3 - 0 - Ruimtelijke onderbouwing Bopa Sikkes_Zwolle

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING BOPA

DRIE PISTOLENGANG, ZWOLLE LOCATIE SIKKES

COLOFON RUIMTELIJKE ONDERBOUWING BOPA DRIE PISTOLENGANG ZWOLLE 4

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-nr.: NL001665107B28 KvK nr. : 65329732 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtnemer

Bureau voor Planvorming & Advies BV | Zwolle

Opgesteld door Datum

T. Melenhorst 30 augustus 2024

Inhoud 1. Aanleiding en doel ................................................. 5 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 5 1.2 Plangebied ..................................................................................................................................... 5 2. Beschrijving huidige situatie .................................. 6 2.1 Ligging en beschrijving plangebied................................................................................................ 6 2.2 Geldende planologische situatie ................................................................................................... 8 2.3 Toets aan geldende planologische situatie ................................................................................. 10 2.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 13 3. Voorgenomen ontwikkeling ................................. 14 3.1 Algemeen..................................................................................................................................... 14 3.2 Programma ..................................................................................................................................

14 3.3 Ruimtelijke en functionele inpassing en verschijningsvorm ....................................................... 15 3.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 17 4. Beleid en regelgeving ........................................... 18 4.1 Rijksbeleid en Rijksregels ............................................................................................................ 18 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ........................................................................................ 18 4.1.2 Instructieregels Rijk (Amvb’s) ............................................................................................... 19 4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................. 20 4.1.4 Conclusie Rijksbeleid ............................................................................................................ 23 4.2 Provinciaal beleid en provinciale regels ...................................................................................... 23 4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur. .....................................................................

23 4.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel....................................................................... 26 4.2.3 Omgevingsverordening ........................................................................................................ 31 4.2.4 Woondeal West Overijssel ................................................................................................... 31 4.2.3 Conclusie .............................................................................................................................. 32 4.3 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 32 4.3.1 Omgevingsvisie ‘Ons Zwolle van morgen 2030’ (2021) ....................................................... 32 4.4.2 Ontwikkelprogramma ‘Ons Stadshart van Morgen’............................................................. 38 4.4.3 Gemeentelijke Woonvisie ‘Ruimte voor Wonen’ 2017-2027 .............................................. 38 4.4.4 Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 ................................................................................. 39 4.4.5 Verstedelijkingsstrategie Zwolle ..........................................................................................

40 4.4.6 Welstandsnota ..................................................................................................................... 41 4.4.7 Visie Broerenkwartier (2017) ............................................................................................... 42 2

4.4.8 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid ........................................................................... 42 4.4.9 Verkeersbeleid...................................................................................................................... 43 4.4.10 Groenbeleid ........................................................................................................................ 43 4.4.11 Waterbeleid ........................................................................................................................ 44 4.4.12 Milieubeleid........................................................................................................................ 46 4.4.13 Duurzaam bouwen ............................................................................................................. 49 4.4.14 KEC ...................................................................................................................................... 50 4.4.15 Conclusie ............................................................................................................................ 51 5. Fysieke leefomgeving........................................... 52 5.1 Beschermen van de gezondheid .................................................................................................

52 5.2 Geluid door activiteiten ............................................................................................................... 52 5.2.1 Wegverkeerslawaai .............................................................................................................. 53 5.2.2 Ruimtelijke inpassing ............................................................................................................ 54 5.3 Kwaliteit van de buitenlucht ....................................................................................................... 56 5.4 Geur ............................................................................................................................................. 57 5.5 Trillingshinder .............................................................................................................................. 58 5.6 Bodemkwaliteit ........................................................................................................................... 58 5.7 Wegen, verkeer en parkeren....................................................................................................... 59 5.8 Omgevingsveiligheid ...................................................................................................................

63 5.9 Natuur ......................................................................................................................................... 64 5.10 Water en watersystemen .......................................................................................................... 67 5.11 Bedrijven en milieuzonering...................................................................................................... 70 5.12 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................................. 71 5.12.1 Archeologie......................................................................................................................... 71 5.12.2 Cultuurhistorie.................................................................................................................... 72 5.13 Bezonning .................................................................................................................................. 73 5.14 M.e.r.-beoordeling .................................................................................................................... 74 5.15 Conclusie ................................................................................................................................... 75 6. Uitvoerbaarheid ..................................................

76 6.1 Economische Uitvoerbaarheid .................................................................................................... 76 6.1.1 Financieel economische haalbaarheid ................................................................................. 76 6.1.2 Kostenverhaal en nadeelcompensatie ................................................................................. 76 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................................. 76 7. Belangenafweging en conclusie ............................ 77

3

Bijlagen ................................................................... 78 Bijlage 1. Impressies bouwplan ......................................................................................................... 78 Bijlage 2. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ........................................................................ 78 Bijlage 3. Akoestisch onderzoek ruimtelijke inpassing...................................................................... 78 Bijlage 4. Akoestisch onderzoek warmtepompen ............................................................................. 78 Bijlage 5. Ecologische quickscan ........................................................................................................ 78 Bijlage 6. Aerius-berekening.............................................................................................................. 78 Bijlage 7. Digitale watertoets ............................................................................................................ 78 Bijlage 8. Bezonningsstudie ............................................................................................................... 78

