Raadsvoorstel Principe-besluit verzoek Heutink ontwikkelen Zevenhont Midden

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 4 november 2021 Agendapunt: (nummer)

Poftefeuillehouder: 5. Weth, H. Rietman. Poftefeuille : ruimtelijke ontwikkeling Voor informatie: Ine Margriet Westhoff, telefoonnummer 14038, i.westhoff@zwartewaterland.nl JOIN-nr.: 20.482 Bijlage(n): Concept verkaveling Heutink maart 2021 Concept plankaart Heutink april 2021

-

Onderwerp: Principe besluit vezoek Heutink ontwikkelen Zevenhont Midden

Voorstel: Onder genoemde voorwaarden príncipe-medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling Zevenhont Midden.

Aan de gemeenteraad, Onderwerp Principebesluit planologische medewerking Zevenhont Midden

Voorstel Onder genoemde voon¡¡aarden principe-medewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling Zevenhont Midden.

Samenvatting In het voorliggende advies wordt u gevraagd onder voorwaarden principemedewerking te verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling van Zevenhont Midden van Heutinkgroep.

Aanleiding Medio maartvan dit jaar heeft Helmich Heutink namens Heutinkgroep (hierna: Heutink) een concept verkavelingstekening aan de gemeente doen toekomen met het verzoek planologische medewerking te verlenen aan de door hem voorgenomen ontwikkeling. Het betreft het perceel gelegen tussen het bestaande Zevenhont en de beoogde ontwikkeling van Vebe (hierna te noemen Zevenhont Midden). Vervolgens heeft Heutink medio april een concept bestemmingsplan en plankaaft aan de gemeente doen toekomen met betrekking tot zijn voorgenomen ontwikkeling. Heutink is voornemens om dit (agrarische) gebied (ter grootte van ca 7,5ha) om te zetten naar een bedrijfsbestemming waar zowel plek moet zijn voor z'rjn eigen bouwbedrijf, uitbreiding voor de Betap en hetgeen resteeft zal als vrije kavels worden uitgegeven. Gelet op de nauwe samenhang van het perceel van Heutink met het aanpalende perceel van Vebe (zo zijn de rotonde en de verlenging van de Blokmat onderdeel van het bestemmingsplan van Vebe maar geprojecteerd op de gronden van Heutink) hebben Vebe en Heutink afgelopen zomer gezamenlijk aangegeven de plannen van Heutink te willen betrekken bij de plannen van Vebe. Gelet op het feit dat beide ontwikkelingen zich in andere fases bevinden en er verschillende initiatiefnemers bij betrokken zijn, willen ze de ontwikkelingen planologisch niet samenvoegen. Vebe en Heutink hebben

L

aangegeven zoveel als mogelijk de samenwerking te willen zoeken (met name ten aanzien van de ondezoeken etc) maar Vebe wil zo min mogelijk veftraging van hun eigen plannen. Naar aanleiding van het verzoek van Heutink zijn ambtelijk en bestuurlijk de gesprekken met Heutink opgestart met betrekking tot dit initiatief die hebben geresulteerd in mondelinge overeenstemming tussen de gemeente en Heutink, Over dit traject bent u reeds afzonderlijk geinformeerd. De financiële aspecten die gekoppeld zijn aan dit verzoek zijn onderdeel van voornoemd onderhandelingstraject. Onderliggend voorstel ziet puur op de ruimtelijke (on)aanvaardbaarheid van het initiatief. In añ¡¡achtÍng van de formele aanvraag van Heutink wordt u hierbij geadviseerd over de wenselijkheid van de voorgenomen ontwikkeling. Uiteindelijk is de gemeenteraad immers het bevoegd gezag voor het vaststellen van bestemmingsplannen in het kader van een goede ruimtelijke ordening (Wro). Om in het proces de mogelijke kaders vanuit de gemeenteraad vroegtijdig mee te kunnen nemen, wordt u voorgesteld een principe besluit onder voorwaarden tot medewerking te nemen (hetgeen bij Vebe op eenzelfde wijze is gebeurd).

