Raadsvoorstel Vaststellen bestemmingsplan Herontwikkeling Roskam en Klaver

Raadsvoorstel Raadsvergaderíng : 10 november 2022 Agendapunt: (nummer)

Portefeuillehouder: 5. Weth. H. Rietman. Portefeuille : ruimtelijke ordening Voor informatie: Ivonne Biebmãn, tetefoonnummer 14038, i.bieleman@zwartewaterland.nl JOIN-nr.: 20.556 Bijlage(n): bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver", inclusief beeldkwaliteitsplan Onderwerp: Vaststellen bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver"

Voorstel: Het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" zoals digitaal verbeeld in de bestanden met lD-code NL.Ii,4RO.1896.BPOO72-VS01 en analoog verbeeld in b'rigevoegde planregels en juni verbeetding vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de BGT versie d.d. 22

1.

2Q20;

Z. Het beeldkwaliteitsplan behorende bij het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver"

3.

zoals digitaalverbeeld in de bestanden met lD-code NL.IMRO.1896.BP0072-VS01 en analoog verbeeld in bijgevoegde planregels vast te stellen. Geen exploitat¡ephnlast te stellen als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.

Aan de gemeenteraad' Ondewerp

Vaststellen bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver"

Voorstel

in de bestanden 1. Het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" zoals digitaal verbeeld planregels

2. 3.

en met lD-code NL.IivlRO.1896.BPOO72-VS01 en analoog verbeeld in bijgevoegde juni 22 versíe d.d. BGT de aan is ontleend verbeelding vast te stellen, waarbij de ondergrond 2020¡ Het beeldkwaliteitsplan behorende bij het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" zoals digitaal verbeeld in de bestanden met lD-code NL.IMRO.1896.BP0072-VS01 en analoog verbeeld in de bijlage bij bijgevoegde planregels vast te stellen. Geen exploitat¡eóhñ vast te stellen als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.

Samenvatting

Voor de locatie Westeinde 13a en Westeinde 15 in Zwartsluis is een plan ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende "Beheersverordeníng Bedrijventerreinen

Zwartewaterland". Er zijn diverse argumenten om medewerking te verlenen aan een nieuw bestemmingsplan.

o Herontwikkeìing van de locatie met woningen vooziet in de behoefte aan woningen en past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking. o Herontwikkeling van de locatie met woningen heeft geen nadelÍge gevolgen voor de omgeving. ¡ Het bestemmingsplan bevat voorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat. o Het beeldkwaliteitsplan geeft de kaders voor een goede stedenbouwkundige inpassíng' Kanttekening hierbij is dat geen kavelpaspoort voor tweekappers is opgenomen.

-L-

. ¡ .

Er is een zorgvuldig partÍcipatietr{ect doorlopen.

Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hebben alle procedurele stappen doorlopen. Ten behoeve van kostenverhaal is een anterieure overeenkomst gesloten.

Aanleiding Voor de locatie Westeinde 13a en Westeinde 15 in Zwartsluis, het voormalige bedrijventerrein van Roskam en Klaver, is een plan ontwikkeld ten behoeve van woningbouw. De eerste plannen hieruoor dateren al uit 2014. In april 2020 heeft de ontwikkelaar van ons college groen licht gekregen voor het verder uitwerken van een plan voor deze locatie. De initiatiefnemers zijn voornemens om de bestaande bebouwing te slopen, zodat ruimte ontstaat voor de ontwikkeling van dertien appartementen en maximaal negen vrijstaande woningen (figuur 1) waarbij de mogelijkheid wordt geboden om van twee vrijstaande woningen (in de westelijke rij woníngen) maximaal vier twee-onder-één-kapwoningen te maken. Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende "Beheersverordening Bedrijventerreinen Zwartewaterland" (figuur 2). De initiatiefnemer heeft daarom een procedure opgestart om tot een nieuw bestemmingsplan te komen. Dit heeft geleíd tot bijgevoegd bestemmingsplan.

I 01

.,

l)1¡rar'n¡

kdvet ü¡

T ldYii ui

_ì l¡û!¡r¡ lrrl

t Figuur I Impressie kavelindeling plangebied

1

i

P..r, -!!r ,o'o^\1,ì&:

.ú

Figuur 2 Uitsnede "Beheersverordening Bederijventerreinen Zwartewaterland"

