Raadsvoorstel Geactualiseerde bouwsteen wonen

Raadsvoorstel Raadsvergadering: Agendapunt:

Portefeuillehouder: 3. Weth. J. van der Poel. Portefeuille: Wonen/volkshuisvesting Voor informatie: Simone Compagner, telefoonnummer 14038, s.compagner@zwartewaterland.nl JOIN-nr.: 20.751 Bijlage(n): Bouwsteen wonen 2025 Onderwerp: Vaststellen geactualiseerde bouwsteen wonen

Voorstel: 1. De geactualiseerde bouwsteen wonen vast te stellen.

Aan de gemeenteraad,

Onderwerp Actualisatie bouwsteen wonen Voorstel 1. De geactualiseerde bouwsteen wonen vast te stellen. Samenvatting In de 'bouwsteen wonen' zijn de visie, het programma en de instrumenten op het gebied van volkshuisvesting in de gemeente Zwartewaterland beschreven. De eerste bouwsteen wonen is in 2022 vastgesteld. In de tweede helft van 2024 is gewerkt aan een actualisatie van de bouwsteen wonen. Deze is gereed en ligt ter besluitvorming voor aan u als raad. Aanleiding In de gemeente Zwartewaterland zijn volop ontwikkelingen op het gebied van wonen. Het is daarom belangrijk om een gemeentelijke visie op wonen te hebben. In september 2022 is dit ingevuld door het vaststellen van de bouwsteen wonen. Sindsdien is een nieuw woonbehoefteonderzoek uitgevoerd omdat het vermoeden bestond dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. Ook zijn er verschillende beleidsontwikkelingen en marktontwikkelingen geweest. Dit alles gaf aanleiding om de bouwsteen wonen te actualiseren. Deze bouwsteen is onderdeel van de omgevingsvisie van Zwartewaterland. In de tweede helft van 2024 is samen met bureau Ruimtevolk gewerkt aan een actualisatie van de bouwsteen wonen. Deze is nu afgerond en ligt ter besluitvorming aan u voor. Gedurende het proces hebben we gesproken met marktpartijen, het college en met u als raad.

Deze inzichten zijn samengevoegd met de nieuwe wet- en regelgeving en de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek dat in de eerste helft van 2024 is uitgevoerd. Het resultaat van deze bevindingen is verwerkt in een vernieuwde bouwsteen wonen. De geactualiseerde bouwsteen wonen sluit aan bij de huidige woningmarkt, de woonwensen van inwoners en nieuwe wetgeving. In de geactualiseerde bouwsteen worden belangrijke keuzes gemaakt

-1-

op het gebied van betaalbaarheid. Ook is het aantal woningen dat tot en met 2030 gebouwd moet worden bijgesteld naar de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek uit 2024. Voorbereiding op het volkshuisvestingsprogramma Dit raadsvoorstel gaat over de bouwsteen wonen. Op dit moment wordt ook gewerkt aan een andere bouwsteen, namelijk de 'bouwsteen ontwikkellocaties wonen en bedrijvigheid'. Ook starten we in het najaar met het opstellen van een woonzorgvisie. Zodra deze onderdelen gereed zijn, stelt de gemeente op basis van de twee genoemde bouwstenen en de woonzorgvisie het volkshuisvestingsprogramma op. Dit wordt een verplicht instrument onder de Omgevingswet volgens de verwachte Wet versterking regie volkshuisvesting. Argumenten 1.1. De geactualiseerde bouwsteen wonen geeft richting bij het uitvoeren van het woonbeleid. We hebben samen met onze marktpartijen, inwoners en u als raad nagedacht over de actualisatie van de bouwsteen wonen. Samen hebben we bepaald wat belangrijk is en zijn ambities opgesteld. Dit alles staat beschreven in de bouwsteen. Naast een visie tot 2040 zijn ook het programma en de instrumenten beschreven. Deze laatste twee geven tot 2030 richting aan het realiseren van de visie. In de uitvoering kan daarnaast telkens terugverwezen worden naar de bouwsteen om te zien of we op de juiste weg zijn. 1.2.

