2. Ruimtelijk economisch onderzoek SWECO
Tekst van het document
Marktonderzoek Voorzieningen Zwolle bijlagenrapport
10 juni 2024
SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning
Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie
Versie
De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Voorzieningenonderzoek Zwolle 51015678 Gemeente Zwolle 10 juni 2024 Miriam Hempen, Ellen Scholten, Joris Quaedflieg, Christine Oude Veldhuis Christine Oude Veldhuis christine.oudeveldhuis@sweco.com +31 6 22972007 2.0
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
2/27
Inhoudsopgave 1
2
Marktruimteberekeningen ....................................................................................................................... 4 1.1
Dagelijkse detailhandel ....................................................................................................................... 5
1.2
Niet-dagelijkse detailhandel ................................................................................................................ 8
1.3
Commerciële dienstverlening .............................................................................................................. 9
1.4
Horeca ............................................................................................................................................... 10
1.5
Leisure en cultuur .............................................................................................................................. 15
1.6
Maatschappelijke voorzieningen ....................................................................................................... 19
Bijlage Berekeningen voorzieningen ................................................................................................... 23 2.1
Detailhandel ...................................................................................................................................... 23
2.2
Hotel .................................................................................................................................................. 25
2.3
Bioscoop en theater .......................................................................................................................... 26
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
3/27
1
Marktruimteberekeningen
Deze bijlage gaat in op kwantitatieve en kwalitatieve marktruimteberekeningen voor de economische, culturele en maatschappelijke voorzieningen in de Spoorzone, Stadshart en NieuweVeemarkt/Meeuwenlaan in Zwolle. UITGANGSPUNTEN
Voor de marktruimteberekeningen hebben wij de volgende uitgangspunten gebruikt: • • •
Inwonersgroei van ca. 132.000 in 2023 naar ca. 146.000 in 2035 1 Voor de huishoudensgrootte houden wij 1,5 tot 1,8 aan ter betrekking van de demografische aanwas over de deelgebieden Hieruit kunnen wij concluderen dat 63% tot 75% van de inwonersgroei plaats vindt in het Stadshart, de Spoorzone en de Nieuwe Veemarkt.
Onderstaande tabel laat het inwonersaantal zien van de verschillende deelgebieden
Tabel 1 Inwonersaantal Zwolle en deelgebieden Bron: Primos, 2023; Sweco
BENCHMARK
Voor zowel de kwalitatieve als kwantitatieve behoefte van horeca, culturele en leisure voorzieningen is gebruik gemaakt van de volgende vergelijkingssteden: • Op basis van inwonersaantal o Den Bosch (156.000), Amersfoort (158.000), Leiden (125.000), Leeuwarden (126.000) en Haarlem (163.000) • Op basis van de ambitie om de 4de economische regio van Nederland te worden o Eindhoven, Rotterdam en Amsterdam
VERDELING METERS
De behoefte aan voorzieningen is uitgesplitst in dagelijkse detailhandel, niet-dagelijkse detailhandel, commerciële dienstverlening, horeca, leisure en maatschappelijke voorzieningen. De berekeningen (m.u.v. maatschappelijk) zijn eerst voor heel de gemeente Zwolle uitgevoerd. De eventuele marktruimte verdelen we daarna over de drie deelgebieden, op basis van de inwonersgroei, beleidskaders en gebiedsambities.
1
Primos, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
4/27
1.1
Dagelijkse detailhandel
De dagelijkse detailhandelssector bestaat uit supermarkten en overige dagelijkse winkels, zoals drogisten, bakkers en slagers. Het huidige aanbod voor de gehele dagelijkse sector in Zwolle bestaat uit 181 verkooppunten met een totaal aan 42.048 m² wvo. 30% van de Zwolse verkooppunten in de dagelijkse sector is gevestigd in het Stadshart, de Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan. Zwolle heeft 29 reguliere supermarkten, 6 ethnische supermarkten, 2 biologische supermarkten en 11 minisupers, samen goed voor ca. 34.730 m² wvo (41.671 m² bvo) Het uitgangspunt van de gemeente Zwolle is dat boodschappenvoorzieningen op korte afstand bereikbaar zijn voor de consument en zoveel mogelijk geclusterd worden in perspectiefrijke winkelconcentraties. Zoals weergegeven in figuur 1 zijn 10 supermarkten gesitueerd in Stadshart, Spoorzone en NieuweVeemarkt/Meeuwenlaan met een totaal van ca. 7.980 m² wvo (9.575 m² bvo).
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
5/27
Figuur 1 Supermarkten deelgebieden Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan Bron: Locatus, 2023; Sweco
•
•
•
Stadshart. Er zijn vijf supermarkten gevestigd in het Stadshart: Albert Heijn bij het Katwolderplein (ca. 1.250 m² wvo), Albert Heijn in het winkelcentrum Diezerpoort (ca. 1.900 m² wvo), Coop bij Maagjesbolwerk (ca. 700 m² wvo), bio-supermarkt Odin (ca. 650 m² wvo) en Spar City op de Oude Vismarkt (ca. 230 m² wvo). De Coop supermarkt wordt omgebouwd naar een Plus maar wanneer is nog onduidelijk. Spoorzone. De Spoorzone huisvest geen reguliere supermarkt. Wel zijn twee Albert Heijn to Go vestigingen aanwezig op het station (ca. 40 en 400 m² wvo). Daarnaast zijn er twee Spar supermarkten gevestigd in het gebied: Eén Spar University concept bij Campus Windesheim (ca. 490 m² wvo) en Spar City op het Lübeckplein (ca. 310 m² wvo). Nieuwe Veemarkt / Meeuwenlaan. Aan de rand van de Nieuwe-Veemarkt is een solitaire Jumbo supermarkt gelegen (ca. 2.000 m² wvo).
TOEKOMSTIG AANBOD VAN SUPERMARKTEN.
Er zijn twee ontwikkelingen rondom de drie deelgebieden bij ons bekend. • •
Er wordt een Aldi supermarkt toegevoegd aan wijkwinkelcentrum Zwolle Zuid. In de zomer van 2023 wordt de winkel geopend met een oppervlakte van 1.345 m² wvo (ca. 1.600 m²). D Daarnaast wordt de Boni aan de Deventerstraatweg vernieuwd en uitgebreid naar ca. 1.700 m² wvo (ca. 2.100 m² bvo). Dit is een uitbreiding van 400 m² wvo t.o.v. het huidige pand. Verder wordt het naastgelegen Bristol gesloopt en komt er een nieuw gebouw waarin ook een nieuwe Albert Heijn supermarkt opent. Exact meters zijn niet bekend.
KWANTITATIEVE BEHOEFTE
Om de kwantitatieve behoefte aan supermarkten en de dagelijkse detailhandelssector te becijferen, maken we een distributieve berekening (DPO) en kijken we naar de supermarktdichtheid van de gemeente Zwolle en van de drie deelgebieden. Hieruit kunnen we de volgende conclusies trekken.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
6/27
•
•
Er is kwantitatieve marktruime voor dagelijkse voorzieningen op basis van de distributieve berekening (DPO). Met de inwonersgroei in 2035 is er distributieve ruimte voor toevoeging van supermarkten en overige dagelijkse voorzieningen in Zwolle Op basis van de dichthedenanalyse is er ook kwantitatieve ruimte voor supermarkten in 2035. De gemeente Zwolle kent een iets lagere supermarktdichtheid (0,26 m² bvo per inwoner, t.o.v. 0,27 landelijk). De inwonersgroei zorgt ervoor dat er in 2035 marktruimte ontstaat om ca. 2.650 m² wvo (3.180 m² bvo) toe te voegen. Deze indicatieve uitbreidingsmeters gelden voor geheel Zwolle.
