Raadsvoorstel Verhoging starterslening

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 16 februari 2023 Agendapunt: (nummer)

Portefeuillehouder: 3. Weth. J. van der Poel. Portefeuille: Wonen Voor informatie: Michiel Mulder, telefoonnummer 14038, m.mulder@zwartewaterland'nl JOIN-nr,: 20.595 Bijlage(n): Onderwerp: Verhoging starterslening

Voorstel

1. In ar¡kel 2,lid l, sub b, wordt tweemaal het bedrag '€230.000'vervangen door '€328.000';

2. In artikel 5 lid 8 wordt "€30.000 of maximaal 20o/o van de koopprijs inclusief meerwerk' vervangen door'€40.000 of maximaal20o/o van de koopprijs inclusief meerwerk'.

3, In artikel 2,lid !, onder b, vervalt'(indien de aanvrager aantoonbaar (met een huurcontract) een huurwoning in de gemeente Zwartewaterland achterlaat.)'

Aan de gemeenteraad, Onderwerp Verhoging van de starterslening in Zwartewaterland Voorstel:

1. In artikel 2, lid I, sub b, wordt tweemaal het bedrag '€230,000'vervangen door'€328.000'; 2. In aftikel 5 lid 8 wordt "€30.000 of maximaal 20o/o van de koopprijs inclusief meerwerk' vervangen door'€40.000'.

3. In artikel 2,lid I, onder b, verualt'(indien de aanvrager aantoonbaar (met een huurcontract) een huurwoning in de gemeente Zwaftewaterland achterlaat.)'

Samenvatting Starters op de woningmarkt hebben ondersteuning nodig om een stap te kunnen zetten op de woningmarkt. Op dit moment speelt dat er voor deze groep onvoldoende woningaanbod is. Het woningaanbod dat er is kunnen zij in veel gevallen niet financieren. Dit probleem is verergerd door de stijging van de huizenprijzen en de bouwkosten sinds de meest recente vaststelling van de verordening op staftersleningen. Daarom wordt voorgesteld het maximale bedrag van de aankoopsom mee te laten groeien met deze ontwikkelingen en bovendien de werkingsgrond voor de nieuwbouw te verruimen.

Aanleiding Ondanks recente prijsdalingen liggen de huizenprijzen bijna een derde hoger dan ten tijde van de laatste vaststelling van de waarde waarvoor een starterslening kan worden aangevraagd (mei 2020). Ook de bouwkosten zijn flink gestegen sinds deze periode, wat gevolgen heeft voor de bereikbaarheid van nieuwbouwwoningen voor starters. In de'Bouwsteen wonen'heeft de raad besloten prioriteit te geven aan starters op de woningmarkt en hiertoe een 'stafterspakket' in uitvoering te nemen. Deze aanpassingen voor de starterslening zijn een eerste voorstel in dit starterspakket. Er volgen nog

-r-

andere voorstellen aan de raad, waaronder een verruiming van de systematiek van 'grondrente'en deelname aan een nieuw landelijk startersproduct. In mei 2020 heeft uw raad besloten de starterslening voor te zetten als faciliteit waar starters gebruik van kunnen maken, en de financiering van deze lening door te zetten met een budget van € 300.000,per jaar tot in elk geval 2025. Het beschikbare budget zal de komende jaren evenwel hoger zijn, omdat inmiddels rentebetalingen plaatsvinden op lopende leningen dan wel leningen worden áfgelost. Immers, de starterslening zorgt ervoor dat de starter gedurende een aantal jaren geen rente hoeft te betalen. Als het inkomen is gestegen gaat de starter evenwel rente betalen en uiteindelijk wordt de lening geheel afgelost. Dit leidt tot donaties in het startersfonds die opnieuw ingezet kuñnen worden voor het verstrekken van nieuwe leningen. Tevens heeft uw raad mei 2020 besloten het maximumbedrag voor de aanschafwaarde voor een starterslening te verhogen naar € 230.000,- Gezien recente ontwikkelingen is deze waarde op dit moment erg laag zodat weinig woningen onder de werking van de starterslening vallen. Dit geldt temeer voor startende gezinnen die iets meer ruimtebehoefte hebben. Toelichting besluit

I

Het nieuwe bedrag voor de starterslening wordt voorgesteld op € 328.000,-. De reden dat dit bedrag wordt gekozen is drieledig: a

a

Het is verstandig aan te haken bij de Bouwsteen wonen en het bedrag niet hoger vast te stellen dan de grens voor betaalbaarheid die hierin is genoemd.In september is de Bouwsteen Wonen vastgesteld in de gemeenteraad. Hierin is vastgelegd dat de gemeente betaalbare woonruimte wil stimuleren tot aan de toenmalige NHG-grens van € 355.000,-. Daarom is het verstandig de woningwaarde waarvoor de starterslening geldt niet boven dit bedrag te laten uitkomen. Voor een evenwichtige woningmarkt strekt het tot de aanbeveling niet te veel utt de pas te lopen bij omliggende gemeenten. Om deze reden is een analyse gedaan van de starterslening bij de ons omliggende gemeenten (zie hieronder), Vier gemeenten hebben recent de starterslening verhoogd tot gemiddeld het bedrag van € 328.000,Dit bedrag past goed bij de marktsituatie in Zwartewaterland en de voorkeur voor koop van woningzoekenden. Het strekt tot de aanbeveling voldoende woningen in aanmerking te laten komen voor de starterslening, zodat bijvoorbeeld ook startende gezinnen geholpen kunnen worden in de gemeente Zwartewaterland met hun woonvraag, met een kwalitatief goede woning.

