Memo starterspakket

Memo JOIN-nr.: Van : Aan: C.C: Datum: Betreft:

11683 Michiel Mulder Gemeenteraad 31 januari 2023 Starterspakket

Inleiding In bijgaande notitie worden enkele opties geschetst van interventies die getroffen kunnen worden om woningen beter bereikbaar te maken voor starters. Afgesproken is dat na vaststelling van de ‘bouwsteen wonen’, het programma Wonen als uitwerking van de omgevingsvisie, in het uitvoeringsprogramma gewerkt zal worden aan een starterspakket. De opties zijn gerangschikt in drie hoofdrichtingen waar de oplossing op aangrijpt: leencapaciteit (de hypotheek), vastgoed / maatschappelijk gebonden eigendom (de woning zelf) en erfpacht (de grond). In de praktijk komen ook combinaties voor. De focus van deze notitie ligt vooral op nieuw instrumentarium, daarnaast wordt kort ingegaan op de mogelijkheden van meer woningen voor starters via de bestaande voorraad en de nieuwbouw. Aan het eind worden conclusies getrokken met betrekking tot welke maatregelen voor de gemeente Zwartewaterland opportuun zijn om in te voeren. 1.

Starterslening Een probleem waar de starter voor staat is dat de maximale leencapaciteit is gebonden aan de Nibudnormen. Met een starterslening kan de starter een hoger bedrag lenen dat deze normen. Het gaat om de zgn. ‘loan to income’ (LTI) norm voor de hypotheekverstrekking. De norm voor de ‘loan to value’ (LTV) geldt nog wel: de norm van de lening ten opzichte van de waarde. De loan-to-income norm knelt voor de starter in de regel eerder dan de loan-to-value norm. Voor een starterslening geldt dat de starter aanvankelijk 0% rente hoeft te betalen op dit leningdeel. Als zijn/haar inkomen stijgt, gaat de starter naar rato meer rente betalen. Het inkomen wordt elke drie jaar getoetst. Dit gaat door totdat zijn inkomen in lijn is met wat hij totaal volgens de Nibudnormen kan lenen. Vanaf dan betaalt deze de normale rente over zijn hele hypotheek. De starterslening wordt uitgevoerd door SvN. Gemeenten kunnen zelf kiezen of ze deelnemen, maar moeten wel geld op de begroting vrijspelen. De starterslening mag maximaal 20% van de koopsom bedragen en de koopsom moet onder de NHG-grens liggen1. Verder zijn gemeenten vrij voorwaarden te bepalen. Voor bouw in particulier opdrachtgeverschap geldtt een maximum van 30%. De gemeente Zwartewaterland heeft reeds een starterslening. Het maximaal bedrag waar deze voor geldt is twee

1

€ 355.000,- tot en met 2022 en € 405.000,- vanaf 2023.

Memo jaar geleden verhoogd naar 230.000 euro. Dit zou verder verhoogd kunnen worden en de lening zou breder van toepassing verklaard kunnen worden in de nieuwbouw (nu alleen bestaande bouw en in de nieuwbouw voor wie een huurwoning achterlaat). Er is nog budget beschikbaar voor de starterslening. 2.

Maatschappelijk gebonden eigendom Bij maatschappelijk gebonden eigendom grijpt de maatregel aan bij de koop van de woning zelf. De starter koopt niet de hele woning, maar bijvoorbeeld slechts 70% van de woning. Koper heeft wel volledige zeggenschap over wat er met de woning gebeurd, zoals verbouw en verkoop. Maar bv. 30% blijft bij een derde partij. Dit kan de ontwikkelaar zijn, een woningcorporatie, de gemeente of een andere private partij. Daarnaast zijn er keuzes mogelijk of de woning blijvend in een bepaalde prijsklasse blijft of dat deze na verkoop weer voor de marktwaarde verkocht wordt. Er zijn dus een aantal opties te kiezen in de vormgeving, die hieronder aan de hand van een aantal voorbeelden in de praktijk worden besproken. a. Door een ontwikkelaar zonder terugkoop: Koopstart. Dit is de meest eenvoudige variant. De ontwikkelaar verkoopt de woning eenmalig voor 80% van de marktwaarde aan de bewoner. De ontwikkelaar kan een private ontwikkelaar of een corporatie zijn. De enige afspraak is dat, als de bewoner de woning weer verkoopt, er een afrekening plaats vindt. De koper betaalt de ontwikkelaar dan het restant van de initiële verkoopprijs (20%) vermeerderd met de waardeontwikkeling van de woning over deze 20%. Zie getallenvoorbeeld. Werking koopstart in beeld Marktwaarde = € 200.000