Dagelijks Supermarkten
2023 (m² wvo)
2035 (m² wvo)
Marktruimte (DPO)
-2.100
+600
Marktruimte
+900
+2.650
(dichtheden) Persoonlijke verzorging
Marktruimte (DPO)
-250
+600
Overige levensmiddelen
Marktruimte (DPO)
-450
+300
Tabel 2 Conclusie marktruimte dagelijkse detailhandel Zwolle 2035 Bron: Locatus, 2023; Sweco
We adviseren om 65% van de ruimte voor supermarkten, persoonlijke verzorging en overige levensmiddelen toe te delen aan Stadshart Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan. Dit advies is gebaseerd op de demografische groei in deze deelgebieden als aandeel van de totale Zwolse demografische groei. Voor supermarktmeters komt dit tot 2035 neer op ca. 2.000 m² bvo. Voor persoonlijke verzorging is dit ca. 400 m² bvo en voor overige levensmiddelen ca. 200 m² bvo. KWALITATIEVE BEHOEFTE
• •
•
•
De bestaande retailbestemmingen in het centrum bieden voldoende ruimte om specifieke dagelijkse winkels toe te voegen. Dat kan in panden met een retailbestemming die leeg komen te staan. De vraag naar overige dagelijkse voorzieningen kan verder toenemen, als het gaat om specifiek aanbod dat iets toevoegen aan het bestaande aanbod aan dagelijkse voorzieningen. Met de groei van het inwonertal in een wijk kan ook de behoefte aan dagelijkse voorzieningen of aan een dagelijks boodschappencluster toenemen. Specifieke dagelijkse voorzieningen of speciaalzaken (noem bv. wijnhandel) of delicatessewinkel met oosterse specialiteiten) kunnen een eigen vraag genereren en voor vernieuwing in het aanbod zorgen. Nieuwe vormen van speciaalzaken passen goed bij de ambitie van Zwolle Ook hybride concepten in combinatie met horeca of dienstverlening zijn goed denkbaar.
De DPO voor supermarkten laat een beperkte indicatieve uitbreidingsruimte in 2035 zien. Meer dan de helft van de inwonersgroei vindt plaats in Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan, dus de grootste behoefte-toename vindt hier plaats. Op basis van de dichthedenanalyse is het advies om een reguliere supermarkt van ca. 1.500 m² bvo te realiseren in de Spoorzone, omdat deze wijk ca. 5.000 á 6.000 nieuwe inwoners erbij krijgt. De overige meters (500 m² bvo) kunnen worden ingezet voor een stadssupermarkt in het Broerenkwartier in het Stadshart. Wij adviseren om de Jumbo op de NieuweVeemarkt, die nu al 2.400 m² bvo meet, niet verder uit te breiden met het oog op de andere supermarktontwikkelingen in de buurt en andere gebiedsontwikkelingen in de gemeente Zwolle.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
7/27
1.2
Niet-dagelijkse detailhandel
De niet-dagelijkse detailhandelssector bestaat uit de branches Mode & Luxe (kleding- en schoenenwinkels, (mode)warenhuizen), Vrije Tijd (sport- en spelwinkels) en In/Om het Huis (tuincentra, bouwmarkten en meubelzaken). De meeste verkooppunten van Zwolle in de niet-dagelijkse detailhandel zijn gevestigd in het Stadshart met een cluster van verkooppunten in de binnenstad. De niet-dagelijkse detailhandelssector staat in Nederland gemiddeld genomen onder druk en dat geldt ook voor Zwolle. In 2019 stond 11% van de detailhandelverkooppunten leeg in de binnenstad van Zwolle 2. Er staat momenteel 4.356 m² wvo in de binnenstad leeg 3. De gemeente Zwolle is voornemens de komende jaren aan de slag te gaan met herontwikkeling en transformatie van het centrumgebied, waarbij meer ruimte moet komen voor andere functies.
KWANTITATIEVE BEHOEFTE Uit de distributieve berekening blijkt dat er nauwelijks marktruimte is voor niet-dagelijkse detailhandel in 2035 •
•
•
Mode & Luxe. Geen marktruimte tot 2035. Advies is om voorzichtig om te gaan met het toevoegen van extra meters in de toekomst, gezien deze sector juist sterk onder druk staat door online bestedingen. Vrije Tijd. Geen marktruimte tot 2035. Voor deze branche lijkt er momenteel voldoende aanbod in Zwolle te zijn. Omdat ook deze branche last heeft van de groei van online, zijn er niet direct nieuwe meters nodig. In/Om Huis. Geen marktruimte tot 2035.
Recreatieve detailhandel
Marktruimte Zwolle 2023 m2 WVO
Marktruimte Zwolle 2035 m² WVO
Mode & Luxe
-10.750
-8.050
Vrije Tijd
-2.150
-6.200
In/Om Huis
-55.900
-44.650
Tabel 3 Conclusie marktruimte recreatieve detailhandel Zwolle 2035 Bron: Locatus, 2023; Sweco
Voor alle drie de branches in de recreatieve niet-dagelijkse detailhandel is in de toekomst geen indicatieve marktruimte aanwezig. Vanwege de trends en ontwikkelingen in de retailmarkt en de leegstand, adviseren wij om voorzichtig om te gaan met het realiseren van nieuwe niet-dagelijkse detailhandelmeters. We delen daarom geen nieuwe meters toe aan de Spoorzone, Stadshart en Nieuwe-veemarkt/Meeuwenlaan. KWALITATIEVE BEHOEFTE
Hoewel er vanuit de marktruimteberekeningen geen uitbreiding mogelijk is, bieden de huidige retailbestemmingen in het centrum ruimte om nieuwe ontwikkelingen toe te staan. Voor onderscheidende concepten of formules die een aanwinst zijn voor het centrum is er zo toch ruimte om deze te faciliteren. Voor een ondergeschikte vorm van niet-dagelijkse detailhandel in combinatie met andere functies, zoals dienstverlening, horeca, leisure, cultuur of de maakindustrie, zien we wel kansen. Dit past goed bij de trends in de markt en bij de leefstijl van de nieuwe doelgroepen van het BSK-gebied. Denk bijvoorbeeld aan een 2 3
KSO, 2019 Locatus, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
8/27
atelier met verkoopruimte, koffiebar waar alles wat je ziet ook te koop is, of boulderhal waar ook klimgerei verkocht wordt. Dit draagt bij aan een meer toegankelijke en levendige plint en helpt ook mee in de beleving van de klant.
1.3
Commerciële dienstverlening
Commerciële dienstverlening is te onderscheiden in: • • • •
ambachten (kapper, fietsenmaker, schoonheidsspecialist) verhuur (van fietsen, auto’s en gereedschap) financiële dienstverlening (bank, verzekering) particuliere dienstverlening (uitzend- en reisbureaus, massagesalon, stomerij).
Het functioneren van de commerciële dienstensector laat een zeer divers beeld zien. Ambachtelijke diensten als kappers, schoonheidsspecialisten en fietsenmakers groeien nog, maar onder de financiële dienstverlening (en in mindere mate ook de particuliere dienstverlening) is een duidelijke krimp te zien. Zo bieden banken, reisbureaus, uitzendbureaus hun diensten steeds vaker aan via internet en verdwijnen veel fysieke vestigingen. We lichten daarom alleen de meest relevante branches toe, namelijk de ambachten en particuliere dienstverlening. In heel Zwolle zijn er 245 dienstverleners gevestigd, waarvan 31% particuliere diensten en 69% ambachtelijke diensten. Van het Zwolse totaal zijn er in de drie deelgebieden 65 ambachtelijke dienstverleners (totaal ca. 2.970 m² bvo) en 27 particuliere dienstverleners gevestigd (totaal ca. 1.580 m² bvo). Dit betreffen hoofdzakelijk schoonheidsspecialisten, makelaardijen, kappers, fietsenstallingen, massagesalons en uitzendbureaus. Samen zijn de ambachtelijke en particuliere dienstverleners in de dire deelgebieden goed voor 4.550 m² wvo. KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De behoefte aan ambachtelijk en particulieren dienstverlening is separaat berekend. Met een gemiddelde omvang van ca. 61 m² bvo per vestiging (zowel ambachtelijke als particuliere dienstverlening) is er in Zwolle tot 2035 ruimte voor ca. 1.700 m² bvo (26 verkooppunten) Type Dienst
Dichtheid VKP per 10.000 Inw*
Huidig aanbod
Marktruimte 2035 (in VKP)
Ambachtelijke dienstverlening
12,8
169
18
Particuliere dienstverlening
5,3
70
8
Tabel 4 Berekening behoefte dienstverlenende voorzieningen *Op basis van het huidige Zwolse gemiddelde
Gezien de trends en ontwikkeling in deze sector, de demografische groei en verdere ontwikkeling van de drie deelgebieden, zien wij ruimte voor ambachtelijke en particuliere diensten. Voor de ambachtelijke diensten geldt dat deze gemiddeld goed functioneren, maar wildgroei van deze voorzieningen komt ook voor. Daarom adviseren wij voorzichtig om te gaan met de marktruimte in Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan en hier maximaal 75% van het metrage en verkooppunten te realiseren. Dit komt neer op ca. 1.300 m² bvo (20 vkp) tot 2035.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
9/27
KWALITATIEVE BEHOEFTE
Dienstverlenende voorzieningen zijn veelal inpasbaar binnen de centrumbestemming. Per deelgebied moet gekeken worden welke voorzieningen aanvullend zijn op het bestaande aanbod. Advies is om daarbij te kijken naar concepten die zich richten op speciale nichemarkten. Zo geven consumenten in toenemende mate om producten en diensten waar een verhaal achter zit. Denk hierbij aan creatieve ambachtsdiensten die zich bijvoorbeeld richten op het Hanzeverleden.
