1. Ruimtelijk economisch onderzoek Van Spronsen horeca advies

1

CONCEPTRAPPORTAGE

Update horecavisie Zwolle 2022-R-081/1007

Samenstellers: Hans van Spronsen Niek Timmermans Leonie van Spronsen

April 2023

2 Inleiding en inhoudsopgave Inleiding In 2012 is van Spronsen & Partners betrokken geweest bij het opstellen van de integrale horecanota voor de gemeente Zwolle; “Gastvrij en Vitaal”. In 2019 is hier een vervolg aan gegeven met advisering inzake de horecastructuur in de stad en het opstellen van een ontwikkelstrategie voor de hotelsector in Zwolle. De stad ontwikkelt in rap tempo en er zijn veel ambities voor de toekomst. Er is daarom behoefte aan een actueel beeld van het toekomstperspectief van de horeca in de stad. Om een goed toekomstperspectief te schetsen voor de horeca in Zwolle, is het van belang de ontwikkelingen binnen de horecasector in de gemeente inzichtelijk te maken. Er dient een beeld te komen van het actuele aanbod, aantal horecameters en verschillen binnen de sub-branches van de horeca. Daarnaast dient het inzicht in de positie van de horecamarkt van Zwolle in relatie tot vergelijkbare gemeenten en ambitiesteden geactualiseerd te worden. In combinatie met een actuele toekomstverwachting van de vraag (particulier, zakelijk en toeristisch) dient tot slot het ontwikkelperspectief van verschillende typen horeca in de gemeente opgesteld te worden. Hierbij dient een verdeling gemaakt te worden van het uitbreidingspotentieel over diverse bestaande concentratiegebieden en toekomstige ontwikkelingen (bijvoorbeeld rondom de Spoorzone en Zwartewaterzone).

Voor het actualiseren van de horecavisie heeft de gemeente Zwolle Van Spronsen & Partners horeca-advies benaderd.

Inleiding & Inhoudsopgave

2

1. Actueel aanbod en benchmark horeca Zwolle 1.1 Inleiding 1.2 Restaurantsector 1.3 Fastservicesector 1.4 Drankensector 1.5 Afhaal- en bezorgservices

3 4 5 8 11 14

2. Analyse horeca-aanbod 2.1 Analyse

15 16

3. Analyse horecavraag 3.1 Inleiding 3.2 Particuliere vraag 2.3 Toeristische- en hotelvraag 2.4 Zakelijke vraag

18 19 20 21 22

4. Ruimtelijk economische visie 4.1 Inleiding 4.2 Omvang huidige horecamarkt 4.3 Omvang toekomstige horecamarkt 4.3 Uitbreidingspotentieel

23 24 25 27 29

Bijlagen

31

3

1. Actueel aanbod en benchmark horeca Zwolle

1. Benchmark horeca-aanbod 1.1 Inleiding Inleiding De benchmark heeft als doel om het horeca-aanbod in Zwolle in kwantitatieve zin in perspectief te plaatsen. We onderscheiden de volgende gebieden: • Zwolle (rood op de kaart) met circa 127.500 inwoners. • Vergelijkbare gemeenten (groen op de kaart): Deventer met circa 99.900 inwoners en Amersfoort met circa 156.300 inwoners. • Ambitie gemeenten (blauw op de kaart): Haarlem met circa 161.300 inwoners en Den Bosch met circa 154.200 inwoners. • In de benchmark is een splitsing gemaakt naar de verschillende subsectoren in de horeca: restaurant-, fastservice-, en drankensector.

4

5

1. Benchmark horeca-aanbod 1.2 Horeca-aanbod - Restaurantsector

Restaurantaanbod

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

127.497 90

157.462 112

101.236 63

162.543 153

155.490 164

7

8

12

11

Totaal aantal restaurants

10 100

119

71

165

175

Restaurantdichtheid

1.275

1.323

1.426

985

889

Oppervlakte restaurants

16.462

18.225

9.740

17.309

20.592

Oppervlakte restaurants bij hotels

2.074

3.010

1.466

1.874

2.948

Totale oppervlakte restaurants

18.536

21.235

11.206

19.183

23.540

6,9

7,4

9,0

8,5

6,6

Aanbod en dichtheid Aantal Inwoners Restaurants Restaurants in hotels

Oppervlaktedichtheid Bedrijfstype

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Nederlands-Frans Italiaans

39

37

24

2.903 6.773

64

12

5.062 8.436

56

11

4.256 14.315

20

14

3.269 9.107

15

2.430 10.366

Zuid-europees

7

18.214

9

17.496

5

20.247

11

14.777

14

11.106

Chinees-Indisch

9

14.166

14

11.247

7

14.462

9

18.060

9

17.277

Overig Aziatisch

11

11.591

10

15.746

8

12.655

22

7.388

15

10.366

Overige keukenrichtingen

20

6.375

38

4.144

19

5.328

43

3.780

58

2.681

Totaal restaurantsector

100

1.275

119

1.323

71

1.426

165

985

175

889

Restaurants 2018

71

115

65

131

128

Restaurants in hotels

10

9

5

9

11

Totaal aantal restaurants

81

124

70

140

139

Ontwikkeling restaurants

23%

-4%

1%

18%

26%

6

1. Benchmark horeca-aanbod 1.2 Horeca-aanbod - Restaurantsector Dichtheid en ontwikkeling restaurants: • De dichtheid is het aantal inwoners per restaurant. In Zwolle is de dichtheid ongeveer gelijk aan Amersfoort, maar de dichtheid in Zwolle is hoger dan Deventer. In de ambitie gemeentes is de dichtheid aanzienlijk hoger dan in Zwolle. • De oppervlaktedichtheid is het aantal vierkante meters per inwoner. De vergelijkbare- en ambitiegemeenten hebben allemaal een lagere oppervlaktedichtheid dan Zwolle, met de laagste dichtheid in Deventer. Alleen Den Bosch heeft een hogere dichtheid. • Zwolle heeft relatief veel grootschalige restaurants. • Sinds 2018 is het restaurantaanbod in vrijwel alle gemeenten gestegen, alleen in Amersfoort is sprake van een lichte daling. De stijging in Zwolle komt het meest overeen met Den Bosch en Haarlem, in Deventer was slechts sprake van een zeer lichte groei. • De groei heeft in Haarlem en Den Bosch geleid tot een relatief hoge restaurantdichtheid. In Zwolle is dit niet het geval, daar was de startpositie een relatief lage dichtheid en is die nu gemiddeld.

Oppervlaktedichtheid Restaurants 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0

Zwolle

Dichtheid Restaurants

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Ontwikkeling restaurants 2018 - 2023

1.600

30%

1.400

25%

1.200

20%

1.000

15%

800

10%

600

5%

400

0%

200

-5%

0

-10%

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

7

1. Benchmark horeca-aanbod 1.2 Horeca-aanbod - Restaurantsector Diversiteit aan keukenrichtingen • Zwolle heeft een sterke diversiteit aan keukeninrichtingen. • Ten opzichte van de vergelijkbare- en ambitie gemeenten is de restaurantmarkt enigszins traditioneel met een lichte oververtegenwoordiging van Nederlands-Franse en Italiaans. • Overige keukenrichtingen zijn ondervertegenwoordigd in Zwolle, in vergelijk met de andere gemeentes. • Zuid-Europees en overig Aziatisch zijn nagenoeg vergelijkbaar qua aandeel binnen de diverse steden.