Waardestijging 15%

20% blijft bij ontwikkelaar = € 40.000 Koopprijs: 80% = € 160.000

Marktwaarde = € 230.000 Koper betaalt ontwikkelaar € 46.000, namelijk de initiële korting + 20% over de waardestijging van € 30.000.

Koper houdt € 184.000 over aan de verkoop, € 24.000 meer dan de aankoopprijs.

In de praktijk zijn koper en ontwikkelaar vrij om een ‘kortingspercentage’ op de initiële aankoopsom te kiezen, en ook mag deze afwijken van de verdeling van de waardeontwikkeling. Ook een waardedaling wordt op dezelfde wijze verrekend. De waardestijging die het gevolg is van investeringen die de koper heeft gedaan komen 100% ten goede aan de initiële koper (o.b.v. taxatie). Voordeel is dat meer woningen beter bereikbaar zijn voor de starter. b. Door een corporatie met terugkoop: Koopgarant. In dit geval werkt het precies als koopstart als hierboven beschreven, alleen is de initiële koper verplicht bij doorverkoop de woning eerst aan te bieden aan de corporatie. Deze verkoop vindt plaats tegen marktwaarde (o.b.v. taxatie). Voordeel t.o.v. de variant zonder terugkoop is dat de corporatie de woning weer terug kan kopen en opnieuw met 30% korting kan aanbieden aan een nieuwe koper: de woning blijft op deze wijze permanent bereikbaar voor een bepaalde inkomensgroep. Ook kan de corporatie ervoor kiezen de woning als sociale huurwoning te verhuren na terugkoop. De corporatie kan ook weigeren de woning terug te kopen, in dat geval is de initiële koper vrij de woning aan een ieder te verkopen.

Corporaties zijn overigens - anders dan commerciële ontwikkelaars - niet vrij om het aandeel in de waardebepaling te kiezen: het aandeel in de waardeontwikkeling moet 1,5 keer het aandeel van de koperskorting zijn. Dus bij 20% korting voor de initiële koper, bedraagt het aandeel in de waardeontwikkeling van de corporatie niet 20% maar 30%. Het model kan ook toegepast worden op de bestaande voorraad. Zo heeft de Rotterdamse woningcorporatie Woonbron-Maasoevers langs deze weg de afgelopen jaren 2.500 woningen verkocht.

Memo Werking koopgarant in beeld Waardestijging 15% Marktwaarde = € 200.000

Marktwaarde = € 230.000

Marktwaarde = € 230.000 20% van de marktprijs blijft weer bij corporatie, ofwel € 46.000.

20% blijft bij corporatie = € 40.000 Koopprijs: 80% = € 160.000

Koopprijs aan nieuwe koper = 80% van € 230.000, ofwel € 184.000 Koper betaalt corporatie na verkoop € 49.000, nl. de initiële korting + 30% over de waardestijging van € 30.000.

c.

Optie terugkoop door een fonds. De rol van de woningcorporatie als beschreven onder (b) kan ook worden vervuld door een andere partij. Dit kan de ontwikkelde partij zijn, een privaat fonds, de gemeente, of een andere overheid (provincie Gelderland speelt deze rol met een ‘woonfonds’; dit loopt via de grond, vandaar zie verder bij ‘erfpacht’). Dit vergt een zoekopgave naar een private partij die deze rol wil nemen. De gemeente heeft beperkingen als het gaat om haar mogelijkheden langs deze weg te interveniëren op de vastgoedmarkt uit hoofde van haar treasury statuut; de gemeente Zaanstad doet dit wel (zie onderstaand voorbeeld). Een eerste inventarisatie wijst uit dat het voor particulieren niet aantrekkelijk is, omdat er gedurende de periode dat de ‘korting’ op de balans staat bij particulieren geen inkomsten zijn en omdat het moment van verkoop onzeker is. Het Nationaal Koopfonds wordt aantrekkelijker gevonden aangezien het Rijk daarbij tot 50.000 euro bijdraagt aan de ‘korting’.