De geactualiseerde bouwsteen sluit aan bij het coalitieprogramma. De actualisatie van de bouwsteen wonen is voornamelijk gericht op het woningbouwprogramma, betaalbaarheid en het verwerken van nieuwe wet- en regelgeving. De oorspronkelijke bouwsteen wonen is in de huidige coalitieperiode vastgesteld. De keuzes en ambities die in deze bouwsteen wonen zijn gemaakt blijven grotendeels intact. Zo blijven we ons inzetten voor een sterke (eigen) positionering in de regio, gaat inbreiding nog steeds boven uitbreiding en blijven de duurzaamheidsambities staan. Samen met Wetland Wonen blijven we inzetten op doorstroming van ouderen. De geactualiseerde bouwsteen wonen sluit dus aan bij het coalitieprogramma. Daarnaast sluit de bouwsteen ook beter aan op de actuele situatie op de woningmarkt. 1.3. Een aantal onderdelen wordt geactualiseerd. De bouwsteen wordt geactualiseerd. Dit betekent dat deze grotendeels hetzelfde blijft. Op de volgende punten veranderen we iets: Woningbouwprogramma: de huidige bouwsteen wonen stelt dat van 2022-2030 750 woningen gebouwd moeten worden. Naar aanleiding van het woonbehoefteonderzoek uit het najaar van 2024 is dit bijgesteld. Kijkend naar de woonbehoefte moeten van 2025-2030 minimaal 775 woningen worden gebouwd. We houden er rekening mee dat sommige woningbouwplannen uiteindelijk niet doorgaan.

Ter compensatie hiervan kiezen we ervoor om 130% van de woningbouwbehoefte te programmeren. Dit betekent dat we streven naar een woningbouwprogramma van circa 1010 woningen tot en met 2030. Betaalbaarheid: in de huidige bouwsteen wordt gestreefd naar een woningbouwprogramma met 30% sociale huur, 40% betaalbare huur en koop en 30% dure huur en koop. De huidige programmering sluit hier grotendeels op aan met een verdeling van circa 30/30/40. Een deel van de duurdere woningbouw moet dan dus omgevormd worden naar betaalbare koop. Uit het woonbehoefteonderzoek is gebleken dat de behoefte aan sociale huur in nieuwbouwplannen 24% is. In de bouwsteen voegen we daarom toe dat we in de komende jaren streven naar 24% sociale huur in de woningbouwprogrammering. Hierbij verliezen we niet uit het oog dat het streven voor de lange termijn 30% is, mede gezien de woondeal West-Overijssel, evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen en de verwachte landelijke wetgeving. Kansen voor starters: wat betreft de 40% betaalbare huur en koop maken we een splitsing in de bedragen. Deze percentages zijn ook enkel van toepassing op nieuwbouw. De betaalbaarheidsgrens in 2025 is €405.000,-. Dit is voor de Zwartewaterlandse starter erg duur. De marktpartijen hebben voorgesteld om deze categorie op te splitsen en hier gaan wij in mee. Wij hanteren hierbij de grens van de starterslening van €328.000,-.

We zetten in op 15% koop tot €328.000 en 20% koop tussen €328.000 en €405.000,-. De overige 5% wordt ingevuld met betaalbare huur. Met deze inzet op betaalbaarheid zetten we ons in voor de

-2-

thuiswonende jongeren en starters in onze gemeente. Ook continueren we de goed werkende starterslening. Doelgroepen: in de huidige bouwsteen staan 10 verschillende doelgroepen. Bij elke doelgroep is beschreven welk type woning en woonoppervlakte ze wensen. De doelgroepen en woonwensen overlappen elkaar. In een rijtjeswoning kunnen bijvoorbeeld meerdere doelgroepen gehuisvest worden. Daarom hebben we deze indeling in de geactualiseerde bouwsteen losgelaten. We zetten nu vooral in op betaalbaarheid en minder specifiek op doelgroepen. Wel hebben we aandacht voor de doelgroepen thuiswonende jongeren, starters, ouderen en mensen met een zorgvraag. We hanteren hierbij de prijsgrenzen die het Rijk hanteert voor de definitie betaalbaar die in de meest actuele Woondeals gelden. Op dit moment (2025) geldt voor huurwoningen de grens van €1.000 p/m, en voor betaalbare koopwoningen een prijs tot €405.000 (2025). In de komende jaren hanteren we de prijsgrenzen die het Rijk hanteert. De goedkope koop tot €328.000,- stijgt mee als de maximale koopsom van de starterslening stijgt. 1.4. We blijven inzetten op doorstroming. Het stimuleren van ouderen om naar een passende woning te verhuizen kan meer ruimte op de woningmarkt bieden voor zowel starters als gezinnen. In de huidige bouwsteen staat beschreven dat we de mogelijkheden voor het bevorderen van doorstroming onderzoeken.

