Raadsvoorstel Vaststelling stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan fase 1B - Over de Weede

Raadsvoorctel Raadsvergaderingz 22 april 2021 Agendapunt: (nummer)

Poftefeuillehouder: 3. Weth. G. Knol. Portefeuille: Hasselt Om de Weede

Voor informatie: Nicolette van den Poll, telefoonnummer 14038, n.vandenpoll@zwartewaterland.nl

JOIN-nr.:20.451 Bijlage(n): 1. Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 18 - Over de Weede 2. Weergave participatiebijeenkomsten d.d. 16/18 juni 2020 en 8 december 2020 3. Weergave gesprekken bewoners rand 4. Weergave gesprekken bewoners Ter Wee 5. Weergave gesprek bewoners rand en Ter Wee gezamenlijk Onderwerp: Vaststelling stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 18 - Over de Weede

Voorstel: Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan voor fase 18 - Over de Weede vast te stellen.

Aan de gemeenteraad, Ondelverp Vaststelling stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan fase 18 - Over de Weede.

Voorstel

Voorgesteld wordt het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan voor fase 18 - Over de Weede vast te stellen.

Samenvatting Om tegemoet te kunnen komen aan de woningbehoefte, is voor het gedeelte van fase 18 dat boven

---

de (Níeuwe) Weede ligÇ een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan ontwikkeld. Oorspronkelijk was dit deel benoemd als fase lB-Noord, lB-Midden, lB-Stadsweide en de boerderijlocatie. Dít plan wordt fase 18 - Over de Weede genoemd. Hiervoor is een uÍtgebreid (digitaal) participatieproces gevolgd, waarop mensen volop hebben kunnen meedenken over de invulling. Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan vormen de basis voorhetrbestemrningsptan Planning-ís-dat-er-.in.de-tweede$elFvan -2022--weeegebouwd-þ6-¡aorden- -

Aanleiding Stand van zaken De woningmarkt in Zwartewaterland is volop in beweging. Dat is ook goed merkbaar in Hasselt Om de Weede. In fase 1A zijn nog twee locatÍes in ontwikkeling: kavel 1, waarop 2 levensloopbestendige woningen zullen worden gebouwd en de Kerklocatie, waaruoor een bouwplan voor circa 15-18 appartementen in ontwikkeling is. In de Stadsweide van fase 1A is het appartementencomplex met 38 appaftementen in aanbouw. Voor de Dedemsvaartlocatie is onlangs het bestemmingsplan vastgesteld, de woningen zíjn onlangs in verkoop gebracht door de ontwikkelaar. In de Weede Hoven (fase lB-Zuid) zijn alle particuliere kavels verkocht. Een aantal woníngen is al gereed en bewoond, op de overige woningbouwkavels wordt nog gebouwd. Het levensloophofje (12

L

won¡ngen) aan de Lakensnijdersgilde is in aanbouw. Twee ontwikkelaars zijn bezig met de planvorming voor in totaal 24 rijwoningen, 6 twee-onder-een-kapwoningen en 2 vrijstaande won¡ngen, Onderstaande tabel laat de stand van zaken in een oogopslag zien voor de diverse fasen van Hasselt Om de Weede inclusief fase 18 - Over de Weede fase 1A fase lB-Zuid lde Weede Hoven) Fase lB-Over de Weede

Totaal

oereed

in aanbouw

olanvorming

250

38

20

308

5

25

32

62

193

193

Boerderiilocatie Totaal

PM

255

563

245

63

Tabel 1: Overzicht aantal woningen in Hasselt Om de Weede

De komende tijd komen in fase 1A en de Weede Hoven nog 50 woningen op de marktl, waaruan circa 18 appaftementen, de overige woningen betreffen projectmat¡ge woningen in de Weede Hoven. Daarna is er geen aanbod meer beschikbaar. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte, is het daarom noodzakelijk om fase 18 van Hasselt Om de Weede tot ontwikkeling te brengen.

Voor het gedeelte dat oorspronkelijk bestond uit fase lB-Noord, lB-Midden, lB-Stadsweide en de boerderijlocatie is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan ontwikkeld. De nieuwe (gezamenlijke) naam is fase 18 - Over de Weede.

