2. Inrichtingsplan voor Zalkerdijk 26a
Tekst van het document
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK ZWOLLE
27 januari 2025
COLOFON Opdrachtgever: Camiel van den Poll PMC Vastgoed & Ontwikkeling B.V. Blankenastraat 27 8043 RD Zwolle Opdrachtnemer: Kathinka Hoek Stad & Landschap Nieuwe Wetering 27 8144 RA Lierderholthuis Kathinka@stadenlandschap.nl 06 14 50 51 15 Projectteam
Camiel van den Poll (PMS Vastgoed & Ontwikkeling B.V. , eigenaar) Bart van der Salm (VANDERSALM-aim, architect) Kathinka Hoek (Stad&Landschap, stedenbouwkundig- en landschaspontwerper)
Projectgegevens:
Inrichtingsplan Zalkerdijk 26, Zwolle Lierderholthuis, 27 januari 2025 Definitieve versie 3
2
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
INHOUDSOPGAVE 1 | De locatie........................................................4 2 | Beleid..............................................................8 3| Huidige situatie.............................................14 4| Visie...............................................................17 5| Ontwerp........................................................18 6 | Beplantingsplan.............................................21
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
3
DE LOCATIE | historie
boerderij al zichtbaar op het erf zijn meerdere bijgebouwen zichtbaar
kerkepad onderdeel konijnenbelten Westenholte
kleine postzegel kavels
historische kaart circa 1860, bron: Topotijdreis
4
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
aanplant nieuw bos voor toegenomen hout vraag
boomgaarden op vruchtbare grond
smalle verkaveling vanwege natte weide grond
aanplant nieuw bos voor toegenomen houtvraag
historische kaart circa 1880, bron: Topotijdreis
nutstuin voor het hoofdhuis boomgaarden verdwenen
erfbosje verdwenen
historische kaart circa 1908, bron: Topotijdreis
bosblokken verdwenen
DE LOCATIE | historie kavels vergroot en singelbeplanting is verdwenen
nieuwe varkensschuur achter de boerderij kolk doorgekoppeld
boomgaard verplaatst naar nutstuin boomgaarden verdwenen bosblokken verdwenen
historische kaart circa 1935, bron: Topotijdreis
kavelpad verdwenen
singel beplanting is verdwenen bosblokken verdwenen
voetveer verdwenen
boomgaarden worden kleiner
kolk is gedempt
schaalvergroting zet door singel beplanting is daarbij ook verdwenen
historische kaart circa 1980, bron: Topotijdreis
nieuwe bypass aangelegd oude verkavelingsstructuur behouden
vergroting omliggende erven
vergroting omliggende erven
nieuw laatste fruitbomen woonerf verdwenen schaalvergroting kavels
historische kaart circa 2007, bron: Topotijdreis
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
5
DE LOCATIE | ondergrond
zandkop
konijnenbelten
dijklichaam
Westenholte
lager gelegen weidegrond
hoogte kaart, bron: AHN viewer
6
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
DE LOCATIE | ondergrond
+1.74
+0.62 +2.22
+4.93
+0.80
+0.39
+2.59
+2.50
+0.66
+2.50
+1.05
+2.51 +1.38
+1.03 +0.54
+0.55
+2.66 +0.39 +1.55
+1.49
+0.89
+4.49
+1.01
+1.23 +0.69
+2.58
+0.50
+0.49 +1.11
+0.78
+0.16
hoogte kaart, bron: AHN viewer
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
7
BELEID | Provinciaal beleid
Oeverwallen, hogere gronden langs de rivier bestaande uit zand en leemhoudend materiaal afgezet door de rivier
Rivierengebied - rivier en uiterwaarden onder invloed rivier dynamiek , gevarieerd landschap
Komgronden bestaan uit zware kleipakketten afgezet door de rivier. Ambitie karakter van laag, nat gebied te behouden en verder te ontwikkelen en de kansen voor natuur ontwikkeling
Natuurlijke laag Omgevingsvisie Overijssel, bron: Ruimtelijke plannen
8
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
Rivierengebied - rivier en uiterwaarden
Oeverwallen, rivierenlandschap met wegdorpen op de oeverwallen, (handels)steden aan de rivier.
