1. Startnotitie Centrum Aalanden

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

Wateroverlast: Hevige neerslag leidt niet tot waterschade aan gebouwen, boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen. Kwetsbare en vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar. Geen waterschade tot en met een bui die 1x per 100 jaar voorkomt. Groenblauwe structuren en gebiedseigen biodiversiteit worden versterkt op alle schaalniveaus (Gebouw, Gebied, Omgeving). Onderzoeksvraag; • Ontwikkeling waterhuishoudingsplan Centrum Aa-landen overstroming) • Ontwikkeling groen blauwnetwerk (hitte en droogte) • Mogelijkheden voor waterbergingen

5.3

(wateroverlast

en

Circulariteit Het uiteindelijke doel voor Zwolle is een circulaire economie en circulaire stad, waarbij geldt dat een circulaire stad ook klimaatadaptief en energieneutraal is. In een circulaire economie wordt de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen gemaximaliseerd en waardevernietiging geminimaliseerd. Voor centrum Aa-landen betekent dit dat bij de uitwerking wordt onderzocht op welke wijze dit gebied kan bijdragen aan deze ambities. De essentie van een circulaire economie is het beschermen van (eindige/primaire) grondstoffen; vandaar de landelijke ambitie om in 2030 50% minder primaire grondstoffen te gebruiken. Circulair bouwen begint al voordat er een schop in de grond gaat. Bij de ontwikkeling van een gebied moeten kringlopen zoveel mogelijk worden gesloten. Om tot een goed circulair gebouw te komen moet er in zes verschillende onderdelen van de ontwikkeling gekeken worden naar circulariteit • de gebiedsontwikkeling; • het gebouwontwerp; • de keuze voor een bouwmethode; • het materiaalgebruik; • de inrichting van de buitenruimte; en • de gebruiksfase. Het is daarom van belang om na te gaan of slopen de meest effectieve en duurzame oplossing is voor het gebied. Wellicht moet er deels gesloopt worden maar is het skelet/frame/casco van het gebouw bruikbaar, waardoor hier gebruik van kan worden gemaakt.

Indien sloop toch het meest wenselijk is, is het van belang om een circulaire sloper te betrekken bij het sloop proces. Zij kunnen nagaan of de materialen binnen het project gebruikt kunnen worden, of er materialen vanuit een ander project gebruiken binnen de stad of regio. In het Coalitieakkoord ‘Samen naar een waarde n volle toekomst’ staat “ irculair Zwolle economie voor brede welvaart” als één van de vi f thema’s benoemd waar de grootste uitdaging en urgentie ligt voor de komende aren. In de beleidsnota irculair ouwen “Zwolse aanpak circulair bouwen een routekaart naar een circulaire Zwolse bouweconomie” staan de vier circulaire strategieën uitgeschreven: 1. Het voorkomen van uitval/afval 2. Flexibel en demontabel bouwen 3. Het gebruik van grondstofstromen (reststromen) die beschikbaar zijn 4. Het gebruik van biobased materialen.

31/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

Ten aanzien van woningbouw is opgenomen dat door dit op circulaire wijze te doen er een grote bijdrage kan worden geleverd aan het duurzaam omgaan met grondstoffen en materialen en het beperken van uitstoot en afval. Circulariteit dient zowel in de gebiedsontwikkeling als in losse projecten te worden meegenomen. Onderzoeksvraag • Met behulp van het BECK-ambitieweb (Biodiversiteit, Energie, Circulariteit, Klimaat) kan een integrale afweging gemaakt worden voor de duurzaamheidsambities. Dit om te voorkomen dat een te hoge ambitie op alle vlakken leidt tot te hoge kosten of vertraging. Veel duurzaamheidsambities kunnen elkaar echter versterken als zij tijdig in beeld zijn. Een verdere transitie naar een meer circulaire en conceptuele (industriële) bouwwijze kan daarnaast juist helpen met het betaalbaar houden en versnellen van de woningbouwproductie.

5.4

Milieu Omdat sprake is van een ontwikkeling in een stedelijk milieu, zijn omgevingsaspecten als geluid, luchtkwaliteit en bodem en ondergrond belangrijke kaders voor de ontwikkeling. Aangetoond moet worden dat de draagkracht van het gebied groot genoeg is om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken en dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de onderwerpen geluid, bedrijven en milieuzonering, stikstof, en bodemkwaliteit. Deze onderwerpen moeten in een vroegtijdig stadium worden onderzocht en zullen zeer waarschijnlijk ook van invloed zijn op de ontwikkeling. De onderwerpen geur, luchtkwaliteit, aanmeldnotitie MER en externe veiligheid moeten uiteindelijk ook onderbouwd worden, maar hiervan is de inschatting dat deze geen groot effect zullen hebben op het ontwerp en de uitvoerbaarheid van het plan. Geluid Zwolle is een dynamische stad met geluidswaarden die passen binnen de wettelijke grenswaarden. Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in bestaande woningen en voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. De verschillende geluidsbronnen zijn: wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Uit de geluidsbelastingskaart uit 2019 blijkt dat het plangebied wordt blootgesteld aan wegverkeerslawaai van de omliggende wegen.

