Raadsvoorstel Principebesluit functiewijziging De Molenwaard en Bodewes in Hasselt

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 19 februari 2026 Agendapunt: (nummer)

Portefeuillehouder: 5. Weth. H. Rietman. Portefeuille: ruimtelijke ontwikkeling Voor informatie: Henk van Dalfzen, telefoonnummer 14038, h.vandalfzen@zwartewaterland.nl of Ivonne Bieleman, telefoonnummer 14038, i.bieleman@zwartewaterland.nl. JOIN-nr.: 20.854 Bijlagen): Onderwerp: Principebesluit functiewijziging De Molenwaard en Bodewes in Hasselt

Voorstel: in principe medewerking te verlenen aan het wijzigen van de functie recreatie naar de functie wonen op de locaties De Molenwaard en Bodewes in Hasselt.

Aan de gemeenteraad,

Onderwerp Principebesluit functiewijziging De Molenwaard en Bodewes in Hasselt Voorstel In principe medewerking te verlenen aan het wijzigen van de functie recreatie naar de functie wonen op de locaties De Molenwaard en Bodewes in Hasselt. Samenvatting Het raadsbesluit betreft twee locaties: Jachthaven De Molenwaard en de voormalige scheepswerf Bodewes, beide met een eigen ruimtelijke voorgeschiedenis. Op De Molenwaard gelden sinds 1991 en 1993 de huidige bestemmingsplannen, waarbij later persoons- of objectgebonden ontheffingen zijn verleend voor tijdelijk permanent verblijf in recreatiewoningen. Bewoners vragen al jaren om een definitieve woonbestemming, wat nog niet tot een beleidskeuze heeft geleid. Daarom heeft de raad in juni 2023 de wethouder opdracht gegeven om de mogelijkheid van functiewijziging naar wonen nader te onderzoeken. Voor Bodewes is in 2021 een recreatief bestemmingsplan vastgesteld, maar door nieuwe discussie over permanente bewoning op De Molenwaard zijn de recreatiewoningen daar nog niet gerealiseerd, ondanks afronding van de benodigde infrastructuur in 2025. Argumenten De behoefte aan duidelijkheid over de gewenste functiewijziging van recreatie naar wonen is groot, mede doordat een aanzienlijk deel van de woningeigenaren op De Molenwaard al langdurig permanent verblijft en hier formeel duidelijkheid over wenst.

De betrokken partijen-VvE De Molenwaard, de jachthaven en HMO-zijn in 2023 gestart met gezamenlijke verkenningen, waarbij HMO tevens kansen ziet om de woonfunctie op locatie Bodewes te ontwikkelen. De functiewijziging sluit aan bij landelijke en provinciale beleidsrichtingen, waarin gemeenten worden gestimuleerd om pragmatisch om te gaan met permanente bewoning op recreatieterreinen. Belangrijk uitgangspunt is dat een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd en dat de bedrijfsvoering van de jachthaven niet wordt belemmerd. De situatie is locatiespecifiek, waardoor besluitvorming geen precedent schept voor andere recreatieve gebieden binnen de gemeente.

-1-

Kanttekeningen De functiewijziging leidt tot een aanzienlijke afname van recreatieve capaciteit, maar dit wordt acceptabel geacht omdat veel recreatiewoningen feitelijk al niet meer recreatief worden gebruikt en de woningbehoefte sterk is. Over de mogelijke overdracht van riolering en wegen aan de gemeente moet later een afzonderlijk besluit worden genomen, omdat de eigendomssituatie complex is en aanvullend onderzoek nog loopt. Brandveiligheid vraagt nadere uitwerking, omdat veel woningen door aanbouwen te dicht op perceelgrenzen staan en aanvullende maatregelen nodig zullen zijn. Ook externe factoren, zoals de toekomstige vervanging van de provinciale brug en de buitendijkse ligging van het gebied, kunnen invloed hebben op de uiteindelijke planvorming en vereisen afstemming met provincie, waterschap en Rijkswaterstaat. Tot slot moeten de ruimtelijke procedure, inclusief toetsing aan leefomgevingskwaliteit en onderzoeken naar o.a. netcongestie en stikstof, nog volledig worden doorlopen voordat de haalbaarheid definitief kan worden vastgesteld. Aanleiding Het voorliggende raadsbesluit heeft betrekking op twee locaties binnen het plangebied: Jachthaven De Molenwaard en de voormalige scheepswerf Bodewes, die ieder een eigen planologische geschiedenis en ontwikkeling kennen.

