2023 4. Context besluitpunten en argumenten beslisnota raad

De raad wordt voorgesteld te besluiten om: 1.1 De Zwolse kantorenvoorraad per saldo tot 2031 niet verder te laten afnemen; 1.2 In lijn met de verwachte groei van het aantal inwoners, de Zwolse kantorenvoorraad t.b.v. extra banen mee te laten groeien door nieuwbouw van 30.000 m2 bvo kantoorruimte tot 2031. Bij voorkeur te faciliteren in de Spoorzone, het Centrum en Voorsterpoort; 1.3 Nieuwe kantoren duurzaam te laten ontwikkelen waarbij: circulair, energieneutraal, kleinschalig en geschikt voor functiemenging (mixed-use) uitgangspunten zijn; 1.4 De beschikbare kantoormeters voor hoogwaardige werkgelegenheid te behouden ook na transformatie van kantoren naar andere functies (zoals wonen). Gewenste transformatie wordt ondervangen door de toevoeging van onttrokken kantoormeters bij voorkeur op de locaties Spoorzone, Centrum en Voorsterpoort.

2

Een nieuwe kantorenmarktstrategie Zwolle 2024-2028 op te stellen in nauwe samenwerking met stakeholders die ten minste:

2.1 Inzicht geeft in de omvang van de strategische kantorenvoorraad en richting geeft welke kantoren(locaties) te behouden voor de werkgelegenheid, dan wel inzicht geeft in het transformatiepotentieel van de verouderde Zwolse kantorenvoorraad per werklocatie/ gebiedsontwikkeling; 2.2 Richting geeft aan voorstellen voor compensatie van het verlies aan kantoormeters door nieuwe transformatie-initiatieven van kantoren (transformatiepotentieel) in afstemming met de omgevingsvisie en de uitwerking in de gebiedsvisies; 2.3 In overeenstemming is met vastgesteld beleid voor de gebiedsontwikkelingen (omgevingsvisie/gebiedsvisies/ontwikkelkaders); 2.4 Input levert voor de aanvulling van de Zwolse omgevingsvisie. 1/5

5

voorstel

Datum

11 juli 2023

Toelichting op het voorstel

Inleiding Als uitwerking van het vastgestelde Economisch Perspectief Zwolle uit 2021 is, door de in Zwolle gevestigde vastgoedadviseur CBRE, onderzoek gedaan naar een toekomstbestendige Zwolse kantorenmarkt (bijlage 1). In maart 2023 is een update (bijlage 3) toegevoegd aan deze rapportage om aan de actualiteit recht te doen. De resultaten uit deze kantorenmarktvisie, met een doorvertaling naar een vervolgaanpak, worden in deze beslisnota aan uw raad voorgelegd. Inmiddels is er urgentie op de Zwolse kantorenmarkt ontstaan. Dit vraagt om, vooruitlopend op een nieuwe kantorenmarktstrategie 2024-2028, een aantal besluiten te nemen met het doel de kantoorwerkgelegenheid te behouden en kantoorgebruikers perspectief te bieden op moderne en duurzame huisvesting. Transformatie zonder vervanging door nieuwe kantoormeters versterkt de afname van hoogwaardige kantoorwerkgelegenheid in stad en regio. Dit is niet wenselijk. In de afgelopen periode zijn de bevindingen uit het CBRE-onderzoek naast de plannen van de diverse gebiedsontwikkelingen gelegd en besproken in de projecten en gebiedsontwikkelingen. De beoogde vervolgaanpak is gericht op de korte termijn. Het ontwikkelen van een kantorenmarktstrategie 20242028 met stakeholders levert input voor de aanvulling op de omgevingsvisie en de verstedelijkingsopgave.

Beoogd effect Vanuit de urgentie op de Zwolse kantorenmarkt en vooruitlopend op de nieuwe kantorenmarktstrategie Zwolle 2024-2028 zorgdragen voor de benodigde vervolgstappen. Daarmee faciliteren we het tijdig in gang zetten van modernisering en verduurzaming van de verouderde Zwolse kantorenmarkt waarbij wordt voorzien in de vraag(trend) naar kleinschalige, multifunctionele en energiezuinige gebouwen op gemengde woon-werklocaties in de stad. Kantoorhoudende organisaties hebben dan, in tegenstelling tot nu, zicht op de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige werkplekken in Zwolle. Daarmee beogen we behoud en aantrekken van passende kantoorwerkgelegenheid (talent) op de daarvoor meest geschikte werklocaties in de stad. Door transformatie van oudere (grote) kantoren te compenseren met kantoormeters elders in de stad wordt voorzien in voldoende ruimte voor het (her)huisvesten van de ruim 35.000 hoogwaardige kantoorbanen. Zodoende kan de (regionale) werkgelegenheid meegroeien in lijn met de toename van het aantal inwoners. Dit perspectief zorgt voor een substantiële bijdrage aan de uitvoerbaarheid van de brede welvaart op de langere termijn.