Oude hoevenlandschap, landschap met verspreide erven op kleine dekzandkoppen die individueel werden ontgonnen. Landschap met zelfde opbouw als het essenlandschap, alleen meer kleinschalige, individuele en een jongere variant. Spinragstructuur vanuit de erven naar de omliggende gronden en tussen de erven. Contrastrijke landschappen met veel variatie op de korte afstand. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren in zowel routes als groenelementen.
Laagveenontginningen, open, laag en nat landschap ontstaan door occupatie vanuit de bewoonde hogere randen.
Maten en flierenlandschap, laaggelegen kleinschalig landschapen de de contramal van het essenlandschap en het oude hoevenlandschap en en was daar functioneel aan verbonden.
Laag van het agrarisch cultuur landschap Omgevingsvisie Overijssel, bron: Ruimtelijke plannen
Bijzondere gebiedscondities benutten: stads- en dorpsrandgebieden. De stads- en dorpsrandgebieden vormen de overgang tussen de Stedelijke en de Groene Omgeving, en zijn daarmee zowel entree van de stad als verbinding naar het buitengebied. Het vormgeven als entree van zowel de Groene als de Stedelijke Omgeving is een belangrijk kwaliteitsdoel. Als er naast de inmiddels geplande woon- en werklocaties nog behoefte ontstaat, kunnen nieuwe woon- en werkmilieus worden ingezet om de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden te verhogen en de landschappelijke structuur in deze gebieden te versterken. In de stads- en dorpsrandgebieden liggen ook kansen om de functie als ‘uitloop’-gebied voor de stad te versterken door verdichting van het routenetwerk voor langzaam verkeer.
Stedelijke laag Omgevingsvisie Overijssel, bron: Ruimtelijke plannen
Verspreide bebouwing, de agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Door deze ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen. De ambitie is Levende erven. Als ontwikkelingen plaats vinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant- achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd.
BELEID | Provinciaal beleid
Stads- en dorpsrandgebieden, De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Verbind ontwikkeling van woon-, werk- en recreatie milieus in de stads- en dorpsranden aan hun omgeving met landschappelijke structuren en routes. Stimuleer integrale projecten waarin stedelijke programma’s en landschappelijk raamwerk gelijktijdig worden ontwikkeld en gerealiseerd.
IJssellinie inundatieveld, baken in de tijd een relict uit de wordingsgeschiedenis van Overijssel. De ambitie is om verbinding en verbanden tussen bakens te zoeken
Laag van beleving Omgevingsvisie Overijssel, bron: Ruimtelijke plannen
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
9
BELEID | Gemeentelijk beleid Buitengebied, centraal staat de ambitie om te werken aan een vitaal, solidair, gezond en duurzaam buitengebied.
Visiekaart, ontwikkeling aanvullend Locatie voor start verkennend onderzoek waarbij we breed onderzoeken welke kwalitatieve bijdrage de gebieden Stadsbroek en IJsselvizier kunnen leveren in de ontwikkeling van Zwolle. We onderzoeken de potentie van het gebied voor onder meer natuur, landschapsontwikkeling, mobiliteit, cultuurhistorie en woningbouw.
Omgevingsvisie Ons Zwolle van Morgen 2030, bron: Ruimtelijke plannen
10
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
Visie Ons Zwolle van Morgen 2030, bron: Ruimtelijke plannen
Raamwerk Stedelijke Groenstructuur, Hoofdgroenstructuur De stedelijke hoofdgroenstructuur bestaat uit een samenstel van groenelementen die tezamen een betekenis hebben voor de stad als geheel. De hoofdgroenstructuur dient meerdere functies: het draagt ruimtelijk of functioneel bij aan een min of meer aaneengesloten netwerk. Het is op stedelijk niveau in belangrijke mate structuur – en identiteit bepalend, het behoort op stedelijk niveau tot de belangrijkste recreatieve gebruiksruimtes, het begeleidt recreatieve routes, het heeft een belangrijke betekenis voor de stedelijke ecologische structuur en het draagt in belangrijke mate bij aan de leefbaarheid van de stad. IJssel, Zwarte water en Vecht: De IJssel, het Zwarte Water en de Vecht zijn van landelijke betekenis in de ecologische, landschappelijke en recreatieve structuur. In die zin horen ze zijdelings bij de stedelijke hoofdgroenstructuur. Het is vooral van belang dat de stedelijke hoofdgroenstructuur goed is verbonden met deze laag. Natuur en natuurontwikkeling staan voor deze laag centraal. Raamwerk Natuur, Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000 gebied