Voorbeeld Zaanstad

De gemeente Zaanstad biedt, naast haar erfpacht model (zie verder), ook deze optie aan. Zij neemt een aandeel in de vastgoedwaarde van de verkochte woning via een BV (100% in eigendom van de gemeente), en telkens als het inkomen van de koper is gestegen boven een bepaalde drempelwaarde stoot zij een nieuwe ‘tranche’ af. Als het inkomen volledig op het niveau is om de marktwaarde marktconform te financieren stoot de gemeente de laatste tranche af en is koper volledig eigenaar. d. Nieuw product nationaal koopfonds: Het Rijk heeft 40 miljoen euro uitgetrokken voor een ‘Nationaal Koopfonds’. De werking van het fonds is als volgt. Voor woningen tot 280.000 euro wordt een ‘korting’ verleent van maximaal 75.000 euro. Het Rijk betaald 2/3 van dit bedrag. Het overig deel moet door derden gefinancierd worden. Wij zijn voornemens dit zodanig in te voeren dat dit deel via ontwikkelaars loopt. De definitieve regeling moet nog worden vastgesteld door het ministerie van BZK.

Memo 3. Erfpacht & rentevergoeding a. Traditioneel Grond uitgeven in erfpacht heeft als voordeel voor de starter dat het gronddeel niet gefinancierd hoeft te worden bij de bank. Er wordt alleen canon betaald en geen aflossing. De canonbetaling gaat wel ten kostte van zijn/haar totale beschikbare budget, maar deze vermindering werkt tot op heden in de regel in het voordeel van de koper; deze heeft meer beschikbaar dan als het hele gronddeel gefinancierd had moeten worden. De canon is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Niet alle banken zijn bekend met alle vormen van erfpacht; kopers kunnen daar vragen over krijgen of gelimiteerd worden in het aantal aanbieders van een hypothecaire lening. Het strekt tot de aanbeveling met 1 of meerdere banken afspraken te maken aan de voorkant, zodat er bekendheid is in de markt van de werking van erfpacht. Deze regeling werkt uiteraard alleen bij gemeentelijke posities. b. Niet-marktconforme canon Het voordeel kan verder opgerekt worden als een niet-marktconforme canon wordt gerekend. Veel gemeenten met erfpacht rekenen +/- 3% aan canonbetaling over de grond. De gemeentelijke rekenrente is evenwel 1%. Zou de gemeente deze rente doorrekenen als canon, dan zou het voordeel voor de starter navenant toenemen. De vraag is hoe dit voordeel weer wordt afgebouwd als het inkomen van de starter stijgt.

In de regel houden banken rekening met de canonbetaling die geldt voor de helft van de looptijd van de hypotheek. Het risico op canonstijging in de toekomst kan dus de mogelijkheden van financiering beperking. Een voldoende lange periode van lage canon is dus geboden of effectief te zijn. Er zal dan nog een aantal zaken uitgezocht en uitgewerkt moeten worden, bijvoorbeeld hoe om te gaan met rentestijgingen in de toekomst.

