2.2 Rapport Kansen voor Zwolle vanuit het perspectief Veerkracht

Door bijzondere woonconcepten en arrangementen aan te bieden, worden bepaalde groepen woningzoekenden verleid om juist wel of niet in een bepaalde wijk te komen wonen.

Veerkracht versterken Door meer en andere aandacht Als hechte sociale structuren bijdragen aan veerkrachtige wijken, dan zijn er ook kansen om die hechte structuren te voeden met daarop gerichte woonarrangementen. Een aantal voorbeelden ter inspiratie: • Door woningen gecombineerd aan te bieden, kan de corporatie mantelzorg mogelijk maken. • Door woningen duidelijk aan te prijzen als woningen waarbij de omgeving een beroep doet op de bijdrage van de bewoner aan goed samenleven, kan de corporatie mensen bewust maken in welke omgeving ze terecht komen. Dat beroep kan worden ondersteund door extra faciliteiten of voorwaarden vanuit de corporatie. Verkoop Door corporatiewoningen te verkopen kunnen mensen met een koopwens in de eigen buurt blijven wonen of kunnen bewoners van buiten de wijk worden aangetrokken die willen investeren in de buurt. Daarbij is het belangrijk om oog te hebben voor de kwaliteit van de woning en de koopvorm. Wanneer de kwaliteit van de woningen in Holtenbroek en Diezerpoort voldoende is en er in andere delen van de gemeente voldoende nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd is verkoop van corporatiebezit een mogelijkheid om bij te dragen aan bewonersdifferentiatie in deze wijken Veranderen van het woningprogramma De hiervoor toegelichte maatregelen gaan er allemaal van uit dat 33

het mogelijk is binnen het bestaande woningbestand een andere bewonersdifferentiatie te realiseren. Uit oogpunt van veerkracht en samenredzaamheid is het belangrijk dat nieuwe bewoners een positieve keuze maken voor de wijk, en niet enkel vanwege beschikbaarheid een woning in de wijk accepteren. Als de bestaande woningen te weinig kwaliteit en aantrekkelijkheid hebben om een bewonersdynamiek te ondersteunen die nodig lijkt voor een veerkrachtige wijk, zijn aanpassingen in het woningprogramma nodig om de wijk meer te differentiëren. Toevoegen sociale huurwoningen Op het niveau van de stad bekeken is het wenselijk om te grote concentraties kwetsbare bewoners tegen te gaan. In deze redenering is het beter om sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen te realiseren in wijken met veel veerkracht of in nieuwe uitbreidingsgebieden. Door goedkope woningen toe te voegen in veerkrachtige gebieden, kan de instroom van kwetsbare groepen worden verdeeld over de stad. En ontstaan er meer keuzemogelijkheden voor woningzoekenden (locatie, woonstijlen). Met name in de wijken waar nu relatief weinig sociale huur is, kan de gemeente hieraan bijdragen door eigen locaties in te zetten om ruimte te bieden aan woningcorporaties om sociale (of midden) huurwoningen te realiseren, betaalbare woningen te laten bouwen of om flexwoningen te faciliteren.

Met ontwikkelaars en woningcorporaties kunnen afspraken worden gemaakt om bij te dragen aan het betaalbaar houden van de woningvoorraad. Bijvoorbeeld door af te spreken dat minimaal tweederde van alle nieuwe woningen een betaalbare woning is. Maar omdat nieuwe bouwlocaties schaars zijn, is het begrijpelijk dat voor de invulling van de groeidoelstellingen ook wordt gekeken naar mogelijkheden om in de wijken waar corporaties al veel bezit hebben woningen toe te voegen (verdichten). Het is mogelijk dat verdichten een positieve invloed heeft op de veerkracht in de wijk, maar vanzelfsprekend is dit zeker niet. Meer bewoners op de vierkante kilometer, doet in zijn algemeenheid een groter beroep op de kunst van het samenleven. De kans dat verdichten wel in positieve zin bijdraagt aan de wijk, hangt samen met de mate waarin de nieuwe woningen beschikbaar en betaalbaar zijn voor de bestaande bewoners uit de buurt. De sociale cohesie is erbij gebaat als bestaande sociale structuren behouden kunnen blijven. Dat geldt in het algemeen, maar zeker als bewoners die zich sociaal en economisch hebben weten te ontwikkelen binnen de buurt wooncarrière kunnen maken. Juist deze groep is in staat een brug te slaan tussen de laagste inkomens en de (beoogde) hogere inkomens die in de buurten Holtenbroek en Diezerpoort komen te wonen.

Samen met hun kinderen zijn deze ‘sociale stijgers’ het cement van de buurt. Verdichtingsbouw die hen verleidt in de buurt te blijven wonen, kan bijdragen aan de veerkracht.

