1) Evaluatie eventvoorziening

Bijlage 1: evaluatie Voorsterpoort Oost / eventvoorziening Februari 2024 Bij het besluit dat in juli 2023 is genomen om de verkoopprocedure te stoppen, is aangegeven dat er een evaluatie plaatsvindt. Deze interne evaluatie gaat in elk geval in op de gestelde ambities, het doorlopen proces en de wijze waarop er ruimte wordt gegeven aan de creativiteit ‘uit de markt’. Het faciliteren van een indoor eventvoorziening in Voorsterpoort Oost wordt als een belangrijk vliegwiel gezien om deze nieuwe identiteit van stedelijkheid, ontmoeting en levendigheid te realiseren. Om deze ontwikkeling te faciliteren is in kwartaal 4 van 2021 gestart met de verkoopprocedure Voorsterpoort Oost. Het college heeft in juli 2023 aangegeven dat de ambitie om een grootschalige eventvoorziening te faciliteren in de stad onverminderd overeind staat. Hiertoe zal het college uiterlijk in kwartaal 2 van 2024 een (inhoudelijk) voorstel en besluit aan de gemeenteraad voorleggen. Mede ter voorbereiding op dit voorstel kunnen de ervaringen en lessen uit de doorlopen verkoopprocedure worden meegenomen naar de toekomst. 1. Ambitie en doelstelling Zwolle heeft de ambitie te groeien als (regionale) centrumgemeente met ruimte voor stedelijkheid, verdichting en nieuwe toekomstbestendige functies. Het ‘centrum van de stad’ kruipt qua grenzen en beleving steeds meer over de oorspronkelijke binnenstadsgracht van Zwolle.

Deze schil aan de overzijde van de gracht ontwikkelt zich razendsnel met levendigheid en functies die reuring in het stedelijke leven brengen. De ontwikkeling van Voorsterpoort Oost kan deze ambitie faciliteren. Met de ontwikkeling en groei van Zwolle heeft het gebied een centrale ligging in de stad gekregen en is daarmee een belangrijk overgangsgebied naar het centrum. Een unieke locatie met de ruimte om grootschalige functies en ontwikkelingen te faciliteren op korte afstand van het Stadshart en Zwolle Centraal Station. Nu de verkooprocedure is gestopt bestaat die ambitie nog steeds, met name vanwege de bijdrage van een dergelijke voorziening op en voor meerdere beleidsterreinen: •

•

•

•

•

De directe economische spin-off van een eventvoorziening, daarnaast bestaat er ook een flinke indirecte economische spinoff. Een eventvoorziening is daarmee van economisch belang voor de stad. Ook vanwege de werkgelegenheid welke een dergelijke voorziening creëert. De hotels ervaren veel positieve impact van de publieks- en zakelijke evenementen die worden georganiseerd in eventvoorziening in Zwolle. Zodra data van een (meerdaags) event bekend zijn, merken ze een piek in het reserveren van overnachtingen. Zwolle wil graag meer talenten, kenniswerkers en pioniers trekken. Zij maken een keuze voor een woon- werkstad op basis van aantrekkelijk aanbod in de domeinen wonen, werken en vrije tijd. Met een eventvoorziening in de stad, kan de stad zich positioneren met publieks- en zakelijke events die passen bij de positionering van de stad. Een bezoek aan de stad Zwolle kan een kennismaking zijn met een potentiële woon-werkstad. Voor de evenementensector als geheel is een goed functionerende indoor eventvoorziening ook van groot belang. Het zal de positie van Zwolle als diverse stad waar veel gebeurt, versterken. Daarnaast vormen grote publieksevenementen een goede voedingsbodem voor nieuwe evenementen en de ontwikkeling van creatief en ondernemend talent.

