Raadsvoorstel Tweede partiële herziening Sasweg 1a-Buitenhaven 2

geme~

Zwartewaterland Genemuiden • Hasselt • Zwartsluis

Raadsvoorstel Onderwerp: Zaaknummer:

Tweede partiële herziening Sasweg la/Buitenhaven 2 100

Datum PFO Datum College: Datum Raad: Portefeuillehouder: Opsteller: Domein/Opgave:

13 april 2026 21 april 2026 21 mei 2026 H. Rietman Hans Visscher Externe Dienstverlening

Te nemen besluit(en) 1. 2. 3.

Het bestemmingsplan Tweede partiële herziening Sasweg la/Buitenhaven 2 vast te stellen. Het beeldkwaliteitsplan 'Sasweg la te Genemuiden' vast te stellen. Nota van Zienswijzen behorende bij het bestemmingsplan Tweede partiële herziening Sasweg la/Buitenhaven 2 vast te stellen.

Samenvatting Met het bestemmingsplan 'Tweede partiële herziening Sasweg la/Buitenhaven 2' wordt de bouw van drie stadsvilla's aan de Buitenhaven planologisch mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 6 december 2023 tot en met 17 januari 2024. Er is een zienswijze binnengekomen. De ingediende zienswijze is beantwoord en heeft geleid tot enkele aanpassingen van het plan. Met vaststelling van de Nota van Zienswijzen, aanvulling met geluids en geur onderzoek en een aanpassing in het beeldkwaliteitsplan kan het plan op zorgvuldige wijze worden vastgesteld.

Doel Het juridisch-planologisch kader scheppen voor de bouw van drie stadsvilla's aan de waterzijde, die qua ontwerp goed aansluiten op hun omgeving.

Argumenten 1.1. Om drie stadsvil a's te kunnen realiseren moet een wettelijke bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. De bestemmingsplannen "Bedrijventerreinen Zwartewaterland" en "Partiële herziening Sasweg la/Buitenhaven 2" staat de bouw van drie stadsvilla's niet rechtstreeks toe. Hoofdgebouwen mogen namelijk niet buiten het bouwvlak worden gebouwd. Om het plan te kunnen realiseren, is daarom een tweede partiële herziening noodzakelijk.

1.2. Het betreft een binnenstedelijke ontwikkeling.

Inbreiding gaat voor uitbreiding. In het kader van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik - zie het Uitvoeringsmodel uit de Overijsselse Omgevingsvisie - speelt bij de vraag of een ontwikkeling mogelijk is, een belangrijke rol of zorgvuldig met de groene ruimte wordt omgegaan. Deze ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande kern van Genemuiden, op een bestaand bebouwd kavel. Daarmee sluit het verzoek ook aan op het principe van concentratie van bebouwing uit het Uitvoeringsmodel.

1.3. Het zicht op de kade vanafhet water wordt door deze ontwikkeling verbeterd. Vanaf de Buitenhaven (water) is er een mooi zicht op de bebouwing aan de Buitenhaven (straat) en de Oosterkaai. Kenmerkend is dat de bebouwing relatief dicht op het water staat, dus met een ondiepe tuin aan de waterzijde. De huidige woning aan de Sasweg la vormt een uitzondering op die regel. De bebouwing is sterk georiënteerd op de Sasweg. Met het nieuwe plan wordt het zicht vanaf de Buitenhaven verbeterd. De woningen komen dichter bij het water te staan en in het bestemmingsplan is vastgelegd dat in de tuinen, die zich aan de havenzijde bevinden, bijgebouwen uitgesloten zijn. Dit is ook terug te zien op de verbeelding van het plan. Erfafscheidingen zijn overigens niet expliciet uitgesloten, omdat erfafscheidingsmuren onderdeel uitmaken van het hoogwaardige ontwerp van de stadsvilla's.

G

bijgebouwen uitgesloten

[ii ]wcote« woos«narc-ores I•••-•••••••• I

;

€@ { -------------

maximum goothoogte (m)

Figuur 2 Toekomstige verbeelding; bijgebouwen uitgesloten. 2.1 Er is een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin het ontwerp van de stadsvilla's geborgd wordt. Dit beeldkwaliteitsplan is aan de hand van de gemeentelijke uitgangspunten en wensen opgesteld en vervolgens beoordeeld. Geconstateerd is dat het gewenste ontwerp hierin voldoende is vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan wordt tezamen met het bestemmingsplan ter inzage gelegd en in een vervolg tegelijkertijd met definitieve bestemmingsplan vastgesteld door uw gemeenteraad. 3 .1. De zienswijze is zorgvuldig behandeld