Raamwerk Klimaat en Watersystemen, Waterkering landelijk primair
BELEID | Gemeentelijk beleid Raamwerk energie, Zonne energie uitgesloten Het Zwolse natuurlandschap en het agrarisch gebied gelegen in het Nationaal Landschap IJsseldelta is uitgesloten voor de opwek van zonne-energie op maaiveldniveau
Raamwerk Cultuurhistorie, Cultuurhistorisch zeer waardevol
Raamwerk landschap, Nationaal Landschap Het nationaal Landschap IJsseldelta strekt zich uit over drie gemeente, namelijk Kampen, Zwartewaterland en Zwolle. Er wordt ingezet op het behouden van de diverse omgevingskwaliteiten die het buitengebied rijk is
Raamwerk Mobiliteit, Recreatieve route
Raamwerk totaal Ons Zwolle van Morgen 2030, bron: Ruimtelijke plannen
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 11
BELEID | Gemeentelijk beleid
IJsselstroomruggen en zwaardere ijsselklei De visie richt zich op instandhouding en het toegankelijk maken en versterken van de cultuurhistorische identiteit van de oude kernen, rivierduinen, oeverwallen, stroomruggen, kronkelende dijken, kolken en verkavelingspatronen. Kenmerkende cultuurhistorische en landschapselementen met gebiedskenmerkende soorten worden hersteld en versterkt. Als gevolg van het herstel van landschapselementen zoals meidoornhagen, knotwilgen, hakhout, hoogstamboomgaarden, takkenrillen, poelen, bloeiende en bes dragende struiken en extensief en gericht beheer wordt de natuurrijkdom versterkt.
Landschapstypen kaart, bron: Landschapsontwikkelingsvisie
12
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
Gebiedsperspectief stroomruggen en dijken, bron: Landschapsontwikkelingsvisie
BELEID | Gemeentelijk beleid
Stroomruggen en dijken, bron: Landschapsontwikkelingsplan
Stroomruggen en dijken, bron: Landschapsontwikkelingsplan
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 13
DE LOCATIE | Huidige situatie
Zicht vanaf de boerderij op de Zalkerdijk en veldschuur
Voorhuis boerderij Veecaterdijkzijde
14
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
Zicht vanaf de de toegangsweg op de boerderij
Doorzicht tussen schuur, wagen- en varkensschuur
Voorhuis boerderij Zalkerdijkzijde
Achterzijde varkensschuur
DE LOCATIE | Huidige situatie
Achterzijde boerderij
Zicht op achterzijde schuur en boerderij
Zicht vanaf het erf op het historische pad onderlangs de Veecaterdijk
Zicht vanaf achterzijde erf langs schuur/ wagenschuur richting de voorzijde
Erftoegangsweg met zicht op de Zalkerdijk
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 15
DE LOCATIE | Huidige situatie | Schaal 1:1500
rens kadastrale g
24
rdijk
te slopen schuur
Veecat e
26
55 57
k rdij e k l Za
28
63
16
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
61 59
DE LOCATIE | Visie | Schaal 1:1500
VISIE * Compact erf op oude zandkop waarbij oude talud profiel wordt hersteld/ teruggebracht; * Behoud bestaande boerderij, vee-, wagen- en veldschuur; * Centrale ontsluiting via het historische puinpad; *Orthogonaal erf passend bij de structuur van het oude hoevenlandschap; * Erf en landschap vloeien in elkaar over waarbij de grens wordt gevormd door het talud van de zandkop. * Openbare paden zoals de entree en het wandelpad liggen op het niveau van de weides hierdoor zorgt het hoogteverschil van de zandkop op natuurlijke wijze voor privacy richting de tuinen; * Toevoegen nieuwe elementen in vorm kapschuur op de positie van de te slopen varkensschuur waarbij er door draaiing volumes een besloten gezamenlijk erf ontstaat; * Toevoeging nieuwe wandelroute over het erf vanaf Zalkerijk naar Veecaterdijk passend in beeld oude kerkepaden; * Herstel oude erfbos en boomgaard uit beeld 1900 met behoud zicht op kop boerderij; * Hooimijt als gezamenlijke schuur voor het gezamenlijk onderhoud van het terrein met 55 logeerkamer op de verdieping.
