4 Toelichting op het krediet (geheim)

14

weten

Ontwikkeling Vastgoed Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus 10007 8000 GA Zwolle Telefoon (038) 498 40 62 Fax (038) 498 23 16 MB.Veldkamp@zwolle.nl www.zwolle.nl

Krediet vm. Hanzebadlocatie

Opdrachtgever Opdrachtnemer Versie Datum

Ronald IJsselsteijn Maryl Veldkamp 1 16-3-2022

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

Inhoud 1

Inleiding

3

2 2.1 2.2

Plangebied Huidige situatie Toekomstige situatie/schetontwerp

4 4 5

3 3.1 3.1.1 3.1.2

Uitgangspunten schetsontwerp Algemene uitgangspunten Ruimtegebruik Programma

6 6 6 6

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3

Opbrengsten, kosten en fasering Opbrengsten Grondbod Subsidie Kosten Niet fasegebonden uitvoering Niet fase gebonden V&T/ Definitiefase/ontwerpfase en realisatiefase V&T Bouw en woonrijpmaken Bovenwijkse voorzieningen Fasering

8 8 8 8 8 8 9 9 9 10

5 5.1 5.2 5.3

Resultaat Inleiding Resultaat Reserve Gebiedsontwikkeling Spoorzone

11 11 11 12

6

Risico’s

13

2/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

1

Inleiding

Datum

vertrouwelijk

Zwolle bouwt volop aan de toekomst van de Spoorzone. De Spoorzone is een unieke plek in de stad en heeft een bijzondere ligging tussen de historische binnenstad en de prachtige IJssel. De gemeente Zwolle en een groot aantal partners willen deze stadswijk aantrekkelijker, levendiger, duurzamer en groener maken. De manier waarop we het gebied willen aanpakken, is beschreven in het Ontwikkelkader Spoorzone. Het Ontwikkelkader Spoorzone is op 26 oktober 2020 door de gemeenteraad vastgesteld. Een van de eerste projecten uit het Ontwikkelkader Spoorzone is de ontwikkeling van de Hanzebadlocatie. In samenwerking met omwonenden, belanghebbenden en potentiële bewoners zijn in de afgelopen jaren de kaders voor de ontwikkeling opgesteld. Op 25 augustus 2020 heeft het college de ambities voor de ontwikkeling van de Hanzebadlocatie vastgesteld. Vervolgens is voor de vm. Hanzebadlocatie een Europese aanbesteding op basis van de concurrentiegerichte dialoog georganiseerd. Na een zorgvuldig proces is een ontwikkelpartner geselecteerd. In eerste instantie zijn 5 partijen geselecteerd waarmee een dialoog is gevoerd op basis van hun visie van de opgave en het door de gemeente in augustus 2020 vastgestelde ambitiedoument. Vervolgens is er door 3 partijen een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt. Een beoordelingscommissie met deskundigen heeft de plannen beoordeeld.

Hierbij komt team Gildenhof met als combinatie Trebbe en Dura Vermeer als winnaar naar voren.. In deze notitie (niet openbaar) wordt het krediet op basis van het schetsontwerp van team Gildenhof Trebbe Dura Vermeer van 21-1-2022 toegelicht. Het krediet geeft meer inzicht in de te verwachten kosten en opbrengsten voor de ontwikkeling van deze locatie. • Hoofdstuk 2 gaat in op het plangebied zowel in de huidige als in de schetsontwerp van de toekomstige situatie • In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van het stedenbouwkundig ontwerp ten aanzien van ruimtegebruik en programma beschreven. • Hoofdstuk 4 gaat in op de opbrengsten en kosten • In hoofdstuk 5 wordt het resultaat gepresenteerd • Tenslotte worden in hoofdstuk 6 worden de risico’s beschreven.

3/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

2

Plangebied

Datum

vertrouwelijk

Op de locatie van het voormalige Hanzebad is na de sloop van het oude zwembad ruimte ontstaan voor nieuwbouw. De locatie is gelegen in de wijk Hanzeland (Hanzelaan 300) en gelegen tussen de Hanzelaan en het spoor in het noorden, de N337 (IJsselallee) in het zuiden en de Stockholmstraat en de Koggelaan in het westen. Het plangebied kent een oppervlakte van circa 2 ha.

Tekening 1: omgeving plangebied.

2.1

Huidige situatie Het oude zwembad is in 2015 gesloopt en vooruitlopend op de nieuwe ontwikkeling deels ingericht als parkeerterrein. Direct betrokken zijn de buiten het plangebied in de omgeving wonende eigenaren van de Koggelaan, Stockholmstraat, en de kantoreneigenaren van de van de woontoren en het schip aan de Hanzelaan, bij de entree van de IJsselallee naar de Hanzelaan Spoorzicht (Hanzelaan 336-344), en liggend tegen de IJsselallee (Hanzelaan 320-328).

