1. Woonbrief

dupdate

Zwolle

Woonbrief

Terugblik op 2022 en vooruitkijkend naar de komende jaren

1/24

dupdate

Inhoud 1. Inleiding 2. Woonambities waarmaken 3. Gebiedsgerichte ontwikkeling 4. Regie, sturing en samenspel 5. Slot

2/24

dupdate

1. Inleiding Landelijk topscoorder op het vlak van brede welvaart, een gemeente met een bijzonder hoog sociaal kapitaal, een voorbeeldstad van kwaliteit van leven; Zwolle kwam het afgelopen jaar steeds opnieuw in het nieuws als stad waar het goed leven is en mensen oog voor elkaar hebben. Zwolle is dus een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en te verblijven. Een sterke, bruisende stad in een economisch krachtige regio met unieke landschappelijke kwaliteiten en een sociaal hart. Kwaliteiten die nieuwe inwoners trekt en huidige inwoners aan de stad verbindt. De stad ontwikkelt zich snel en heeft een prominente plek gekregen in het Stedelijk Netwerk van Nederland. De aantrekkelijkheid van het wonen in Zwolle maakt dat er een grote vraag naar (betaalbare) woningen is. Om aan die vraag te voldoen is in de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 van oktober 2019 aangegeven dat

we in de periode van 2020 tot 2030 10.000 woningen toevoegen. Daarbij zetten we stappen naar een meer klimaatbestendige en gezonde woonomgeving, niet alleen via nieuwbouw maar ook in de bestaande wijken. Dit doen we als gemeente niet alleen, maar samen met corporaties en marktpartijen. Ook het Rijk en de provincie Overijssel zijn belangrijke partners in de opgave om voldoende betaalbare woningen toe te voegen. Om de druk op de woningmarkt aan te pakken, zet het kabinet in op de realisatie van 900.000 extra woningen tot en met 2030, waarvan tweederde betaalbaar. Het Rijk versterkt daarmee de regie op de volkshuisvesting. Minister de Jonge is voortvarend te werk gegaan en heeft in korte tijd zes programma’s gelanceerd om de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda te realiseren. Een eerste uitkomst hiervan is dat vanuit de provincie Overijssel eind december de Woondeal West-Overijssel

3/24

dupdate

is getekend, waarin we als Zwolle afspraken maken met provincie en rijksoverheid om het landelijke woningtekort aan te pakken. Maar ook de regulering van de middenhuur en het maken van een woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen staan nog op de rol. Duidelijk is dus dat we samen staan we voor een grote opgave om voldoende (betaalbare) woningen toe te voegen, ook voor verschillende aandachtsgroepen. Als gemeente samen met onze partners vanuit het Rijk, de provincie en in de gebiedsontwikkelingen. Het is daarbij ook van groot belang dat de bereikbaarheid van het hoofdwegen- en spoorwegennet op orde blijft en tegelijkertijd de nieuwe woningbouwlocaties goed ontsloten en bereikbaar zijn. We hebben elkaar juist nu hard nodig om onze ambities waar te maken, want onze kernopgave voor wonen staat onder druk.

Kernopgave Wonen staat onder druk We hebben ruim voldoende plancapaciteit om de 10.000 woningen uit de Ontwikkelstrategie Wonen toe te voegen. De plancapaciteit bestaat uit zogenaamde “harde” plancapaciteit (plannen met een vastgesteld bestemmingsplan) en “zachte” plancapaciteit (plannen in de initiatieffase, in voorbereiding of in procedure).

Een plancapaciteit van 130% is wenselijk om uitval of vertraging van plannen te kunnen opvangen. Ondanks dat we ruim voldoende plancapaciteit (135%) hebben, stokt de woningbouwproductie en aan de vraagkant zien we een kentering in de markt. Het zorgen voor continuïteit in de woningbouwproductie, diversiteit in aanbod en het versterken van de aantrekkelijkheid van Zwolle als woonstad komen daarmee in het gedrang. Onze inzet is dat er voor iedere portemonnee, leeftijd en huishoudensamenstelling een passende woning is in een gezonde en duurzame woon- en leefomgeving. Om te blijven voldoen aan onze kernopgave vormen we een Aanpak woningbouw tot 2030. In die update van de Ontwikkelstrategie Wonen 2019-2024 nemen we op hoe we, aanvullend op de bestaande werkwijze, uitwerking kunnen blijven geven aan onze kernopgave wonen. Gelijktijdig zetten we dagelijks alle zeilen bij in de ontwikkelgebieden om voortgang in de productie te houden.

4/24

dupdate

Op welke manier we onze woonambities waar proberen te maken, leest u in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 gaan we in op wat we doen om voortgang te houden in de productie in de ontwikkelgebieden. Hoe we regie, sturing en samenspel inzetten is onderwerp van hoofdstuk 4. We weten dat we beperkte invloed hebben op de woningmarkt, maar door onder andere te zorgen voor voldoende plancapaciteit, het stimuleren van innovatie, aanjagen van flexwoningen en ons te richten op specifieke doelgroepen werken we aan onze kernopgave.