Tijdens de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag, is er een zienswijze ingediend. Deze zienswijzen is zorgvuldig bekeken en beantwoord in de Nota van Zienswijzen (bijlage 2.1). In deze nota staat per zienswijze wat de reactie is, welke punten zijn genoemd en hoe het college hiermee is omgegaan. De zienswijze heeft op een paar onderdelen geleid tot aanpassingen in het plan. Deze aanpassingen maken het plan duidelijker en zorgen voor een betere onderbouwing. Door de Nota van Zienswijzen vast te stellen, iaat de raad zien hoe de ingediende reacties zijn meegenomen in de besluitvorming. Ook maakt de raad hiermee duidelijk dat het aangepaste plan op een zorgvuldige manier kan worden vastgesteld.

Risico's en kanttekeningen 1.1.

De wettelijke termijn van orde van twaalf weken voor het vaststel/en van het plan is overschreden.

De wettelijke termijn van orde van twaalf weken voor het vaststellen van het bestemmingsplan is overschreden. Deze overschrijding is het gevolg van een zorgvuldig en bewust gekozen planproces, waarin inhoudelijke kwaliteit en juridische houdbaarheid voorop hebben gestaan. Naar aanleiding van een ingediende zienswijze is aanvullend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek was noodzakelijk om de planologische en milieukundige gevolgen van het initiatief volledig en zorgvuldig te kunnen beoordelen en het besluit op een goede wijze te motiveren. Daarnaast is ervoor gekozen om de uitkomst van de beroepsprocedure tegen het naastgelegen bestemmingsplan af te wachten. De zitting in deze procedure heeft plaatsgevonden op 9 december 2025, waarna de uitspraak is gedaan op 18 maart 2026. Deze uitspraak kon relevant zijn voor de planologische en juridische beoordeling van het voorliggende bestemmingsplan. Door eerst duidelijkheid te verkrijgen over deze jurisprudentie, is voorkomen dat het plan zou worden vastgesteld terwijl nog onzekerheden bestonden over de juridische context. Het afwachten van de uitspraak en het betrekken van de gevolgen daarvan in de verdere afweging heeft ertoe geleid dat het bestemmingsplan pas in 2026 aan de gemeenteraad ter vaststelling kan worden aangeboden.

Hoewel sprake is van een langere doorlooptijd, is deze keuze gemaakt om het risico op vernietiging of herstelbesluiten in een eventuele beroepsprocedure te beperken. Het bestemmingsplan is bij vaststelling nog steeds actueel en ruimtelijk relevant. De gehanteerde onderzoeken (stikstofonderzoek) zijn, waar nodig, geactualiseerd. Gelet hierop wordt de overschrijding van de termijn van orde gerechtvaardigd en aanvaardbaar geacht.

1.2.

Ambtelijke aanpassing ter verduidelijking van het Beeldkwaliteitsplan

In het Beeldkwaliteitsplan staat onderaan pagina met 3. Nieuwe Situatie, de volgende tekst: "Deze hoofdgebouwen kennen een stoere architectuur van baksteen en/of stucwerk. Tussen deze volumes is in 2 bouwlagen een tussenbouw mogelijk met platdak. De gevels van de hoofdgebouwen hebben een verticale gevelindeling. De materialen van de hoofdgebouwen en de tussenvolumes wijken grotendeels af, zodat het architectonische concept helder blijft: de hoofdgebouwen trekken de aandacht en de aan-/bijgebouwen (zoals de tussenleden) zijn ondergeschikt in de beeldvorming aanwezig.

Deze tekst is aangepast omdat hier niet duidelijk stond beschreven dat de tussenbouw met twee bouwlagen wel onderdeel uit maakt van de hoofdgebouw. Dat is door de volgende aanpassing hersteld: Deze hoofdgebouwen kennen een stoere architectuur van baksteen en/of stucwerk. Tussen de hoofdmassa's is in 2 bouwlagen een tussenbouw mogelijk met platdak, deze is onderdeel van het hoofdgebouw. De gevels van de hoofdmassa's hebben een verticale gevelindeling. De materialen van de hoofdmassa's en de tussenvolumes van het hoofdgebouw wijken grotendeels af, zodat het architectonische concept helder blijft: de hoofdmassa's trekken de aandacht en de tussenleden als ook eventuele aan-/bijgebouwen zijn ondergeschikt in de beeldvorming aanwezig.