-2-

Argumenten

1.1

Herontwikketing van de locatie met woningen voorziet in de behoefte aan woningen en past þinnen de ladder voor duurzame verctedeliiking. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor dat bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling de behoefte moet worden aangetoond. Bij de bouw van 12 woningen of meer is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat in dit geval moet worden gesproken over een stedelijke ontwikkeling en een onderbouwing van de behoefte nodig is. Uit het woonbehoefteondezoek (februari 2021) is gebleken dat het nodig is om de zachte plancapaciteit om te zetten in harde plancapaciteit om te kunnen voldoen aan de woonbehoefte. Het indicatieve woningbouwprogramma (2020-2030) geeft aan dat er in Zwartsluis onder andere behoefte is aan vrijstaánde en twee-onder-één-kapwoningen in de koopsector en multifunctionele woningen in de koôpsector. Deze ontwikkeling draagt bij aan het omzetten van zachte plancapaciteit in harde plancapaciteit en past binnen het woningbouwprogramma voor Zwartsluis. Daarmee wordt de behoefte voor deze stedelijke ontwikkeling aangetoond. De ladder voor duuzame verstedelijkíng stelt verder de voorkeur aan woningbouw door inbreiding boven woningbouw op een uitbreidingslocatie. Daarmee past dit plan binnen de ladder voor duuzame

verstedelijking.

1.2

Herontwíkketing van de locatie met woningen heeft geen nadelige gevolgen voor de

omgeuing. Uit de beoordeling van de omgevingsaspecten blijkt niet dat de herontwikkeling van de locatie met woningen nadeligã gevolgen heeft voor de omgeving. Het aanzien van de locatie zal wel aanzienlijk veranderen. Daarom is gedurende het proces om te komen tot een bestemmingsplan tweemaal een inloopavond voor directe omwonenden geweest om hen op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen en eventueel input van hen mee te kunnen nemen bij de planontwikkeling.

1.3

Het bestemmingsplan þevat voorwaarden voor een goed woon- en leefklimaat. De nieuwe woningen worden gebouwd op korte afstand van de N331, Rondweg. Hierdoor is de geluidbelasting vánwege het wegverkeer op de gevels hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 ãS. Op basis van de Wet geluidhinder kan een hogere geluidbelasting, tot 63 dB, worden vastgesteld in het kader van een bestemmingsplanprocedure. Daarom heeft het college voor deze ontwikkeling een besluit hogere grenswaarde genomen. Daarmee is de geluidsbelasting voor de grondgebonden woningen op maximaal 57 dB gesteld en de geluidsbelasting voor de appartementen op maximaal 59 dB.

Doordat een hogere grenswaarde wordt vastgesteld, is extra gevelisolatie nodig. De uiWoering hieruan moet worden geborgd door bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouw met een akoestísch ondezoek aan te tonen dat aan de minimale vereÍste gevelwering en binnenniveaus van 33 dB wordt voldaan.

Verder is intensief overleg gevoerd met het waterschap over de waterueiligheid ten aanzien van deze ontwikkeling. Het ontwerpbestemmingsplan is op vezoek van het waterschap aangevuld met de maatregelen die zijn overeengekomen ten aanzien van waterueiligheid.

1.4

Er ß een zorgvuldig participatietraiect doorlopen. Het bestemmingsplañ heeft een zorgvuldig participatietraject doorlopen. Eind september 2021 heeft een eerste inloopavond voor direct omwonenden plaatsgevonden. Deze werd georganiseerd door de ontwikkelaar en betrokken makelaar. De omwonenden zijn door de ontwikkelaar uitgenodigd. In totaal zijn 2L omliggende huishoudens (31 personen) aanwezig geweest. Veruolgens heeft het vóorontwerpbestemmingsplan begin 2022 ter inzage gelegen. Hierop zijn vijf inspraakreacties onpangen. Deze betroffen met name het verkeersaspect, deels buiten de scope van het bestemmingsplan. Vanuit de gemeentelijke vakspecialist verkeer is veruolgens een aparte bijeenkomst belegd meiomwonenden om de verkeerssituatie in de omgeving van het plangebied te bespreken. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 25 me|2022 ter inzage gelegen' Het beeldkwaliteitsplan was bij dit plan toegevoegd. De ontwikkelaar heeft daarom alle direct omwonenden uitgenodigd voor een tweede inloopbijeenkomst op 24 mei. Tijdens deze bijeenkomst waren negen omliggende

-3-

huishoudens (twaalf personen) aanwezig. Het beeldkwaliteitsplan werd in deze bijeenkomst gepresenteerd' De archítect was hierbij aanwezig om een toelichting op het plan te geven. Verder waren, naast de ontwikkelaar, de makelaar en gemeente, inclusief twee wethouders, aanwezig om vragen te beantwoorden of een toelichting te geven waar gewenst. Uiteindelijk zijn drie zienswi¡zen onwangen' Deze hadden voornamelijk betrekking op het appartementengebouw en zaken rondôm de uiWoering. De ontwikkelaar en makelaar hebben veruolgens individuele gesprekken gevoerd om een beter beeld te krijgen bij de wensen van de bezwaarmakers en een toetrcnting te geven op het plan. waar mogelijk zijn afspraken gemaakt tussen ontwikkelaar en omwonende.