4

1. Aanleiding en doel 1.1 Aanleiding De initiatiefnemer is voornemens om de locatie aan de Drie Pistolengang 4 in Zwolle (voormalige pand van Sikkes) te Zwolle te transformeren naar een gebouw met een commerciële ruimte en fietsenberging op de begane grond en 19 appartementen verdeeld over de begane grond en drie verdiepingen. Omdat deze ontwikkeling niet volledig past in het omgevingsplan van de gemeente Zwolle dat sinds de invoering van de Omgevingswet per 01-01-2024 van kracht is (voorheen: het bestemmingsplan), maar dit initiatief wel wenselijk is, wordt middels een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse omgevingsvergunningsactiviteit (BOPA) medewerking verleend aan de voorgenomen activiteit. Om te voldoen aan de gestelde eisen voor een BOPA dient er door middel van een ruimtelijke onderbouwing te worden aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Met voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt hier invulling aan gegeven.

1.2 Plangebied Het plangebied bevindt zich in de binnenstad van Zwolle. In de bestaande situatie is sprake van een winkelpand waar voorheen stoffenwinkel Sikkes was gevestigd. Het pand is tegen het naastgelegen pand van de C&A aangebouwd. De noordzijde van het plangebied grenst aan de Drie Pistolengang. De zuidzijde grens aan de Nieuwstraat. Westelijk van het plangebied bevindt zich het Weversgildeplein. Op de volgende afbeelding is de ligging van het plangebied weergegeven.

Ligging van het plangebied. Bron: Google Maps.

5

2. Beschrijving huidige situatie 2.1 Ligging en beschrijving plangebied Zoals in voorgaand hoofdstuk is weergegeven ligt het plangebied in de binnenstad van Zwolle. Het plangebied maakt onderdeel uit van het Broerenkwartier, een gebied waar diverse ontwikkelingen plaatsvinden. Ontwikkelingen die met name voorzien in het toevoegen van woningen boven commerciële functies. Dat geldt voor de herontwikkeling van de nabijgelegen Weeshuispassage, maar ook van het aangrenzende pand waar de C&A is gevestigd. Op de volgende afbeeldingen is de ligging van het plangebied in het Broerenkwartier met de rode cirkel weergegeven.

Ligging plangebied binnen het Broerenkwartier. Bron: gemeente Zwolle.

Begrenzing plangebied. Bron: Tim Versteegh Architect.

6

Het bestaande pand bestaat uit twee lagen met een plat dak. In het pand was lange tijd het bedrijf Sikkes gevestigd, gespecialiseerd in de verkoop van gordijnen en stoffen. Vanwege gewijzigde marktomstandigheden is deze functie verdwenen en is gezocht naar een passende nieuwe invulling van de locatie. Het pand grenst aan de noordzijde aan de Drie Pistolengang. De Drie Pistolengang vormt de verbinding tussen de Nieuwstraat en het Broerenplein. Op de volgende afbeelding is deze verbinding weergegeven, met aan de linker zijde het pand van Sikkes. Rechts Het Eiland, waar zich appartementen boven commerciële ruimten bevinden.

Drie Pistolengang, met links het plangebied .

Aan de westzijde grenst het plangebied aan het Weversgildeplein. Dit pleintje wordt deels gebruikt door restaurant ’t Pestengasthuys. Daarnaast bevindt zich een winkel met daarboven appartementen aan het pleintje. Op de volgende afbeelding is dit weergegeven.

Oriëntatie van het pand op het Weversgildeplein.

7

De zuidzijde van het plangebied is georiënteerd op de Nieuwsstraat. De Nieuwstraat vormt een belangrijke route door het noordelijk deel van de binnenstad. Uitgangspunt van het gemeentelijk beleid is de herinrichting van deze straat en het verder autoluw maken van de Nieuwstraat. Op de volgende afbeelding is de bestaande situatie aan de zijde van de Nieuwstraat weergegeven. Hierop is zichtbaar dat zich aan deze zijde van het pand enkele bomen en enkele parkeerplaatsen en fietsenstallingen bevinden.

Bestaande situatie gezien vanaf de Nieuwstraat.

2.2 Geldende planologische situatie Met ingang van 1 januari 2024 zijn alle destijds geldende bestemmingsplannen opgenomen in het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Zwolle. De volgende bestemmingsplannen maken zodoende onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan: -

Binnenstad en omgeving (2013) Parapluplan parkeren (2017) Parapluplan zelfstandige woonruimte (2020) Parapluplan bouw- en cultuurhistorie (2021)

Bestemmingsplan Binnenstad en omgeving Het plangebied heeft op basis van dit tijdelijk deel van het omgevingsplan de volgende bestemmingen en aanduidingen: -

-

Enkelbestemming Centrum - Detailhandel Dubbelbestemming Waarde - Archeologie Functieaanduiding - specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik Bouwaanduiding - plat dak Maatvoering - Maximum bouwhoogte 16 meter - Maximum goothoogte 16 meter Maximum aantal bouwlagen: 5

8

Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit de verbeelding van het tijdelijk deel van het omgevingsplan, bestemmingsplan ‘Binnenstad en omgeving’, weergegeven met daarbinnen globaal aangeduid het plangebied.

Ligging plangebied binnen www.ruimtelijkeplannen.nl .

bestemmingsplan

‘Binnenstad

en

omgeving’.