Argumenten

1.1

Met het plan wordt voorzien in een passende invulling voor het gebÞd Zevenhont Midden Door de voorgenomen ontwikkeling van Vebe ontstaat er een groene zone tussen het bestaande Zevenhont en Vebe. Deze groene zone is vanuit landschappelijk perspectief níet de meest optimale invulling maar door grondposities niet te voorkomen. Ook de commissie MER heeft in haar advies op de Notitie Reikwijdte en Detailniveau aangegeven dat in de MER aandacht moet zijn voor de (toekomstige) invulling van deze groene corridor. Kort door de bocht gaf de commissie aan dat óf er een doorkijk moet worden gegeven naar het toekomstig gebruik óf het plan van Vebe moet direct aansluitend op het bestaande Zevenhont worden gerealiseerd. Hoewel het advies van de commíssíe MER niet bindend is, Ís het wel raadzaam een advies van de commissie ter harte te nemen. Met de voorgenomen ontwikkeling van Heutink kan er een invulling worden gegeven aan dit tussenliggende gebied. Wel moet worden opgemerkt dat het plan niet I op 1 zo kan worden overgenomen zoals Heutink dat nu heeft neergelegd.

Dit betekent dat er in ieder geval de volgende voorwaarden aan de invulling en de fasering moeten worden gesteld: De timmerfabriek wordt specifiek bestemd, dus geen algehele bedrijfsbestemming; De uitbreiding voor de Betap wordt specifiek bestemd; De ontwikkeling moet landschappelijk worden íngepast conform de vastgestelde'Visie landschappelijke inpassing uitbreidingen Zevenhont'; Als voonvaardelijke verplÍchting wordt in het bestemmingsplan opgenomen dat Heutink eerst de wegen en de groenstrook moet hebben aangelegd alvorens er kan worden gestaft met de realisatie van de bedrijfsbebouwing; Er zal door Heutink een beeldkwaliteitsplan moeten worden opgesteld voor de aan de provinciale weg grenzende zijde van het terrein die aan het bestemmíngsplan wordt gekoppeld; Er worden voorwaarden gesteld met betrekking tot bouwhoogte, terreininrichting en duurzaamheid conform de systematiek uit Zevenhont oost c.q. Zevenhont Zuid; De uitbreíding past binnen de programmeringsafspraken en heeft geen negatieve gevolgen voor ons planaanbod en Zevenhont Oost; De aanvrager dekt de gemeentelijke kosten m.b.t, de planologische procedure conform het kostenverhaal zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening

1. 2. 3. 4.

5.

6. 7.

8.

t.2

Met het plan wordt voorzien in een verbeterde onßluiting van het bestaande bedrg'venterein Naast een bedrijfsmatige invulling voorziet het plan van Heutink ook in een nieuwe infrastructuur die ook ten dienste is van het bestaande Zevenhont en Zevenhont Oost.

-2-

B I

â. ONTILUIÎIHE K.AVTL¡

Uitsnede plon Heutink moort 2021

De voorziene wijze van ontsluiting sluÍt aan bij het verkeersondezoek naar de ontsluiting van Zevenhont dat begin dit jaar door Royal Haskoning in opdracht van de gemeente en de provincie is opgeleverd in het kader van de meest optimale posÍtionering van de rotonde. In dit ondezoek is (onder meer) een drietal mogelijke locaties voor de nieuwe rotonde ondezocht. In dit ondezoek wordt'alternatief 2'voorgedragen als beste optie, met name vanwege de het meest gunstige effect voor de bereikbaarheid van ZevenhonÇ de grootste toekomstwaarde en de laagste kosten. Hoewel op dat moment de gronden nog niet beschikbaar waren, is dit alternatief wel als uiteindelijk wensbeeld beschreven. Met de voorgenomen ontwikkeling van Heutink kan versneld aan dit wensbeeld worden voldaan. Hierdoor wordt niet alleen Zevenhont Oost optimaler ontsloten maar tevens het bestaande Zevenhont waardoor de bestaande rotonde bij Naberman wordt ontlast. 1,3

Met het plan wordt voorzien in de vraag naar bedrfißgrond Heutink heeft reeds een concrete invulling van het gebied voor ogen. Hij zal zelf zijn timmerfabriek vanuit Polen naar Genemuiden halen om zo zijn bedrijfsprocessen te optimaliseren. Tevens zal hij zÍjn bedrijf aan de Sisalstraat verplaatsen naar dit perceel zodat daar ook weer ruimte vrij komt voor een bedrijfsmatige invulling. Daarnaast zal een deel van het terrein worden ingevuld door de Betap. Het resterende (westelijke) deel wil hij als vrij bedrijfsgrond uitgeven. De plannen die Heutink heeft, kunnen niet op het bestaande of nieuwe Zevenhont worden gefaciliteerd waardoor inbreiding (in het kader van de ladder voor duuzame verstedelijking) hier niet mogelijk is. In het kader van de programmeringsafspraken zijn de plannen van Heutink op hoofdlijnen reeds met de provincie gedeeld. Hier lijken op het eerste oog geen beletselen uit voort te vloeien. Ten aanzien van de vrij uit te geven kavels zullen in de overeenkomst afspraken worden gemaakt over het moment van uitgifte in relatie tot de uitgifte van Zevenhont Oost om te voorkomen dat de vrije kavels van Heutink eerder worden aangeboden en uitgegeven dan de kavels in Zevenhont Oost.