Voorbeeld Zaanstad

De gemeente Zaanstad lijkt hier ook rekening mee te houden bij een radicale variant van haar erfpacht stelsel. De koopstarter krijgt hier de mogelijkheid om -afhankelijk van het inkomengedurende 10 jaar uberhaupt geen canon te betalen. Na deze periode gaat koper een marktconforme canon betalen of kan hij/zij de grond kopen. Daarnaast kent Zaanstad een variant met inkomenserfpacht. Als het inkomen stijgt, stijgt ook de erfpachtcanon. Hierbij zouden dus risico’s opgeld kunnen doen van verminderde mogelijkheden van hypotheekverstrekking, omdat onzekerheid optreedt voor de geldverstrekker over de hoogte van de canon (en dus) het leenvermogen. In Zaanstad kunnen deze erfpachtmodellen gecombineerd worden met het gefaseerd aankopen van je woning. De systematiek is vergelijkbaar met koopgarant, maar biedt meer gedetailleerde opties. Je kunt ervoor kiezen slechts een deel van je woning nu te kopen, de uitvoerende bv (100% eigendom van de gemeente) koopt ook een deel van de woning. In plaats van dat – zoals bij koopgarant – de ontwikkelaar dus een deel van de woning in portefeuille houdt, houdt de gemeente dus een deel van de woning op de balans. Als het inkomen stijgt kan voorts telkens een deel van de woning ‘bijgekocht’ worden door de woonconsument. c.

Grondrente Zwartewaterland. De gemeente Zwartewaterland heeft reeds een grondrente opgenomen in haar grondbeleid (zie kader). Kopers van een nieuwbouwwoning hebben in dit systeem de optie om de grond onder de woning niet direct af te rekenen, maar alleen de rente te betalen over de grondwaarde. Zij hoeven dan het ‘gronddeel’ niet bij de bank te financieren. Zij houden het recht op koop van de grond. Deze systematiek zou geïmplementeerd kunnen worden bij enkele nieuwbouwprojecten. Hiervoor is het nodig dat een aantal zaken uitgewerkt worden. De grondrente kan zo vastgesteld worden dat de gemeentelijke kosten van het in bezit houden van de grond zijn gedekt, zodanig dat het doorrekenen van deze kosten in de door de starter te betalen rente voor de starter toch een rentetarief oplevert dat aantrekkelijker is dan de hypotheekrente.

Memo Grondrente bij de gemeente Zwartewaterland De gemeente Zwartewaterland heeft reeds in haar grondbeleid een vorm van erfpacht verankerd. Uit de nota grondbeleid ‘Om de bereikbaarheid van een koopwoning, vallend onder het segment van de Nationale Hypotheek Garantie, te vergroten, wordt het instrument Grondrente Nieuwe Stijl ingevoerd. Met betrekking tot de in erfpacht uitgegeven bouwkavel hoeft de erfpachter hierbij het gronddeel niet te financieren, hetgeen dus ‘aflossingsvrij’ is. Er wordt alleen een fiscaal aftrekbare vaste canon (grondrente) betaald. Na 2 jaar kunnen de bewoners de grond desgewenst kopen, tegen de prijs die men oorspronkelijk had moeten betalen, maar zij mogen ook tot 30 jaar doorgaan met de grondrente. Deze constructie (dit ‘recht’) mag bij tussentijdse verkoop ook aan derden worden doorgegeven. Het verschil ten opzichte van reguliere erfpacht is dat met Grondrente Nieuwe Stijl er uiteindelijk de intentie is om het eigendom van de kavel over te dragen aan de eigenaar van de woning.’ d. DuoKoop & ‘Koopsmarter’ (voorbeeld Gelderland) DuoKoop en Koopsmarter zijn varianten van een systeem waarbij de koper alleen de woning koopt en niet de grond. De grond wordt verkocht aan een derde partij. In het geval van DuoKoop is dit een institutionele belegger, in het geval van ‘Koopsmarter’ loopt dit via stichting OpMaat.