1.4
Horeca
In Zwolle zijn in totaal 313 horecavestigingen (41.978 m² bvo) aanwezig4 in de vorm van cafés, restaurants en fastfoodvestigingen. Ruim de helft van de vestigingen ligt in de drie deelgebieden (187 verkooppunten, 22.900 m² bvo). Zowel in de hele stad Zwolle als in de drie deelgebieden, gaat het vooral om restaurants en fastfoodvestigingen (zoals afhaalrestaurants en snackbars/cafetaria’s).
Figuur 2 Sfeerimpressies horeca gemeente Zwolle
4
Locatus, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
10/27
Ten opzichte van steden met een vergelijkbaar (toekomstig) inwoneraantal kent Zwolle een lage horecadichtheid (24 horecavestigingen per 10.000 inwoners). Ook het aantal horecameters per inwoner ligt in Zwolle lager dan in Nederland (0,27 m² ten opzichte van 0,30 m² landelijk5). De benchmark- gemeenten hebben mogelijk een grotere toeristische functie dan Zwolle en valt het grotere horeca-aanbod daardoor te verklaren. 40,0 34 35,0 28,8
29,5
Den Bosch
Haarlem
30,0 25,0
25,0
23,7
20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Zwolle
Amersfoort
Leiden
Figuur 3 Verkooppunten per 10.000 inwoners, o.b.v. benchmark steden met vergelijkbaar inwonerstal Bron: Locatus, 2023; KSO, 2021
Hoewel de horecasector zwaar te lijden had van de coronalockdowns, zien we een snel herstel van deze sector. De (nieuwe) bewoners en werkers in de drie deelgebieden zullen voor extra horecavraag zorgen. Daarnaast is er het potentieel van (extra) bezoekers en de trekkracht van nieuwe voorzieningen in en rondom de stad. KWANTITATIEVE BEHOEFTE
Op basis van de dichtheden en de inwonersprognose kunnen we een inschatting maken van de kwantitatieve behoefte aan horeca in de toekomst. Daarbij hanteren we twee dichtheden: de minimale dichtheid van een vergelijkbare stad als Amersfoort (25 vkp per 10.000 inwoners) en de maximale dichtheid op basis van het gemiddelde van de benchmarksteden Amersfoort, Haarlem en Den Bosch6. 1. de dichtheid 25 vkp per 10.000 inwoners weerspiegelt dat Zwolle in de benchmark aan de lage kant zit wat betreft de horecadichtheid. 2. de gemiddelde dichtheid van benchmarksteden van 27,8 vpk per 10.000 inwoners past bij de ambities die Zwolle heeft en de ontwikkelplannen voor met name Stadshart en Spoorzone. Verwacht mag worden de behoefte aan horeca daardoor ook toeneemt.
5
Locatus, 2023
6
Leiden is uit de benchmark gehaald omdat de hoge horecadichtheid van deze stad leidt tot een vertekend beeld.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
11/27
Op basis van de demografische ontwikkelingen en deze dichtheden berekenen we de extra horecabehoefte tot 2035. Dit levert een behoefte op van 53 verkooppunten (7.100 m² bvo) tot 94 verkooppunten (12.500 m² bvo) met een gemiddelde van 134 m² bvo per horecaverkooppunt. Parameter
Min. 2035
Max. 2035
Inwoners
146.311
146.311
Potentieel aanbod vkp7
366
413
Marktruimte vkp8
53
94
Marktruimte m² wvo9
5.900
10.500
Marktruimte m² bvo10
7.100
12.500
Tabel 5 Uitkomsten behoefteraming horecameters gemeente Zwolle
Omdat de drie deelgebieden, met daarin de binnenstad en de Spoorzone als innovatiedistrict, dé belangrijkste plekken zijn voor horeca voor alle inwoners van de gemeente en ook de procentuele inwonersgroei van Zwolle hier het hoogste is, delen we 75% van het aanbod toe aan dit gebied. Dit komt neer op 40 verkooppunten (5.400 m² bvo) tot 70 verkooppunten (9.300 m² bvo)11. Het maximum aantal meters wordt alleen geadviseerd wanneer de ambities hier toe rijken. Zwolle heeft de ambitie om een aantrekkelijke stad te zijn voor haar inwoners, maar ambieert ook om meer studenten en werknemers aan te trekken in de toekomst. Indien meer studenten en werknemers worden aangetrokken is het advies om ook meer ruimte te geven aan horecagelegenheden. Daarnaast wordt er geadviseerd om de verkooppunten gefaseerd te verspreiden. KWALITATIEVE BEHOEFTE
Figuur 3 laat zien dat de huidige horecameters voornamelijk zijn geclusterd in de binnenstad van Zwolle. In de Spoorzone is de horeca voornamelijk gericht op het onderwijs en de kantoren. De Nieuwe Veemarkt heeft horecagelegenheden die gesitueerd zijn aan de rand van het gebied aangrenzend met de binnenstad Zoals de horecavisie van Zwolle12 aangeeft, zijn de binnenstad en de Spoorzone dé plekken waar uitbreiding van horeca idealiter plaatsvindt en bij voorkeur in clusters. De gemeente wil de binnenstad als toeristischhistorisch centrum versterken en daarbij is een aantrekkelijk horeca aanbod nodig. In het horecabeleid voor het centrum is een aantal locaties aangewezen waar nieuwe ontwikkelingen en initiatieven kunnen ontstaan, bijvoorbeeld Stadshart, Broerenkwartier en Noorderkwartier. Ook buiten het centrum is versterking of een beperkte uitbreiding van het horeca-aanbod wenselijk. De gemeente wil de Spoorzone van Zwolle op de kaart zetten als het innovatiedistrict. Hier is ruimte voor formules of concepten die aansluiten bij de wijk(bewoners). Met name rond onderwijs en kantoren innovatiedistrict zijn bijzondere horecaconcepten een goede aanvulling op het gebied. Naast een op zichzelf staande functie zien we horeca ook steeds vaker terugkomen als ondergeschikte functie bij andere sectoren.
Blurring van concepten waarbij verschillende commerciële voorzieningen worden aangeboden onder één dak en één naam. Zo zie we horeca terugkomen bij bedrijf(verzamel)gebouwen, culturele centra, winkels, sportvoorzieningen of leisure functies.