Zwolle restaurant aanbod Nederlands-Frans Italiaans

20%

Zuid-europees

39% 11%

Overig Aziatisch

9% 7% 14%

Ambitie gemeenten restaurantaanbod

30%

35%

Overige keukenrichtingen

Vergelijkbare gemeenten restaurantaanbod

Nederlands-Frans

Nederlands-Frans

Italiaans

Italiaans 30%

30%

Zuid-europees

7% 5%

11%

Overig Aziatisch

9%

12% 11% 7%

Overige keukenrichtingen

Zuid-europees Chinees-Indisch

Chinees-Indisch 11%

Chinees-Indisch

Overig Aziatisch Overige keukenrichtingen

8

1. Benchmark horeca-aanbod 1.3 Horeca-aanbod - Fastservicesector Fastserviceaanbod

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

127.497

157.462

101.236

162.543

155.490

Fastservicebedrijven

91

111

80

151

134

Fastservicedichtheid

1.401

1.419

1.265

1.076

1.160

Fastserviceoppervlakte

8.118

7.383

4.365

9.695

8.643

Oppervlaktedichtheid Bedrijfstype

16

21

23

17

18

Aanbod en dichtheid Aantal Inwoners

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Cafetaria

25

5.100

32

4.921

24

4.218

30

5.418

54

2.879

Ijssalon

2

63.749

6

26.244

4

25.309

8

20.318

2

77.745

Fastfoodrestaurant

7

18.214

6

26.244

2

50.618

3

54.181

5

31.098

Shoarmazaak

11

11.591

9

17.496

17

5.955

21

7.740

18

8.638

Lunchroom

40

3.187

39

4.037

27

3.749

59

2.755

47

3.308

Pannenkoekenrestaurant

2

63.749

5

31.492

2

50.618

4

40.636

0

0

Overige spijsverstrekker Totaal fastservicesector

4

31.874

14

11.247

4

25.309

26

6.252

8

19.436

91

1.401

111

1.419

80

1.265

151

1.076

134

1.160

Fastservice 2018

87

117

83

165

144

Ontwikkeling 2018

5%

-5%

-4%

-8%

-7%

9

1. Benchmark horeca-aanbod 1.3 Horeca-aanbod - Fastservicesector Dichtheid en ontwikkeling fastservicesector: • De dichtheid van het fastservice aanbod is in Zwolle vergelijkbaar met Amersfoort, in Deventer is de dichtheid licht hoger. • De ambitie gemeenten hebben een hogere fastservice dichtheid dan de andere steden. • De oppervlaktedichtheid in Zwolle is hoger dan alle andere gemeenten. Met name de vergelijkbare gemeentes hebben een lager aanbod dan Zwolle. De ambitie gemeentes komen meer in de buurt van Zwolle. • Fastservice is in Zwolle relatief beperkt qua aantal bedrijven, maar relatief grootschalig. Dit komt deels door de sterke vertegenwoordiging van fastfoodrestaurants, die relatief grootschalig zijn. • In Zwolle steeg het fastservice-aanbod sinds 2018 met 11 aanbieders (14%). In de andere steden was sprake van een lichte daling (-4% tot -8%).

Oppervlaktedichtheid fastservice aanbod 25

20

15

10

5

0 Zwolle

Dichtheid fastservice aanbod

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Ontwikkeling drankverstrekkers 2018 - 2023

1.600

0%

1.400

-10%

1.200

-20%

1.000 -30%

800 -40%

600 -50%

400

-60%

200 0

-70%

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

10

1. Benchmark horeca-aanbod 1.3 Horeca-aanbod - Fastservicesector Diversiteit in bedrijfstypes • De verdeling naar type van fastservice bedrijven komt in grote lijnen overeen met de vergelijkbare gemeenten en de ambitie gemeenten. • Het aandeel lunchrooms en fastfoodrestaurants in Zwolle is hoger dan de vergelijkbare en ambitie gemeentes. • Het aandeel overige spijsverstrekkers is lager dan de vergelijkbare en ambitie gemeentes.

Zwolle fastservice 2% 4%

Cafetaria's IJssalons 27%

Fastfoodrestaurants Shoarmazaken

44%

8%

2%

12%

Lunchrooms Pannenkoekenrestaurants

Overige spijsverstrekkers

Ambitie gemeenten fastservice 1%

Cafetaria's 12%

Vergelijkbare gemeenten fastservice Cafetaria's

4%

IJssalons

29%

IJssalons

9% 29%

Fastfoodrestaurants

Fastfoodrestaurants Shoarmazaken

Shoarmazaken

37% 14%

4% 3%

Lunchrooms

Pannenkoekenrestaurants Overige spijsverstrekkers

35%

5% 14%

4%

Lunchrooms

Pannenkoekenrestaurants Overige spijsverstrekkers

11

1. Benchmark horeca-aanbod 1.4 Horeca-aanbod - Drankverstrekkers

Aanbod drankverstrekkers

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Aantal Inwoners

127.497

157.462

101.236

162.543

155.490

Drankverstrekkers

72

85

42

79

64

Dichtheid drankverstrekkers

1.771

1.852

2.410

2.058

2.430

Oppervlakte dranken

6.761

7.491

4.053

5.848

6.672

Oppervlaktedichtheid Bedrijfstype

19

21

25

28

23

Aanbod en dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Aanbod

Dichtheid

Cafe/Bar

54

2.361

60

2.624

33

3.068

52

3.126

45

3.455

Discotheek

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Coffeeshop/theehuis

7

18.214

11

14.315

3

33.745

13

12.503

8

19.436

Zalencentrum

6

21.250

9

17.496

5

20.247

3

54.181

8

19.436

Overige drankverstrekkers Totaal drankensector

5

25.499

5

31.492

1

101.236

11

14.777

3

51.830

72

1.771

85

1.852

42

2.410

79

2.058

64

2.430

Drankverstrekkers 2018

106

102

89

170

166

Ontwikkeling 2018

-32%

-17%

-53%

-54%

-61%

12

1. Benchmark horeca-aanbod 1.4 Horeca-aanbod - Drankverstrekkers Dichtheid en ontwikkeling drankverstrekkers: • De dichtheid van het aanbod drankverstrekkers in Zwolle is hoger dan zowel de vergelijkbare- als ambitie gemeenten. Waarbij Deventer en Den Bosch de laagste dichtheid hebben. • De oppervlakte van de drankensector is exclusief de zaaloppervlaktes (zie hiervoor pagina 14). • De oppervlaktedichtheid van het aanbod drankverstrekkers in Zwolle ligt hoger dan de vier andere gemeenten. • Het aanbod drankverstrekkers is in alle gemeenten fors gekrompen. Amersfoort heeft de minste krimp doorgemaakt met -17%, daarna Zwolle met -32% in de overige steden was de krimp meer dan 50%. • Eén van de oorzaken van de krimp is dat bedrijven die voormalig als café (drankverstrekker) stonden ingeschreven in praktijk tegenwoordig ook maaltijden vertrekken. Dergelijke grand-cafés en eetcafés tellen we nu in het restaurantaanbod. • Ee andere oorzaak is dat in de actuele stand paracommerciële bedrijven, wijkcentra en horeca bij sportvoorzieningen uit het aanbod zijn gehaald.