De Molenwaard Voor De Molenwaard vormen het in 1991 vastgestelde bestemmingsplan 'Jachthaven De Molenwaard' en de partiële herziening uit 1993 gezamenlijk de ruimtelijke basis. In de loop der jaren zijn voor diverse recreatiewoningen (tijdelijke) persoons- of objectgebonden ontheffingen verleend waarmee permanent verblijf tijdelijk werd toegestaan. Eigenaars hebben daarbij herhaaldelijk de wens geuit om de recreatiewoningen definitief te bestemmen voor reguliere bewoning. Tot op heden heeft dit niet geleid tot een structurele beleidskeuze. Na een langdurige verkenning van verschillende scenario's heeft de gemeenteraad in juni 2023 de wethouder opdracht gegeven aanvullende onderzoeken uit te voeren naar de mogelijkheid om de recreatieve functie om te zetten naar een woonbestemming. Locatie Bodewes Na het beëindigen van de activiteiten van scheepswerf Bodewes is door de Herontwikkelingsmaatschappij Overijssel (HMO) een recreatief herontwikkelingsplan opgesteld. De gemeenteraad heeft hiervoor op 9 december 2021 het bestemmingsplan 'Herontwikkeling locatie Bodewes' vastgesteld, waarmee de locatie in hoofdzaak een recreatieve bestemming kreeg. Realisatie van de plannen was afhankelijk van de aanleg van een parallelweg, waarvoor in maart 2023 een besluit is genomen en die in 2025 is opgeleverd.

Tijdens de periode voorafgaand aan de realisatie is de discussie over het permanent bewonen van recreatiewoningen op De Molenwaard opnieuw op gang gekomen. Hierdoor is op locatie Bodewes nog niet tot uitvoering van de recreatiewoningen overgegaan. Argumenten 1.1 Er wordt aljaren gesproken over het al dan niet wijzigen van de functie recreatie naar wonen, er is behoefte aan duidelijkheid Veel woningen op De Molenwaard zijn voorzien van een persoons- of objectgebonden ontheffing voor permanente bewoning. Gezien de vraag naar woningen, fiscale wijzigingen rondom recreatiewoningen en de vraag aan HMO om een rol te spelen bij het traject in de omzetting van de functie naar permanente bewoning zijn een aantal zaken samen gekomen waardoor de bouw van nieuwe recreatiewoningen op de locatie Bodewes achterhaald is geworden. In het najaar van 2023 zijn met de VvE De Molenwaard, de eigenaar van Jachthaven De Molenwaard en HMO gesprekken gestart over het omzetten van de recreatieve functie op de locaties naar een woonfunctie. Het is wenselijk dat de gemeente nu een uitspraak doet over de wenselijkheid van deze ontwikkeling en de randvoorwaarden die daarbij een rol spelen.

-2-

1.2

Functiewijziging voldoet aan de behoefte van een groot deel van de woningeigenaren van De Molenwaard. De afgelopen jaren zijn door circa 38 van de 70 woningeigenaren een gedoogbeschikking voor permanente bewoning aangevraagd. Dit geeft wel aan dat er behoefte is aan het omzetten van de functie bij een behoorlijk deel van de woningeigenaren. Van de overige woningeigenaren heeft bijna iedereen aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de functiewijziging. Met twee woningeigenaren wordt het gesprek (door HMO) nog gevoerd. Door HMO is tijdens de informatiebijeenkomst op 17 januari 2025, met de leden van VvE De Molenwaard en de gemeente Zwartewaterland, aangegeven dat HMO het privaatrechtelijke deel voor haar rekening wil nemen mits er unanimiteit is bereik onder de woningeigenaren. 1.3 De functiewijziging past binnen landelijk en provinciaal beleid. Vanuit het Rijk is opgeroepen aan gemeenten om niet handhavend op te treden tegen het permanent bewonen van woningen op recreatieterreinen. De landelijke politiek heeft de wens geuit om permanente bewoning voor een periode van 10 jaar mogelijk te maken. Tot op heden is deze oproep nog niet geeffectueerd en daarmee niet juridisch bindend. Wel past de wijziging binnen de oproep van het rijk. Er heeft overleg plaatsgevonden met de provincie over de ontwikkeling. Zij lijken in basis positief te staan tegenover de functiewijziging.