Bron:

Nadere toelichting op de bestemmingen Enkelbestemming Centrum – Detailhandel De voor 'Centrum - Detailhandel' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor gebouwen ten behoeve van detailhandel, in de eerste bouwlaag, woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep aan huis, dienstverlening en bedrijven die in de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging zijn aangeduid als toelaatbaar. Dubbelbestemming Waarde – Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor: a. het behoud van de archeologische monumenten die ter plaatse aanwezig zijn; b. het behoud van de archeologische monumenten, waarvan de aanwezigheid redelijkerwijs vermoed wordt. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren, welke kunnen leiden tot het verstoren van de bodem op een grotere diepte dan 0,5 meter en over een grotere oppervlakte dan: -

100 m², voor het gebied buiten de grachten, 30 m², voor het gebied binnen de grachten. 9

Nadere toelichting op de functieaanduidingen en maatvoering De functieaanduiding ‘specifieke vorm van centrum - afwijkend gebruik’ voorziet in de mogelijkheid om op adressen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, afwijkend van de regels binnen de bestemming ‘Centrum – Detailhandel’, detailhandel te vestigen. Bijvoorbeeld in het gehele pand of op de verdiepingen. Binnen het bestemmingsplan is een maximum van vijf bouwlagen toegestaan, is een bouwvlak opgenomen waarin bebouwing gerealiseerd moet worden en is opgenomen dat de maximale bouwen goothoogte 16 meter bedraagt. Het bestemmingsplan voorziet echter in de mogelijkheid om onder voorwaarden maten met maximaal 10% te vergroten. Dat maakt dat ter plaatse onder voorwaarden 17,60 meter hoog gebouwd mag worden. Een hoofdgebouw dient, voor zover zichtbaar vanaf openbaar toegankelijk gebied, te worden afgedekt met een kap met een hoek van minimaal 23º en maximaal 67º, behalve ter plaatse van de aanduiding 'plat dak', in welk geval een kap met een hoek van minder dan 23º evenals een plat dak zijn toegestaan. Waar ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal bouwlagen' 5 bouwlagen zijn toegestaan, geldt voor een hoofdgebouw van 5 bouwlagen met een platte afdekking dat de vijfde bouwlaag ten minste 2 meter achter de naar de weg toegekeerde gevel van het hoofdgebouw dient te worden gebouwd.

Parapluplan parkeren Het ‘Parapluplan parkeren’ voorziet in een regeling om bij (gewijzigde) plannen, te voldoen aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Het ‘Parapluplan parkeren’ vormt een toetsingskader bij ruimtelijke plannen. Parapluplan zelfstandige woonruimte Het parapluplan ‘Zelfstandige woonruimte’ voorziet in regelgeving met als doel om overlast als gevolg van het toevoegen van zelfstandige woonruimte(n) te beperken en de kwaliteit van de woningen en hun omgeving veilig te stellen. Zwolle, parapluplan bouw- en cultuurhistorie Gemeenten dienen cultuurhistorische waarden mee te wegen in bestemmingsplannen. Om dat te doen, heeft de gemeente Zwolle het parapluplan bouw- en cultuurhistorie vastgesteld. Het plangebied kent de gebiedsaanduiding ‘overige zone – Binnenstad en Omgeving’.

2.3 Toets aan geldende planologische situatie In deze paragraaf vindt een toetsing van het plan plaats aan het geldende planologische regime. Tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Bestemmingsplan binnenstad en omgeving’ Het plan voorziet in het realiseren van een fietsenkelder, het behoud van een commerciële ruimte op de begane grond, het realiseren van twee appartementen op de begane grond en het realiseren van 17 appartementen op de verdiepingen. Het plan wordt in het volgende hoofdstuk nader toegelicht. Het plan voldoet vrijwel geheel aan de geldende planologische regelgeving binnen het tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Bestemmingsplan binnenstad en omgeving’. Het realiseren van commerciële ruimte op de begane grond (de eerste bouwlaag) is toegestaan. Het realiseren van woningen is eveneens toegestaan op zowel de begane grond als op de verdiepingen.

10

Het bouwplan bestaat in totaal uit vier bouwlagen met een maximum bouwhoogte van 16 meter. De toegevoegde bouwlagen worden deels voorzien van schuine kappen. De hellingshoek is conform de geldende regeling tussen de 23 en 67 graden. Het hoofdgebouw wordt gedeeltelijk buiten het bouwvlak gerealiseerd. Dit is strijdig met de geldende regels waarin is opgenomen dat het hoofdgebouw binnen het bouwvlak gerealiseerd moet worden. Op de volgende afbeelding is weergegeven waar het gebouw buiten het bouwvlak wordt gerealiseerd. In de noordelijke punt 0,9 m2 en in de zuidelijke punt 0,6 m2.

Vergelijk bouwvlak versus nieuwe gebouw met daarbinnen de overschrijding van het bouwvlak.