Oppervlaktedichtheid drankverstrekkers 30 25 20 15 10 5 0 Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Ontwikkeling drankverstrekkers 2018

Dichtheid drankverstrekkers

0%

3.000 -10%

2.500

-20%

2.000

-30%

1.500

-40%

1.000

-50%

500

-60%

0

-70%

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

13

1. Benchmark horeca-aanbod 1.4 Horeca-aanbod - Drankverstrekkers Diversiteit in bedrijfstypes • In verhouding tot de vergelijkbare- en ambitiegemeenten heeft Zwolle een hoger aandeel cafés en bars binnen de drankensector, veel hoger dan de ambitie gemeenten. • Ook het aandeel koffieconcepten is gelijk aan de vergelijkbare gemeenten, maar lager dan de ambitie gemeentes. • Het aanbod zalencentra ligt gelijk aan dat van de ambitie gemeenten. • Het aanbod overige drankverstrekkers in Zwolle ligt lager dan de ambitie-, maar hoger dan de vergelijkbare gemeentes.. • Het resterende aanbod is in Zwolle en de vergelijkbare- en ambitiegemeenten redelijk gelijk.

Ambitie gemeenten drankverstrekkers

Zwolle drankverstrekkers Cafe/Bar 8%

7% Discotheek

10%

Koffie Concept

0%

75%

Overige drankverstrekkers

Vergelijkbare gemeenten drankverstrekkers 5%

10%

11%

Discotheek

Discotheek 11%

15% 0%

Cafe/Bar

Cafe/Bar

8%

Koffie Concept

68% Zalencentrum Overige drankverstrekkers

Zalencentrum

Koffie Concept

0% 73%

Zalencentrum Overige drankverstrekkers

14

1. Benchmark horeca-aanbod 1.5 Zalen en afhaal- en bezorgformules Zalen • Zalen komen voor bij restaurants, bij hotels en bij bedrijven in de drankensector (met name bij cafés en zaalbedrijven). • In totaal telt Zwolle circa 29.500m² zalen bij horeca, wat relatief veel is. • Sommige gemeenten hebben regionale eventhallen met omvangrijke oppervlakte. Dit heeft niet direct een relatie met de lokale horecabehoefte in een stad. In Zwolle is dat bijvoorbeeld De IJsselhallen, in Den Bosch zijn er ook diverse van dergelijke locaties. • Zonder de regionale eventhallen telt Zwolle circa 13.700m² zalen, ofwel 9 inwoners per m² zaal. De zaaldichtheid is daarmee relatief zeer hoog, hoger dan alle andere steden in deze benchmark.

Afhaal en bezorgmarkt • De dichtheid van het aanbod bezorg- en afhaalformules in Zwolle ligt ongeveer gelijk aan Deventer en Den Bosch, fors hoger dan Amersfoort maar aanzienlijk lager dan in Haarlem. De dichtheid in Haarlem is echter aanzienlijk hoger dan alle andere gemeenten in deze benchmark.

Oppervlakte en dichtheid zalen

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Zalen bij restaurants (m²)

1.937

915

1.943

1.260

3.630

Zalen bij hotels (m²)

3.769

4.869

2.103

5.078

5.576

Zalen in drankensector (m²)

23.866

8.164

3.675

3.883

79.282

Zalen totaal (m²)

29.572

13.948

7.721

10.221

88.488

Inwoners

127.497

157.462

101.236

162.543

155.490

Zaaldichtheid

4

11

13

16

2

Regionale eventhallen (m²)

15.900

0

0

0

74.404

Zalen totaal ex hallen

13.672

13.948

7.721

10.221

14.084

9

11

13

16

11

Zaaldichtheid

Thuisbezorgd

Zwolle

Amersfoort

Deventer

Haarlem

Den Bosch

Inwoners Aanbod Dichtheid

127.497 94 1.356

156.286 88 1.776

99.957 75 1.333

161.265 196 823

154.205 120 1.285

15

3. Analyse horecavraag

3. Analyse horecavraag 3.1 Inleiding Inleiding In dit hoofdstuk vindt de analyse van de vraag naar horeca in de gemeente Zwolle plaats. Per doelgroep zijn de subsegmenten, omvang en toekomstige ontwikkelingen in beeld gebracht. De uitkomsten worden in het hoofdstuk van de ruimtelijk economische visie toegepast om te bepalen wat de potentiële horeca omzet is. Dit wordt vervolgens vertaald naar eventuele uitbreidingsruimte per horecasector. De segmenten zijn op hoofdlijnen ingedeeld in drie categorieën: • Particuliere vraag • Zakelijke vraag • Toeristische vraag

Er is rekening gehouden met dubbeltellingen. Voorbeeld: de doelgroep scholieren valt voor een groot deel ook in de groep gezinnen met oudere kinderen. Er is vastgesteld hoeveel horecabezoeken een scholier doet vanuit deze specifieke hoedanigheid en hoeveel bezoeken er plaatsvinden vanuit de thuissituatie met het gezin.

16

17

3. Analyse horecavraag 3.2 Particuliere vraag Bevindingen particuliere vraag • Zwolle telt momenteel circa 131.000 inwoners. • Op basis van prognoses van het CBS zal dit de komende jaren (tot 2027) met 3,1% stijgen, naar circa 135.000 inwoners. Tevens vindt, op basis van de toekomstige leeftijdsverdeling, enige verschuiving plaats van doelgroepen. Dit zorgt met name voor de stijging van senioren. • Gemeente Zwolle heeft een woningbouw-ambitie van circa 10.000 woningen. De gemeente verwacht dat het aantal inwoners hierdoor zal stijgen naar circa 160.000. • Op basis van de ambitie van de gemeente gaan we ten aanzien van de nieuwe woningbouw uit van bovengemiddelde stijging van éénpersoonshuishoudens en tweepersoonshuishoudens hoog opgeleid. • De gezinnen vertegenwoordigen nu en in de toekomst het grootste aandeel binnen de bevolking. • Op basis van de ontwikkelingen binnen opleidingsinstituten gaan we uit van een gelijkblijvend aantal scholieren en studenten in de toekomst. Doordat het aantal inwonende studenten inde stad stijgt zal het aantal studenten van buiten de stad afnemen. • Het gemiddeld besteedbaar inkomen (niet is deze tabel) ligt in Zwolle op een gemiddeld niveau in verhouding tot Nederland. • Inwoners met een Nederlandse- of westerse migratieachtergrond (niet is deze tabel) besteden over het algemeen meer in de horeca.

Deze groep is in Zwolle oververtegenwoordigd, wat een positief effect heeft op horecabezoek en -bestedingen. Conclusies • De particuliere vraag ontwikkelt zich positief. De ambitie ten aanzien van woningbouw zorgt voor een groei van het aantal inwoners naar 160.000. • Voorwaarde voor de groei is het realiseren van de woningbouwambitie van de gemeente.