Het bouwen van geschikte woningen is uiteindelijk het belangrijkste middel. Dit blijft staan in de geactualiseerde bouwsteen. Samen met Wetland Wonen blijven we inzetten op bewustwording en onderzoeken we concrete opties zoals een verhuiscoach of een verhuisvergoeding. Hierbij leren we van de ervaringen van buurgemeenten. 1.5. We nemen geen lokale bindingseis op in de bouwsteen wonen. De Wet versterking regie volkshuisvesting biedt een gemeente de mogelijkheid om een bindingseis in te stellen. Wat betreft koopwoningen kan 50% van de betaalbare nieuwbouwwoningen toegewezen worden aan inwoners van Zwartewaterland. In de huursector geldt dit percentage zowel voor bestaande- als nieuwbouw woningen. In de geactualiseerde bouwsteen wonen wordt gesteld dat we deze lokale bindingseis niet gaan opnemen in de huisvestingsverordening. De eerste reden hiervoor is dat in Zwartsluis en Genemuiden in de afgelopen jaren al meer dan 50% van de woningen is verkocht of verhuurd aan mensen uit Zwartewaterland. Daardoor lijkt de administratieve last die de vergunningverlening van lokale binding met zich meebrengt niet op te wegen tegen de procentuele toename. Ten tweede, maken we in projecten, waar we zelf regie over voeren, separate privaatrechtelijke afspraken over voorrangsregels voor lokale woningzoekenden. Hierbij kunnen we ook hoger gaan dan 50%.

Bij een woningcorporatie kan dit alleen bij nieuwe projecten. Jaarlijks houdt het college in de gaten we de bindingseis in de huisvestingsverordening toch willen inzetten. Vooral bij Hasselt kan dit in de toekomst wenselijk zijn vanwege de instroom van buiten de gemeente. In de afgelopen jaren zat het percentage voor Hasselt ook rond de 50% waardoor het vooralsnog niet nodig is. Mocht dit percentage sterk dalen, dan kan een bindingseis helpend zijn. Kanttekeningen 1.1. De bouwsteen wonen gaat niet in op specifieke woningbouwlocaties. Net als bij de huidige bouwsteen wonen gaat de geactualiseerde bouwsteen niet in op woningbouwlocaties. In de verwachte bouwsteen ontwikkellocaties wonen en bedrijvigheid borduren we voort op de ambities en instrumenten uit de bouwsteen wonen en wijzen we specifieke woningbouwlocaties aan. Deze twee bouwstenen worden uiteindelijk als basis genomen voor het volkshuisvestingsprogramma. De uitdagingen rondom stikstof en netcongestie worden hierbij meegenomen. 1.2. Op regionaal en rijksniveau wordt naar verwachting vastgehouden aan 30% sociale huur. Bij het streven naar minimaal 24% sociale huur in de komende jaren is het van belang om het streven naar 30% op de lange termijn vast te houden. Als gemeente hebben we namelijk de woondeal WestOverijssel getekend. Hierin staat: Zoals vastgelegd in de Woondeal willen we aansluiten bij de grote

-3-

behoefte die er in de regio leeft en streven we daarom naar de realisatie van voldoende woningen in het betaalbare segment We houden vast aan het uitgangspunt om 30% van de woningbouwopgave te realiseren in sociale huur (8.460 woningen), 40%6 in de middenhuur en betaalbare koop (11.280 woningen) en 30% (8.460 woningen) in de vrije sector. Deze verdeling geldt voor de nieuwe woningbouwplannen. Het streven naar deze verdeling staat overigens ook in de huidige bouwsteen die in september 2022 is vastgesteld. Daarnaast zijn we in afwachting van de Wet regie versterking volkshuisvesting. De besluitvorming staat gepland in week 26. In deze wet staat dat Zwartewaterland een verplichting, via een instructieregel, krijgt om 30% sociale huur te programmeren. Samen met buurgemeenten moeten we dan zorgen dat de totale programmering in een woningbouwregio leidt tot twee derde betaalbare woningen waarvan 30% sociale huur. In de verwachte wet staat verder dat gemeenten een urgentieregeling moeten vaststellen. Dit betekent dat ze in hun regio afspraken moeten maken over de evenwichtige verdeling van urgente aandachtsgroepen. Deze gesprekken zijn al gestart. De huisvesting van aandachtsgroepen in Zwartewaterland verhoogt de druk op de sociale huurmarkt. De huidige woningvoorraad bestaat voor 19% uit sociale huur.

