1. Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

advies

projectnaam Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

Aanleiding

datum 27 maart 2025

voorzien in toevoeging van perifere detailhandel in de woonbranche en

projectnummer P08544 opdrachtgever Gemeente Zwolle

Januari 2022 is het bestemmingsplan “Voorsterpoort, Russenweg – Grote Voort (Retail)” vastgesteld. Binnen dit bestemmingplan wordt bruin- en witgoedartikelen en ondersteunde horeca, met enkele eisen: 

totaal maximaal 12.000 m² wvo.



woonwinkels minimaal 500 m² wvo.



bruin- en witgoedartikelen maximaal 2.000 m² wvo.



bruin- en witgoedartikelen minimaal 1.000 m² wvo.



maximaal 2 horecazaken, maximaal 300 m² bvo per horecabedrijf.

BRO projectleider RvL

De behoefte en effecten van dit programma zijn getoetst aan de Ladder

projectteam TOl

Voorsterpoort” (BRO, 2020). Op 26 februari 2025 heeft de Afdeling Be-

review DGo

voor duurzame verstedelijking. Dit rapport is een aanvulling op het onderzoek: “Zwolle, Ruimtelijk-functionele effectenanalyse ontwikkeling stuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) een tus-

raad de integrale effecten op en van de bestaande Woonboulevard bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet onderzoeken en moet meenemen in zijn afweging. Dit heeft de raad hier, gelet op wat Euro V heeft aangevoerd, niet toereikend gedaan. […] In de plantoelichting en het rapport van BRO is niet specifiek ingegaan op de effecten van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling op de door Euro V gevreesde leegstandseffecten op de bestaande Woonboulevard. De raad is ook bijvoorbeeld niet ingegaan op het betoog van Euro V dat de algemene conclusie in het rapport van BRO dat de leegstand goed invulbaar is met andere winkels of voorzieningen voor haar winkelpanden vanwege de beperkte detailhandelsbestemming op haar gronden juist niet geldt. Gelet op wat Euro V naar voren heeft gebracht, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling niet deugdelijk gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met het bestaande aanbod op de Woonboulevard en de mogelijke gevolgen van het bestemmingsplan voor de winkelleegstand in het gebied.

senuitspraak gedaan (ECLI:NL:RVS:2025:775). Ten aanzien van de Laddertoets is het volgende aangegeven wat heeft geleid tot een be-

Dit nadere rapport geeft invulling aan de door de Afdeling genoemde ge-

stuurlijke lus.

breken. We geven antwoord op de volgende specifieke vragen: 

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

De Afdeling stelt vast dat het plangebied grenst aan de gronden van de bestaande Woonboulevard en via dezelfde wegen bereikbaar is. De gronden worden slechts gescheiden door een weg die voor bevoorrading van de bestaande Woonboulevard wordt gebruikt. In de plantoelichting is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte beschreven. Daaruit maakt de Afdeling op dat de raad met het bestemmingsplan beoogt een duurzaam retailpark te ontwikkelen, waarvan ook de bestaande Woonboulevard deel uitmaakt. Tussen partijen is niet in geschil dat op de gronden in het plangebied ruimere gebruiksmogelijkheden zijn toegestaan dan op de gronden van de bestaande Woonboulevard. De raad stelt dat het niet noodzakelijk is om het bestemmingsplan voor de bestaande Woonboulevard aan te passen en dat daarom die gronden niet zijn meegenomen in het plangebied. De gewenste kwalitatieve versterking wordt volgens de raad al bereikt door de clustering van het winkelaanbod. Dit neemt naar het oordeel van de Afdeling niet weg dat de

Is er met de kennis van nu, anno 2025, nog steeds sprake van een kwantitatieve behoefte?



Wat zijn de te verwachten leegstandseffecten van de ontwikkeling Voorsterpoort op de bestaande woonboulevard in Zwolle?



In hoeverre zijn (eventuele) leegstaande panden op de woonboulevard in Zwolle herinvulbaar? Oftewel, moet er (in het geval van leegstand) gevreesd worden voor structurele leegstand?

Om de vragen te beantwoorden is gekozen om cijfermatige gegevens zekerheidshalve te actualiseren op basis van de op dit moment meest recente cijfers. Denk aan aanbod- en leegstandscijfers, koopstromen (KSO Oost-Nederland 2023) en bestedingen (Notitie omzetkengetallen 2023).