Omvang doelgroep

Huidig (2022)

Groei

Toekomstig

Particuliere segmenten Studenten Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens laag opgeleid Tweepersoonshuishoudens hoog opgeleid Gezinnen met jongere kinderen Gezinnen met oudere kinderen Empty nesters (kinderen uit huis) Actieve senioren (65+) Passieve senioren (75+) Subtotaal

6.740 19.830 5.809 4.036 26.645 36.070 10.070 12.000 9.300 130.500

21,8% 24,3% 19,8% 54,2% 20,1% 17,8% 24,4% 29,9% 22,2% 22,6%

8.208 24.640 6.960 6.224 32.000 42.496 12.528 15.584 11.360 160.000

Aanvullende segmenten Scholieren Studenten van buiten de stad Subtotaal

42.242 16.553 58.795

0,0% -8,9% -2,5%

42.242 15.085 57.327

Grand totaal Particulier

189.295

14,8%

217.327

18

3. Analyse horecavraag 3.3 Zakelijke vraag Bevindingen zakelijke vraag • Zwolle telt momenteel circa 106.000 werkplekken. Op basis van de regionale arbeidsmarktprognose, landelijke prognose per sector en de historische ontwikkelingen is de verwachting dat dit aantal komende jaren (tot 2027) met 10,9% zal stijgen. • In alle sectoren, met uitzondering van industrie en bouw verwacht men groei van 10% tot 14%. • Het topsegment is de bovenste 4% van de arbeidsmarkt en beweegt mee met de ontwikkeling van de totale werkgelegenheid. • De werkloosheid in Zwolle ligt met 3,7% van de totale beroepsbevolking (Cijfers over Zwolle, 2020) precies op het landelijk gemiddelde van 3,7% (CBS).

Omvang doelgroep

Huidig

Groei

Toekomstig

Zakelijke segmenten Industrie en bouw Horeca en handel Zakelijke dienstverlening Overheid, onderwijs en zorg Topsegment Totaal zakelijk

9.120 22.944 26.880 42.816 4.240 106.000

-1,2% 14,3% 13,7% 10,0% 10,9% 10,9%

9.008 26.229 30.570 47.080 4.704 117.590

Conclusies • De zakelijke vraag ontwikkelt zich positief. Het aantal arbeidsplaatsen groeit van 106.000 huidig naar circa 117.600 in de toekomst.

Toelichting segmenten • Industrie en bouw: productie sector, bouwnijverheid, energie en water. • Horeca en handel: horeca, detail- tussen- en groothandel. • Zakelijke dienstverlening: financiële instellingen, verhuur en handel van onroerend goed en specialistische zakelijke diensten. • Overheid, onderwijs en zorg: openbaar bestuur, onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg, • Topsegment werkenden: diverse sectoren, 4% van het totaal aantal arbeidsplaatsen.

19

3. Analyse horecavraag 3.4 Toeristische- en hotelvraag Bevindingen toeristische vraag Overnachtingen • Het aantal hotelovernachtingen is op basis van inschatting van marktgemiddelden en historische input van hoteliers verdeeld naar het zakelijke en toeristische segment, respectievelijk 49%-51%. • De toekomstverwachtingen ten aanzien van het aantal overnachtingen is gebaseerd op het algemene beschouwingen op de ontwikkeling van de Nederlandse hotelmarkt (waarbij er eerst herstel moet plaatsvinden tot het niveau van 2019 en er daarna lichte groei zal plaatsvinden), de toevoeging van hotelkamers aan de markt de komende jaren en de effecten van beiden op de verwachtingen. Dit betekent dat het aantal overnachtingen de komende jaren dus niet explosief zal groeien maar na herstel rustig ontwikkelt. Dagtoeristen • Dagtoeristen zijn te verdelen over vier hoofdcategorieën: Horeca, Cultuur, Winkelen en Overig. • Het huidige aantal van ruim 4,6 miljoen is gebaseerd op het aantal dagtoeristen uit 2018. Tijdens de covid-pandemie lag het aantal fors lager, maar we verwachten dat dit aantal in 2022 weer is hersteld naar dit precovid niveau. • De gemeente heeft een groeiambitie ten aanzien van toeristisch bezoek aan de stad, waarin wordt uitgegaan van 5 miljoen dagtoeristen per jaar.

• Het aantal winkeltoeristen is de afgelopen jaren in heel Nederland gedaald maar is voorlopig nog de grootste groep. De verwachting is dat deze daling de komende jaren doorzet (onder andere door verdere toename van online winkelen). • De groeiambitie van de gemeente zit verwerkt in de overige dagtoeristische bezoeken (horeca, cultuur en overige recreatie). Conclusies • De toeristische markt gaat zich de komende jaren positief ontwikkelen.

Huidig (2022)

Groei

Toekomstig

Overnachtingen Hotel toeristisch Hotel zakelijk Vakantieparken Kampeerterreinen Overig (B&B's en havens) Totaal overnachtingen

117.996 113.369 29.855 7.483 21.071 289.774

32,6% 32,6% 0,0% -5,0% 0,0% 25,9%

156.486 150.349 29.855 7.109 21.071 364.870

Dagtoeristen (aantal 2019) Horeca Cultuur Winkelen Overig Totaal dagtoeristen

875.710 460.900 1.705.330 1.567.060 4.609.000

15% 15% -3,0% 15% 8,5%

1.009.060 531.084 1.654.170 1.805.686 5.000.000

Omvang doelgroep

Toelichting segmenten • Horeca: lunchen, dineren, terrasje pakken, uitgaan, nachtleven. • Cultuur: bezoek aan museum, theater, concert, bioscoop of maken van een stadswandeling. • Winkelen: winkelen voor plezier. • Attractie: bezoeken aan attractiepark, dierentuin zwemparadijs, etc. • Overig: bezoek evenement, sportwedstrijd, wellness of geen specifieke reden.

20

4. Ruimtelijk economische visie

4. Ruimtelijk economische visie

21

4.1 Inleiding Methodiek • In dit hoofdstuk is het ruimtelijk economisch advies uitgewerkt. Op basis van het horecagedrag van de vraagsegmenten (bezoekfrequentie en besteding), is de omzet van de horecamarkt in Zwolle bepaald. • De omzet bepaalt de potentiële horecacapaciteit (aantal m² en bedrijven). • Indien de capaciteit hoger ligt dan het huidige aanbod is er ruimte voor ontwikkeling. In dat geval worden gebieden aangewezen waar deze uitbreiding bij voorkeur plaatsvindt. Hierbij wordt gekeken naar versterking van de signatuur van een gebied. • Indien de capaciteit gelijk of lager ligt dan het huidig aanbod, is consolidatie of terugdringen het advies. Bij consolidatie sluit het huidige aanbod reeds aan bij de toekomstige vraag. Bij terugdringen dient binnen instrumentarium en regelgeving gekeken te worden naar (lange termijn) mogelijkheden. • Indien gemeente breed ingezet wordt op terugdringen of consolideren, is het mogelijk dat in bepaalde gebieden wel ingezet wordt op ontwikkeling. Het advies ten aanzien van capaciteit geldt per saldo voor de gehele gemeente. • Het kader geeft inzicht in de ruimte in de markt bij verwachte vraagontwikkeling. Omdat de toekomstige behoefte niet exact voorspelbaar is, wordt een bandbreedte voor het uitbreidingspotentieel vastgesteld. Het is raadzaam de uitbreiding frequent te monitoren en eens in de 2-3 jaar te herijken.