Doordat het in deze regeling gaat om urgenten zullen er minder sociale huurwoningen overblijven voor regulier woningzoekenden. 1.3. Het streven naar betaalbaarheid heeft consequenties voor de grondexploitatie. Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat er behoefte is aan betaalbare huur- en koopwoningen. Door een lagere grondprijs en kleinere kavels zijn de grondopbrengsten bij betaalbare woningen kleiner. Ook kan niet altijd op eigen terrein geparkeerd worden. Daardoor moeten meer parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden aangelegd en is er minder uitgeefbare grond beschikbaar. Daardoor stijgen de beheerskosten van het openbaar gebied. Dit heeft invloed op een grondexploitatie. Door de hogere kosten van betaalbare woningen heeft het Rijk de realisatiestimulans in het leven geroepen. Voor de start bouw van elke betaalbare woning in 2025 t/m 2029 ontvangt de gemeente €7.000 vanuit VRO. Deze bijdrage kan ingezet worden voor andere woningbouwplannen. Ook bij andere regelingen en subsidies zal het Rijk of provincie inzetten op betaalbaarheid. In de bouwsteen wonen wordt niet ingegaan op specifieke locaties en de grondexploitatie. Bij de uitvoering van woningbouwprojecten zal maatwerk toegepast moeten worden. Aangezien per project bekeken moet worden hoe de grondexploitatie vorm krijgt is het niet mogelijk om hier concrete uitspraken over te doen in de bouwsteen wonen. 1.4.

Stikstof en netcongestie zijn belangrijke factoren bij nieuwe woningbouwprojecten In de geactualiseerde bouwsteen wonen wordt gesteld dat van 2025 t/m 2030 circa 1010 woningen gebouwd moeten worden. Dit betekent dat ten opzichte van de huidige bouwsteen meer woningen in een korter tijdsbestek gebouwd moeten worden. Er is dus een zekere versnelling nodig. De huidige stikstofproblematiek werkt dit echter tegen. Ook is er sprake van netcongestie waardoor het mogelijk is dat niet tijdig een elektriciteitsaansluiting beschikbaar is voor nieuwbouwwoningen. Zolang beide belemmeringen bestaan is er het risico dat de realisatie vertraging oploopt. Middeleninzet De kosten voor het opstellen van de geactualiseerde bouwsteen wonen zijn in 2024 gedekt vanuit het reguliere budget voor wonen. Voor de uitvoering van de bouwsteen wonen maken we gebruik van de reguliere budgetten. Daarnaast houden we in de gaten of er subsidiemogelijkheden zijn vanuit de provincie of het rijk. Communicatie en participatie Bij het actualiseren van de bouwsteen is gebruik gemaakt van bestaande documenten zoals het woonbehoefteonderzoek en de woondeal. Inwoners zijn door een enquête en een focusgroep betrokken bij het woonbehoefteonderzoek. In die zin heeft participatie dus voornamelijk indirect plaatsgevonden. Ook zijn er bij het actualiseren van de bouwsteen gesprekken gevoerd met u als

-4-

raad, het college, Wetland Wonen en marktpartijen. Dit past in het participatiebeleid van Zwartewaterland waarbij we de treden 'informeren' en 'raadplegen' hebben gehanteerd. De geactualiseerde bouwsteen wonen wordt gedeeld via onze website en sociale media. Ook wordt aandacht besteed aan de bouwsteen in een persbericht. Planning Wij stellen u voor te besluiten conform bijgevoegd ontwerp r.

Burgemeester en wethouders van Zwartewaterla , de secretaris, de bu emeester,

-5-

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zwartewaterland; Overwegende, dat ... • De huidige bouwsteen wonen verouderd is vanwege nieuwe inzichten uit het woonbehoefteonderzoek en veranderingen in wet- en regelgeving; • De inbreng van college, raad, inwoners en marktpartijen is meegenomen in de geactualiseerde bouwsteen wonen, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, d.d. 24-06-2025. Besluit: 1.

De geactualiseerde bouwsteen wonen vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zwartewaterland van X. de griffier,

de voorzitter,

ing. H.W. Schotanus - Schutte

ing. E.J. Bilder

JOIN-nr.: 20.751

-7-