Koopsmarter

In dit model van o.a. de stichting OpMaat die ook koopgarant en koopstart uitvoert, wordt de grond niet verkocht aan de koper van de woning, maar koopt de stichting deze over. De stichting wordt dus eigenaar van de grond. Koper betaalt hierover alleen een rentevergoeding. De rente is even hoog als op een lening met NHG-garantie en 10 jaar looptijd. De koper financiert alleen het deel van de opstal bij de bank (in de praktijk +/- 70% van de marktwaarde van de woning). Als bewoner verhuist verkoopt deze de woning terug aan de stichting. Waardestijging en -daling wordt verdisconteerd volgens dezelfde verhouding als bij initiële aankoop. Dus als de koper 70% van de marktwaarde had betaald bij initiële aankoop, krijgt deze ook 70% van de waardestijging, vergelijkbaar met hoe dit werkt met koopgarant. De stichting zorgt er na aankoop voor dat de woning weer met dezelfde constructie wordt verkocht, zodat de woning betaalbaar blijft voor de doelgroep. De stichting vraagt wel een garantstelling door de gemeente voor het gronddeel. De provincie Gelderland heeft een fonds waarmee zij deze garantstelling deelt met gemeenten. Doordat de bewoner over het gronddeel alleen maar rente hoeft te betalen en geen aflossing (vergelijkbaar met erfpacht) heeft deze meer bestedingsruimte voor een hypotheek.

DuoKoop

Dit is een product van institutionele beleggers. Zij kopen via DuoKoop de grond en geven dit weer uit in erfpacht. Zij rekenen hiervoor een canonpercentage dat afhankelijk is van de. Het nadeel ten opzichte van grondrente is dat rente van DuoKoop tamelijk hoog is en dat er geen recht op koop is; bovendien is het een vorm van particuliere erfpacht die niet door alle banken wordt gefinancierd. 4. Overig: meerwaardebeding (voorbeeld Zwolle) De gemeente Zwolle biedt in een project aan om een percentage van de woning te financieren. Bij doorverkoop moet de initiële koper de ‘meerwaarde’ van de woning terugbetalen aan de gemeente (meerwaarde = het verschil tussen de marktwaarde en het bedrag dat de initiële koper moest betalen). Deze verplichting voor de koper loopt trapsgewijs af met de tijd. Na 15 jaar hoeft de koper de initieel gekregen korting niet meer terug te betalen. Nadeel ten opzichte van de andere varianten is dat de gemeente het bedrag geheel zelf betaalt, en de gemeente het bedrag mogelijk helemaal niet terugkrijgt.

Memo 5. Meer woningen voor starters in de bestaande voorraad en de nieuwbouw Naast nieuwe instrumenten om de starter beter te bedienen zijn er ook meer woningen nodig voor starters. Dit volgt uit de analyse in de ‘Bouwsteen Wonen’ en is een speerpunt in de bouwsteen. Deze woningen kunnen toegevoegd worden via kortweg twee routes. a. Bestaande voorraad. In de Bouwsteen Wonen is vastgelegd dat we woningsplitsing mogelijk maken, mits er na splitsing volwaardige woningen ontstaan. Het gaat dus niet om ‘verkamering’ maar een grote woning kan omgezet worden in meerdere kleinere woningen voor starters. Hierdoor neemt het aantal woningen voor starters toe in de bestaande voorraad. Elk splitsingsverzoek zal apart beoordeeld worden, bijvoorbeeld ook op de gevolgen voor de leefbaarheid in de buurt en bv. parkeerdruk.. b. Nieuwbouw. In de nieuwbouw hebben we extra aandacht voor de realisatie van starterswoningen. Dit geldt zowel voor onderhanden woningbouwprojecten als voor nog te starten projecten. We brengen hierbij per locatie goed de wensen en voorkeuren van de starter in beeld, zowel via fysieke participatiebijeenkomsten als online enquêtes. Doordat deze enquêtes gericht onder de aandacht van jongeren worden gebracht via advertenties op door hen bezochte social media, blijkt in de praktijk dan jongeren op deze wijze bereikt worden.