1"1:i..ri.;".

i

a

¡ ¡l

/

,...-.- -.......+..J

¡r

Afbeelding 1: Uitbreidingsrichtlng Om de Weede Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan fase 18 - Over de Weede

Gevolgd proces

in onderstaande tabel zijn alle stappen in het ontwikkelingsproces op het gebied van besluiWorming door het college, de momenten dat uw raad is betrokken en geïnformeerd en de momenten van participatie vermeld.

1

De 2 levensloopbestend¡ge woningen op kavel 1 zijn (onder voorbehoud) verkocht en daarom niet meegeteld

2-

Afbeelding 3: gevolgd proces tot nu toe voor fase 18 - Over de Weede

Het veruolgproces ziet er als volgt uit: Op 1 april2OZt bent u geinformeerd over het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitplan en de grondexploitatie. Vervolgens is op 13 april 2021 een digitale inloopbijeenkomst gehouden over het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan van fase lB-Over de Weede. Nadat u een besluit heeft genomen over het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan, kan het bestemmingsplan opgesteld worden en in procedure worden gebracht. In een afzonderlijk raadsvoorstel en -besluit wordt u daarnaast een voorstel gedaan voor vaststelling van de grondexploitatie.

Argumenten 1.1. Het plan voorziet in de woonbehoefte Zowel de Woonvisie, die dateeft uit 2017 en een looptijd heeft tot 2025, als het woonbehoefteondezoek dat in 2020 is uitgevoerd, hebben als basis gediend voor het plan voor fase 18 - Om de Weede. Als gevolg van de coronacrisis en de gevolgen daaruan in Zwartewaterland, was respons op de enquête voor het woonbehoefteondezoek erg laag. Hierdoor konden geen uitspraken op kernniveau worden gedaan, waardoor de resultaten hieruan als globale richtlijn zijn aangehouden. Bij het bepalen van woñingbouwprogramma voor fase lB-Om de Weede, is daarnaast de relatie met de andere woningbouwplannen in Hasselt gelegd. Hiermee ís het woningprogramma zo goed mogelijk toegesneden op de woningbehoefte in Hasselt. Het

Om de Weede voorziet in 193 wo ningen, als volgt onderverdeeld:

voor fase 18 van

Woningtype Vriistaand l2-L-kao

Aantal

Percentage

95

49

Riiwoninqen Levensloopbestendig (Waaruan

51

47

26 25

(20)

(10)

appartementen) Onbekend

Boerderiilocatie

Totaal

193

Tabel 2: Overzicht woningtypes

18-

100 de Weede

De boerderijlocatie heeft een bijzondere positie in de wijk en heeft potentie om na herontwikkeling van meerwaarde te zijn voor de hele wijk. Gedacht kan worden aan invulling met de combinatie wonen en maatschappel¡-k. Hieruoor zijn tot nu toe meerdere ideeën ingebracht. Aangezien de boerderijlocatie pas eind 2021 beschikbaar komt, kan daarna pas worden gestart met ondezoeken, bijvoorbeeld naar de bouwtechnische kwaliteit van de gebouwen (in verband met mogelijk hergebruik), asbest en de omvang van puin in de ondergrond en sloten. Om deze redenen wordt voor de boerderijlocatie een afzonderlijk proces gevolgd om tot herontwikkeling te komen. Naast Om de Weede, zijn er in Hasselt nog'meerdere locaties beschikbaar waar gebouwd kan worden: de locatíes Knarrenhof (16), Aalvanger (16) en Hoogstraat (4). In Om de Weede is op dit moment nog capaciteit in fase 1A van Om de Weede, op de Dedemsvaartlocatíe en ín de Weede Hoven' ,face 18 - Over de Weede) de onderuerdeling in

woningtypes * -

-----Op-het-niveau--r¿an-Hasselt-ziet-(¡nclusief uit: er als

Woninqtvoe Vriistaand l2-L-kap Riiwoninqen Levensloopbestendig (Waarvan aopa rtementen) onbekend

Totaal

Aantal

Percentage

139 90

36 24 36 120)

13s

(73) 16 + PM boerderiilocatie 380

4

100

Tabel 3: Overzicht woningbouwplannen in

Voor de gemeente als totaal is een behoefte van 750 woningen berekend in het woningbehoefte onderzoek, waarbij de kern Hasselt qua behoefte iets lager wordt ingeschat dan de kern Genemuiden.