1.5

Het bestemmingsplan heefr alle procedurele stappen doorlopen en kan worden vastgesteld. Het bestemmingsplan heeft een zorgvuldig voorbereidingsproces doorlopen. Het voorontweip- en ontwerpbestemmingsplan hebben voor zes weken ter inzage gelegen. De ingediende inspraakreacties en zienswijzen zijn voozien van een beantwoording in respectievelijk de inspraaknota en zienswijzennota. De reacties hebben niet geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan. Het voorstel is dan ook om het bestemmingsplan zoals bijgevoegd vast te stellen. Met de vaststelling van het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" is er een actueel planologisch kader voor het realiseren van grondgebonden woningen en appartementen.

2'1

Het beeldkwallteÌßplan geeft de kaders voor een goede stedenbouwkundige inpassing. Ten behoeve van een goede inpassing is een beeldkwalíteitsplan opgenomen. Om te borgen áat uitvoering wordt gegeven aan dit beeldkwaliteítsplan ís deze als voorwaardelijke verplichtìng opgenomen in de regels van het bestemmingsplan.

*

Fìguur 3 Impressie

plangebred

2.2

Het beeldkwalitetßplan heeft ter inzage gelegen. Het concept van het beeldkwaliteitsplan heeft ter inzage gelegen gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan. De ingediende zienswijzen hebben geen aanleiding geven tot aanpassing van het plan. Wel is ambtelijk de kavelindeling van de westelijke rij grondgebonden woningen aangepast. Op deze manier is het niet nodig om later nog het beeldkwaliteitsplan aan te pãssen wanneer de vier twee-onder-één-kapwoningen worden gerealiseerd in líjn met de denkrichting van het kavelpaspoort zoals deze is opgesteld voor de vrijstaande woningen. Het beeldkwaliteitsplan maakt deze twee-onder-één-kapwoningen nu ook mogelük, zonder dat dit van invloed is op de overige kavelpaspoorten.

3.1

Ten behoeve uan kostenverhaal is een anterieure overeenkomst gesloten. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig, omdat kostenverhaal geregeld is in de anterieure overeenkomst welke is gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

Kanttekeningen 2.1 Het beeldkwalitertsplan biedt geen kaveþaspoort voor tweekappers. De regels en de verbeelding van het bestemmingsplan maken twee tweekappers mogelijk. Zoals aangegeven bij argument2.2 is de kavelindeling van het beeldkwaliteítsplan aangepast op de tweekappers. Dit betekent dat het omzetten van twee vrijstaande kavels in vier woningen uitgevoerd als tweekappers geen gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen. Streven is om vrijstaanãe

-4-

woningen te bouwen in het plangebied. In het beeldkwaliteitsplan zijn daarom kavelpaspoorten opgenomen voor vrijstaande woningen. Mocht toch uitvoering worden gegeven aan de tweekappers, dan worden deze ontworpen in lijn met het bepaalde uit de kavelpaspoorten voor de vrijstaande woningen. Daarmee is de wijziging van beperkte omvang en wordt geen afbreuk gedaan aan de gestelde uitgangspunten in het beeldkwaliteitsplan. Wel moet het college moet om toestemming worden gevraagd voor de wijzíging.

lliddeleninzet Ten behoeve van deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten.

Communicatie en paÊicipatie De vaststelling van het bestemmingsplan wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad, in de Stadskoerier en op onze website. Het plan is in te zien op www,ruimtelijkeplannen.nl.

Planning Na vaststelling ligt het bestemmingsplan zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp raadsbesluit.

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterla de de secretaris,

drs. D.S, Ruddíjs

tng.

-5-

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zwaftewaterland; Overwegende, dat voor de herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie van Roskam en Klaver op de locatie Westeinde 13a en Westeinde 15 in Zwartsluis het nodig is om het bestemmingsplan aan

te passen; dat het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" met de lD-code NL.IMRO.1896.BP0072-VS01 conform de wettelljke eisen uit de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht is voorbereid; dat in het kader van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure drie zienswijzen zijn ingediend, maar deze geen aanleiding hebben gegeven tot wijzíging van het plan; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. 4 oKober 2022;

Gezien het ontwerpbestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen; Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 en artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening, artikel 1.2.3 en artikel 1.2.4 Besluit ruimtelijke ordening; Besluít:

1. Het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" zoals digitaal verbeeld in de bestanden met lD-code NL.IMRO.1896.BP0072-VS01 en analoog verbeeld in bijgevoegde planregels en verbeelding vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de BGT versie d.d. 22 juni 2020;

2. Het beeldkwaliteitsplan behorende bij het bestemmingsplan "Herontwikkeling Roskam en Klaver" 3.

zoals digitaalverbeeld in de bestanden met lD-code NL.IMRO.1896.BP0072-VS01 en analoog verbeeld in de bijlage bij bijgevoegde planregels vast te stellen. Geen exploitatieplan vast te stellen als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.

Aldus vastgesteld ín de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwartewaterland van 10 november 2022.

de griffier,

de vooaitter,

ing. H.W. Schotanus - Schutte

ing. E.J. Bilder

-6-