Achtergrond Op het adres Sasweg la te Genemuiden bevindt zich een vrijstaande woning. Deze woning met omliggende gronden heeft in 2022 de bestemming "Wonen" gekregen, door vaststelling van de eerste "Partiële herziening Sasweg 1a/Buitenhaven 2". De eigenaar van deze woning heeft het plan opgevat om deze woning te slopen en hiervoor drie stadsvilla's terug te bouwen. Vervolgens is een conceptbestemmingsplan bij de gemeente ingediend. Hier is een principeverzoek aan vooraf gegaan, waaraan principemedewerking is verleend. Aan principemedewerking zijn enkele voorwaarden verbonden, waarvan ruimtelijk de belangrijkste waren dat vergunningsvrije bouwwerken aan de zijde van de haven zouden worden uitgesloten en dat het ontwerp van de woningen als ingediend bij het principeverzoek geborgd zou worden in een beeldkwaliteitsplan. Het bestemmingsplan zorgt voor een juridisch-planologisch kader om de realisatie van drie stadsvilla's die, door positionering en ontwerp passend zijn aan de waterkant van de Buitenhaven.

.,.

EE EE±EE:;l '\ \:::, 1::J-~ LI \: •• I\ •• I.

: EA: CL \::/:1:/

- - - '"'

'\· •• ~- • l;J

-- ':::: i-\ r--__. 1, . . .. . . - • .....:'\ \... \ ,::::\'. \

v'

\

\,••••I

s

\

~· ~~ \ ,. k i» ~ ;··' \

\.\, • • •

~ \)

•••

...,

·'3

.

D

I

··" ···{

~ -·€

·: :i: - t

'

···{

•·\

:: :'\

go+

t }

yy 5

% ,'

r

-+t' [1

.,,:

+ 2

I;1.

i# ki

i·ii

13

%

"

•• •

•••

•• •

·\

% :·'!

t·!

%#l i?

·k E·}

[

• «

Figuur 1 Uitsnede verbeelding Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Voor plannen waarvan de procedure vóór deze datum is gestart, geldt echter overgangsrecht. Het voorliggende plan is vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet in procedure gebracht als bestemmingsplan op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet dient een dergelijk plan te worden afgewikkeld volgens het oude recht. Dit betekent dat het plan formeel wordt vastgesteld als bestemmingsplan en niet als wijziging van het omgevingsplan. Het college en de gemeenteraad hebben hierbij geen keuzevrijheid; het juridische kader volgt rechtstreeks uit de wet.

Hoewel de vaststelling van een bestemmingsplan in 2026 op het eerste gezicht afwijkend kan lijken, is dit een logisch en noodzakelijk gevolg van het doorlopen van een zorgvuldige en juridisch juiste procedure. Door het plan af te ronden binnen het overgangsrecht wordt voorkomen dat het planproces opnieuw zou moeten worden doorlopen in een ander juridisch regime, met extra vertraging en onzekerheid tot gevolg. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, conform de systematiek van de Omgevingswet. Hiermee wordt geborgd dat het plan juridisch correct wordt ingepast in het nieuwe stelsel.

Financiën Ja • Nee

o

Toelichting: De kosten voor de procedure liggen bij de initiatiefnemer. De te vergoeden kosten bij een eventueel verzoek om vergoeding van planschade zijn eveneens voor initiatiefnemer. Hiertoe wordt tussen gemeente en initiatiefnemer een planschadeovereenkomst gesloten.

Juridisch

Communicatie Het ontwerp heeft vanaf 6 december 2023 6 weken ter inzage gelegen, na vaststelling zal de vastgestelde versie nogmaals 6 weken ter inzage gelegd worden. De bekendmaking van het besluit en de ter inzage legging wordt gepubliceerd in de Stadskoerier, op onze website en in het gemeente blad. De stukken zijn zowel fysiek als digitaal te raadplegen.

Participatie

Planning Na vaststelling zal de vastgestelde versie 6 weken ter inzage gelegd worden.

Bijlagen 1.1. Motivering, planregels en plankaart 1.2. Bijlage bij motivering: Akoestisch onderzoek 1.3. Bijlage bij motivering: Bodemonderzoek 1.4. Bijlage bij motivering: Ecologisch onderzoek 1.5. Bijlage bij motivering: Watertoets 1.6. Bijlage bij motivering: Beeldkwaliteitsplan 1.7. Bijlage bij motivering: Actualisatie stikstofonderzoek 1.8. Bijlage bij motivering: Milieuonderzoek 1.9. Bijlage bij motivering: Overzicht gecumuleerde gevelbelasting 1.10. Bijlagen bij regels: Ruimtelijk Kwaliteitsplan 2.1. Nota Zienswijzen 3.1. Raadsbesluit 4.1 Publicatietekst

-.s

Zwartewaterland, 21 mei 2026 ethouders van Zwartewaterland

a ai