-3-

Desondanks moet Hasselt voor een substantieel deel in de gemeentelijke behoefte voorzien. De 193 woningen in Om de Weede passen qua hoeveelheid binnen deze behoeftebepaling. Naast het kwantitatieve aspect is van belang dat het stedenbouwkundig plan voldoende mogelijkheden biedt om de kwalitatieve behoefte in te vullen. In het woonbehoefteonderzoek worden de categorieën2 voor de kern Hasselt als volgt aangegeven:

Vriistaand en tweekapper Hoek- en tussenwoninq M ultifunctionele woninq

+++ ++

++

+++ ++

+

+

+

Tabel 4: ovenicht behoefte aan woningen in Hasselt (Bron: woonbehoefteondeaoek Zwadewaterland 2020)

Bij confrontatie van het stedenbouwkundig plan met de globale behoefte ontstaat het volgende beeld: De categorie'vrijstaand en tweekapper'vooziet in ca 50o/o vân de capaciteit in het plan, op het niveau van Hasselt is dit percentage 360lo. Rijenwoningen en levensloopbestendige woningen voorzien gezamenlijk in de andere helft (op het niveau van Hasselt circa24o/o). Dit is globaal in overeenstemming met de verdeling zoals in de tabel hierboven is aangeven, onder de aantekening dat: - de categorisering 'multifunctioneel'overlapt voor een deel met'levensloopbestendig'en 'rij'. In de praktijk betreft'multifunctioneel'deels appartementen en deels grondgebonden gelijkvloerse

(rij)woningen;

- levensloopbestendígheid ook binnen de andere twee categorieën mogelijk is, bijvoorbeeld als een vrijstaande woning of twee-onder-een-kapwoning met een volledig programma op de begane grond wordt gerealiseerd, Binnen fase 18 is ruimte voor de bouw van circa 10 sociale huurwoningen dan wel goedkope koop. Daarnaast kan, als daar behoefte aan is, ook de boerderijlocatie de mogelijkheid voor sociale h u u nnron i ngen en/of goedkope koopwon ingen bieden. Het woningbouwprogramma geeft hiermee invulling aan de woningbehoefte zoals die voor de kern Hasselt is berekend.

1.2.

Het is een kwalitatief hoogwaardig plan De landschappel'rjke hoofdstructuur is voor fase 18 - Over de Weede de drager voor het ruimtelijk concept, met aan de noordzijde het boerenerf Groot Ten¡ree (de boerderijlocatie) en aan de zuidzijde de Nieuwe Weede met de Stadsweide (van fase 1A en fase 18) aan weerzijden. Binnen fase 18 Over de Weede is het landschappelijk raamwerk de drager voor de woonbuurten, waarbij het landschap verbonden wordt met de Nieuwe Weede. Elke verbinding heeft zijn eigen karakteristiek: als oprijlaan, als wadipark en als informele groene straatjes. Langs de gehele rand zijn oevers en paden openbaar toegankelijk. De wegenstructuur verdeelt de verkeersdruk gelijkmatig zodat de doorgaande route onderdeel wordt van het verblíjfsgebied. Het f'rjnmazige netwerk van voet- en fietspaden biedt aantrekkelijke ontsluitings- en recreatiemogelíjkheden.