7
Berekening: aantal inwoners 2035 / 10.000 * 23,7 (gemiddelde van Zwolle) Berekening: potentieel aanbod – huidig aanbod (313 vkp) 9 Berekening: marktruimte in vkp * 112 m² wvo (gemiddelde metrage horecavestiging Apeldoorn) 10 Berekening: 112 m² wvo * 1,2 (verhouding wvo (80%) / bvo (100%)) 11 Onze berekende horecameters verschillen van de horecameters die onderzoeksbureau Van Spronsen&partners heeft berekend in de concept horecavisie. Dit komt omdat er andere uitgangspunten zijn gebruikt o.a. de methode en databron. Sweco maakt gebruikt van de bron Locatus (2023) aangeleverd door de gemeente Zwolle. Daarnaast rekenen wij met alleen een dichthedenanalyse in vergelijking met andere benchmarksteden. Een landelijke omzetnorm hanteren wij niet vanwege het feit dat de huur voor een horecaonderneming per stad(sdeel) in Nederland grote verschillen heeft, hetgeen de omzet beinvloedt. 12 Horecavisie 2019 – 2023 Gemeente Zwolle 8
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
12/27
Figuur 4 Horeca verkooppunten Zwolle Bron: Locatus, 2023
Het Stadshart en de Spoorzone zijn de gebieden voor uitbreiding van horeca: • • • • •
Meer horeca in het centrum sluit aan bij het gemeentelijk beleid. Horeca draagt bij aan een langere verblijfsduur van bezoekers aan het centrum. Het versterkt het functioneren van de andere voorzieningen door combinatiebezoeken. Horeca zorgt voor reuring in het centrum en daarbuiten, ook na sluitingstijd van de winkels en kantoren. Horeca past bij het hoogstedelijke woonmilieu dat in Stadshart, Spoorzone en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan wordt ontwikkeld.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
13/27
Hotel Naast restaurants en cafés is er ruimte voor een of meerdere hotels in Zwolle en de drie deelgebieden. Daarmee kunnen werknemers en bezoekers hun bezoek verlengen en worden combinatiebezoeken (dagrond) gestimuleerd. KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De huidige en toekomstige behoefte aan hotels in Zwolle is afhankelijk van: 1. De autonome vraag naar hotelkamers. Deze is bepaald op basis van het huidige aanbod in het onderzoeksgebied (605 kamers), een bezettingsgraad van 71 % in 2019 13, de bandbreedte van de groeiprognose hotelovernachtingen van 3,9% tot 7,7% en de benodigde bezettingsgraad voor een gezonde exploitatie in een stedelijk gebied (60-65%). 2. Plancapaciteit. We nemen alleen de harde plannen mee in de berekeningen. Voor de behoefteraming is de relevante harde plancapaciteit (goedgekeurde nieuwbouw- of uitbreidingsprojecten) van belang. 3. De vervangingsvraag als gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld migrantenhuisvesting. In onderstaande tabel zijn de uitkomsten van de kwantitatieve toets weergeven: Parameter
Uitkomst basisscenario
Uitkomst hoogscenario
Benodigde extra kamercapaciteit 2035
211
468
Vervangingsvraag nieuwe kamercapaciteit (2023-2035)
79
Plancapaciteit
15
15
Totale behoefte extra kamercapaciteit
274
532
Totaal benodigde meters (50 m² per kamer)
13.717
26.576
79
Tabel 6 Uitkomsten behoefteraming hotelkamers Zwolle, 2035 Bron. Sweco, 2023.
Tot 2035 heeft Zwolle een uitbreidingsruimte van ca. 274 hotelkamers in het basisscenario tot ca. 532 hotelkamers in het hoge scenario. We vermelden daar dat Zwolle een aantal zachte hotelplannen heeft met verschillende prioriteiten. • • • • • •
13
Het Handelshuys in het Broerenkwartier met 58 kamers. Deze ontwikkeling nemen wij mee in dit onderzoek. Daarnaast loopt er een vergunningaanvraag voor een hotel met 27 kamers aan de Bloemendalstraat/Kromme Jak in de binnenstad van Zwolle In de Zwarte waterzone zijn er plannen voor een hotel met 125 kamers Bij de toekomstige evenementenhal zijn er plannen voor een hotel van 100-125 kamers Ook zijn er in de Spoorzone plannen voor een hotel van 100-125 kamers Verder bevat het bestemmingsplan van winkelcentrum Diezerpoort ruimte voor een hotel
Logiessector 2019 Gemeente Zwolle
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
14/27
De zachte plannen voor hotelkamers omvatten een groter potentieel aanbod dan de behoefteberekening in het basisscenario aangeeft. Daarom wordt het volgende geadviseerd voor de deelgebieden: • • • •
Realiseer in Het Handelshuys in het Broerenkwartier een hotel met 58 kamers (ca. 2.900 m² bvo) Overweeg om de realisatie van een kleinschalig hotel aan de Bloemendalstraat met 27 kamers te vergunnen (ca. 1.350 m²) Maak een kleinschalig 3 sterren boutiekhotel mogelijk in het winkelcentrum Diezerpoort van 25 - 50 kamers (ca. 1.250 – 2.500 m² bvo) Stimuleer de ontwikkeling van een hotel in de Spoorzone met 100 - 125 kamers (ca. 5.000 – 6.250 m² bvo). Deze kan in de behoefte voorzien van bezoekers (evenementenlocatie) gedurende het weekend en is op werkdagen beschikbaar voor de zakelijke- en toeristische markt.
KWALITATIEVE BEHOEFTE
Naast de kwantitatieve behoefte dient ook de kwalitatieve behoefte aannemelijk te worden gemaakt. Hotelgasten kiezen hun hotel voornamelijk vanwege de locatie, de functie en het (unieke) concept. Bijzondere kwalitatieve aspecten leiden over het algemeen tot extra autonome vraag. Denk hierbij aan een urban hostel of een pop-up hotel, die tijdelijk kan worden neergezet wanneer er een groot of meerdaags evenement plaatsvindt in Zwolle of in de beoogde nieuwe evenementenlocatie.
1.5
Leisure en cultuur
Leisure en cultuur zijn twee zeer heterogene sectoren met een sterk gedifferentieerd aanbid, variërend van sauna tot trampolinepark en van theater tot escaperoom. Ook doelgroepen en verzorgingsbereik verschillen sterk per vrijetijdsvoorziening. Zo zijn er voorzieningen met een landelijke aantrekkingskracht (Museum De Fundatie en theater De Spiegel) gemeentelijke of regionale vrijetijdsvoorzieningen (Pathé, Bowlen & Zo, Filmtheater het Fraterhuis) of voorzieningen met een buurt- of wijkfunctie (een zonnebank of sportvoorzieningen). Doordat leisure uiteenloopt in vorm, doelgroep en functie, laat de behoefte eraan zich niet gemakkelijk kwantificeren. We kiezen ervoor om de behoefte te duiden op basis van een kwalitatieve argumenten voor bepaalde leisure en culturele voorzieningen en een analyse waarbij we kijken naar het huidige aanbod en de daarbij ontbrekende concepten. HUIDIGE AANBOD VAN LEISURE EN CULTUUR
Het huidige aanbod aan leisure- en cultuur in Zwolle bestaat uit 60 vrijetijdsactiviteiten. Het betreft 7 galerieën, 4 theaters/stadspodia, 13 musea, 2 bioscopen/filmtheaters, 15 indoor- en outdoor activiteiten14, 23 sportvoorzieningen15 en 6 kleine wellnessvoorzieningen. Zwolle kent daarnaast ook grotere evenementen, die relevant zijn voor het aantrekken van bezoekers en bewoners. De meeste evenementen keren jaarlijks terug. Denk hierbij aan Carnaval, Bevrijdingsfestival, Stadsfestival, Blauwevingerdagen, Koningsdag- en nacht, foodfestivals, dancefestivals en het stadsstrand.
14 15
O.a. escaperooms, actieve leisure (bowling, trampolinepark, kinderspeelparadijs en padelbaan), attractieparken, casino Waaronder reguliere fitnesscentra en kleinschalige sportvoorzieningen (zoals boksen, yoga etc.)
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
15/27
Figuur 5 Sfeerimpressie evenementen Zwolle
AFWEGING KANSRIJKE LEISURE EN CULTURELE VOORZIENINGEN
Om de marktkansen voor vrijetijdsvoorzieningen te schetsen (en uiteindelijk ook te kwantificeren) is voor verschillende typen leisurevoorzieningen een kwalitatieve beoordeling gemaakt aan de hand van de volgende criteria. • Past de functie binnen beleid en ambities van de gemeente Zwolle? • Laten landelijke trends en ontwikkelingen gunstige of ongunstige marktvooruitzichten zien? • Gaat het om complementair aanbod? • Past de leisure en/of culturele voorziening bij het karakter van (een van de) drie deelgebieden? • Versterkt de leisure en/of culturele voorziening de bovenlokale instroom van bezoekers?
Ontspanni ng en vermaak
Cultuur
Type
Soort
Beoordeling
Galerieën en expositieruimtes
Kansrijk, gezien grote behoefte van de culturele sector
Theater / Poppodium
Zwolle heeft reeds meerdere theaters en een poppodium. Het poppodium wordt uitgebreid. Voor uitbreiding van theaterstoelen zie aanvullend marktonderzoek op volgende pagina. Buitenpodium is kansrijk wanneer het gecombineerd wordt met een park. Uniek in vergelijking met omliggende steden.
Museum
Afhankelijk van het concept. Zie aanvullend marktonderzoek op volgende pagina.
Edu-tainment
Kansrijk, gezien o.a. trends en (toekomstige) doelgroepen.
Bioscoop / filmtheater
Alleen kansen om het filmtheater Fraterhuis uit te breiden.