Het enthousiasme bij creatieve en ondernemende mensen wordt versterkt en er is de mogelijkheid om te leren en ervaring op te doen. Ook faciliteert een grote indoor eventvoorziening de mogelijkheden voor podiumkunsten, waarbij het van belang is dat deze aanvullend zijn op de reeds aanwezige voorzieningen. Van

belang is om aandacht te (blijven) hebben voor de ontwikkelingen rondom Hedon, al zijn die niet op korte termijn te verwachten. Dit betreft in eerste instantie met name de omvang van de voorziening(en). 1.1 Programma en functies Een grootschalige eventfunctie is geschikt om te combineren met andere functies in het gebied die elkaar juist kunnen versterken. Onlosmakelijk verbonden met een eventvoorziening is een ondergeschikte horecafunctie. Maar ook andere functies kunnen bijdragen aan het multifunctionele karakter van een dergelijke voorziening én meervoudig ruimtegebruik. Dit betreft zowel de locatie / het gebied als het gebouw. Hierdoor nemen de mogelijkheden voor het ontmoeten en het creëren van reuring toe. Deze ambitie en programmatische ruimte is in de verkoopprocedure geboden. De geboden mogelijkheid om complementair programma te ontwikkelen bestond uit het aanvullende programma: • • •

Leisure (niet gemaximeerd); Hotel: maximaal 5.000m2 bvo Kantoor: maximaal 1.500m2 bvo (niet zelfstandig).

De plannen en inschrijvingen (inclusief ‘tussenproducten’) zoals deze zijn gepresenteerd tijdens de verkoopprocedure gaven een verschillend beeld qua functies en programma. Logischerwijs was het eventprogramma voor de inschrijvers het hoofdbestanddeel van de plannen. Eén partij heeft in de plannen ook ruimte opgenomen voor aanvullende functies, eventueel als optie welke nog nader moest worden uitgewerkt (hotel en leisure). 1.2 Doelgroepen Daarnaast is de ambitie in de verkoopprocedure geweest om een eventvoorziening te ontwikkelen die is gericht op verschillende doelgroepen: de zakelijke markt (business to business) en de consumentenmarkt (business to consumer). Waarmee de profilering en attractiviteit van Zwolle als groeistad in Oost-Nederland kan worden versterkt. In de verkoopprocedure is het bedienen van doelgroepen niet ingekaderd met een minimum en/of maximum specifiek gekoppeld aan een doelgroep. In de beoordelingscriteria konden partijen wel meer punten behalen wanneer het plan evenwichtig gericht was op doelgroepen. Deze vrijheid is opgenomen om enerzijds een zo breed mogelijke doelgroep te faciliteren, anderzijds omdat het dwingend voorschrijven een beperkend effect heeft op de ontwikkelingsmogelijkheden en commerciële ruimte die een inschrijver nodig heeft voor de exploitatie van een eventvoorziening.

De plannen in de doorlopen verkoopprocedure lieten zien beide doelgroepen te bedienen, passend bij de geboden ruimte en ambitie qua doelgroepen. 1.3 Grootte eventvoorziening De ambitie was om een grootschalige indoor eventvoorziening uit te vragen, welke onderscheidend zou zijn voor de stad en de regio én daarmee aanvullend op het aanbod dat (regio) Zwolle momenteel biedt aan culturele eventvoorzieningen als de Zwolse Theaters, Hedon en musea. Dit onderscheid wordt mede bepaald door de omvang en grootte van een dergelijke voorziening in de wetenschap dat een vergelijkbare omvang als de voormalige IJsselhallen onmogelijk is op de locatie Voorsterpoort Oost. Om de omvang te waarborgen én om te stimuleren een zo groot mogelijke voorziening te ontwikkelen, is er een ondergrens gesteld aan de omvang (minimaal 7.000 m2 aaneengesloten vloeroppervlak). Anderzijds is voor één van de gunningscriteria het principe ‘hoe groter de omvang, hoe meer punten’ geïntroduceerd.

De inschrijvers hebben invulling gegeven aan een zo groot mogelijke eventvoorziening binnen de kaders zoals die zijn opgesteld. Daarbij was de grootte en de vorm van de kavel (gecombineerd met de voorgeschreven ontsluiting voor verkeer) het meest beperkend in combinatie met de benodigde ruimte rondom de voorziening (voor bijvoorbeeld logistiek t.b.v. op- en afbouw van events). Om dit beter te faciliteren is tijdens de dialoogfase een wijziging doorgevoerd in de ruimtelijke uitwerking door de doorgaande verkeersroute (nieuwe weg) te laten vervallen. Hierdoor is er meer ruimte ontstaan voor de specifieke logistiek en andere bijbehorende functies op de te verkopen kavel(s). Deze wijziging heeft geen wezenlijk effect gehad op de omvang/grootte van de eventvoorziening in de uiteindelijk ingediende plannen. Wel had dit tot gevolg dat de aanvullende functies op de te verkopen kavel(s) beter konden worden gefaciliteerd. 2. Voorsterpoort Oost / ruimtelijke kaders (randvoorwaarden) Voorsterpoort Oost leent zich voor de ontwikkeling van een nieuwe eventvoorziening. Met name door de centrale ligging en bereikbaarheid ten opzichte van de A28, de stadsring, OV (bus) en op loopafstand van de binnenstad. Het gebied Voorsterpoort Oost kent echter ook (ruimtelijke) aspecten die de beoogde ontwikkeling complex(er) maken. Het gebied bestaat uit twee losse te verkopen kavels.