Richtinggevend kader vs. vrije markt Er wordt een richtinggevend kader geadviseerd in plaats van het vrijgeven van de markt voor horeca initiatieven, omdat het vrijgeven van de markt in onze optiek schadelijk is voor de kwaliteit van het aanbod op lange termijn: • Door overaanbod komt het rendement van bedrijven onder druk te staan. • Een gevolg hiervan is dat goedkoper personeel wordt aangetrokken, de kwaliteit onder druk komt te staan en concepten ‘uithollen’. • Er komt steeds minder ruimte voor vervangingsinvesteringen. Het is derhalve niet realistisch te veronderstellen dat het vrijgeven van de markt leidt tot kwaliteitsverbetering, echter eerder het tegenovergestelde.

22

4. Ruimtelijk economische visie 4.2 Omvang huidige horecamarkt Omvang doelgroep • De omvang van de doelgroepen in 2022 is gebaseerd op de kenmerken zoals aangegeven in de vraaganalyse. Bezoekfrequentie • In de tabel is per segment de gemiddelde bezoekfrequentie per jaar weergegeven aan de verschillende horecasectoren. • Dit is gebaseerd op gemiddelde cijfers voor Nederland (een macro analyse van de totale horeca sector), waarbij correcties zijn gemaakt op basis van de specifieke kenmerken van de gemeente, ligging, bevolking en kenmerken van de horecamarkt. • Het betreft bezoek en bestedingen in reguliere horecabedrijven. Bezoek en bestedingen in, paracommerciële horeca en sociëteiten, buurthuizen en wijkcentra is hier niet in meegenomen. Besteding • Per segment is de gemiddelde besteding per bezoek per persoon aangegeven, gespecificeerd naar de verschillende horecasectoren. • Dit is gebaseerd op gemiddelde cijfers voor Nederland (een macro analyse van de totale horeca sector), waarbij ook hier correcties zijn gemaakt op basis van specifieke kenmerken van de bevolking (zoals gemiddeld besteedbaar inkomen) en kenmerken van de horecamarkt.

Particuliere segmenten Studenten Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens laag inkomen Tweepersoonshuishoudens hoog inkomen Gezinnen met jongere kinderen Gezinnen met oudere kinderen Empty nesters Actieve senioren Passieve senioren Subtotaal

Bezoekfrequentie per persoon Besteding per bezoek jaar, overnachting of bezoek Omvang Restaurant Dranken Fastservice Restaurant Dranken Fastservice 6.740 14 32 52 € 35,00 € 20,00 € 8,00 19.830 7 18 34 € 35,00 € 14,00 € 7,00 5.809 7 20 32 € 35,00 € 20,00 € 7,00 4.036 14 20 24 € 60,00 € 20,00 € 7,00 26.645 5 6 30 € 35,00 € 10,00 € 8,00 36.070 7 8 30 € 40,00 € 10,00 € 8,00 10.070 10 12 16 € 60,00 € 12,00 € 7,00 12.000 8 6 14 € 50,00 € 10,00 € 6,00 9.300 2 2 4 € 40,00 € 6,00 € 6,00 130.500

Verblijfstoerisme (overnachtingen) Hotel toeristisch Hotel zakelijk Vakantieparken Kampeerterreinen Overig (B&B's en havens) Subtotaal

Omvang Restaurant Dranken Fastservice Restaurant Dranken Fastservice 117.996 0,5 0,5 0,75 € 40,00 € 12,00 € 7,00 113.369 0,5 0,2 0,25 € 40,00 € 10,00 € 7,00 29.855 0,2 0,2 0,75 € 30,00 € 8,00 € 7,00 7.483 0,2 0,2 0,5 € 30,00 € 8,00 € 7,00 21.071 0,2 0,25 0,5 € 30,00 € 8,00 € 7,00 289.774

Dagbezoek Horeca Cultuur Winkelen Overig Studenten van buiten de stad Subtotaal

Omvang Restaurant Dranken Fastservice Restaurant Dranken Fastservice 875.710 0,3 0,25 0,45 € 40,00 € 10,00 € 8,00 460.900 0,2 0,15 0,5 € 35,00 € 10,00 € 8,00 1.705.330 0,1 0,15 0,75 € 35,00 € 10,00 € 8,00 1.567.060 0,1 0,15 0,75 € 35,00 € 10,00 € 8,00 58.795 0,0 0,00 0,75 € 40,00 € 10,00 € 8,00 4.667.795

Zakelijke segmenten Industrie en bouw Horeca en handel Zakelijke dienstverlening Overheid, onderwijs en zorg Topsegment Subtotaal

Omvang Restaurant Dranken Fastservice Restaurant Dranken Fastservice 9.120 2 6 24 € 30,00 € 16,00 € 8,00 22.944 2 8 12 € 35,00 € 16,00 € 8,00 26.880 4 8 12 € 40,00 € 12,00 € 8,00 42.816 4 4 12 € 30,00 € 10,00 € 8,00 4.240 6 6 6 € 75,00 € 16,00 € 8,00 106.000

Omvang doelgroep

Huidig

23

4. Ruimtelijk economische visie 4.2 Omvang huidige horecamarkt Toelichting omzetprognose • Op basis van de omvang de doelgroepen, bezoekfrequentie en gemiddelde besteding per sector (zoals weergegeven op voorgaande pagina) is de omzetpotentie van de horecasectoren bepaald. • Op basis van deze berekening berekenen wij dat de omzet voor de horeca in Zwolle afgelopen jaar circa 184 miljoen euro bedroeg. • De particuliere markt zorgt voor het grootste omzetaandeel van 47%, met name door gezinnen met kinderen, eenpersoonshuishoudens en studenten. • Het toeristisch segment heeft een omzetaandeel van circa 35%, met name door de dagtoerist. • Het zakelijke segment is goed voor een aandeel van circa 18%. Met name de sectoren die het best vertegenwoordigd zijn zoals de zakelijke dienstverlening en overheid, onderwijs en zorg hebben een groot omzetaandeel.