4/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

2.2

Toekomstige situatie/schetontwerp

Datum

vertrouwelijk

Het plangebied kent een oppervlakte van circa 2 ha, en zal de komende jaren door team Gildenhof herontwikkeld worden als nieuwe woonlocatie in Hanzeland Het gemeentelijk eigendom wordt in overgedragen aan team Gildenhof die de gronden zal bouw- en woonrijpmaken en de opstallen zal realiseren Het Gildenhof wordt een nieuw gemengd stedelijk project (wonen en werken) met hoogstedelijke uitstraling. Deze ontwikkeling bijdraagt aan het realiseren van de ambitie en kernwaarden uit het Ontwikkelkader Spoorzone (mei 2020). Voor uitgebreide informatie wordt verwezen naar het document Gildenhof Zwolle, kwaliteitsdeel Hanzebadlocatie van 21-2-2022 waaruit onderdelen in dit document zijn overgenomen.

Tekening 1a: schetsontwerp Gildenhof

5/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

3

Uitgangspunten schetsontwerp

Datum

vertrouwelijk

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de kosten en opbrengsten behandeld. Allereerst wordt ingegaan op de algemene uitgangspunten.

3.1

Algemene uitgangspunten

3.1.1

Ruimtegebruik Het vm. zwembadterrein/parkeerterrein moet nog worden getransformeerd tot een centrum stedelijke ontwikkeling. Aan de hand van het in vorig hoofdstuk schetsontwerp is gerekend met het volgende ruimtegebruik: RUIMTEGEBRUIK TOEKOMSTIGE SITUATIE

ontwik k elgebied -->

Totaal [m²]

Plangebied Te handhaven gebied

[m²] 21.800 m²

623 m²

Ontw ikkelgebied

100%

Ontw ikkelgebied

21.177 m²

21.177 m² OK

Uitgeefbaar

8.304 m²

39,2%

Groen

6.132 m²

29,0%

Water

3.092 m²

14,6%

Verharding

rijwegen fiets-/voetpaden park eren

863 m²

4,1%

2.786 m²

13,2%

0 m²

0,0%

Tabel 3: ruimtegebruik

3.1.2

Programma In het plan worden 242 woningen ontwikkeld in de verhouding 30% goedkoop, 40% middenduur en 30% in de categorie duur. De locatie van de gebouwen is in paragraaf 3.2 weergegeven.

Daarmaast wordt er 1.900 m² aan voorzieningen gerealiseerd: 6/14

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

7/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

4

Opbrengsten, kosten en fasering

4.1

Opbrengsten

4.1.1

Grondbod Het team Gildenhof heeft voor de koop van de gronden in het plangebied een bod uitgebracht van € 4.000.000. Hierbij zijn geen indexen opgenomen, waardoord het biedingsbedrag prijspeil afnamemoment betreft. Planning 1-1-2023. In dit grondbod zit het voor rekening en risico van de ontwikkelaar ontwerpen, ontwikkelen, realiseren en afzetten van woningbouw, een autoparkeervoorziening, commerciële en niet-commerciële voorzieningen en bijbehorend Openbaar gebied.

4.1.2

Subsidie Verder is rekening gehouden met een provinciale subsidie, n.a.v. een provinciale beschikking voor herinrichting van Karnebeektunnel 1e fase ter grootte van € 300.000, waarbij maximaal 75 % van de uitvoeringskosten voor het verbeteren van de veiligheid van de fietsroute in de tunnel en de kruising met de Koggelaan wordt vergoed. (beschikking provincie Herinrichting van Karnebeektunnel 1e fase 2019/0156474 zaaknr. 5347274 van 24 april 2019, beschikking uitvoering tot 1-1-2021 subsidie. De provincie heeft uitstel verleend tot eind 2022.

4.2

Kosten

Datum

vertrouwelijk

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. 4.2.1

Niet fasegebonden uitvoering Boekwaarde: Boekwaarde plankosten De reeds gemaakte plankosten zijn geactiveerd en kennen een boekwaarde van €.185.000,-. Inbreng gronden De voor ontwikkeling benodigde gronden (zowel het parkeerterrein als de plek waar voorheen het Hanzebad was gevestigd) worden verkocht aan de ontwikkelaar kennen een boekwaarde van ca € 124.000. Deze boekwaarde wordt vanuit de Materiele Vaste Activa ingebracht.