Veerkracht versterken Door meer en andere aandacht Andere zaken waarmee rekening moet gehouden als gekozen wordt voor verdichting zijn: • Realiseer woningen voor starters, zodat jongeren in de eigen wijk een woonruimte kunnen vinden (direct). • Toegankelijke woningen waar ouderen uit de wijk naar toe kunnen verhuizen (direct) en zo mogelijkheden voor doorstroming creëren als zij hun oude grotere woning verlaten. • Woningen die dragers verleiden te verhuizen naar de wijk omdat de woningen op een bepaalde wijze worden aangeboden (zie voorgaande paragraaf). • Woningen met voorzieningen die ook van waarde zijn voor andere bewoners (openbare ruimte). • Woningen van een (architectonische kwaliteit) die de uitstraling van de hele wijk verbeteren (trots). • Woningen boven de aftoppingsgrens (kleinere kans op toename vragers in de wijk). Toevoegen (middel)dure woningen Middeninkomens komen in sterke woningmarkten nauwelijks aan bod. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om in de reguliere markt een passende woning te vinden. Door in minder veerkrachtige wijken woningen toe te 34

voegen in het midden en duurdere segment, komen huishoudens met een midden of hoger inkomen de wijk in. Vaak zijn dit potentiële dragers. Eerder is al benoemd dat een gemengde wijk niet automatisch leidt tot een veerkrachtige wijk. Bewonersdifferentiatie is op zich zelf geen garantie voor meer veerkracht, er moet ook iets ontstaan tussen de bestaande en de nieuwe bewonersgroepen. Daarvoor moet er een basis zijn voor ontmoeting en verbinding. Die kan liggen in de op de vorige pagina beschreven groepen die een brugfunctie kunnen vervullen. Het kan ook liggen in gedeelde voorzieningen, in leverstijlen, etc. Is die basis er in de buurt niet, dan kunnen grote verschillen dicht bij elkaar juist leiden tot verwijdering en een lagere veerkracht. De statistieken van de wijk kunnen er dan beter uit zien, maar de vragers, de bewoners die het nodig hebben, hebben daar dan niets aan. Transformatie door samenvoegen of splitsen van woningen Soms is het ook mogelijk om veranderingen in het woningaanbod te realiseren door bestaande woningen om te vormen tot een ander woningtype. Denk hierbij aan het samenvoegen van beneden- en bovenwoningen tot een ruimere eengezinswoning, het combineren van 2 appartementen tot een ruim penthouse (met uitzicht), maar ook aan het splitsen van grote appartementen tot zelfstandige jongereneenheden.

Drie voorbeelden waarmee met een ingreep in het bestaande bezit een nieuw woonproduct kan worden aangeboden voor een ander segment dat kan leiden tot andere dynamiek in de wijk.

Veerkracht versterken Door meer en andere aandacht Vervangen bestaande woningen Als bestaande woningen of complexen geen toekomstwaarde meer hebben en/of op een locatie staan die mogelijkheden geeft om de opbouw van de wijk structureel te verbeteren (dit kan zowel stedenbouwkundig of qua wijkopbouw), dan kunnen de voordelen van sloop/nieuwbouw opwegen tegen de nadelen (financieel, draagvlak in de buurt, etc.). De te behalen voordelen hangen niet alleen af van wat er wordt teruggebouwd, maar ook van hoe wordt omgegaan met de huidige bewoners. Er zijn verschillende voorbeelden waar sloop/nieuwbouwplannen hebben geleid tot veel onbegrip en grote verontwaardiging bij de bestaande bewoners, omdat ze ervaren dat ze worden verdreven uit hun eigen wijk: ‘Wijken voor de rijken’. Een heldere (gedeelde) visie op de wijk, samen plannen maken, en een goed sociaal plan (inclusief recht op terugkeer), zijn hierin cruciaal. En als sloop/nieuwbouw tot een afname van het aantal betaalbare woningen onder de aftoppingsgrens leidt, dan is het wenselijk ook inzichtelijk te maken op welke plek deze afname wordt gecompenseerd door een toename elders in de wijk, stad of regio. Huisvesting bijzondere doelgroepen / Wonen met zorg Bewoners die zorg of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te wonen, behoren in veel gevallen tot de vragers in de wijk.

Uit oogpunt van efficiency in het verlenen van die zorg of begeleiding kan het wenselijk zijn dat deze mensen als groep dicht bij elkaar wonen in specifieke woonvormen voor bijzondere doelgroepen (bijv. uitstroom GGZ).