Outdoor active leisure
Zeer kansrijk, gezien het huidige aanbod in Zwolle, landelijke trends, (toekomstige) doelgroepen en regionale aantrekkingskracht
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
16/27
Health en Beauty
Amusement
Zeer kansrijk, gezien het huidige aanbod in Zwolle, landelijke trends en regionale aantrekkingskracht
Kleinschalige sport & fitness
Zeer kansrijk, zie aanvullend marktonderzoek hieronder.
(Kleinschalige) wellness
Geringe kansen, gezien minder passend bij (toekomstige) doelgroep
Tabel 8 Kwalitatieve analyse leisure en culturele voorzieningen
AANVULLENDE MARKTONDERZOEKEN
Voor enkele leisurevoorzieningen is een aanvullend marktonderzoek uitgevoerd: •
•
•
•
•
Bioscoop / filmtheater. Zwolle heeft 2 bioscopen/filmtheaters: Pathé Zwolle (9 zalen, 1.533 stoelen) en Filmtheater Fraterhuis (2 zalen, 269 stoelen). De stad heeft een hogere gemiddelde stoelbezetting per jaar (315) dan het landelijke gemiddelde (296) en steden met een vergelijkbaar inwonertal16. Maar door Covid en de groei van online streamingsdiensten staan bioscopen onder druk. Uitbreiding van het aanbod is in de toekomst alleen mogelijk als sprake is van demografische groei of een combinatie met nieuwe diensten (zoals evenementen en congressen). Momenteel is er bij Filmtheater het Fraterhuis de wens om de capaciteit te vergroten17. De marktruimteberekening in tabel 6 laat zien dat op basis van de gemiddelde stoelbezetting, demografische groei en het vraagpotentieel er tot 2035 ruimte is voor 460 extra stoelen. Het filmtheater Fraterhuis is van plan om met ca. 220 stoelen uit te breiden. Daarnaast kan er ook nog worden gedacht aan het toevoegen van een privé bioscoop. Dit is een opkomend concept. Theater/poppodium. Zwolle heeft meerdere theaters (De Spiegel en Odeon) en poppodium Hedon. Poppodium Hedon heeft meer ruimte nodig en zoekt een nieuwe locatie. We gaan uit van een extra 500 – 2.500 m² bvo aan uitbreiding. Daarnaast laat de marktruimteberekening in tabel 6 zien dat er tot 2035 ruimte is voor 77 extra theaterstoelen o.b.v.
de gemiddelde Nederlandse stoelbezetting per jaar (101). Er is ruimte om een klein theater toe te voegen, waar kleine tentoonstellingen, concerten en comedyshows kunnen worden gehouden. Ook kan het kleine theater gebruikt worden als oefenruimte voor theatergezelschappen en eventueel het onderwijs. Museum. Het succes van musea is sterk afhankelijk van het initiatief en de locatie. De vraag is niet goed te becijferen door middel van kengetallen. Wel zit de populariteit van musea in de lift; zo is het aantal museumbezoeken tussen 2009 en 2019 toegenomen. De verwachting *is dat de cultuursector qua bezoekersaantallen in 2024 weer op hetzelfde niveau komt als in 2019. Zwolle telt 13 musea (klein en groot), met Museum De Fundatie als belangrijke trekker. Ook zijn er diverse kleinere musea, zoals het Herman Brood, buurtmuseum Kamperpoort en Bonami Spelcomputer museum. Een sterk en aantrekkelijk museumconcept draagt zeker bij aan de profilering van Zwolle. De beoogde Fundatie Future Factory (ca. 2.000 m² bvo) is hier een voorbeeld van. Daarnaast is er ruimte voor een nieuw concept, bijvoorbeeld een digital art museum (ca. 1.500 m² bvo) in combinatie met educatie gericht op het DNA van Zwolle (high-tech, handel, en maakindustrie). Gedacht kan worden aan een interactief museum waar kinderen en volwassenen spelenderwijs iets leren.
Eventueel in combinatie met ruimtes voor exposities en galerieën. Galerieën en expositieruimtes. Recent onderzoek laat een grote behoefte zien aan galerieën en expositieruimte in Zwolle18. Momenteel is er maar 750 m² bvo beschikbaar aan expositieruimten. De creatieve industrie is al jaren één van de snelst groeiende sectoren van de Nederlandse economie. De komende jaren is er behoefte aan toename van het aanbod naar 2.000 m² bvo, variërend van circa 200 m² bvo tot 1.000 m² bvo per vestiging. (kleinschalige) sport en fitness. Zwolle ligt qua fittness-aanbod net iets onder het landelijk gemiddelde van vestigingen per inwoner19. Tot 2035 kan Zwolle 12 vestigingen toevoegen (ca. 4.400 m² bvo). Omdat slechts 2 fitnessvoorzieningen in de drie deelgebieden liggen, en deze
16
Jaarverslag 2019, NVBF Bijlage 1 Toelichting Haalbaarheidsstudie Filmhuis Fraterhuis, Film Kenniscentrum 2021 18 Verkenning Accommodaties culturele en creatieve sectoren Zwolle, HEVO, 2020 19 Het landelijke kengetal bedraagt 1,6 vestigingen sportscholen/fitness per 10.000 inwoners. Doordat dit enkel de sportscholen betreffen en zaken als een yogastudio, crossfit en kickboksen hier niet in zitten gaan we ervan uit dat de dichtheid inclusief deze functies minimaal verdubbeld kan worden naar 3,2 vestigingen per 10.000 inwoners. 17
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
17/27
voorzieningen juist goed passen bij de (toekomstige) bewoners, kan ca. 75% landen in de drie deelgebieden (9 vkp, 3.300 m² bvo). Voor een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat is een compleet pakket aan (kleinschalig) sport en fitnessvoorzieningen van belang. Denk daarbij aan één groter fitnesscentrum en ruimte voor meerdere kleinschalige sportconcepten in de plinten, zoals spinning, yoga, barre, crossfit of (reformer) pilates. KWALITATIEVE BEHOEFTE
Voor de drie deelgebieden zijn de volgende leisure voorzieningen kansrijk op basis van de uitkomsten van de multi-criteria analyse en trends en ontwikkelingen. •
•
•
Outdoor actieve leisure. Er is een toenemende vraag naar beweegmogelijkheden in de openbare ruimte. Een opkomend concept is een urban sportpark in het stedelijk gebied. Alle leeftijden kunnen hier gebruik van maken; denk aan BMX, Skaten, Free-running en fitnessaparaten. Het zorgt voor een gezondere leefomgeving en het creëert ook levendigheid in een gebied gedurende dag. Ook is er ruimte voor een kleine padelbaan zoals Amsterdam Sloterdijk Peakz. Indoor (actieve) leisure. In aanvulling op het bestaande aanbod. Populair is alles op het gebied van urban sport en zippen en klimmen; bouldering, sport of VR gaming. Ook opkomend is de arcadehal waar jong en oud plezier beleven. Verder wordt leisure meer en meer gecombineerd met horeca, als gevolg van de toenemende borrelcultuur, zoals een ping-pong café of jeu-de-boules bar. Amusement kan bestaan uit meerdere functies los van elkaar of onder éen dak, met groot verschil in oppervlakten tussen verschillende amusement functies. Buiten stadspodium. In aanvulling op de Zwolse theaters is er een wens om een stadspodium te realiseren. Advies is om een multifunctioneel (eventueel drijvend) buitenpodium (ca. 2.500 m² bvo) te realiseren mits in combinatiegebruik met sportfaciliteiten (zoals spinning, bootcamp of sporttoestellen) en een park.
MARKTRUIMTE
Groep
Mogelijke invulling
Aantal
Omvang
Bioscoop/Filmtheater
Verplaatsing en uitbreiding van filmtheater Fraterhuis van Odeon naar Broerenkwartier met een uitbreiding van ca. 240 stoelen
1
Ca. 750 – 1.000 m² bvo
Poppodium
Uitbreiding van Hedon
1
500 – 2.500 m² bvo
Theater
Klein theater met max. 250 stoelen
1
500 m² bvo
Galerieën en expositieruimtes
Behoefte aan 2.000 m² bvo
4–5
Ca. 1.000 – 1.500 m² bvo
Museum
Fundatie Future Factory, 2 uitbreiding wijkmuseum Nieuwe Veemarkt en digital art museum
4.000 m² bvo Met de volgende onderverdeling: • • •
(kleinschalige) sport en fitness
• •
Eén regulier fitnesscentrum (ca. 1.000 m²) Meerdere kleinere sportconcepten, zoals spinning, yoga, barre,
7-8
2.000 m² bvo Fundatie Future Factory 1.500 m² bvo (digital art) museum ca. 250 - 500 m² bvo uitbreiding wijkmuseum
3.300 m² bvo
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
18/27
crossfit, kickboksen en (reformer) pilates Outdoor active leisure
Urban sportpark met ruimte voor meerdere urban sports zoals free-running, BMX, skaten, obstacle baan, voetbalkooi, speel- en beweegtoestellen
1
Ca. 5.000 m² bvo
Indoor (actieve) leisure
Arcadehal, multifunctionele sporthal met verschillende sporten zoals boulderen, urban sport, pingpong café, jeu de boules bar, karaokebar, VR gaming.
