3. Rapport Kadaster - Herkomst kopers nieuwbouw wijken Zwolle
Tekst van het document
Kadaster Research Frank Harleman Februari 2025
Herkomst van kopers nieuwbouwwoningen – Wijken gemeente Zwolle
AANLEIDING, DOEL, VRAAG Aanleiding
Doelstelling
Vragen
De gemeente Zwolle heeft het Kadaster gevraagd inzicht te bieden in de herkomst van kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Zwolle.
Het doel is om inzicht te bieden in hoeverre de achtergelaten woning van nieuwbouwkopers in de gemeente Zwolle zich bevindt binnen de wijken van de gemeente Zwolle.
•
De gemeente wil de gevraagde informatie gebruiken voor de onderbouwing van het sturingsinstrument ‘voorrang door lokale economische en maatschappelijke binding in de nieuwbouw betaalbare koop’. Dit is een uitvloeisel van de aanpassingen in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Deze wet geeft gemeenten ruimere bevoegdheden om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. Zo mag een gemeente straks bij de helft van de beschikbare huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2023: € 355.000, in 2024: € 390.000) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente.
De centrale onderzoeksvraag die daaruit voortvloeit is: in hoeverre worden nieuwbouwwoningen in de wijken van de gemeente Zwolle gekocht door inwoners uit diezelfde wijken en in hoeverre uit andere wijken van de gemeente Zwolle (of vanuit gemeenten daarbuiten)? Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar woningen met een waarde boven en onder de betaalbaarheidsgrens. In 2023 is deze betaalbaarheidsgrens € 355.000, in de jaren ervoor gelden andere betaalbaarheidsgrenzen.
•
•
•
Hoeveel nieuwbouwwoningen met een particuliere koper zijn er opgeleverd in de gemeente Zwolle per wijk over de periode 2019 - 2023? Hoeveel van die nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd aan particuliere eigenaren met een herkomstadres binnen deze wijk? Hoeveel van die nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd aan particuliere eigenaren met een herkomstadres binnen de gemeente Zwolle? Hoeveel van die nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd aan particuliere eigenaren met een herkomstadres buiten de gemeente Zwolle?
Er wordt onderscheid gemaakt naar jaar, waarde van de nieuwbouwwoningen (onder versus boven de betaalbaarheidsgrens) en de locatie van de achtergelaten woning (binnen versus buiten de gemeente). Disclaimer: in de navolgende tabellen worden cijfers ook gepresenteerd, wanneer de aantallen laag zijn (< 10). Die cijfers bieden hooguit een indicatie en kunnen niet gebruikt worden om conclusies uit te trekken.
Dit rapport geeft een verdieping op het Rapport ‘Herkomst van kopers nieuwbouwwoningenen – Gemeente Zwolle’ uit oktober 2024. In dit rapport wordt nader ingezoomd op de wijken in de gemeente Zwolle.
2
HERKOMST KOPERS NIEUWBOUWWONINGEN – FEBRUARI 2025
RESULTAAT Aanpak Het Kadaster heeft alle nieuwbouwwoningen die in eigendom zijn gekomen van een natuurlijk persoon geselecteerd. Met behulp van het verblijfsobject en belangrijkste rechthebbende is vervolgens de nieuwbouwtransactie achterhaald waarmee het nieuwbouwperceel in eigendom is gekomen van de eerste particuliere eigenaar. Daaraan is vervolgens de meest waarschijnlijke vorige woning van de nieuwbouwwoningkoper bepaald op basis van het herkomstadres in de akte. Particuliere nieuwbouweigenaren die we als ‘investeerder’ kunnen aanmerken, omdat ze over meer dan één woning beschikken, sluiten we uit van verdere analyse, omdat het herkomstadres weinig zegt over de vorige woning. De gemeente Zwolle heeft aan de nieuwbouwwoningen de waarde gekoppeld. Of een woning in de categorie tot de betaalbaarheidsgrens of erboven ligt is vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van de woningen op 1 januari 2023 (€ 355.000 in 2023). Het resultaat van de eerdere analyse is in de 2 tabellen rechts weergegeven. Bij de verdieping zoomen we in op de omcirkelde resultaten. Hier staat de achtergelaten woning door de kopers in dezelfde gemeente, de vraag is in hoeverre die woning ook in dezelfde wijk staat. NB: in de categorie boven de betaalbaarheidsgrens hebben we van 215 woningen de herkomst van de koper niet vast kunnen stellen, in de andere gaat het om 4 woningen.
Deze zijn in de analyse buiten beschouwing gelaten.