Voor een bedrag dichter bij € 300.000,- of daaronder zoals bij sommige gemeenten aangehouden wordt zal dit in mindere mate het geval zijn, en kunnen staftende gezinnen alleen aanspraak maken op woningen die kleiner zijn, kwalitatief minder en/of met een slechter energielabel.

Nadere toelichting Meerdere omliggende gemeenten hebben onlangs de starterslening verhoogd. Dit geldt voor Steenwijkerland, Urk, Dalfsen en Olst-Wijhe. Door ook in Zwaftewaterland de starterslening te verhogen bieden we onze starters vrijwel dezelfde kansen als in omliggende gemeenten. We kiezen er daarom voor om onze stafterslening te verhogen naar het gemiddelde bedrag van deze gemeenten (gezien deze gemeenten al hebben geanticipeerd op de verhoging van de NHG). Dit komt uit op een afgerond bedrag van 328.000 euro. Dat is fors hoger dan ons huidige bedrag, maar dat bedrag was al een aantal jaren niet voldoende meegegroeid met de stijging van de NHG-grens.

2

Maximum koopprijs woning

Gemeente Steenwijkerland Staphorst Zwolle

€275.OOO,-

Kampen

€225.000,€235.000,€255.000,-

Urk

€324.OO0,-

Dalfsen

€405.000,€280.000,-

Raalte

€275.OOO,-

Meppel Olst-Wiihe

€307.000,- of €335.000,- bij A-label woning

Het verhogen van staftersleningen wordt ook door omliggende gemeenten gedaan Sinds 2022 zijn er meerdere omliggende gemeenten die de starterslening hebben verhoogd. Voorbeelden zijn Steenwijkerland, Urk, Dalfsen en Olst-Wijhe. Starters in onze gemeente moeten ook de kansen krijgen die starters in omliggende gemeenten krijgen. Het verhogen van de stafterslening draagt hier aan bij.

Het verhogen van de stafterslening heeft waarschijnlijk geen prijsopdrijvend effect. Navraag bij omliggende gemeenten leert dat een verhoging van de starterslening niet gezien wordt als een oorzaak van stijgende woningprijzen. Het verhogen van de lening zorgt er enkel voor dat meer woningen binnen het bereik van starters komen, Toelichting besluit 2 Voorgesteld het bedrag per lening nog steeds te maximeren, maar met een iets hoger maximum (€ 40.000,- in plaats van € 30.000,- als absoluut maximum). Het maximale percentage blijft staan op 20o/o. Maar het bedrag per lening zal dus nooit hoger mogen uitkomen dan € 40.000,-. In het geval een woning wordt gekocht van € 300.000,- wordt dus niet maximaal een lening verstrekt van € 60.000,- (= 20o/o) maar van € 40.000,- . Toelichting besluit 3 Tevens wordt voorgesteld de werking voor nieuwbouw te verruimen. Op dit moment wordt de eis gesteld dat een huurwoningen moet worden achtergelaten in Zwartewaterland. In de meeste gevallen gaat het om een sociale huurwoning. Er zijn echter ook starters die direct vanuit hun ouderlijk huis een woning willen kopen, of naar elders zijn uitgeweken omdat ze geen woning konden krijgen in Zwartewaterland. Zij vallen nu buiten de boot, Met besluit 3 wordt geregeld dat de starterslening ook voor hen beschikbaar komt in de nieuwbouw. De eis van economische of sociale binding blijft bestaan

Argumenten

1.1

De positie van de starter op de woningmarkt nijpt tot ingriþen Op dit moment kan iedereen maximaal 100o/o van de waarde van de woning lenen. De maximale leencapaciteit is de afgelopen jaren teruggebracht naar 100o/o. Er geldt een directe en volledige aflosverplichting voor nieuwe hypotheken en de hypotheekrenteaftrek wordt versneld afgebouwd. Daarnaast kunnen de kosten koper, overdrachtsbelasting, en de kosten voor notaris, makelaar en het advies niet meer meegefinancierd worden. Dat mensen deze bijkomende kosten met eigen geld moeten betalen, raakt met name starters op de woningmarkt. Voor starters is het lastig om deze kosten, liggend tussen 7,500 en 10.000 euro bij elkaar te sparen. Zeker wanneer ze een duurdere huurwoning hebben en daarnaast hun studieschuld aan het afbetalen zijn, Het afbetalen van de studieschuld zorgt eruoor dat de leencapaciteit voor starters afneemt. Deze studieschuld wordt meegenomen bij de aanvraag voor een hypotheek en beperkt de starter in de financieringscapacíteit, Er zijn starters waarvan de ouders financieel bijspringen, bijvoorbeeld met een schenking, Echter een groot deel van de starters heeft die mogelijkheid