Veecat e
rdijk
24
57 k rdij e k l Za 61
59
28
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 17
DE LOCATIE | Ontwerp | Schaal 1:1000
LEGENDA 1. Erftoegangsweg; 2. Extensieve grasberm; 3.Erfbosje;
11
4. Extensief kruidenrijk grasland;
12
5. Graspad als wandelpad;
10
13
15
6. Te behouden veldschuur;
14
7. Sloten of greppels (in overleg met het waterschap) als natuurlijke scheiding tussen erven en weides;
15
8. Talud als overgang van hogere gelegen erf naar lagere landschap;
8
9
9. Hagen als grens van privé ruimte/ terras naar toegangsweg;
16
10. Hooimijt als gezamenlijke berging met extra logeerkamer voor schuurwoningen;
5
11. Dubbele schuurwoning in vorm kapschuur met gesloten zijdes naar het erf en open zijde richting het landschap;
7 4
17
12. Enkele schuurwoning in vorm schuur en in materialisatie familie van de andere schuren;
6
13. Centraal erf met ruimte om te keren en informeel parkeren; 14. Schuur en koetshuisje voor voorhuis boerderij;
3
2
15. Erfbosje als afscherming van kop schuur; 15. Boerderij gesplitst in twee woningen, in voor- en achterhuis; 16. Grasland; 17. Nieuwe sloot.
1
18
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
0
10
20
30
40
50
60
N
DE LOCATIE | Ontwerp | Schaal 1:500
KGO Balans Dit plan is gebaseerd op een alternatieve KGO balans die past binnen de pilot. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: * De footprint van de nieuwe bebouwing neemt niet toe maar is gelijk of minder dan het aantal te slopen vierkante meters; * De basis KGO gelijk aan gewone erfplannen met een landschappelijk inpassing.
schuurvolume 2*150m2 tussenstuk 30 m2 totaal 330m2
hooimijt 60m2
bestaande bebouwing
schuurvolume 150 m2
te slopen varkensschuur 580m2
* De extra inspanning zit hem in het toevoegen van meerdere doelgroepen waarbij er een gemeenschappelijk erf wordt gecreëerd op het erf. Dit zit hem in de opzet waarbij de privé ruimte beperkt is en de gemeenschappelijke ruimte groot. Verblijf staat daarbij voorop door auto's aan de rand van het erf te plaatsen. Daarnaast is er een gemeenschappelijke hooimijt waarin materieel voor gezamenlijk gebruik kan worden opgeslagen. Hierdoor krijgt niet iedereen zijn eigen schuur. Op de verdieping is en een logeerkamer die door alle bewoners wordt gedeeld. Daarnaast heeft het herstel van het historische kerkepad een meerwaarde voor de omgeving waardoor de wandelmogelijkheden worden vergroot; * De positie van de nieuwe bebouwing is in lijn met de bestaande schuur. Daarbij zorgt het volume haaks op de bestaande richting voor een besloten erf. Het erfbosje maaktdat het historische erf prominent in beeld blijft vanaf de weg.
1
0
5
10
15
20
25
30
N
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 19
DE LOCATIE | Ontwerp | Schaal 1:500
LEGENDA 1. Half verhard puinpad; 2. Entree tot achterhuis met naastgelegen kleine schuur direct naast de woning; 3. Oprit als ondergeschikt element aan puinpad met grasbetonkeien met ruimte voor 2 parkeerplaatsen;
8
4.(Her)gebruik deel stelconplaten als informele parkeerplek auto's en als looppad voor woningen met behoudt erfkarakter en vanuit duurzaamheid;
4
5. Centrale groene ruimte in te richten als gemeenschappelijk nutstuin of gazon;
5
6
6. Gezamenlijk erf met kleine boomgaard als middelpunt in de ruimte. Entrees schuurwoningen grenzen direct aan het erf; 7. Doorsteek naar graspad;