Van de kavel aan de Blaloweg is maximaal 18.000m2 uitgeefbaar en kent een bouwvlak tussen de 13.500m2 en 15.000m2. Van de kavel aan de Rieteweg is circa 19.000m2 uitgeefbaar, met een bouwvlak van ca. 15.000m2. De grootte van de kavels en het feit dat de kavels niet aaneengesloten zijn maken dat het geen ‘greenfield’ ontwikkeling is. Het niet-uitgeefbare gebied tussen de beide kavels bestaat uit openbare ruimte met verschillende (verkeers)functies en bijvoorbeeld een hogedruk gasleiding (met beperkingenstrook). Daarnaast zijn er in de directe omgeving bestaande functies die beperkingen met zich meebrengen: de woningen aan de Buitengasthuisstraat, de VEZ-hallen (oude WRZV-hallen), de monumentale begraafplaats en Talentstad met haar specifieke ontsluitingsroute (parallel aan de A28). De gebiedsambitie en de ruimtelijke uitwerking hebben tot doel gehad om enerzijds de ambitie voor de ontwikkeling van het hele gebied Voorsterpoort Oost te duiden, anderzijds om een aantal harde uitgangspunten mee te geven waaraan de inzendingen moesten voldoen. Deze uitgangspunten gingen bijvoorbeeld over op welke kavel de eventvoorziening gerealiseerd moest worden of de locatie(s) waar de te verkopen kavel (functioneel) aan moest sluiten op publieke functies en ruimte (bijvoorbeeld inritten of specifieke delen die groen moesten worden ingericht en/of een waterbergingsfunctie kenden).

Tevens gaf de ruimtelijke uitwerking een aantal randvoorwaarden op het gebied van milieu, cultuurhistorie/archeologie en bodemgesteldheid. Gezien bovenstaande kenmerken en uitgangspunten kan gesteld worden dat het gebied met de huidige functies een hoge mate van complexiteit kent. Deze complexiteit is van invloed geweest op de inschrijvers en ingediende plannen. Thema’s en onderwerpen uit de ruimtelijke uitwerking zijn onderwerp van gesprek geweest tijdens de dialoogfase. Waar mogelijk zijn er op de ruimtelijke uitwerking nog wijzigingen doorgevoerd (zie onder 1.3.: het laten vervallen van de doorgaande verkeersfunctie). Gezien de complexiteit van het gebied Voorsterpoort Oost is in de verkoopprocedure ook expliciet gevraagd naar de visie en relatie tussen de voorgenomen ontwikkeling en het bestaande openbare gebied (publiek). De uitwerking hiervan heeft in beperkte mate beeld en inzicht gegeven in deze relaties.

2.1 Parkeren en bereikbaarheid Gezien de impact en omvang van parkeren op het gebied en behorend bij een grootschalige eventvoorziening, wordt hier specifiek bij stilgestaan. De ontwikkeling en het toegestane programma moest voldoen aan de Regeling Parkeernormen 2016 van de gemeente Zwolle. Een eventvoorziening is een uitzonderlijke functie en moeilijk te vergelijken. Op basis van ervaringscijfers werd uitgegaan van 60 parkeerplaatsen per 1.000m2 eventruimte. De parkeeropgave moet op de te verkopen kavels worden gewaarborgd. Aanvullend daarop moet de parkeervoorziening vanaf twee kanten worden ontsloten (in verband met calamiteiten). Qua ruimtegebruik is er in de procedure (in de dialoogfase) gesproken over de parkeeropgave in het gebied (van de bestaande functies) en de compensatie-locatie (R10-locatie). Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zou een aantal bestaande parkeerplaatsen uit het gebied worden opgeheven en elders in het gebied worden gerealiseerd (bestaande R10-locatie). In samenhang met voorgaande was ook de bestaande toegangsweg (Schevemolenpad) en de naastliggende parkeercapaciteit een gegeven voor de beoogde ontwikkeling. De verkoopprocedure gaf de ruimte aan de partijen om met de beoogde ontwikkeling een integrale oplossing voor te stellen mits aan een aantal voorwaarden werd voldaan (ontsluiting van het gebied en bereikbaarheid van de functies).