Het gedeelte waar het gebouw buiten het bouwvlak wordt gerealiseerd, ligt binnen de bestemming ‘verkeer – erftoegangsweg’. Binnen deze bestemming is geen bebouwing toegestaan. In de navolgende hoofdstukken wordt onderbouwd en aangetoond dat ondanks het beperkte bebouwingsdeel buiten het bouwvlak, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Parapluplan zelfstandige woonruimte’ Het tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Parapluplan zelfstandige woonruimte’ regelt dat het toevoegen van zelfstandige woonruimte alleen mogelijk is als wordt voldaan aan de beleidsregel zelfstandige woonruimte. Deze voorwaarde is van toepassing naast de al bestaande en/of 'standaard' voorwaarden om binnenplans af te wijken. Aanvragen voor meer dan 20 zelfstandige woonruimten vallen buiten dit beleid en worden per geval beoordeeld. Omdat het plan voorziet in 19 appartementen is het beleid van toepassing.

11

De volgende uitgangspunten van deze beleidsregel zijn relevant: -

-

per woning moet ten minste 5 m² bergruimte, niet zijnde de gebruiksoppervlakte voor wonen, beschikbaar zijn op eigen terrein ten behoeve van het stallen van fietsen, afvalcontainers, tuinmeubels e.d (weigeringsgrond vergunning) de hoofdingang tot het gebouw moet gericht zijn naar de straatzijde. Dit kan een weigeringsgrond zijn voor een vergunning als hier geen sprake van is. het gebruiksoppervlakte van een woning moet ten minste 50 m² zijn. (weigeringsgrond) Een omgevingsvergunning voor één of meerdere woningen kan worden geweigerd indien: a. de aanvrager geen overeenkomst met de gemeente sluit ter afwenteling van eventuele tegemoetkoming van de vergoeding van nadeelcompensatie op aanvrager als bedoeld in artikel 15.1 en verder Omgevingswet, dan wel vergoeding van deze tegemoetkoming van nadeelcompensatie niet anderszins verzekerd is; b. de initiatiefnemer geen invulling geeft aan klimaatadaptief en energieneutraal bouwen.

In voorliggend plan beschikt iedere woning over ten minste 5 m² bergruimte. De hoofdingang van het gebouw is gericht richting de Nieuwstraat. De gebruiksoppervlakte van alle woningen is meer dan 50 m2. In navolgende oppervlaktestaat zijn de oppervlakten van de appartementen weergegeven.

Oppervlaktestaat programma

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over de afwenteling van nadeelcompensatie. Als laatste geldt dat het plan voorziet in klimaatadaptief en energieneutraal bouwen. Dit blijkt uit zowel de materiaalstaat behorende bij de aanvraag, als de wijze waarin de klimaatbeheersing van het gebouw is geregeld. Tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Parapluplan parkeren’

12

Het tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Parapluplan parkeren’ voorziet in een regeling om bij (gewijzigde) plannen, te voldoen aan het geldende parkeerbeleid van de gemeente Zwolle. Het ‘Parapluplan parkeren’ vormt een toetsingskader bij ruimtelijke plannen. Onderdeel van deze toetsing is de ‘Regeling parkeernormen Zwolle’ die vanaf 6 augustus 2024 van kracht is. Er moet conform de regeling, afhankelijk van de omvang, de toegekende functie en de toegelaten activiteiten ten aanzien van gebruik van het gebouw en/of het terrein, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto´s parkeerruimte op het eigen terrein worden aangelegd conform de parkeeropgave. De parkeeropgave wordt bepaald op basis van de Parkeerkencijfers CROW en de gebiedsindeling en verstedelijkingsgraad zoals die door de gemeente Zwolle is opgenomen in de regeling. In voorliggend geval kan de parkeeropgave niet op eigen terrein worden opgelost. Als voldoende aannemelijk is gemaakt dat het feitelijk of in redelijkheid onmogelijk dan wel onwenselijk is om geheel of gedeeltelijk te voorzien in de parkeeropgave op eigen terrein, kan worden afgeweken van de verplichting om de parkeeropgave (volledig) op eigen terrein te realiseren. In hoofdstuk 5 wordt de parkeeropgave nader beschouwd.

Tijdelijk deel van het omgevingsplan ‘Zwolle, parapluplan bouw- en cultuurhistorie ‘ Dit tijdelijk deel van het omgevingsplan heeft geen betrekking op voorliggend perceel.

2.4 Conclusie Voorliggend plan voorziet in de transformatie van de Sikkes-locatie in de binnenstad van Zwolle. Het plan voorziet in het behoud van commerciële functies op de begane grond en het realiseren van appartementen op de begane grond en de verdiepingen. Het plan is grotendeels in lijn met de geldende planologische situatie. Op twee punten moet worden afgeweken van de geldende planologische situatie: -

een ondergeschikt deel van de bebouwing wordt buiten het bouwvlak gerealiseerd; er kan niet worden voldaan aan de opgave om de parkeeropgave op eigen terrein op te lossen.

In voorliggende onderbouwing wordt aangetoond dat ondanks beide afwijkingen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie.

13

3. Voorgenomen ontwikkeling 3.1 Algemeen In de bestaande situatie is sprake van een gebouw met een detailhandelsfunctie. Lange tijd was het bedrijf Sikkel in het pand gevestigd, een bedrijf dat gespecialiseerd was in gordijnen en stoffen. Vanwege gewijzigde marktomstandigheden heeft Sikkes haar bedrijfsactiviteiten gestaakt. Er is gezocht naar een andere invulling van de locatie. Die is gevonden door een deel van de commerciële ruimte op de begane grond te behouden en het realiseren van appartementen op de begane grond en op drie verdiepingen. In dit hoofdstuk wordt een beknopte beschrijving van het plan gegeven. Hieruit blijkt dat met het realiseren van het plan, ondanks de overschrijding van het bouwvlak, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie.