Omzet huidig

Omvang doelgroep Particuliere segmenten Studenten Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens laag inkomen Tweepersoonshuishoudens hoog inkomen Gezinnen met jongere kinderen Gezinnen met oudere kinderen Empty nesters Actieve senioren Passieve senioren Subtotaal

Restaurant € 3.302.600 € 4.858.350 € 1.423.095 € 3.390.618 € 4.662.875 € 10.099.600 € 6.042.000 € 4.800.000 € 744.000 € 39.323.138

Dranken € 4.313.600 € 4.997.160 € 2.323.420 € 1.614.580 € 1.598.700 € 2.885.600 € 1.450.080 € 720.000 € 111.600 € 20.014.740

Fastservice € 2.803.840 € 4.719.540 € 1.301.115 € 678.124 € 6.394.800 € 8.656.800 € 1.127.840 € 1.008.000 € 223.200 € 26.913.259

Totaal € 10.420.040 € 14.575.050 € 5.047.630 € 5.683.322 € 12.656.375 € 21.642.000 € 8.619.920 € 6.528.000 € 1.078.800 € 86.251.137

Verblijfstoerisme (overnachtingen) Hotel toeristisch Hotel zakelijk Vakantieparken Kampeerterreinen Overig (B&B's en havens) Subtotaal

Restaurant € 2.359.924 € 2.267.378 € 179.130 € 44.898 € 126.426 € 4.977.755

Dranken € 707.977 € 226.738 € 47.768 € 11.973 € 42.142 € 1.036.598

Fastservice € 619.480 € 198.396 € 156.739 € 26.191 € 73.749 € 1.074.553

Totaal € 3.687.381 € 2.692.511 € 383.637 € 83.061 € 242.317 € 7.088.906

Dagbezoek Horeca Cultuur Winkelen Overig Studenten van buiten de stad Subtotaal

Restaurant € 10.508.520 € 3.226.300 € 5.968.655 € 5.484.710 €0 € 25.188.185

Dranken € 2.189.275 € 691.350 € 2.557.995 € 2.350.590 €0 € 7.789.210

Fastservice € 3.152.556 € 1.843.600 € 10.231.980 € 9.402.360 € 352.771 € 24.983.267

Totaal € 15.850.351 € 5.761.250 € 18.758.630 € 17.237.660 € 352.771 € 57.960.662

Zakelijke segmenten Industrie en bouw Horeca en handel Zakelijke dienstverlening Overheid, onderwijs en zorg Topsegment Subtotaal

Restaurant € 547.200 € 1.606.080 € 4.300.800 € 5.137.920 € 1.908.000 € 13.500.000

Dranken € 875.520 € 2.936.832 € 2.580.480 € 1.712.640 € 407.040 € 8.512.512

Fastservice € 1.751.040 € 2.202.624 € 2.580.480 € 4.110.336 € 203.520 € 10.848.000

Totaal € 3.173.760 € 6.745.536 € 9.461.760 € 10.960.896 € 2.518.560 € 32.860.512

Grand Totaal

€ 82.989.078

€ 37.353.060

€ 63.819.079

€ 184.161.216

4. Ruimtelijk economische visie

24

4.3 Omvang toekomstige horecamarkt Omvang doelgroep • De omvang van de doelgroepen in het toekomstige scenario is gebaseerd op demografische, economische en stedelijke ontwikkelingen, zoals bepaald bij de vraag. Bezoekfrequentie • In de tabel is per segment de gemiddelde bezoekfrequentie per jaar weergegeven aan de verschillende horecasectoren. • Dit is gebaseerd op gemiddelde cijfers voor Nederland (een macro analyse van de totale horeca sector), waarbij correcties zijn gemaakt op basis van de specifieke kenmerken van de gemeente, ligging, bevolking en kenmerken van de horecamarkt. • Het betreft bezoek en bestedingen in reguliere horecabedrijven. Bezoek en bestedingen in, paracommerciële horeca en sociëteiten, buurthuizen en wijkcentra is hier niet in meegenomen. Besteding • Per segment is de gemiddelde besteding per bezoek per persoon aangegeven, gespecificeerd naar de verschillende horecasectoren. • Dit is gebaseerd op gemiddelde cijfers voor Nederland (een macro analyse van de totale horeca sector), waarbij ook hier correcties zijn gemaakt op basis van specifieke kenmerken van de bevolking (zoals gemiddeld besteedbaar inkomen) en kenmerken van de horecamarkt.

Particuliere segmenten Studenten Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens laag inkomen Tweepersoonshuishoudens hoog inkomen Gezinnen met jongere kinderen Gezinnen met oudere kinderen Empty nesters Actieve senioren Passieve senioren Subtotaal

Toekomstig Bezoekfrequentie per persoon Besteding per bezoek jaar, overnachting of bezoek scenario Omvang Restaurant Fastservice Dranken Restaurant Fastservice Dranken 8.208 14 52 32 € 35,00 € 8,00 € 20,00 24.640 7 34 18 € 35,00 € 7,00 € 14,00 6.960 7 32 20 € 35,00 € 7,00 € 20,00 6.224 14 24 20 € 60,00 € 7,00 € 20,00 32.000 5 30 6 € 35,00 € 8,00 € 10,00 42.496 7 30 8 € 40,00 € 8,00 € 10,00 12.528 10 16 12 € 60,00 € 7,00 € 12,00 15.584 8 14 6 € 50,00 € 6,00 € 10,00 11.360 2 4 2 € 40,00 € 6,00 € 6,00 160.000

Verblijfstoerisme (overnachtingen) Hotel toeristisch Hotel zakelijk Vakantieparken Kampeerterreinen Overig (B&B's en havens) Subtotaal

Omvang Restaurant Fastservice Dranken Restaurant Fastservice Dranken 156.486 0,5 0,75 0,5 € 40,00 € 7,00 € 12,00 150.349 0,5 0,25 0,2 € 40,00 € 7,00 € 10,00 29.855 0,2 0,75 0,2 € 30,00 € 7,00 € 8,00 7.109 0,2 0,5 0,2 € 30,00 € 7,00 € 8,00 21.071 0,2 0,5 0,25 € 30,00 € 7,00 € 8,00 364.870

Dagbezoek Horeca Cultuur Winkelen Overig Scholieren en studenten van buiten de stad Subtotaal

Omvang Restaurant Fastservice Dranken Restaurant Fastservice Dranken 1.009.060 0,3 0,45 0,25 € 40,00 € 8,00 € 10,00 531.084 0,2 0,5 0,15 € 35,00 € 8,00 € 10,00 1.654.170 0,1 0,75 0,15 € 35,00 € 8,00 € 10,00 1.805.686 0,1 0,75 0,15 € 35,00 € 8,00 € 10,00 57.327 0,0 0,75 0,00 € 40,00 € 8,00 € 10,00 5.057.327

Zakelijke segmenten Industrie en bouw Horeca en handel Zakelijke dienstverlening Overheid, onderwijs en zorg Topsegment Subtotaal

Omvang Restaurant Fastservice Dranken Restaurant Fastservice Dranken 9.008 2 24 6 € 30,00 € 8,00 € 16,00 26.229 2 12 8 € 35,00 € 8,00 € 16,00 30.570 4 12 8 € 40,00 € 8,00 € 12,00 47.080 4 12 4 € 30,00 € 8,00 € 10,00 4.704 6 6 6 € 75,00 € 8,00 € 16,00 117.590

Omvang doelgroep

25

4. Ruimtelijk economische visie 4.3 Omvang toekomstige horecamarkt Toelichting omzetprognose • Op basis van de omvang de doelgroepen, bezoekfrequentie en gemiddelde besteding per sector (zoals weergegeven op voorgaande pagina) is de omzetpotentie van de horecasectoren bepaald. • Op basis van deze berekening berekenen wij dat de omzet voor de horeca in Zwolle in het toekomstige scenario circa 216 miljoen zal bedragen. • De particuliere markt zorgt voor het grootste omzetaandeel van 50%, met name door gezinnen met kinderen, eenpersoonshuishoudens en studenten. • Het toeristisch segment heeft een omzetaandeel van circa 34%, met name door de dagtoerist. • Het zakelijke segment is goed voor een aandeel van circa 17%, met name de sectoren die het best vertegenwoordigd zijn zoals de zakelijke dienstverlening en overheid, onderwijs en zorg hebben een groot omzetaandeel.