Uiteindelijk bleek één van de inschrijvers te weinig ruimte te hebben op basis van de uit te geven kavels om vanuit haar visie en exploitatie (maaiveld-parkeren) de parkeerbehoefte te kunnen accommoderen op eigen terrein. 3. Verkoopprocedure 3.1 Verkoopprocedure De verkoopstrategie waarborgde o.a. een proces waarin ruimte is om dialoog te voeren met geselecteerde partijen, resulterend in een grondverkoop. Deze verkoopprocedure kent een getrapte werkwijze, waarbij eerst geschikte partijen worden geselecteerd, die daarna meedoen aan een dialoogronde en in de laatste fase een aanbieding doen (gunningsfase). In deze verkoopprocedure werden partijen uitgenodigd om op basis van hun visie op de ontwikkeling en exploitatie van een eventvoorziening deel te nemen en daarvoor referentieprojecten in te dienen. Maximaal 5 partijen konden worden uitgenodigd voor de dialoogfase. Met maximaal drie partijen zou de gunningsfase worden doorlopen. De gunningsfase zou moeten leiden tot een gunningsadvies en – besluit, en een grondverkoop. Bij aanvang van de procedure bleek echter dat er slechts drie partijen geïnteresseerd waren en een aanmelding hebben gedaan. Eén van hen voldeed daarbij niet aan de eisen. Hierdoor is de dialoogfase doorlopen met twee inschrijvers. Na de dialoogfase besloot één van de partijen niet deel te nemen aan de gunningsfase.

De getrapte wijze van selectie (selectie-, dialoog- en gunningsfase) gaf de mogelijkheid om van ‘grof naar fijn’ te werken (van visie naar plan) en gaf ruimte voor het onderlinge gesprek. Met name de dialoogfase was erop gericht om zo goed mogelijke inzendingen voor de gunningsfase te ontvangen. Daarbij was er, binnen de gestelde kaders, ruimte om de creativiteit en ervaring vanuit de markt

maximaal te benutten. In de doorlopen procedure heeft dit ook plaatsgevonden en was daardoor noodzakelijk en waardevol. Dit is een bewezen en passende procedure welke geschikt is voor een dergelijk project. Door de dialoogfase wordt o.a. ruimte gegeven om de kennis van partijen (‘marktkennis’) te gebruiken en daarop te anticiperen. Het is niet de eerste keer dat de gemeente Zwolle deze procedure en wijze van selectie gebruikt, ook voor projecten als de uitbreiding van het winkelcentrum Stadshagen en voor de ontwikkeling van de Hanzebad-locatie is deze procedure gehanteerd. 3.2 Gestelde eisen aan partij en plan Onderdeel van de selectieleidraad was een aantal geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Deze onderdelen waren met name gericht op het waarborgen van de selectie van geschikte partijen, die in staat waren om de ambitie daadwerkelijk te ontwikkelen, te realiseren en te exploiteren. De wijziging van de samenstelling van één van de partijen tijdens de procedure is negatief van invloed geweest op het voldoen aan de gestelde eisen voor de partij (benodigde ervaring). Dit heeft ook invloed gehad op de doorlooptijd van de procedure. In de (gunnings)leidraad zijn ook eisen gesteld aan de financiële onderbouwing van de beoogde ontwikkeling.