5/24

dupdate

2. Woonambities waarmaken De ambities voor Wonen uit de Woonvisie ‘Ruimte voor wonen’ uit 2017 staan nog als een huis. Zwolle als sterke groeistad, moderne woonstad, solidaire leefstad en duurzame deltastad. Daarbij is de focus in de afgelopen jaren wel verschoven. Waar in de eerste jaren na het verschijnen van de Woonvisie de focus met name lag op de ontwikkelopgave en versnelling van de woningbouwproductie, is die het afgelopen jaar meer verschoven naar kwalitatieve vernieuwing in ons woningaanbod.

vernieuwing. Daarnaast is de focus (nog) meer komen te liggen bij hoe we het wonen betaalbaar houden, zodat alle verschillende doelgroepen betere kansen hebben op de woningmarkt.

Denk daarbij aan vernieuwende vormen van wonen (in combinatie met cultureel en economisch aanbod) om jonge kenniswerkers aan Zwolle te binden en te behouden voor de stad. Maar ook aan andere manieren van samenwonen, zoals bij Community 4.2 aan het Talentenplein waar tien jongeren met een hulpvraag samenwonen met vijf studenten. Ook andere (gedeelde) eigendomsvormen, zoals bij wooncoöperaties, of ander (biobased) materiaalgebruik zijn voorbeelden van

De samenleving verandert. We leven langer en blijven langer zelfstandig wonen. Daarnaast is door decentralisaties in het sociaal domein en ambulantisering in de GGZ, een beweging op gang gekomen naar extramuralisering van de zorg. Dit betekent dat meer mensen met een vorm van

Programma Wonen en Zorg In oktober 2021 is het Programma Wonen en Zorg vastgesteld waarin drie programmalijnen centraal staan: 1. Vitale gezonde solidaire stadsdelen 2. Voldoende geschikte woningen 3. Passende zorg en ondersteuning

6/24

dupdate

begeleiding zelfstandig gaan wonen. Beschikbaarheid van passende toekomstbestendige woonvormen met borging van (mantel-)zorg en (welzijns-)voorzieningen is hierdoor een prominent vraagstuk geworden. Er is op de drie programmalijnen en in het gezamenlijk optrekken met in- en externe partners in deze maatschappelijke opgave al veel bereikt. Zo zijn de eerste resultaten opgehaald van de pilot in de AAlanden om vitale, gezonde en solidaire stadsdelen te realiseren in samenwerking met inwoners en partners in de stad. Er is kwalitatief en kwantitatief inzichtelijk gemaakt wat de huisvestingsopgave is voor senioren en er wordt op dit moment hard gewerkt om samen met de partners een uitvoeringsprogramma op te stellen om hier vervolg aan te geven. Een verkenning is gestart naar time out plekken al dan niet als inloopvoorziening voor diverse doelgroepen om langer zelfstandig wonen in de wijk mogelijk te maken. Er is een parentshouse gerealiseerd en een tussenvariant beschermd thuis wonen voor jongeren met autisme. Ook is de samenwerking gestart tussen het platform Wonen, Welzijn en Zorg (WWZ038) en het Concilium. Aan deze belangrijke randvoorwaarden voor het kunnen uitvoeren van het programma is voldaan. Hierdoor

creëren we slagkracht en kunnen we de doelstellingen uit het programma behalen. Voor het komend half jaar ligt de focus van het programma onder andere op het geven van opvolging aan het onderzoek naar de seniorenhuisvestingsopgave en het vinden van concrete locaties voor flexwoningen voor aandachtsgroepen.

Betaalbaarheidsagenda 2022 Zoals gezegd is de focus ook (nog) meer komen te liggen bij hoe we het wonen betaalbaar houden. Hiervoor is eind 2021 de Betaalbaarheidsagenda 2022 opgesteld, welke drie sporen volgt: 1. Blijven bouwen 2. Maatregelen nemen (publiek- en privaatrechtelijk) 3. Experimenteren met durf en lef

7/24

dupdate

Overzicht instrumenten Betaalbaarheidsagenda 2022

Betaalbaar Wonen Zwolle

dbetaalbaar

Overzicht van instrumenten Betaalbaarheidsagenda 2022

Betaalbaar bouwen en versnellen

Inzet op betaalbaarheid tot nu toe

Maatregelen nemen

Minimaal 1.000 per jaar

Beleidsregel Zelfstandig wonen evalueren

30-40-30 verdeling

Zwols pakket handhaven

Versnellingsaanpak Zwolse aanpak gebiedsontwikkeling 40% betaalbaar woningbouwprogramma Quickscan 30/40/30 verdeling Tijdelijk / Flexwonen

• Zelfbewoningsplicht • Anti-speculatiebeding

Experimenteren met durf en lef Woonlab Zwolle/Woonexperimenten • gericht op specifieke doelgroep • gericht op materiaal • gericht op woonvorm • gericht op product