Daarnaast is het plangebied een gemengd gebied met veel verschillende functies. Het is daarom noodzakelijk om een akoestisch onderzoek te laten uitvoeren. Om een goed woon- en leekfklimaat te creëren moeten mogelijk maatregelen getroffen worden. Hoe eerder deze worden meegenomen in het ontwerp, hoe doelmatiger ze zullen zijn. Een goed gepositioneerd gebouw heeft meer effect op het akoestisch klimaat dan een scherm en zal visueel minder hinderlijk zijn.

32/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

De volgende uitgangspunten worden gehanteerd: • Iedere woning is voorzien van een geluidluwe buitenruimte. • Iedere woning heeft een geluidluwe gevel, waar bij voorkeur ook de slaapkamer is gesitueerd. • Bij een akoestisch onderzoek moet gerekend worden met het volledige bouwvlak, inclusief de mogelijke (binnenplanse) afwijkingsruimte. Hiermee wordt voorkomen dat het onderzoek alleen voor een bouwplan geschikt is, en bij latere wijzigingen niet meer voldoet. • Naast de geluidsbelasting op de nieuwe geluidsgevoelige gebouwen moet ook de indirecte geluidhinder inzichtelijk worden gemaakt. Bedrijven en milieuzonering Wanneer men een gevoelige functie naast een bedrijf wil realiseren moet dit zorgvuldig worden gemotiveerd. Ook andersom is een zorgvuldige motivering nodig omdat gevoelige functies bestaande bedrijven mogelijk kunnen beperken in hun belangen. In de beoogde situatie worden er aan het bestaande centrum woningen toegevoegd. Omdat het gebied verschillende milieubelastende functies kent, zoals onder andere horeca, dienstverlening en maatschappelijke functies moet verdere functiemenging goed worden onderbouwd voor de milieuaspecten; geluid, geur, stof en gevaar. Bij het toepassen van zonering moet rekening worden gehouden met de planologische rechten. Dit betekent dat er gemeten wordt vanaf de grens van de bestemming.

Zo wordt rekening gehouden met de eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf of de gevoelige functie. Binnen het plangebied moet goed worden gekeken hoe woningen en functies ten opzichte van elkaar worden gepositioneerd. Hinder van geur door luchtafvoer van horeca maar ook voor geluid zoals het situeren van laad- en losplekken, zijn voorbeelden van zaken die moeten worden meegenomen. Voor bedrijven en milieuzonering moet een onderbouwing worden aangeleverd. Stikstof Voor het aspect stikstof moet worden aangetoond dat beoogde ontwikkeling niet leidt tot significant negatieve effecten op omliggende Natura2000-gebieden in de omgeving. Hiervoor is een onderzoek nodig naar de bouwfase en de gebruiksfase van het beoogde plan.

Bodem en ondergrond Bodemhygiëne ➢ Voor het aspect bodem moet worden onderzocht of er sprake is van verontreinigingen in de bodem en/of grondwater en dus of de bodem geschikt is voor de beoogde bestemming. Op basis van beschikbare gegevens is al bekend dat zich in dit gebied een VOCL-verontreiniging in het grondwater bevindt. Deze kan beperkingen opleveren voor de ontwikkeling. Archeologie ➢ en deel van het plangebied oosteli k deel zi n gronden aangewezen als ‘Waarde – rcheologie’. 33/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

NGE (niet gesprongen explosieven) ➢ Check of locatie verdacht is. Nader advies opvragen bij de gemeente Zwolle.

Omgevingswet Per 1 januari 2024 gaat de Omgevingswet in. Hierdoor verandert het wettelijk kader van verschillende milieuthema's, zoals geluid en externe veiligheid. Om te voorkomen dat hierdoor tijdens de ontwikkeling van het plan de onderzoeken moeten worden aangepast, en mogelijk ook aandere maatregelen nodig zijn, wordt aangeraden om bij alle onderwerpen ook de mogelijke wijzigingen inzichtelijk te maken.