Deze eisen waren gericht op het waarborgen van de haalbaarheid en aannemelijkheid van de ontwikkeling, financiering (en daarmee realisatie) en exploitatie van het plan. In de doorlopen procedure heeft dit veel aandacht gevraagd, Het college heeft op dit onderdeel ook de gelegenheid gegeven aan een partij om aanvullende informatie te verstrekken en is een aanvullende externe analyse en advies gegeven. Gezien de verscheidenheid en complexiteit aan ‘de eisen rondom financiën’ moet overwogen worden om in een volgende procedure deze eisen explicieter te maken. Daarbij kan ook worden overwogen om gelaagdheid aan te brengen in het volledige (ontwikkel)traject. De (geheime) externe analyses en adviezen geven hiervoor de nodige handvatten om af te wegen in een volgende procedure. Een mogelijk alternatief is om bijvoorbeeld een intentieovereenkomst te sluiten als opmaat naar een koopovereenkomst. Onderdeel van de verkoopprocedure waren daarnaast de gebiedsambitie en de ruimtelijke uitwerking daarvan. Met name de ruimtelijke uitwerking gaf op een breed aantal thema’s in de (gunnings)leidraad een aantal randvoorwaarden mee (o.a. vanuit het gebied Voorsterpoort Oost) waaraan de plannen moesten voldoen. Aan deze eisen is of kon voor een groot deel worden voldaan.

Op het gebied van de overgang van (toekomstig) privaat gebied en het blijvende openbaar gebied (publiek) bleef de uitwerking van de plannen achter of was deze soms conflicterend, waardoor er op onderdelen geen realistische plannen zijn gepresenteerd. Over de aanwezigheid van de woningen in de nabijheid van de te verkopen kavels gaf de ruimtelijke uitwerking heldere en eenduidige eisen, bijvoorbeeld door het voorschijven van afstandseisen (wettelijke voorwaarde). Dit blijft een beperking voor de beoogde ontwikkeling, echter is hier adequaat geanticipeerd in de plannen. 3.3 Eisen en gunningscriteria In de eerste fase is een compacte set aan onderwerpen bepaald waaraan de visie op de eventvoorziening moest voldoen. Daarbij is ook de relatie gelegd tussen de ontwikkeling van de eventvoorziening en het grotere gebied Voorsterpoort Oost en de opgave voor de openbare ruimte.

In de verdere uitwerking naar gunningsleidraad zijn de onderwerpen vertaald naar een aantal eisen en (sub)gunningscriteria. Aan de eisen moest in ieder geval worden voldaan. Voor een aantal (sub)gunningscriteria werd een minimumscore ‘voldoende’ vereist. Het beperkte aantal thema’s was toereikend in de procedure, ook het hanteren van een minimumscore is een goede waarborg voor het op voldoende niveau krijgen (en houden) van het gewenste kwaliteitsniveau van de beoogde ontwikkeling. In de leidraad was op onderdelen (gebiedsambitie, ruimtelijke uitwerking en mobiliteit, beoordelingsmethode) een scherpere formulering nodig, om duidelijkheid te bieden aan de partijen en om het traject van aanbieding en beoordeling duidelijker en sneller te laten verlopen. In de inzendingen en de beoordeling bleek er soms samenhang tussen criteria of was de fase van planvorming nog niet zover dat hierop al een goed beeld kon worden gegeven. Dit betrof met name onderdelen van het thema mobiliteit. Op het gebied van eisen ontstond discussie over de financiële onderbouwing. Op het gebied van financiën is tijdens de gunningsfase herhaaldelijk be- en omschreven wat de bedoeling was, hiervoor zijn meerdere mogelijkheden door het college gegeven aan de enige overgebleven partij. Dit heeft tot veel tijd en inzet gevraagd in de doorlopen procedure.

3.4 Beoordelingscommissie De verkoopprocedure omvatte een beoordelingsvorm door op basis van consensus tot een unanieme eindbeoordeling te komen. Een veelvoorkomende methode bij aanbestedingen en/of verkoopprocedures. De beoordelingscommissie kende een brede mix van expertises, inclusief externe leden/specialisten, waardoor een realistische beoordeling kon plaatsvinden. De gestelde eisen, uitsluitingsgronden en beoordelingscriteria zijn beoordeeld door deze beoordelingscommissie. De beoordeling in de beoordelingscommissie is zorgvuldig en weloverwogen gedaan. Op basis van dialoog, expertise en argumenten waarbij de beoordeling en advisering in consensus heeft plaatsgevonden. Door de beoordelingscommissie is op meerdere momenten een advies aan het college gegeven. Tevens heeft de beoordelingscommissie scenario’s geschetst gedurende de verschillende besluitmomenten op basis waarvan het college een besluit heeft genomen. Met de kennis en ervaring uit de doorlopen procedure kan worden geconcludeerd dat de aanwezige interne en externe expertise voor de beoordeling voor voldoende was. Tijdens de dialoogfase werd een aantal wensen en belangen vanuit de inschrijvers duidelijk, specifiek op het gebied van logistiek en consumenten/bezoekers. Hierop kon grotendeels geanticipeerd worden door de doorgaande route te laten vervallen.