Regulering en beleidskader middeldure huur

Aanjager flexwonen

Coöperatief/collectief ontwikkelen en beheren

Verdichtingsstudie flexwonen

Volkshuisvestingsfonds Huisvestingsverordening met opkoopbescherming Doelgroepenverordening Verkenning aanvullende maatregelen zoals huurkoop, erfpacht, koopgarant, starterslening Kleine bouwkavels /zelfbouw Grondprijs voor betaalbare koop Vrije sector huur door corporaties

8/24

Zwolle

dupdate

In het afgelopen jaar is daarbij ingezet op minimaal 40% betaalbaar woningbouwprogramma in de zes focusgebieden voor wonen. Daarnaast zag ook de nieuwe coalitie van ChristenUnie, GroenLinks, D66 en CDA dat vooral voor mensen met een laag inkomen en starters het lastig is aan een betaalbare woning te komen. Daarom is in het coalitieakkoord “Samen voor een waarde(n)volle toekomst” vastgehouden aan de bestaande verhouding van 30-40-30 bij de vastgestelde gebiedsvisies van de gebiedsontwikkelingen. Maar er wordt wel ingezet op het toevoegen van meer betaalbare woningen door te kijken of het percentage middelduur 1, dat nu 10% bedraagt verhoogd kan worden naar 20%. Daarmee komt het betaalbare aandeel van het woningbouwprogramma op 50%. Daarnaast wordt extra ingezet op het uitbreiden van het aantal betaalbare woningen door het realiseren van flexwoningen. Waarbij de nadruk ligt op sociale huurwoningen en woonruimte voor starters en studenten. De flexwoningen komen bovenop de 30% goedkope woningen (minimaal 20% sociale huur en 10% overig goedkoop programma in de huur en/of koop) die in de Betaalbaarheidsagenda 2022 genoemd staan.

Zoals eerder aangegeven versterkt het Rijk ook de regie op de volkshuisvesting via de Nationale Woon- en Bouwagenda. Als één van de eerste uitkomsten daarvan is de Woondeal West-Overijssel ondertekend waarin is opgenomen dat bij nieuwe woningbouwplannen (plannen waarvan de ruimtelijke procedure op het moment van het sluiten van de Woondeal nog moet starten) gestreefd wordt naar een verdeling van 30% sociale huur (in plaats van de genoemde 20% in de Betaalbaarheidsagenda), 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Dit is een ingroeimodel, maar landelijk wordt hier wel op gestuurd. De Zwolse woningvoorraad bestaat voor 39% uit sociale huurwoningen. Een andere manier waarop de regie op de volkshuisvesting versterkt wordt, is door de voorbereiding van de Wet Goed Verhuurderschap. Doel van dit wetsvoorstel is het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Om dat te bereiken richt het voorstel zich tot verhuurders van

9/24

dupdate

reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel introduceert verschillende instrumenten, waaronder (basis)normen voor goed verhuurderschap, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen. Dit kan vervolgens via een huisvestingsverordening geregeld worden. Quickscan 30-40-30 Als gevolg van de toenemende druk op de woningmarkt is in de Betaalbaarheidsagenda 2022 ook afgesproken om te onderzoeken of de verdeling van 30% goedkoop, 40% middelduur en 30% dure woningen in het woningbouwprogramma nog passend is bij de inkomensontwikkeling van Zwolle in de toekomst: is deze verdeling nog steeds passend voor Zwolle, sluit het aan bij de woonbehoefte, inkomensontwikkeling en financiële mogelijkheden van woningzoekers? Onderzoeksbureau RIGO heeft hiervoor een quickscan uitgevoerd waarin vanuit nieuwe data is gekeken naar de onderbouwing voor deze verdeling. Daarvoor is gekeken naar de prijsverdeling in de bestaande voorraad, de

prijsverdeling in de nieuwbouw tot 2030, de inkomensen huishoudensontwikkeling van Zwollenaren en de betaalbaarheid van woningen (zonder inbreng van eigen geld/overwaarde). Vervolgens heeft RIGO onderzocht hoe de inkomensontwikkeling en de betaalbaarheid van woningen zich verhoudt tot de woningprijzen in de bestaande voorraad en wat aanvullend nodig is qua prijsverdeling in het woningbouwprogramma tot 2030. De uitkomsten van de quickscan bevestigen het belang van een gebalanceerd woningbouwprogramma met aanbod in alle prijssegmenten. In grote lijnen lijkt een prijsverdeling van 30-40-30 in het woningbouwprogramma passend voor de periode tot 2030. We monitoren continu de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt zodat we woningen in Zwolle bieden voor elke portemonnee en voor diverse huishoudenssamenstellingen. De quickscan dient daarom ook als belangrijke bouwsteen voor de actualisatie van de Ontwikkelstrategie Wonen. Hierover meer in hoofdstuk 3.

10/24

dupdate

dwoon

Het gaat om prijscategorie middenhuur 1 en 2 woningen.

Huurprijs is gekoppeld aan gebruiksoppervlakte.

Verordening middenhuurwoningen Zwolle

20 jr.

Het gaat om nieuwbouw en transformatie.

Uitgangspunt is 10% middenhuur 1 in elke gebiedsontwikkeling.

Voor de doelgroep inkomens tot 1,5x DAEB.