34/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

6

Participatie Als relevant vastgesteld communicatie- en participatiebeleid onderscheiden we voor dit project het Plan van aanpak communicatie en participatie Zwartewaterallee (januari 2022) en het onlangs vastgestelde participatiebeleid Hanza! Participatieaanpak Zwolle (april 2023). Doel van de nieuwe aanpak is de zorgvuldigheid waarmee participatieprocessen worden ingericht voldoende te borgen. Vooraf moet duidelijk gemaakt worden waar de participatie over gaat, wat de participatievraag is, en welke ruimte er is voor inbreng. Als de raad uiteindelijk de besluiten moet nemen, betekent het dat we vooraf het gemeentebestuur vragen om eventueel aanvullende uitgangspunten en kaders mee te geven aan de participatie, dat ze tussentijds geïnformeerd worden over de voortgang van het participatieproces en dat we een participatiejournaal maken. Relevant is ook dat we voortaan in Zwolle in de participatie werken met vaste spelregels en eensluidende termen gebruiken voor de globale fasering van het proces (start, de uitwerking en slot) en dat elke fase afgesloten wordt met een gemeenschappelijk genomen GO / NO GO moment. In tegenstelling tot de andere projecten die onderdeel vormen van het project Zwartewaterallee neemt de gemeente hier het initiatief en de regie in het opstellen van de (deel)gebiedsvisie voor de ontwikkeling van het centrum Aa-landen.

Aan de gemeente de taak een communicatie-/participatieplan op te stellen om de betrokken partijen in de gebiedscoalitie, de gebruikers en de omgeving vanaf aanvang te informeren en te betrekken bij het opstellen van de visie en te zorgen voor de uitvoering ervan. Het centrum Aa-landen is een ontmoetingsplaats van iedereen uit de wijk en voor het verwerven van draagvlak is het dus ook belangrijk dat alle wijkbewoners in de gelegenheid gesteld worden inbreng te leveren (en niet alleen de usual suspects). Het is wenselijk om ook de toekomstige bewoners zo vroeg mogelijk bij het proces te betrekken. Op 20 april 2023 heeft de Stichting Wijkgemeenschap Aa-landen een informatiebijeenkomst georganiseerd over mobiliteit van de Aa-landen en de ontwikkeling van het centrum Aalanden. De gemeente heeft daar toegelicht wat de stand van zaken van de ontwikkeling is en hoe we het proces om te komen tot een gebiedsvisie globaal willen inrichten. Daarbij zijn door bewoners zorgen geuit over het verkeer in en rond het gebied. Ook zijn wensen geuit ten aanzien van de (kwaliteit van de) inrichting van de binnen- en buitenruimte. Net als de winkeliers worden ook de aanwonenden en de bewoners van de wijk graag betrokken bij het opstellen van de gebiedsvisie.

35/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

7

Uitvoerbaarheid en ontwikkelstrategie Naast de (beleids-)aspecten die in de voorgaande hoofdstukken zijn omschreven met de daarbij horende onderzoeksvragen, is het van belang in de gebiedsvisie een eerste beoordeling te geven van de haalbaarheid zowel ruimtelijk, financieel als juridisch (planologisch) gezien. Het inschatten van kosten en opbrengsten hangt namelijk nauw samen het kiezen van stedenbouwkundige opzet, gewenste kwaliteit en de uitwerking van de verschillende ambities zoals klimaatadaptie, energie en circulariteit. In een planontwikkeling wordt gewerkt van grof naar fijn. Zo ook in de financiële doorrekeningen. De financiële haalbaarheid van dit soort transformatieprojecten staat vaak onder druk. Een sluitende businesscase op gebiedsniveau – op basis van de nog steeds gangbare grond- en vastgoedexploitatie (GREX-VEX)-methodiek – is niet meer vanzelfsprekend. De kosten oversti gen doorgaans de baten. Dat wordt in argon ook wel ‘de onrendabele top’ genoemd. Vanwege de grote financiële belangen en investeringen van partijen, inclusief de gemeente, is het daarom noodzakelijk dat de financiële kaders meesturend zijn bij de te maken keuzes. Het vroegtijdig en continu integraal inzicht hebben in de financieel-economische aspecten geeft grip op de haalbaarheid en inzicht in de risico’s.