Meer specifieke kennis en ervaring op dit gebied kan waardevol zijn in / bij het bepalen van het vervolg. 4. Planning, doorlooptijd en overige De planning was in eerste instantie realistisch voorzien. Een procedure met een dialoogronde vraagt veel tijd, zeker vergeleken met een procedure zonder een dialoogronde. In de verkoopprocedure zijn er twee aanleidingen geweest die wezenlijk van invloed zijn geweest op de lange doorlooptijd. De eerste was de wijziging van deelnemers van één van de partijen, de tweede was het besluit van het college om een extra mogelijkheid te geven om aan de gestelde eisen te voldoen. Deze situaties hebben de doorlooptijd van de procedure navenant verlengd. Op en over deze situaties is tevens aanvullend extern (waaronder juridisch) advies gevraagd. Ook deze adviezen hebben de doorlooptijd verlengd. De verkoopprocedure is gestart aan het einde van de corona-periode. Deze periode heeft voor de evenementensector forse impact gehad gezien de maatregelen voor grootschalige (publiek toegankelijke) bijeenkomsten en evenementen. Mogelijk is deze moeilijke periode mede van invloed

geweest op het aantal partijen dat zich heeft aangemeld voor de verkoopprocedure. Dit laatste in de wetenschap dat er niet veel partijen en/of combinaties van partijen zijn die een dergelijke ontwikkeling voorstaan. Tot slot zijn, vergeleken met de start van de verkoopprocedure, de bouwkosten gestegen. Gecombineerd met de lange doorlooptijd van de procedure geeft dit voor betrokken partijen onzekerheid over de (financiële) haalbaarheid van beoogde ontwikkeling. 5. Lessen, conclusies en aanbevelingen voor het vervolg Op basis van de ervaringen uit de doorlopen verkoopprocedure is een aantal conclusies te trekken en wordt een aantal aanbevelingen gedaan. Deze conclusies en aanbevelingen zijn belangrijk om af- en mee te wegen in een toekomstige procedure. a) Handhaaf de ruimte en mogelijkheden om aanvullend programma uit te vragen en te ontwikkelen. Bepaal in de volgende procedure expliciet of de gegeven ruimte (leisure, hotel, (ondergeschikte) kantoren)), uitbreiding vraagt. b) Geef geen bindend kader of eisen mee voor de te bedienen doelgroepen B2B of B2C, stimuleer dit met beoordelingscriteria. Met name vanwege de waarde voor (regio) Zwolle om de beide doelgroepen te bedienen, de kennis, ervaring en kansen vanuit de branche optimaal te benutten en de mogelijke beperking die dit geeft in een duurzame en financieel gezonde exploitatie.

c) Hanteer een lagere minimumgrootte voor de omvang van de eventvoorziening gezien de ruimtelijke mogelijkheden en de grootte en complexe vorm en ligging van de kavel. Blijf echter wel substantieel groter vergeleken met het overige aanbod in (de regio) Zwolle. De marktupdate (2024) geeft hiervoor een bruikbaar handvat. d) De aanwezige en beoogde nieuwe functie in het gebied Voorsterpoort Oost, hebben tot gevolg dat het ontwikkelen van een grootschalige eventvoorziening complex is. Dit vraagt keuzes in de belangrijkste (rand)voorwaarden en eisen die worden gesteld. Niet op elk thema of ambitie ‘kan een 10 worden gevraagd’. Er zal een balans moeten worden gevonden tussen ambities en de te stellen eisen, gegeven het gebied, de grootte en situering van de kavels en de aanwezigheid van andere functies. e) Onderzoek in een vervolgprocedure of en welke harde eisen/randvoorwaarden (voorschriften) gesteld (moeten) worden of dat functionele eisen beter passend zijn. Bijvoorbeeld om de bereikbaarheid te waarborgen in plaats van het aanduiden van een route van A naar B. f) De gekozen procedure met de gefaseerde werkwijze (selectie-dialoog-gunning) was passend bij deze opgave. Neem in overweging om in een volgende procedure deze in te richten als een aanbesteding.