1.4 De ontwikkelaar van Bodewes is akkoord met een functiewijziging van recreatie naar wonen. Zoals aangegeven is het realiseren van recreatiewoningen in deze tijd niet meer zo aantrekkelijk als voorheen. HMO ziet kansen in het realiseren van een permanente woonfunctie op de locatie Bodewes, gecombineerd met het wijzigen van de recreatieve functie van De Molenwaard en het behouden van de activiteiten voor de jachthaven. 1.5 Het wijzigen van de functie hoeft de activiteiten van dejachthaven niet te belemmeren. Op basis van het voormalige bestemmingsplan "Jachthaven De Molenwaard" is de jachthaven bestemd voor het te water laten en afmeren van pleziervaartuigen met de daarbij behorende bouwwerken en voorzieningen. Daarmee zijn de activiteiten relatief beperkt. De woonfunctie hoeft deze activiteiten niet te belemmeren. Of dit daadwerkelijk zo is en welke maatregelen eventueel nodig zijn zal uit de motivering bij het plan moeten blijken. Naast de jachthavenactiviteiten vindt ook recreatief verblijf in campers, tenten, caravans en trekkershutten plaats. Uit de motivering bij het plan moet blijken op welke wijze dit inpasbaar is bij functiewijziging. 1.6 Na het wijzigen van de functie moet sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

Wijziging van de functie naar wonen is enkel mogelijk wanneer daarna sprake is van een goed woonen leefklimaat voor de bewoners van de woningen, zowel op de locatie De Molenwaard als de locatie Bodewes. De jachthaven is een bedrijfsmatige functie, op basis van milieuwetgeving, in het plangebied. Indien nodig zullen maatregelen moeten worden getroffen bij de jachthaven, bij de woningen of ergens anders is het gebied om het goede woon- en leefklimaat te realiseren dan wel te borgen. 1.7 Het wijzigen van de functie zorgt niet voor een ongewenst precedent. In Zwartewaterland zijn slechts enkele locaties met een relatief grootschalige recreatieve functie. Elke locatie is dusdanig uniek dat het wijzigen van de functie in deze situatie niet automatisch betekent dat elke recreatieve locatie in aanmerking komt voor wijziging naar wonen. Wanneer ook voor deze locaties de wens wordt geuit om de functie te wijzigen, dan zal, net als in dit geval, een afweging moeten worden gemaakt ten aanzien van de wenselijkheid en haalbaarheid. Daarmee wordt ongewenste precedentwerking voorkomen.

-3-

Kanttekeningen 1.1 Met het wijzigen van de functie wordt het aandeel recreatiewoningen in de gemeente fors kleiner. Het aantal recreatieverblijven zal in theorie fors afnemen door het wijzigen van de functie. Dit is vanuit recreatie niet onoverkomelijk. Een groot deel van de woningen op De Molenwaard waren immers al niet in gebruik voor recreatie. Bij het omzetten van deze locatie naar regulier wonen, komt de locatie Bodewes tussen woongebieden en langs een doorgaande weg te liggen. Vanuit recreatiefperspectief is dit niet een heel aantrekkelijk recreatiegebied. Daarmee is het niet onlogisch om ook deze locatie mee te nemen in de functiewijziging. Bovendien is de vraag naar reguliere woningen groot en kan dit plan een bijdrage leveren aan die behoefte. 1.2