3.2 Programma Het programma van voorliggend plan wordt gevormd door een fietsenberging, een commerciële ruimte en 19 appartementen. De appartementen zijn verdeeld over vier bouwlagen (inclusief de begane grond). In de volgende oppervlaktestaat is het programma weergegeven:

Oppervlaktestaat programma

De appartementen hebben een oppervlakte die varieert tussen de 50 en 62 m2. Eén appartement heeft een oppervlakte van iets meer dan 80 m2. Gezien de omvang van de appartementen zijn ze met name geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. De appartementen bevinden zich in de koopsector. In de volgende paragraaf wordt de ruimtelijke inpassing van het plan en de verschijningsvorm besproken. 14

3.3 Ruimtelijke en functionele inpassing en verschijningsvorm Het bestaande pand kent een sobere uitstraling. Het pand heeft aan de zijde van de Nieuwstraat een dichte gevel. De entree van de bestaande winkel bevindt zich aan de Drie Pistolengang. De plint heeft aan de Drie Pistolengang een open uitstraling. De verdieping heeft die uitstraling door het aanwezige beton niet. Het plan voorziet dan ook niet alleen in een functionele wijziging van de situatie maar ook van de architectonische wijziging. Op de locatie worden vier bouwlagen gerealiseerd. waar nu sprake is van één vierkant gebouw, worden in de nieuwe situatie min of meer vijf aan elkaar gekoppelde gebouwen gerealiseerd waarbinnen het hiervoor benoemde programma wordt gerealiseerd. Er is sprake van afwisseling in kleurgebruik en kaprichting waardoor het plangebied een speelse toevoeging is op het Zwolse dakenlandschap. De entree van de appartementen en de fietsenkelder bevindt zich aan de zijde van de Nieuwstraat. Op de volgende afbeelding is dit weergegeven. Op deze afbeelding is ook zichtbaar dat de entree groen is aangekleed. De groene aankleding zal plaatsvinden op gemeentegrond en mee worden genomen in de gehele herstructurering van de Nieuwstraat. De aanwezige bomen die nu tegen het pand staan worden gecompenseerd.

Zicht op de nieuwe bebouwing vanaf de Nieuwstraat.

Op de volgende afbeelding is de oostelijk zijde van het plan weergegeven. deze zijde grenst aan het Weversgildeplein. Het verschil in architectuur binnen het plangebied is hier goed zichtbaar.

15

Oostelijk zijde van de bebouwing, grenzend aan het Weversgildeplein.

Op de hoek van het Weversgildeplein en de Driepistolengang bevindt zich het gedeelte met de commerciele ruimte op de begane grond. Dit deel van de plint heeft door grotere raampartijen een open uitstraling en is vanuit verschillende zichtlijnen goed zichtbaar. Op de volgende afbeeldingen zijn impressies van dit deel van het plangebied gegeven.

Zicht op het gedeelte van het plangebied met de commerciele plint.

Ter plaatse van dit gedeelte van het plan overschrijdt de nieuwe bebouwing over een klein oppervlakte de grens van het aanwezige bouwvlak. Zoals op de impressies is te zien wordt daarmee een rechte gevellijn mogelijk gemaakt. Dit draagt bij aan de uitstraling van de plint die hierdoor niet onnodig onderbroken wordt. De overschrijding van het bouwvlak zorgt er niet voor dat het profiel van de Drie Pistolengang te smal wordt om als bestaande doorgang tussen Nieuwstraat en Broerenkerkplein te fungeren. Ook komt de bebouwing niet te dicht bij de bestaande bebouwing van Het Eiland. 16

Daarnaast zorgt de overschrijding er voor dat de gebruiksmogelijkheden van de commerciële plint en de bovengelegen woningen geoptimaliseerd kunnen worden. Er is sprake van een logische plattegrond van de commerciële ruimte en woningen. Onderdeel van het plan is het realiseren van groen. Aan de zijde van de Nieuwstraat wordt een groot deel van de bestaande verharding vervangen door groen. Dit vindt in openbaar gebied (grond van de gemeente) plaats. Ook op het Weversgildeplein wordt groen toegevoegd in de openbare ruimte. Het toevoegen van het groen zorgt voor het tegengaan van hittestress en draagt bij aan de biodiversiteit in de binnenstad. Als bijlage 1 van deze onderbouwing zijn meer impressies van het voorziene bouwplan opgenomen. Aan de impressies kunnen geen rechten worden ontleend.

3.4 Conclusie Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat de overschrijding van de begrenzing van het bouwvlak geen afbreuk doet aan een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Het bouwplan is ruimtelijk en functioneel goed ingepast en doet geen afbreuk aan de fysieke gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden.

17

4. Beleid en regelgeving In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor de activiteit en/of functie toegelicht en wordt de activiteit en/of functie hieraan getoetst.

4.1 Rijksbeleid en Rijksregels 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Inleiding Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: -

Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden Steden en regio’s sterker en leefbaarder maken Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen

Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel vanuit maakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma’s en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden.