8/14

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

Tijdelijk beheer Het vm. Hanzebad is deels tijdelijk ingericht met parkeren. Hiervoor worden opbrengsten door parkeren ontvangen. Derhalve worden de tijdelijk beheer/exploitatielasten daaruit ook gedekt. Voor het beheer van het zwembadterrein is rekening gehouden met OZB over de jaren 2022 en 2023. Uitgangspunt is dat de grond in 2023 wordt overgedragen waarna de kosten voor rekening van ontwikkelaar zijn. De tijdelijk beheerskosten worden ingeschat €.53.000

4.2.2

Niet fase gebonden V&T/ Definitiefase/ontwerpfase en realisatiefase V&T Het bod van de ontwikkelaar is inclusief de ambtelijke begeleidingskosten. Deze kosten dienen uit het bod betaald te worden. De begeleidingskosten om te komen tot een door de raad goedgekeurd omgevingsplan, samenwerking, toetsing, kwaliteitsteam, begeleiden overeenkomsten, participatie, directievoering en overige begeleidingskosten gedurende het verdere voorbereiding en uitvoeringstraject worden ingeschat op € 870.000

4.2.3

Bouw en woonrijpmaken De gronden worden in feitelijke staat geleverd aan de ontwikkelaar. De gronden binnen het plangebied bestemt voor realisatie van openbaar gebied, op maaiveld en onbebouwd terrein, waaronder wegen, pleinen, paden, deelmobiliteit en speel en recreatievoorzieningen woorden door de ontwikkelaar ingericht. Hiermee is rekening gehouden binnen het grondbod van de ontwikkelaar. De gemeente draagt enkel zorg voor het verwijderen van enkele zaken op het parkeerterrein, waaronder de parkeerautomaten, de slagbomen van de tunnel, de stuurkast en de bewakingscamera. Deze zijn meegenomen in de ontruimingskosten van het parkeerterrein. De ontruimingskosten van het parkeerterrein bedragen € 45.000.

4.2.4

Bovenwijkse voorzieningen Bij de herontwikkeling worden door de gemeente buiten het plan de bovenwijkse kosten van de aanpassing van het fietspad door een nieuwe kruising meegenomen en de aanpassingskosten voor het inkorten van de tunnelmond van de van karnebeekfietstunnel voor de bebouwing (waarbij maatregelen worden genomen om te voorkomen dat het regenwater de tunnel ingaat) ter grootte van € 675.000. De kosten van aanpassing van de overkluizing van de bustoerit/tunnel worden in de bouwkosten van de woningen door de ontwikkelaar meegenomen. Het fietspad is reeds nu een knelpunt, maar in theorie zouden de extra woningen ook zonder aanpassing van het fietspad gerealiseerd kunnen worden. Om het project integraal aan te pakken is ook voor de aanpassing van het fietspad dekking nodig. Daarom zijn in de kredietaanvraag de eerst bovengenoemde bovenwijkse voorzieningen meegenomen, evenals de mogelijke (beschikking provincie Herinrichting van Karnebeektunnel 1e fase 2019/0156474 zaaknr 5347274 van 24 april 2019, beschikking uitvoering tot 1-1-2023 subsidie, Volgens de profijt, toerekenbaarheid en 9/14

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

proportionaliteit zouden nagenoeg geen kosten kunnen worden toegerekend aan dit project, maar dan wordt ook de dekking niet geregeld. Deze kosten worden door de gemeente uitgevoerd en bedragen: € 675.000,-. Voor de totale gebiedsontwikkeling Spoorzone, waarvan Hanzebad deel uit maakt, zijn meer bovenwijkse maatregelen noodzakelijk. Deze zijn in dit krediet niet meegenomen.

4.3

Fasering Door de ontwikkelaar is de volgende fasering afgegeven.

Uitgaande van voorbereiding en engineering welke start in april 2022, kan rekening houdend met het omgevingsplan in 2023 worden gebouwd. Uitgaande van realisatie in 2023 tot en met 2025 kan in 2026 het krediet worden afgesloten. Rekening houdend met de fasering is voor de door de gemeente te maken kosten rekening gehouden met 3% in 2022 en 2023 en 2,5% indexatie in 2024-2025. Voor uitloop in 2026 is rekening gehouden met 2% indexatie vanaf prijspeil 1-1-2022.

10/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

5

Resultaat

5.1

Inleiding

Datum

vertrouwelijk

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van de opbrengsten, kosten en fasering inzichtelijk gemaakt en samengevat.