Argumenten 1.1 De Zwolse kantorenvoorraad per saldo tot 2031 niet verder te laten afnemen. De totale werkgelegenheid in de huidige Zwolse kantorenvoorraad bedraagt ca. 35.000 banen. Ook na corona zien we dat de behoefte aan kantoormeters groot blijft waarbij ontmoeten en creatieve kantoorconcepten aan belang winnen. Zeker bij jong talent. Als centrumgemeente voor de regio hebben we hier een belangrijke werkgelegenheidsfunctie. Behoud van voldoende kantoormeters betekent zorg blijven dragen voor voldoende ruimte voor vestiging van organisaties met hoogwaardige werkgelegenheid waardoor de brede welvaart in Zwolle en de regio uitvoerbaar blijft. 1.2 In lijn met de verwachte groei van het aantal inwoners, de Zwolse kantorenvoorraad t.b.v. extra banen mee te laten groeien door nieuwbouw van 30.000 m2 bvo kantoorruimte tot 2031. Bij voorkeur te faciliteren in de Spoorzone, het Centrum en Voorsterpoort. CBRE heeft berekend dat door het toevoegen van 10.000 woningen in Zwolle tot 2031, 30.000 m2 bvo extra kantoorruimte nodig is (boven op de kantorenvoorraad) om aan de verwachte vraag naar 2/5

5

voorstel

Datum

11 juli 2023

kantoorpersoneel te voldoen. De marktvraag naar goede en gezonde kantoorruimte concentreert zich op multimodale locaties in het centrum en het stationsgebied. Voorsterpoort komt op termijn ook in beeld voor nieuwbouw nadat dit werkgebied verlevendigd is door toevoeging van voorzieningen. Door de groeiende trend van netwerkkantoren vormen kantoren in Zwolle een steeds belangrijkere economische schakel tussen de Randstad en Noord-Oost Nederland. Daarmee ontstaan extra kansen voor de werkgelenheid in Zwolle en regio. 1.3 Nieuwe kantoren duurzaam te laten ontwikkelen waarbij: circulair, energieneutraal, kleinschalig en geschikt voor functiemenging (mixed-use) uitgangspunten zijn. Bij het ontwikkelen van nieuwe kantoorruimte is het essentieel dat deze toekomstbestendig zijn. Dit sluit ook aan bij de duurzaamheidsambities uit het coalitieakkoord. Daaraan wordt op deze wijze gehoor gegeven en sluit aan bij de wensen van talent om in gezonde, duurzame en kleinschalige kantoren te werken. 1.4 De beschikbare kantoormeters voor hoogwaardige werkgelegenheid te behouden ook na transformatie van kantoren naar andere functies (zoals wonen). Gewenste transformatie wordt ondervangen door de toevoeging van onttrokken kantoormeters bij voorkeur op de locaties Spoorzone, Centrum en Voorsterpoort.

Transformatie van kantoren met instandhouding van het totaal aan kantoormeters betekent behoud van kantoorwerkgelegenheid. Dit is wenselijk gezien de verwachte groei van de kantoorwerkgelegenheid en de daarmee samenhangende stijgende vraag naar kantoorruimte in Zwolle (zie ook 1.1). Op deze wijze wordt in de gebiedsontwikkelingen als randvoorwaarde meegegeven dat nieuwe transformaties van kantoren alleen mogelijk zijn als dit niet ten koste gaat van kantoorbanen. Dat vraagt om integrale afstemming van programma’s tussen de gebiedsontwikkelingen onderling. Concreet kan transformatie van kantoren in de ene gebiedsontwikkeling leiden tot extra kantoormeters in de andere gebiedsontwikkeling. Deze opgave wordt expliciet meegenomen in de op te stellen kantorenmarktstrategie.