Omzet toekomstig scenario

Omvang doelgroep Particuliere segmenten Studenten Eenpersoonshuishoudens Tweepersoonshuishoudens laag inkomen Tweepersoonshuishoudens hoog inkomen Gezinnen met jongere kinderen Gezinnen met oudere kinderen Empty nesters Actieve senioren Passieve senioren Subtotaal

Restaurant € 4.021.920 € 6.036.800 € 1.705.200 € 5.228.160 € 5.600.000 € 11.898.880 € 7.516.800 € 6.233.600 € 908.800 € 49.150.160

Fastservice € 3.414.528 € 5.864.320 € 1.559.040 € 1.045.632 € 7.680.000 € 10.199.040 € 1.403.136 € 1.309.056 € 272.640 € 32.747.392

Dranken € 5.253.120 € 6.209.280 € 2.784.000 € 2.489.600 € 1.920.000 € 3.399.680 € 1.804.032 € 935.040 € 136.320 € 24.931.072

Totaal € 12.689.568 € 18.110.400 € 6.048.240 € 8.763.392 € 15.200.000 € 25.497.600 € 10.723.968 € 8.477.696 € 1.317.760 € 106.828.624

Verblijfstoerisme (overnachtingen) Hotel toeristisch Hotel zakelijk Vakantieparken Kampeerterreinen Overig (B&B's en havens) Subtotaal

Restaurant € 3.129.720 € 3.006.986 € 179.130 € 42.653 € 126.426 € 6.484.915

Fastservice € 821.551 € 263.111 € 156.739 € 24.881 € 73.749 € 1.340.031

Dranken € 938.916 € 300.699 € 47.768 € 11.374 € 42.142 € 1.340.899

Totaal € 4.890.187 € 3.570.796 € 383.637 € 78.908 € 242.317 € 9.165.844

Dagbezoek Horeca Cultuur Winkelen Overig Studenten van buiten de stad Subtotaal

Restaurant € 12.108.718 € 3.717.589 € 5.789.595 € 6.319.901 €0 € 27.935.803

Fastservice € 3.632.615 € 2.124.336 € 9.925.021 € 10.834.116 € 343.963 € 26.860.051

Dranken € 2.522.650 € 796.626 € 2.481.255 € 2.708.529 €0 € 8.509.060

Totaal € 18.263.983 € 6.638.551 € 18.195.871 € 19.862.546 € 343.963 € 63.304.913

Zakelijke segmenten Industrie en bouw Horeca en handel Zakelijke dienstverlening Overheid, onderwijs en zorg Topsegment Subtotaal

Restaurant € 540.489 € 1.836.009 € 4.891.165 € 5.649.577 € 2.116.621 € 15.033.860

Fastservice € 1.729.566 € 2.517.955 € 2.934.699 € 4.519.661 € 225.773 € 11.927.653

Dranken € 864.783 € 3.357.273 € 2.934.699 € 1.883.192 € 451.546 € 9.491.492

Totaal € 3.134.838 € 7.711.236 € 10.760.562 € 12.052.430 € 2.793.939 € 36.453.005

Grand Totaal

€ 98.604.737

€ 72.875.127

€ 44.272.523

€ 215.752.387

26

4. Ruimtelijk economische visie 4.4 Uitbreidingspotentieel Uitbreidingspotentieel • In hoofdstuk 2 (horeca-aanbod) is de huidige oppervlakte vastgesteld. • De normomzet per m² verkoopoppervlakte is gebaseerd op een macro analyse van de landelijke horecamarkt en ervaringscijfers voor horecabedrijven in Zwolle of andere gemeenten die qua omvang, samenstelling, ligging en karakter vergelijkbaar zijn. • Door een normomzet te hanteren wordt uitgegaan van een gemiddeld bedrijfseconomisch gezonde exploitatie (individuele bedrijven kunnen daarbij boven- of ondermaats presteren). • Op basis van het toekomstig omzetpotentieel en de normomzet per m² is per sector het oppervlakteplafond voor het toekomstscenario bepaald. • Het oppervlakteplafond minus de huidige oppervlakte bepaalt de uitbreidingsruimte. • Op basis van de uitkomsten is er de komende vijf jaar ruimte voor uitbreiding van circa 5.200m² VVO (+15%) Dit komt neer op circa 8.000m² BVO. • Op basis van de huidige gemiddelde oppervlakte is de uitbreidingsruimte vertaald naar een indicatief aantal bedrijven (41). De vierkante meters zijn echter meer leidend, aangezien bijvoorbeeld een groot wereldrestaurant meer invloed heeft op de markt dan twee kleine bistro’s.

Uitbreidingsruimte Zwolle Omzetpotentieel toekomst Normomzet per m² Oppervlakteplafond (m² VVO) Huidige oppervlakte Uitbreidingsruimte (m² VVO) Vertaling naar aantal bedrijven Gemiddelde oppervlakte Uitbreidingsruimte (aantal bedrijven) Huidig aantal bedrijven Toekomstig aantal bedrijven Groei 2022-groeiscenario

Restaurant € 98.604.737 € 4.950 19.920 18.536 1.384

Fastservice € 72.875.127 € 7.000 10.411 8.118 2.293

Drank € 44.272.523 € 2.750 16.099 14.577 1.522

Totaal € 215.752.387 € 4.900 46.430 41.231 5.199

185 7,5 90 97,5 8%

89 25,7 95 120,7 27%

205 7,4 70 77,4 11%

157 40,6 255 295,6 16%

4. Ruimtelijk economische visie 4.4 Uitbreidingspotentieel Lopende horeca-ontwikkelingen • Bij de gemeente zijn geen horecaontwikkelingen bekend die gedurende dit traject nieuw zijn vergund ten aanzien van het in beeld gebrachte aanbod.

Toelichting uitbreidingspotentieel • De uitbreiding betreft de ontwikkeling per saldo. Faillissementen of andere stakingen van horecaexploitaties leiden tot toename van het uitbreidingspotentieel en ook overnames bieden ruimte voor verdere beweging in de markt. • Berekeningen van het omzetpotentieel zijn gebaseerd op gemiddelde bezoekfrequentie en bestedingen en daarmee geen exacte wetenschap. Wij adviseren een bandbreedte van circa 10% ten aanzien van de berekende uitbreidingsruimte. • Horeca uitbreiding op verdiepingen dient voor 50% meegerekend te worden, aangezien hier doorgaans lagere omzetten per m² worden gerealiseerd. Overschrijden van plafond • Indien het plafond (bovenmatig) wordt overschreden, wat een politieke keuze kan zijn, kan dit op termijn impliceren dat horecabedrijven op locaties met minder traffic de deuren moeten sluiten vanwege bedrijfseconomische redenen. • Met het oog op versterken van specifieke gebieden kan dit een bewuste keuze zijn. Uitbreiding dient echter gedoseerd plaats te vinden met oog op de uitbreidingsruimte.