Ten aanzien van het al dan niet overnemen van de riolering en de weg moet nog een keuze worden gemaakt. VvE De Molenwaard heeft de wens uitgesproken dat de riolering en de weg gelegen op het recreatiepark wordt overgedragen aan de gemeente. Door eigendomsverhoudingen en gevestigde zakelijke rechten is dit buitengewoon complex. Nader onderzoek naar de status van het rioolstelsel op het recreatiepark loopt. Omdat dit onderzoek veel tijd vergt is in overleg met de VvE besloten dat de overdracht van riool en eventueel de weg wordt losgekoppeld van de ruimtelijke procedure. 1.3 Nader onderzoek naar de brandveiligheid van de woningen en aan- en bijgebouwen is nodig. De (recreatie)woningen staan zelf, door de aanbouwen die zijn gerealiseerd, vaak heel dicht bij de perceelgrens die direct grenst aan het buurperceel. Bij de meeste woningen zal de afstand te klein zijn om brandoverslag te voorkomen en zullen maatregelen moeten worden getroffen. Een maatregel zou kunnen zijn om een brandwerende wand/schutting op de perceelgrens te plaatsen. Deze brandoverslag risico's zijn veroorzaakt door de aanbouwen. Dit probleem staat los van de beoogde functiewijziging. 1.4 De recreatiewoningen zullen moeten voldoen aan de juiste eisen voor wonen. Wanneer de recreatiewoningen een reguliere woonfunctie krijgen, zullen zij moeten voldoen aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Naast eisen over brandveiligheid staan hier ook eisen in ten aanzien van gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid van woningen. Onderzocht moet worden in hoeverre hier aan wordt voldaan en waar aanpassingen nodig zijn. 1.5 De vervanging van de brug is een ontwikkeling die speelt in de nabijheid van het gebied. De brug over het Zwarte Water moet door de provincie worden vervangen. De provincie voert momenteel onderzoeken uit hoe dit moet gebeuren en wat de gevolgen voor de omgeving zijn. Vanuit beide projecten blijven we met de provincie in gesprek om de beide ontwikkelingen op elkaar af te stemmen waar nodig. De ruimtelijke procedure voor de functiewijziging kan in principe separaat van de ontwikkeling rondom de brug worden doorlopen. 1.6 Het plangebied is buitendijks gelegen. Het gebied is buitendijks gelegen. Daardoor is het gebied niet beschermd tegen hoogwater. Daarmee zijn de woningen niet beschermd tegen overstromingen. Uit gesprekken met het waterschap en Rijkswaterstaat zal moeten blijken of functiewijziging naar wonen mogelijk is en welke maatregelen hiervoor eventueel moeten worden genomen. Ook kan het zijn dat de buitendijkse ligging nadelige gevolgen heeft voor de woningeigenaren. Denk aan de onmogelijkheid of beperking in verzekeringsmogelijkheden en het dalen van de woningwaarde op termijn.

Eventuele kosten die moeten worden gemaakt om tegen hoogwater te kunnen beschermen of kosten die in het plangebied moeten worden gemaakt, zullen worden geduid in de anterieure overeenkomst. 1.7 De ruimtelijke procedure moet nog worden doorlopen. Met deze principe-uitspraak geeft de raad aan dat ze zich in willen zetten voor het wijzigen van de functie. Ze geven hiermee aan dat zij het een wenselijke ontwikkeling vinden. Over de haalbaarheid kan nog geen uitspraak worden gedaan. Wel zijn al een aantal onderzoeken uitgevoerd, onder andere planologische quickscan, akoestisch onderzoek, natura-2000. De uitkomsten met eventuele aanvullende onderzoeken worden meegenomen in het verdere traject. Tijdens de ruimtelijke procedure zal blijken of en op welke wijze sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan

-4-

locaties. Hierbij wordt onder andere ingegaan op het woonprogramma (met name voor de locatie Bodewes), de parkeeropgave, de energieopgave, de wateropgave, beoordeling of een MER nodig is, enz. Eventuele maatregelen die nodig zijn zullen blijken uit een goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving. Wel is al enig vooronderzoek gedaan naar bijvoorbeeld de combinatie van wonen nabij de jachthaven. Uit dat traject lijkt het wijzigen van de functie niet onhaalbaar, mits maatregelen worden getroffen. 1.8 Netcongestie en stikstofzijn mogelijke knelpunten. In deze tijd is het denkbaar dat netcongestie of stikstof een knelpunt zal worden. Dit geldt met name voor het nog te ontwikkelen terrein van Bodewes. In basis vallen deze elementen buiten de ruimtelijke procedure. Aangezien de ruimtelijke procedure een haalbaar plan moet opleveren, wordt toch ingegaan op deze punten en in welke mate deze al dan niet een knelpunt kunnen opleveren. Dit met inachtneming van de meest recente jurisprudentie van de raad van state. 1.9 Onderzoek naar nadeelcompensatie is zinvol Privaatrechtelijk zijn financiële afspraken gemaakt tussen de partijen onderling. De gemeente staat daar buiten. In het kader van de ruimtelijke procedure is het mogelijk dat partijen nadeelcompensatie gaan claimen.