Zwolle

Woningen blijven minimaal 20 jaar in de categorie middenduur.

Inwoners die sociale huurwoning van Zwolse toegelaten instelling verlaten krijgen voorrang.

11/24

dupdate

Verordening middenhuur Een andere actie die opgepakt is vanuit de Betaalbaarheidsagenda is het reguleren van de middeldure huur door het opstellen van een Verordening Middenhuurwoningen Zwolle. Met deze verordening willen we bewerkstelligen dat met (ver)nieuwbouw van middenhuurwoningen deze woningen ook op langere termijn (20 jaar) beschikbaar blijven voor lagere en middeninkomens. In de verordening wordt ook vastgelegd dat 10% huurwoningen in de categorie middelduur 1 worden gerealiseerd. Daarnaast zorgen de instandhoudingstermijn en kwaliteitseisen voor een sturingsinstrument op de verhouding tussen prijs en kwaliteit over de gehele bandbreedte van het prijssegment van middenhuur 1 en 2 gedurende 20 jaar. Flexwonen Daarnaast is onderzocht welke locaties geschikt zijn voor flexwonen. Door een actiegerichte aanpak zijn de volgende onderdelen verkend: • Snelheid: We kijken bij bestaande gebiedsontwikkelingen of er mogelijkheden zijn voor tijdelijke woningen, zowel vanuit eigen initiatief als vanuit marktpartijen. Om de versnelling hierin te

genereren richten we samen met het Expertteam Flexwonen een versnellingskamer in voor een aantal prioritaire locaties. • Kwaliteit: Alles wat we ontwikkelen in Zwolle doen we vanuit kwaliteit en sociale samenhang. Flexwonen is een waardevolle aanvulling op de reguliere woningmarkt en kan een motor zijn voor innovatie en vernieuwing van woontypologie en bouwtechnologie voor een toekomstbestendige stad. • Samenwerking: Actieve samenwerking met de woningcorporaties waarbij er voortdurend contact is over wat we over en weer van elkaar nodig hebben. • Omvang: Een substantiële toevoeging van flexwoningen aan het totale Zwolse woningaanbod. Vanuit lopende gebiedsontwikkelingen, ander/ leegstaand bezit en een stadsbrede locatiescan ontstaat een groslist van (potentieel) geschikte locaties en gaan we locatiegericht aan de slag. • Gebruik van subsidieregelingen en garantiemogelijkheden van het Rijk: We spelen actief in op de subsidie- en garantiemogelijkheden die het Rijk biedt en hebben onder andere een aanvraag

12/24

dupdate

ingediend voor de Stimuleringsregeling Flexwonen, welke ook gehonoreerd is. Voor flexwonen is de verkenningsfase afgerond en is gestart met de haalbaarheidsfase en ontwikkelfase van zes locaties van in totaal 280 woningen waarvoor 3,4 miljoen subsidie is ontvangen. Wooncoöperaties stimuleren en faciliteren Het actief stimuleren en faciliteren van wooncoöperaties wordt in de betaalbaarheidsagenda genoemd onder experimenteren met durf en lef. We krijgen steeds meer signalen van interesse in coöperaties en willen dit kunnen faciliteren waar mogelijk. Echter is het iets nieuws in Zwolle en is het nu de taak om concreet op te stellen wat de volgende stappen inhouden. Door succesvolle experimenten in andere steden te vergelijken is onderzocht wat nodig is om toekomstige wooncoöperaties in Zwolle te ondersteunen. Dit heeft geleid tot een stappenplan ‘Wooncoöperaties’. Op dit moment wordt behoefteonderzoek naar wooncoöperaties uitgevoerd. De uitkomsten daarvan zijn bepalend voor het vervolg.

Implementatie 50% betaalbaar woonprogramma in gebiedsontwikkelingen Belangrijk onderdeel van de Betaalbaarheidsagenda is uiteraard het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Daarbij is het uitgangspunt dat in elke gebiedsontwikkeling 40% van de woningen in de betaalbare categorie gerealiseerd worden. Hiervan is 30% goedkope woningen, bestaande uit minimaal 20% sociale huur door toegelaten instellingen en 10% zijn huurwoningen in het middelduur 1-segment. In het coalitieakkoord van mei 2022 is de 10% verhoogd naar 20% middeldure huur 1-woningen. Daarmee wordt het uitgangspunt om in gebiedsontwikkelingen 50% van de woningen in de betaalbare categorie te realiseren. We spannen ons maximaal in om uitwerking te geven aan deze betaalbaarheidsambities. In de praktijk ervaren we de complexiteit hiervan. Dit leidt vooral tot een spanning tussen snelheid en betaalbaarheid. In zijn algemeenheid ervaren we dat de voortgang in de woningbouwproductie moeizaam verloopt. De productie voor dit jaar is de helft van wat we beogen en ook voor

13/24

dupdate

2023 staat de realisatie van woningen onder druk. Betaalbaarheid van wonen gaat ook over betaalbaarheid van gebiedsontwikkelingen. Zowel voor de kortere als lange termijn ontwikkelingen heeft dit impact op snelheid. Desondanks doen we er alles aan om extra betaalbaar programma toe te voegen. Daarbij zijn de volgende afspraken uitgangspunt: • Bij lopende ontwikkelingen, waar al een visie voor is vastgesteld en/of overeenkomsten voor zijn gesloten, spannen we ons zo veel mogelijk in om 50% betaalbaar woonprogramma te bereiken. • Bij alle nog te starten ontwikkelingen, waar nog geen afspraken zijn vastgelegd, geldt dat 50% betaalbaar programma het uitgangspunt is.

wordt vastgehouden aan de 30-40-30 prijsverdeling van het woningbouwprogramma.