18

Regio Zwolle is aangewezen als NOVI-gebied. Belangrijk vraagstuk voor de regio is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”. Door haar ligging in de delta van de IJssel én Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid. Er is een actualisatie van de NOVI in voorbereiding. Met de programma's Mooi Nederland en NOVEX wordt ingezet op aanscherping en versnelling van de NOVI. Het streven is de aangescherpte NOVI in 2024 vast te stellen als nationaal ruimtelijk beleid. De NOVEX-gebieden

Een NOVEX-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Gemeente Zwolle is onderdeel van NOVEX-gebied Regio Zwolle. Dit gebied, de delta van de IJssel en de Vecht, met natte en droge, hoge en lage gebieden, wordt ook wel ‘Nederland in het klein’ genoemd. In de periode tot 2040 moeten er in deze regio minimaal 50.000 woningen worden gerealiseerd. Het klimaat-adaptief accommoderen van deze stedelijke en economische groei van de regio in een dynamische en kwetsbare delta, mét behoud en ontwikkeling van de kwaliteit van de leefomgeving en bereikbaarheid, is een belangrijke integrale opgave voor de regio en vraagt om keuzes in een lange termijnstrategie. Centraal staat het accommoderen van de ontwikkelopgave (woningen en bedrijvigheid), waarbij groen meegroeit, het behoud van de huidige ruimtelijke kwaliteit op basis van een klimaat adaptieve verstedelijkingsstrategie. Een klimaat adaptieve verstedelijking vraagt op alle schaalniveaus, van straat en sloot tot de hele regio; dat we de opgave niet vergroten; en dat we conform nationaal beleid water en bodem leidend laten zijn. Dat geldt niet alleen voor de nieuwe ontwikkelingen, maar ook voor de bestaande. We hebben als regio de ambitie om met de ontwikkelopgave de klimaatopgave vooruit te helpen.

Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI ambities voor NOVEX-gebied Zwolle, kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI en het NOVEX-gebied. Het plan draagt bij aan het toevoegen van woningen en bouwt daarmee voort op de verstedelijkingsdeal.

4.1.2 Instructieregels Rijk (Amvb’s) Artikel 8.0b, eerste lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: a) de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; b) de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c) de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

19

Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: -

-

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3. In de onderbouwing moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. In de navolgende hoofdstukken wordt dit gedaan. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt in de volgende paragraaf expliciet onderbouwd.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De Ladder voor duurzame verstedelijking is geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI). Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen en vervolgens beleidsneutraal overgezet naar het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit geldt ook voor de reeds opgebouwde jurisprudentie. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’, ‘stedelijke ontwikkeling’ en nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’. Bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is.

20

Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak (ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Deze grens is 12 woningen. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van 19 wooneenheden en behoud van commerciële ruimte. Op basis van het programma is sprake van een woningbouwlocatie, welke aan te merken is als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is de ladder van duurzame verstedelijking wel van toepassing. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Toets aan Ladder voor duurzame verstedelijking Nu de ladder van toepassing is, moet worden omschreven wat de behoefte is aan de woningen die mogelijk gemaakt worden binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. Daarbij zijn de aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Tevens moet op basis van de aard en omvang van het woningbouwplan worden bepaald of er regionale afstemming nodig is.

Indien het plan voorziet in een behoefte en gepland is buiten het bestaand stedelijk gebied, dient te worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarvan is hier geen sprake aangezien het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied van Zwolle ligt, waarbij bestaande stedelijke functies worden verwijderd ten behoeve van de voorziene woningbouw. Behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied en afstemming Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De provincie Overijssel heeft eind 2014 een regionale woonvisie West Overijssel vastgesteld. Ter uitvoering hiervan is in 2015 het Regionale Woonprogrammering (RWP West-Overijssel, 7 december 2015) opgesteld. Het doel hiervan is om tot een betere balans van vraag en aanbod op de woningmarkt te komen, kwantitatief en kwalitatief, waarbij iedere gemeente bouwt voor de lokale behoefte. In dit document - RWP West-Overijssel (Regionale Woon Programmering) - zijn afspraken gemaakt over woonregio's en nadere afspraken over aantallen woningen en afstemming met de regio. De gemeenten en de provincie hebben op 27 januari 2016 de samenwerkingsovereenkomst getekend.

Het RWP West-Overijssel wordt tweejaarlijks geactualiseerd, zo ook in het voorjaar van 2021. Daarbij zijn tussen de gemeenten in West-Overijssel en de provincie ambities uitgesproken over de woningmark in (West) Overijssel. Daarbij is onder andere gesproken over het toevoegen van 60.000 woningen in geheel Overijssel, het versnellen van de woningproductie, het voorsorteren op een veranderende woningvraag en het vergroten van de toegankelijkheid van de woningmarkt en doorstroming. Voor Zwolle wordt gesproken over een totale plancapaciteit van 12.700 woningen tot 2030. De gemeente Zwolle is verantwoordelijk voor een actueel en onderbouwd woonbeleid en woningprogramma. Daar heeft de gemeente Zwolle invulling aan gegeven.