t ¡rr Âil! lll lrTlidK ItMMt titÂt_r¡iti K i.1 /

il\U l ABlilLK r.l l -', MAr,AllJl¡ t_1 ? ll

ì

Lil

l8Rt l[It¡(r

BL rAP {4.2 j!

DffiEil (+24

. l{ANi t_x_}ti

Uitsnede plon Heutink maart 2027

1.4

De voorgenomen ontwÌkkeling btedt kansen om andere lopende dossiers af.te ronden

-3-

Hoewel geen ruimtelijk argument, biedt de voorgenomen ontwikkeling ook ruimte om andere lopende dossiers af te ronden. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan het volledig kunnen uitwerken van de'Visie ruimtelijke inpassing uitbreidingen Zevenhont', Deze visie vooziet in een uiteindelijke volledige inpassing van het bedrijventerrein maar kon, vanwege grondposities, niet ineens maar gefaseerd worden gerealiseerd. Door de voorgenomen ontwikkeling kan deze groenzone ineens worden gerealiseerd. Daarnaast wordt het eenvoudíger om de rotonde en de verlenging van de Blokmat te realiseren wanneer er medewerking is van de grondeigenaar. Op het moment dat de plannen van Zevenhont Midden geen doorgang zullen vinden, wordt het lastiger en tijdrovender om de rotonde en de verlenging van de Blokmat aan te leggen en zullen de benodigde gronden wellicht door middel van onteígening moeten worden verkregen, Daarnaast dient met de initiatiefnemer, in het kader van kostenverhaal, een anterieure overeenkomst te worden afgesloten dan wel een exploitatieplan te worden opgesteld. In de anterieure overeenkomst kunnen bovenplanse kosten ook gedeeltelijk op Heutink worden verhaald. Bovendien geeft Heutink aan dat in dit plan ook de nog openstaande wateropgave van Zevenhont 4 kan worden opgelost door de groenzone aan de oostzijde hieruoor aan te wenden.

Tenslotte heeft initiatiefnemer aangegeven bereid te zijn om met de gemeente tot een oplossing te komen ten aanzien van de lopende (niet met Zevenhont Midden samenhangende) dossiers, Inhoudelíjk wordt hieruoor verwezen naar het reeds genoemde voorstel ten aanzien van de onderhandelingen met

initiatiefnemer. 1.5

Om eventuele kaders uanuit de raad vroegtfr:dig mee te kunnen nemen, wordt u voorgesteld een principe besluit tot medewerking te nemen. Om het tr{ect met Heutink in te gaan is het wenselijk al aan de voorkant duidelijk te hebben welke kaders/voorwaarden u als gemeenteraad aan de ontwikkeling verbindt om vertraging later in het proces te voorkomen, hetgeen met name met het oog op de infrastructuur niet wenselijk is. Bovendien is het ook in de voorbereiding richting Heutink wenselijk om kaders te hebben waarbinnen de ontwikkeling kan worden vormgegeven.

Kanttekeningen 1.1 Het verlenen uan medewerking aan en meenemen van Zevenhont Mdden in de huidige Iopende plannen leidt tot veftraging van Zevenhont Oost en Zuid Om tot een goede integrale afweging te kunnen komen zal Zevenhont Midden in de onderzoeken moeten worden meegenomen. Dit leidt er toe dat het ondezoeksgebied van de plan/projectmer moet worden uitgebreid met Zevenhont Midden. Naar venruachting leidt dit tot een vertraging van circa 10 weken. Aangezien de mer gereed moet zijn op het moment dat de bestemmingsplannen oost c,q. zuid als ontwerp ter inzage gaan, leidt dit tot vertraging van de procedure. Aan de andere kant zal er minder vertraging zijn als gevolg van mogelijke bezwaar/beroepsprocedures wanneer Zevenhont Midden in de planvorming wordt meegenomen.