1/9

Conclusies

In hoeverre zijn (eventuele) leegstaande panden op de woonboule-

Is er met de kennis van nu, anno 2025, nog steeds sprake van een

vard in Zwolle herinvulbaar? Oftewel, moet er (in het geval van

kwantitatieve behoefte?

leegstand) gevreesd worden voor structurele leegstand?

Zoals blijkt uit tabel 1 leiden de nieuwste cijfers niet tot een wezenlijk an-

Nogmaals, wij verwachten op basis van verschillende analyses geen

dere conclusie. De distributieve uitbreidingsruimte neemt iets af tot

leegstand op de woonboulevard Zwolle. In het onwaarschijnlijke scena-

29.600 m² wvo. Dit is nog altijd ruim voldoende om de beoogde toevoe-

rio dat er toch leegstand ontstaat, is deze bezien vanuit een goede ruim-

ging van maximaal 12.000 m² wvo mogelijk te maken op Voorsterpoort.

telijke ordening niet onaanvaardbaar, omdat:

Als op Voorsterpoort de maximale omvang voor detailhandel in wonen



De woonboulevard heeft nog nooit structurele leegstand gekend. De

wordt toegevoegd, stijgt het aanbod in Zwolle naar totaal 85.684 m²

kans op structurele leegstand is ook na ontwikkeling van Voorster-

wvo. Bij een totale omzet van € 154,3 mln. staat dit gelijk aan een ge-

poort zeer klein gezien de marktruimte, gunstige ligging, goede be-

middelde vloerproductiviteit in Zwolle van € 1.825,- per m² wvo. Dit ligt

reikbaarheid en parkeersituatie en moderne uitstraling.

nog steeds ruim boven de landelijke norm, namelijk met 22%. Op basis



hiervan is als gevolg van de toevoeging van detailhandel in de woon-

vastgoedkundig is geen sprake van een bijzondere situatie die her-

branche geen leegstand te verwachten (dus ook niet ter plaatse van de bestaande woonboulevard).

De units zijn niet van dien aard dat herinvulling niet mogelijk is. Ook invulling bemoeilijkt.



Op de bestaande woonboulevard is detailhandel in meubels en woninginrichting toegestaan. Dit is grotendeels vergelijkbaar met de

Wat zijn de te verwachten leegstandseffecten van de ontwikkeling

mogelijkheden op Voorsterpoort. Alleen ‘bruin- en witgoed’ is extra

Voorsterpoort op de bestaande woonboulevard in Zwolle?

toegestaan op Voorsterpoort, evenals ondersteunende horeca. Con-

Op basis van de berekende marktruimte is er in de regel geen leegstand

form de definitie in het bestemmingsplan kunnen meubels en wo-

te verwachten. Verder zien wij op basis van nadere analyses geen aan-

ninginrichting redelijk breed worden opgevat. In feite bevat het alle

leiding om aan te nemen dat als gevolg van de ontwikkeling Voorster-

typen winkels in de ‘woonbranche’, namelijk babywoonwinkels,

poort er leegstand op de woonboulevard ontstaat. De woonboulevard

slaapkamer-/bedden, woonwarenhuizen, meubelwinkels, verlichting,

heeft door de jaren heen nauwelijks tot geen leegstand gekend. Ook uit

vloeren, woonaccessoires, woninginrichting en woningtextiel.

koopstromenonderzoek blijkt dat de huidige woonboulevard Zwolle uit-



Ook op andere woonboulevards in Nederland geldt een vergelijk-

stekend functioneert. Op basis van verschillende referentievoorbeelden

bare brancheringsbeperking als de woonboulevard Zwolle. Er zijn

komt naar voren dat nieuwe ontwikkelingen naast bestaande woonbou-

binnen het thema ‘wonen’ voldoende andere/nieuwe formules en

levards niet leiden tot leegstand. Er is eerder sprake van een verster-

ondernemers die eventuele leegstand kunnen herinvullen.

king, zoals ook in de Laddertoets is benadrukt. Door toevoeging van ex-



Met de verdere concentratie en uitbreiding van woonwinkelaanbod

tra aanbod en daardoor massa, ontstaat meer trekkracht en kunnen

rond de woonboulevard bestaat een kans dat bestaande onderne-

consumenten meer ‘kijken en vergelijken’ binnen het thema ‘in en om

mers uit Zwolle verplaatsen. Vooral rond de George Stephenson-

het huis’. Bestaande winkels op de woonboulevard kunnen profiteren

straat is nog relatief veel detailhandel in de woonbranche verspreid

van deze extra synergiewerking.

aanwezig. Leegstand biedt kansen om deze ondernemers te verplaatsen naar de woonboulevard en meer te concentreren.