2.1 Inzicht geeft in de omvang van de strategische kantorenvoorraad en richting geeft welke kantoren(locaties) te behouden voor de werkgelegenheid, dan wel inzicht geeft in het transformatiepotentieel van de verouderde Zwolse kantorenvoorraad per werklocatie/gebiedsontwikkeling. Onder de strategische kantorenvoorraad verstaan we de verzameling van Zwolse kantoren die we voor de lange termijn willen behouden vanwege de goede verhuurbaarheid (courantheid) van het gebouw in combinatie met de aantrekkelijkheid van de (werk)locatie. Het bepalen van de strategische kantorenvoorraad wordt onderzocht en vervolgens uitgewerkt in de gebiedsontwikkelingen. 2.2 Richting geeft aan voorstellen voor compensatie van het verlies aan kantoormeters door nieuwe transformatie-initiatieven van kantoren (transformatiepotentieel) in afstemming met de omgevingsvisie en de uitwerking in de gebiedsvisies. Nadat het transformatiepotentieel uit de Zwolse kantorenvoorraad inzichtelijk is (beslispunt 2.2) kan een plan van aanpak voor de zoektocht naar compensatielocaties worden gestart. Dat is ook in het belang van de Zwolse woningmarkt omdat na identificatie van kantoren die niet meer interessant zijn voor de kantorenmarkt, deze versneld kunnen worden getransformeerd naar woningen. 2.3 In overeenstemming is met vastgesteld beleid voor de gebiedsontwikkelingen (omgevingsvisie/gebiedsvisies/ontwikkelkaders).

Voor de kantorenmarkt is Zwolle centrumgemeente binnen de regio. Voor de arbeidsmarkt is de hele regio van grote betekenis voor de kantoreneconomie. Dit komt samen in de gebiedsontwikkelingen 3/5

5

voorstel

Datum

11 juli 2023

waarbij nauw dient te worden afgestemd met de nieuwe kantorenstrategie en we ook te maken hebben met eventueel voortschrijdend inzicht. Deze strategie is dan vooral ook een hulpmiddel voor de programmering in de gebiedsontwikkelingen, op stedelijk en regionaal niveau. Onderzoeksvragen worden in nauwe samenwerking met de gebiedsmanagers opgesteld om antwoord te geven op het gewenste kantorenmilieu/programma. 2.4 Input levert voor de aanvulling van de Zwolse omgevingsvisie. De op te stellen kantorenvisie vormt een aanvulling voor de omgevingsvisie waarin de beleidskaders voor een toekomstbestendige Zwolse kantorenmarkt zijn benoemd (beslispunt 1.3). Risico’s Het risico op een structureel dalende kantoorwerkgelegenheid in de regio Zwolle ontstaat bij onvoldoende perspectief op beschikbaarheid van kleinschalige, moderne, gezonde en duurzame werkplekken op aantrekkelijke (gemengde) werklocaties in Zwolle. CBRE verwacht dat kantoorhoudende organisaties uit noodzaak op zoek gaan naar vestigingsmogelijkheden buiten de regio Zwolle. Talent verhuist (braindrain) mee naar aantrekkelijke werkomgevingen die wel voldoen aan nieuwe huisvestingswensen. Daarnaast vormen onzekerheden in de economie een risico voor de Zwolse kantorenmarkt op de korte en lange termijn. Dat vraagt om een goede afstemming tussen de gebiedsontwikkelingen en de voorgenomen groei.

Een regelmatige herijking en actualisering van de gestelde doelen is van belang om vraag en aanbod goed op elkaar af te stemmen en leegstand te voorkomen. De raad zal hierover worden geïnformeerd als het college aanpassing nodig acht. Financiën De geschatte kosten voor het opstellen van een kantorenmarktstrategie Zwolle 2024-2028 worden geraamd op 30.000 euro en bekostigd uit de middelen voor de uitwerking van het Economisch Perspectief. Communicatie De uitkomsten van het CBRE onderzoek en de gemeentelijke uitgangspunten worden via geëigende kanalen bekend gemaakt en worden gedeeld met partners. Vervolg Na besluitvorming in de raad wordt de CBRE-kantorenmarktvisie Zwolle openbaar gemaakt en besproken met stakeholders uit de Zwolse kantorenmarkt. De reflectie uit de markt wordt meegenomen in de op te stellen kantorenmarktstrategie 2024-28 die wordt opgesteld in samenwerking met stakeholders.

Openbaarheid Dit document is openbaar.

4/5

5

voorstel

Datum

11 juli 2023

Burgemeester en Wethouders van Zwolle,

voorzitter, Peter Snijders

secretaris, Dick Emmer

5/5