Om te bepalen hoe kansrijk dit is en wat de hoogte van de te claimen nadeelcompensatie zal zijn, wordt geadviseerd hier onderzoek naar doen in het kader van de haalbaarheid van het plan. 1.10 Besluitvorming door de raad voor de gemeenteraadsverkiezingen is wenselijk voor vlotte doorgang van de functiewijziging. Zowel HMO als de eigenaar van de jachthaven hebben aangegeven dat ze het noodzakelijk vinden dat er voor de gemeenteraadsverkiezingen een besluit wordt genomen over het al dan niet omkatten van de recreatiewoningen naar reguliere woningen. Middelen inzet De kosten voor de ruimtelijke procedure komen waarschijnlijk voor rekening van de gemeente. Hier speelt onder andere in mee dat dat het plan voor de locatie De Molenwaard geactualiseerd moet worden en dit voor rekening van de gemeente zou komen. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over verdere kostenverdeling, onder andere onderzoekskosten. De onderzoekskosten die gerelateerd zijn aan de functiewijziging komen voor rekening van de initiatiefnemer. Deze overeenkomst wordt aangegaan met HMO. HMO stelt overeenkomsten op met de vereniging van eigenaren en de eigenaar van de jachtwerf voor verdere verrekening van kosten. Overige eventuele kosten in de private sfeer zijn voor de partijen onderling.

De daadwerkelijke realisatie van de opstallen en dergelijke op de locatie Bodewes komt voor rekening van de HMO. Communicatie en participatie De gemeente heeft al diverse gesprekken gevoerd met VvE De Molenwaard (spreken namens de woningeigenaren van De Molenwaard), de ontwikkelaar van Bodewes en de eigenaar van de jachthaven. Zij zijn op de hoogte dat de gemeenteraad om een principeuitspraak zal worden gevraagd ten aanzien van de wenselijkheid. Na besluitvorming door college zal een persbericht worden gepubliceerd. Hierover wordt afgestemd met de afdeling communicatie. Gedurende het traject om tot wijziging van de functie te komen zullen deze gesprekken worden doorgezet en zal de gemeente naar deze partijen blijven communiceren. Communicatie naar overige personen en organisaties in het kader van de ruimtelijke procedure zal via de gebruikelijke manier van advisering en inspraak gaan.

-5-

Planning Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp raadsbesluit.

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland, de secretaris, de burgemees

, ~

drs. J. Compagner

-6-

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zwartewaterland; Overwegende, dat de raad de wethouder opdracht heeft gegeven om te onderzoeken of functiewijziging naar wonen mogelijk is; onderzoek op onderdelen heeft plaatsgevonden; diverse gesprekken hebben plaatsgevonden met en tussen de vertegenwoordigers van de woningeigenaren van de locatie De Molenwaard, de eigenaar van Jachthaven De Molenwaard, de ontwikkelaar van de locatie Bodewes en de gemeente; verder onderzoek en vervolggesprekken ten aanzien van de haalbaarheid van de functiewijziging noodzakelijk zijn; eerst een principe-uitspraak van uw raad over de wenselijkheid van de ontwikkeling gewenst is; uw raad verantwoordelijk is voor het wijzigen van het omgevingsplan; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. 20 januari 2026; Gelet op het bepaalde in artikel 2.4 van de Omgevingswet voor waarin staat dat de gemeenteraad voor het gehele grondgebied één omgevingsplan vaststelt; Besluit: 1. in principe medewerking te verlenen aan het wijzigen van de functie recreatie naar de functie wonen op de locaties De Molenwaard en Bodewes in Hasselt. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwartewaterland van 19 februari 2026. De griffier,

de voorzitter,

H.W. Schotanus-Schutte

J. Compagner

-7-