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

2/9

Kwantitatieve behoefte

Nieuwste feiten en cijfers anno 2025

Wat hebben we onderbouwd in het rapport uit 2020?

Om de opdracht van de Afdeling goed te kunnen uitvoeren is gekozen

in de gemeente Zwolle, namelijk van 74.742 m² wvo in 2020 tot

De kans op leegstand begint bij de vraag of sprake is van voldoende

de cijfers te actualiseren. Dit leidt ook tot een nieuwe distributieve bere-

73.684 m² wvo in 2025. Deze data is gebaseerd op Locatus, peilda-

marktruimte c.q. kwantitatieve behoefte. Voor wat betreft de woonboule-

tum 2025. Dit is de landelijke geaccepteerde databron voor winkel-

vard is de marktruimte binnen de categorie ‘wonen’ relevant, aangezien

kening. Samengevat is het volgende gewijzigd sinds 2020:  Het aantal inwoners in de gemeente Zwolle en de regio stijgt ver-

dat in het vigerende bestemmingsplan van de woonboulevard juridisch

der door. De ambities wat betreft woningbouw in Zwolle zijn groot.

is toegestaan1. Uit de BRO Effectenanalyse uit 2020 bleek een huidige

De stad blijft groeien. Op basis van de meest recente Primos Prog-

Conclusie kwantitatieve behoefte (en omzeteffecten).

marktruimte van 21.100 m² wvo en een toekomstige marktruimte van

nose wordt uitgegaan van 146.540 inwoners in 2035. Dit hanteren

Zoals blijkt uit tabel 1 leiden de nieuwste cijfers niet tot een wezenlijk an-

34.600 m² wvo. Aangezien het bestemmingsplan maximaal 12.000 m²

we als uitgangspunt in de berekening. We kijken circa 10 jaar voor-

dere conclusie. De distributieve uitbreidingsruimte neemt iets af tot

wvo detailhandel in de woonbranche toevoegt, is zowel in de huidige als

uit, wat gebruikelijk is in distributieve berekeningen. Dit is waar-

29.600 m² wvo. Dit is nog altijd ruim voldoende om de beoogde toevoe-

toekomstige situatie ruim voldoende marktruimte berekend. Dit betekent dat er in de regel geen leegstand ontstaat, omdat er ruimvoldoende

schijnlijk nog een conservatievere raming. Als alle woningbouwam-

ging van maximaal 12.000 m² wvo mogelijk te maken op Voorsterpoort.

bities daadwerkelijk gerealiseerd worden zal het aantal inwoners

Als op Voorsterpoort de maximale omvang voor detailhandel in wonen

omzet gehaald kan worden. Dit was op pagina 34, 36, 39 en 40 toegelicht. Van ruimtelijk onaanvaardbare leegstandseffecten op de woon-

nog hoger liggen. De winkelomzet per hoofd (bestedingen) in de woonbranche is

wordt toegevoegd, stijgt het aanbod in Zwolle naar totaal 85.684 m²

sinds het rapport uit 2020 flink gestegen. In 2020 gingen we uit van

middelde vloerproductiviteit in Zwolle van € 1.825,- per m² wvo. Dit ligt

een toekomstige besteding van € 457,- per hoofd. Inmiddels ligt dit

nog steeds ruim boven de landelijke norm, namelijk met 22%. Op basis

De effecten op de bestaande woonboulevard zijn vooral positief, zoals

bedrag anno 2023 al fors hoger, namelijk op € 517,- per hoofd. Con-

ook beschreven is op pagina 7 van de eerdere effectenanalyse. De

form landelijke afspraken gaan we uit van het landelijke 5-jaarsge-

hiervan is als gevolg van de toevoeging van detailhandel in de woonbranche geen leegstand te verwachten.

woonboulevard zal door de ontwikkeling van Voorsterpoort verbreden in

middelde van € 502,- per hoofd. Na inkomenscorrectie komt dit uit

aanbod en massa. Dit trekt meer bezoekers en daarmee bestedingen

op € 496,- per hoofd voor de gemeente Zwolle. De omzet per m² wvo per jaar (vloerproductiviteit) is met de be-



boulevard is al helemaal geen sprake.