5.2

Resultaat In het krediet zijn de boekwaarde, inbrengwaarde van de gronden, bijkomende kosten, plankosten en voor de kosten buiten het plan voor wat betreft het aanpassen van het fietspad voor een rotonde meegenomen en de aanpassingskosten voor het inkorten van de tunnelmond van de fietstunnel voor de bebouwing in de omgeving van de van Karnebeektunnel meegenomen. Tegenover deze kosten staan opbrengsten uit de grondverkoop aan team Gildenhof en provinciale subsidie. De verkoop laat een voorlopig ingeschat overschot zien van € 2,2 miljoen prijspeil 1-12022. Hierbij is ervan uitgegaan dat de ontwikkelaars het hele plan conform de aanbesteding uitvoeren en geen rekening gehouden met extra bovenwijkse aanpassingen. OPBRENGSTEN Totaal Boekw aarde 7

Uitgifte

8

Overige opbrengsten

9

Resultaat

Totaal opbrengsten excl.inflatie

2023

2024

2025

2026

4.000.000

0

0

4.000.000

0

0

0

300.000

0

0

0

300.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4.300.000

0,00

0

4.000.000

300.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4.300.000

0,00

0

4.000.000

300.000

0

0

WAAR

WAAR

WAAR

WAAR

WAAR

WAAR

Totaal Boekw aarde

2022

2023

2024

2025

2026

Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie Totaal opbrengsten incl. inflatie

2022

KOSTEN

0

Niet fase gebonden Uitvoering

360.687

184.176

151.222

25.289

0

0

0

1

Niet fase gebonden V&T

545.637

0

193.072

121.587

73.238

78.870

78.870

2

Ontw erpfase

147.277

0

28.160

90.957

11.264

11.264

5.632

3

V&T tbv ontw ikkelaar

173.146

0

2.998

25.960

56.716

56.716

30.756

4

Ontruim ingskosten parkeerterrein

44.552

0

44.552

0

0

0

0

6

Bovenw ijkse voorzieningen

675.034

0

0

0

675.034

0

0

9

Resultaat

0

0

0

0

0

0

0

1.946.332

184.176

420.004

263.793

816.252

146.850

115.258

132.633

0

12.600

16.065

71.359

16.830

15.779

2.078.965

184.176

432.604

279.858

887.610

163.680

131.037

3.103.362

2.515.752

2.352.072

2.221.035

Totaal kosten excl. inflatie Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie Totaal kosten incl. inflatie Stand ultim o 31-12

-184.176

-616.780

Tabel 1: samenvatting haalbaarheidsanalyse 11/14

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

De boekingen worden verwerkt via de Reserve Vastgoed, om bij afwijkingen van het krediet dit te vereffenen met de daadwerkelijke afdracht naar de reserve Spoorzone. De boekingen zien er als volgt uit:

Reserve vastgoed Toevoegingen Opbrengst grondverkoop

4.000.000

Onttrek k ingen Krediet Hanzebad

1.778.965

Afdracht reserve spoorzone

2.221.035

Krediet Hanzebad Kosten

2.078.965

Dek k ing

5.3

Subsidie provincie

300.000

Reserve vastgoed

1.778.965

Reserve Gebiedsontwikkeling Spoorzone Zoals ook benoemd in het raadsvoorstel van augustus 2020 (Ambities voor ontwikkeling Hanzebadlocatie) is het advies om het resultaat te reserveren ter dekking van investeringen rondom de Hanzebadlocatie. De Hanzebadlocatie vormt onderdeel van de Gebiedsontwikkeling spoorzone. Voor de totale gebiedsontwikkeling zijn meer publieke maatregelen noodzakelijk dan welke zijn meegenomen in de aanvraag WBI en de gemeentelijke cofinanciering. Voorgesteld wordt om het positieve resultaat van € 2,2 miljoen ten gunste te brengen van de reserve Spoorzone als dekking van de ongedekte investeringen/maatregelen zoals benoemd in het Ontwikkelkader Spoorzone1 en de Stedelijke Investeringsagenda.

1 Raad juni 2020

12/14

14

Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

6

Risico’s

Datum

vertrouwelijk

De risico’s op het plan worden uitgebreid benoemd in de risico-analyse van de ontwikkelaar in onderstaande risicomatrix.

13/14

14

Datum Titel

16-3-2022 Krediet vm Hanzebadlocatie

vertrouwelijk

De grootste gemeentelijke risico’s betreffen: - Vertraging bv agv draagvlak ontwikkeling, omgevingswet, parkeerproblematiek, stikstof, samenwerking waardoor meer ambtelijke begeleiding nodig is dan ingeschat. - Wijziging van de subsidievoorwaarden voor de aanpassing van het fietspad tot en met rotonde meegenomen en de aanpassingskosten voor het inkorten van de tunnelmond van de fietstunnel voor de bebouwing (waarbij maatregelen worden genomen om te voorkomen dat het regenwater niet de tunnel ingaat), waardoor subsidie van € 300.000 niet wordt verkregen. - Hogere kosten voor de civieltechnische raming van de bovenwijkse kosten

.

14/14