-

Het stedenbouwkundig plan bevat diverse woningtypes: vrijstaand, twee-onder-een-kap, rij, levensloopbestending en een appaftementencomplex. Alle woningen zijn met de voorzijde naar het landschap gericht. Aan de-westz$de grenzen kavels met de aehterzijde-aan €en watergang;tenn4jl-de voorzijde van deze woningen is gericht op de Stadsweide. De woningen aan de oostzijde van deze watergang begeleiden de laan naar de boerderijlocatie. Grenzend aan het wadipark liggen aan de westzijde drie verschillende erven, die bestaan uit verschillende woontypes per erf. Het oostelijk deel van het plan bestaat uit diverse woonvelden rondom een buurtplein,

2

Bii'huur'gaat het voornamelijk om sociale huur. Aan vrije sectorhuur blijkt uit het rapport dat er beperkt behoefte is. Onder multifunctionele woningen worden in het onderzoeksrapport gelijkvloerse woningen verstaan alsmede woningen die relatief eenvoudig gelijkvloers te maken zijn. Het kunnen zowel appaftementen als rijtjeswon¡ngen zijn. Er is een grote overlap met het begrip'levensloopbestendig'.

-4-

Afbeelding 4: Impress¡e van Over de Weede

Op het gebied van beeldkwaliteit is de inspiratie gezocht in Hasselt en omgeving: bijvoorbeeld de beeldbepalende kappen, het afwisselende straatbeeld en de eruen aan het groen. Voor het kleur- en materiaalgebruik in fase lB-Over de Weede zijn het omliggende landschap en de historische bebouwing de inspiratie. Er zijn drie beeldthemagebieden te onderscheiden: de Statige Stadsweide (1), de Eruen (2) en de Weederanden (3). Zoals eerder aangegeven wordt voor de Boerderijlocatie (a) de beeldkwaliteit in een later stadium uitgewerkt. In het beeldkwaliteitplan zijn per gebied kenmerken omschreven voor de kappen, stedenbouwkundige en architectonische uitwerkingen, erfafscheidingen en goot- en nokhoogtes. Ook voor het openbaar gebied worden uitspraken gedaan voor het materiaalgebruik en de inrichting van het groen.

i(

t

Afbeelding 5: woonsferen in fase 18 - Over de Weede

1:3.

Vanwege de coronacrisis is het hele participatieproces via digitale bijeenkomsten verlopen, In juni 2020 hebben in twee avonden vier bijeenkomsten plaatsgevonden voor bewoners, omwonenden, ontwikkelaars, makelaars en andere belangstellenden. Daaruoor en daarna is in juni en juli 2020 twee keer (afzonderlijk) gesproken met de bewoners van de rand van fase 1A en een aantal bewoners van Ter Wee. Deze bijeenkomsten, waarbij 3 schetsontwerpen zijn gepresenteerd, waren vooral gericht op het ophalen van informatie. De tweede particípatieronde vond plaats in november/december 2020. In november is eerst gezamenlijk gesproken met de bewoners van de'rand'en Ter Wee. In december 2020 is de tweede bijeenkomst gehouden voor bewoners, omwonenden en andere belangstellenden. Ook hierbij is weer gebruik gemaakt van'Mentimeter'. Het VO is toen gepresenteerd en vervolgens kon per onderwerp (stedenbouw & architectuur, landschap, belangstelling voor aankoop van een kavel/ CPO en energieneutraal ontwikkelen) verder worden gesproken. De verslagen van die bijeenkomsten zijn ter

-5-

kennisname bijgevoegd bij dit advies. In februari Z02L is met vier plaatselíjke/regionale projectontwikkelaars gesproken over het concept-beeldkwaliteitplan. Men was hier enthousiast over en kon zich vinden in de gepresenteerde ideeën,

Tijdens het participatieproces is door veel deelnemers de hoge kwaliteit van het cultuurlandschap van de noordelijke stadsrand en de natuur- en recreatiewaarde benoemd als belangrijke woonkwaliteiten van Om de Weede. Eén van de belangrijke uitkomsten uit het participatieproces was dan ook de wens om het landschap de basis te laten vormen voor de verdere planontwikkeling van Hasselt Om de Weede. Voor het omliggende landschap is een landschappelijk casco ontwikkeld, waar (buiten de grondexploitatie om) kansen liggen om het omliggende landschap te benutten en toegankelijk te maken. Het optimaal benutten van de kwaliteít van het omliggende landschap en het groene casco zijn als uitgangspunten gehanteerd voor de verkaveling van Over de Weede. Zo bevat het plan onder meer een parkstrook van noord naar zuid die de (nieuwe) Weede verbindt met Ter Wee. In deze parktrook ligt een wadi die eens in de zoveel tijd vol regenwater loopt. Daarnaast bieden boomgroepen van elzen en wilgen doorkijken naar het ruime en weidse landschap. Rondom de boerderijlocatie is ruimte voor diverse invullingen zoals een boomgaard, een buurttuin of een dierenweide. De overleggen met de bewoners van de rand van fase 1A waren met name gericht op de invulling van de Stadsweide van fase 18. Met name appartementen in de Stadsweide was (vooraf) een punt van zorg.