naar het gebied. Door de korte afstand ontstaat een duidelijke synergie-



werking en daarmee combinatiebezoek. Het bezoekmotief tussen de be-

stedingen meegegroeid. Waar we in 2020 uitgingen van € 1.279,-

staande woonboulevard en Voorsterpoort is immers hetzelfde: doelge-

per m² wvo als norm voor goed functioneren, ligt dit inmiddels op €

richt winkelen op het gebied van ‘in en om het huis’. Ook zal ondersteu-

1.495,- per m² wvo. In 2023 is nieuw koopstromenonderzoek uitgevoerd. Daaruit blijkt

nende horeca op Voorsterpoort het gebied als geheel aantrekkelijker



maken. Er is daardoor sprake van een duidelijke versterking van het ge-

dat de binding voor woninginrichting 81% bedroeg. De toevloeiing

bied als geheel.

werd gemeten op 58%. Dit lag in dezelfde orde van grootte als in



Het winkelaanbod in de woonbranche is sinds 2020 iets gedaald

aanbod en leegstand ten behoeve van distributief onderzoek.

wvo. Bij een totale omzet van € 154,3 mln. staat dit gelijk aan een ge-

2019. Net als in het rapport van 2020 achten we een toename van de koopstromen na versterking van Voorsterpoort haalbaar tot 85% binding en 60% toevloeiing.

1

Om nog preciezer te zijn: gebouwen ten behoeve van detailhandel in meubels en woninginrichtingsartikelen. Dit komt neer op alle winkels binnen de ‘woonbranche’.

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

3/9

Effecten woonboulevard Zwolle – nadere analyses

Tabel 1: Distributieve berekening detailhandel wonen gemeente Zwolle

Zoals hiervoor onderbouwd is er op basis van de distributieve berekening geen leegstand te verwachten in de gemeente Zwolle in de woon-

Toekomst 2030

Toekomst 2035

branche. Dus ook niet op de woonboulevard. Naast de distributieve be-

Berekening uit BRO-rapport 2020

Nieuwe berekening

144.120

146.540

Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

457

496

Bestedingspotentieel (€ mln.)

65,9

72,6

Koopkrachtbinding

85%

85%

derland 2023 weergegeven. Hieruit blijkt dat de woonboulevard een dui-

Gebonden bestedingen (€ mln.)

56,0

61,7

delijke regiofunctie heeft. 55% van de omzet komt van buiten de ge-

Koopkrachttoevloeiing

60%

60%

Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)

84,0

92,6

Totale besteding / omzet (€ mln.)

140,0

154,3

Huidig winkelaanbod (m² wvo)

74.742

73.684

Omzet per m² wvo (€)

1.875

2.100

Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)

1.279

1.495

rekeningen hebben we nog enkele andere analyses gedaan om deze conclusie verder te bevestigen. Woonboulevard Zwolle functioneert uitstekend Op de volgende pagina zijn enkele belangrijkste conclusies ten aanzien van de woonboulevard Zwolle uit het Koopstromenonderzoek Oost-Ne-

Aantal inwoners

meente Zwolle. Sinds 2019 is de omzet van het woonwinkelaanbod gestegen met 20%. Dit is een bovengemiddelde omzetgroei. Ook het marktaandeel binnen de gemeente is met 4%-punt gestegen. De woonboulevard mist kritische massa en trekkers. Dit komt tot uiting in het gemiddeld iets lagere rapportcijfer van het winkelaanbod met 7,3. Aangezien er geen horeca aanwezig is scoort ook dit laag met 2,9. Op Voorsterpoort wordt wel horeca toegevoegd, evenals de kritische massa. Daarmee wordt het gebied als geheel versterkt. De bereikbaar-

Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)

109.460

103.250

heid en de parkeermogelijkheden zijn duidelijke kwaliteiten.

Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)

34.600

29.600

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

4/9

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

5/9

Leegstand woonboulevard Zwolle (in historisch perspectief) laag Op basis van Locatus hebben we gekeken hoe het aanbod en de leegstand zich sinds 2010 heeft ontwikkeld op de woonboulevard van Zwolle. We concluderen dat er sinds 2010 nauwelijks leegstand is geweest op de woonboulevard. Vrijkomende panden werden altijd binnen één jaar weer ingevuld. Dit toont niet alleen aan dat de woonboulevard

Ontwikkeling aanbod Woonboulevard Zwolle 30.000 25.000 20.000

bovengemiddeld goed functioneert, maar dat er in het geval van leegstand ook geen sprake is van structurele leegstand. De verhuurbaarheid

15.000

is prima. 10.000

Het woonwinkelaanbod is sinds 2010 iets toegenomen, van 20.500 m² wvo naar 22.000 m² wvo in 2025 (+7%). Het aanbod fluctueert de laat-

5.000

ste jaren iets, maar dat past binnen de dynamische ontwikkeling van woonwinkelmarkt. Veel winkels zitten er al sinds jaar en dag, zoals Pré-