21

Voor Zwolle is de woningbehoefte in de periode 2017-2027 circa 5.500 - 6.000 woningen en 4.000 na 20271. Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar de gemeente constateert ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle. De landelijke trend naar stedelijk wonen en de overloop van de Randstad betekenen dat Zwolle serieus rekening moet houden met een hogere groei dan in de Woonvisie. In Zwolle is sprake van een overspannen woningmarkt, waardoor de kwalitatieve groei van een inclusieve stad onder druk staat en de beschikbaarheid van betaalbare woningen is afgenomen. De niet goed functionerende markt vertaalt zich vooral in een veel grotere vraag naar (stedelijke)woningen. De oplossing voor de stijgende woningprijzen en de toegankelijkheid van de woningmarkt zit dan ook met name in het creëren van nieuw aanbod. In de Ontwikkelstrategie wonen 2019-2024 en in de omgevingsvisie 'Ons Zwolle van morgen 2030' is daarom rekeningen gehouden met een groei van 1.000 woningen per jaar. Een uitdaging voor Zwolle is dat de huidige woningvraag grotendeels binnenstedelijk moet worden opgelost, maar het huidige aanbod aan (centrum)stedelijke woonmilieus beperkt is.

Over het algemeen is er schaarste aan binnenstedelijke en (centrum)stedelijke locaties. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt in Zwolle moet goed worden gekeken waar huidige bebouwing kan worden verdicht en waar mogelijkheden zijn voor transformatie van winkels, kantoren en werklocaties. In de binnenstad en de schil van Zwolle wordt sterk ingezet op de woonfunctie om de stad levendig te houden. Een centrumstedelijk woonmilieu sluit aan bij de behoefte van diverse doelgroepen. Tot 2019 gold voor de gemeente Zwolle het Regionaal Woonprogramma (RWP) West Overijssel 2017 als kader voor de kwantitatieve behoefte en de regionale afstemming van woningbouwplannen. Op 25 maart 2021 heeft de provincie Overijssel De Woonagenda West Overijssel vastgesteld. Hierin zijn nieuwe regionale woonafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. In de Woonagenda West Overijssel is het volgende opgenomen ten aanzien van de woonbehoefte: ‘Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen we als regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen.

Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten.’

1

Woonvisie ‘Ruimte voor Wonen’, 2017-2027

22

Motivering locatiekeuze Het plangebied is in gebruik als winkel (Sikkes). Ten gevolge van marktomstandigheden is er minder behoefte aan winkelmeters. Daarom wordt het aantal winkelmeters teruggebracht. Gelijktijdig is er sprake van behoefte aan woningen en voorziet het gemeentelijk beleid in het ruimtelijk en functioneel opwaarderen van het gehele Broerenkwartier, inclusief voorliggend plangebied. Het toevoegen van woningen is één van de gemeentelijke pijlers om het gebied weer aantrekkelijk te maken. Met voorliggend plan, in de vorm van het realiseren van 19 appartementen in de koopsector en behoud van een commerciële plint, wordt hier invulling aan gegeven.

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid Gezien hetgeen in dit hoofdstuk is beschreven, wordt geconcludeerd dat dit project voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017. Beken kleur. Op 12 april 2017 heeft Overijssel haar nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie en Omgevingsverordening worden actueel gehouden met een jaarlijkse actualisatieronde. Duurzaamheid De provincie hanteert de volgende definitie van duurzaamheid: ‘duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.’

23

De provincie heeft 4 duurzame kwaliteitsambities geformuleerd: 1. Een klimaatbestendig Overijssel Dit betekent dat de provincie ervoor wil zorgen dat we – nu en in de toekomst – beschermd zijn tegen overstromingen, droge voeten houden en, ook in perioden van droogte, over voldoende en schoon (drink)water beschikken voor bewoners, natuur en (landbouw)bedrijven. En de provincie wil ervoor zorgen dat de stad, zelfs bij extreem heet weer, een fijne en gezonde plek blijft om te wonen. Met andere woorden: dat bijvoorbeeld ook hittestress in de steden wordt beperkt. Toets aan initiatief Onderliggend initiatief ligt midden in de stad. Het overstromingsgevaar is hier klein. Om het plangebied tot een prettige leefomgeving te maken, wordt aan de zijde van de Nieuwstraat (op gemeentegrond) groen aangelegd. Dit gaat hittestress tegen en draagt bij aan de opvang en vertraagde afvoer van hemelwater. 2. Een duurzame energiehuishouding De provincie Overijssel ambieert een duurzame energiehuishouding: hernieuwbare energie voor iedereen beschikbaar en betaalbaar. De provincie ze in op het vergroten van het aandeel energie uit bronnen als zon, wind, biomassa en ondergrond. Toets aan initiatief Het transformeren van bestaande, gedateerde bebouwing is op zichzelf al een duurzame opgave. Door bouwlagen aan het bestaande gebouw toe te voegen wordt de levensduur van het bestaande pand verlengd.

Er worden mogelijk zonnepanelen op het dak geplaatst, het gebouw wordt gasloos en groene aanplant in het aan het plangebied grenzende openbaar gebied zorgt voor leefbaarheid en op kleine schaal voor biodiversiteit. 3. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie De provincie streeft naar een economie die spaarzaam omgaat met grondstoffen, waar winning, gebruik en hergebruik dicht bij elkaar plaatsvinden en waarin reststoffen maximaal worden hergebruikt. Het sluiten van kringlopen staat hierbij centraal. Dit draagt ook bij aan het borgen van een gezonde leefomgeving door het beperken van schadelijke emissies. Toets aan initiatief De ontwikkeling vindt plaats bovenop bestaande bebouwing. De bestaande constructie en opbouw van het pand vormen de (duurzame) basis waarop wordt verder gebouwd. 4. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur De provincie heeft de ambitie om bestaande ruimte, bebouwing en infrastructuur beter en slimmer te benutten. Denk aan multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten.

