Beantwoording technische vragen PvdA over beslisnota Stadsfoyer.pdf

Beantwoording technische vragen PvdA over beslisnota Stadsfoyer 1.

2.

Aangegeven wordt dat realisatie van de Stadsfoyer geen uitbreiding van het aanbod BVO betekent. Waarom niet? Verhuizing van sommige instanties vanuit het Cultuurhuis naar een nieuwe locatie betekent toch dat er BVO vrijkomt in het Cultuurhuis? We weten toch niet wat er straks in het cultuurhuis komt? Antwoord: Er is een verschil tussen meer m² BVO per maatschappelijke partner voor hun huisvesting èn de m² maatschappelijke huisvesting die er door de nieuwbouw van de Stadsfoyer bij komt in de wijk. Dus ja, wanneer er in het Cultuurhuis na afloop van onze huurovereenkomst (door de eigenaar van het cultuurhuis) nieuwe maatschappelijke partijen worden gehuisvest en wij verhuizen van het Cultuurhuis naar de Stadsfoyer, dan is er onderaan de streep meer m² maatschappelijk ingevuld in/rondom het winkelcentrum. Wat er met deze zin in het stuk bedoeld wordt, is dat het gaat om een verhuizing van het huidige maatschappelijke programma van Cultuurhuis naar Stadsfoyer. Niet de Stadsfoyer als aanvulling op het huidige programma van de maatschappelijke partners in het Cultuurhuis als antwoord op de verwachtte toekomstige groei. Aangegeven wordt dat het Cultuurhuis niet voldoet aan de huidige eisen, waaronder Arbo-eisen.

Valt het cultuurhuis niet geschikt te maken? Zowel technisch/functioneel als financieel (bv door dekking met 243.000 die je wel in rekening kunt brengen als de ruimtes wel voldoen) Antwoord: Ja dit zou mogelijk kunnen zijn. Hier is ook aan gerekend in de veronderstelling van aankoop Cultuurhuis en grootschalige renovatie (Arbo/technisch/verduurzamen). Beide scenario’s zijn financieel nagenoeg gelijk. Maar met deze grootschalige renovatie is dan nog geen nieuwe indeling / zichtbaarheid / entree gerealiseerd, waarmee we een concept (zoals nu voor ogen bij Stadsfoyer) mogelijk maken. Er is wel behoefte aan dit concept dat meer reuring, zichtbaarheid, verbinding en samenwerking tussen de partners faciliteert.

3.

€243.000 valt vrij en daarmee kunnen de kosten gedekt worden van subsidieverhoging door hogere huren. Hoeveel % huurstijging voorzien we voor de maatschappelijke huurders t.o.v. de huidige huren? (en voor eventuele commerciële huurders) Antwoord: De stijgende huur kan volledig worden gedekt door het vrijgevallen bedrag van €243.000 wat ingezet kan worden om de subsidies te verhogen waarmee het voor de maatschappelijke partners budgetneutraal zal zijn.

4.

De behoefte en intentie om met elkaar de Stadsfoyer te exploiteren is niet formeel vastgelegd (p.7 beslisnota). Waarom niet? Is het niet logisch/gebruikelijk dit wel te doen bij een dermate grote investering? Ook gezien het feit dat we vastgoed in eigendom willen hebben als we langjarig maatschappelijke functies willen accommoderen, dan is het toch verstandig om zekerheid te hebben dat we dit inderdaad langjarig moeten accommoderen? Of is het wel de bedoeling (pagina 8 beslisnota) huurovereenkomsten aan te gaan voordat we overgaan tot aankoop? De beslisnota geeft verschillende signalen, dus hoe randvoorwaardelijk zijn huurovereenkomsten voordat wij een (koop)verplichting aangaan? Antwoord: Op dit moment hebben we binnen het project nog geen akkoord vanuit de Raad dat we als gemeente deze Stadsfoyer zouden willen gaan aankopen. Dat maakt ook dat het (tot nu toe) nog niet mogelijk is om vanuit de Gemeente één en ander formeel vast te gaan leggen met de betrokken partijen. Ondanks dat de intentie nu niet formeel vastligt, zitten partijen nu wel met elkaar om tafel in de uitwerking van het ontwerp, waarmee betrokkenheid en intentie (informeel) is geborgd. Ook sluit deze behoefte en intentie aan bij de ambitie van het nieuwe winkelcentrum dat een belangrijk onderdeel is van de keuze die eerder is gemaakt door voor dit plan te kiezen.

Wanneer de Raad instemt met voorliggend besluit zullen we een overeenkomst gaan opstellen met de VOF. Inderdaad zullen we dan ook intentieovereenkomsten (vooruitlopend op definitieve huurovereenkomsten) aan gaan met de partijen, zodat we met elkaar zekerheid hebben over welke partners er (definitief) aan tafel zitten en plek krijgen in de Stadsfoyer. 5.

Is er al zicht op nieuwe huurders voor het Cultuurhuis? Hoe wordt het risico van leegstand voor dit pand ingeschat na vertrek in 2025? Antwoord: Bij ons is bekend dat er meerdere zorgpartijen in de wijk op zoek zijn naar huisvesting, dus lange leegstandsperioden liggen daarmee niet voor de hand. De gemeente is geen eigenaar van het Cultuurhuis. Het is aan de eigenaar om voor een nieuwe invulling te zorgen.

6.

Naast de 5 maatschappelijke partners zullen wij als gemeente ook een deel verhuren aan commerciële partijen. Hoe verhoudt dat zich tot ons beleid mbt vastgoed? Past dat binnen de kaders? Hoe gaan we om met de risico’s hiervan bij leegstand, bv. als het economisch minder goed gaat? Antwoord: De VOF heeft al commerciële partijen betrokken die bijdragen aan het concept. Vanuit gezamenlijk beheer en multifunctioneel gebruik is het daarom heel logisch om het eigendom in één hand te houden omdat de functies door elkaar heen zullen lopen. Verhuur aan commerciële partijen gebeurt op commerciële basis tegen een marktconforme huur. Hieraan zijn altijd risico’s verbonden. Het gaat hier echter om een locatie in het hart van Stadshagen met een goede alternatieve aanwendbaarheid. Lange leegstandsperioden liggen daarmee niet voor de hand.

7.

De 5 partners geven aan de noodzaak te voelen van een afgesloten fietsenstalling terwijl dat nog niet is meegenomen in het plaatje van de Stadsfoyer. Wordt dit wel meegenomen of voorzien we hier een (financieel) struikelblok? Antwoord: dit vereiste nemen we mee in de verdere uitwerking met de VOF.

8.

In de visie staat dat de Stadsfoyer in totaal 3000 m2 bvo is. In de beslisnota wordt gesproken over 3700m2 bvo. Wat is het? Hoeveel vierkante meter is de stadsfoyer, hoeveel daarvan willen wij als gemeente kopen en hoeveel is voor de maatschappelijke partijen? Antwoord: in het visiestuk (d.d. maart 2021) staat ‘ruim 3.000m²’ ondertussen is die visie al concreter uitgewerkt in de plattegronden en wordt ruimteinzet/gebruik steeds duidelijker. Op het moment van schrijven van deze nota gaan we uit van in totaal 3.700m² BVO voor de complete Stadsfoyer. Dit is naast de huisvesting voor onze eigen 5 maatschappelijke partners (ca. 3.000m²) ook voor kindcentrum en horeca.