27

28

5. Ontwikkelgebieden

29

5. Ontwikkelgebieden 5.1 Uiteenzetting gebieden Gebiedsontwikkelingen Zwolle Zwolle werkt aan het vergroten van het centrumgebied en aan veel gebiedsontwikkelingen binnen en buiten dit centrumgebied. Ieder gebied op zichzelf zoekt naar “levendigheid, dynamiek en mogelijkheden tot ontmoeting”. De wenselijkheid hiervan wordt onderschreven vanuit het beleidsveld vrijetijdseconomie. Dit betekent echter ook dat de individuele gebiedsontwikkelingen, onafhankelijk van elkaar, veel horeca programmeren. Wanneer hier geen regie op wordt gevoerd, zal een overaanbod ontstaan. Dat is niet wenselijk. Met de verschillende projecten en de horecasector (KHN) is dan ook afgesproken om op basis van de ruimtelijk economische horecavisie de marktruimte te bepalen om vervolgens te kijken hoe deze marktruimte in te zetten richting de verschillende gebiedsontwikkelingen.

4

3 2 1

5

We onderscheiden de volgende ontwikkelgebieden met bijbehorende gewenste horecaprogramma’s (bandbreedte):

Nr. Project 1 Stadshart 2 Broerenkwartier 3 Noorderkwartier 4 Roelenkwartier 5 Nieuwe veemarkt 6 Spoorzone 7 Woonboulevard 8 Zwartewaterzone 9 Oosterenk 10 Stadshagen 11 Harculo Totaal

m² horeca m² horeca van tot 2.500 4.000 1.500 1.500 1.750 4.000 0 0 1.000 1.000 5.500 5.500 600 600 1.440 1.540 1.350 1.350 1.175 1.600 700 1.000 17.515 22.090

10 8 9

7 6

11

30

5. Ontwikkelgebieden 5.1 Uiteenzetting gebieden

1. Stadshart • 2.500-4.000 m² horeca

4. Roelenkwartier • 100 woningen

2. Boerenkwartier • 265 woningen • 1.500 m² horeca

5. Nieuwe Veemarkt • 732 woningen • 13.500 m² werken • 8.200 m² voorzieningen • 250 m² horeca, 750 M² werkplek/horeca

3. Noorderkwartier • 82 studio’s en 500-600 woningen • 7.650-15.900 m² werken • 1750-4.000 m² horeca

6. Spoorzone • 3.000-4.000 woningen • 260.000 m² werken • 80.000 m² voorzieningen • 5.500 m² horeca

5. Ontwikkelgebieden

31

5.1 Uiteenzetting gebieden

7. Woonboulevard • 600 m² horeca

10. Stadshagen • 1.175-1.500 m² horeca

8. Zwartewaterzone • 280 woningen • 1.440-1.540 m² horeca

11. Harculo • 500-750 woningen • 700-1.000 m² horeca

9. Oosterenk • 850-1.000 woningen • 1.350 m² horeca

5. Ontwikkelgebieden 5.2 Prioritering horecaontwikkelingen Uitbreidingsruimte vs ontwikkelingen • De uitbreidingsruimte qua horeca bedraagt circa 8.000 m² BVO. • Op basis van de gebiedsontwikkelingen is er een wens voor circa 17.500 tot 22.000 m² horeca. • De wens binnen de ontwikkelingen overschrijdt daarmee de uitbreidingsruimte zoals bepaald in de ruimtelijk economische visie. • Een overschrijving van dergelijke omvang is wat ons betreft onwenselijk, omdat overaanbod in onze optiek schadelijk is voor de kwaliteit van het aanbod op lange termijn. Door overaanbod komt het rendement van bedrijven onder druk te staan. Een gevolg daarvan is dat goedkoper personeel wordt aangetrokken, de kwaliteit onder druk komt te staan en concepten ‘uithollen’. Ook leidt onvoldoende rendement voor minder of geen ruimte voor vervangingsinvesteringen, waardoor aanbod verschraald en gedateerd wordt. Prioritering horeca in gebiedsontwikkelingen Om de ontwikkeling van horeca binnen ontwikkelgebieden onderling af te wegen, is een prioriteringslijst gemaakt. Hierbij gelden de volgende overwegingen: • Valt de ontwikkeling binnen horecaconcentratiegebieden, zoals omschreven in de horecavisie van 2019? • Welke andere ontwikkelingen vinden binnen een gebied plaats die zorgen voor toename van een (lokale) horecavraag? • Welke ambitie heeft de gemeente met de diverse gebiedsontwikkelingen?

32

33

5. Ontwikkelgebieden 5.2 Prioritering horecaontwikkelingen Toelichting prioritering 1. Stadshart (A): vrijwel alle horecaconcentratiegebieden bevinden zich in het Stadshart. Hier moet komende jaren ruimte blijven voor nieuwe ontwikkelingen. 2. Broerenkwartier (A): vast gegeven dat reeds bestemd is. 3. Noorderkwartier (B): minder prioriteit dan het Stadshart, maar nieuwe ontwikkelingen in woningbouw en werkruimte leiden tot toename van lokale vraag. Eventuele ruimte voor kleinschalige concepten dit zich op de lokale markt richten. 4. Roelenkwartier (D): kleine ontwikkeling van woningen, nauwelijks nieuwe vraag. 5. Nieuwe Veemarkt (C): nieuwe ontwikkelingen in woningbouw, werkruimte en voorzieningen leiden tot toename van lokale vraag. Eventuele ruimte voor kleinschalige concepten die ondersteunend zijn aan de nieuwe ontwikkelingen. 6. Spoorzone (A): belangrijke en omvangrijke ontwikkeling voor Zwolle. Horecacapaciteit is gebaseerd op vergelijkbare gebieden in Nederland. 7. Woonboulevard (C): eventueel winkel ondersteunende horeca, geen grote horecamassa realiseren. 8. Zwartewaterzone (A): ontwikkeling sluit aan bij de horecavisie. 9. Oosterenk (D): eventueel kleinschalige wijk ondersteunende horeca, geen grote horecamassa realiseren. 10. Stadshagen (C): eventueel winkel ondersteunende horeca, geen grote horecamassa realiseren. 11.

Harculo (D): eventueel kleinschalige wijk ondersteunende horeca, geen grote horecamassa realiseren.

Nr. Project 1 Stadshart 2 Broerenkwartier 3 Noorderkwartier 4 Roelenkwartier 5 Nieuwe veemarkt 6 Spoorzone 7 Woonboulevard 8 Zwartewaterzone 9 Oosterenk 10 Stadshagen 11 Harculo Totaal

Categorie Prioriteit A Prioriteit B Prioriteit C Prioriteit D Totaal

m² horeca m² horeca Prioriteit van tot 2.500 4.000 A 1.500 1.500 A 1.750 4.000 B 0 0 D 1.000 1.000 C 5.500 5.500 A 600 600 C 1.440 1.540 A 1.350 1.350 D 1.175 1.600 C 700 1.000 D 17.515 22.090 m² horeca m² horeca van tot 10.940 12.540 1.750 4.000 2.775 3.200 2.050 2.350 17.515 22.090