Ook werd de wens geuit om de Boerderijlocatie een functie te laten vervullen voor de hele wijk dan wel voor oudere kinderen. De overleggen met de bewoners van Ter Wee waren vooral gericht over de stadsrand van Om de Weede richting Ter Wee en de relatie tussen Om de Weede en Ter Wee. In overleg met de bewoners van Ter Wee is eruoor gekozen om een knip aan te brengen in Ter Wee, zodat voorkomen wordt dat recreatief verkeer in confrontatie komt met landbouw- en vrachWerkeer op ter Wee.

(

L

)ri .{.'r,

*f. ->{

*

ri.-

Afbeelding 6: Landschappelijk casco

.,,'

1)

I'

4./

Afbeelding 7: Groen casco

1.4.

'

Het is een flexibelplan Mocht de situatie op de woningmarK daarom vragen, dan biedt de maatvoering van de stedenbouwkundige ontwikkelingsvelden de mogelijkheid om een aantal woonvelden waar vrijstaande en/of twee-onder-een=kapwoningen zijngeprojecteerd;onrte-zetten naar(gedeekelijklrijwonÍngen. Het (mandelige) parkeren wordt dan binnen het veld gerealiseerd, zodat de intieme woonstraten gehandhaafd kunnen worden en er geen groen hoeft te worden opgeofferd voor parkeren. In het bestemmingsplan wordt deze flexibiliteit meegenomen, bijvoorbeeld door middel van een wijzig ingsbevoegd heid.

1.5. Het bestemmingsplan wordt gebaseerd op het stedenbouwkundig plan

Nadat u heeft ingestemd met het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteitplan voor fase 18 Over de Weede, kan het bestemmingsplan dat hierop gebaseerd wordt, ontwikkeld worden en in procedure worden gebracht,

-6-

Kanttekeningen

1.1. Marktsituatie

De woningmarktsituatie is op dit moment prima. Woningen en woningbouwkavels worden snel verkocht en er is behoefte aan nieuwe woningen/kavels in Hasselt. De venryachting is dat deze situatie zich ook in 2021 en 2022 zal voortzetten. Mocht de marktsituatie veranderen, dan zal de ontwikkeling langzamer verlopen. De grondexploitatie is hieftegen bestand.

Middeleninzet Via een afzonderlijk vertrouwelíjk college-advies en een raadsvoorstel waaruoor geheimhouding wordt opgelegd, wordt u een voorstel gedaan voor vaststelling van de grondexploitatie van Hasselt Om de Weede.

Communicatie en paÉicipatie Het participatieproces is beschreven bij 1.3 onder Argumenten

Planning Er wordt op gekoerst in de eerste helft van 2022 het terrein bouwrijp te maken, zodat de kaveluitgifte medio 2022 kan starten. Dit is afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure en mogelijk aanvullende

onderzoeken en ontheffingen op het gebied van ecologíe.

Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp raadsbesluit.

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterla de

de secretaris,

drs. D.S. Ruddijs

ing

E

-7 -

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zwartewaterland; Overwegende, dat er behoefte is om Hasselt Om de Weede verder uit te breiden; Hieruoor een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan is ontwikkeld; Er een uitgebreid participatieproces is doorlopen;

Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. 30 maart 2021; Besluit: Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan voor fase 18 - Over de Weede vast te stellen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwartewaterland van 22 april 2021.

de

griffier,

ing. H.W. Schotanus - Schutte

de voozitter,

ing. E.J. Bilder

JOIN-nr.: 20.451

-8-