In de meeste van de lopende gebiedsontwikkelingen is het uitgangspunt van 40% betaalbaar (uit de Betaalbaarheidsagenda) opgenomen in het woningbouwprogramma. In een aantal deelgebieden is deze extra programma eis niet haalbaar gebleken omdat het ontwikkelproces al te ver gevorderd is, er in het kader van de Woningbouwimpulsafspraken liggen of omdat andere belangen vanuit het stadsbrede ontwikkelperspectief zwaarder wegen. Voor die locaties

Borging realisatie sociale huurwoningen In het afgelopen jaar is gewerkt aan hoe de borging van de realisatie van sociale huurwoningen verder versterkt kan worden. Daarvoor zijn de uitgangspunten voor sociale huurwoningen geformuleerd om de positie van corporaties beter te borgen met als doel een toename van het aantal sociale huurwoningen

Wat de ambitie om 50% betaalbaar te realiseren betreft: in drie deelgebieden van de zes focusgebieden voor Wonen moet nog een gebiedsvisie gevormd worden; daar wordt de 50% doelstelling in opgenomen. In zes deelgebieden die nog in de uitwerkingsfase naar een ruimtelijk ontwikkelplan (ROP) zitten voeren we een verkenning uit om het aandeel betaalbare woningen te vergroten naar 50%. De toets op tempo, haalbaarheid en impact in relatie tot andere ambities vindt in elk gebied afzonderlijk plaats en wordt per deelgebied voorgelegd ter besluitvorming.

14/24

dupdate

in Zwolle en er voor te zorgen dat ook dit deel van het betaalbare segment kwalitatief goed is en op de langere termijn beschikbaar blijft voor de doelgroep. Huishoudens met een lager en middeninkomen dragen voor een belangrijk deel bij aan het functioneren van de stad. Zonder voldoende en blijvend beschikbaar betaalbaar aanbod boeten we als stad in op aantrekkelijkheid en toekomstbestendigheid. Dit vormt een risico voor inclusieve woon- en leefomgevingen en voor gebalanceerde groei en economische kracht van Zwolle. De uitgangspunten sluiten aan bij de Betaalbaarheidsagenda waarin wordt ingezet op het vergroten van het betaalbaar aanbod door onder andere te sturen op dat 50% van het aanbod in het betaalbare segment wordt gerealiseerd, waaronder 20% sociale huur via toegelaten instellingen.

15/24

dupdate

dwoon

Bij het uitwerken van woningbouwplannen voor sociale huurwoningen zijn de drie Zwolse corporaties preferent. De gemeente en corporaties zijn partners in de stad en hebben samen een lange traditie in het verbeteren van de leefbaarheid en het huisvesten van aandachtsgroepen in de Zwolse wijken en buurten.

Voor alle huishoudenstypen realiseren we in gebiedsontwikkelingen passend aanbod. We bouwen immers voor gezinnen, alleenstaanden, senioren, studenten en andere aandachtsgroepen. De huurprijs is verbonden met gebruiksoppervlakte. Per huurcategorie geldt een indicatief aantal vierkante meters aan gebruiksoppervlak.

Uitgangspunten sociale huurwoningen Zwolle Minimaal 50%

Uitgangspunt is minimaal 20% sociale huur.

Het gaat om nieuwbouw en transformatie.

1

25 jr. Woningen blijven minimaal 25 jaar in de categorie sociale huur waarbij het huurregime geldt conform de Woningwet.

Corporaties wijzen de woningen toe via de Woningzoeker.

Zwolle

2

3

4

De maximale aftoppingsgrenzen uit de Woningwet zijn van toepassing. De sociale huurwoningen hebben de liberalisatiegrens als maximale huurprijs. Minimaal 50% van de te realiseren sociale huurwoningen betreft huurwoningen onder de hoogste aftoppingsgrens.

De huurinkomenstabel uit de Woningzoeker is van toepassing. Er wordt passend toegewezen volgens de Woningwet.