Het wettelijk kader biedt meer duidelijkheid over de procedure dan een verkoopprocedure die moet worden uitgeschreven (bijvoorbeeld als de samenstelling van een inschrijver wijzigt). Onderzoek daarbij ook in de nog op te stellen (verkoop)strategie of en hoe de bestuurlijke betrokkenheid gedurende het proces een plek kan krijgen. g) De dialoog over en de uitleg van de gebiedsambitie en ruimtelijke uitwerking had meer tijd kunnen krijgen om de (gezamenlijke) opgaven en afhankelijkheden goed onder de aandacht te brengen. De mogelijkheid om via een Nota van Inlichtingen en een beperkte tijd in de dialooggesprekken was mogelijk onvoldoende om hier goed op te anticiperen. In elk geval is de uitwerking hiervan door partijen onvoldoende uit de verf gekomen. h) In samenhang met het gestelde onder G, is ook de ambitie op het gebied van parkeren voor de omgeving/de bestaande functies (bijvoorbeeld dubbelgebruik parkeren) tot concrete plannen uitgewerkt. Het is de vraag of dit in een eerste fase (tot gunning) verwacht had kunnen worden. Bepaal mede op basis van deze ervaringen wat er in het vervolg in welke fase van de planontwikkeling realistisch verwacht kan worden.

Naast de hoeveelheid eisen was er ook een uitgebreide set aan gunningscriteria. Hierdoor is het beoogde effect daarvan (waarop heeft een inzending daadwerkelijk (veel) meerwaarde) beperkt naar voren gekomen. Beperk in een volgende procedure het aantal gunningscriteria en beperkt de eisen en randvoorwaarden tot de belangrijkste aspecten. j) Op het gebied van mobiliteit zijn veel eisen gesteld, evenals in het gunningscriterium mobiliteit. In de plannen is dit onvoldoende tot uitwerking gekomen, o.a. omdat in deze fase de plannen op onderdelen nog niet zo concreet waren uitgewerkt. Minder gedetailleerde eisen en een meer compacter criterium op dit gebied is mogelijk effectiever. Voor een deel van de eisen en criteria was er sprake van onvoldoende onderscheid tussen deze eisen en criteria. k) De selectieleidraad, de uitwerking van de gestelde eisen in de (gunnings)leidraad – met name op het gebied van ervaring, financiën en de beoordelingsmethodiek - vragen om een eenduidiger en meer uitgebreide omschrijving. Hiermee wordt vooraf beter duidelijk wat de gemeente verwacht van inschrijvers. l) Er vond ook een beoordeling plaats van de hoogte van het grondbod. Dit criterium verloor haar functie, omdat er in de gunningsfase geen sprake meer was van concurrentie waardoor biedingen niet konden worden vergeleken.

m) Het verdient aanbeveling om in een (toekomstige) leidraad al expliciet aan te geven of de procedure doorgaat of stopt wanneer er nog maar één inschrijver overblijft. In de doorlopen verkoopprocedure heeft dit onduidelijkheid en vertraging tot gevolg gehad. n) De externe analyse en adviezen geeft een aantal bruikbare adviezen voor een toekomstige procedure. Het belang van het waarborgen van zowel exploitatie als ontwikkelervaring bij een partij of combinatie van partijen is van groot belang. o) Gezien de complexiteit van de beoogde ontwikkeling vraagt het inzicht en waarborg(en) voor bijvoorbeeld de financiering, rollen, exploitatie en risico(profiel) een uitgebreidere toelichting. p) Gezien de markt en complexe ontwikkeling op het gebied van financiën (investering, financiering), is het wenselijk om financiële expertise vooraf te betrekken in een volgende procedure. q) Ook kan overwogen worden om een gefaseerd ontwikkelpad met één of meerdere go / no-go momenten. Dit geeft de mogelijkheid om per fase te omschrijven welke eisen en zekerheden benodigd zijn. Instrumenten die hieraan kunnen bijdragen zijn een intentieovereenkomst gevolgd door een koop (en ontwikkel)overeenkomst of het opnemen van een financieringsvoorbehoud voor zowel verkoper als toekomstig koper. i)