1.2

Door toevoeging van Zevenhont Midden aan de lopende plannen worden de plannen gewf'zigd ten opzt?hte van de aan inwoners gepresenteerde plannen. Er is in het voortraject rondom Zevenhont Oost en Zuid veel gecommuniceerd met omwonenden over de geplande uitbreidingen. De impact van de uitbreidingen was reden tot zorg bij een groot deel van de omwonenden. In de stukken die ter inzage hebben gelegen is nooit gerept over invulling van Zevenhont Midden. Hoewel er, zoals reeds aangegeven, goede argumenten zijn om Zevenhont Midden mee te nemen in de planvorming kan bij de inwoners het gevoel van salami-tactiek ontstaan. Zoals aan Vebe ook is meegegeven de omwonenden nauw te betrekken bij de voorgenomen plannen, is het denkbaar dat aan Heutink eenzelfde verplichting wordt opgelegd, Overigens neemt dit niet weg dat er vanuit de gemeente ook aandacht moet zijn voor de communicatie richting inwoners.

1.3

Het voorltggende plan is op hoofd[J'nen beoordeelQ bf de uitwerking en nadere onderzoeken kan voortvloeien dat het plan ntet uitvoerbaar is. In dit kader is slechts de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan beoordeeld en zijn geen nadere onderzoeken uitgevoerd. Initiatiefnemer zal aan moeten tonen dat z'rjn voorgenomen plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Ook in de te sluiten 4

Ftaadsbesluit

De raad van de gemeente Zwartewaterland; Ovenvegende, dat met het voorliggende initiatief een passende invulling voor het gebied tussen Zevenhont bestaand en Zevenhont Zuid wordt geboden; met het voorliggende initiatief wordt voorzien in een optimale ontsluíting van het bestaande Zevenhont en Zevenhont Oost; met het voorliggende plan wordt voorzien in een concrete vraag naar bedrijfsgrond; de voorgenomen ontwikkeling kansen biedt om andere lopende dossiers af te ronden;

-

Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. (datum); Gezien

Het door Heutink in maart 2021 ingediende plan;

Besluit: Onder de volgende voorwaarden princípe-medewerking verlenen aan het uitbreidingsverzoek van Heutink zijnde circa 7,5 ha op Zevenhont Midden: De timmefabriek wordt specifiek bestemd, dus geen algehele bedrijfsbestemming; De uitbreiding voor de Betap wordt specifiek bestemd; De ontwikkeling moet landschappelijk worden ingepast conform de vastgestelde'Visie landschappelijke inpassing uitbreidingen Zevenhont'; Als voon¡¡aardelijke verplichting wordt in het bestemmingsplan opgenomen dat Heutink eerst de wegen en de groenstrook moet hebben aangelegd alvorens er kan worden gestart met de realísatie van de bedrijfsbebouwing; Er zal door Heutink een beeldkwaliteitsplan moeten worden opgesteld voor de aan de provinciale weg grenzende zijde van het terrein die aan het bestemmingsplan wordt gekoppeld; Er worden voorwaarden gesteld met betrekking tot bouwhoogte, terreininrichting en duurzaamheid conform de systematiek uit Zevenhont oost c.q. Zevenhont Zuid; de uitbreiding past binnen de programmeringsafspraken en heeft geen negatieve gevolgen voor ons planaanbod en Zevenhont Oost; de aanvrager dekt de gemeentelijke kosten m.b.t, de planologische procedure conform het kostenverhaal zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening

-6-

overeenkomst met initiatiefnemer zal hier aandacht voor zijn. Het volledige risico ligt echter bij initiatiefnemer.

l,liddeleninzct De kosten die met het ínitiatief zijn gemoeid worden conform de wettelijke regeling kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst op Heutink verhaald.

Communicatie en paÉicipatie De omwonenden zijn al actief meegenomen in de ontwikkelingen rondom Zevenhont Oost en Zuid. Over deze aanpassingen ín de planvorming , zal bij een positief besluit, actief met de bewoners worden gecommuniceerd.

Planning Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland,

de secretaris,

de bu

drs. D.S. Ruddijs

-5-

Deze voorwaarden dienen te zijn aangetoond bij de formele planologische aanvraag (vezoek bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning met projectañ^,Ukingsbesluit).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwaftewaterland van

(datum). de griffier,

de voorzitter,

ing. H.W. Schotanus - Schutte

ing. E.J. Bilder

JOIN-nr.: 20.482

7