Naast de algemene inzet om locaties los te trekken zoeken we ook gericht naar locaties voor starters. Voor de zomer is hiertoe door het Kadaster een ‘locatiescan’ uitgevoerd en besluitvorming over concrete locaties wordt thans voorbereid. 6. Conclusie Voor de gemeente Zwartewaterland is het invoeren van een combinatie van bovenstaande maatregelen het meest kansrijk om de starter te ondersteunen. Het gaat om de volgende maatregelen: •

•

•

•

Voor het hypotheekdeel: de starterslening verhogen en breder toepassen. De starterslening is al ingevoerd en loopt goed. Door recente prijsstijgingen op de woningmarkt is alleen het niveau waar deze op dit moment voor geldt wat laag en deze kan breder toegepast worden in de nieuwbouw. Voor het vastgoeddeel/maatschappelijk gebonden eigendom: het nieuwe instrument van het Rijk (‘Nationaal Koopfonds’) wordt na een korte verkenning aantrekkelijker geacht voor ontwikkelaars dan een nieuw op te richten particulier fonds. Het fonds van het Rijk heeft als voordeel dat het Rijk hier substantieel aan bijdraagt (tweederde van het bedrag van de ‘korting’ op de VON-prijs, tot maximaal 50.000 euro). Om woningen duurzaam in het betaalbare segment te houden is Koopgarant de beste oplossing. Dit kan toegepast worden in de nieuwbouwprojecten. Het betreft een in het land gangbaar model waar corporaties aan meedoen en deze maatregel leidt ertoe dat koopwoningen duurzaam in het middensegment blijven. Voor het gronddeel kan de reeds in het beleid opgenomen ‘grondrente’ uitgewerkt op een wijze waarbij de grondrente opgebouwd wordt vanuit de gemeentelijke kosten. Hierdoor kan het budgetneutraal voor de gemeente worden ingevoerd en heeft de starter toch voordeel: deze hoeft een minder groot deel van de koopsom bij de bank te financieren en krijgt bij de gemeente een naar verwachting lagere rente.

Met bovenstaande maatregelen ontstaat een vrij compleet arsenaal dat de gemeente kan inzetten om de starter gericht te helpen. De instrumenten zijn ongelijksoortig en hebben verschillende type voordelen. Bijvoorbeeld het Nationaal Koopfonds werkt goed voor commerciële ontwikkelaars, terwijl Koopgarant met corporaties werkt en woningen duurzaam in het betaalbare segment houdt. De grondrente en de startersleningen zijn reeds bestaande instrumenten die verder uitgebouwd en toegepast kunnen worden. De starterslening is algemeen inzetbaar en de grondrentesystematiek is wellicht voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap een goede optie. Voor concrete uitgiftes kan – ook in een later stadium – nog bepaald worden welke instrumenten daadwerkelijk worden ingezet, en of die gecombineerd worden ingezet.

Memo De bovengenoemde maatregelen hebben aan aantal voordelen ten opzichte van de overige geïnventariseerde maatregelen. De nadelen van alternatieven worden hieronder nog kort benoemd. Een nieuw op te richten particulier fonds voor maatschappelijk gebonden eigendom lijkt niet heel aantrekkelijk voor particuliere beleggers, aangezien er geen rente-inkomsten binnenkomen gedurende de looptijd en de opbrengst en het tijdstip waarop deze plaats vindt onzeker zijn; met ‘Koopgarant’ nemen corporaties deze verantwoordelijkheid. In afwijking van traditionele erfpacht heeft de starter bij een grondfonds te allen tijde het recht op koop, en in afwijking van een bijvoorbeeld in Zaanstad gehanteerde systeem is de hoogte van de grondrente niet gerelateerd aan het inkomen. Alleen aan het begin van de periode wordt de hoogte van het inkomen getoetst en gekeken of de starter op grond hiervan in aanmerking komt voor de maatregel. Dit maakt dat de onzekerheid voor banken over het te betalen maandbedrag ook kleiner is. Het nadeel van alternatieven als DuoKoop is dat de rente op dergelijke producten vermoedelijk hoger ligt dan een kosten-georiënteerd grondrente systeem en de starter hier geen recht op koop krijgt. Daarnaast zijn er derden in het spel die de grond bezitten (noch de gemeente, noch de woningeigenaar) met de onzekerheid die daarmee gepaard gaat.

Tot slot is het meerwaardebeding ten opzichte van de genoemde alternatieven een minder effectieve inzet van middelen; de gemeente is per saldo het geld geheel of voor een deel kwijt.