0

natal, Auping, Kwantum, Beter Bed, Trendhopper, Meijer Wonen, Totaal

2007

2008

2009

Bed, Montel, Sanders Wonen en Rikels Slaapexperts. Het is niet de ver-

Leegstand (verbouw)

2010

2011

Babywoonwinkel

2012

2013

2014

Slaapkamers/Bedden

2015

Keukens

2016 Meubelen

2017

2018

2019

Woonwarenhuis

2020

2021

Parket/Laminaat/PVC

2022

2023

2024

Woninginrichting

wachting dat deze winkels zullen verdwijnen als gevolg van de nieuwe ontwikkeling op Voorsterpoort.

2010

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

2025

6/9

Andere vergelijkbare situaties We hebben gekeken naar vergelijkbare casussen in Nederland waar sprake was van een bestaande woonboulevard en een naastgelegen uitbreiding. We hebben geanalyseerd wat de effecten waren van de uitbreiding op de bestaande woonboulevard. Op basis van de voorbeelden is de conclusie dat nieuwe ontwikkelingen tegen bestaande woonboulevards niet leiden tot leegstand. Het leidt eerder tot een versterking van het gebied als geheel, zoals we ook betoogd hebben voor de woonboulevard Zwolle en Voorsterpoort. Woonboulevard Bergen op Zoom De woonboulevard Bergen om Zoom is van oudsher ontwikkeld aan de Van Konijnenburgweg. Later is daar ‘De Zeeland’ tegenaan ontwikkeld aan de zuidkant. Deze ruimtelijke situatie is redelijk vergelijkbaar met de relatie tussen de bestaande woonboulevard Zwolle en Voorsterpoort. De casus Bergen op Zoom toont aan dat door de ontwikkeling van De Zeeland het gebied als geheel alleen maar sterker is geworden, ondanks het feit dat De Zeeland een eigen parkeerterrein heeft en er geen directe zichtrelaties zijn. In de oude strip staat momenteel één pand leeg, maar minder dan één jaar (aanvang/frictie). Naar verwachting wordt deze unit relatief snel verhuurd. Ook uit Koopstromenonderzoek 2021 komt de Woonboulevard Bergen op Zoom sterk uit de cijfers, met goed functionerend aanbod en duidelijke regiofunctie.

We merken op dat woonboulevard Bergen op Zoom een omvang had van circa 21.000 m² wvo. Dit is vergelijkbaar met de huidige woonboulevard Zwolle. Na uitbreiding is het gebied inmiddels ruim 43.000 m² wvo. De uitbreiding met aanbod gericht op ‘in om het huis’ is vergelijkbaar met de uitbreiding die wordt beoogd op Voorsterpoort. NB: De Zeeland heeft naast ‘in en om het huis’ ook boodschappenaanbod met een grote Albert Heijn, diverse speciaalzaken en een Action.

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

7/9

Sontplein Groningen Hoewel het Sontplein van iets hogere orde is dan de woonboulevard Zwolle qua omvang en trekkracht, is ook hier sprake geweest van een substantiële uitbreiding van het woonwinkelaanbod. De eigenaar van een deel van het Sontplein heeft het zuidwestelijke deel herontwikkeld. Dit deel staat met de rug naar het centrale deel ‘Sontplein’ en heeft een ‘eigen’ parkeerterrein. Ondanks het feit dat het hele winkelgebied niet situeert is aan één centraal parkeerterrein, functioneert het gebied als geheel uitstekend. Ook met de naastgelegen Ikea en Bauhaus. Deze ruimtelijke situatie toont aan dat, ondanks de enige ruimtelijke versnippering van winkels, er toch sprake is van één winkelconcentratie en synergiewerking. Het Koopstromenonderzoek Groningen 2022 toont dit aan. Van leegstand is geen sprake.

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

8/9

Woonboulevard Uden De ruimtelijke structuur van de woonboulevard Uden is niet optimaal. Er zijn verschillende perifere winkels gevestigd aan en rondom een doorgaande weg. Door de jaren heen is het gebied stapsgewijs herontwikkeld met toevoeging van nieuwe winkelunits. Deze casus toont aan dat ondanks de ruimtelijke versnippering en beperkte ruimtelijke samenhang, de consument het toch als één winkelgebied ervaart. Het gebied wordt goed beoordeeld, heeft een regiofunctie, functioneert prima en kent nauwelijks leegstand. Dit toont het Koopstromenonderzoek 2021 aan.

Zwolle, Nadere leegstandsanalyse Voorsterpoort

9/9