2 tot 5
Ca. 400 – 5.000 m² bvo
Buitenpodium
Multifunctioneel (drijvend) 1 buitenpodium in combinatie met buitensport/fitness en een park
(200 tot 1.000 m² bvo per voorziening)*
Ca. 2.500 m²
Ca. 17.960 – 25.300 m² bvo
Totaal
Tabel 8 Conclusie marktruime leisure en cultuur Spoorzone, Stadshart en Nieuwe-Veemarkt/Meeuwenlaan Bron: Sweco *ruwe indicatie, omvang afhankelijk van initiatief
Ook optimalisatie van het bestaande aanbod, door modernisering, vernieuwing of uitbreiding, is in sommige gevallen interessant. Daarbij is van belang dat ondernemers kunnen aantonen dat de huidige omvang ontoereikend is en verdere doorgroei van het bedrijf of de programmering realistisch. Denk hierbij aan de bioscopen en theaters, maar ook verouderde indoor leisurevoorzieningen.
1.6
Maatschappelijke voorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen zijn divers. Voor de Spoorzone, het Stadshart en Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan gaan we in op de buurt- en wijkgerichte basisvoorzieningen die essentieel zijn voor het goed functioneren van de drie deelgebieden en aantrekkelijk zijn voor een brede doelgroep. De volgende voorzieningen vormen de basis voor deze behoefteraming: • • • • •
Onderwijs: basisschool/integraal kindcentrum, kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. Inclusief buitenruimte. Cultuur: bibliotheek Eerstelijns gezondheidszorg: huisarts, fysiotherapie, apotheek en tandarts Sport: sporthal en zwembad Ontmoeten: basisontmoetingsplek
Andere meer stads- of stadsdeelverzorgende voorzieningen zijn niet in de behoefteraming meegenomen. Deze voorzieningen kunnen eveneens interessant zijn om bij te dragen aan de levendigheid van de drie deelgebieden, kunnen functioneren als ‘trekker’ of kunnen ruimtelijk goed passen binnen de gebieden vanwege de centrale ligging.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
19/27
METHODIEK
•
• •
•
De behoefte aan wijkgebonden maatschappelijke voorzieningen is onderzocht op basis van het toe te voegen aantal woningen/extra inwoners in de drie deelgebieden, vermenigvuldigd met de referentienorm. Voor de deelgebieden gaan wij uit van de volgende woningbouwontwikkelingen20. - Stadshart: 1050 woningen (exclusief het Roelenkwartier); - Stationsgebied: 3.500 woningen - Nieuwe Veemarkt: 1.400 woningen. Voor de gemeente Zwolle gaan we uit van een groei van ca. 14.300 inwoners tot 203521. De behoefte aan hoger onderwijs is niet met een referentienorm te berekenen. Hoger onderwijs creëert als voorziening ook vraag van buiten Zwolle en is afhankelijk van initiatiefnemers die zich op deze locatie willen vestigen. De volgende maatschappelijke voorzieningen zijn berekend: sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening, waaronder begrepen: gezondheidszorg, jeugd/kinderopvang, onderwijs, cultuur en ontmoetingsvoorzieningen: bibliotheken en buurt- en wijkcentra, sport: sporthallen en zwembaden. De aanname is dat het huidige aanbod op orde is.
KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De marktruimte is met de referentienormen voor alle type maatschappelijke voorzieningen in beeld gebracht in onderstaande tabel 8.
Voorziening
Voedingsgebied
Norm
Bron
Vraag Deelgebieden
Gemeente Zwolle
Eenheid
Maat voering
Advies
M² BVO
Gezien beperkte 4.500 hoeveelheid huisartsen, fysiotherapeuten en tandartsen in de omgeving en vergrijzing:4 tot 5 huisartsen, 8 tot 9 fysiotherapeuten en 5 tot 6 tandartsen toe te voegen in de drie deelgebieden. Voorkeur om te combineren in 3 gezondheidscentrum van ca. 1.500 m² per vestiging
Zorg / welzijn Huisarts
Wijk
0,48
fte per 1.000 inwoners
NZA
4,3 – 5,1
6,9
Fte per 1.000 inwoners
120 m² per fte
Fysiotherapeut
Wijk
1,53
fte per 1.000 inwoners
NZa / Vektis / CBS
7,5 – 9,0
12
Fte per 1.000 inwoners
50 m² per fte
Tandarts
Wijk
0,56
fte per 1.000 inwoners
Stipo 2022
5,0 – 6,0
8,0
Fte per 1.000 inwoners
70 m² per fte
Apotheek
Bovenwijks
0,15
fte per 1.000 inwoners
Sweco
1,1 – 1,3
1,7
Fte per 1.000 inwoners
150 m² per apotheek
Mogelijk 1 apotheek toevoegen bij een gezondheidscentrum
200
m² per 1.000 woningen
Sweco
1.200
x
m² per 1.000 woningen
195 m² per kdv
Gezien de doelgroep en positionering van de deelgebieden is
Jeugd / kindopvang / onderwijs Kinderdagverblijf (KDV)
20 21
Wijk
200
De toevoeging van het aantal woningen is afgeleid uit de Nota van Uitgangspunten en gebiedsvisies van de gemeente Zwolle. Primos, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
20/27
Buitenschoolse opvang (BSO)
Wijk
190
m² per 1.000 woningen
Sweco
1.100
x
m² per 1.000 woningen
215 m² per bso
Primair onderwijs
Wijk
4,13
vestiging per 1.000 4 – 12 jarigen
DUO
3,4 – 4,0
4,9
vestiging per 1.000 4 tot 12 jarigen
1.480 m² per vestiging
Integraal kindcentrum
Wijk
Voortgezet onderwijs
Bovenwijks
het advies om 2 integraal kindcentrum toe te voegen en apart nog een kinderdag en bso verblijf erbij
200
2.916 m² per vestiging
5.800
1,17
vestiging per 1.000 12 tot 18 jarigen
DUO
0,4
-0,5
vestiging per 1.000 12 tot 18 jarigen
5.900 m² per vestiging
Geen voortgezet 5.900 onderwijs nodig, maar verplaatsing naar de Spoorzone wordt geadviseerd door de centrale ligging in Zwolle als de regio aan het spoor
500 – 1.500 m² per vestiging
Advies is om 1 extra 500 – bibliotheek in de vorm 1.500 van een multifunctioneel ontmoetingscentrum te vestigen in de deelgebieden
Culturele voorzieningen Bibliotheek
Bovenwijks
0,06
vestiging per 1.000 inwoners
Sweco
0,5 – 0,6
0,9
vestiging per 1.000 inwoners
Muziekschool
Bovenwijks
19
M² per 1.000 inwoners
Haarlem referentie norm
170 - 200
272
m² per 1.000 inwoners
Sweco
0,9 – 1,1
1,5
m² per 1.000 inwoners
Advies is om een muziekschool bij een integraal kindcentrum te vestigen
200
400 - 500
1 wijkcentra en uitbreiding van bestaande bijvoorbeeld in de vorm van repair café
500 - 600
Ontmoetingsplekken en sport Buurthuis / wijkcentrum
Wijk
75
m² per 1.000 inwoners
Sporthal
Bovenwijks
0,03
Vestiging per 1.000 inwoners
0,3
0,4
vestiging per 1.000 inwoners
3.000 m² per vestiging
Geen genoeg behoefte en passend bij de deelgebieden
Zwembad
Bovenwijks
0,03
Vestiging per 1.000 inwoners
0,3
0,4
vestiging per 1.000 inwoners
3.000 m² per vestiging
Geen genoeg behoefte en passend bij de deelgebieden 17.800 – 18.900
Totaal
Tabel 9 Behoefte Maatschappelijke voorzieningen in Spoorzone, Stadshart en Nieuwe-Veemarkt/Meeuwenlaan
KWALITATIEVE BEHOEFTE
Het bestaande aanbod is verspreid in en rondom het stadshart. In de bestaande situatie zijn binnen de drie deelgebieden het volgende aantal maatschappelijke voorzieningen aanwezig: • • • •
10 kdv/bso/kindcentra 5 primair onderwijsvoorzieningen 3 voortgezet onderwijs voorzieningen 1 centrale bibliotheek
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
21/27
• • • • •
4 apotheken 6 fysiopraktijken 12 tandartspraktijken 4 huisartspraktijken 2 wijkcentra
Het spoor wordt meestal als barrière ervaren, waardoor spreiding van voorzieningen aan weerszijden van het spoor aandacht behoeft. Voor maatschappelijke voorzieningen is over het algemeen een evenredige ruimtelijke spreiding aan te bevelen die tevens past bij de inwoneraantallen. In de ruimtelijke spreiding kan rekening worden gehouden met bewonersgroepen: • •
•