7
3
8. Doorzichten naar het landschap vanaf hoger gelegen zandkop. Privé deel tuinen schuurwoningen omzoomd met een haag;
9 2
9. Toegang voorhuis met bijbehorende grote bestaande schuur.
4
1
20
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
0
5
10
15
20
25
30
N
DE LOCATIE | Ontwerp | Sfeerbeelden
Solitaire bomen verbinden het erf met het landschap
Puinpad als entree tot het erf
gemengde beuken-/haagbeukenhaag langs voorzijde boerderij
Boomgaard als element tussen het erfbosje en het erf
Natuurlijke natte zone langs de voet van het pad
klinkers op het erf centrale erf
Extensief kruidenrijkgrasmengsel in border en op talud
Graspad als wandelpad door de weide en langs de boomgaard
Gemenngde meidoorn-, veldesdoornhaag
sierbeplanting en borders alleen binnen privé zone
Herstel erfbosje als historisch element
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 21
A
B
DE LOCATIE | Ontwerp | Profielen
A
B
22
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
DE LOCATIE | Ontwerp | Profielen
C
D
C
D
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 23
DE LOCATIE |Beplantingsplan | Schaal 1:1000
LEGENDA 1. Erfbosje struweel met boomvormers inheemse soorten;
9
8
2. Extensief kruidenrijkmengsel;
9
3.Solitaire kers; 4. Solitaire beuk;
3
10
5. Gemengde haag van beuk en haagbeuk rondom het voorhuis van de boerderij;
1
6. Solitaire walnoot;
2
7. Gemende haag meidoorn en veldesdoorn rondom het achterhuis van de boerderij;
5
8. Solitaire linde;
8
7
6
9. Wintergroene ligusterhaag rondom het parkeren en de terassen van alle schuurwoningen;
4
10. Halfhoogstam fruitbomen.
2 3
2 2 1
24
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE
0
10
20
30
40
50
60
N
DE LOCATIE |Beplantingslijst Type beplanting
Plantnaam Latijn
Toelichting soortkeuze
Plantmaat
Aantal/verband
1. Erfbosje struweel met boomvormers
Quercus robur (zomereik) 30% Betula pubescens (berk) 20% Acer campestre (veldesdoorn) 10% Corylus avellana (hazelaar) 10% Amelachier lamarckii (krentenboom) 10% Sorbus aucuparie (lijsterbes) 10% Sambucus racemosa (vlier) 5% Ilex aquifolium (hulst) 5%
Inheemse soorten in een natuurlijk mengsel passend in het landschap
maat 60/80 WLG
driehoeksverband 1 bij 1 meter
2. Extensief kruidenrijk gazon
Mengsel te bepalen in overleg met De Cruydthoeck of gelijkwaardig
Extensief mengsel met natuurlijke soorten die passen in bermen en randstroken van grasland
langs randen in berm en op overgangs- 1,5 gram per m2 zone tussen woning, talud en landschap
3. Solitaire boom
Prunus avium (sierkers)
Passend op het erf met sier- en ecologische waarde
maat 12-14 DRKL
4. Fruitbomen
soorten en samenstelling later te bepalen
4. Soitaire boom
Fagus sylvatica (beuk)
Past als solitaire boom bij de oude boerderij
maat 16-18 DRKL
1 stuks
5. Gemengde haag
Fagus sylvatica (beuk) 60% Carpinus betulus (haagbeuk) 40%
Geschoren haag passend bij siertuin boerderij maximaal 1.00 meter hoog naar het landschap, tussen de tuinen maximaal 1.50 meter hoog.
maat 80/100 WLG
dubbele rij 7 per m1 driehoeksverband
6. Solitaire boom
Juglans regia ‘Buccaneer’ (walnoot)
Zelf bestuivende boom passend bij een boerenerf en goed tegen muggen
maat 16-18 DRKL
1 stuks
7. Gemengde haag
Crataegus monogyna (meidoorn) 60% Acer campestre (veldesdoorn) 40%
Geschoren haag passend bij meer landschappelijke zijde erf maximaal 1.20 meter hoog.
maat 80/100 WLG
dubbele rij 7 per m1 driehoeksverband
8. Solitaire boom
Tilia tomentosa (zilverlinde)
Niet lekkende linde, prettig ruikend en aantrekkelijk voor bijen
maat 16-18 DRKL
2 stuks
9. Haag
Ligustrum vulgare 'Atrovirens' (liguster)
Geschoren inheemse half wintergroene haag maximaal 1.00 meter hoog naar her landschap en tussen de tuinen maximaal 1.50 meter hoog.
maat 80/100 WLG
dubbele rij 7 per m1 driehoeksverband
10. Fruitbomen
soorten en samenstelling later te bepalen
Fruitbomen half hoogstam passend op de maat van het erf.
maat 10-12 DRKL
3 stuks
2 stuks
ntb
INRICHTINGSPLAN ZALKERDIJK 26 ZWOLLE 25