Tot en met betaalbaarheidsgrens
Aantallen jaar
Percentage
Uit gemeente Zwolle Uit andere gemeente Uit gemeente Zwolle Uit andere gemeente
2019
7
6
54%
46%
2020
2
1
67%
33%
2021
35
2
95%
5%
2022
6
100%
0%
2023
9
4
69%
31%
Totaal
59
13
82%
18%
Boven de betaalbaarheidsgrens
Aantallen jaar
Percentage
Uit gemeente Zwolle Uit andere gemeente Uit gemeente Zwolle Uit andere gemeente
2019
259
49
84%
16%
2020
207
55
79%
21%
2021
122
43
74%
26%
2022
85
26
77%
23%
2023
118
41
74%
26%
Totaal
791
214
79%
21%
Bron: Kadaster, gemeente Zwolle (WOZ-waarden) 3
HERKOMST KOPERS NIEUWBOUWWONINGEN – FEBRUARI 2025
RESULTAAT WIJKEN Resultaten wijken Tot en met betaalbaarheidsgrens
In de tabellen rechts is een nadere uitsplitsing gemaakt. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen kopers met een achtergelaten woning binnen dezelfde wijk en uit een andere wijk in Zwolle. In de bovenste tabel zijn de resultaten voor nieuwbouwwoningen met een waarde tot en met de betaalbaarheidsgrens weergegeven. Door de beperkte aantallen zijn de cijfers indicatief. Ruim een derde van de kopers liet een woning achter in dezelfde wijk als waar men de nieuwbouwwoning betrok. Bijna de helft van de kopers komt uit een andere wijk in de gemeente Zwolle en de overige 18% uit een andere gemeente. In de onderste tabel staan de resultaten voor nieuwbouwwoningen met een waarde boven de betaalbaarheidsgrens. Hierbij zijn de aantallen een stuk hoger en bieden daarmee meer zekerheid. De belangrijkste resultaten: - Wanneer een nieuwbouwwoning wordt betrokken door iemand uit de gemeente Zwolle, dan komt die in de helft van de gevallen uit dezelfde wijk en in de andere helft van de gevallen uit een andere wijk. - In 2022 en 2023 lijkt het erop dat er meer kopers uit dezelfde wijk komen dan de jaren ervoor. De data zijn te beperkt om er echt conclusies aan te verbinden. Het kan ook door de specifieke projecten komen waarvan de woningen in die jaren zijn opgeleverd.
Aantallen jaar 2019 2020 2021 2022 2023 Totaal
Uit dezelfde wijk 2
Percentage
17
Uit andere wijk Zwolle 5 2 18
3 3 25
3 6 34
Uit andere gemeente 6 1 2 4 13
Uit dezelfde Uit andere wijk wijk Zwolle 15% 38% 0% 67% 46% 49% 50% 23% 35%
50% 46% 47%
Uit andere gemeente 46% 33% 5% 0% 31% 18%
Boven betaalbaarheidsgrens Aantallen
Percentage
jaar 2019 2020 2021
Uit dezelfde wijk 130 91 54
Uit andere wijk Zwolle 129 116 68
Uit andere gemeente 49 55 43
2022 2023 Totaal
56 64 395
29 54 396
26 41 214
Uit dezelfde Uit andere wijk wijk Zwolle 42% 42% 35% 44% 33% 41%
50% 40% 39%
26% 34% 39%
Uit andere gemeente 16% 21% 26%
23% 26% 21%
Bron: Kadaster, gemeente Zwolle (WOZ-waarden) 4
HERKOMST KOPERS NIEUWBOUWWONINGEN – FEBRUARI 2025
RESULTAAT WIJKEN Resultaten wijken Deze tabel geeft per wijk de aantallen en percentages kopers, die een woning achterlaten in dezelfde wijk, in een andere wijk binnen Zwolle en uit andere gemeenten. Er is geen onderscheid gemaakt naar de betaalbaarheidsgrens. De aantallen onder de betaalbaarheidsgrens zijn zo laag dat hieruit geen conclusies getrokken kunnen worden. In de wijk Stadshagen zijn veruit de meeste woningen opgeleverd in de jaren 2019-2023. Bijna de helft van de kopers laat een woning achter in dezelfde wijk (47%). Dat is hoger dan het Zwolse gemiddelde (39%). Er is één wijk waar het aandeel kopers met een achtergelaten woning in dezelfde wijk boven de 50% uitkomt: Berkum met 52%. Er zijn meerdere wijken waar het aandeel van de kopers uit dezelfde wijk onder de 20% ligt: de Binnenstad, Assendorp en Kamperpoort-Veerallee. NB: in de wijken die niet opgenomen zijn in de lijst, hebben we in de periode 2019-2023 geen nieuwbouwwoning in de data kunnen selecteren.
Kopers met een achtergelaten woningen uit.... (2019-2023)
Aantallen jaar
Percentage
Uit dezelfde wijk
Uit andere wijk Zwolle
Uit andere gemeente
6 10 2
28 29 24
20 4 9
11% 23% 6%
52% 67% 69%
37% 9% 26%
6
32
17
11%
58%
31%
8 348 4 1 16 2
16 232 11 2 10 2 2 42
6 155 1 2 5
27% 47% 25% 20% 52% 50% 0% 26%
53% 32% 69% 40% 32% 50% 67% 64%
20% 21% 6% 40% 16% 0% 33% 11%
Wijk 10 Binnenstad Wijk 11 Diezerpoort Wijk 13 Assendorp Wijk 14 KamperpoortVeerallee Wijk 21 Westenholte Wijk 22 Stadshagen Wijk 31 Aa-landen Wijk 32 Vechtlanden Wijk 40 Berkum Wijk 41 Marsweteringlanden Wijk 50 Schelle Wijk 51 Ittersum
17
1 7
Uit dezelfde Uit andere wijk Uit andere wijk Zwolle gemeente
Bron: Kadaster, gemeente Zwolle (WOZ-waarden)
5
HERKOMST KOPERS NIEUWBOUWWONINGEN – FEBRUARI 2025