3

niet. Ook zorgt de onzekere positie op de arbeidsmarkt en de toepass¡ng van tijdelijke arbeidscontracten voor onzekerheid.

t.2

Het ophogen van de aankoopgrens tot € 328.000Q- zorgt er voor dat meer woningen met een starterclening gefrnancrèrd kunnen worden. Op dit moment staan er weinig woningen te koop in Zwartewaterland die vallen onder de huidíge aankoopgrens van € 230.000, -. Door deze te verhogen komen er meer woningen in aanmerking die met een starterslening gefinancierd kunnen worden.

1.3

Onlangs recente pn¡sdalingen liggen de woningprijzen aanmerkelijk hoger dan de meest recente verhoging uan de starterslening. Het is inmiddels bijna twee jaar geleden dat de stafterslening werd verhoogd naar € 230.000. Sindsdien zijn de huizenprijzen met bijna een derde gestegen (index CBS/Kadaster, landelijk) en de bouwkosten zijn ook flink toegenomen Ingrijpen is noodzakelijk om de starter gelijke kansen te blijven bieden op de woningmarkt.

1.4

Met de nieuwe grens voor de starterslening wordt aansluiting gevonden brj het vastgestelde beleid.In september heeft uw raad immers de'Bouwsteen wonen'vastgesteld, een beleidsprogramma uit hoofde van de omgevingsvisie waarbij het streven is opgenomen om twee derde van de bouwproductie in het betaalbare segment te laten plaatsvinden.

2.1

Het is verstandig het maximale bedrag dat beschikbaar is per starterslening niet naar rdto te verhogen. Dit om te bewaken dat voldoende mensen gebruik kunnen maken van de starterslening en het budget niet te snel uitgeput raakt.

Kanttekeningen 1.

1

t.2

De starterslening is niet het enige instrument om starters te helpen, het begint bij een passend aanbod.In de nieuwbouw wordt hierin bijgedragen door te sturen op woningbouwprogramma's en te zorgen voor voldoende betaalbare koopwoningen in de nieuwbouwprojecten. Daarnaast zijn er andere instrumenten zoals grondrente en de stichting die de starterslening uitvoert heeft recent een nieuwproduct ontwikkeld.

Het laten vallen van de eis uan het achterlaten vdn een huurwoning in Zwartewaterland kan worden opgevat als het verminderen van kansen van scheefwoners in de sociale huur op het verwerven vdn een koopwoning. Hier staat tegenover dat andere groepen (starters die nu nog thuis wonen of naar elders zijn uitgeweken) meer kansen krijgen. Daarnaast wordt getracht het aanbod te vergroten van betaalbare nieuwwoningen, zodat voor alle sooften starters de kansen verbeteren.

Middeleninzet Er is dekking voor het verstrekken van starterslening via het lopend budget, en via aflossingen en rentebetalingen van bestaande leningen.

Communicatie en pafticipatie Als uw raad heeft ingestemd met het voorstel wordt het besluit in ieder geval gecommuniceerd via een persbericht en op onze website.

Planning Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp raadsbesluit.

4

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland, de de secretaris,

drs. D,S. Ruddijs

ing . E.J

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zwartewaterland;

Overwegende, dat:

- de woningprijzen gestegen zijn en de raad de 'Bouwsteen Wonen' heeft vastgesteld waarin het ophogen van de starterslening al beschreven staat;

- dit redenen zijn om de maximale grens waarbij een starterslening kan worden -

verkregen te verhogen; het bedrag per starterslening in mindere mate wordt verhoogd, zodat niet het bedrag per lening te groot wordt en het budget niet te snelwordt uitgeput; de toepassing voor de nieuwbouw nu beperkt wordt doordat de eis wordt gesteld een huurwoning achter te laten een bredere toepassing in de nieuwbouw ertoe leidt dat bijvoorbeeld ook starters die nu direct vanuit hun ouderlijk huis een woning willen kopen in aanmerking komen

Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. z4januari;

Besluit:

t. ln artikel 2,lid L, sub b, wordt tweemaar het bedrag'€23o.0o0,vervangen door '€329.000';

2. ln artikel 5 lid 8 wordt "€30.000 of maximaal2o%van de koopprijs inclusief meerwerk' vervangen door '€40.000 of maxim aal2}%van de koopprijs inclusief meerwerk'. 3. ln artikel 2,lid 1., onder b, vervalt '(indien de aanvrager aantoonbaar (met een huurcontract) een huurwoning in de gemeente Zwartewaterland achterlaat.)' Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwartewaterland van

(datum). de

griffier,

ing. H.W. Schotanus - Schutte

de voorzitter,

ing. E.J. Bilder

-6-