24

Toets aan initiatief Voorliggend initiatief sluit daar op aan. Bestaande bebouwing wordt getransformeerd (en uitgebreid) naar een toekomstbestendige, duurzame woon- en winkelfunctie. Tevens is de fysieke uitwerking van de plannen op onderdelen duurzaam van aard, zoals hiervoor beschreven. Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie vooral gezien als functioneel, mooi en toekomstbestendig. Dit is een optelsom van: -

gebruikswaarde: functionaliteit, bereikbaarheid, toegankelijkheid, nut en noodzaak van een initiatief dat ontwikkeld wordt belevingswaarde: beeldkwaliteit, het ‘mooie’, de identiteit van een gebied, het gevoel van (toekomstige) gebruikers en bewoners toekomstwaarde: het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen (flexibiliteit, beheerbaarheid)

Toets aan initiatief Voorliggend initiatief sluit aan op voorgaande waarden. De locatie werd gebruikt voor detailhandel. Aan dit gebruik is ten gevolge van marktomstandigheden minder behoefte, wat heeft geleid tot een afname van de behoefte aan winkelmeters. Daarom is, afgestemd op de geldende bestemming en functies in de omgeving, gezocht naar een passende nieuwe functie: wonen. De nieuwe ontwikkeling voorziet in een passende functie (functioneel), afgestemd op de omgeving (beeldkwaliteit/architectuur) met een grote duurzame toekomstwaarde in de vorm van woningen. Het draagt bij aan de leefbaarheid en sociale veiligheid van de omgeving. Sociale kwaliteit Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. Sociale kwaliteit gaat ook over leefbaarheid in bredere zin, over binding met de buurt en betrokkenheid bij de eigen leefomgeving. Toets aan initiatief Zoals ook bij de rode draden ‘duurzaamheid’ en ‘ruimtelijke kwaliteit’ is aangegeven draagt het initiatief op verschillende schaalniveaus bij aan de opwaardering van de leefomgeving. Niet alleen door bestaande bebouwing een passende functie te geven, maar ook door dit te doen op basis van (architectonische) afstemming op de omgeving.

Tevens zorgt het toevoegen van woningen van meer levendigheid in het Broerenkwartier. Met name aan de zijde van de Nieuwstraat en de zijde van de Drie Pistolengang zorgt bewoning voor reuring en leefbaarheid in en rondom het gebouw. Conclusie Voorliggend plan sluit aan op de ambities uit de Omgevingsvisie. De transformatie van het pand leidt tot een toekomstbestendige en duurzame bestemming op basis van functionaliteit en ruimtelijke kwaliteit, passend in de omgeving.

25

4.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Op onderliggend initiatief zijn de stedelijke ambities van toepassing. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: -

generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

26

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel) .

Toets aan uitvoeringsmodel Generieke beleidskeuzes Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

integraliteit toekomstbestendigheid concentratiebeleid (boven)regionale afstemming zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. 1. Integraliteit De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Toets aan initiatief Ten aanzien van voorliggend initiatief is een integrale afweging gemaakt ten aanzien van beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte. Dit vertaalt zich in voorliggende ruimtelijke onderbouwing, als onderdeel van een architectonisch uitgewerkte transformatieopgave van het pand 27

aan de Drie Pistolengang 4. De keuze voor een woonfunctie in combinatie met een commerciële functie in de plint, sluit aan op de behoefte naar woningen. Tevens leidt wonen boven of in de nabijheid van winkels (in de binnenstad) tot een vergroting van de leefbaarheid. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de plannen is afgestemd op en met de omgeving. Met het initiatief vindt een ruimtelijke en functionele kwaliteitsverbetering van de (bestaande) omgeving plaats. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er sprake is van integraliteit. 2. Toekomstbestendigheid De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft.

Toets aan initiatief De duurzame wijze waarop bestaande bebouwing wordt uitgebreid ten behoeve van wonen voorziet in een toekomstbestendigheid van de bebouwing. Zwolle heeft als stad een groeiambitie voor de komende tientallen jaren. Daar hoort een toename van het aanbod aan woningen, waar voorliggend initiatief invulling aan geeft, bij. 3. Concentratiebeleid Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech Regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering. Toets aan initiatief Voorliggend initiatief ligt in het stedelijk netwerk Zwolle-Kampen en geeft daarmee invulling aan de provinciale doelstelling om wonen, werken en voorzieningen te concentreren. 4. Bovenregionale Afstemming De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen.

Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt.

28

Toets aan initiatief Voorliggend initiatief geeft hier invulling aan doordat de voorziene plancapaciteit onderdeel uit maakt van de Regionale Woon Programming West-Overijssel. In dat kader heeft regionale afstemming plaatsgevonden. 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden. Toets aan initiatief Voorliggend initiatief voorziet voornamelijk in het toevoegen van bebouwing bovenop bestaande bebouwing. De hoeveelheid bebouwing past vrijwel geheel binnen het geldende bestemmingsplan. Het plan overschrijdt op 1 plek het bouwvlak, zei het in geringe mate. In voorliggende onderbouwing is in hoofdstuk 3 beargumenteerd dat dit niet leidt tot aantasting van de leefomgeving en niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In voorliggend initiatief zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van toepassing.