In de Nieuwe Veemarkt/Meeuwenlaan wordt onder meer ingezet op het aantrekken van gezinnen. De vestiging van kindcentra is daarom kansrijk . Gezondheidscentra liggen bij voorkeur op goed bereikbare locaties, zodat deze ook voor mensen met een beperking en mensen op een hogere leeftijd toegankelijk zijn. Buurten met een groot aantal appartementen (geschikt voor senioren) en een goede ligging en bereikbaarheid zijn Stadshart en de Spoorzone. Basisontmoetingsplekken kunnen mogelijk geïntegreerd worden in andere maatschappelijke voorzieningen. Bij voorkeur bij andere (goed bereikbare) zorg- en welzijnsvoorzieningen. Al is ook integratie in een kindcentrum denkbaar.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
22/27
2
Bijlage Berekeningen voorzieningen
In deze bijlage gaan we in op de berekening voor detailhandel en hotel. De uitkomsten van deze berekeningen zijn opgenomen in de marktonderzoeken van bijlage X
2.1
Detailhandel
DISTRIBUTIEVE BEREKENING
Door middel van een distributieve berekening (DPO) kan zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een indicatieve uitspraak worden gedaan over het functioneren van de verschillende sectoren en daarmee de ontwikkelingsmogelijkheden in het onderzoeksgebied. Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het aanbod kunnen worden verklaard door een te verwachte groei van het bevolkingsdraagvlak, door een bovengemiddeld functioneren van het huidige aanbod en/of door een groei in ambitie; een hogere maar wel te verantwoorden binding en toevloeiing. Ook een combinatie hiervan kan een “driver” zijn achter de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de distributieve berekening voor Zwolle zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • •
•
•
•
Draagvlak. Voor het draagvlak is uitgegaan van het huidige en toekomstige inwonersaantal binnen de gemeente Zwolle van ca. 146.311 Bestedingen. Jaarlijks geldt een bestedingscijfer (exclusief BTW) van €2.135 per persoon in fysieke supermarkten, €276 per persoon aan persoonlijke verzorging, €296 per persoon aan overige levensmiddelen, €755 aan Mode & Luxe, €238 aan Vrije Tijd en €995 aan In en om huis (I&O Research en Panteia, Omzetkengetallen 2021). Voor het bestedingsbedrag per hoofd in DPOberekeningen voor de recreatieve detailhandelssector (Mode & Luxe en Vrije Tijd), corrigeren we het bestedingsbedrag naar de toekomst toe met -10%. Dit gezien het marktaandeel van online in de toekomst naar verwachting nog verder zal stijgen en dus het aandeel bestedingen in fysieke winkels zal afnemen. Daarbij is voor alle sectoren gecorrigeerd voor een lager inkomensniveau in Zwolle (5% t.o.v. het landelijke gemiddelde). Daarom wordt het bestedingscijfer gecorrigeerd met een elasticiteit van 0,4 (supermarkten en dagelijks) of 0,7 (recreatief/doelgericht). De bestedingen worden constant verondersteld naar de toekomst. Vloerproductiviteit. De gemiddelde vloerproductiviteit geeft aan wat een gemiddelde winkel per jaar per m² wvo omzet.
Het verschil tussen de feitelijk gerealiseerde vloerproductiviteit en het landelijk gemiddelde kan een indicator zijn om het functioneren van het bestaande winkelaanbod te duiden. In Nederland is de gemiddelde vloerproductiviteit in fysieke supermarkten €8.381 per m² wvo per jaar (exclusief BTW). Voor Persoonlijke verzorging, overige levensmiddelen Mode & Luxe, Vrije Tijd, In/Om het Huis ligt de vloerproductiviteit op achtereenvolgens €5.591, €6.126, €2.390, €2.005 en 1.464 per m² wvo (exclusief BTW) (I&O Research en Panteia, Omzetkengetallen 2021). Voor de vloerproductiviteit in DPO-berekeningen voor de recreatieve detailhandelssector, hanteren we niet het landelijke gemiddelde maar de huidige gerealiseerde vloerproductiviteit als maatstaf voor de toekomst. Het landelijk gemiddelde is hier geen goede indicator voor goed functioneren, omdat de huurprijzen en overige lasten overal in Nederland verschillend zijn en bijvoorbeeld in stedelijke gebieden hoger liggen dan in het landelijk gebied. Koopkrachtbinding en -toevloeiing. De koopkrachtbinding betreft de mate waarin inwoners van het onderzoeksgebied (Zwolle) voor dagelijkse aankopen georiënteerd zijn op winkels in het onderzoeksgebied. De toevloeiing bedraagt het deel van de winkelomzet dat afkomstig is van inwoners buiten het onderzoeksgebied.
Voor deze cijfers maakten we gebruik van verdiepende gegevens voor Zwolle uit het Koopstroomonderzoek Oost (2019). De koopkrachtbinding is gecorrigeerd voor fysieke bestedingen. Gevestigd aanbod. Op basis van Locatus gegevens is het bestaande aanbod in beeld gebracht.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
23/27
SUPERMARKTEN
PERSOONLIJKE
OVERIGE
VERZORGING
LEVENSMIDDELEN
2023
2035
2023
2035
2023
2035
Inwoners (o.a. CBS Statline)
132.013
146.311
132.013
146.311
132.013
146.311
Bestedingen per hoofd in € (Panteia)
€ 2.135
€ 2.135
€ 276
€ 276
€ 296
€ 296
Bestedingspotentieel in € mln
€ 282
€ 312
€ 36
€ 40
€ 39
€ 43
Bestedingspotentieel in € mln, incl
€ 276
€ 306
€ 36
€ 40
€ 38
€ 42
95%
95%
95%
95%
95%
95%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 262
€ 291
€ 34
€ 38
€ 36
€ 40
Koopkrachttoevloeiing (KSO)
5%
5%
5%
5%
5%
5%
Omzet door toevloeiing in € mln
€ 14
€ 15
€2
€2
€2
€2
Totale bestedingen in € mln
€ 276
€ 306
€ 36
€ 40
€ 38
€ 42
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 8.381
€ 8.381
€ 5.591
€ 5.591
€ 6.643
€ 6.643
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 7.954
€ 8.491
€ 5.426
€ 6.014
€ 6.251
€ 6.928
Haalbaar aanbod in m² wvo
32.955
36.524
6.386
7.078
5.764
6.389
Gevestigd aanbod in m² wvo (Locatus)
34726
36051
6580
6580
6126
6126
Uitbreidingsruimte in m² wvo
-1.771
+75
-194
+498
-362
+263
inkomenscorrectie Koopkrachtbinding, gecorrigeerd voor online (KSO)
(Panteia)
Tabel 9 DPO dagelijks en supermarkten Zwolle
RECREATIEF
DOELGERICHT
Mode & Luxe 2023
2035
Vrije Tijd
In/Om het Huis
2023
2035
2023
2035
Inwoners (o.a. CBS Statline)
132.013
146.311
132.013
146.311
132.013
146.311
Bestedingen per hoofd in € (Panteia)
€ 755
€ 680
€ 238
€ 238
€ 995
€ 995
Bestedingspotentieel in € mln
€ 100
€ 99
€ 31
€ 35
€ 131
€ 146
Bestedingspotentieel in € mln, incl inkomenscorrectie
€ 96
€ 96
€ 30
€ 34
€ 127
€ 140
Koopkrachtbinding, gecorrigeerd voor online (KSO)
47%
47%
66%
66%
54%
54%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 45
€ 45
€ 20
€ 22
€ 68
€ 76
Koopkrachttoevloeiing (KSO)
53%
53%
34%
34%
46%
46%
Omzet door toevloeiing in € mln
€ 51
€ 51
€ 10
€ 11
€ 58
€ 65
Totale bestedingen in € mln
€ 96
€ 96
€ 30
€ 34
€ 127
€ 140
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo (Panteia)
€ 2.390
€ 2.224
€ 2.005
€ 3.143
€ 1.464
€ 1.464
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 1.955
€ 1.925
€ 1.794
€ 1.988
€ 952
€ 1.055
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
24/27
Haalbaar aanbod in m² wvo
40.239
43.134
15.120
10.690
86.573
95.949
Gevestigd aanbod in m² wvo (Locatus)
49.188
49.84422
16.899
16.899
133,147
133.147
Uitbreidingsruimte in m² wvo
-8.949
-6.710
-1.779
-6.209
-46.574
-37.198
Tabel 10 DPO niet-dagelijkse branches
DICHTHEDENANALYSE SUPERMARKTEN
Voor de supermarktdichtheid is het supermarktaanbod in Zwolle afgezet tegen het (toekomstig) aantal inwoners. Daaruit blijkt dat er op basis van dichtheden in de toekomst beperkte uitbreidingsruimte ontstaat voor nieuwe supermarktmeters. 2023
2035
Inwoners
132.013
146.311
Supermarktmeters
34.726
36.451
Dichtheid (huidig)
0,26
0,25
Dichtheid (toekomstig)
0,27
0,27
Marktruimte (m² wvo)23
+918
+2.650
Tabel 11 supermarktdichtheid en marktruime (in supermarktmeters) obv dichtheden
2.2
Hotel
Voor de berekening van de totale behoefte aan extra kamercapaciteit tot 2035 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:24 •
Huidig aanbod onderzoeksgebied: 605 kamers.