16/24

dupdate

3. Gebiedsgerichte ontwikkeling

De Ontwikkelstrategie Wonen is het leidende document als het gaat om het dagelijks handelen in de uitvoering van de woonambities in Zwolle. De context waarbinnen we uitvoering willen geven aan deze ambities in de gebiedsontwikkelingen is de afgelopen 3 jaar echter wel sterk veranderd. De huidige ontwikkelstrategie Wonen is samen te vatten in 5 hoofdlijnen: 1. Wees kaderstellend: Aanscherping stedelijk toetsingskader woningbouw 2. Werk datagedreven: Monitoring en inzicht als basis voor regie en sturing woningbouwprogramma 3. Werk gebiedsgericht: Coalitievorming, profilering en programmasturing op stadsdeelniveau 4. Benut instrumentarium: Inzet publiek en private instrumentarium ten behoeve van onder andere betaalbaarheid

5. Versterk het samenspel met partners: Afspraken, rolneming en netwerksamenwerking Hiermee is de afgelopen drie jaar veel bereikt, onder andere de scherpere kaders voor betaalbaar woonaanbod (50% betaalbaar), duidelijkheid over rolneming en processtappen in gebiedsontwikkeling (routekaart), ontwikkeling van instrumentarium zoals de verordening middenhuur en de positionering van corporaties in elke gebiedsontwikkeling, die onlangs heeft geleid tot geconcretiseerde afspraken over de realisatie van sociale huurwoningen. Ook de ophoging van 600 naar 1.000 woningen jaarlijks hebben de productie goed in gang gezet met het toevoegen van respectievelijk ruim 1.000 woningen in 2020 en circa 750 woningen in 2021 waarvan ruim 40% sociale huur.

17/24

dupdate

Intensivering van de samenwerking lokaal , regionaal en nationaal heeft onder andere tot een aantal succesvolle aanvragen voor de Woningbouwimpulsregeling geleid. Ook is er vanuit de Versnellingsafspraken Woningbouw en ten behoeve van de bereikbaarheid van de grootschalige woningbouw financiële toezeggingen gedaan vanuit het Rijk. Het Rijk is dus bereid flink mee te investeren in de mobiliteitstransitie die samenhangt met de woningbouwontwikkeling. Desondanks ervaren we in praktijk steeds meer moeite om uitwerking te geven aan onze woonambities in snelheid en aantallen. In 2022 blijft de woningbouwproductie met 380 opgeleverde woningen achter bij de ambitie. Voor 2023 is de verwachting dat er circa 650 woningen worden opgeleverd. Daarnaast streven we ernaar om ook de eerste flexwoningen in 2023 te realiseren. Voor de daaropvolgende jaren is er veel onzekerheid, door onder andere de veranderende marktomstandigheden en de tekorten ten aanzien van materiaal en arbeid. Als gemeente proberen we zoveel mogelijk te doen en zetten in op productie, vernieuwing en aantrekkelijk wonen door onze plancapaciteit op orde te hebben en in te zetten op innovatie, flexwoningen en focus op doelgroepen. Daarbij durven we nieuwe dingen te doen, zoals het faciliteren van wooncoöperaties en

het verder op orde brengen van ons publiekrechtelijk instrumentarium. De huidige koers uit de Ontwikkelstrategie Wonen zien wij nog altijd als zeer waardevol en willen we in de basis continueren. Tegelijkertijd zien we dat het nodig is om onze werkwijze kritisch onder de loep te nemen en te kijken wat ons de komende periode te doen staat om voldoende, divers en betaalbare woningen te kunnen blijven bouwen. We zien namelijk de verschillende signalen. De woningmarkt komt verder onder druk en beweegt zich van stagnerend naar een teruglopende woningmarkt, woningprijzen vlakken af, de toegankelijkheid van de woningmarkt blijft onder druk door stijgende hypotheekrente, verkopen worden daardoor vaker ingetrokken, consumentenvertrouwen daalt en de afgelopen maanden zien we een duidelijke kentering in de vraagkant waarbij met name woningen in het duurdere segment niet worden verkocht. Er zijn toenemende zorgen over de (financiële) haalbaarheid van woningbouwontwikkeling door de complexiteit van gebiedsontwikkeling en hogere stichtingskosten.

18/24

dupdate

Beleggers maken geen afspraken meer over afname van huurwoningen door hogere rentes en stijgende productkosten. Structureel tekort aan materiaal en arbeid waardoor de productieketen stokt en wat noodzaakt tot urgentie op vernieuwing in de bouwketen onder andere met de pilot Biobased en natuurinclusief bouwen in de Nieuwe Veemarkt willen we hier versnelling in genereren. Ook hebben we te maken met stikstofproblematiek waar nog geen passende oplossing voor is en recent een uitspraak is gedaan dat naast de gebruiksfase ook in de bouwfase rekening gehouden moet worden met de uitstoot van stikstof. Dit alles leidt tot een lage woningproductie ondanks voldoende locaties en een grote marktvraag. Want de vraag naar betaalbare woningen blijft onverminderd groot: Zwolle is een aantrekkelijke stad om te wonen en veel jongeren en gezinnen zijn op zoek naar een woning. Daarnaast vergroot de asielinstroom en de toename van statushouders de druk op de vraag naar betaalbare woningen en de urgentie van snelheid in realisatie. Ook blijft de vraag naar wonen met zorg toenemen door de sterke vergrijzing. De verhuisgeneigdheid van deze doelgroep is echter beperkt. Onderdeel van deze opgave is het bieden