Daarom zal in samenhang met de gebiedsvisie gewerkt worden aan het opstellen van een ontwikkelstrategie. Hierin wordt onder meer beschreven hoe omgegaan wordt met het gemeentelijk grondbeleid. Het huidige gemeentelijke grondbeleid past goed bij dit proces want het gaat uit van situationeel grondbeleid: afhankelijk van de situatie wordt de werkwijze, rolneming en risicoprofiel van de gemeente bepaald. Daarmee kan casusgericht beredeneerd worden welk type grondbeleid het best passend is (actief, passief of faciliterend). Onderzoeksvragen • Ten behoeve van de ontwikkelstrategie dient een aantal onderzoeken plaats te vinden zoals een marktanalyse, een haalbaarheidsanalyse, een juridische toets. Met de uitkomsten daarvan kan samen met de gebiedsvisie nader worden bepaald of en hoe de instrumenten van het gemeentelijk grondbeleid ingezet kunnen worden. • Voor een goede ontwikkelstrategie is een integrale benadering nodig die specifieke kaders stelt voor alle aspecten van het verkoop- en ontwikkelproces. Denk hierbij aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit van het plangebied, programmering, grondrouting, financiën, inrichting van openbare werken en wijze van contracteren.

36/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

8

Procesuitvoering Uit het onderzoek van Getting to We naar coalitievorming blijkt dat er bij het merendeel van de eigenaren voldoende urgentie en afhankelijkheid lijkt te bestaan om een (deel)gebiedscoalitie te vormen. De gemeente zal hierin, vanwege het ontbreken van ervaring met gebiedsontwikkeling bij de overige partijen, een leidende en regisserende rol moeten vervullen in het proces om te komen tot een gebiedsvisie. Om die rol succesvol in te kunnen vullen, zal de gemeente de basis op orde moeten hebben. Daarvoor dienen tenminste de volgende punten duidelijk te zijn, voordat de volgende stap (daadwerkelijke coalitievorming) gezet kan worden: • De gemeente heeft een projectleider, procesbegeleiding en projectgroep met diverse disciplines benoemd voor dit project; • De gemeente heeft een duidelijk maatschappelijk doel vastgesteld voor dit deelgebied dat als afwegingskader zal dienen; • De gemeente heeft de randvoorwaarden voor de transformatie van dit deelgebied vastgesteld.

8.1

Samenwerking grondeigenaren en stakeholders Op grond van de waardering van de relaties is de conclusie dat het opportuun kan zijn om de samenwerking (coalitievorming) in verschillende samenstellingen te verkennen. Als de doelen, eisen, wensen en belangen van alle partijen inclusief de gemeente helder zijn, kan een passende marktbenadering met een passende samenwerkingsvorm gekozen worden wat zal landen in de ontwikkelstrategie. Voorgesteld wordt te starten met een open verkenning waarbij alle partijen de opties die passen binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden op tafel mogen en kunnen leggen. De vervolgstappen (verkenning van de verschillende samenwerkingsvormen in relatie tot diverse scenario’s voor het gebied zullen leiden tot verduidelijking wat er wel of niet haalbaar is binnen dit gebied. Er zijn obstakels die overwonnen zullen moeten worden en dit lijkt mogelijk mits partijen vrij kunnen en mogen denken en oplossen binnen gestelde kaders “framed freedom” . Vervolgproces Voor het vervolgproces volgen we de Routekaart grote gebiedsontwikkelingen. Nadat de raad deze startnotitie heeft vastgesteld en krediet beschikbaar heeft gesteld, wordt met de eigenaren een intentieovereenkomst gesloten.

37/38

Datum Titel

11-07-2023 Startnotitie Centrum Aa-landen

Afbeelding 11 Proces Routekaart

8.2

Gebiedsvisie met ontwikkelstrategie Onderdeel van het onderzoek naar de vorming van een gebiedscoalitie was een eerste verkenning van mogeli ke ontwikkelscenario’s voor het gebied. Dit dient verder te worden uitgewerkt zodat met de eigenaren de meest kansri ke scenario’s kunnen worden geselecteerd voor een haalbaarheidsonderzoek. Op basis van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek wordt de input voor de gebiedsvisie bepaald. Vervolgens wordt gestart met het opstellen van de integrale gebiedsvisie met ontwikkelstrategie (inclusief een eerste haalbaarheidsanalyse) onder regie van de gemeente met de eigenaren. Onderdeel van deze fase is het uitvoeren van de benodigde onderzoeken. Zoals bij het onderdeel Participatie al is beschreven worden belanghebbenden, denk aan winkeliers, aanwonenden en wijkbewoners, betrokken bij het opstellen van de gebiedsvisie. De gebiedsvisie met ontwikkelstrategie voor het centrum Aa-landen zal aan het College en de Raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Na vaststelling van de gebiedsvisie met ontwikkelstrategie voor het gehele centrum Aalanden kan de verdere uitwerking van grof naar fijn worden opgepakt in deelplannen door deelcoalities op basis van een samenwerkingsovereenkomst. Per te ontwikkelen locatie dient een Ruimtelijk Ontwikkelingsplan te worden opgesteld.

Dit plan is de basis van het omgevingsplan, de planologische procedure en de anterieure overeenkomst.

38/38