•
Huidige bezettingsgraad. De bezettingsgraad van hotels in Zwolle in 2023 is niet bekend. Aangezien het aantal overnachtingen weer terug is op het niveau van 2019 hanteren we de bezettingsgraad van 2019, namelijk 71%.
•
Benodigde bezettingsgraad. In de branche is het gebruikelijk om voor een gezonde exploitatie te rekenen met een bezettingsgraad van 60% tot 65%, afhankelijk van de stichtingskosten. In de behoefteraming gaan we daarom uit van 62,5%, aangezien de stichtingskosten in het stedelijk gebied gemiddeld hoger liggen.
•
Verwachte (groei van de) vraag. Voor de groeiverwachting vanaf 2023 hanteren wij een bandbreedte:
•
-
Basisscenario. gemiddeld jaarlijkse groei van 3,9%
-
Hoogscenario. gemiddeld jaarlijkse groei van 7,7%
Vervangingsvraag. De vervangingsvraag is het gevolg van veroudering (en onvoldoende mogelijkheden voor vernieuwing), faillissement, opvolgingsproblematiek en transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld (tijdelijke) migrantenhuisvesting. Navraag bij Locatus (de dataleverancier van verkooppunten in Nederland) en het Kenniscentrum Horeca leert dat zij geen specifieke cijfers hebben over de vervangingsvraag, maar een autonome uitval/vervangingsvraag van zo’n 0,5% - 1%
22
Hier is rekening gehouden met meters die in de toekomst kunnen worden toegevoegd door het bestemmingsplan en harde plannen met bijbehorende meters. 23 Berekening = (aantal inwoners * dichtheid toekomstig) – huidig aanbod 24 Deze methodiek is door Sweco – Stedelijke planning eerder gevolgd in Ladder-onderbouwingen en Raad van State-procedures, onder meer voor de (hotel)ontwikkeling Den Haag-Spuikwartier (OCC), zie ook Uitspraak 201506639/1/R6.
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
25/27
van de voorraad per jaar hanteren. De vervangingsvraag is berekend voor de periode 2023 tot 2035 (12 jaar). N.B.: Het is aannemelijk dat in de economische nasleep van de coronacrisis een hoger aantal faillissementen plaatsvindt en daarmee tot een hogere vervangingsvraag leidt. Vandaar dat gekozen is voor de vervangingsvraag van 1%. Parameter
2035 basis
2035 hoog
Berekening
156.786
156.786
(Aantal kamers x 365 dagen = overnachtingen) / gemiddelde kamerbezetting
261.060
411.255
Overnachtingen 2022 * (1,039 of 1,077 ^ 13) / gemiddelde kamerbezetting
104.274
254.469
Verkochte kamers 2035 – aantal verkochte kamers 2022
-18.770
-18.770
Aantal verkochte kamers 2022 ((Huidig kameraanbod (594) * bezettingsgraad (62,5%)) * 365)
Waarvan extra capaciteit benodigd
123.044
273.239
Benodigde extra kamercapaciteit 2035
211
468
Extra benodigde capaciteit / (365 * 62,5%)
+ Vervangingsvraag
79
79
Kameraanbod 2022 594 * 1% * 13 jaar
289
547
Benodigde extra kamercapaciteit 2035 + vervangingsvraag
- Plancapaciteit
15
15
Harde plannen
Behoefte
274
532
Marktruimte – plancapaciteit
13.717
26.576
50 m² per kamer (incl. lobby en gangen)
Aantal verkochte kamers 2022
Aantal verkochte kamers in 2035 Extra vraag 2022-2035
Waarvan op te vangen binnen bestaande capaciteit
Extra vraag – bestaande capaciteit
Totale behoefte kamers
Benodigde meters
Tabel 12 Berekening behoefte aan hotelkamers Zwolle 2035
2.3
Bioscoop en theater
Onderstaand de uitgangspunten voor de kwantitatieve behoefteraming voor een bioscoop: • • • •
Binding. Zwolle heeft een compleet aanbod aan bioscopen en filmtheaters. Daarom hanteren we een bindingspercentage van 100%. De regio is in deze berekening niet meegenomen, omdat 7% van de bezoekers buiten de gemeente Zwolle komt25. Gemiddelde bezoekfrequentie: de huidige bezoekfrequentie van inwoners uit Zwolle is 4,9 bezoeken per jaar. Gemiddelde stoelbezetting: de gemiddelde stoelbezetting in Zwolle bedraagt 31726. Huidig en toekomstig aantal bioscoopstoelen. De huidige bioscopen in het onderzoeksgebied hebben 1.802 stoelen.
Onderstaand de uitgangspunten voor de kwantitatieve behoefteraming voor een theater:
25 26
KSO, 2019 Bron: Jaarverslag 2019, NVFB
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
26/27
• • • •
Binding. Zwolle is met haar Zwolse theaters veruit de belangrijkste aanbieder in de regio. We gaan uit van een bindingspercentage van 100%. Gemiddelde bezoekfrequentie: het huidige Nederlandse gemiddelde is 1,2 bezoeken per jaar27. Gemiddelde stoelbezetting: de gemiddelde Nederlandse stoelbezetting bedraagt 10128. Huidig en toekomstig aantal theaterstoelen. De huidige theaters in het onderzoeksgebied hebben 1.391 stoelen. Er zijn geen hard plannen bekend van nieuwe theaters in Zwolle. Bioscoop
Theater
2023
2035
2023
2035
132.013
146.311
132.013
146.311
Binding
100
100
100
100
Bezoekfrequentie
4,9
4,9
1,2
1,2
646.864
716.924
158.416
175.573
1.802
1.802
1.661
1.661
317
317
101
101
Claim bestaand aanbod
571.234
571.234
167.761
167.761
Saldo vraag / aanbod totaal
75.630
145.690
-9.345
7.812
239
460
-93
77
Inwoners Zwolle
Vraagpotentieel Huidige aanbod stoelen Gemiddelde stoelbezetting per jaar
Saldo vraag / aanbod in stoelen per jaar (adhv gemidd. stoelbezetting) Tabel 13 Marktruimteberekening bioscoop/filmtheater en theater Bron: CBS, 2019; Jaarverslag bioscoop 2019, NVFB; Sweco
27 28
Bron: CBS, 2023 Bron: CBS, 2023
Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Vooorzieningenonderzoek Zwolle – concept bijlagerapport Projectnummer 51015678 10 juni 2024
27/27