van passend aanbod en het belang van doorstroming. Daarom zijn we aan de slag met een actieplan om de bestaande voorraad beter te benutten. Ook ligt er meer nadruk op blijvende betaalbaarheid en woonlasten door de huidige energiecrisis. In de Ontwikkelstrategie is opgenomen dat een adaptieve prijsgrenzensystematiek wenselijk is om aan te kunnen sluiten bij ontwikkelingen op de woningmarkt. Dit geldt zeker voor de huidige woningmarkt die sterk onderhevig is aan veranderende omstandigheden. Jaarlijks worden de prijsgrenzen en de inkomensnormen aangepast, met als doel dit aan te laten sluiten op de marktomstandigheden ten behoeve van een gezonde werking van de woningmarkt. Uitgangspunt is daarbij het aanpassen van de prijsgrenzen met het Consumenten Prijs Indexeringscijfer (CPI). Gelet op de uitzonderlijke prijsontwikkelingen is eind 2022 verkend of het onverkort vasthouden aan de CPI-norm wenselijk is. Dit is onder meer gebeurd in een overleg met de Taskforce van het Concilium. Mede op basis daarvan is er vastgehouden aan de gekozen systematiek,

19/24

dupdate

zoals die is vastgesteld eind 2021. Vanuit het belang van betrouwbaarheid en voorspelbaarheid van de samenwerking in de woningbouwontwikkeling is vastgehouden aan het volgen van de CPI-norm, die voor 2022 is vastgesteld op 10,0%. De nieuwe prijssegmenten en inkomensnormen voor 2023 zijn hieronder weergegeven. 2023 (CPI: 10,0%) Segment 1 Goedkoop 2a Middenhuur-1 2b Middenhuur-2 3 Duur

CPI koop <€246.569 <€305.276 <€381.595 >€381.595

huur <€808,06 <€998,02 <€1.232,85 >€1.232,85

niveau recent een Woondeal is ondertekend met het Rijk. Ook op regionaal niveau zetten we samen de schouders er onder, zo is afgelopen jaar in Regio Zwolle-verband een verstedelijkingsstrategie opgesteld. We zien dat in alle overheidslagen de regie op wonen verder wordt versterkt. Daarom zetten we als gemeente het komend jaar in op het updaten van de Ontwikkelstrategie om zo helderheid te bieden in koers, handelingsperspectief en samenhang in aanpak. De focus ligt daarbij op de woningbouwproductie tot 2030.

Indien de woning voldoet aan nul-op-de-meter worden de bovengenoemde prijssegmenten met 10.000 euro (koop) en 24 euro (huur per maand) verhoogd. Segment 1 2

Huishoudengrootte Eenpersoons Meerpersoons Goedkoop (DAEB) <€44.035 <€48.625 Middelduur (1,5 keer DAEB) <€66.052 <€72.937

Zoals gezegd pakt het Rijk daarin ook landelijk de regie door de lancering van de Nationale Bouw- en Woonagenda. Dit heeft er toe geleid dat op provinciaal

20/24

dupdate

4. Regie, sturing en samenspel Zoals in de inleiding al gezegd staan we als gemeente, provincie, Rijk en partners in de gebiedsontwikkelingen voor een grote opgave om voldoende (betaalbare) woningen toe te voegen, ook voor verschillende aandachtsgroepen. We hebben elkaar juist nu hard nodig om onze ambities waar te maken. De versnelling in de woningbouw was het afgelopen jaar een belangrijk thema voor Rijk, provincie en gemeente. Het Rijk pakt daarin ook landelijke regie door de lancering van de Nationale Bouw- en Woonagenda. Dit heeft er toe geleid dat op provinciaal niveau recent een Woondeal is ondertekend met het Rijk. Ook op regionaal niveau zetten we samen de schouders er onder, zo is afgelopen jaar in Regio Zwolle-verband een verstedelijkingsstrategie opgesteld. We zien dat in alle overheidslagen de regie op wonen verder wordt versterkt.

Overijssel heeft als eerste provincie regionale Woondeals gesloten met het Rijk en er is via verschillende wegen financiële ondersteuning vanuit het Rijk toegezegd ten behoeve van de woningbouwopgave. In de Woondeal West-Overijssel staat onder andere dat we in die regio tot en met 2030 minimaal 28.200 woningen bouwen. Naast de regionale woondeals zijn meer stappen gezet om het woningtekort aan te pakken. Het Rijk heeft geld gereserveerd voor het op orde brengen en houden van de bereikbaarheid van het hoofdwegen- en spoorwegennet, zodat de nieuwe woningbouwlocaties goed ontsloten en bereikbaar zijn en blijven. In het kader van Versnellingsafspraken Woningbouw is ruim 51 miljoen gereserveerd voor de ontwikkeling van Spoorzone en Stadshart. Daarnaast zijn bij de afspraken rondom grootschalige woningbouwontwikkelingen en de regionale mobiliteitsstrategie nog eens 71,7 miljoen gereserveerd voor Zwolle en de regio.