35

Uit oogpunt van samen leven is het verstandig om deze bijzondere woonvormen te situeren in een omgeving met voldoende veerkracht. Verbeteren van de sociale aanpak Begeleiding bij én na herstructurering Bij het ingrijpen in bestaande wijken door transformatie of toevoegen van woningen is het van belang oog te houden voor de individuele bewoners en sociale samenhang in deze wijken. Het slopen of ingrijpend verbeteren van woningen, waarbij de bewoners hun woning moeten verlaten is een ingrijpende gebeurtenis voor de bewoners. Gekoppeld aan het woonbeleid is het daarom wenselijk ook beleid op te stellen gericht op de begeleiding en ondersteuning van betrokken bewoners. Niet alleen tijdens maar ook nadat de fysieke ingrepen zijn afgerond. Als gevolg van herstructurering veranderd vaak ook de bewonerssamenstelling. De oude(re) en nieuwe(re) bewoners hebben mogelijk verschillende behoeften en levensritmes en vormen daarom niet vanzelf de nieuwe gemeenschap.

Veerkracht Beheersen Door verbeterede inzet op de leefomgeving en de sociale aanpak Wanneer de gemeente de verschillen tussen de wijken in de gemeente wel acceptabel vindt, zal de aandacht voor de betreffende wijken zich vooral richten op het beter beheersbaar maken van de huidige situatie. Hiervoor zal de focus in de aanpak meer gericht zijn op het omgaan met de aanwezige concentraties kwetsbare bewoners en daarmee op het verbeteren van de leefomgeving en de inzet op de sociale aanpak. Dit zijn maatregelen die waarschijnlijk een andere plek moeten krijgen dan in het woonbeleid. Verbeteren van de leefomgeving Extra beheer en sociale infrastructuur De staat van de gebouwde omgeving heeft grote invloed op de mate waarin de leefomgeving aansluit op de eisen en wensen die er door de bewoners aan worden gesteld. Dat gaat over de staat waarin de woningen verkeren, over de staat en inrichting van de parkjes, pleintjes, onderdoorgangen, straten en stoepen. Het matig vervullen van wat bewoners zien als basistaken van de maatschappelijke organisaties – schoon, heel en veilig – schaadt het animo van bewoners om ook zelf een positieve bijdrage te leveren aan de wijk.

Het niet of vaak te laat oplossen van praktische problemen – denk aan een kapotte straatgoot, uitgesteld onderhoud aan portiekflats, een slecht onderhouden veldje middenin de buurt, slecht functionerende vuilcontainers, het matig opruimen van zwerfvuil of het niet handhaven op goed verhuurderschap – ondermijnt het vertrouwen. Ook groeit bij bewoners het beeld dat ze er niet toe doen. Andersom brengt een excellente vervulling van basistaken de 36

maatschappelijke organisaties mogelijk makkelijker in positie ook wat van bewoners te vragen. Dat bewoners op individueel niveau belang hebben bij voldoende voorzieningen nabij het huis staat vast. Dat geldt zeker voor wijken waar veel bewoners in een kwetsbare positie wonen. Zij hebben vaak maar een beperkte actieradius. Het heeft ook veel belang voor het functioneren van de samenleving als geheel. Als het gaat over ontmoeten en het versterken van de sociale samenhang draagt een degelijke sociale infrastructuur daar zonder twijfel aan bij. Het belang van publieke plekken zoals een aantrekkelijk schoolplein, een goed verlicht parkje en trottoir zijn fundamenteel voor het sociale leven. Soms kan het simpelweg de rij zijn bij de slager of de supermarkt, zeker als daar een slim geplaatst bankje staat. Ook eenvoudige zaken zoals goede verlichting op de juiste plek en een uitnodigende openbare ruimte of portiek kunnen bijdragen aan verbinding, vertrouwen en – breder - kwaliteit van leven. Verbeteren van de sociale aanpak Sociale samenhang Net als de globalisering en individualiseren is de afnemende collectiviteit een (inter)nationale trend. Maar vooral in wijken waar meer mensen wonen in een kwetsbare positie is sprake van afnemende sociale samenhang tussen bewoners onderling en een zeer beperkt vertrouwen van bewoners in de instituties.

Vaak als gevolg van terugtrekkende instituties. Dit vraagt ondersteuning en het versterken van de sociale samenhang in deze buurten.

Over ons adviesbureau circusvis

Circusvis is een adviesbureau van betrokken professionals in de wereld van het wonen. We helpen huurders, woningcorporaties en gemeenten om effectief te werken in deze complexe omgeving. Circusvis redeneert vanuit een eerlijke stad of regio. Door thema’s te verbinden ontstaan kansen om te verbeteren, versnellen en vernieuwen.

www.circusvis.nl www.veerkrachtigewijken.nl