21/24

dupdate

Ook specifiek voor Wonen en Zorg zijn er rijksgelden binnengehaald. In het najaar heeft het ministerie van BZK een tweede tranche Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen uitgezet als stimulans om huisvesting van aandachtsgroepen mogelijk te maken. Er is een aanvraag gedaan én toegekend voor de uitbreiding van projecten gemengd wonen zoals aan de Betje Wolffstraat en Community 4.2. Voor een evenwichtige spreiding in de stad is er gekozen om deze uitbreiding te realiseren in de gebiedsontwikkelingen. Daarnaast is er een vernieuwend woonconcept ingediend waarin kwetsbare jongeren samenleven naast vrijwillige omwoners. Omwoners zijn vrijwilligers verbonden aan de zorgaanbieder die fungeren als goede buur. Daarnaast zal individuele professionele zorg worden geboden door een zorgaanbieder. In de gebiedsontwikkelingen wordt gestuurd op het toevoegen van deze vormen van gemengd wonen en wonen naast omwoners, zodat ook dit soort woonvormen in de nieuwbouw worden gerealiseerd. Een ander onderwerp dat meegegeven wordt in de ontwikkelgebieden is het vervolg op het onderzoek naar de seniorenhuisvestingsopgave. Het Concilium en WWZ038 doen onderzoek naar specifieke maatregelen

om doorstroming van senioren op de woningmarkt te bevorderen en nemen dit mee in de uitwerking van de gebiedsontwikkelingen. Ook wordt sturing gegeven aan innovatie door onder andere vernieuwing te zoeken in materiaalgebruik. Op de Nieuwe Veemarkt is een ontwerpprijsvraag ‘Biobased en natuurinclusief bouwen’ uitgeschreven. Doel van dit initiatief is om vernieuwing en versnelling samen te laten vallen met de verduurzaming van de woningbouw, waarbij de bouw in balans is met zijn natuurlijke omgeving. Op de Nieuwe Veemarkt wordt een nieuw stuk stad gemaakt waarin wordt gewoond in een nieuw soort klimaatbestendige en gezonde woonomgeving. Deze woonomgeving bestaat uit gemengde woonlandschappen met levensloopbestendige, duurzame, flexibele woonconcepten die langdurig betaalbaar zijn voor meer groepen.

22/24

dupdate

5. Slot Er is het afgelopen jaar weer veel gebeurd op het gebied van wonen. Wat echter onveranderd is, zijn de ambities uit de Woonvisie: Zwolle als sterke groeistad, moderne woonstad, solidaire leefstad en duurzame deltastad. De focus is echter wel verschoven, de nadruk is (nog) meer komen te liggen bij hoe we het wonen betaalbaar houden, zodat alle verschillende doelgroepen betere kansen hebben op de woningmarkt. De kernopgave voor wonen staat daarmee nog als een huis: het zorgen voor continuïteit in de woningbouwproductie, diversiteit in aanbod en het versterken van de aantrekkelijkheid van Zwolle als woonstad. In het afgelopen jaar hebben we gewerkt aan deze kernopgave door onder andere het vaststellen van scherpere kaders voor betaalbaar woonaanbod (50% betaalbaar), ontwikkeling van instrumentarium zoals de verordening middenhuur en de positionering van corporaties in elke gebiedsontwikkeling, die onlangs

23/24

dupdate

heeft geleid tot geconcretiseerde afspraken over de realisatie van sociale huurwoningen. Daarmee zijn we er alleen nog niet. De woningbouwproductie stond afgelopen jaar onder druk en voor de komende jaren blijft er veel onzekerheid. Daarbij hangt veel af van de ontwikkelingen op de woningmarkt (ontwikkeling van de hypotheekrente, woningprijzen, bouwkosten, investeringskracht van marktpartijen etc). Als gemeente blijven we doen wat we kunnen en zetten we in op productie, vernieuwing en aantrekkelijk wonen door onze plancapaciteit op orde te hebben en in te zetten op innovatie, flexwonen en focus op doelgroepen. Daarnaast hebben we het Rijk, de provincie en onze woningmarktpartners juist nu hard nodig bij het realiseren van voldoende (betaalbare) woningen, ook voor verschillende aandachtsgroepen. De versnelling in de woningbouw was het afgelopen jaar een belangrijk thema voor Rijk, provincie en gemeente. We zien dat in alle overheidslagen de regie op wonen verder wordt versterkt. Het Rijk pakt landelijk de regie door de lancering van de Nationale Bouw- en Woonagenda en via verschillende wegen is er financiële ondersteuning toegezegd vanuit het Rijk ten behoeve van de woningbouwopgave.

Provincie Overijssel heeft als eerste een Woondeal ondertekend met het Rijk en op regionaal niveau is er een verstedelijkingsstrategie opgesteld. Met elkaar doen we er dus alles aan om te zorgen voor continuïteit in de woningbouwproductie, diversiteit in aanbod en het versterken van de aantrekkelijkheid van Zwolle als woonstad. We weten dat we beperkte invloed hebben op de woningmarkt, maar door onder andere te zorgen voor voldoende plancapaciteit, het stimuleren van innovatie, het aanjagen van flexwoningen en ons te richten op specifieke doelgroepen werken we gezamenlijk aan onze kernopgave.

24/24